惠康超市遆址報告(DOC11頁).doc

惠康超市選址分析報告小組組長：姜莉琴 01國貿(mào)（6）班 0012115小組成員：萬 鴻 01國貿(mào)（6）班 0012120 賴 靜 01國貿(mào)（5）班 0012062 袁 佳 01國貿(mào)（6）班 0012095楊 清 01廣告（1）班 0012689任何一個零售商,無論其規(guī)模多大,也無論其貨架上的物品是何其的物美價廉,其選址必須準確,恰當?shù)牡刂纺軒Ыo你比較好的商圈,而商圈又是企業(yè)的生命之所在。因此，簡而言之,選址很重要,不可小視.一片土地，在一些人眼里顯得很簡單，但在另一些人眼里就會復雜起來。更多的人則喜歡將以下這句話當作店鋪經(jīng)營的“圣言”：LOCATION , LOCATION , AND LOCATION .（店址，店址，還是店址。）因此，為了保證惠康超市的將來的良好效益和前景，我們首先必須對超市的選址進行分析。由于南昌市市內(nèi)競爭太過激烈，所以我們惠康超市連鎖集團預設的新店設立區(qū)域處于南昌市昌北開發(fā)區(qū)。我們幾經(jīng)考慮，選擇在財大菜市場旁，廬山南大道和雙港路的交匯地設置超市。一 新店周圍地理位置特征表述如圖1可見，基本上所有南昌市的中心地段都已經(jīng)有開設了大型的超市。由于南昌市市內(nèi)競爭太過激烈，所以我們預設的新店設立區(qū)域處于南昌市昌北開發(fā)區(qū)。我們幾經(jīng)考慮，選擇在財大菜市場處，廬山南大道和雙港路的交匯處設置超市。（南昌市地圖 圖1） 圖中紅色區(qū)域為市中心大型超市我們預設惠康超市地處廬山南大道和雙港路的交匯處（見圖2），210路公共汽車財大站的對面直走3分鐘即到的地址。附近雖然沒有較為集中的居民小區(qū)，但是由于學校環(huán)伺，且多為招收14歲以上的青少年學生，離家留校，消費能力較強。而且距離210、240、137路公交車站均不到10分鐘路程，交通便利。（圖2）昌北開發(fā)區(qū)不象市內(nèi)，沒有繁華的商業(yè)中心地帶。因此，我們選擇了在昌北開發(fā)區(qū)比較繁華的兩條街道：廬山南大道和雙港路的交匯處開設超市。十字路口是家樂福選址的第一準則。我們在這里學習他的成功經(jīng)驗，將地址選在此處。經(jīng)過我們的仔細調(diào)查，此處車流量較大，雖然不是居民區(qū)，但由于有眾多學校，人口較多，消費的潛在能力較大，是一個比較合適的場所。二 被選店址周圍商業(yè)環(huán)境和競爭店情況我們將三個商圈劃分如下所示：（圖3）被選店址雖然不象地處南昌市內(nèi)的超市那樣競爭激烈，但是也有不少相應的競爭店存在。于圖2上可以看出在被選店址的附近，除了一些小本經(jīng)營的夫妻店之類的小店之外，還存在一家全家超市的昌北分店，而與被選店址比鄰而居的江西財經(jīng)大學校園內(nèi)也存在一家連鎖超市的分店萬事達超市。下面分別對其進行分析： 全家超市昌北分店全家超市昌北分店開立于1998年，相對來說成立時間較早。據(jù)調(diào)查，由于這家超市可以說是昌北地區(qū)的第一家比較大型的平價超市，成立之初，營業(yè)場面極為火暴，大受歡迎，成績驕人。但是自從萬事達超市財大店開業(yè)以后，營業(yè)額已經(jīng)大幅下降。這是一家主營百貨的超市，主要經(jīng)營的產(chǎn)品有各式食品（但以零食為主）；各式文具用品，如全家超市昌北分店等，種類不算很多；各式洗發(fā)用品和中低價格的面霜，牙膏牙刷和一些枕席以及少量的運動用品等，主要經(jīng)營對象為學生和老師。全家超市昌北分店營業(yè)面積不大，一層大約8001200平方米，共兩層，總共營業(yè)面積大約為2000平方米。裝潢普通，中等偏下，由于面向大街，灰塵較多，又沒有安排專人及時清掃，外觀不夠清潔。 萬事達超市財大店萬事達超市財大店建立于2003年，與全家超市相比，進駐時間不長。但是由于其定位和選址非常正確，經(jīng)營成績很好。雖然和全家一樣定位于學生和老師，但是由于開設在校內(nèi)，方便學生和老師購物，所以大受歡迎。而且經(jīng)營的百貨類產(chǎn)品相當有特色，如經(jīng)營的學生用品除了傳統(tǒng)的紙本筆和少量的運動用品外還有一些特色的用品如獎狀，臺燈，臺燈泡等；還有女孩子平時喜歡頻繁使用的消耗品發(fā)夾發(fā)網(wǎng)等。這正是這個超市的聰明之處，學生們買了一個臺燈泡，順便逛逛，又可能會買一些餅干之類的零食。由小而大，是將顧客群定位在學生和老師的萬事達超市的成功之處。另外，該超市除經(jīng)營一般的百貨外，還銷售水果、CD、文曲星、電池、隨身聽等產(chǎn)品，另外還設有幾個專區(qū)銷售油炸食品、水煮食品、茶葉單、自制漢堡包、面包等熟食品，符合學生的消費習慣和趨勢，所以進駐了江西財經(jīng)大學僅有不到一年時間，營業(yè)額卻很好。萬事達超市財大店營業(yè)面積不大，僅有一層，約1500平方米左右。裝潢中等，但是較為清潔整齊。三 新店址周圍居民及流動人口消費結構、消費層次該被選店址面臨兩條昌北開發(fā)區(qū)的主要街道，前方又有一個加油站，所以來往的小車數(shù)量較多。還有，由于校點集中，所以每天都有137210240等幾路公共汽車不停往返，再加上小巴等非正規(guī)的公共交通工具，車流量極大。從某種程度上而言，車流即意味著人流。但是，這些人流是否存在購物欲望，購物潛力如何，還需進一步調(diào)查。為此，通過實地實時的調(diào)查研究，我們繪制出如下表格：時間：周一至周五地點 時間段 每2小時人流量（人） 廬山 7：00-9：00 3，500 南大街 9：00-11：00 2，400與 11：00-13：00 4，400雙港路 13：00-15：00 4，600交匯 15：00-17：00 1，700處 17：00-19：00 5，100 19：00-21：00 2，000 21：00-23：00 1，000時間：周六、周日地點 時間段 每2小時人流量（人）廬山 7：00-9：00 3，800南大街 9：00-11：00 5，300與 11：00-13：00 6，000雙港路 13：00-15：00 6，800交匯 15：00-17：00 3，100處 17：00-19：00 7，100 21：00-23：00 4，300這樣列表分析，我們可以看出在每天的哪個時間段里人數(shù)比較多。但是這只是一種比較粗糙的分析。下面，我們以周四（代表從周一至周四的非休息日），再選取周五（每周的最后的工作日），周六，周日四天來具體分析人流量。表一： 另外，我們還對這些路過財大菜市場旁，廬山南大道和雙港路的交匯地的人流進行了抽樣問卷調(diào)查，自2004年2月25日起至3月4日止，共抽取14歲以上顧客樣本2380人，有效問卷2373份，問卷回收有效率為99.71。經(jīng)過系統(tǒng)的統(tǒng)計分析得出結果，繪制如下表：表二： 圖表說明：我們設計的調(diào)查問卷主要針對一次性購物的頻繁程度、購物額的多少這些問題進行了調(diào)查。受訪表示會經(jīng)常購物的女性消費者比例（56.1）要比男性消費者比例（43.9）高出近12個百分點。根據(jù)以往各大商場的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，在各消費層次，女性顧客比例都要高于男性顧客。但本次調(diào)查結果卻出現(xiàn)了多樣化的形勢。如圖表所示，購買100元以下商品的男性顧客比例略高于女性顧客，購買101300元的商品的男性顧客比例則要略低于女性顧客；購買301500元的男性顧客比例明顯高于女性顧客，購買500元以上商品的女性顧客比例明顯高于男性顧客。相信這是由于我們地處高校環(huán)伺，居民區(qū)偏少所引起的特殊情況。另外，根據(jù)我們的一些調(diào)查數(shù)據(jù)可以看出，潛在的顧客數(shù)量龐大，主體為附近學校的學生和老師、附近居民和路人。附近學校的學生由于是離開家住學校，可支配資金較多，購買零食和日用品的消費欲望和購買力都較大。附近學校的老師大都是家住學校或?qū)W校附近，日用開支較大，薪水較多，在南昌市屬于中上收入者，對各項商品都具有巨大的消費潛力。附近居民由于地處郊區(qū)，收入偏低，購買能力不高，主要消費一些中低檔的日用品。路過的人的購買欲望不高，購買的可能性不大。四 新店開業(yè)后預計能輻射的范圍由于競爭不甚激烈，周邊學校雖多但是大型超市較少，相信我們惠康超市開業(yè)后預計能覆蓋地區(qū)如下圖橘色區(qū)域所示：（圖4）五 新店的營業(yè)面積和商品結構新店預計為2500平方米一層，共五層，營業(yè)面積約為2000平方米每層。預計新店經(jīng)營商品一層主營熟食和面食等主要食品，二層主營零食和化妝、面霜以及瑣碎的日用品等用品，三層經(jīng)營文化用品和學生用品，四層經(jīng)營書籍，五層經(jīng)營服裝鞋帽等用品。各種用品的經(jīng)營檔次由中下至中上范圍，以便滿足不同層次顧客的需要。六 新店的市場定位和經(jīng)營特色新店將定位于綜合大型超市，裝潢上要求整齊干凈大氣，達中等水平。我們的營業(yè)面積遠遠大于我們的競爭對手，商品種類多，各種商品品種極多，將主要顧客對象定位于學生、老師和附近的居民。我們惠康超市昌北分店將能夠滿足附近的所有的潛在顧客需求。由于我們的自身條件允許，營業(yè)面積足夠大，周轉(zhuǎn)金額足夠充足，我們將 “多、全、佳、惠” 定位為我們的經(jīng)營特色。我們營業(yè)面積足夠大，因此可以擺設多種商品。由于我們由集團批量進貨，業(yè)已在中國乃至在江西形成了較為完善的購貨網(wǎng)絡，進價低廉，因此在商品定價方面也可以優(yōu)惠。經(jīng)過我們分析，顧客主體為學生，因此，在商品種類的配置采購方面，我們將“入鄉(xiāng)隨俗”，采購的商品將能夠滿足切合學生的需求，例如在一層，我們可以針對學生公寓沒有廚房，老師們工作繁忙無暇顧及燒飯等特點，銷售一些開袋即食，即買即食而又口味好，價格實惠的熟食品。在二層我們可以和一般的大型超市一樣，銷售一些日常家庭和個人需要的日用品。三層經(jīng)營的文化用品由于周圍高校林立，所以我們的商品采購范圍可以延伸得廣一些，如獎狀、海報用紙、毛筆、宣紙、硯臺、墨水、舞蹈服，運動用具等在一般超市不經(jīng)營的文化用品囊括進來。第四層主要經(jīng)營銷售書籍。針對附近高校的學生我們要把書籍經(jīng)營出特色來。14歲以下的少年兒童讀物我們只會極少量的采購，將銷售重心放在針對大中專生的書籍上，如各科課本以及參考書，包括經(jīng)濟、法律、新聞、工程、生物之類的專業(yè)書籍；考級、考研、考證的各類有關輔導書籍各類符合大中專生閱讀的暢銷書籍，如前段時間較為流行，在大中專生中廣為傳看的水煮三國等。盡量做到大而全，給人以挑選的余地。第五層的服裝將主要定位在14-24之間的年輕人服裝，服裝要求中高檔，不能超出學生的消費能力，又要與周圍的低檔次的小商店區(qū)別開來。相信與眾不同的定位策略、良好的服務態(tài)度、優(yōu)惠的價格、多而全的商品將使我們在昌北地區(qū)后來居上。七 新店址經(jīng)營效益預估1.預估營業(yè)額（每月）新選的超級市場的商圈有三個層次（如圖3所示），第一層次主要商圈內(nèi)包含了江西財經(jīng)大學南院和北院，江西農(nóng)業(yè)大學東區(qū)和一些小商店，零散住戶和一家加油站，居住人數(shù)約三萬人。第二層次即次要商圈內(nèi)的居民包括江西藝術學校，江西科技師范學校、江西航天科技學校和南昌儀器廠，上羅村的住戶，約一萬六千人。第三層次邊際商圈內(nèi)包括了江西交通學校，華東交通大學，南方冶金學院南昌分院以及附近居民等，約二萬人。假設平均每人每月來超市購買食品和日用品約為350元，則：主要商圈居民支出總額：35030，000=10，500，000次要商圈居民支出總額：35016，000=5，600，000邊際商圈居民支出總額：35020，000=7，000，000據(jù)調(diào)查分析，新開超級市場在昌北開發(fā)區(qū)的市場占有率在主要商圈為45%，在次要商圈為25%，在邊際商圈為10%，則：主要商圈購買力為：10，500，00045% = 4，725，000次要商圈購買力為：5，600，000 25% = 1，400，000邊際商圈購買力為：7，000，000 10% = 700，000該新店每月營業(yè)潛力可估計為：4，725，000 + 1，400，000 + 700，000 = 6，825，000元 即 682.5萬元2.預估各項經(jīng)營開支（不計前期投資）（每月）固定費用： 員工工資以及福利費用：45，000設備折舊費： 20，000水電費： 21，000管理費： 8，000分擔總部費用： 200，000變動費用： 運雜費： 300，000保管費： 60，000包裝費： 30，000商品耗損費： 25，000借款利息： 350，000保險費： 150，000營業(yè)稅： 486，000總計： 1，695，000元3.收益分析預估經(jīng)濟收益額=預估營業(yè)額（每月）- 商品成本 -預估各項經(jīng)營開支（不計前期投資）（每月）=6，825，000 3，976，000 - 1，695，000=1，154，000 元八 新店未來前景分析由于周圍只是一些小的臨街鋪面，將來如果要求擴