房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營期末復(fù)習(xí)重點(diǎn).doc

第1章 緒論第1節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營及其特點(diǎn)1、 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的基本含義1、 房地產(chǎn)開發(fā)（P1）狹義：在依據(jù)國家法律獲得了國有土地的使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為，在特定地段上所進(jìn)行的具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造、施工等開發(fā)活動(dòng)。2、 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的特點(diǎn)（P3）1. 難度較大2. 風(fēng)險(xiǎn)較大3. 政策性強(qiáng)第2節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營形式和內(nèi)容1、 房地產(chǎn)開發(fā)的形式與內(nèi)容（P4）1、 按開發(fā)時(shí)間不同，分為初次開發(fā)和再次開發(fā)2、 按開發(fā)內(nèi)容不同，分為外延式開發(fā)和內(nèi)涵式開發(fā)3、 按開發(fā)規(guī)模不同，分為單項(xiàng)開發(fā)和綜合開發(fā)2、 房地產(chǎn)經(jīng)營的形式與內(nèi)容1、 按經(jīng)營對象的相對差異，劃分為地產(chǎn)經(jīng)營和房產(chǎn)經(jīng)營2、 按經(jīng)營規(guī)模和經(jīng)營方式，劃分為專項(xiàng)經(jīng)營、綜合經(jīng)營、集團(tuán)經(jīng)營、跨國經(jīng)營3、 按活動(dòng)發(fā)生的不同過程，劃分為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)流通經(jīng)營、房地產(chǎn)消費(fèi)和使用經(jīng)營第2章 經(jīng)營理論和策略第1節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營理論概述3、 消費(fèi)者市場購買行為理論（P14）*消費(fèi)者市場：所有為了個(gè)人消費(fèi)而購買物品或服務(wù)的團(tuán)體或個(gè)人構(gòu)成的市場。1. 消費(fèi)者購買動(dòng)機(jī)a. 本能動(dòng)機(jī)：原始動(dòng)機(jī)，由本能需要產(chǎn)生b. 心理動(dòng)機(jī)：通過各種心理活動(dòng)而形成2. 購買決策過程消費(fèi)者需求產(chǎn)生尋找、搜集有關(guān)信息作為購買依據(jù)分析、整理、比較，選出最滿足需求的產(chǎn)品購買階段買后評(píng)判3. 消費(fèi)者購買行為分析主要解決何時(shí)購買、何處購買、由誰購買、如何購買等問題。第2節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營策略分析2、 房地產(chǎn)市場開發(fā)策略（P17）a. 開發(fā)由本地化向跨區(qū)域發(fā)展b. 開發(fā)從品質(zhì)向品牌跨越c. 純住宅開發(fā)向商用物業(yè)拓展d. 誠信開發(fā)地產(chǎn)爭雄樓市e. 開發(fā)健康住宅風(fēng)聲水起3、 不同時(shí)期房地產(chǎn)價(jià)格策略（P19）1. 房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)入期2. 房地產(chǎn)產(chǎn)品成長期3. 房地產(chǎn)產(chǎn)品成熟期4. 房地產(chǎn)產(chǎn)品衰退期第3章 房地產(chǎn)企業(yè)第1節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)概述1、 房地產(chǎn)企業(yè)的概念與特征（P29）1. 概念：從事土地和房屋開發(fā)建設(shè)，以及以房地產(chǎn)產(chǎn)品為核心從事房地產(chǎn)中介、咨詢和物業(yè)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)自身經(jīng)濟(jì)價(jià)值的經(jīng)濟(jì)組織。2. 特征：a. 房地產(chǎn)產(chǎn)品的地域性、空間固定性和唯一性決定了房地產(chǎn)企業(yè)的地域?qū)傩詁. 土地市場的壟斷性決定了房地產(chǎn)企業(yè)的不完全壟斷性c. 房地產(chǎn)企業(yè)存在專業(yè)化和綜合化發(fā)展兩個(gè)趨勢2、 房地產(chǎn)企業(yè)的類型(P30)1. 按照企業(yè)功能分a. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 1)概念：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是依法設(shè)立的，以盈利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。大致有專營和兼營兩種類型。 2)暗照開發(fā)經(jīng)營對象，可分為專門從事土地和城市基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)的企業(yè)、專門從事地上建筑物和構(gòu)筑物建設(shè)的房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營企業(yè)。 b. 房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè) 1)概念：房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)是指在房地產(chǎn)投資、開發(fā)、銷售、交易、消費(fèi)等環(huán)節(jié)中，從事服務(wù)性經(jīng)營活動(dòng)的、具有法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)三類。c. 物業(yè)管理企業(yè) 1)概念：依法成立、具備房地產(chǎn)物業(yè)管理資質(zhì)，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。2. 按照企業(yè)所有制性質(zhì)分a. 城鎮(zhèn)集體所有制房地產(chǎn)企業(yè)b. 國有獨(dú)資企業(yè)、股份有限公司和有限責(zé)任公司c. 合伙制房地產(chǎn)企業(yè)d. 中外合資、中外合作、外資房地產(chǎn)企業(yè)第4章 房地產(chǎn)項(xiàng)目及項(xiàng)目定位第1節(jié) 土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目(P56)1、 土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的含義土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)（簡稱土地儲(chǔ)備開發(fā)），是指政府依法通過收購、收回、征收等方式儲(chǔ)備國有建設(shè)用地，并組織實(shí)施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，達(dá)到土地供應(yīng)條件的行為。由于實(shí)施土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)而產(chǎn)生的房地產(chǎn)項(xiàng)目即為土地儲(chǔ)備項(xiàng)目。第2節(jié) 房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目2、 住宅房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目(P62)（1） 普通商品住房項(xiàng)目（二）限價(jià)商品房項(xiàng)目（三）經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目（四）廉租房項(xiàng)目（五）別墅項(xiàng)目（六）旅游住宅地產(chǎn)項(xiàng)目3、 商用房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（P63）*廣義：指各種非生產(chǎn)性、非居住性物業(yè)。（1） 寫字樓房地產(chǎn)項(xiàng)目（2） 酒店式公寓類開發(fā)項(xiàng)目（3） 旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目（4） 商業(yè)用房項(xiàng)目4、 工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（P65）（1） 工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式（2） 主體企業(yè)引導(dǎo)模式（3） 工業(yè)地產(chǎn)商模式（4） 綜合運(yùn)作模式第4節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目定位1、 房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的含義（P72）房地產(chǎn)項(xiàng)目定位，指在房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)和城市規(guī)劃的指導(dǎo)下，根據(jù)宏觀發(fā)展背景、項(xiàng)目地段價(jià)值以及市場空間判斷，結(jié)合項(xiàng)目自身特有的其他制約因素，找到適合于項(xiàng)目的客戶群體，并在客戶群體消費(fèi)特征的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步進(jìn)行產(chǎn)品市場定位的過程。3、 房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的基本流程（P74）市場調(diào)查分析土地條件分析和確定客戶群產(chǎn)品定位租售價(jià)格定位成本與費(fèi)用測算預(yù)測租售收入和租售進(jìn)度經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)確定最后方案第六章 房地產(chǎn)市場調(diào)研 第1節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)研概述1、 房地產(chǎn)市場調(diào)研的含義（P110）房地產(chǎn)市場調(diào)研，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，對相關(guān)的市場信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄、分析，進(jìn)而對房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究和預(yù)測，并最終為營銷決策服務(wù)的專業(yè)方法。3、 房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容（P112看書）（1） 市場宏觀環(huán)境狀況（2） 城市房地產(chǎn)市場概況（3） 消費(fèi)者行為與市場需求容量調(diào)研（4） 項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境狀況調(diào)研（5） 項(xiàng)目基本情況調(diào)研 第七章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究第一節(jié) 房地產(chǎn)可行性研究概述1、 房地產(chǎn)可行性研究的概念和作用（1） 房地產(chǎn)可行性研究（P131）概念：在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策前，通過對與項(xiàng)目有關(guān)的市場、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等方面問題進(jìn)行全面的分析、論證和評(píng)價(jià)，從而判斷項(xiàng)目法律上是否合規(guī)、技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理，進(jìn)而對多個(gè)方案進(jìn)行優(yōu)選的過程。（3） 房地產(chǎn)可行性研究的作用（P132）1. 可行性研究是投資決策的重要依據(jù)。2. 可行性研究是項(xiàng)目審批的依據(jù)。3. 可行性研究是項(xiàng)目資金籌措的依據(jù)。4. 可行性研究是編制設(shè)計(jì)任務(wù)書的依據(jù)。5. 可行性研究是開發(fā)商與各方簽訂合同的依據(jù)。2、 房地產(chǎn)可行性研究的內(nèi)容和步驟（1） 房地產(chǎn)可行性研究的基本內(nèi)容（P133）1. 項(xiàng)目概況2. 市場分析和需求預(yù)測3. 規(guī)劃方案的優(yōu)選4. 開發(fā)進(jìn)度安排5. 項(xiàng)目投資估算6. 資金的籌集方案和籌資成本估算7. 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)8. 風(fēng)險(xiǎn)分析9. 國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)10. 結(jié)論第2節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況分析（P136，看書）第3節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)承受能力分析2、 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析方法（3） 敏感性分析（P148）2. 敏感性分析的步驟(1) 選擇要分析的不確定性因素。(2) 選定分析所用的評(píng)價(jià)指標(biāo)。(3) 計(jì)算不確定性因素變動(dòng)引起的評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)情況。(4) 判定敏感性因素。(5) 提出控制敏感性因素的建議。第8章 房地產(chǎn)融資第1節(jié) 房地產(chǎn)融資概論1、 房地產(chǎn)融資的概念（P166）房地產(chǎn)融資是指房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目直接和間接融資的總和，包括房地產(chǎn)信貸及資本市場融資等。3、 房地產(chǎn)融資的特點(diǎn)（P170）1. 融資規(guī)模大2. 償還期較長3. 資金缺乏流動(dòng)性4. 高風(fēng)險(xiǎn)、高收益第2節(jié) 房地產(chǎn)融資的資金來源（P170，看書）第十章 房地產(chǎn)市場營銷第1節(jié) 房地產(chǎn)市場營銷概述1、 房地產(chǎn)市場營銷的概念房地產(chǎn)市場營銷，是指通過交易過程滿足顧客對房屋或土地需求的一種綜合性營銷活動(dòng)，也是土地或房屋轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金的流通過程。2、 房地產(chǎn)市場營銷的基本理論(P220，看書)重點(diǎn)：4P、4C、4R理論 第2節(jié) 房地產(chǎn)市場營銷策略1、 品牌營銷策略（2） 品牌營銷策略的實(shí)施（P227）1. 精準(zhǔn)的市場定位是房地產(chǎn)品牌營銷的基礎(chǔ)2. 卓越的質(zhì)量體系是創(chuàng)建知名品牌的保證3. 以良好的社會(huì)形象樹品牌4. 以優(yōu)秀的品質(zhì)樹品牌5. 以創(chuàng)新精神樹品牌6. 以優(yōu)秀的企業(yè)文化樹品牌第3節(jié) 房地產(chǎn)市場營銷運(yùn)作1、 房地產(chǎn)市場細(xì)分與銷售渠道的選擇（1） 房地產(chǎn)市場細(xì)分的概念(P233)房地產(chǎn)市場細(xì)分，是指人們在目標(biāo)市場營銷觀念的指導(dǎo)下，依據(jù)消費(fèi)者的需求、欲望、購買行為、購買習(xí)慣，將房地產(chǎn)市場整體劃分為若干具有相似需求和欲望的房地產(chǎn)消費(fèi)者群的的市場分類過程，其中每個(gè)消費(fèi)者群即為一細(xì)分市場。（3） 房地產(chǎn)消費(fèi)渠道的選擇(P234，看書)1. 選擇銷售渠道的主要因素a. 商品房因素b. 市場因素c. 企業(yè)本身因素d. 國家政策、法令因素2.選擇銷售渠道的策略 a.直接渠道和間接渠道 b.短渠道和長渠道c.寬渠道和窄渠道3、 房地產(chǎn)廣告策劃（一）房地產(chǎn)廣告的類型（P238，看書）1.根據(jù)廣告目的，可分為軟廣告和硬廣告2.根據(jù)廣告?zhèn)鬟_(dá)內(nèi)容范圍的大小，可分為單一賣點(diǎn)型、若干賣點(diǎn)型、綜合傳達(dá)型（三）房地產(chǎn)廣告策劃內(nèi)容（P240，看書） 廣告目標(biāo)、市場分析、廣告策略、廣告計(jì)劃、廣告效果測定 第11章 房地產(chǎn)交易第一節(jié) 房地產(chǎn)交易概述1、 房地產(chǎn)交易的概念及形式（P251） 房地產(chǎn)交易是指以房地產(chǎn)為商品進(jìn)行的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等各種經(jīng)營活動(dòng)的總稱，其實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)利的交易。2、 房地產(chǎn)交易的特性及原則（P252）（1） 房地產(chǎn)交易的特性1. 標(biāo)的物位置的固定性2. 房地合一的特性3. 房地產(chǎn)交易標(biāo)的價(jià)值金額大、專業(yè)性強(qiáng)4. 房地產(chǎn)交易標(biāo)的供給的稀缺性5. 房地產(chǎn)交易中原房地產(chǎn)設(shè)定的權(quán)利義務(wù)具有承接性（2） 房地產(chǎn)交易的原則1. 及時(shí)登記原則2. 房地連動(dòng)原則3. 交易價(jià)格遵循國家