惠康超市遆址報(bào)告(DOC11頁).doc

惠康超市選址分析報(bào)告小組組長：姜莉琴 01國貿(mào)（6）班 0012115小組成員：萬 鴻 01國貿(mào)（6）班 0012120 賴 靜 01國貿(mào)（5）班 0012062 袁 佳 01國貿(mào)（6）班 0012095楊 清 01廣告（1）班 0012689任何一個(gè)零售商,無論其規(guī)模多大,也無論其貨架上的物品是何其的物美價(jià)廉,其選址必須準(zhǔn)確,恰當(dāng)?shù)牡刂纺軒Ыo你比較好的商圈,而商圈又是企業(yè)的生命之所在。因此，簡(jiǎn)而言之,選址很重要,不可小視.一片土地，在一些人眼里顯得很簡(jiǎn)單，但在另一些人眼里就會(huì)復(fù)雜起來。更多的人則喜歡將以下這句話當(dāng)作店鋪經(jīng)營的“圣言”：LOCATION , LOCATION , AND LOCATION .（店址，店址，還是店址。）因此，為了保證惠康超市的將來的良好效益和前景，我們首先必須對(duì)超市的選址進(jìn)行分析。由于南昌市市內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)太過激烈，所以我們惠康超市連鎖集團(tuán)預(yù)設(shè)的新店設(shè)立區(qū)域處于南昌市昌北開發(fā)區(qū)。我們幾經(jīng)考慮，選擇在財(cái)大菜市場(chǎng)旁，廬山南大道和雙港路的交匯地設(shè)置超市。一 新店周圍地理位置特征表述如圖1可見，基本上所有南昌市的中心地段都已經(jīng)有開設(shè)了大型的超市。由于南昌市市內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)太過激烈，所以我們預(yù)設(shè)的新店設(shè)立區(qū)域處于南昌市昌北開發(fā)區(qū)。我們幾經(jīng)考慮，選擇在財(cái)大菜市場(chǎng)處，廬山南大道和雙港路的交匯處設(shè)置超市。（南昌市地圖 圖1） 圖中紅色區(qū)域?yàn)槭兄行拇笮统形覀冾A(yù)設(shè)惠康超市地處廬山南大道和雙港路的交匯處（見圖2），210路公共汽車財(cái)大站的對(duì)面直走3分鐘即到的地址。附近雖然沒有較為集中的居民小區(qū)，但是由于學(xué)校環(huán)伺，且多為招收14歲以上的青少年學(xué)生，離家留校，消費(fèi)能力較強(qiáng)。而且距離210、240、137路公交車站均不到10分鐘路程，交通便利。（圖2）昌北開發(fā)區(qū)不象市內(nèi)，沒有繁華的商業(yè)中心地帶。因此，我們選擇了在昌北開發(fā)區(qū)比較繁華的兩條街道：廬山南大道和雙港路的交匯處開設(shè)超市。十字路口是家樂福選址的第一準(zhǔn)則。我們?cè)谶@里學(xué)習(xí)他的成功經(jīng)驗(yàn)，將地址選在此處。經(jīng)過我們的仔細(xì)調(diào)查，此處車流量較大，雖然不是居民區(qū)，但由于有眾多學(xué)校，人口較多，消費(fèi)的潛在能力較大，是一個(gè)比較合適的場(chǎng)所。二 被選店址周圍商業(yè)環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)店情況我們將三個(gè)商圈劃分如下所示：（圖3）被選店址雖然不象地處南昌市內(nèi)的超市那樣競(jìng)爭(zhēng)激烈，但是也有不少相應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)店存在。于圖2上可以看出在被選店址的附近，除了一些小本經(jīng)營的夫妻店之類的小店之外，還存在一家全家超市的昌北分店，而與被選店址比鄰而居的江西財(cái)經(jīng)大學(xué)校園內(nèi)也存在一家連鎖超市的分店萬事達(dá)超市。下面分別對(duì)其進(jìn)行分析： 全家超市昌北分店全家超市昌北分店開立于1998年，相對(duì)來說成立時(shí)間較早。據(jù)調(diào)查，由于這家超市可以說是昌北地區(qū)的第一家比較大型的平價(jià)超市，成立之初，營業(yè)場(chǎng)面極為火暴，大受歡迎，成績(jī)驕人。但是自從萬事達(dá)超市財(cái)大店開業(yè)以后，營業(yè)額已經(jīng)大幅下降。這是一家主營百貨的超市，主要經(jīng)營的產(chǎn)品有各式食品（但以零食為主）；各式文具用品，如全家超市昌北分店等，種類不算很多；各式洗發(fā)用品和中低價(jià)格的面霜，牙膏牙刷和一些枕席以及少量的運(yùn)動(dòng)用品等，主要經(jīng)營對(duì)象為學(xué)生和老師。全家超市昌北分店?duì)I業(yè)面積不大，一層大約8001200平方米，共兩層，總共營業(yè)面積大約為2000平方米。裝潢普通，中等偏下，由于面向大街，灰塵較多，又沒有安排專人及時(shí)清掃，外觀不夠清潔。 萬事達(dá)超市財(cái)大店萬事達(dá)超市財(cái)大店建立于2003年，與全家超市相比，進(jìn)駐時(shí)間不長。但是由于其定位和選址非常正確，經(jīng)營成績(jī)很好。雖然和全家一樣定位于學(xué)生和老師，但是由于開設(shè)在校內(nèi)，方便學(xué)生和老師購物，所以大受歡迎。而且經(jīng)營的百貨類產(chǎn)品相當(dāng)有特色，如經(jīng)營的學(xué)生用品除了傳統(tǒng)的紙本筆和少量的運(yùn)動(dòng)用品外還有一些特色的用品如獎(jiǎng)狀，臺(tái)燈，臺(tái)燈泡等；還有女孩子平時(shí)喜歡頻繁使用的消耗品發(fā)夾發(fā)網(wǎng)等。這正是這個(gè)超市的聰明之處，學(xué)生們買了一個(gè)臺(tái)燈泡，順便逛逛，又可能會(huì)買一些餅干之類的零食。由小而大，是將顧客群定位在學(xué)生和老師的萬事達(dá)超市的成功之處。另外，該超市除經(jīng)營一般的百貨外，還銷售水果、CD、文曲星、電池、隨身聽等產(chǎn)品，另外還設(shè)有幾個(gè)專區(qū)銷售油炸食品、水煮食品、茶葉單、自制漢堡包、面包等熟食品，符合學(xué)生的消費(fèi)習(xí)慣和趨勢(shì)，所以進(jìn)駐了江西財(cái)經(jīng)大學(xué)僅有不到一年時(shí)間，營業(yè)額卻很好。萬事達(dá)超市財(cái)大店?duì)I業(yè)面積不大，僅有一層，約1500平方米左右。裝潢中等，但是較為清潔整齊。三 新店址周圍居民及流動(dòng)人口消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)層次該被選店址面臨兩條昌北開發(fā)區(qū)的主要街道，前方又有一個(gè)加油站，所以來往的小車數(shù)量較多。還有，由于校點(diǎn)集中，所以每天都有137210240等幾路公共汽車不停往返，再加上小巴等非正規(guī)的公共交通工具，車流量極大。從某種程度上而言，車流即意味著人流。但是，這些人流是否存在購物欲望，購物潛力如何，還需進(jìn)一步調(diào)查。為此，通過實(shí)地實(shí)時(shí)的調(diào)查研究，我們繪制出如下表格：時(shí)間：周一至周五地點(diǎn) 時(shí)間段 每2小時(shí)人流量（人） 廬山 7：00-9：00 3，500 南大街 9：00-11：00 2，400與 11：00-13：00 4，400雙港路 13：00-15：00 4，600交匯 15：00-17：00 1，700處 17：00-19：00 5，100 19：00-21：00 2，000 21：00-23：00 1，000時(shí)間：周六、周日地點(diǎn) 時(shí)間段 每2小時(shí)人流量（人）廬山 7：00-9：00 3，800南大街 9：00-11：00 5，300與 11：00-13：00 6，000雙港路 13：00-15：00 6，800交匯 15：00-17：00 3，100處 17：00-19：00 7，100 21：00-23：00 4，300這樣列表分析，我們可以看出在每天的哪個(gè)時(shí)間段里人數(shù)比較多。但是這只是一種比較粗糙的分析。下面，我們以周四（代表從周一至周四的非休息日），再選取周五（每周的最后的工作日），周六，周日四天來具體分析人流量。表一： 另外，我們還對(duì)這些路過財(cái)大菜市場(chǎng)旁，廬山南大道和雙港路的交匯地的人流進(jìn)行了抽樣問卷調(diào)查，自2004年2月25日起至3月4日止，共抽取14歲以上顧客樣本2380人，有效問卷2373份，問卷回收有效率為99.71。經(jīng)過系統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)分析得出結(jié)果，繪制如下表：表二： 圖表說明：我們?cè)O(shè)計(jì)的調(diào)查問卷主要針對(duì)一次性購物的頻繁程度、購物額的多少這些問題進(jìn)行了調(diào)查。受訪表示會(huì)經(jīng)常購物的女性消費(fèi)者比例（56.1）要比男性消費(fèi)者比例（43.9）高出近12個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)以往各大商場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，在各消費(fèi)層次，女性顧客比例都要高于男性顧客。但本次調(diào)查結(jié)果卻出現(xiàn)了多樣化的形勢(shì)。如圖表所示，購買100元以下商品的男性顧客比例略高于女性顧客，購買101300元的商品的男性顧客比例則要略低于女性顧客；購買301500元的男性顧客比例明顯高于女性顧客，購買500元以上商品的女性顧客比例明顯高于男性顧客。相信這是由于我們地處高校環(huán)伺，居民區(qū)偏少所引起的特殊情況。另外，根據(jù)我們的一些調(diào)查數(shù)據(jù)可以看出，潛在的顧客數(shù)量龐大，主體為附近學(xué)校的學(xué)生和老師、附近居民和路人。附近學(xué)校的學(xué)生由于是離開家住學(xué)校，可支配資金較多，購買零食和日用品的消費(fèi)欲望和購買力都較大。附近學(xué)校的老師大都是家住學(xué)校或?qū)W校附近，日用開支較大，薪水較多，在南昌市屬于中上收入者，對(duì)各項(xiàng)商品都具有巨大的消費(fèi)潛力。附近居民由于地處郊區(qū)，收入偏低，購買能力不高，主要消費(fèi)一些中低檔的日用品。路過的人的購買欲望不高，購買的可能性不大。四 新店開業(yè)后預(yù)計(jì)能輻射的范圍由于競(jìng)爭(zhēng)不甚激烈，周邊學(xué)校雖多但是大型超市較少，相信我們惠康超市開業(yè)后預(yù)計(jì)能覆蓋地區(qū)如下圖橘色區(qū)域所示：（圖4）五 新店的營業(yè)面積和商品結(jié)構(gòu)新店預(yù)計(jì)為2500平方米一層，共五層，營業(yè)面積約為2000平方米每層。預(yù)計(jì)新店經(jīng)營商品一層主營熟食和面食等主要食品，二層主營零食和化妝、面霜以及瑣碎的日用品等用品，三層經(jīng)營文化用品和學(xué)生用品，四層經(jīng)營書籍，五層經(jīng)營服裝鞋帽等用品。各種用品的經(jīng)營檔次由中下至中上范圍，以便滿足不同層次顧客的需要。六 新店的市場(chǎng)定位和經(jīng)營特色新店將定位于綜合大型超市，裝潢上要求整齊干凈大氣，達(dá)中等水平。我們的營業(yè)面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，商品種類多，各種商品品種極多，將主要顧客對(duì)象定位于學(xué)生、老師和附近的居民。我們惠康超市昌北分店將能夠滿足附近的所有的潛在顧客需求。由于我們的自身?xiàng)l件允許，營業(yè)面積足夠大，周轉(zhuǎn)金額足夠充足，我們將 “多、全、佳、惠” 定位為我們的經(jīng)營特色。我們營業(yè)面積足夠大，因此可以擺設(shè)多種商品。由于我們由集團(tuán)批量進(jìn)貨，業(yè)已在中國乃至在江西形成了較為完善的購貨網(wǎng)絡(luò)，進(jìn)價(jià)低廉，因此在商品定價(jià)方面也可以優(yōu)惠。經(jīng)過我們分析，顧客主體為學(xué)生，因此，在商品種類的配置采購方面，我們將“入鄉(xiāng)隨俗”，采購的商品將能夠滿足切合學(xué)生的需求，例如在一層，我們可以針對(duì)學(xué)生公寓沒有廚房，老師們工作繁忙無暇顧及燒飯等特點(diǎn)，銷售一些開袋即食，即買即食而又口味好，價(jià)格實(shí)惠的熟食品。在二層我們可以和一般的大型超市一樣，銷售一些日常家庭和個(gè)人需要的日用品。三層經(jīng)營的文化用品由于周圍高校林立，所以我們的商品采購范圍可以延伸得廣一些，如獎(jiǎng)狀、海報(bào)用紙、毛筆、宣紙、硯臺(tái)、墨水、舞蹈服，運(yùn)動(dòng)用具等在一般超市不經(jīng)營的文化用品囊括進(jìn)來。第四層主要經(jīng)營銷售書籍。針對(duì)附近高校的學(xué)生我們要把書籍經(jīng)營出特色來。14歲以下的少年兒童讀物我們只會(huì)極少量的采購，將銷售重心放在針對(duì)大中專生的書籍上，如各科課本以及參考書，包括經(jīng)濟(jì)、法律、新聞、工程、生物之類的專業(yè)書籍；考級(jí)、考研、考證的各類有關(guān)輔導(dǎo)書籍各類符合大中專生閱讀的暢銷書籍，如前段時(shí)間較為流行，在大中專生中廣為傳看的水煮三國等。盡量做到大而全，給人以挑選的余地。第五層的服裝將主要定位在14-24之間的年輕人服裝，服裝要求中高檔，不能超出學(xué)生的消費(fèi)能力，又要與周圍的低檔次的小商店區(qū)別開來。相信與眾不同的定位策略、良好的服務(wù)態(tài)度、優(yōu)惠的價(jià)格、多而全的商品將使我們?cè)诓钡貐^(qū)后來居上。七 新店址經(jīng)營效益預(yù)估1.預(yù)估營業(yè)額（每月）新選的超級(jí)市場(chǎng)的商圈有三個(gè)層次（如圖3所示），第一層次主要商圈內(nèi)包含了江西財(cái)經(jīng)大學(xué)南院和北院，江西農(nóng)業(yè)大學(xué)東區(qū)和一些小商店，零散住戶和一家加油站，居住人數(shù)約三萬人。第二層次即次要商圈內(nèi)的居民包括江西藝術(shù)學(xué)校，江西科技師范學(xué)校、江西航天科技學(xué)校和南昌儀器廠，上羅村的住戶，約一萬六千人。第三層次邊際商圈內(nèi)包括了江西交通學(xué)校，華東交通大學(xué)，南方冶金學(xué)院南昌分院以及附近居民等，約二萬人。假設(shè)平均每人每月來超市購買食品和日用品約為350元，則：主要商圈居民支出總額：35030，000=10，500，000次要商圈居民支出總額：35016，000=5，600，000邊際商圈居民支出總額：35020，000=7，000，000據(jù)調(diào)查分析，新開超級(jí)市場(chǎng)在昌北開發(fā)區(qū)的市場(chǎng)占有率在主要商圈為45%，在次要商圈為25%，在邊際商圈為10%，則：主要商圈購買力為：10，500，00045% = 4，725，000次要商圈購買力為：5，600，000 25% = 1，400，000邊際商圈購買力為：7，000，000 10% = 700，000該新店每月營業(yè)潛力可估計(jì)為：4，725，000 + 1，400，000 + 700，000 = 6，825，000元 即 682.5萬元2.預(yù)估各項(xiàng)經(jīng)營開支（不計(jì)前期投資）（每月）固定費(fèi)用： 員工工資以及福利費(fèi)用：45，000設(shè)備折舊費(fèi)： 20，000水電費(fèi)： 21，000管理費(fèi)： 8，000分擔(dān)總部費(fèi)用： 200，000變動(dòng)費(fèi)用： 運(yùn)雜費(fèi)： 300，000保管費(fèi)： 60，000包裝費(fèi)： 30，000商品耗損費(fèi)： 25，000借款利息： 350，000保險(xiǎn)費(fèi)： 150，000營業(yè)稅： 486，000總計(jì)： 1，695，000元3.收益分析預(yù)估經(jīng)濟(jì)收益額=預(yù)估營業(yè)額（每月）- 商品成本 -預(yù)估各項(xiàng)經(jīng)營開支（不計(jì)前期投資）（每月）=6，825，000 3，976，000 - 1，695，000=1，154，000 元八 新店未來前景分析由于周圍只是一些小的臨街鋪面，將來如果要求擴(kuò)