商業(yè)運營管理方案1114218412.doc

商業(yè)運營管理方案第一篇 市場經(jīng)營管理方案一、市場商業(yè)機會分析1、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)和業(yè)種選擇1.1、第四代專業(yè)市場背景分析1.2 、Shopping-mall（購物中心）背景分析1.3、商業(yè)街背景分析1.4、臨時性展館背景分析2、長三角主要商圈商業(yè)地產(chǎn)商鋪供給面積分析3、可比市場業(yè)態(tài)分析（義烏國際商貿(mào)城一期市場）二、本項目市場業(yè)態(tài)定位1、項目選擇業(yè)態(tài)的原則2、項目的業(yè)態(tài)選擇3、項目的業(yè)種選擇4、項目的樓層規(guī)劃4.1、第一層業(yè)種規(guī)劃4.2、第二層業(yè)種規(guī)劃4.3、第三層業(yè)種規(guī)劃4.4、第四層安排4 .5、第五層安排4 .6、第六層安排5、市場業(yè)態(tài)的組合原則三、市場運營策劃的核心市場運營計劃四、市場功能說明五、經(jīng)營策略1、項目鋪型結構詳析2、贏利模式3、市場前期的經(jīng)營管理六、市場經(jīng)營管理手冊第一章、市場招商細則第二章、市場抽簽、選擇商鋪定位到戶的實施辦法第三章、市場商鋪使用權轉讓、轉租管理規(guī)定第四章、市場商鋪使用權轉讓、轉租流程第五章、業(yè)主入住流程圖第六章、玩具商會章程第七章、市場管理公約第八章、市場商鋪管理辦法第九章、市場先行賠償制度第二篇 市場物業(yè)管理方案1、管理機構設置及人員配置11、管理架構12、人員配置13、崗位安排2、部門職能21、綜合管理部2.2、財務部23、市場物業(yè)管理部24、安保消防部25、保潔綠化部3、崗位職責31、總經(jīng)理崗位職責32、副總經(jīng)理崗位兼行政管理部經(jīng)理崗位職責33、綜合管理部員工崗位職責34、財務部員工崗位職責35、市場物業(yè)管理部員工崗位職責36工程部員工崗位職責37、安保消防部員工崗位職責38、保潔綠化部員工崗位職責4、各部門工作手冊41、安保消防部工作手冊第一章 總則 第二章 日常管理制度和規(guī)定 第三章、安保人員應具備的禮儀第四章、消防管理規(guī)定第五章、市場防火方案第六章、物業(yè)火警應急處理程序第七章、安保消防部安保員培訓第八章、安保員車輛管理服務=c42工程管理部工作手冊第一章、工程管理部人員素質 第二章、設備房管理 第三章、弱電管理第四章、電梯管理第五章、空調(diào)系統(tǒng)運行管理 第六章、供暖鍋爐運行管理 第七章、倉庫管理第八章、采購管理第九章、工程部緊急措施實施方案43、保潔綠化部工作手冊第一章、清潔服務與環(huán)境衛(wèi)生保潔工作要求第二章、地板拖掃操作標準第三章、樓道清潔操作標準第四章、玻璃門、窗、幕墻清潔操作標準第五章、公用衛(wèi)生間清潔操作標準第六章、辦公場所清潔操作標準第七章、市場外公共場地清潔操作標準第八章、垃圾的運送和清理第一篇 市場經(jīng)營管理方案一、市場項目商業(yè)機會分析1、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)業(yè)種選擇1.1、第四代專業(yè)批發(fā)市場背景分析從發(fā)達國家商業(yè)批發(fā)業(yè)的發(fā)展趨勢和經(jīng)驗看，專業(yè)批發(fā)市場的發(fā)展具有以下一些規(guī)律：其一，其發(fā)展都經(jīng)歷了從初級到成熟、從粗放到集約、從混亂到有序的過程；其二，其發(fā)展呈規(guī)?；?、集約化發(fā)展趨勢，市場數(shù)量減少，規(guī)模擴大，分布集中；其三，批發(fā)市場一般分布在交通便捷、用地寬敞的城市周邊地區(qū)，布局較均衡；其四，能夠承擔起商品的企劃開發(fā)和零售店支援的功能，同時具有金融、集貨備貨、收集信息、商品配送等方面的功能；其五，批發(fā)市場的現(xiàn)代化發(fā)展趨勢，如現(xiàn)代化的管理系統(tǒng)、國際國內(nèi)倉儲物流中心、酒店餐飲、鐵路貨場等都是必要的；其六，逐步形成與國際市場銜接的現(xiàn)代化市場交易體系和市場運行機制。義烏市場的規(guī)劃符合批發(fā)市場的趨勢與規(guī)律，成為最具特色的第四代專業(yè)批發(fā)市場（即：批發(fā)+樣品展示+義博會）。目前義烏小商品城股份公司下屬的篁園市場、賓王市場、國際商貿(mào)城一、二期市場、四星級賓館銀都賓館、三星級賓館商城賓館、梅湖會展中心以及國際商貿(mào)城國際倉儲物流中心、江東國內(nèi)倉儲物流中心等。其中，國際商貿(mào)城一期市場占地400畝，建筑面積34萬平方米，總投資7億元人民幣。該市場的經(jīng)營業(yè)態(tài)主要為玩具和飾品等，有9600個商鋪。國際商貿(mào)城二期市場主體建筑由三個市場交易區(qū)和6幢小高層組成。市場包括：F、G、H三個市場交易區(qū)、四星級賓館、高檔寫字樓等，總用地面積5282M（7923畝），總建筑面積約90萬M，容積率145，綠地率25%，建筑密度38%，預算總投資約30億元。本項目地處上海周邊，高標準、體量大、設施先進、功能齊全，作為讓“國內(nèi)賣家和國際買家“無縫對接”的國際采購中心，適合選擇在第四代專業(yè)批發(fā)市場業(yè)態(tài)上發(fā)展而來的具有展覽展示和網(wǎng)上交易平臺的第五代專業(yè)批發(fā)市場業(yè)態(tài)。1.2 、Shopping-mall（購物中心）背景分析購物中心最早出現(xiàn)在歐美發(fā)達國家，約有100年的歷史。shoppingmall是指城市市區(qū)購物中心。購物中心的本質特點是統(tǒng)一管理和分散經(jīng)營的管理方式。管理者對購物中心實行統(tǒng)一的集中管理，購物中心的日常運行、保安、清潔、維修進貨和促銷活動等都是有組織地進行，公共空間實行統(tǒng)一管理，供所有的零售商與購物者共享。經(jīng)營者不參與管理，定期向管理者交納管理費用，而所有者與管理者部參與經(jīng)營，租金收入和經(jīng)營狀況并無直接關系。購物中心在發(fā)達國家發(fā)展日趨成熟，已經(jīng)朝著生態(tài)化、娛樂個性化等方向發(fā)展。購物中心在年代中期開始引入國內(nèi)。年代末期，深圳首家MALL購物中心銅羅灣百貨開業(yè)，它是利用工業(yè)廠房改建的物業(yè)；2002年上海正大廣場由泰國正大集團附屬公司上海帝泰發(fā)展有限公司投資4.5億美元興建，總建筑面積達24萬平方米，是目前中國最大的集購物、餐飲、娛樂和休閑于一體的大型購物中心，位于享有“東方曼哈頓”之稱的陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)核心地帶，堪稱“現(xiàn)代商業(yè)巨型航母”。購物中心在我國發(fā)展很快，但是對購物中心精髓理解不深，投資的許多購物中心缺乏精心規(guī)劃，運作管理方式依舊是傳統(tǒng)的百貨管理方式，許多購物中心經(jīng)營失敗。本項目地處“江蘇的東大門，上海的后花園昆山花橋”，不在上海繁華鬧市之內(nèi)，故本項目不適合選擇購物中心業(yè)態(tài)。1.3、商業(yè)街背景分析從全球來看商業(yè)街發(fā)展大體分為七個階段。第一個時期就是集市貿(mào)易。第二個時期這些攤販慢慢地開始進店，形成店鋪格局，在道路兩側形成不同數(shù)量不同規(guī)模的店鋪。第三個時期，實際上隨著商業(yè)街的發(fā)展，有些地方形成小的商業(yè)中心。第四個時期，大型商業(yè)街的出現(xiàn)。第五個時期，是規(guī)范化的商場和超市業(yè)態(tài)加入到流通領域以后，實際上就給商業(yè)街的結構增添了骨干力量。第六個時期是六十年代，商業(yè)街由于中產(chǎn)階級搬到郊區(qū)居住進入低谷時期。第七個時期，商業(yè)步行街增加shopping mall 購物中心，出現(xiàn)購物、文化娛樂、休閑、展示等趨勢，商業(yè)步行街開始在各國獲得大發(fā)展。商業(yè)步行街對城市發(fā)展的影響與作用：(1)、商業(yè)步行街是城市的商業(yè)文化名片，是城市繁榮的象征，是城市運營的點睛之筆。 (2)、重振原有商業(yè)中心，帶動城市新一輪發(fā)展 (3)、塑造新的城市中心。(4)、步行街對城市商業(yè)結構更新，改變了單一購物結構，通過發(fā)展旅游文化等多種功能，提升了城市生活品質。 (5)、強化城市中心的價值和凝聚力，改變城市空心化的格局 (6)、步行街對城市文化影響較大，它是對都市文化的提升與再造。商業(yè)步行街所倡導的不僅是城市文化的堆砌或變遷，它蘊藏著文化移植、文化嫁接、文化轉換的城市發(fā)展，因此步行街將商業(yè)文化提升為社會文化層次。 上海海新天地是上海具有濃厚“海派”風格的都市旅游景點。它的前身是上海近代建筑的標志之一上海石庫門居住區(qū)。改造之后，上海新天地被創(chuàng)新地注入了諸多時尚的商業(yè)元素，變成了一個集餐飲、購物、娛樂等功能于一身的國際化休閑、文化、娛樂中心。商業(yè)街必須與房地產(chǎn)相輔相成，與周邊居住環(huán)境相互依賴、相互依托。有數(shù)據(jù)顯示，10萬平方米的Mall，周圍需要50萬人口的購買力來支撐。本項目剛開始開發(fā)，周邊沒有一定規(guī)模人口購買力來支撐，故本項目不適合選擇商業(yè)街業(yè)態(tài)。1.4、臨時性展館背景分析隨著改革開放的進一步深化，會展業(yè)在中國的發(fā)展也越來越快。根據(jù)有關數(shù)字顯示，2004年中國舉辦展覽會總數(shù)超過2000個。主要分布在北京、上海、廣州、大連、成都、深圳等沿海和經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)。據(jù)了解，改革開放以來，我國展覽業(yè)從小到大，以年均20的速度遞增，行業(yè)經(jīng)濟效益逐年攀升，場館建設日益完善，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的助推器和新亮點。 會展業(yè)的快速發(fā)展取決于她區(qū)別于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的獨特魅力。首先會展業(yè)作為新興行業(yè)自身具有可觀的經(jīng)濟效益。據(jù)專業(yè)人士透露，目前中國會展業(yè)本身的利潤率大都在30至50，甚至更高。而近十年來，我國通過展覽實現(xiàn)外貿(mào)出口成交額達340多億美元，內(nèi)貿(mào)交易120多億元人民幣。更為重要的是，會展業(yè)具有強大的產(chǎn)業(yè)帶動效應，不僅能給城市帶來場租費、搭建費、廣告費、運輸費等直接收入，還能創(chuàng)造住宿、餐飲、通信、旅游、購物、貿(mào)易等相關收入。據(jù)悉，這種帶動效應大約為1比9，即舉辦地在會展上投入1元錢，就將在該地相關產(chǎn)業(yè)中有9元的實際產(chǎn)出。另外會展能匯聚巨大的信息流、技術流、商品流和人才流，將對國民經(jīng)濟和社會進步產(chǎn)生難以估量的影響和催化作用，這些社會效益有的是立竿見影的，而更多的是潛移默化、逐步發(fā)揮作用的。由此可見會展業(yè)是名副其實的朝陽產(chǎn)業(yè) ?，F(xiàn)以北京、上海、廣州、武漢、深圳、大連、沈陽等城市為中心的全國性展覽網(wǎng)絡已經(jīng)形成。但是，我們也應該看到，我國展館建設也出現(xiàn)過熱，在本項目周邊已有建好和投入使用并已形成品牌的展館有：上海新國際博覽中心、蘇州國際會展中心。我們應走“差異化”發(fā)展之路，即：采取“虛實結合”方式，通過舉辦主題性臨時展來聚人氣，以便于后期市場銷售和招商工作。故本項目規(guī)劃中央展館（臨時性展館）一座，其他展館為常年展館，是符合業(yè)態(tài)選擇規(guī)律的。2、長三角主要商圈商業(yè)地產(chǎn)商鋪供給面積分析第四代市場類面積（平方米）市場面積（萬m）商鋪面積（每個）揚州五亭龍玩具城18商業(yè)街：150-300市場：20-80五角世貿(mào)商城4815義烏國貿(mào)城一期3495-14蘇州國際服裝城1009無錫新世界紡織城13020無錫東方輕紡城104市場一期1樓商鋪：48；2和3樓:96合計434 3可比市場業(yè)態(tài)分析（義烏國際商貿(mào)城一期市場）義烏國際商貿(mào)城一期市場占地400畝，建筑面積34萬平方米，總投資7億元人民幣。該市場的經(jīng)營業(yè)態(tài)主要為玩具、飾品和工藝品，有9600個商鋪。其中：市場一樓的經(jīng)營業(yè)態(tài)主要為玩具和花類，有3000個商鋪。其中：玩具類商鋪有2000個。它們包括：普通玩具（有1000個商鋪）、電動玩具（有400個商鋪）、充氣玩具（有200個商鋪）、毛絨玩具（有400個商鋪）；花類商鋪有1000個。市場二樓的經(jīng)營業(yè)態(tài)主要為飾品，有3000個商鋪。其中：珠寶類商鋪有1600個；頭飾類商鋪有1400個商鋪。市場三樓的經(jīng)營業(yè)態(tài)主要為工藝品，有3000個商鋪。其中：裝飾工藝品商鋪有1500個；喜慶工藝品商鋪有300個；旅游工藝品商鋪有200個；瓷器小工藝品商鋪有200個；相框類商鋪有500個；飾品配件商鋪有300個。市場四樓為生產(chǎn)企業(yè)直銷中心，有商鋪600個。如表一和表二所示：表一：國際商貿(mào)城一期市場業(yè)態(tài)情況登記表 商鋪數(shù)（個）業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)種規(guī)劃（商鋪數(shù)：個）一樓3000 玩具、花類普通玩具（1000） 電動玩具（400）充氣玩具（200）毛絨玩具（400）花類（1000）二樓3000 飾品珠寶（1600）頭飾（1400）三樓3000 工藝品裝飾工藝品（1500）喜慶工藝品（300）旅游工藝品（200）瓷器小工藝品（200）相框（500）飾品配件（300）四樓600生產(chǎn)企業(yè)直銷中心合計9600表二：國際商貿(mào)城一期市場業(yè)態(tài)分布圖 1.5本項目商業(yè)機會1、位置因素分析我們準備在江蘇省昆山市花橋鎮(zhèn)投資籌建的國際展覽中心中，計劃先期建一座玩具城堡?；蚴翘K、滬兩省市的交界處，昆山是外商密集的小上海，沿江高速、滬寧高速從花橋貫穿而過，將來上海延伸過來的城際輕軌，也為巨大的人流提供條件，因此是建玩具城堡的合適選址。2、區(qū)域產(chǎn)業(yè)因素分析截止目前，長三角玩具生產(chǎn)企業(yè)近2000家，從業(yè)人員有55萬多人，2004年外貿(mào)出口總值達54.39億美元。與珠三角相比，其玩具出口產(chǎn)品雖然在國際市場占有率、國際網(wǎng)絡健全、玩具門類齊全等方面存在著一定的差距，但是由于長三角被經(jīng)濟人士公認為我國經(jīng)濟最發(fā)達、對外開放程度最高、經(jīng)濟最為活躍的區(qū)域之一，其在生產(chǎn)成本和勞動力成本以及資金、信息、人才資源等方面有著無以倫比的區(qū)位優(yōu)勢。因此，中國玩具企業(yè)已開始移師北上，中國玩具產(chǎn)業(yè)的重心已逐漸由珠三角向長三角轉移。由此可見，依托上海，立足長三角，建立一個大型玩具城，有利于整合該區(qū)域的玩具產(chǎn)業(yè)鏈，擴大長三角的玩具產(chǎn)品的對外出口貿(mào)易，提升整個中國玩具產(chǎn)品的技術含量和附加值，打破中國玩具“貼牌生產(chǎn)”的怪圈，是一個具有前瞻性的戰(zhàn)略選擇。 3、玩具生產(chǎn)企業(yè)需求因素分析隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，我國城鄉(xiāng)居民的消費支出中，玩具類支出始終保持著一個不斷增長的良好勢頭。我國玩具市場正在伴隨玩具要領的延伸、功能的拓展及消費群體的日益擴大，逐漸從溫而不熱的季節(jié)性、節(jié)日性的特定銷售態(tài)勢中走出。中國加入世貿(mào)，執(zhí)行國民待遇規(guī)則，外商必涌入中國市場，國外玩具產(chǎn)品的到來，將使中國玩具市場發(fā)生巨大變化，競爭也會日趨激烈，中國玩具業(yè)必定要有一個重新整合的過程。面對美國、歐盟等發(fā)達國家成熟的玩具工業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，我國玩具企業(yè)如何在國外知名玩具品牌的激烈競爭中得以生存和發(fā)展，這是一個擺在我國玩具業(yè)面前亟待解決的問題。而在中國玩具出口區(qū)域格局中，長三角的玩具產(chǎn)業(yè)由于還沒有一個可供其對外出口的理想平臺的支撐，玩具產(chǎn)業(yè)鏈難以形成集聚效應，因此，在長三角和珠三角的“南北爭霸”中處于明顯不利的地位，其區(qū)域中玩具企業(yè)只能依靠廣州這一跳板開展對外貿(mào)易，此已非長久之計。對此，我們從中國玩具業(yè)的國際和國內(nèi)區(qū)域激烈競爭的態(tài)勢出發(fā)，在長三角的重心地帶上海附近-昆山，建一座大型玩具城，既是順應中國玩具產(chǎn)業(yè)鏈已逐步從珠三角向長三角進行戰(zhàn)略轉移的時代潮流的需要，也是中國玩具產(chǎn)業(yè)在國際玩具業(yè)激烈的競爭環(huán)境中提高整體競爭力的需要。二、本項目市場業(yè)態(tài)定位1、項目選擇業(yè)態(tài)的原則前瞻性、國際化、時尚化、細分化。2、項目業(yè)態(tài)選擇據(jù)上述分析和項目環(huán)境，項目的業(yè)態(tài)選擇：玩具、禮品和工藝品。3、項目的業(yè)種選擇3.1、玩具展區(qū)（1）、嬰兒玩具（2）、電動或遙控及發(fā)條類玩具（3）、動作類玩具（4）、游戲益智類玩具（5）、毛絨及布制玩具（6）、玩偶（7）、騎乘類玩具：童車，嬰兒車，小自行車（8）、玩具樂器（9）、充氣玩具（10）、其他玩具及玩具零配件、輔料3.2、禮品展區(qū)（1）、紙品及包裝產(chǎn)品：日歷，掛歷，臺歷，賀卡，問候卡，禮盒，禮盒包裝，手工藝紙，紙袋，絲帶，禮品包裝紙（2）、畫、相及框：中國字畫，油畫，雕版畫，相簿，相架，工藝鏡框，畫框，活動支架（3）、宣傳禮品及贈品：宣傳贈品，徽章及獎章，紀念品，鑰匙扣，鑰匙包，記事簿（4）、工藝品：景泰蘭，漆器及雕漆，工藝扇，工藝燈，文房四寶，人發(fā)及發(fā)制品，繡品，花瓶，工藝茶具，酒具，雕刻工藝品，泥塑工藝品，樹脂工藝品，民族工藝品，天然工藝品，其他工藝美術品（5）、珠寶及骨刻玉雕珠寶首飾：寶石、珍珠、珠寶首飾原料、金銀骨刻玉雕：牛骨、馬骨、駱駝骨、玳瑁殼、鹿角、珊瑚、珍珠母及其他動物質雕刻制品（包括塑模制品），玉石雕刻制品3.3、裝飾品展區(qū)（1）、家居裝飾品：門窗裝飾，墻掛裝飾品，人造花（2）、節(jié)日、派對裝飾品：氣球，裝飾蠟燭，燭臺，派對用品，派對布置及裝飾，圣誕布置及裝飾，復活節(jié)用品及裝飾，其他節(jié)日用品及裝飾4、項目的樓層規(guī)劃4.1、第一層業(yè)種規(guī)劃該層營業(yè)面積約為9968。該層業(yè)種規(guī)劃：玩具類（1）、嬰兒玩具（2）、電動或遙控及發(fā)條類玩具（3）、動作類玩具（4）、游戲益智類玩具（5）、毛絨及布制玩具（6）、玩偶（7）、騎乘類玩具：童車，嬰兒車，小自行車（8）、玩具樂器（9）、充氣玩具（10）、其他玩具及玩具零配件、輔料4.2、第二層業(yè)種規(guī)劃該層營業(yè)面積約為9320。該層業(yè)種規(guī)劃：禮品類、 裝飾品類。同時，在該樓層設有國內(nèi)品牌玩具生產(chǎn)企業(yè)直銷中心。其中：（1）、禮品展區(qū)、紙品及包裝產(chǎn)品：日歷，掛歷，臺歷，賀卡，問候卡，禮盒，禮盒包裝，手工藝紙，紙袋，絲帶，禮品包裝紙、畫、相及框：中國字畫，油畫，雕版畫，相簿，相架，工藝鏡框，畫框，活動支架、宣傳禮品及贈品：宣傳贈品，徽章及獎章，紀念品，鑰匙扣，鑰匙包，記事簿、工藝品：景泰蘭，漆器及雕漆，工藝扇，工藝燈，文房四寶，人發(fā)及發(fā)制品，繡品，花瓶，工藝茶具，酒具，雕刻工藝品，泥塑工藝品，樹脂工藝品，民族工藝品，天然工藝品，其他工藝美術品、珠寶及骨刻玉雕珠寶首飾：寶石、珍珠、珠寶首飾原料、金銀骨刻玉雕：牛骨、馬骨、駱駝骨、玳瑁殼、鹿角、珊瑚、珍珠母及其他動物質雕刻制品（包括塑模制品），玉石雕刻制品（2）、裝飾品展區(qū)、家居裝飾品：門窗裝飾，墻掛裝飾品，人造花、節(jié)日、派對裝飾品：氣球，裝飾蠟燭，燭臺，派對用品，派對布置及裝飾，圣誕布置及裝飾，復活節(jié)用品及裝飾，其他節(jié)日用品及裝飾4.3、第三層業(yè)種規(guī)劃該層營業(yè)面積約為9508。該層業(yè)種規(guī)劃：動漫游戲軟件產(chǎn)品。同時，在該樓層設有海外進口品牌玩具直銷中心（如韓國玩具精品館、臺灣玩具精品館和香港玩具精品館和美國玩具精品館等）、動漫游戲園、兒童娛樂園。該樓層設計的主題：兒童世界；（可以以整體出租模式交予兒童娛樂機構經(jīng)營。）（1）、對象：以各類型家庭的孩子為主，集玩、食、購、學習和智力開發(fā)為一體的兒童世界。（2）、產(chǎn)品：按產(chǎn)品類型分區(qū)設置，如：按年齡分區(qū)的兒童服裝、玩具反斗城、兒童攝影、理發(fā)、兒童圖書。（3） 、理由：l 家長對獨生子女的寵愛，消費較高；l 大人小孩同玩同樂，能帶動全家消費；l 兒童消費容易聚集人氣；l 為周邊滬、蘇、杭等大城市兒童提供了良好的兒童娛樂服務。4.4、第四層安排：有商業(yè)配套企業(yè)，如餐飲、娛樂、休閑等。4 .5、第五層安排：（1）、較強實力的研發(fā)機構或生產(chǎn)廠家；（2）、以展覽展示為目的的商品經(jīng)營者；（3）、國外大型兒童用品、玩具、禮品采購集團；（4）、商務洽談區(qū)4 .6、第六層安排：為市場管理方辦公場所和配套服務企業(yè)，如咨詢、法律顧問、裝修、設計、會計、審計、培訓等； 5、市場業(yè)態(tài)的組合原則開發(fā)模式直接關系到市場運營工作的主要內(nèi)容，例如萬達商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式是與大商家沃爾瑪建立合作聯(lián)盟，市場業(yè)態(tài)的組合的重點是半主力店和中小商家。本項目可以借鑒其成功經(jīng)驗，市場招商之前，第一步組建市場經(jīng)營管理公司負責招商和經(jīng)營管理，對業(yè)態(tài)進行統(tǒng)一設計和管理，采用流水線模式，充分考慮不同業(yè)態(tài)之間的互補促進作用。市場統(tǒng)一運營一般包含四個方面的內(nèi)容：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務監(jiān)督和統(tǒng)一物管。這其中統(tǒng)一招商管理與業(yè)態(tài)管理又是后面三個統(tǒng)一工作的基礎和起源。這項工作的成敗得失不僅決定了項目前期的規(guī)劃是否成功，而且決定著后期市場商業(yè)運營的管理能否成功。第一基本原則：要維護第五代專業(yè)市場的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金搭配，作到市場細分。據(jù)我們對國內(nèi)多家同類市場考察調(diào)研的經(jīng)驗總結，比較認同“產(chǎn)品展示+批發(fā)+外貿(mào)定單+博覽會+網(wǎng)上交易平臺”的這個第五代專業(yè)市場產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金搭配，此搭配特別適用于超大型國際采購中心，市場運營要注意維護和管理好這個經(jīng)營原則。 第二基本原則：要維護市場的統(tǒng)一主題形象和統(tǒng)一品牌形象。市場運營時要始終注意維護和管理好已確定的經(jīng)營主題和品牌形象。 第三基本原則：市場業(yè)態(tài)的組合目標要能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異業(yè)互補。簡單地說，同業(yè)差異就是市場有一定承受力，不能過多地盲目招同一品類的店進入。第四基本原則：市場經(jīng)營方式的選擇原則。核心主力品牌店盡量自營一部分或全部，我們可以自己組建市場經(jīng)營管理公司，并聘請知名商業(yè)管理公司專家作為我方的市場經(jīng)營管理顧問，也可以吸收優(yōu)秀商業(yè)團隊加盟，這樣一可以加強經(jīng)營控制力度，有利于市場長期經(jīng)營；其次可增強其他商戶與之合作的信心；第三可以提高非主力品牌店的租金收入。而招主力商戶盡量以租賃為主、銷售為輔；招非主力商戶盡量以銷售為主、租賃為輔，這樣也可以增強我方對市場的整體控制力度，提升經(jīng)營業(yè)績。 第五基本原則：業(yè)態(tài)組合順序原則。核心主力店先行，次主力店緊隨，普通商戶隨后的原則；玩具經(jīng)營項目優(yōu)先，輔助項目配套的原則。 第六基本原則：核心主力店市場布局原則，從整體布局上有利于人流進入主力店，同時也便于從主力店向其它區(qū)域回旋，通道好比血管，要方便人流的回旋。核心主力店的運營對整個市場的運營成敗，市場普通商戶和配套機構的引進都有重大的影響。一個超級玩具生產(chǎn)企業(yè)直銷店或超級玩具銷售公司的入駐，常常能帶動整個市場的順利運營與管理。另外核心主力店對于人流也起著關鍵的作用，其布局直接影響到市場的形態(tài)。市場的核心主力店適合放在經(jīng)營軸線（或線性步行街）的端點。 第七基本原則：特殊商戶招商優(yōu)惠原則。以點代面，特色經(jīng)營是市場特別是超大型綜合性市場的經(jīng)營特點。特殊商戶是指具有較高文化、藝術、科技含量的經(jīng)營單位，對它們給予優(yōu)惠政策，邀請其入場，能夠起到增強文化氛圍，活躍市場氣氛之作用。例如深圳華僑城MALL購物中心就專門邀請三百硯齋，展示中國的硯文化。當然特殊商戶的經(jīng)營范圍要與市場的經(jīng)營主題及品牌形象相吻合。 第八基本原則：租賃經(jīng)營采用放水養(yǎng)魚的原則。因為市場經(jīng)營具有長期性特點，采用合理租金與優(yōu)質服務做法，將整個市場作熱，而后根據(jù)運營狀態(tài)，適當穩(wěn)步地調(diào)整租金。這樣，發(fā)展商與商戶才能一同成長。放水養(yǎng)魚的原則可以理解為先做人氣，再做生意的原則。 第九基本原則：統(tǒng)一市場經(jīng)營的管理要充分體現(xiàn)和強調(diào)對商戶的統(tǒng)一服務。統(tǒng)一服務包含統(tǒng)一的市場物流服務、統(tǒng)一的信息系統(tǒng)支持服務、統(tǒng)一的培訓服務、統(tǒng)一的市場布置指導服務、統(tǒng)一的行政事務管理服務、統(tǒng)一的物業(yè)管理服務等等。這個統(tǒng)一服務不但要體現(xiàn)在思想上和招商合約中，更要體現(xiàn)到后期的市場運營管理中。第十基本原則：市場要具備完善ERP信息系統(tǒng)，為市場管理者、廣大簽約商戶和顧客都提供便利。建立統(tǒng)一的信息平臺，進行精細化的管理，不但能夠為顧客提供統(tǒng)一收銀、消費一卡通和商戶繳費一卡通、網(wǎng)上繳費與玩具派送的快捷、安全和方便物流服務等便利服務，還能為廣大簽約商戶提供豐富準確的顧客信息和市場信息，甚至于提供更詳細的經(jīng)營信息，譬如商品單品進銷存信息等等。更能為市場自身提供布局疏密度、品項搭配、人員配置、場地評效、商戶業(yè)績等經(jīng)營信息，便于市場分析后對經(jīng)營場地（稀缺資源）進行無限再分配。市場的經(jīng)營管理不是一個開業(yè)后就完結的工作，實際上市場的經(jīng)營管理是一個無限循環(huán)的工作，這都需要信息系統(tǒng)的分析支持。三、市場運營策劃的核心市場運營計劃準備：市場經(jīng)營管理計劃、市場物業(yè)管理計劃、市場營銷和招商計劃、市場宣傳推廣計劃，為保障廣大業(yè)主利益，我方要做好細致的準備工作。要確定市場運營時間安排、主要市場經(jīng)營管理骨干、主要市場運營活動、市場運營費用。開展實際市場運營工作之前，首先確定招商條件，然后確定商家檔次、規(guī)模。國內(nèi)外品牌玩具生產(chǎn)企業(yè)直銷店的招商條件條件名稱具體內(nèi)容租金1015年租金計劃，反映出初期的扶持階段售價我方對其出臺的優(yōu)惠銷售政策展位服務提供大面積展位和展位優(yōu)先選擇權等相關服務配套支持與服務降低其經(jīng)營成本，例如物流配送、外貿(mào)出口等服務市場運營時間安排： 由于大型市場運營任務較重，運營時間要提前安排，其中國內(nèi)外品牌玩具生產(chǎn)企業(yè)直銷店的招商要事先做好相關工作，在項目設計方案出來后要正式確定主力店，根據(jù)其的具體要求進行方案設計修改與完善，而后進入施工狀態(tài)，避免方案被迫修改所造成的損失。 中小商戶要在國內(nèi)外品牌玩具生產(chǎn)企業(yè)直銷店確定后，建筑封頂前開始市場展位安排工作。市場運營計劃市場運營工作名稱內(nèi)容目的國內(nèi)外品牌玩具生產(chǎn)企業(yè)直銷店的招商專題研究國內(nèi)外品牌玩具生產(chǎn)企業(yè)直銷店，確定完成其招商的時間了解擴張策略和選址條件名店招商主要面向世界玩具和珠寶名店，要提前了解消費人群對知名品牌的購買力與消費文化方面的接受程度。掌握品牌資源區(qū)域級玩具品牌代理商主要研究玩具銷售網(wǎng)絡渠道（尤其是外貿(mào)出口渠道）掌握重點品牌資源國外玩具采購商建立國際玩具采購基地促使國內(nèi)賣家和國際買家“無縫對接”海外商會把海外商會作為重點招商對象設立如香港玩具館、韓國精品館、美國館等進口玩具產(chǎn)品館市場經(jīng)營管理隊伍選拔與培訓，研究市場經(jīng)營管理骨干人才的定向獵取市場試營業(yè)和正式開業(yè)宣傳確定費用開支和宣傳策劃工作四、市場功能說明1、管理功能管理是保證市場經(jīng)營正?；幕颈Ｕ稀 組織由市場經(jīng)營管理公司和業(yè)主共同參加的市場管理委員會；l 制定有關市場的管理規(guī)定；l 解決市場糾紛和分歧；l 檢查、監(jiān)督產(chǎn)品的質量；l 決定市場業(yè)主都必須遵守的市場管理公約l 決定市場的防盜、防火問題；l 處理緊急情況的問題；l 成立市場義務消防隊、義務治保隊、黨總支和婦聯(lián)等群眾性自治組織；l 組織有關推介、展示、培訓等有利市場的活動；l 爭取政府的優(yōu)惠政策，創(chuàng)造良好的市場平臺環(huán)境；l 成立具有行業(yè)特點的中介服務組織，專業(yè)商會，行業(yè)協(xié)會。2、選擇合適的主題，聚集商氣，引進主力店和品牌店提升物業(yè)形象相關產(chǎn)品高度集中形成一個突出的主題，不僅能夠建立項目的個性與特色，而且能夠使整個項目的靈魂得以體現(xiàn)，可以在較大范圍內(nèi)主導行業(yè)市場，占據(jù)市場優(yōu)勢，形成規(guī)模效應。只有主題明晰，統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一形象才能落到實處，整體效應才有更好的發(fā)揮。成行成市的主題專業(yè)市場隨著市場的發(fā)展越來越成熟，許多商鋪年年都能升值，投資回報相當可觀，對于投資者和經(jīng)營者來講，有良好的市場前景。目前國內(nèi)的商業(yè)物業(yè)普遍存在一種現(xiàn)象：一樓生意火爆，二樓生意一般，三樓有些顧客，四樓沒人光顧。而比較成功的市場的經(jīng)營情況來看，這些市場基本上不設臨街鋪位，幾層市場經(jīng)過統(tǒng)一規(guī)劃設計，合理分割功能分區(qū)，有意識地引導消費者由“低”往“高”走，由“外”往“里”走。從局部上看，一樓的營業(yè)額明顯高于其它樓層，但正是由于經(jīng)營商的精心設計，帶動了“高層”市場的銷售額，在保證一樓生意火爆的同時，兼顧到經(jīng)營死角和高樓層的商鋪經(jīng)營與銷售。由于市場有三層的營業(yè)面積，要使樓上的物業(yè)價值最大化，必須對整個市場進行整體規(guī)劃設計，引進主力店（企業(yè)）和主力品牌商品，從經(jīng)營的角度規(guī)劃設計符合市場需求的商業(yè)形態(tài)，從而帶動項目的整體銷售與經(jīng)營，而只有主題明確，才能對品牌店的入駐產(chǎn)生足夠的吸引力。同時，通過品牌店和主力店的加入，容易在市場上形成口碑，有利于市場的繁榮和后續(xù)經(jīng)營。3、借勢借力，為我所用：l 借“中國國際采購中心”的規(guī)模優(yōu)勢，強化本項目國際采購中心價值的獨特性；l 借“玩具城堡”的兒童娛樂休閑配套成熟之勢，強化我們的兒童娛樂休閑氛圍；l 借“中國國際采購中心”的區(qū)位優(yōu)勢，強化我們的市場商業(yè)地位無可替代。在借勢借力的同時，還要凸顯個性：l 在借勢借力同時，樹立中國國際采購中心的龍頭地位，將其他項目成為配套和襯托。五、經(jīng)營策略1、項目鋪型結構詳析鋪 型面 積套數(shù)/百分比類別一樓旺鋪約216平方米24/2.17%邊鋪約729平方米81/7.31%中間鋪約2376平方米264/23.84%二樓旺鋪 約153平方米17/1.64%邊鋪約756平方米84/8.11%中間鋪約2880平方米320/30.9%三樓旺鋪約153平方米17/1.61%邊鋪約441平方米49/4.64%中間鋪約4050平方米450/42.6%2、贏利模式首層商鋪以銷售為主，確保首層商鋪的價值，并按照已經(jīng)確定的商業(yè)主題經(jīng)營管理,合理分割單位面積，盡量滿足經(jīng)營者的功能需求，以求能實現(xiàn)利潤的最大化；二層物業(yè)以銷售為主；三層以上的物業(yè)出租為主，為企業(yè)提供長期的穩(wěn)定的現(xiàn)金流，等待周邊商業(yè)氣氛成熟和周邊物業(yè)升值后再伺機售出，以追求利潤的最大化。如需資周轉時，可在適當?shù)臅r機將物業(yè)售出。出售的鋪位都采用返租的形式，增加投資型業(yè)主的信心，返租以3-5年為宜，而且單價不宜太高，否則，將增加推廣的投入和后續(xù)經(jīng)營的成本壓力。3、市場前期的經(jīng)營管理：為了保證銷售與招商的順利進行，應該注意：l 按照經(jīng)營主題，統(tǒng)一招商，并作好相應的功能分區(qū)安排；l 把握商品的結構，引導商家經(jīng)營；l 統(tǒng)一形象（市場內(nèi)、外），統(tǒng)一信息發(fā)布；l 多功能公共區(qū)域的設計與活動組織：比如市場中庭展示中心、商務洽談區(qū)、活動廣場等。3、市場后續(xù)的經(jīng)營管理：目的：使物業(yè)升值做出品牌，為企業(yè)下一個項目打好基礎l 組建專業(yè)的市場物業(yè)管理公司，引入先進的管理理念；l 負責玩具城堡進一步推廣，不斷加強其市場形象和知名度；l 大型的公關活動，使玩具城堡成為客戶注目的焦點；（三）預留管線（1）、首層設計成投資經(jīng)營或自主經(jīng)營鋪位銷售，確保首層商鋪的價值，并按照已經(jīng)確定的主題招商經(jīng)營，帶動二層以上物業(yè)，同時，為經(jīng)營通道預留好進出通道，吸引人流更上一層樓，以免影響二、三層主力市場的經(jīng)營；（2）、二層以上的物業(yè)設獨立的上樓通道，方便購物者進出市場，另一方面，在返租期屆滿后，方便二層以上物業(yè)的經(jīng)營；（3）、可以安排在市場中庭設計5001000平方米的展示中心或互動廣場（活動、信息發(fā)布）。（4）、倉儲配送可以通過租賃倉庫或建地下倉庫位置規(guī)劃預留倉儲功能。六、市場經(jīng)營管理手冊第一章、市場招商細則中國采購中心玩具城堡經(jīng)國家工商行政管理局批準，于二零零六年X月X日正式注冊，登記證號為“工商市字XXX號”。于2006年X月X日開始招商，于X月X日隆重試開業(yè)，凡符合國家有關規(guī)定的法人和個體經(jīng)營戶均可入場經(jīng)營。具體招商細則如下：1、市場管理方事項樓層攤位售價 售價 面積 一樓 13000元/平方米 9968平方米二樓 10400元/平方米 9320平方米 三樓 6500元/平方米 9508平方米玩具館整體銷售均價10000元/平方米2、市場布局及商鋪數(shù)量采取全內(nèi)廊式營業(yè)展示廳格局，一層至三層為營業(yè)區(qū)，共有商鋪1306個。其中：一層為369個，二層為421個，三層為516個，每間面積為9 m（可根據(jù)業(yè)主需求提供商鋪面積）。3、新進商戶需預繳以下費用：（1）、商鋪租金免繳12個月；免繳期屆滿后，除擁有商鋪產(chǎn)權自營的業(yè)主外（免繳租金），從第二個月開始，每月1-10號交納當月租金及物業(yè)管理費等相關費用。（2）、市場商鋪押金5000元/間、產(chǎn)品質量預賠金3000/間；（3）、清潔費2元/ m/月。4、簽約方式合同一年一簽，租金每半年支付一次（不包括擁有商鋪產(chǎn)權的商戶）。每年合同的截止日期為X月X日。合同期屆滿，市場內(nèi)商戶有優(yōu)先續(xù)約權。5、通訊設施市場每個商鋪設4部電話端口，外線通訊費用按電信部門有關規(guī)定實收，內(nèi)部虛擬通話費不另收費（若有變動按電信部門有關規(guī)定辦理）。商鋪還設有LAN寬帶端口，商戶可自主選擇安裝。電信收費標準：電話安裝工料費X元、電信月租費20元/年；寬帶800元/年。6、水電費用 進場商戶自用電費按獨立電表實計（加合理線耗），根據(jù)供電部門相關標準收取。公共照明部分、中央空調(diào)、水按面積合理分攤。7、優(yōu)惠政策及相關服務免收商鋪場地裝修費，房租三年內(nèi)免遞增。市場內(nèi)商戶有優(yōu)先租用市場倉庫、車位等權利，經(jīng)營戶的工商、稅務登記等事項，由市場管理方代辦。8、市場硬件設施中國采購中心玩具城堡是大體量、高規(guī)格、功能強大的專業(yè)玩具展貿(mào)和采購平臺。市場位于項目啟動區(qū)（B地塊），建筑地上3層，地下1層，總高度為22.4米，總建筑面積30387M2，共設有1306個，其中：1285個標準展位（3 M X 3 M）、21個非標準展位。有1個商務談判室（三樓）、2個餐廳（一樓和二樓）和1休閑咖吧（二樓）。一、二層為普通展廳，層高適合一般布展需要。一層層高6M，設有369個展位，其中標準展位（3 M X 3 M）359個，10個非標準展位；二層層高5.5M，設有展位421個，其中標準展位（3 M X 3 M）416個，5個非標準展位；三層為大空間，層高為5M至11.9M，設標準展位516個，其中標準展位（3 M X 3 M）510個，6個非標準展位。三樓展位可作普通展覽，也滿足大公司整體展覽的需求。市場內(nèi)自動扶梯、中央空調(diào)、互聯(lián)網(wǎng)專線系統(tǒng)、中央控制消防噴淋、防盜報警、安全監(jiān)控系統(tǒng)等現(xiàn)代化設施一應俱全。9、其他事項（1）、本細則條款和國家有關政策規(guī)定相抵觸時，以國家有關政策為準。（2）、本細則所提及的面積標準按建筑面積計算。（3）、本細則有關未盡事宜，市場管理方有權在正式租賃合同中進行補充。（4）、其他未盡事宜由市場管理方和業(yè)主協(xié)商解決。10、現(xiàn)場招商辦公聯(lián)系方式：辦公時間：8：30-17：00（白天），雙休日照常辦公第二章、市場抽簽、選擇商鋪定位到戶的實施辦法 一、參加對象已取得市場商鋪抽簽資格或商鋪選擇資格的業(yè)主。二、定位方式1、抽簽商鋪以抽簽的方式定位。2、選擇商鋪按中標價從高標到低標的順序以選擇的方式定位。三、須帶資料1、業(yè)主本人辦理的，須帶商鋪抽簽單或商鋪選擇單、商鋪預交款收據(jù)或招標保證金收據(jù)、業(yè)主本人身份證等資料的原件。2、委托他人辦理的，須帶商鋪抽簽單或商鋪選擇單、商鋪預交款收據(jù)或招標保證金收據(jù)、被委托人身份證等資料的原件，以及業(yè)主本人身份證復印件。四、定位程序1、入場 憑商鋪抽簽單或商鋪選擇單、商鋪預交單收據(jù)或招標保證金收據(jù)、業(yè)主本人身份證原件或被委托人身份證原件及業(yè)主身份證復印件，經(jīng)驗核后領取場內(nèi)座位號簽入場，在對應行業(yè)類別區(qū)域對號入座。2、定位 抽簽商鋪先抽順序簽，再按順序簽抽取商鋪確認單確認商鋪；選擇商鋪憑商鋪選擇單，按中標價從高標到低標順序選擇商鋪。3、公證 憑抽簽商鋪確認單或選擇商鋪確認單、業(yè)主本人或委托人身份證的原件辦理商鋪定位結果公證手續(xù)。4、結算 憑公證書、商鋪預交款收據(jù)或招標投標保證金收據(jù)、商鋪確認單、業(yè)主本人或被委托人身份證的原件于當天進行商鋪租金結算，開具結算單。5、交款 業(yè)主憑租金結算單、銀行本票、商鋪確認單、公證書、身份證的原件，在市場管理方規(guī)定時間內(nèi)辦理租金結算手續(xù)。6、簽約 憑商鋪確認單、公證書、租金發(fā)票、身份證的原件簽訂商鋪使用協(xié)議書。五、商鋪抽簽或選擇的順序1、第一層業(yè)種規(guī)劃商鋪的抽簽或選擇：該層業(yè)種規(guī)劃：玩具。抽簽或選擇的范圍為：（1）、嬰兒玩具（2）、電動或遙控及發(fā)條類玩具（3）、動作類玩具（4）、游戲益智類玩具（5）、毛絨及布制玩具（6）、玩偶（7）、騎乘類玩具：童車，嬰兒車，小自行車（8）、玩具樂器（9）、充氣玩具（10）、其他玩具及玩具零配件、輔料2、第二層業(yè)種規(guī)劃商鋪的抽簽或選擇：該層業(yè)種規(guī)劃：禮品、 裝飾品。抽簽或選擇的范圍為：（1）、紙品及包裝產(chǎn)品：日歷，掛歷，臺歷，賀卡，問候卡，禮盒，禮盒包裝，手工藝紙，紙袋，絲帶，禮品包裝紙（2）、畫、相及框：中國字畫，油畫，雕版畫，相簿，相架，工藝鏡框，畫框，活動支架（3）、宣傳禮品及贈品：宣傳贈品，徽章及獎章，紀念品，鑰匙扣，鑰匙包，記事簿（4）、工藝品：景泰蘭，漆器及雕漆，工藝扇，工藝燈，文房四寶，人發(fā)及發(fā)制品，繡品，花瓶，工藝茶具，酒具，雕刻工藝品，泥塑工藝品，樹脂工藝品，民族工藝品，天然工藝品，其他工藝美術品（5）、珠寶及骨刻玉雕珠寶首飾：寶石、珍珠、珠寶首飾原料、金銀骨刻玉雕：牛骨、馬骨、駱駝骨、玳瑁殼、鹿角、珊瑚、珍珠母及其他動物質雕刻制品（包括塑模制品），玉石雕刻制品（6）、家居裝飾品：門窗裝飾，墻掛裝飾品，人造花（7）、節(jié)日、派對裝飾品：氣球，裝飾蠟燭，燭臺，派對用品，派對布置及裝飾，圣誕布置及裝飾，復活節(jié)用品及裝飾，其他節(jié)日用品及裝飾3、第三層業(yè)種規(guī)劃層商鋪的抽簽或選擇：該層業(yè)種規(guī)劃：動漫游戲軟件產(chǎn)品。六、商鋪抽簽、選擇、結算、交款、簽約的時間和地點時間：由市場管理方另行規(guī)定。地點：中國采購中心玩具城堡售樓中心第三章、市場商鋪使用權轉讓、轉租管理規(guī)定為了規(guī)范市場商鋪使用權管理，建立并完善商鋪使用權轉讓、轉租流轉機制，制止擅自轉讓、轉租商鋪使用權等違規(guī)行為，維護市場秩序，確保商鋪產(chǎn)權人、使用權人的合法權益，促進市場繁榮，特制定本規(guī)定。一，商鋪分類第一條：市場商鋪分兩種類型：1， 招投標的商鋪，指通過投標的形式取得使用權的商鋪。2， 定向招商的商鋪。指由市場管理方定向招商引進取得使用權，并享有招商優(yōu)惠政策的商鋪。（指定向引進國內(nèi)外名牌玩具企業(yè)的商鋪）。二，商鋪使用權轉讓、轉租第二條：商鋪使用權的轉讓，經(jīng)市場管理方同意，商鋪使用人在使用期內(nèi)將商鋪使用權一次性全部轉讓給他人并變更商鋪使用權人。第三條：商鋪使用權的轉租。經(jīng)市場管理方同意，商鋪使用權人在使用期內(nèi)將商鋪一次或分次轉租給他人，按商鋪有償使用協(xié)議實施管理。三，商鋪使用權的轉讓、轉租的手續(xù)和程序第四條：商鋪使用權的轉讓1，招投標商鋪使用權確需轉讓，使用人必須向市場管理方提出書面申請并提供相關證件依據(jù)，經(jīng)市場管理方審批同意后，辦理商鋪使用權轉讓手續(xù)3，定向招商商鋪，商鋪使用權在商鋪有償使用協(xié)議期限內(nèi)不得轉讓。第五條：商鋪使用權的轉租。1， 招投標商鋪。使用權確需轉租，使用人必須向市場管理方提出書面申請，并提供相關證件依據(jù)，（經(jīng)市場管理方審批同意后辦理轉租手續(xù)）2， 定向招商商鋪，商鋪使用權不得在商鋪有償使用協(xié)議期限內(nèi)轉租第六條：商鋪使用者有下列行為之一的，市場管理方與使用人的商鋪有償使用協(xié)議書自行終止，市場管理方無償收回商鋪使用權1， 嚴重違反國家法律法規(guī)、協(xié)議約定和有關市場管理規(guī)定的；2， 商鋪有償使用協(xié)議書約定不得轉讓、轉租使用權的商鋪，使用人轉讓、轉租的；3， 重新簽定商鋪有償使用協(xié)議后，商鋪使用權轉租累計時間等于或大于協(xié)議使用期限五分之三的（五分之三是指該商鋪重新簽定新的使用協(xié)議后，一次或數(shù)次轉讓之間所有轉租時間的累計）第七條：商鋪使用實行履約保證金制度為確保商鋪使用權的規(guī)范管理和有序流轉，建立商鋪使用履約保證金制度。商鋪使用人在使用期內(nèi)違反本規(guī)定，相應扣除履約保證金第八條：商鋪使用權轉租情況登記備案對轉租使用權的商鋪，分別按主動申請同意轉租，受租人單方申請轉租及擅自轉租等不同情況進行歸類、登記、建檔。四：其他第九條：本規(guī)定自發(fā)文之日起執(zhí)行。本規(guī)定的解釋權歸市場經(jīng)營管理公司。第四章、市場商鋪使用權轉讓、轉租流程1，申請咨詢（1）、轉租商鋪使用權的使用人，帶商鋪攤位證、商鋪有償使用協(xié)議書，商鋪使用費發(fā)票，本人身份證原件及復印件各一份到市場服務大廳咨詢確認商鋪使用權是否可轉讓，（2）、轉租商鋪使用權的使用人到商鋪轉讓登記處辦理相關登記手續(xù)2、信息發(fā)布由產(chǎn)權人在市場商鋪信息欄、市場數(shù)字城網(wǎng)站上張貼和發(fā)布轉讓信息3、辦理（1）、使用人、受讓人帶商鋪證、原商鋪有償使用協(xié)議書，商鋪有償使用費發(fā)票、雙方轉讓協(xié)議原件、雙方身份證原件與復印件（雙方身份證復印在一起）（2）、填寫商鋪使用權轉讓審批表（3）、雙方帶協(xié)議、證、照正付本到當?shù)毓ど滩块T駐市場登記廳辦理注銷手續(xù)（4）、轉讓經(jīng)辦人將使用權轉讓審批表一份送市場樓層站長，辦理交接手續(xù)，由樓層管理站長進行現(xiàn)場調(diào)查有關商鋪情況（5）、樓層市場站長、物業(yè)管理員會同玩具商會及工商人員一天內(nèi)進行現(xiàn)場調(diào)查，簽字后送服務大廳。（6）、市場物業(yè)管理部憑審批表審核，經(jīng)部門經(jīng)理簽字，報公司領導批準后辦轉讓手續(xù)。5、（1）、辦理商鋪轉讓過戶手續(xù)，手續(xù)費5元，簽新商鋪有償使用協(xié)議書（2）、在領協(xié)議書兩天后，憑身份證、協(xié)議書到樓層管理員處領取新商鋪攤位證（3）、到工商、稅務辦證轉租辦理日期為星期一至星期五，轉租雙方租賃協(xié)議辦臨時商鋪攤位證單方辦理商鋪程序產(chǎn)權人在昆山日報和中國國際采購中心網(wǎng)站上公布，自公布之日起20日內(nèi)商鋪使用權人未向產(chǎn)權人提出異議的，受租人本人保證所提供的資料屬實，出具保證，交納誠信保證金5000元，辦轉租手續(xù)。若對公示有異議的，由產(chǎn)權人會同相關部門組織重新復核后，按實際認定結果辦理。第五章、業(yè)主入住流程圖業(yè)主入住流程圖領取入住通知單、繳款通知書、入住手續(xù)書、商鋪攤位證、商鋪有償使用協(xié)議書，商鋪使用費發(fā)票及其他入住資料領取商鋪驗收單，由市場物業(yè)管理員陪同進行商鋪驗收，并填寫商鋪驗收單驗收合格，并在驗收單上