北京預(yù)售資金管理辦法.doc

北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法第一章 總則第一條 為加強(qiáng)本市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理，保證商品房預(yù)售資金專(zhuān)款專(zhuān)用，根據(jù)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法、城市商品房預(yù)售管理辦法（建設(shè)部令第131號(hào)）、關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知（建房201053號(hào)），結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)申請(qǐng)預(yù)售許可的商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目，其預(yù)售資金的存入、支出、使用及監(jiān)督管理，適用本辦法。第三條 本市商品房預(yù)售資金的監(jiān)督管理遵循政府指導(dǎo)、銀行監(jiān)管、多方監(jiān)督、專(zhuān)款專(zhuān)用的原則。第四條 北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委）、中國(guó)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)北京銀監(jiān)局（以下簡(jiǎn)稱(chēng)北京銀監(jiān)局）共同制定商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策。區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)本行政區(qū)域內(nèi)商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策的具體實(shí)施。中國(guó)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部負(fù)責(zé)指導(dǎo)商業(yè)銀行開(kāi)設(shè)商品房預(yù)售資金監(jiān)管專(zhuān)用賬戶(hù)。商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)按照監(jiān)管規(guī)定和有關(guān)內(nèi)部管理制度配合做好相關(guān)工作。第二章 一般規(guī)定第五條 本辦法所稱(chēng)商品房預(yù)售資金,是指購(gòu)房人按照商品房預(yù)售合同約定支付的定金、首付款、購(gòu)房貸款以及其他形式的全部購(gòu)房款。第六條 商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專(zhuān)用賬戶(hù)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)用賬戶(hù)），并對(duì)其中用于項(xiàng)目工程建設(shè)的資金實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)管，保證預(yù)售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)。第七條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)商品房預(yù)售許可前，應(yīng)當(dāng)在預(yù)售方案中明確預(yù)售資金監(jiān)管的以下事項(xiàng)：1、項(xiàng)目工程建設(shè)費(fèi)用；2、項(xiàng)目用款計(jì)劃；3、選定的監(jiān)管銀行，并提交與銀行簽訂的商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議（以下簡(jiǎn)稱(chēng)監(jiān)管協(xié)議）；4、專(zhuān)用賬戶(hù)名稱(chēng)、賬號(hào)；5、涉及其他情況。取得預(yù)售許可后，上述事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)在售樓場(chǎng)所公示。第八條 項(xiàng)目工程建設(shè)費(fèi)用應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目所需的建筑安裝、材料設(shè)備、配套建設(shè)和代征代建等費(fèi)用確定。其中，住宅項(xiàng)目應(yīng)包括北京市新建商品住宅小區(qū)住宅與市政公用基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施同步交付使用管理暫行辦法（京建法200799號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)同步交用辦法）規(guī)定的住宅與市政公用基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施達(dá)到同步交付使用條件所需的建設(shè)費(fèi)用。第九條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)方案及施工進(jìn)度編制預(yù)售項(xiàng)目用款計(jì)劃。用款計(jì)劃應(yīng)按照地下結(jié)構(gòu)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、完成初始登記并達(dá)到購(gòu)房人可單方辦理轉(zhuǎn)移登記的條件等四個(gè)環(huán)節(jié)設(shè)置資金使用節(jié)點(diǎn)，并合理確定每個(gè)節(jié)點(diǎn)的用款額度。完成初始登記并達(dá)到購(gòu)房人可單方辦理轉(zhuǎn)移登記的條件節(jié)點(diǎn)前，專(zhuān)用賬戶(hù)內(nèi)的資金不得低于項(xiàng)目工程建設(shè)費(fèi)用的5%。第十條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)確定項(xiàng)目的監(jiān)管銀行。依照同步交用辦法進(jìn)行分期建設(shè)的，每一期內(nèi)的項(xiàng)目，只能委托一家監(jiān)管銀行。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按照一個(gè)預(yù)售許可申請(qǐng)對(duì)應(yīng)一個(gè)賬戶(hù)的原則，在監(jiān)管銀行設(shè)立專(zhuān)用賬戶(hù)，并與監(jiān)管銀行簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議格式文本由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、中國(guó)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部、北京銀監(jiān)局共同擬定。第十一條 項(xiàng)目預(yù)售過(guò)程中，監(jiān)管銀行原則上不得變更。第十二條 區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)在審核預(yù)售許可時(shí)，根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申報(bào)的項(xiàng)目工程建設(shè)費(fèi)用，參照本區(qū)縣建設(shè)項(xiàng)目綜合造價(jià)情況以及該項(xiàng)目的交付使用條件等核定需重點(diǎn)監(jiān)管的項(xiàng)目工程建設(shè)費(fèi)用額度（以下簡(jiǎn)稱(chēng)重點(diǎn)監(jiān)管額度）。第十三條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已簽訂工程建設(shè)合同并備案的，相應(yīng)費(fèi)用可憑已備案的工程建設(shè)合同在相應(yīng)節(jié)點(diǎn)前提前支取，但不得超過(guò)節(jié)點(diǎn)用款額度。第十四條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已辦理賦予強(qiáng)制執(zhí)行效力公證的工程款支付擔(dān)保所擔(dān)保的工程款額度，可以從重點(diǎn)監(jiān)管額度中相應(yīng)抵扣，但其抵扣額度不得超過(guò)重點(diǎn)監(jiān)管額度的20%。依據(jù)關(guān)于印發(fā)關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程保證擔(dān)保的暫行辦法的通知（京建法2008134號(hào)）列入“重點(diǎn)監(jiān)管企業(yè)名單”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，不得抵扣。第十五條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人約定分期付款，并簽訂市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委制定的分期付款格式商品房預(yù)售合同的，分期付款額度視同納入監(jiān)管的預(yù)售資金。第三章 監(jiān)督管理第十六條 商品房預(yù)售時(shí)，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)將購(gòu)房款直接存入專(zhuān)用賬戶(hù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得直接收存商品房預(yù)售資金。購(gòu)房人申請(qǐng)抵押貸款的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供專(zhuān)用賬戶(hù)作為貸款到賬賬戶(hù)。第十七條 監(jiān)管銀行發(fā)現(xiàn)商品房預(yù)售資金未進(jìn)入專(zhuān)用賬戶(hù)的，應(yīng)當(dāng)告知區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)。區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)商品房預(yù)售資金進(jìn)入專(zhuān)用賬戶(hù)情況進(jìn)行監(jiān)督，并可對(duì)工程進(jìn)度進(jìn)行實(shí)地核查。 第十八條 進(jìn)入專(zhuān)用賬戶(hù)的預(yù)售資金數(shù)額超過(guò)重點(diǎn)監(jiān)管額度后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以向監(jiān)管銀行申請(qǐng)將超出部分轉(zhuǎn)出，優(yōu)先用于工程建設(shè)。第十九條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在資金使用節(jié)點(diǎn)申請(qǐng)使用監(jiān)管資金的，應(yīng)當(dāng)持以下材料向監(jiān)管銀行提出書(shū)面申請(qǐng)：1、地下結(jié)構(gòu)完成節(jié)點(diǎn)，提交勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位簽字的地基與基礎(chǔ)分部工程質(zhì)量驗(yàn)收記錄表。2、結(jié)構(gòu)封頂節(jié)點(diǎn)，提交勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位簽字的主體結(jié)構(gòu)分部工程質(zhì)量驗(yàn)收記錄表。3、竣工驗(yàn)收節(jié)點(diǎn)，提交建設(shè)、施工、監(jiān)理、設(shè)計(jì)等單位簽字的單位工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收記錄表。依照本辦法第十三條規(guī)定在相應(yīng)節(jié)點(diǎn)前提前支取資金的，提交與相關(guān)施工單位簽訂的已備案工程建設(shè)合同。第二十條 監(jiān)管銀行收到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審核。符合本辦法第十九條規(guī)定的資金使用條件的，應(yīng)當(dāng)在二個(gè)工作日內(nèi)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)撥付資金；不符合條件的，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出具不予撥付通知書(shū)。第二十一條 入賬資金未達(dá)到重點(diǎn)監(jiān)管額度前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人解除購(gòu)房合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可持區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)出具的證明文件向監(jiān)管銀行申請(qǐng)退回相應(yīng)購(gòu)房款，監(jiān)管銀行應(yīng)在二個(gè)工作日內(nèi)撥付。入賬資金超出重點(diǎn)監(jiān)管額度后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人解除購(gòu)房合同的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行結(jié)算退款。第二十二條 市、區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)應(yīng)公示已批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目的建設(shè)方案、工程進(jìn)度情況等。購(gòu)房人可以通過(guò)市、區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)網(wǎng)站查詢(xún)相關(guān)信息。第二十三條 預(yù)售項(xiàng)目完成初始登記并達(dá)到購(gòu)房人可單方辦理轉(zhuǎn)移登記的條件，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可持區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)出具的相關(guān)證明文件向監(jiān)管銀行申請(qǐng)解除資金監(jiān)管。監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)在三個(gè)工作日內(nèi)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂商品房預(yù)售資金終止監(jiān)管協(xié)議，解除對(duì)商品房預(yù)售資金的監(jiān)管。第二十四條 有下列情形之一的，區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)應(yīng)書(shū)面通知監(jiān)管銀行暫停撥付專(zhuān)用賬戶(hù)內(nèi)的全部商品房預(yù)售資金，并啟動(dòng)應(yīng)急措施，協(xié)調(diào)相關(guān)部門(mén)監(jiān)督專(zhuān)用賬戶(hù)內(nèi)資金的使用：1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在違法違規(guī)行為導(dǎo)致工程停工的；2、預(yù)售項(xiàng)目存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題的；3、預(yù)售項(xiàng)目未按期交付使用的；4、市和區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)認(rèn)定應(yīng)當(dāng)暫停撥付的其他情形；5、其他違反商品房預(yù)售資金監(jiān)管的行為。第四章 法律責(zé)任第二十五條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由市或區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)責(zé)令限期改正，暫停該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在本市所有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的商品房預(yù)售，將其違法違規(guī)行為予以公示，并記入企業(yè)信用信息系統(tǒng)：1、違反本辦法規(guī)定直接收存商品房預(yù)售資金的；2、未依照本辦法規(guī)定及時(shí)將貸款轉(zhuǎn)入專(zhuān)用賬戶(hù)的；3、未依照本辦法規(guī)定使用商品房預(yù)售資金的；4、以收取其他款項(xiàng)為名變相逃避商品房預(yù)售資金監(jiān)管的。第二十六條 施工單位、監(jiān)理單位提供虛假證明或采取其他方式協(xié)助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違規(guī)使用商品房預(yù)售資金的，由市或區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)將其違規(guī)行為記入企業(yè)信用信息系統(tǒng)，并依法對(duì)相關(guān)責(zé)任單位和責(zé)任人予以處理。 勘察單位、設(shè)計(jì)單位違反上述規(guī)定的，由市或區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)移交相關(guān)管理部門(mén)予以處理。第二十七條 對(duì)違反本辦法規(guī)定擅自撥付商