租賃物合規(guī)審查“四宗最”

精品文檔 11歡迎下載 租賃物合規(guī)審查租賃物合規(guī)審查 四宗最四宗最 李鵬飛 1 融資租賃法審 無論如何都繞不開租賃物適格審查 融資 融 物 資是目的 物是依據(jù) 實踐中 融資較好理解 但融物卻沒有 統(tǒng)一的判斷標準 沒有直接的法律依據(jù)可供參考 而恰好 融物 又是融資租賃區(qū)別于抵押貸款 分期購買等的基本和核心 沒有融 物的融資租賃 就像不會唱歌的廚子 不是好司機 從實務來看 租賃物的審查 受到登記 合同 驗收 交付等多重因素的影響 涵蓋構筑物 建筑物 在建工程 固定資產(chǎn)等多領域 錯綜復雜 如何做 融物 審查 結合幾類特殊標的物 跟大家探討一下合規(guī) 審查的 四宗最 一 最基礎 租賃物已經(jīng)形成一 最基礎 租賃物已經(jīng)形成 租賃物是否已經(jīng)形成 是一種事實判斷 關系到租賃物物存在 不存在 能不能成為法律意義上的物 融資租賃的行業(yè)性質(zhì) 既包 括融資 又包括融物 即利用物的使用價值 實現(xiàn)租金產(chǎn)出 來源 和支付保障 通常來講 租賃物是否形成 根據(jù)租賃物實際狀態(tài) 生產(chǎn)情況 既有實施即可判斷 比較容易認定 但有兩類情況容易 引發(fā)爭議 一是在建工程與固定資產(chǎn) 金融租賃將租賃物限定為固定資產(chǎn) 什么是固定資產(chǎn) 按照 會計準則第 4 號 固定資產(chǎn) 第三條的 規(guī)定 固定資產(chǎn)是指生產(chǎn)商品 提供勞務 出租或經(jīng)營管理而持有 1李鵬飛 原上海市浦東新區(qū)人民法院法官 現(xiàn)就職于農(nóng)銀金融租賃有限公司 崗位為項目評審 聯(lián)系方式 個人公號 陸家嘴金租局 精品文檔 22歡迎下載 使用壽命超過一個會計年度的有形資產(chǎn) 從固定資產(chǎn)的特征和涵義 來看 固定資產(chǎn)是勞動工具或手段 而不能是勞動對象 其價值通 過分期轉(zhuǎn)化到勞動產(chǎn)品當中 而在建工程 顯然屬于勞動對象而不 是勞動工具和手段 不能作為金融租賃標的物 但是 由于現(xiàn)實情 況的復雜性 許多在建工程在投入使用多年后 仍然沒有計入企業(yè) 固定資產(chǎn) 是否一概不能作為租賃物 我們認為 還得具體情況具 體分析 看在建工程是否 實質(zhì)轉(zhuǎn)固 即實際上已經(jīng)變?yōu)閯趧庸?具或手段 而不能簡單以企業(yè)是否計入固定資產(chǎn)進行認定 在建工程轉(zhuǎn)化為固定資產(chǎn)有哪些法律標識 按照 最高人民法 院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋 第十 四條的規(guī)定 當事人對建設工程實際竣工日期有爭議的 按照以下 情形分別處理 一 建設工程經(jīng)竣工驗收合格的 以竣工驗收合格 之日為竣工日期 二 承包人已經(jīng)提交竣工驗收報告 發(fā)包人拖延 驗收的 以承包人提交驗收報告之日為竣工日期 三 建設工程未 經(jīng)竣工驗收 發(fā)包人擅自使用的 以轉(zhuǎn)移占有建設工程之日為竣工 日期 據(jù)此 在建工程是否竣工完成 是否已經(jīng)具備固定資產(chǎn)的實 質(zhì)功能 主要判斷標準有二 一是竣工驗收合格 二是未驗收的 實際投入使用 按該條判斷的 除現(xiàn)場查驗外 還應提交建設雙方 的書面確認或說明 二是船舶和飛機租賃 租賃物已經(jīng)形成這一點 在船舶和飛機 等大型動產(chǎn)的直租賃中 通常會有爭議 從行業(yè)交易習慣來說 很 多大型動產(chǎn)租賃都涉及特種船或設備 承租人向出賣人訂購后 由 出租人支付價款 出賣人制造完成后交付 承租人開始支付租金 在交付之前 設置租前期 承租人支付租前息 雖然融資行為始于 出租人付款 租賃行為始于租賃物交付 但綜合租賃物 租金和雙 精品文檔 33歡迎下載 方合同權利義務關系 如果融資租賃合同既有融資又有融物的合意 而非僅為借款購買標的物 則仍應認定融資租賃關系成立 需要注意的是 首先 租賃期間除包含租前期外 還應包括租 期 租賃期間 租賃物應當形成并投入使用 符合融物的基本要求 發(fā)揮物在租金產(chǎn)出 保障中作用 否則 不應認定為構成融資租賃 關系 其次 合同中應有符合融資租賃特點的租金 租期和權利義 務設置 有租賃物所有權轉(zhuǎn)移 分期支付租金 留購價款等基本安 排 再次 明確約定租前期合同效力瑕疵的法律后果 租前期內(nèi) 合同被認定為可撤銷 無效 解除或者不構成融資租賃關系的 應 明確租賃價款返還 利息計算 在建設備處理 擔保權益實現(xiàn)等法 律后果 二 最隱形 租賃物特定二 最隱形 租賃物特定 租賃物特定 最容易被忽視 而其在融資租賃中卻有不可替代的 價值 首先 是支撐融資租賃關系的關鍵 租賃物不特定 無法確 定融資租賃合同的具體租賃物 事實上無法發(fā)揮 融物 保障租賃 來源 擔保租賃債權 利用租賃物使用價值等功能 不能構成融資 租賃關系 其次 是出租人所有權的憑借 所有權作為物權 具有 排他性 獨占性和支配性 權利人得支配其標的物 不特定的租賃 物 權利人無法確定租賃物具體坐落 數(shù)量 顯然無從支配 最后 是保護出租人所有權的基礎 無論合同租賃物清單 還是中登網(wǎng)登 記公示 都具有約束相關當事人 查詢義務方的作用 能夠有效對 抗善意取得 防止承租人轉(zhuǎn)賣租賃物 而這些功能的實現(xiàn) 依賴租 賃物的特定明確 租賃物特定 是指租賃物在名稱 大小 特征等方面具備唯一性 精品文檔 44歡迎下載 特定性 標識性 通過對上述要素的描述 能夠鎖定租賃物的方位 數(shù)量 大小等 實現(xiàn)與其他物的區(qū)分 租賃物特定 并非租賃物只 能為特定物 在成為融資租賃合同標的前 租賃物既可以是種類物 也可以是特定物 但在成為融資租賃標的物之后 必須唯一 特定 有具體明確的指向 能夠通過登記公示的方式實現(xiàn)與其他物的區(qū)分 在特定化方面 從我們接觸的租賃物清單和中登網(wǎng)登記來看 主 要存在以下問題 一是 只有通用名稱不見具體種類 如 只載明 辦公用品 樹木 道路及附屬設施 道路管網(wǎng) 等 通用名稱 而未對具體品名 種類等作出詳細描述 起不到公示和 指向作用 二是 只有物品名稱沒有具體特征 如 只載明 XX 道 路 XX 管網(wǎng) XX 空調(diào) 而未對具體型號 四至 大小 數(shù)量等作出具體限定 起不到限定和明確作用 怎么破 概括來說 要能夠 鎖定 租賃物 具體來說 一是 注意標明租賃物的物理特征 比如型號 規(guī)格 編碼 大小 用途 等 如果租賃物是一群牛 租賃物清單不能簡單寫明 50 頭牛 要寫明牛大 牛二 牛五十 心寬體胖愛產(chǎn)奶等特征 二是標明 租賃物的地理特征 比如 四至 坐落 長度等 如果租賃物是一 條路 租賃物清單不能簡單寫明道路名稱 要寫明道路四至 長短 標段等 三是 注意標明租賃物的種類特征 如名稱 數(shù)量等 如 果租賃物是管網(wǎng) 租賃物清單不能簡單寫明附屬管網(wǎng) 應當寫明管 網(wǎng)的名稱 種類 長短等特征 三 最復雜 所有權能夠確認三 最復雜 所有權能夠確認 租賃物確認歸賣方或承租人所有 是保證租賃期間出租人受讓 精品文檔 55歡迎下載 租賃物所有權 進而維系融資租賃關系的根本 而由于物本身和現(xiàn) 實交易的復雜性 如何確認租賃物歸賣方或承租人所有 是最為撓 頭的問題 一般來說 不動產(chǎn)通過登記確認 動產(chǎn)通過占有情況 發(fā)票 合同 還有所有權聲明等予以確認 動產(chǎn)若出現(xiàn)名義所有人 與實際所有人不一致情況的 根據(jù)租賃物實際購買 支付 占有情 況 輔以當事人約定 出賣方聲明等 確定實際所有權人 在日常 法審中 我們碰到較為撓頭的問題 通常為以下兩類 一是構筑物確權 構筑物 是指不具備 不包含或不提供人類 居住功能的人工建筑物 比如管道 水塔 沼氣池 橋梁 隧道 交通設施等 通常附著于土地之上 構筑物具有類似于不動產(chǎn)的物 理特征 但其權屬確定 變更卻無需按照物權法規(guī)定辦理登記手續(xù) 對于此類附著于土地上構筑物所有權的確認 我們認為 必須從一 項法律制度入手 那就是添附 最高人民法院 關于貫徹執(zhí)行若干 問題的意見 第 86 條規(guī)定 非產(chǎn)權人在使用他人的財產(chǎn)上增添附 屬物 財產(chǎn)所有人同意增添 并就財產(chǎn)返還時附屬物如何處理有約 定的 按約定辦理 沒有約定又協(xié)商不成 能夠拆除的 可以責令 拆除 不能拆除的 也可以折價歸財產(chǎn)所有人 造成財產(chǎn)所有人損 失的 應當負賠償責任 民法上的添附包括混合 附合 加工三 種方式 混合的典型是一堆小米和大米摻和在一起 附合的例子如 電梯符合于建筑物 加工的典型是雕刻 添附是取得所有權的方式 管道 橋梁 交通設施等構筑物添 附于土地上 并向國土部門申請辦理了建筑用地使用許可證等合法 性文件的 實際上取得了產(chǎn)權人同意進行添附 添附物 按照添附 精品文檔 66歡迎下載 規(guī)則 一般也認為歸建設人實際所有 也就是說 從添附的法律設 計來看 對于管道等構筑物 通過相應合法性文件 合同 竣工證 明或者登記 都可以實現(xiàn)所有權確權 二是國有企業(yè)資產(chǎn)權屬確認 某國有企業(yè)進入破產(chǎn)程序 清算 組織發(fā)函至出租人指出 租賃物為國有資產(chǎn) 未經(jīng)招標投標等程序 違反 企業(yè)國有產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法 屬于違規(guī)變相處置國有 資產(chǎn) 觸犯了相關法律法規(guī) 融資租賃合同無效 乍一看 這是一個很嚴重的問題 但是 經(jīng)過研究 我們發(fā)現(xiàn) 首先 國有資產(chǎn) 固定資產(chǎn) 融資租賃買賣合同的標的物是 國有 企業(yè)的固定資產(chǎn) 而非國有資產(chǎn) 企業(yè)國有資產(chǎn)法 第二條規(guī) 定 本法所稱企業(yè)國有資產(chǎn) 是指國家對企業(yè)各種形式的出資所形 成的權益 所謂權益 對企業(yè)享有的是出資人權利 具體體現(xiàn)為資 產(chǎn)收益 參與重大決策和選擇管理者等權利 是所有權及派生權利 出資人將其財產(chǎn)投入到企業(yè)后 這部分財產(chǎn)就成為企業(yè)的法人財產(chǎn) 企業(yè)對自己的法人財產(chǎn)具有依法占有 使用 收益和處分的權利 出資人不再對其出資的具體財產(chǎn)擁有所有權 其次 企業(yè)國有產(chǎn) 權轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法 第三十二條與融資租賃合同效力沒有關系 第三十二條針對的是 企業(yè)國有產(chǎn)權 主要表現(xiàn)為股權等 是所 有者權益 而非具體的國有企業(yè)固定資產(chǎn) 兩者并非同一概念 國 有企業(yè)的固定資產(chǎn)屬于國有企業(yè)這一獨立法人所有 再次 該辦法 效力級別為部門規(guī)章 也不屬于判定合同效力應當參照的法律文件 由上 國有企業(yè)對其固定資產(chǎn)有獨立的所有權 能夠自由支配 可 以作為融資租賃物 四 最核心 所有權轉(zhuǎn)移四 最核心 所有權轉(zhuǎn)移 精品文檔 77歡迎下載 按照融資租賃的交易結構設計 租賃期間 租賃物所有權應轉(zhuǎn) 移至出租人名下 并交承租人占有使用 也就是 租賃物所有權的 占有 使用 收益 處分四大權能分離 所有權變動以交付為標志 動產(chǎn)交付的表現(xiàn)為轉(zhuǎn)移占有 不動產(chǎn)交付的標志為變更登記 而在 租賃交付過程中 于不動產(chǎn) 只需要將不動產(chǎn)所有權轉(zhuǎn)移登記證出 租人名下 后交付承租人經(jīng)營使用即可 與其他不動產(chǎn)交付無二 于動產(chǎn) 在售后回租中 需要觀念交付 即法律上所稱之占有改定 出讓動產(chǎn)時 出讓人基于生產(chǎn) 生活的需要仍需繼續(xù)占有動產(chǎn) 此 時雙方可以通過協(xié)議 使受讓人取得動產(chǎn)之間接占有 以取代現(xiàn)實 交付而取得所有權 所有權轉(zhuǎn)移至出租人名下只需要觀念交付即可 在直租中 需要指示交付 出讓人按照出租人的指示向承租人交付 租賃物 租賃物交付中 有兩類較為特殊的情形 一是劃撥財產(chǎn) 特殊性 1 二次劃撥的不可控性 雖然相關 劃轉(zhuǎn)管理辦法規(guī)定了劃轉(zhuǎn)程序 但劃轉(zhuǎn)本身就是政府優(yōu)化資源配置 實現(xiàn)資產(chǎn)融資的主動行為 對于融資租賃關系建立后的資產(chǎn)二次劃 轉(zhuǎn) 回購 征收等行為 出租人和承租人都無法控制 2 國有資 產(chǎn)流失的可能 劃撥財產(chǎn)可以確定所有權 但是租賃物通常直接由 政府或國資主管部門劃轉(zhuǎn)入賬 承租人不需要支付任何對價 雖然 出租人支付了租賃物購買價款 但由于收款人為承租人 而非政府 部門 且存在折價 利率等因素 如果出租人解除合同后可隨意收 回或拍賣 變賣 則容易有國有財產(chǎn)流失之嫌 3 破產(chǎn)時不能作 為破產(chǎn)財產(chǎn)處理的規(guī)定 最高人民法院關于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土 地使用權應否列入破產(chǎn)財產(chǎn)等問題的批復 也指出 根據(jù) 中華人 民共和國土地管理法 第五十八條第一款第 四 項及 城鎮(zhèn)國有 土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 第四十七條的規(guī)定 破產(chǎn)企業(yè)以 精品文檔 88歡迎下載 劃撥方式取得的國有土地使用權不屬于破產(chǎn)財產(chǎn) 在企業(yè)破產(chǎn)時 有關人民政府可以予以收回 并依法處置 對于國有土地使用權外 的其他劃撥財產(chǎn) 企業(yè)能否自由處置 目前未發(fā)現(xiàn)相關規(guī)定 而依 照該批復和上述法理及精神 謹慎為宜 怎么破 1 上策 劃轉(zhuǎn)機關出具證明 劃轉(zhuǎn)機關提供證明 允許劃轉(zhuǎn)財產(chǎn)作為融資租賃標的物 與融資租賃公司開展售后回租 業(yè)務 2 中策 合同中約定 合同約定 如租賃物發(fā)生劃轉(zhuǎn) 征 收 收回或政府回購等導致租賃物所有權變更情況的 出租人有權 宣布合同提前到期 就征收款補償款 回購款 劃撥對價款等優(yōu)先 受償 或要求承租人替換出租人認可的租賃物 或提前解除合同 要求賠償損失 3 下策 睜一只眼閉一只眼 二是特殊動產(chǎn) 主要指機動車 輪船 飛機等特殊動產(chǎn) 一般 來說 所有權登記具有兩大功能 權屬設立和權屬公示 而融資租 賃關系中 為了辦理營運證 日常運營 處理違章等的方便 本應 登記在出租人名下的機動車等 往往直接登記在承租人名下 出租 人以合同 發(fā)票 銘牌標示證明所有權 以 GPS 定位等方式控制租 賃物 從法律規(guī)定來看 對于機動車等特殊動產(chǎn) 登記的主要功能 在于權屬公示 即公示產(chǎn)權人 對抗善意第三人 保證出租人的排 除妨害和物上代位等權利 在現(xiàn)實交易中 由于機動車等登記在承租人名下 較多存在承 租人轉(zhuǎn)賣 出租 抵押 質(zhì)押等再次處置租賃物的情況 有的承租 人甚至偽造身份證明 收入證明 非法獲利后消失 最終承租人的 租賃物所有權和租金債權受到侵害 怎么破 其一 在條件允許的情況下 盡量辦理租賃物抵押登 精品文檔 99歡迎下載 記 授權承租人將租賃物抵押于