別墅定義及產(chǎn)品分類.doc

別墅定義及產(chǎn)品分類一、別墅的起源：別墅，不僅僅是一種特定類型的居所，更重要的是一種極致的生活方式。追溯別墅的起源，并沒有一個明確的時間起始點。我國古代也很早就出現(xiàn)了別墅，在國外的出現(xiàn)也有很長的歷史。但現(xiàn)在所出現(xiàn)的雙拼別墅、聯(lián)排別墅等，即 Townhouse 的出現(xiàn)時間并不長。其發(fā)展歷程主要是這樣的：早在 19 世紀(jì)隨著工業(yè)革命的開始，英國人們成群結(jié)隊地遷徙涌入城市， Townhouse 開始在英國的各大城市興起。 20 世紀(jì) 田園城市相繼誕生， Townhouse 的特點初現(xiàn)端倪，同時體現(xiàn)出的可持續(xù)發(fā)展住宅理論對后世影響深遠(yuǎn)，它所具備的鄉(xiāng)間小屋式的居住形式反映當(dāng)時英國人的浪漫主義色彩，對那個時期的英國人來說， Townhouse 更多的是一種理想家園形式的追求和體現(xiàn)。 二、別墅的由來及定義別墅，即別業(yè)，是居宅之外用來享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。追溯其起源，并沒有一個明確的時間起始點。我國古代也很早就出現(xiàn)了別墅，大的有帝王的行宮，將相的府邸，小的有富商巨賈地主鄉(xiāng)紳的山莊、莊園。別墅在國外的出現(xiàn)已經(jīng)有很長的歷史，現(xiàn)代意義上的別墅主要是師承國外工業(yè)革命后的開發(fā)理念。按其所處的地理位置和功能的不同，又分為：山地別墅（包括森林別墅）、臨水（江、湖、海）別墅、牧場（草原）別墅、莊園式別墅等。真正說起來，中國最早的別墅是叫別業(yè)，所謂別的意思就是第二。在國外第一居所的房子叫做house，第二居所叫villa。villa最早出現(xiàn)在中國時，經(jīng)常翻譯成三種，有的時候叫別墅，有的時候叫莊園，有時還叫城堡，不管怎么翻譯這個東西都是國外獨立莊園生活的代稱。當(dāng)別墅多起來的時候，一個莊園和另外一個莊園聯(lián)起來就成了莊園區(qū)，這是我們現(xiàn)在別墅區(qū)的原形。別墅與普通住宅相比，除了基本功能相似之外還有很多不同之處，別墅是一種帶有詩意的住宅，它代表著人類的某種理想。大家回顧一下，剛才所講的內(nèi)容：1、別墅的定義2、別墅的由來3、別墅含義別墅是享受生活的居所，是第二居所1、別墅產(chǎn)品的分類（1）按建筑形式分（2）按居住功能分（3）按市場級別檔次分（4）按建筑風(fēng)格分2、按建筑形式分類目前在市場上我們按照別墅的建筑形式將別墅產(chǎn)品分為五大類：獨棟別墅雙拼別墅聯(lián)排別墅疊拼別墅空中別墅。較為常見的為獨棟別墅和聯(lián)排別墅。（1）獨棟別墅定義：獨棟別墅即獨門獨院，上有獨立空間，下有私家花園領(lǐng)地，是私密性很強(qiáng)的獨立式住宅，表現(xiàn)為上下左右前后都屬于獨立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。這一類型是別墅歷史最悠久的一種，也是別墅建筑的終極形式。 （2）雙拼別墅定義：它是聯(lián)排別墅與獨棟別墅之間的中間產(chǎn)品，是由兩個單元的別墅拼聯(lián)組成的單棟別墅。在美國被叫作“Two family house”，直譯為兩個家庭的別墅。特征：與聯(lián)排、獨棟對比而言，除了有天、有地、有獨立的院落外，最關(guān)鍵是降低了社區(qū)密度，增加了住宅采光面，使其擁有了更寬闊的室外空間。是低層小樓加上私家花園，這種相對獨立的雙拼別墅，在保證擁有私家花園的基礎(chǔ)上，既要加強(qiáng)戶外空間的交流，使私家小環(huán)境融合社區(qū)大環(huán)境，也改變了City house和Townhouse兵營式排列的呆板面孔。雙拼別墅基本是三面采光，外側(cè)的居室通常會有兩個以上的采光面，一般來說，窗戶較多，通風(fēng)不會差，重要的是采光和觀景。（3）聯(lián)排別墅定義：又稱TOWNHOUSE，有天有地，每戶獨門獨院，設(shè)有1至2個車位，還有地下室。它是由幾幢小于三層的單戶別墅并聯(lián)組成的聯(lián)排或住宅，一排二至四層聯(lián)結(jié)在一起，每幾個單元共用外墻，有統(tǒng)一的平面設(shè)計和獨立的門戶。建筑面積一般是每戶250平方米左右。特征：比較注重項目選址，盡量余地、余綠、余水，交通比較方便。價位較低，為中產(chǎn)階級中上層人士及新貴階層度身定造。戶型設(shè)計豐富而前衛(wèi)，有特色。（4）疊拼別墅定義：它是Townhouse的疊拼式的一種延伸，是在綜合情景洋房公寓與聯(lián)排別墅特點的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，由多層的復(fù)式住宅上下疊加在一起組合而成，下層有花園，上層有屋頂花園，一般為四層帶閣樓建筑，這種開間與聯(lián)排別墅相比，獨立面造型可豐富一些，同時一定程度上克服了聯(lián)排別墅窄進(jìn)深的缺點。特征：購買人群是社會上的中產(chǎn)階級，而非真正意義上的富人。稀缺性、私密性較單體別墅要差，定位也多是第一居所。疊拼戶型比聯(lián)排別墅的優(yōu)勢在于布局更為合理，不存在聯(lián)排進(jìn)深長的普遍缺陷；而且，疊下有可愛的半地下室，疊上有痛快的露臺，雖然沒有聯(lián)排的見天見地，但是優(yōu)勢不減，甚至更為靈動而宜人。(5)空中別墅定義:空中別墅發(fā)源于美國，稱為“空中閣樓”，原指位于城市中心地帶，高層頂端的豪宅。一般指建在高層樓頂端具有別墅形態(tài)的躍式住宅。這種空中別墅發(fā)源于美國，以“第一居所”和“稀缺性的城市黃金地段”為特征，是一種把繁華都市生活推向極致的建筑類型。它要求產(chǎn)品符合別墅的基本要求，即全景觀，目前這類產(chǎn)品主要存在于成立的高檔公寓頂層，在別墅區(qū)中還比較少。3、按居住功能分類(1)休閑度假型別墅休閑度假型別墅一般總是依山傍水，此類物業(yè)除了匹配大面積的私家花園外，景色宜人的周邊自然環(huán)境常令人心醉，多視角的景觀層次宛如生活在公園、優(yōu)美的自然風(fēng)光也極大提升、烘托別墅的品質(zhì)和身價。如黃金海岸花園、陽光西海岸、傳世家寶、陽光經(jīng)典等為代表的此類別墅物業(yè)多集粹了外來高尚社區(qū)的規(guī)劃和精致房型，而高檔會所的設(shè)置也增添了物業(yè)的附加值，令物業(yè)身價非凡。(2)經(jīng)濟(jì)生活居家型別墅此類物業(yè)大凡處于城郊結(jié)合部，低廉的地價使發(fā)展商開始在小區(qū)規(guī)模性方面做足文章，使低容積率、高綠化率的別墅住宅透顯其價格等綜合性能比的“實惠”：園內(nèi)寬敞的生活空間、一應(yīng)俱全的生活配套、清新秀美的小區(qū)景致均是普通住宅無法比擬的，而其物業(yè)部、總價控制于800至1500萬元，立體交通的改善使信奉“反璞歸真、回歸自然”的居住時尚的購房族樂于承受。(3）投資保值型別墅別墅住宅作為一種特殊的房產(chǎn)品，其擁有的土地面積是普通住宅所無法相比的。規(guī)模化開發(fā)加之完善的周邊配套使土地價值具有極大升值潛力。此外，大凡營建此類高標(biāo)準(zhǔn)住宅生活社區(qū)的企業(yè)以品牌企業(yè)居多，發(fā)展商雄厚的實力和良好的信譽(yù)也具有“投資性”，這也為更多的追求生活品質(zhì)而二次購房提供絕佳良機(jī)。選擇合適認(rèn)購價位則完全取決于消費(fèi)者準(zhǔn)確把握購房時機(jī)。4、按建筑風(fēng)格分類（1）中式風(fēng)格（2）美式風(fēng)格（3）歐式風(fēng)格（4）其它風(fēng)格中式風(fēng)格簡介：首先傳統(tǒng)的中國居住建筑，無論是南方的，還是北方的，與現(xiàn)代住宅的功能要求和現(xiàn)代人的生活方式有比較大的矛盾。其次，其結(jié)構(gòu)形式又是以木結(jié)構(gòu)為主，在建筑材料和施工工藝上都有先天不足。另外，北方的四合院需要相當(dāng)?shù)恼嫉孛娣e，南方的天井圍合院落在采光、通風(fēng)等方面也無法滿足現(xiàn)代生活要求。 對中式傳統(tǒng)居住建筑，既不能照搬，也不容易借鑒 新北京四合院“易郡”、通州 “運(yùn)河岸上的院子”、“觀唐”這幾個非常有特色的項目起到了非常好的效果。觀唐復(fù)原四合院詮釋中式風(fēng)格，易郡以現(xiàn)代版中式庭院呼應(yīng)傳統(tǒng)文脈，都在以不同的姿態(tài)與中式別墅的深邃內(nèi)涵遙相呼應(yīng)。成都清華坊也是中式住宅中一個非常成功的范例，無論是從市場運(yùn)作、建筑設(shè)計、還是氣氛塑造都很成功：建筑意義上，它是一個好作品；市場意義上，它是一個成功的商品。 特征:北京的四合院與蘇州園林宅院是別墅中化的兩大融合表征。新中式建筑不僅在文脈與中國傳統(tǒng)建筑一脈相承，而且更重要的體現(xiàn)在對傳統(tǒng)建筑的發(fā)展和變化上：既很好的保持了傳統(tǒng)建筑的精髓，又有效的融合了現(xiàn)代建筑元素與現(xiàn)代設(shè)計因素，改變了傳統(tǒng)建筑的功能使用，給予重新定位。因為建筑材料的變化以及現(xiàn)代生活方式的變化等原因造成的對建筑需求的變化建筑形式只是這些內(nèi)涵發(fā)展和變化的一個結(jié)果。新中式建筑的集體爆發(fā)帶給國人很大振奮，不僅在文化上被廣泛支持，在被市場認(rèn)可的程度上，也達(dá)了良好的效果。美式風(fēng)格簡介:美國是一個移民國家，幾乎世界各主要民族的后裔都有，帶來了各樣建筑風(fēng)格，其中尤其受英國、法國、德國、西班牙以及美國各地區(qū)原來傳統(tǒng)文化的影響較大?；ハ嘤绊?、互相融合，并且隨著經(jīng)濟(jì)實力的進(jìn)一步增強(qiáng)，適應(yīng)各種新功能的住宅形式紛紛出現(xiàn)，各種絢麗多姿的住宅建筑風(fēng)格應(yīng)運(yùn)而生。 美國的建筑，尤其是住宅，是集當(dāng)今世界住宅建筑精華之大成后又融合了美國人自由、活潑、善于創(chuàng)新等等一些人文元素，使得美國的住宅成為國際上最先進(jìn)、最人性化、最富創(chuàng)意的住宅。 特征:北美風(fēng)格主要依據(jù)于四個主要時期的建筑風(fēng)格：古典時期的風(fēng)格，文藝復(fù)興時期的古典風(fēng)格，中世紀(jì)時期或是現(xiàn)代風(fēng)格。北美風(fēng)格實際上是一種混合風(fēng)格,不象歐洲的建筑風(fēng)格是一步步逐漸發(fā)展演變而來的，它在同一時期接受了許多種成熟的建筑風(fēng)格，相互之間又有融合和影響。具有注重建筑細(xì)節(jié)、有古典情懷、外觀簡潔大方，融合多種風(fēng)情于一體的特點。 美式風(fēng)格與英式別墅相比較，美式別墅的建筑體量普遍比英式別墅大；美式別墅多木結(jié)構(gòu)，而英式別墅主要建筑結(jié)構(gòu)墻體為混凝土砌塊；由于氣候的差別，英式別墅的坡屋頂較陡；英式別墅空間靈活適用、流動自然。 歐式風(fēng)格簡介:歐式建筑風(fēng)格是比較經(jīng)典的，時下的歐陸風(fēng)格建筑數(shù)不勝數(shù)。在別墅市場起步初期，歐式風(fēng)格是最多的，但是在風(fēng)格的表現(xiàn)上手法顯得粗糙，而且只能是整體表現(xiàn)出風(fēng)格為歐式，沒有特別地選擇哪個國家的風(fēng)格或是哪個具有鮮明地方特征的建筑風(fēng)格。隨著別墅市場日趨成熟，歐式別墅的風(fēng)格設(shè)計呈現(xiàn)多樣化，且在盡量避開粗略的風(fēng)格輪廓，更加細(xì)化到某一國家和地區(qū)的風(fēng)格，而別墅建筑造型也更加生動。特征: 德式建筑簡潔大氣，法式建筑呈現(xiàn)出浪漫典雅風(fēng)格，代表項目有普羅旺斯。地中海式建筑風(fēng)格以清新明快為主。其它風(fēng)格法式風(fēng)格：特征: 布局上突出軸線的對稱，恢宏的氣勢，豪華舒適的居住空間。效果貴族風(fēng)格，高貴典雅。 細(xì)節(jié)處理上運(yùn)用了法式廊柱、雕花、線條，制作工藝精細(xì)考究。荷蘭風(fēng)格：荷蘭風(fēng)格包括殖民風(fēng)格和殖民復(fù)興風(fēng)格。荷蘭殖民建筑在紐約州和新澤西州首先興起，它有兩大明顯的往特點：雙折線屋頂.側(cè)墻沿街面開數(shù)扇老虎窗。荷蘭殖民、復(fù)興風(fēng)格根基于1880年復(fù)興時期的諸建筑風(fēng)格，吸取了辛格風(fēng)格的建筑特征，顯非對稱式（L形式），屋頂上有時開一個巨大的辛格窗。荷蘭風(fēng)格建筑布局合理，通風(fēng)與采光性好。美國風(fēng)格：美國風(fēng)格根基于殖民時期美洲大陸各地的民居（英國、法國、德國、意大利、荷蘭、西班牙）創(chuàng)造性的發(fā)揮而逐步形成的，所耗建材較多。在全國鐵路網(wǎng)建立起來后，因建材的運(yùn)輸較為方便，大規(guī)模的建設(shè)這類住宅成為可能。經(jīng)過200多年的復(fù)興和發(fā)展，這種風(fēng)格逐步穩(wěn)定下來，并成為美國別墅的主要形式，它重建筑的居住功能，輕風(fēng)格特征。德國風(fēng)格：德國民主建筑在別墅方面最具有代表性的風(fēng)格要數(shù)德式和城堡式（德國目前工地仍保留許多原型）城堡式可歸入古堡風(fēng)格中去論述。德式風(fēng)格是從中世紀(jì)帝國民間住宅基礎(chǔ)上發(fā)展起來的。與英國都鐸風(fēng)格相近，不同的是每個立面幾乎都有明顯的裝飾，俗稱“繃帶”式建筑，是日爾曼民族的主要民居形式。西班牙風(fēng)格：西班牙風(fēng)格是殖民風(fēng)格，傳教風(fēng)格、