XX房地產(chǎn)企業(yè)融資商業(yè)計(jì)劃書(shū).doc_第1頁(yè)
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XX房地產(chǎn)企業(yè)融資商業(yè)計(jì)劃書(shū) 目錄 一、公司介紹 二、項(xiàng)目分析 三、市場(chǎng)分析 四、管理團(tuán)隊(duì) 五、財(cái)務(wù)計(jì)劃 六、融資方案的設(shè)計(jì) 七、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估及融資方案一、公司介紹 1、公司注冊(cè)資本金:浙江奉化市琳峰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于2001年,注冊(cè)資本金2000萬(wàn)元。2、公司專業(yè)經(jīng)營(yíng):房地產(chǎn)樓盤開(kāi)發(fā)、房屋買賣、房屋租賃、代理、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)策劃評(píng)估,本著誠(chéng)信快捷為原則,辦理裝修貸款、住房抵押貸款、公積金(組合)貸款、個(gè)人住房按揭貸款、增貸還貸、等。3、公司宗旨與戰(zhàn)略:房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)服務(wù)商。公司以“幫助別人、成就自我”為價(jià)值觀,以“為您,我不懈努力”為服務(wù)理念,秉承“同心協(xié)力、務(wù)實(shí)求精”的企業(yè)精神,為客戶提供公開(kāi)、公平、公正、熱情、周到、便捷的服務(wù),公司始終以重視人才的培育及發(fā)展為主,并提供專業(yè)、規(guī)范的為客戶服務(wù)。4、 公司定位及優(yōu)勢(shì):琳峰公司現(xiàn)定位為房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)與房產(chǎn)銷售、義烏式商業(yè)廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)、租賃、物業(yè)管理并重的市場(chǎng)定位。 公司是一家區(qū)域性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司,擁有區(qū)域性優(yōu)勢(shì),本地政策扶植,融資渠道廣泛,流動(dòng)資金充足等優(yōu)點(diǎn)。 5. 琳峰房產(chǎn)公司擁有品牌價(jià)值: 在本地城市擴(kuò)大基礎(chǔ)建設(shè)、拆遷安置、房地產(chǎn)銷售積累的大量客戶群,建立了琳峰公司良好口碑,這必將為琳峰房產(chǎn)帶來(lái)豐富的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 6. 公司擁有強(qiáng)大的市場(chǎng)化運(yùn)作能力以及獨(dú)特的服務(wù)特點(diǎn): 公司現(xiàn)擁有專業(yè)團(tuán)隊(duì)運(yùn)作項(xiàng)目,對(duì)于各種項(xiàng)目有很強(qiáng)的操作經(jīng)驗(yàn)同時(shí)又累積了過(guò)往以來(lái)的房產(chǎn)經(jīng)驗(yàn),形成系統(tǒng)化的服務(wù)內(nèi)容。7. 項(xiàng)目前期階段:與山東省曹縣政府洽商,開(kāi)發(fā)曹縣城區(qū)溫龍區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目,現(xiàn)有實(shí)力股東合作開(kāi)發(fā),其中一股東為當(dāng)?shù)毓ど虡I(yè)界背景良好的投資者投入該項(xiàng)目的8%地產(chǎn)和相當(dāng)數(shù)量現(xiàn)金投入作股份.專業(yè)商業(yè)計(jì)劃書(shū)代寫(xiě),聊邱邱:意義私企領(lǐng)久久起以起8.董事會(huì)決議:公司在董事長(zhǎng)王忠芳主持下,召開(kāi)曹縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需要融資的專題會(huì),經(jīng)過(guò)公司決策層調(diào)研的同意本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)融資。準(zhǔn)備以項(xiàng)目的土地產(chǎn)權(quán)作為股權(quán)向社會(huì)公開(kāi)招股籌資開(kāi)發(fā)該房地產(chǎn)商住項(xiàng)目. 二、項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目的基本情況 A、開(kāi)發(fā)范圍: 1、東片區(qū)東至青荷路,西至約石香爐街,南至 新安江路,北至閩江路。出讓面積約為111 畝(以實(shí)際測(cè)繪面積為準(zhǔn)),出讓土地性質(zhì)為商住用地。2、西片區(qū)東至石香爐街 ,西至黃山 路,南至新安江路,北至 閩江路,出讓面積約為130畝,鼓樓家園除外(以實(shí)際測(cè)繪面積為準(zhǔn))。出讓土地性質(zhì)為商住用地。B、 規(guī)劃要求及有關(guān)約定1、該項(xiàng)目區(qū)內(nèi)應(yīng)合理設(shè)置公共服務(wù)設(shè)施,按規(guī)范要求配置足額的物業(yè)管理所、衛(wèi)生室、幼兒園、文化活動(dòng)室和公共停車場(chǎng)、垃圾中轉(zhuǎn)站、公廁等市政公用配套設(shè)施,建設(shè)應(yīng)符合曹縣城市總體規(guī)劃,道路退線、遮光洗漱、公共服務(wù)設(shè)施配建等指標(biāo)要達(dá)到現(xiàn)行國(guó)家規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范要求和規(guī)劃部門的要求。2、西片區(qū)住宅高層、小高層占項(xiàng)目用地土地面積的60%左右。容積率2.53.0,以確保安置回遷,建筑面積18萬(wàn)平方。3、東片區(qū)商業(yè)主體占項(xiàng)目用地土地面積的40%左右。容積率1.52.0,建筑面積13萬(wàn)平方。4、 該項(xiàng)目經(jīng)當(dāng)?shù)毓ど探缑伺c山東省和當(dāng)?shù)厥?、縣政府所屬的資產(chǎn)中心洽談,在合法、平等、互惠互利的基礎(chǔ)上正在洽商優(yōu)惠政策事宜之中。項(xiàng)目的土地證、用地規(guī)劃許可證、項(xiàng)目規(guī)劃許可證、開(kāi)工證和銷售許可證等五證在摘牌后辦理。 5、資金投入概況:一、首先開(kāi)發(fā)西片區(qū)的130畝的商住用地,住宅樓建筑面積18萬(wàn)平方,造價(jià)大概1100元/平方,總造價(jià)1.98億。房產(chǎn)公司自有資金27000萬(wàn),融資一部分,考慮建筑公司墊資30%(0.6億),0.000開(kāi)盤,可回收部分資金。二、然后再開(kāi)發(fā)東片區(qū)的111畝的商住用地,酒店公寓及商業(yè)廣場(chǎng),建筑面積13萬(wàn)平方,造價(jià)大概700元/平方,總造價(jià)0.9億。房產(chǎn)公司融資一部分,考慮建筑公司墊資30%(0.27億),0.000開(kāi)盤,可回收部分資金。 自有資金的數(shù)額、投入的比例、其他資金來(lái)源及所占比例、建筑商墊資情況、預(yù)計(jì)收到預(yù)售款等情況等,方便了解項(xiàng)目的資金狀況。 130畝項(xiàng)目評(píng)估投資與產(chǎn)出構(gòu)成比例表序號(hào)名稱數(shù)額占總銷售收入比例單位:元/平方米地上建筑面積一土地取得成本22,854 2%1087.7 二前期費(fèi)用1,984 0%94.4 三建安成本基礎(chǔ)設(shè)施配套設(shè)施37,774 4%1797.9 四銷售費(fèi)用19,277 2%917.5 五管理費(fèi)用1,878 0%89.4 六財(cái)務(wù)費(fèi)用8,129 1%386.9 七應(yīng)交稅金259,313 27%12342.1 八稅后凈利潤(rùn)598,64163%28492.5 合計(jì)銷售收入949,849 100%45208.3 111畝項(xiàng)目評(píng)估投資與產(chǎn)出構(gòu)成比例表序號(hào)名稱數(shù)額占總銷售收入比例單位:元/平方米地上建筑面積一土地取得成本22,302 0%1593.0 二前期費(fèi)用1,796 0%128.3 三建安成本基礎(chǔ)設(shè)施配套設(shè)施14,148 0%1010.6 四銷售費(fèi)用25,317,887 2%1808420.5 五管理費(fèi)用1,147 0%82.0 六財(cái)務(wù)費(fèi)用6,469 0%462.0 七應(yīng)交稅金399,756,467 32%28554033.4 八稅后凈利潤(rùn)840,760,121 66%60054294.4 合計(jì)銷售收入1,265,880,337 100%90420024.1 二主要規(guī)劃指標(biāo)土地面積:241畝,建筑面積:39,895.5萬(wàn)平方米。用地性質(zhì):商住宅用地。容 積 率:西區(qū)2.53.00。東區(qū)1.52.5三地塊周邊規(guī)劃項(xiàng)目所處位置為中心城區(qū)與新區(qū)近接,有縣府辦公區(qū)外,還有多所中小學(xué)校、中專院校。體育運(yùn)動(dòng)中心、縣人民醫(yī)院,生活菜藍(lán)子綜合城、汽車總站,火車站及國(guó)道,省道,環(huán)球公園,人民廣場(chǎng),四季河公園等公共設(shè)施,項(xiàng)目旁誠(chéng)鵬公司投資開(kāi)發(fā)的110萬(wàn)方住宅和現(xiàn)代國(guó)際星級(jí)酒店的和國(guó)際商業(yè)中心。專業(yè)商業(yè)計(jì)劃書(shū)代寫(xiě),聊邱邱:意義私企領(lǐng)久久起以起四周邊配套設(shè)施檔次與項(xiàng)目檔次存在差異,有待提高1 目前地塊周邊商業(yè)沒(méi)有大型市場(chǎng)和超市和商業(yè)經(jīng)營(yíng),無(wú)法滿足項(xiàng)目住宅中高檔品位的需求,需要全面提升;2 項(xiàng)目距城市中心0公里,#路和#路及#路公交車將本項(xiàng)目和市區(qū)相連。項(xiàng)目的外部交通優(yōu)勢(shì)很明顯,緊靠105、220國(guó)道,向東可達(dá)濟(jì)南,向西可通徐州,向北直達(dá)鄭州。項(xiàng)目緊鄰火車站,而且汽車總站客運(yùn)將大大帶動(dòng)本項(xiàng)目周邊的人氣;3 教育、醫(yī)療等社會(huì)配套有所不足。4 其他配套設(shè)施現(xiàn)狀; 政府機(jī)構(gòu):項(xiàng)目南面臨近縣政府行政服務(wù)中心和市委市政府新辦公大樓。 教 育:項(xiàng)目北面澳洲灑店,環(huán)球花園,中央財(cái)富廣場(chǎng)。 醫(yī) 院:項(xiàng)目向西有縣立中學(xué),縣人民醫(yī)院。 娛 樂(lè):項(xiàng)目東面是火車站及國(guó)道,省道,國(guó)際商業(yè)中心,現(xiàn)代國(guó)際廣場(chǎng)。 景 觀:項(xiàng)目向北是新城市規(guī)劃區(qū)。 五環(huán)境分析:(1)區(qū)域環(huán)境:地塊位于政務(wù)區(qū),汽車站,火車站廣場(chǎng)附近,是規(guī)劃確定的城市發(fā)展方向,周邊新建住宅項(xiàng)目漸趨增多,區(qū)域整體形象看好。(2) 居住環(huán)境:地塊所處區(qū)域?yàn)橹行某菂^(qū)與新區(qū)近接,交通條件十分便利通達(dá),但生活配套完善,臨近花園廣場(chǎng)對(duì)居住條件十分好。(3) 景觀環(huán)境:項(xiàng)目北邊有二個(gè)公園,享有景觀優(yōu)勢(shì)。(4) 商業(yè)環(huán)境:火車站的客運(yùn)開(kāi)通將為本項(xiàng)目制造一定的商業(yè)氣氛,尤其是住宿、餐飲產(chǎn)業(yè)等。(5) 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境:作為居住高級(jí)區(qū),規(guī)劃建造一批品級(jí)高體量較大的住宅項(xiàng)目,后期市場(chǎng)較激烈競(jìng)爭(zhēng)中有優(yōu)勢(shì)。(6) 類比環(huán)境:目前區(qū)域市場(chǎng)新增樓盤定位均為中檔住宅,有8個(gè)在建住宅區(qū)項(xiàng)目,約300萬(wàn)平方米。已建成的有5個(gè)小區(qū),約100萬(wàn)平方米,銷售價(jià)為2300-12000元/平方米不等。三、市場(chǎng)分析一、SWOT分析 1優(yōu)勢(shì)地段優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目地塊位于城中老區(qū),近接火車站,該區(qū)域?yàn)槲磥?lái)建設(shè)重點(diǎn),尤其是縣政府遷在本區(qū)域,各種新建項(xiàng)目和配套設(shè)施將逐步提高、完善、成熟。交通優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目地塊緊鄰火車站和105、220國(guó)道,火車站客運(yùn)業(yè)務(wù)將于近期運(yùn)營(yíng),對(duì)外交通便捷。 后發(fā)優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)樘嵘h城區(qū),各種市政配套和規(guī)劃可以從一個(gè)較高的起點(diǎn)進(jìn)行,而無(wú)任何歷史遺留的負(fù)擔(dān),這樣可以使設(shè)計(jì)、規(guī)劃從一個(gè)科學(xué)合理的角度出發(fā)。規(guī)模優(yōu)勢(shì)專業(yè)商業(yè)計(jì)劃書(shū)代寫(xiě),聊邱邱:意義私企領(lǐng)久久起以起本項(xiàng)目用地面積241畝,建筑面積超過(guò)39.4萬(wàn)平方米,社區(qū)規(guī)模在曹縣本地屬前列。大規(guī)模社區(qū)有其集約優(yōu)勢(shì),規(guī)模推廣優(yōu)勢(shì),各種配套諸如商場(chǎng)、幼兒園等在社區(qū)內(nèi)部就可實(shí)現(xiàn),滿足區(qū)內(nèi)居民各種生活需求。同時(shí)大型居住社區(qū)也為區(qū)內(nèi)商業(yè)設(shè)施帶來(lái)了大量的終端消費(fèi)者。2劣勢(shì)(WEAKNESS)項(xiàng)目所在區(qū)域尚處于開(kāi)發(fā)初期,目前各種配套設(shè)施并不齊全,特別缺乏商業(yè)及娛樂(lè)餐飲設(shè)施及居民日常生活配套設(shè)施。同時(shí)本地居民對(duì)老城區(qū)還有一定的依賴度,因此目前本項(xiàng)目所在區(qū)域人氣尚顯不足。毗鄰商業(yè)街道,對(duì)居住區(qū)產(chǎn)生噪聲影響較大。3機(jī)會(huì)點(diǎn)(opportunity)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速,外出務(wù)工者多,而且收入也在逐年提高,使城區(qū)市民購(gòu)買力得到了有效的提高。目前當(dāng)?shù)刈≌?、商業(yè)房產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品較為單一,雷同性大,這就為本案細(xì)分目標(biāo)市場(chǎng),提供差異化產(chǎn)品、順利入市提供了較大的契機(jī)。曹縣城本地家庭代際數(shù)少,年輕人成家多會(huì)另購(gòu)新房,為市場(chǎng)提供了有效的客源.本地政府舊城改造的力度逐步較大,為房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了有力的支撐。4弱點(diǎn)(threaten)專業(yè)商業(yè)計(jì)劃書(shū)代寫(xiě),聊邱邱:意義私企領(lǐng)久久起以起1 曹縣城本身對(duì)周邊地區(qū)輻射力較小,客源局限性較大,尤其臨近濟(jì)南, 削弱其作為區(qū)域中心城市的輻射力。2 近年來(lái)曹縣城經(jīng)濟(jì)有了很大的發(fā)展,但相對(duì)而言曹縣城本地居民對(duì)房?jī)r(jià) 的承受力還相當(dāng)受限。而購(gòu)買力較強(qiáng)的客源選擇在濟(jì)南投資購(gòu)房可能性較大。3 2010年為曹縣城大盤開(kāi)發(fā)上市最集中的一年,同時(shí)也是市場(chǎng)供應(yīng)量放大關(guān)鍵時(shí)期,市場(chǎng)供給方將會(huì)重視對(duì)客戶的爭(zhēng)奪,稀缺的客戶資源將會(huì)加劇市場(chǎng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)局面,將使本項(xiàng)目面臨較大的市場(chǎng)壓力。本案附近天錦繡江南已經(jīng)先期入市,且預(yù)計(jì)在本案開(kāi)盤時(shí)該案恰好已經(jīng)全部竣工,濟(jì)南水利開(kāi)發(fā)和曹縣城四季河水利自然風(fēng)景的開(kāi)發(fā)有利本案的開(kāi)發(fā),但也有個(gè)案將會(huì)對(duì)本案的銷售會(huì)產(chǎn)生一定影響。4 區(qū)域住宅三級(jí)市場(chǎng)并不活躍,購(gòu)房自用仍然是曹縣城市民的主要購(gòu)房目的,同時(shí)對(duì)房產(chǎn)的增值保值作用無(wú)明確認(rèn)識(shí),房地產(chǎn)投資意識(shí)薄弱。5 宏觀調(diào)控政策的影響:隨著政府通過(guò)金融手段與政策控制對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度的加大,市場(chǎng)操作不成熟的地區(qū)受到較大沖擊,居民形成房?jī)r(jià)遲早要降的判斷,加劇了持幣觀望心態(tài)6 曹縣有撤縣設(shè)市預(yù)期,成為山東省西南部是最大的期望. 二、 客戶分析1、目標(biāo)市場(chǎng)定位與分析 1),目標(biāo)消費(fèi)群定位先前(市場(chǎng)分析及產(chǎn)品建議報(bào)告中)經(jīng)過(guò)我們的闡述,已經(jīng)確定了產(chǎn)品走中檔偏高的路線,而作為一個(gè)中高檔樓盤,它所面對(duì)的客戶群也必然是有選擇性的。由消費(fèi)群金字塔的結(jié)構(gòu)也可以看出,中高檔消費(fèi)群數(shù)量并不為多,但要求并不為低,可以說(shuō)對(duì)于“質(zhì)”與“價(jià)”的平衡與協(xié)調(diào),他們是幾類消費(fèi)群體中最頭痛的族群。介于本項(xiàng)目為大盤屬性,市場(chǎng)客戶定位方面應(yīng)盡可能擴(kuò)大客源,故此,客源基本上以中等,中高等階層客戶為主,一網(wǎng)打盡式客戶定位,現(xiàn)從區(qū)域上作逐一分析:專業(yè)商業(yè)計(jì)劃書(shū)代寫(xiě),聊邱邱:意義私企領(lǐng)久久起以起客源區(qū)域一級(jí)區(qū)域: 曹縣主城區(qū)內(nèi);二級(jí)區(qū)域:曹縣主城區(qū)以外的其它縣鄉(xiāng)及車程在1小時(shí)內(nèi)的周邊城鎮(zhèn)。客源職業(yè) 私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者; 曹縣城在外務(wù)工者; 曹縣本地政府公務(wù)員; 企業(yè)高級(jí)管理人員; 學(xué)校、醫(yī)院、銀行等企事業(yè)職工; 曹縣本地效益較好的企業(yè)職工; 富裕進(jìn)城的農(nóng)民。 外來(lái)投資者 預(yù)期潛能炒房客客源購(gòu)房目的 1.新增型:新婚或分家的購(gòu)房,拆遷購(gòu)房,外出務(wù)工返鄉(xiāng)購(gòu)房;2, 改善型:改善原有住宅環(huán)境和居住層次的;3, 工作型:因?yàn)楣ぷ髟騺?lái)曹城,為了工作方便的人群。 年齡職務(wù)年收入家庭結(jié)構(gòu)30-45歲企事業(yè)中層干部3-4萬(wàn)新婚夫婦或有未獨(dú)立子女家庭46歲以上企事業(yè)領(lǐng)導(dǎo)4萬(wàn)以上未獨(dú)立子女家庭或獨(dú)立子女家庭25-45歲私營(yíng)主3萬(wàn)以上獨(dú)身、新婚夫婦未獨(dú)立子女家庭4, 投資型: 預(yù)期外來(lái)投資炒房客吸引客源種類 以個(gè)體買家為主,集團(tuán)客戶為輔; 立足于中高收入階層,爭(zhēng)取吸引工薪階層。2主力客源分析本案體量11.4萬(wàn)平方米,客源定位為公務(wù)員階層、當(dāng)?shù)馗辉kA層、工薪階層、返鄉(xiāng)置業(yè)者四大主力群體。一期確定以公務(wù)員階層為客源群體的引導(dǎo)者,以吸引帶動(dòng)主力群體和其他購(gòu)買力群體的購(gòu)買,從而達(dá)到提升本案品質(zhì)形象和順利去化目的;公務(wù)員階層收入狀況:公務(wù)員階層在當(dāng)?shù)貙儆谥懈呤杖肴巳?,年收入如圖。居住現(xiàn)狀:目前公務(wù)員居住環(huán)境以單位自建經(jīng)濟(jì)適用房和定向公務(wù)員商品房為主,中心區(qū)域內(nèi)#集團(tuán)開(kāi)發(fā)國(guó)貿(mào)中心住宅客源定向公務(wù)員,住宅體量2萬(wàn)平方米左右,不對(duì)外發(fā)售,公務(wù)員購(gòu)買享有政府補(bǔ)貼政策,現(xiàn)已結(jié)構(gòu)封頂,二次交易價(jià)格2180-2350元/平方米。未來(lái)居住需求:專業(yè)商業(yè)計(jì)劃書(shū)代寫(xiě),聊邱邱:意義私企領(lǐng)久久起以起 25歲以下人群:一般是處于工作起步階段,經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱,購(gòu)買商品房承受能力有限,這類人群大部分暫時(shí)沒(méi)有考慮購(gòu)買商品房,少數(shù)在父母經(jīng)濟(jì)支持的情況下考慮購(gòu)買,是市場(chǎng)的潛在需求者,主力房型需求為二房,面積90平方米左右。 2535歲人群:一般是事業(yè)處于發(fā)展和穩(wěn)定階段,在父母經(jīng)濟(jì)支持的情況下,打算購(gòu)買商品房作婚房使用或從原父母家中分離,獨(dú)自生活。這類人群不全部是目前的需求者,但是很明顯他們具有更強(qiáng)的購(gòu)買力,是市場(chǎng)的潛在需求者,主力房型需求為二房和三房,面積90-110平方米。年齡職業(yè)年收入家庭結(jié)構(gòu)25歲以下公務(wù)員1-2萬(wàn)獨(dú)身25-35歲公務(wù)員1-3萬(wàn)獨(dú)身或新婚夫婦或未獨(dú)立子女家庭36-45歲公務(wù)員2-4萬(wàn)有未獨(dú)立子女或獨(dú)立子女家庭46歲以上公務(wù)員4萬(wàn)以上有獨(dú)立子女家庭或子女已成家 最需要關(guān)注的人群是36-45歲的年齡段群體:這類人群事業(yè)已經(jīng)穩(wěn)定,并有較大的發(fā)展,他們已經(jīng)有了較為牢靠的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),開(kāi)始打算購(gòu)買商品房以改善目前的居住條件,因而這部分人群是現(xiàn)實(shí)的主流需求者,主力房型需求為三房,面積110-120平方米。 另一較為值得關(guān)注的人群是46歲以上人群:他們多在國(guó)家機(jī)關(guān)部門擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)職務(wù),家庭年收入一般在4萬(wàn)元以上,收入水平在曹縣城屬于高層階級(jí),二次置業(yè)購(gòu)買商品房以改善居住品質(zhì)的愿望較為強(qiáng)烈,主力房型需求為三房以上,面積130平方米以上及別墅產(chǎn)品。富裕階層:專業(yè)商業(yè)計(jì)劃書(shū)代寫(xiě),聊邱邱:意義私企領(lǐng)久久起以起收入狀況:富裕階層包括私營(yíng)主、事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)、中層干部和效益好企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)、中層干部等。年收入如圖。居住現(xiàn)狀:企事業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及中層干部居住環(huán)境以單位自建房為主,為改善居住環(huán)境,現(xiàn)已有相當(dāng)數(shù)量的企事業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及中層干部購(gòu)買了商品房。私營(yíng)主自建房屋和與父母同住比例較高,為追逐更高生活品質(zhì),購(gòu)買商品房的比例逐年增加。未來(lái)居住需求:企事業(yè)領(lǐng)導(dǎo)家庭年收入一般在4萬(wàn)元以上,二次甚至多次置業(yè)購(gòu)買商品房以改善居住品質(zhì)的愿望較為強(qiáng)烈,主力房型需求為三房以上,面積130平方米以上及別墅產(chǎn)品。企事業(yè)中層干部收入相對(duì)已步入穩(wěn)定期,因此存在購(gòu)買大面積戶型的經(jīng)濟(jì)實(shí)力,但同時(shí)存在由于要撫養(yǎng)未成年子女、需要負(fù)擔(dān)一筆很大的支出,因此不確定因素較大,從而導(dǎo)致在對(duì)購(gòu)買商品房的面積及戶型需求上相對(duì)均勻分布。其中由于家庭人口的要求該類家庭對(duì)三房需求比重稍大,面積100-130平方米。私營(yíng)主家庭年收入3萬(wàn)元以上,由于年齡結(jié)構(gòu)及收入的不等,需求戶型也不盡相同。25-35歲區(qū)間相對(duì)需求戶型以三房為主,面積110平方米左右;36-45歲區(qū)間相對(duì)需求戶型以三房及以上為主,面積110-120平方米及以上。少數(shù)私營(yíng)主會(huì)考慮購(gòu)買別墅。工薪階層收入狀況:工薪階層年收入1-3萬(wàn)元,包括企事業(yè)單位基層員工、教師、退休職工等。居住現(xiàn)狀:目前工薪階層絕大部分居住環(huán)境以經(jīng)濟(jì)適用房為主,居住品質(zhì)較低。政府開(kāi)始對(duì)2.3平方公里的老城區(qū)分塊實(shí)施改造,首期啟動(dòng)老城改造面積0.84平方公里,先后改造地塊3個(gè),拆除各類舊房屋面積61萬(wàn)平方米,工薪階層商品房的需求較強(qiáng)。務(wù)工類型年限年收入家庭結(jié)構(gòu)體力型10年1-2萬(wàn)單身、新婚夫婦或有未獨(dú)立子女家庭專業(yè)型5年4萬(wàn)以上有未獨(dú)立子女家庭或 已婚技術(shù)型5-8年2-4萬(wàn)以上已婚夫婦或有未獨(dú)立子女家庭未來(lái)需求:工薪階層鑒于家庭收入的不足,需求主力戶型以二房及三房為主,面積90-120平方米。單身人群:由于家庭人口單一以及購(gòu)買力約束的問(wèn)題,相應(yīng)的對(duì)戶型及面積要求相對(duì)較小,主要集中在二房戶型,面積需求主要集中在90平方米左右區(qū)間。新婚夫婦家庭:購(gòu)買力較單身人群稍勝一籌,該類家庭人口以兩人為主,因此面積需求屬于中下等,但部分家庭考慮到今后不久的時(shí)間內(nèi)存在由于生兒育女使家庭人口有擴(kuò)展的可能,因此該類家庭對(duì)戶型及面積需求上也有一定向上擴(kuò)展的要求。另一部分家庭由于家庭成員年紀(jì)較輕總體收入不高,受總價(jià)約束,在戶型面積需求上也存在向下縮小的空間,綜合而言,該類家庭對(duì)面積的需求主要集中在90-110平方米這個(gè)需求空間,戶型主要需求為二房或小三房,但受今后家庭發(fā)展空間的影響在110-130平方米這個(gè)面積范圍內(nèi)也存在一定需求。子女未獨(dú)立家庭:該類家庭由于主要家庭成員工作及收入相對(duì)穩(wěn)定,但同時(shí)存在由于要撫養(yǎng)未成年子女、需要負(fù)擔(dān)一筆很大的支出,因此不確定因素較大,從而導(dǎo)致該類家庭在對(duì)購(gòu)買商品房面積及戶型需求上相對(duì)均勻分布。其中由于家庭人口的要求該類家庭對(duì)三房需求比重稍大。專業(yè)商業(yè)計(jì)劃書(shū)代寫(xiě),聊邱邱:意義私企領(lǐng)久久起以起 子女已成家的家庭:由于子女已經(jīng)成年并獨(dú)立成家,原有之家庭進(jìn)入了空巢期,多數(shù)家庭的人口又回復(fù)至兩人,因此受居住人口減少及退休后收入減少的影響,該類家庭戶型需求主要集中在110-130平方米區(qū)間。返鄉(xiāng)置業(yè)者收入狀況:曹縣是一個(gè)勞務(wù)輸出大市,全市外出務(wù)工人員達(dá)到70萬(wàn)人,返鄉(xiāng)置業(yè)者為一潛在的有效需求群體。外出務(wù)工人員以體力勞動(dòng)為主,決定了這個(gè)階層主導(dǎo)是中低收入階層,但從中分化出來(lái)的置業(yè)者,其外來(lái)收入高于一般曹縣人均收入,相對(duì)曹縣的房?jī)r(jià)水平,具備較強(qiáng)的購(gòu)買力,同時(shí)處于對(duì)外出城市的向往和生活的習(xí)慣,往往會(huì)選擇在城市安居。居住現(xiàn)狀:目前外出務(wù)工群體的在六安的居住條件是以原有私房為主,且以農(nóng)村居民為主,居住條件較差。隨著城市化步伐的加快,曹縣城市人口將從目前的不足20萬(wàn)人達(dá)到2010的30萬(wàn)人,在這一過(guò)程中,對(duì)照曹縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的背景,返鄉(xiāng)置業(yè)者占有絕對(duì)大的比重。未來(lái)需求:外出務(wù)工家庭,需求商品房主力戶型以二房、三房及帶閣樓的大面積住房為主90-120平方米,部分面積在130平方米以上。具體房型的目標(biāo)客戶:二居室:新婚夫婦、單身一族、老年夫婦等;三居室:經(jīng)濟(jì)較好的企事業(yè)職工、私營(yíng)企業(yè)職員、一般公務(wù)員、兩代同堂家庭;四居室:經(jīng)濟(jì)收入超高階層、追求家居舒適型及兩代同堂家庭的家庭。目標(biāo)消費(fèi)群購(gòu)買心理及行為分析 本案的中等及中高等階層目標(biāo)消費(fèi)群應(yīng)當(dāng)定位于改善住房的再次購(gòu)房消費(fèi)群或多次置業(yè)者中,他們的消費(fèi)需求不低,對(duì)房型、小區(qū)的生態(tài)、文化環(huán)境的有一定的要求,但在房?jī)r(jià)方面卻表現(xiàn)出相當(dāng)?shù)闹?jǐn)慎,因?yàn)槟壳安芸h城的不同的樓盤和地段的選擇具有一定的差異性?,F(xiàn)將著重分析他們對(duì)住宅產(chǎn)品的購(gòu)買心理及行為。1 寬敞舒適的房型;2 高質(zhì)量的居住環(huán)境;3 有一定規(guī)模的小區(qū);4 高標(biāo)準(zhǔn)的社區(qū)文化需求;5 追求自由個(gè)性和實(shí)際效用的統(tǒng)一。三 產(chǎn)品策略1, 目標(biāo)消費(fèi)群需求分析策劃思路 公務(wù)員階層:90120二房、三房工薪階層:90120二房、三房返鄉(xiāng)置業(yè)者:90120和130以上,復(fù)式富裕階層:90120二房、三房、和130以上四房復(fù)式主力:90120m2二房、三房;部分130以上的四房、復(fù)式通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn),目前曹縣城已經(jīng)面市的住宅產(chǎn)品尚在發(fā)展階段(特別是中高檔產(chǎn)品、大型住宅社區(qū)),另外消費(fèi)者的消費(fèi)理念相對(duì)不是很成熟,大部分居民認(rèn)為“小區(qū)的綠化、景觀、環(huán)境是一個(gè)中高檔小區(qū)必須具備的基本硬件條件”。我們的項(xiàng)目地塊地處曹縣城郊區(qū),空氣清新,舒適安靜,結(jié)合我們項(xiàng)目特點(diǎn),項(xiàng)目概念定位為:人文品質(zhì) 清新健康結(jié)合區(qū)域的市場(chǎng)環(huán)境分析,針對(duì)本項(xiàng)目周邊尚有規(guī)劃和在建的大面積的競(jìng)爭(zhēng)體量(接近100萬(wàn)方),因此確定本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位為:中高端的“品牌社區(qū)”路線據(jù)此我們的目標(biāo):提升地段價(jià)值、創(chuàng)新生活理念。我們的策略:由人文景觀引入、塑造華府高端品牌形象。贏得消費(fèi)者認(rèn)同借品牌與地域規(guī)劃之勢(shì)而上,撬動(dòng)區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目自身勝出同時(shí)通過(guò)行為主張,產(chǎn)品、景觀差異性跳出周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤品牌認(rèn)同我們的品牌在曹縣乃至濟(jì)南市場(chǎng)三級(jí)跳一,精神感受:(生活)地段價(jià)值 社區(qū)品質(zhì)二,行為主張:(領(lǐng)導(dǎo)品牌)生活品位增值空間三,物理感受:(建筑)1“陽(yáng)光化”的生活由于氣候的原因,區(qū)域居民對(duì)住宅的朝向要求較高,因此我們?cè)诋a(chǎn)品概念中,應(yīng)該營(yíng)造出一種“陽(yáng)光化”的生活,在建筑單體設(shè)計(jì)時(shí),可以設(shè)置一些公共陽(yáng)光會(huì)客室、陽(yáng)光書(shū)房等設(shè)置,另外在底層(一層)部分與宅前綠化結(jié)合,營(yíng)造陽(yáng)光花園環(huán)境;頂層(閣樓)適當(dāng)面積設(shè)置露臺(tái),讓住戶享受更多陽(yáng)光,打造空中花園概念。2優(yōu)美的人文環(huán)境專業(yè)商業(yè)計(jì)劃書(shū)代寫(xiě),聊邱邱:意義私企領(lǐng)久久起以起百花匯聚,唐詩(shī)宋詞景觀小品營(yíng)造古典文化意境。在我們的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查中了解到(不成熟的),區(qū)域居民對(duì)小區(qū)的人文環(huán)境要求較高,大家認(rèn)為小區(qū)居民的層次要大致相同,小區(qū)的環(huán)境、配套都要滿足居民“人性化”的要求。但現(xiàn)在區(qū)域的樓盤基本沒(méi)有在這方面做的比較好的,導(dǎo)致區(qū)域居民不知道什么是好的人文環(huán)境,我們要做的就是告訴我們居民:什么是“好的生活”,什么是“高品質(zhì)生活”。我們?cè)谛^(qū)的環(huán)境建設(shè)時(shí),應(yīng)重點(diǎn)提倡社區(qū)的文化營(yíng)造,給居民足夠的活動(dòng)空間和交流空間,用大面積的綠化、清新的空氣、充足的陽(yáng)光、鄰里之間濃濃的友誼,打造一種好生活、好文化的理想居家環(huán)境,提供住戶一種高品質(zhì)的生活。3提供大眾運(yùn)動(dòng)空間、創(chuàng)造健康生活社區(qū)居民提供開(kāi)放的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地,把健康的群眾體育、運(yùn)動(dòng)、休閑開(kāi)展在自家庭院,倡導(dǎo)現(xiàn)代人健康文明的新生活。總體規(guī)劃構(gòu)思 小區(qū)的規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)以創(chuàng)建21世紀(jì)居住水準(zhǔn)為目標(biāo),充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計(jì)理念,創(chuàng)造出具有良好居住環(huán)境、配套設(shè)施齊全的“百花匯聚,詩(shī)情畫(huà)意”的住宅社區(qū)(以四季不同的觀賞性花卉和寓意唐詩(shī)宋詞的景觀小品,以及大面積的綠化構(gòu)成景觀體系)。住宅室內(nèi)外功能齊全的環(huán)境綜合體,使“人、建筑、環(huán)境”這三者有機(jī)統(tǒng)一??紤]區(qū)域?qū)嶋H的消費(fèi)模式及習(xí)慣,根據(jù)區(qū)域的氣候條件,結(jié)合我們對(duì)住宅建設(shè)發(fā)展潮流、趨勢(shì)的研究與判斷,總結(jié)確立了以下幾條設(shè)計(jì)原則:1以人為本:貫徹“以人為本”的思想,以建設(shè)生態(tài)型居住環(huán)境為規(guī)劃目標(biāo),創(chuàng)造一個(gè)布局合理、功能齊備、交通便捷、綠意盎然、生活方便,具有文化內(nèi)涵的住區(qū)。注重居住地的生態(tài)環(huán)境和居住的生活質(zhì)量,合理分配和使用各項(xiàng)資源,全面體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展思想,把提高人居環(huán)境質(zhì)量作為規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)的基本出發(fā)點(diǎn)和最終目的。充分考慮現(xiàn)代人的生活方式,形成一種綠意盎然,自然和諧,經(jīng)典高尚的居住環(huán)境。2尊重自然:貫徹“尊重自然”與“可持續(xù)發(fā)展”的思想。貫徹生態(tài)原則、文化原則與效益原則,強(qiáng)調(diào)綠脈與居民生活活動(dòng)的融合。以點(diǎn)狀的組團(tuán)綠地、帶狀的林蔭步行道和局部集中塊狀的綠地為主的居住區(qū)綠化系統(tǒng),最大限度地發(fā)揮了綠地的均好性功效,滿足不同層次的居民活動(dòng)的需求,將住宅群與綠色和水活動(dòng)空間融為一體,貫穿可持續(xù)發(fā)展原則。3經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā):規(guī)劃以滿足開(kāi)發(fā)建設(shè)的客觀規(guī)律為宗旨,加強(qiáng)規(guī)劃的彈性與靈活性,使規(guī)劃設(shè)計(jì)便于分期實(shí)施和房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng),形成良性循環(huán)、滾動(dòng)發(fā)展的機(jī)制。4人文內(nèi)涵:通過(guò)景觀以百花匯聚,唐詩(shī)宋詞景觀小品節(jié)點(diǎn)營(yíng)造使小區(qū)賦予厚重的文化內(nèi)涵。唐宋是中國(guó)古典文化的全盛時(shí)期,這一階段留下的詩(shī)詞作品數(shù)量豐富,內(nèi)容包羅萬(wàn)象,是中華民族文化的瑰寶。通過(guò)寓意唐詩(shī)宋詞的景觀小品,和四季不同的觀賞花卉,塑造風(fēng)花雪月、詩(shī)情畫(huà)意的意境,使項(xiàng)目的人問(wèn)內(nèi)涵飽滿,充滿張力。5科技生活:強(qiáng)調(diào)高科技在建設(shè)、管理和生活中的運(yùn)用,以科技為向?qū)Вm應(yīng)時(shí)代的發(fā)展和科技的進(jìn)步,e生活(寬帶等)不僅是一種時(shí)尚,且已上升為必需,小區(qū)內(nèi)按照國(guó)標(biāo)進(jìn)行智能化配備為此提供基礎(chǔ)。6安全節(jié)能:為居民提供健康、舒適、安全的居住和活動(dòng)空間,同時(shí)在建筑全壽命周期中高效的利用資源,最低限度地影響環(huán)境。此外,在建筑材料的選擇上,選用那些占地少、排污少、安全又環(huán)保的建材,減少建筑耗能,以及對(duì)環(huán)境資源的破壞。7配套完善: 項(xiàng)目所在區(qū)域目前的配套設(shè)施較少,因此功能齊全、高起點(diǎn)的配套設(shè)施將成為我們打敗競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的王牌之一。根據(jù)曹縣城市民的生活特點(diǎn),在項(xiàng)目?jī)?nèi)配備商業(yè)、娛樂(lè)、休閑、文化、養(yǎng)生、餐飲等一系列的功能建筑,為客戶提供舒適、便捷的生活環(huán)境。8管理周全:對(duì)于大體量的住宅項(xiàng)目而言,管理一直是業(yè)主關(guān)心的問(wèn)題,直接決定了業(yè)主后期入住的品質(zhì)。因此,本案的物業(yè)管理分兩步走。硬件在小區(qū)內(nèi)安裝紅外線周界和可視系統(tǒng);并在每棟樓的入戶口安裝對(duì)講系統(tǒng),確保安全。管理公司的提前介入在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期即選擇一家在區(qū)域內(nèi)或是國(guó)內(nèi)有聲譽(yù)的物業(yè)管理公司作為管理顧問(wèn),提早物業(yè)管理的介入時(shí)機(jī),同時(shí)也借助其品牌優(yōu)勢(shì),強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合,提升項(xiàng)目的附加值和市場(chǎng)形象。同時(shí)兼顧1多樣性在小區(qū)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)中貫穿多樣性原則:小區(qū)品質(zhì)體現(xiàn)文化多元化;住宅類型多樣化;住宅形式多樣性;小區(qū)功能多樣化,包括圍繞居住生活的娛樂(lè)、休閑等系列化的功能;環(huán)境設(shè)計(jì)多媒體化,包括建筑媒體、綠化媒體、水域媒體、音樂(lè)媒體、光媒體等。2合理性理性原則體現(xiàn)在對(duì)小區(qū)功能區(qū)塊分析,路網(wǎng)的布置設(shè)計(jì),對(duì)戶型的精心調(diào)整,對(duì)造型時(shí)尚的分析和重新創(chuàng)作等諸多方面,對(duì)各項(xiàng)感性及理性指標(biāo)綜合進(jìn)行量化的理解貫徹,由理性途徑到達(dá)合理性目的。合理規(guī)劃商業(yè)、會(huì)所、幼兒園、居住等功能區(qū),各功能分區(qū)明確,互不干擾,平面組織科學(xué),結(jié)構(gòu)造型經(jīng)濟(jì)合理,使用方便。3安全性為保證良好的居住環(huán)境,合理地組織人流、車流,正確處理好人流與車流、人流與環(huán)境的關(guān)系,處理好住宅與周圍環(huán)境的關(guān)系。在設(shè)計(jì)中,采取人車相對(duì)分流的方式,以減弱對(duì)居民生活干擾,人流、車流的入口位置與數(shù)量要合理規(guī)劃,以方便、安全、經(jīng)濟(jì)為主要要求。閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、防盜報(bào)警紅外線闖入報(bào)警系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、24小時(shí)電子巡更系統(tǒng),利用先進(jìn)的保衛(wèi)系統(tǒng),做到安全無(wú)誤。專業(yè)商業(yè)計(jì)劃書(shū)代寫(xiě),聊邱邱:意義私企領(lǐng)久久起以起4生態(tài)性對(duì)自然條件的關(guān)注成為在設(shè)計(jì)中情趣與感性表現(xiàn)的基礎(chǔ)。人類的外在環(huán)境已不再是過(guò)去的自然生態(tài)系統(tǒng),它是一種復(fù)合人工生態(tài)系統(tǒng)。自然形態(tài)與建成形態(tài)之間的界線變得日益模糊,自然要素透入建筑,建筑構(gòu)成景觀的框架。而對(duì)自然條件的理解,現(xiàn)在已經(jīng)擴(kuò)展到對(duì)人文、歷史等因素的關(guān)注。應(yīng)充分考慮區(qū)域氣候特點(diǎn)和項(xiàng)目地形地貌的特點(diǎn),利用低洼水塘,挖掘水景資源,創(chuàng)造出優(yōu)美舒適的現(xiàn)代居住環(huán)境景觀。以及結(jié)合地域氣候特征,注重環(huán)境景觀朝向及通風(fēng)采光朝向與基地合理的結(jié)合,建筑單體布局上使每戶都有一定的日照和景觀要求。差異化選折產(chǎn)品規(guī)劃 1產(chǎn)品定位品質(zhì)定位根據(jù)對(duì)周圍競(jìng)爭(zhēng)樓盤及該區(qū)域客戶潛在市場(chǎng)的判斷,將產(chǎn)品定位為中高檔品質(zhì),中高級(jí)物業(yè)管理,中檔偏上價(jià)格的商品房。形象定位政務(wù)別苑-針對(duì)公務(wù)人員,新政務(wù)中心的后花園,形象正面、高貴,又不失浪漫主意情調(diào)。文化宅苑-針對(duì)富裕階層,利用其對(duì)“權(quán)利、文化”的特殊情結(jié),滿足其“與官親近、附庸風(fēng)雅”的心理需求。都市花園針對(duì)工薪階層,迎合普通民眾的“趨同、攀高”心理,糅合現(xiàn)代、時(shí)尚元素,營(yíng)造都市、花園的新生活空間。精神家園針對(duì)勞務(wù)輸出階層,在前期產(chǎn)品形象飽滿、豐富的基礎(chǔ)上,利用已 經(jīng)形成的家園氛圍,為其帶來(lái)強(qiáng)烈的“自豪感、滿足感和歸屬感”。形態(tài)定位開(kāi)發(fā)多層為主,小高層為輔,多層以6+躍層為宜,小高層11+躍層。為了小區(qū)的環(huán)境優(yōu)美,日照充足,應(yīng)適當(dāng)降低建筑密度,把容積率控制在1.51.8,高層住宅不宜開(kāi)發(fā)過(guò)多,宜主要集中在北部和后期開(kāi)發(fā)的地塊東部,充分利用日照間距有利條件,但相對(duì)會(huì)增加銷售的難度。建筑的層數(shù)要結(jié)合天際線美觀錯(cuò)落設(shè)計(jì)。功能定位由于建筑體量較大,功能上以居住為主,商業(yè)為輔,沿二端適當(dāng)放大商業(yè)面積,內(nèi)部商業(yè)以背靠背的形式,與車庫(kù)相結(jié)合,商業(yè)與住宅分離。2道路和停車系統(tǒng):進(jìn)入小區(qū)后的機(jī)動(dòng)車在小區(qū)主環(huán)道上行駛,分流到支路上進(jìn)入各組團(tuán)。3綠化景觀環(huán)境:原則是努力改善小區(qū)的生態(tài)環(huán)境。小區(qū)綠地分三個(gè)層次,即庭院綠地、組團(tuán)綠地和中心綠地。4社區(qū)生活理念:“文化、陽(yáng)光、自然、金色生活”與開(kāi)發(fā)商企業(yè)文化和開(kāi)發(fā)理念高度契合:營(yíng)造都市中的純自然空間,現(xiàn)代化舒適家園,人與自然和諧相處,人與人之間禮貌關(guān)懷,人與自我協(xié)調(diào)統(tǒng)一的有著濃郁文化氣息的高品質(zhì)社區(qū)(詳見(jiàn)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議書(shū))。專業(yè)商業(yè)計(jì)劃書(shū)代寫(xiě),聊邱邱:意義私企領(lǐng)久久起以起賣點(diǎn)梳理 1賣點(diǎn)提煉曹縣城規(guī)模最大的社區(qū)本項(xiàng)目是曹縣城目前規(guī)模較大的住宅社區(qū),也將成為曹縣城房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的典范。區(qū)位位于政務(wù)區(qū)住宅板塊的核心地段,未來(lái)的城市核心,市政規(guī)劃的重點(diǎn),區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ笄揖哂休^高的投資價(jià)值,市場(chǎng)前景看好。建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)交通組織合理,功能分區(qū)明確(商業(yè)配套設(shè)施與住宅相互促進(jìn)),住宅布置合理,景觀系統(tǒng)明確,公建配置完善。 序號(hào)階層賣點(diǎn)一公務(wù)人員階層塔尖階層人群的聚居地政務(wù)新區(qū)理想的居所二富裕階層與政府官員為臨,有事業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)購(gòu)買能力強(qiáng)三工薪階層一次置業(yè)享受一生社區(qū)品質(zhì)與自身生活需求相匹配受口碑宣傳影響大四勞務(wù)輸出階層強(qiáng)調(diào)性價(jià)比跟風(fēng)及攀比心理虛榮心強(qiáng)渴望被尊重和認(rèn)同5 戶型大社區(qū),多樣化、人性化的戶型設(shè)計(jì),可以提升購(gòu)房者的居住品質(zhì)。6 品牌開(kāi)發(fā)商,品質(zhì)有保障琳峰公司具有較高知名度,品牌企業(yè)、品牌開(kāi)發(fā)、品質(zhì)保障,是購(gòu)房者愿意接受的信息。專業(yè)商業(yè)計(jì)劃書(shū)代寫(xiě),聊邱邱:意義私企領(lǐng)久久起以起7 人文唐詩(shī)宋詞將人們帶入中國(guó)傳統(tǒng)文化的鼎盛時(shí)期,為人們構(gòu)造一幅華麗、多樣、繁榮、淳厚、雅俗共賞的人文畫(huà)卷。8 配套高起點(diǎn)的配套功能,滿足人們?nèi)粘I钗镔|(zhì)和精神層面的雙重需求。9 管理專業(yè)管理公司的統(tǒng)一管理,為人們的生活提供安全、妥帖、管家式的多樣性服務(wù),營(yíng)造舒適、寧?kù)o又不失私密的生活空間2賣點(diǎn)營(yíng)造:客戶聚焦針對(duì)四大階層的不同心理需求,結(jié)合每期推出的迎合某一特定階層心理需求的不同產(chǎn)品;1 考慮到小城鎮(zhèn)大眾的心理趨向(對(duì)政府服務(wù)人員的先天好感),一期推廣以公務(wù)員為核心人群,塑造“政務(wù)別苑(新政務(wù)中心后花園)”的項(xiàng)目形象,即氣質(zhì)高貴,又不失浪漫主意情調(diào)。2 在一期項(xiàng)目形象確定之后,利用“官、商”之間的微妙聯(lián)系,吸引富裕階層,以“文化宅苑”的二期形象,即有助于事業(yè)發(fā)展,又滿足其附庸風(fēng)雅的心理,一舉數(shù)得。3 三期以百花為主推賣點(diǎn),利用普通民眾(工薪階層)的“趨同和趨高”心理,同時(shí)糅合現(xiàn)代時(shí)尚元素,塑造一個(gè)“都市花園”理想生活空間。4 由于前期的推廣和業(yè)主的入住,四期產(chǎn)品已經(jīng)形成了豐富、飽滿的多層次形象,和濃郁的生活氛圍,此時(shí)以“精神家園“為題,營(yíng)造強(qiáng)烈的家的氣氛,吸引返鄉(xiāng)置業(yè)人群,使其有充分的自豪感、滿足感和歸屬感。6、市場(chǎng)定位 中高檔商住區(qū)。包括項(xiàng)目的物業(yè)類型、檔次、項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群等有相當(dāng)有品質(zhì)7、建造的過(guò)程和保證 項(xiàng)目的建筑安裝過(guò)程,如何得到保障可以如期完工。而不會(huì)耽誤工期,不會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目無(wú)法按期交付使用。四、管理團(tuán)隊(duì) 1、人員構(gòu)成: 公司主要團(tuán)隊(duì)的組成人員為董事長(zhǎng):王忠芳高級(jí)工程師,經(jīng)營(yíng)企業(yè)十五年,其中經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)行業(yè)五年,具有豐富的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃,穩(wěn)健的運(yùn)營(yíng)工作特點(diǎn),項(xiàng)目公司副董事長(zhǎng):李國(guó)防,經(jīng)營(yíng)企業(yè)八年,經(jīng)歷豐厚,成為曹縣著名企業(yè)家,工作特點(diǎn)為精練能干,為人恭敬,人脈豐富。公司副總理:王雪意,高級(jí)會(huì)計(jì)師,理財(cái)能手,公司專設(shè)項(xiàng)目經(jīng)理部有經(jīng)營(yíng)人才:張國(guó)明,陸昌安,中級(jí)工程師,經(jīng)營(yíng)管團(tuán)隊(duì)有十年的成功經(jīng)驗(yàn),對(duì)企業(yè)發(fā)展和投資的安全有很大的保障。專業(yè)商業(yè)計(jì)劃書(shū)代寫(xiě),聊邱邱:意義私企領(lǐng)久久起以起 2、組織結(jié)構(gòu) 企業(yè)內(nèi)部設(shè)置:總公司董事長(zhǎng)辦公室常務(wù)辦公二人、財(cái)務(wù)部:總會(huì)計(jì),常務(wù)會(huì),出納三人:總公司設(shè)置:分公司、工程部、項(xiàng)目經(jīng)理部、材料商務(wù)部、綜合部投資部等機(jī)構(gòu)、公司文化為公司以“幫助別人、成就自我”為價(jià)值觀,以“為您,我不懈努力”為服務(wù)理念,秉承“同心協(xié)力、務(wù)實(shí)求精”的企業(yè)精神,為客戶提供公開(kāi)、公平、公正、熱情、周到、便捷的服務(wù)。 3、管理規(guī)范性公司經(jīng)營(yíng)管理結(jié)構(gòu)。可以由專門管理顧問(wèn)公司來(lái)評(píng)價(jià)和說(shuō)明。4、重大事項(xiàng) 對(duì)于企業(yè)產(chǎn)生重要影響的需要說(shuō)明的事項(xiàng)。 五、 財(cái)務(wù)計(jì)劃 一個(gè)好的財(cái)務(wù)計(jì)劃,對(duì)于評(píng)估項(xiàng)目所需資金非常關(guān)鍵,如果財(cái)務(wù)計(jì)劃準(zhǔn)備的好,會(huì)給投資者以企業(yè)管理者好的印象和評(píng)價(jià)。對(duì)投資計(jì)劃的財(cái)務(wù)設(shè)置合理的規(guī)劃,以及對(duì)未來(lái)現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負(fù)債表、損益表的預(yù)測(cè)。資金的來(lái)源和運(yùn)用。 其中,對(duì)于企業(yè)自有資金比例和流動(dòng)性要求較高。 一, 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)融資方法房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一種資本、技術(shù)、管理密集型的投資行為,開(kāi)發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目所占用的資金量是非常龐大的,如果不借助于各種融資手段,開(kāi)發(fā)商將寸步難行。同時(shí),融資渠道作為產(chǎn)業(yè)鏈中的首環(huán),一直以來(lái)便是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的瓶頸,需要金融業(yè)和健全的資金市場(chǎng)作為后盾。然而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的不同項(xiàng)目、不同環(huán)節(jié)或不同的房地產(chǎn)公司有著不同的風(fēng)險(xiǎn)和融資需求,因此必須對(duì)房地產(chǎn)的融資途徑進(jìn)行分析,確定最優(yōu)的融資結(jié)構(gòu)。1自有資金利用企業(yè)自有資本金,或通過(guò)多種途徑來(lái)擴(kuò)大自有資金基礎(chǔ)。例如關(guān)聯(lián)公司借款,以此來(lái)支持項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。通過(guò)這種渠道籌措的資金開(kāi)發(fā)商能長(zhǎng)期持有,自行支配,靈活使用;必要的自有資金也是國(guó)家對(duì)開(kāi)發(fā)商設(shè)定的硬性“門檻”。121號(hào)文件規(guī)定,自有資金比例必須超過(guò)30%。全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量多,但有規(guī)模和有實(shí)力的企業(yè)少,隨著投資規(guī)模的不斷加大,對(duì)自有資金的需求也會(huì)變得越來(lái)越大,眾多實(shí)力不足的中小房地產(chǎn)商將會(huì)被排除出局。2. 預(yù)收房款專業(yè)商業(yè)計(jì)劃書(shū)代寫(xiě),聊邱邱:意義私企領(lǐng)久久起以起預(yù)收房款通常會(huì)受到買賣雙方的歡迎,因?yàn)閷?duì)于開(kāi)發(fā)商而言,銷售回籠是最優(yōu)質(zhì)、風(fēng)險(xiǎn)最低的融資方式,提前回籠的資金可以用于工程建設(shè),緩解自有資金壓力,還能將部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給買家;而對(duì)于買方而言,由于用少量的資金能獲得較大的預(yù)期增值收益,所以只要看好房產(chǎn)前景,就會(huì)對(duì)預(yù)售表現(xiàn)出極大的熱情。121號(hào)文件規(guī)定,商品房必須在“結(jié)構(gòu)封頂”時(shí)才能取得商業(yè)銀行的個(gè)人購(gòu)房按揭貸款,而中國(guó)目前絕大部分購(gòu)房者都是貸款買房,沒(méi)有住房貸款的支持,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商很難把房子預(yù)售出去,也就很難獲得預(yù)收房款。房地產(chǎn)項(xiàng)目從開(kāi)工建設(shè),辦得“五證”,到“結(jié)構(gòu)封頂”平均需要1年左右時(shí)間,這段時(shí)間正是資金最為短缺的時(shí)間,預(yù)收房款的不足,會(huì)使自有資金壓力更大,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)難以為繼。3. 建設(shè)單位墊資一種是由建筑商提供部分工程材料,即“甲供材”;一種是延期支付工程款。據(jù)建設(shè)部統(tǒng)計(jì),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)拖欠建設(shè)工程款約占年度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金總量的10%,它解決的資金有限,而且也只是緩解,不能解決根本問(wèn)題。121號(hào)文件對(duì)建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款用途作了嚴(yán)格限制,嚴(yán)禁建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。2004年起國(guó)家大力清欠農(nóng)民工工資,繼而引發(fā)大力清欠工程款,使得開(kāi)發(fā)商業(yè)利用建設(shè)單位墊資籌集到的資金會(huì)更有限。4.銀行貸款在我國(guó),房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)對(duì)銀行貸款具有高度的依賴性,一直以來(lái)銀行貸款都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要的融資途徑。據(jù)保守估計(jì),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中約有50%以上來(lái)源于銀行貸款,如果再算上施工企業(yè)墊資、延遲供應(yīng)商材料付款等,至少應(yīng)有70%。而近年來(lái),國(guó)家出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策主要是針對(duì)銀行信貸方面, 房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的驟然緊繃主要也是由于銀根緊縮。銀行之所以肯貸款,也是再三考慮了房地產(chǎn)公司的品牌、項(xiàng)目進(jìn)展以及未來(lái)收益,最終有限度地給予放貸。當(dāng)前形勢(shì)下,銀行信貸,對(duì)于我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)而言,依舊是首選,它便捷,實(shí)際經(jīng)濟(jì)成本較低,財(cái)務(wù)杠桿作用大,可以通過(guò)調(diào)整長(zhǎng)期負(fù)債和短期負(fù)債的負(fù)債結(jié)構(gòu)來(lái)規(guī)避還債壓力大等缺點(diǎn)。但由于銀行貸款門檻被大大抬高,面對(duì)資金瓶頸,開(kāi)發(fā)商亟待開(kāi)拓新的融資渠道。5.房地產(chǎn)信托現(xiàn)階段信托產(chǎn)品主要有兩種模式:一種是信托投資公司直接對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資,另一種模式是債權(quán)融資。相對(duì)銀行貸款而言, 房地產(chǎn)信托計(jì)劃的融資具有降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調(diào)整等優(yōu)勢(shì)。由于信托制度的特殊性、靈活性以及獨(dú)特的財(cái)產(chǎn)隔離功能與權(quán)益重構(gòu)功能, 可以財(cái)產(chǎn)權(quán)模式、收益權(quán)模式以及優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等模式進(jìn)行金融創(chuàng)新, 爾后再與銀行貸款充分結(jié)合起來(lái), 就形成了一種新的組合融資模式, 即信托+銀行。 雖然由于房地產(chǎn)基金剛剛起步, 目前投資房地產(chǎn)的信托資金不足300億元,目前中國(guó)的信托融資還存在一些制度性的限制, 這些都限制了信托流通市場(chǎng)的形成。6.上市融資上市融資包括國(guó)內(nèi)上市融資和海外上市融資兩種方式。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)上市可以迅速籌得巨額資金, 且籌集到的資金可以作為注冊(cè)資本永久使用, 沒(méi)有固定的還款期限,因此對(duì)于一些規(guī)模較大的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目, 尤其是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有很大的優(yōu)勢(shì)。商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)要求資金規(guī)模較大, 投資期限較長(zhǎng), 上市可以為其提供穩(wěn)定的資金流, 保證開(kāi)發(fā)期間的資金需求。從企業(yè)規(guī)模上看, 由于上市的門檻比較高,能夠利用其融資的多為規(guī)模大、信譽(yù)好的大型房地產(chǎn)企業(yè), 一些急于擴(kuò)充規(guī)模和資金實(shí)力的有發(fā)展?jié)摿Φ闹行推髽I(yè)還可以考慮買 (借) 殼上市進(jìn)行融資,從而達(dá)到增發(fā)和配股的要求,實(shí)現(xiàn)從證券市場(chǎng)融資的目的。7. 房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化房地產(chǎn)證券化就是把流動(dòng)性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)上的證券資產(chǎn)的金融交易過(guò)程, 從而使得投資者與投資對(duì)象之間的關(guān)系由直接的物權(quán)擁有, 轉(zhuǎn)化為債權(quán)擁有的有價(jià)證券形式。資產(chǎn)證券化的有利之處是開(kāi)發(fā)商在吸納了投資基金后,雖然要讓出部分收益,但能夠迅速得到資金,建立良好的資金投入機(jī)制,順利啟動(dòng)項(xiàng)目;它還有助于房地產(chǎn)投資與消費(fèi)兩方面的實(shí)現(xiàn),依托有價(jià)證券作為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移載體,能吸引更多的資金進(jìn)入這一領(lǐng)域; 同時(shí),基金價(jià)格的變動(dòng)包含著投資者對(duì)基金投資獲利能力的判斷和市場(chǎng)的預(yù)期,這種變動(dòng)有助于集聚房地產(chǎn)購(gòu)買力和市場(chǎng)價(jià)格發(fā)現(xiàn)。2005年12月1日起, 金融機(jī)構(gòu)信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)管理辦法 正式施行, 為房貸證券化提供了政策和法律依據(jù)。管理辦法就信貸資產(chǎn)證券化發(fā)起機(jī)構(gòu)的資格、資本要求和證券化業(yè)務(wù)規(guī)則、風(fēng)險(xiǎn)管理、監(jiān)督管理與法律責(zé)任等方面明確作出了規(guī)定,為房地產(chǎn)證券化走向規(guī)范化提供了有力的保障。專業(yè)商業(yè)計(jì)劃書(shū)代寫(xiě),聊邱邱:意義私企領(lǐng)久久起以起8.聯(lián)合開(kāi)發(fā)聯(lián)合開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商以合作方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)的一種融資方式。這種方式能夠有效降低投資風(fēng)險(xiǎn), 實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。地產(chǎn)商和經(jīng)營(yíng)商實(shí)現(xiàn)聯(lián)盟合作、統(tǒng)籌協(xié)調(diào), 使雙方獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流, 有效地控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)對(duì)開(kāi)發(fā)商取得貸款的條件有明確規(guī)定, 即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的自有資本金必須在 35%及以上。因此對(duì)于中型開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō), 選擇聯(lián)合開(kāi)發(fā)這種方式, 可以在取得銀行貸款有困難的情況下獲得融資保障, 避免資金鏈條斷裂。多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是從住宅開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)的, 對(duì)商業(yè)特性和商業(yè)規(guī)律的把握存在著偏差, 套用住宅開(kāi)發(fā)的模式開(kāi)發(fā), 不能將地產(chǎn)商、投資商、經(jīng)營(yíng)者、物業(yè)管理者有機(jī)地結(jié)合起來(lái), 這就會(huì)帶來(lái)巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。聯(lián)合開(kāi)發(fā)可以實(shí)現(xiàn)各開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的整合和重新定位, 并且地產(chǎn)商與經(jīng)營(yíng)商強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合, 可以通過(guò)品牌組合產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商的品牌效應(yīng)能有效提升商業(yè)地產(chǎn)的租售狀況, 使其在吸引客流、營(yíng)造商業(yè)氣氛上得到保證。9.開(kāi)發(fā)商貼息貸款開(kāi)發(fā)商貼息委托貸款是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供資金, 委托商業(yè)銀行向購(gòu)買其商品房者發(fā)放委托貸款, 并由開(kāi)發(fā)商補(bǔ)貼一定期限的利息, 其實(shí)質(zhì)是一種“賣方信貸”。對(duì)商業(yè)銀行來(lái)講, 通過(guò)委托貸款業(yè)務(wù)既可以規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)、信貸風(fēng)險(xiǎn), 也能獲得可觀的手續(xù)費(fèi)等中間業(yè)務(wù)收入。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)講, 委托貸款業(yè)務(wù)有利于解決在銷售階段的資金回籠問(wèn)題, 實(shí)現(xiàn)提前銷售。回籠的資金既可作為銷售利潤(rùn)歸入自有資金, 也可直接投入工程建設(shè), 還能夠更好地解決35%的開(kāi)發(fā)商的自有資金短缺難題, 使他們更容易得到商業(yè)銀行的開(kāi)發(fā)貸款。同時(shí),商家貼息提供了極具誘惑力的市場(chǎng)營(yíng)銷題材, 購(gòu)房者感覺(jué)更有保證,也刺激了房產(chǎn)的銷售。開(kāi)發(fā)商還可根據(jù)情況,將今后固定每期可收回的購(gòu)房按揭貸款抵押給銀行, 獲得一定比例的現(xiàn)實(shí)貸款, 來(lái)解決臨時(shí)性資金需求。這種融資是在銷售過(guò)程中實(shí)現(xiàn)的,

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