商務(wù)酒店項目部年度計劃書

商商 務(wù)務(wù) 酒酒 店店 項項 目目 部部 計計 劃劃 書書 2016 年 6 月 目錄目錄 第一章 項目摘要 一 項目概述 二 項目優(yōu)勢 三 項目背景 四 項目投資計劃 第二章 項目公司 一 公司簡介 二 公司結(jié)構(gòu) 管理 三 股權(quán)結(jié)構(gòu) 四 項目其他背景 第三章 項目規(guī)劃 一 項目位置 二 法律明細(xì) 三 項目詳細(xì)規(guī)劃 第四章 項目實施計劃 一 項目建設(shè)規(guī)模 二 具有新建設(shè)酒店的優(yōu) 第五章 項目投資分析 一 投資估算 二 參數(shù)預(yù)測 第六章 市場分析 第七章 一 商務(wù)酒店概況 二 酒店經(jīng)營指標(biāo)分析 三 競爭對手及發(fā)展態(tài)勢 四 項目定位 第一章第一章 項目摘要項目摘要 1 項目概述項目概述 隨著人們生活水平的日益提高 對生活質(zhì)量的追求也進一步的完善 商務(wù) 式酒店將是人們旅游 休閑 渡假 會務(wù)的理想會所 也是一種趨勢 順城街是成都春熙商務(wù)圈的重中之重 休閑的綠谷 位于成都市繁盛商業(yè) 區(qū)之心腑地帶的商務(wù)酒店 交通便利 緊臨交通疏通中心 地理位置十分優(yōu)越 酒店總面積 商務(wù)酒店總投資概為 430 萬元 酒店用地面積 260 平方米 建筑面積為 2300 余平方米 主樓 8 層 2 7 層為客房 8 層規(guī)劃用途為茶坊 主樓 2 層為簡餐茶餐廳 設(shè)計餐位數(shù) 20 人同時用餐 茶座 150 米方 新裝修后的商務(wù)酒店 憑借專業(yè)酒店管理的優(yōu)勢 結(jié)合現(xiàn)代酒店經(jīng)營的全 新理念 商務(wù)酒店將成為成都市檔次最高之一的現(xiàn)代商務(wù)式酒店 2 項目優(yōu)勢項目優(yōu)勢 黃金地段 得天獨厚 采用專業(yè)化商務(wù)酒店管理團隊 采用專業(yè)的商務(wù)酒店的設(shè)計理念 籌建部門成功開發(fā)過多個酒店的設(shè)計和施工 專業(yè)的星級酒店服務(wù)師進行統(tǒng)一的培訓(xùn) 現(xiàn)代化的高效益 高社會價值的經(jīng)營管理模式 3 項目背景項目背景 成都是大西南地區(qū)重要的政治 經(jīng)濟 旅游和交通樞紐中心 地勢由西南 向東北傾斜 西南部以中山為主 有低山 丘陵和山間谷地 東北部以低山為 主 間有中山及河谷盆地 擁有自然生態(tài)淵源國家重點風(fēng)景名勝區(qū) 并獲得全 國旅游生態(tài)城市榮譽 目前擁有峨眉山 青城山 竇關(guān)山 天臺山等國家級 省級風(fēng)景區(qū)多處 龍池 臥龍等國家級 省級自然保護區(qū) 3 處 龍泉大窯遺址 等國家級 省級文保單位 17 處 成為人們的旅游的新景點 成都市身為政治 經(jīng)濟 文化的中心 目前只有四星級以上酒店 15 家 五 星級酒店 6 家 1 家待建 而在順城街幅員 1 公里向周邊擴散 沒有一家商務(wù) 或經(jīng)濟型的專業(yè)酒店 鑒于現(xiàn)代時尚商務(wù)式的酒店在此區(qū)域僅只有我們這一家 開發(fā)該酒店以具備天時 地利 人和 它的新開可進一步緩沖順城街沿線高檔 商務(wù)酒店緊張的現(xiàn)狀 4 項目投資計劃項目投資計劃 補充項目裝修風(fēng)格 及定位等 1 投資總額投資總額 項目投資概算為 430 萬元 包括場租款 150 萬 裝修費用 基樁及相關(guān) 前期費用等已完成的投資 230 萬元 2 運營計劃運營計劃 根據(jù)項目裝修期計劃 裝修期為圖紙確認(rèn)后 20 天 裝修期為 3 個月 根據(jù)營運收支預(yù)估數(shù)據(jù) 預(yù)計項目營運 2 年 即可還清本息 第二章第二章 項目公司項目公司 一 商務(wù)酒店公司簡介一 商務(wù)酒店公司簡介 商務(wù)酒店占地面積 260 萬平方米 總建筑面積 2300 余平方米 擁有充分 體現(xiàn)現(xiàn)代時尚商務(wù) 一樓大堂空間 100 左右多平米 現(xiàn)代化酒店設(shè)施 舒適典 雅的各式客房 90 套 有風(fēng)格各異 環(huán)境幽雅的中西式茶餐廳 先進的一體化衛(wèi) 浴設(shè)施 高速穩(wěn)定的局域網(wǎng)等相對應(yīng)的配套設(shè)施 有先進完善的設(shè)施 能為各 種不同規(guī)格的客戶提供高水準(zhǔn)的專業(yè)服務(wù) 2 公司結(jié)構(gòu)和管理層公司結(jié)構(gòu)和管理層 公司實行單店總經(jīng)理負(fù)責(zé)制 公司最高權(quán)力機構(gòu)為董事會 公司日常經(jīng)營 管理由總經(jīng)理負(fù)責(zé) 公司日常管理機構(gòu)設(shè)有店長 總經(jīng)理 工程部 財務(wù)部 前廳部 客房部等 人員編制人員編制 商務(wù)酒店定員 33 人 其中高級管理人員 1 人 中級管理 5 人 服務(wù)人員 27 人 全部員工均實行合同制 各類人員按不同崗位技能要求進行上崗前培訓(xùn) 考試 招聘 另視經(jīng)營的具體情況季節(jié)性招用一部分臨時工 3 公司股權(quán)結(jié)構(gòu)公司股權(quán)結(jié)構(gòu) 公司由幾位自然人組成的股份有限公司 自然人以公司章程為準(zhǔn) 董事長 總經(jīng)理 4 項目其他背景項目其他背景 近年 成都市對外經(jīng)濟技術(shù)交流飛速發(fā)展 主要經(jīng)濟指標(biāo)包括旅游業(yè)經(jīng)濟 指標(biāo)保持高速增長 經(jīng)濟地位逾顯突出 成都市已成為重要的人流 物流集散 地 經(jīng)前期對該項目區(qū)域調(diào)查了解到相對于快速增長的市場需求 在該區(qū)域內(nèi) 急需一家高規(guī)格 高標(biāo)準(zhǔn)的商務(wù)酒店 由于該區(qū)域內(nèi)的星級賓館 珠峰酒店 銀河王朝大酒店 綠洲酒店等 有 的酒店存在居高不下的房價讓大部門中層階級出差人士望而卻步 有的酒店硬 件設(shè)施嚴(yán)重老化 已達(dá)不到現(xiàn)代人出行所追求的溫馨 整潔等要求 所以它的 建成將會帶來較好的社會效益和經(jīng)濟效益 第三章第三章 項目規(guī)劃項目規(guī)劃 1 項目位置項目位置 本項目附近有方便的交通網(wǎng)絡(luò) 該酒店大門位于成都市最繁華路段順城大 街 項目座落于呈長方型地塊的東西側(cè) 而基地的地勢大致平整 政府計劃在 5 年之內(nèi)改造周邊的新城配套 現(xiàn)已完工有原 熊貓城 的改造 屆時時尚 現(xiàn)代化得酒店將凸現(xiàn)在人們的眼前 2 相關(guān)法律文件相關(guān)法律文件 同意改建的相關(guān)部門的批文 8 年以上 租賃經(jīng)營合同 3 項目詳細(xì)規(guī)劃項目詳細(xì)規(guī)劃 1 項目明細(xì) 項目明細(xì) 酒店是人們用幾小時或幾天時間經(jīng)歷一種與平常生活不同生活方式的地方 酒店不僅應(yīng)該融入現(xiàn)代生活的情感世界 更應(yīng)該使其得到更廣闊的延伸 酒店 行業(yè)發(fā)展迅速 不光是獨立的個體酒店經(jīng)營者 隨著需求的增長 額外的個人 產(chǎn)品和服務(wù)的市場需求達(dá)到了一個新的高度 這種選擇變得越來越多樣化 從 四川省的小旅館 城市里時尚的賓館到個人租住的小屋 什么都有可能 而且 還要覺得成都市所住的地方或傳統(tǒng) 古典或是時尚 現(xiàn)代 差別非常大 厚地 毯能夠減小聲音 熟悉的環(huán)境和陌生的休息地點 喜歡哪總你在哪里能夠休息 得更好 舒適的酒店還是獨家經(jīng)營的 2 客房客房 酒店客房將會由主樓樓層提供 而樓層的標(biāo)準(zhǔn)樓面設(shè)計為標(biāo)準(zhǔn)客房 大床 房 情侶房 在客房裝修問題上 先成都主要的幾家商務(wù)酒店主要選用的是異 域風(fēng)和本地想結(jié)合 但隨著這兩年成都酒店市場的改變和發(fā)展 越來越多的客 戶傾向于歐式風(fēng)格的酒店 原由 1 歐式風(fēng)格的裝修給人一種尊貴的感覺 2 可以提升酒店的整體形象和酒店的檔次 以此為基礎(chǔ)增加 收益點 3 對于商務(wù)人事有個更好的商務(wù)洽談的典雅的環(huán)境 總體來說 客房可根 據(jù)其設(shè)計分為四種類別 包括 標(biāo)準(zhǔn)房 商務(wù)房 情侶房 豪華單人房 3 后勤設(shè)施后勤設(shè)施 后勤設(shè)施包括大堂 接待處 保安及控制室等 其他后勤服務(wù)如員工餐廳及廚房 員工更衣室 員工洗手間 樓層工作間 及泵房等 大堂在布置和規(guī)劃時按照功能的用處進行劃分 一共分為 休息區(qū) 接待 區(qū) 其他功能區(qū) 三大功能區(qū)要在一定意義上分開 但是又要相協(xié)調(diào) 所以大 堂的總體規(guī)劃是 以電梯門為基礎(chǔ)點相周邊放射型的規(guī)劃三大功能區(qū) 4 技術(shù)資料技術(shù)資料 根據(jù)所提供資料 樓層面積及宗地面積摘錄如下 面積資料 總地上建筑 260 平方米 總建筑面積 2300 平方米 停車位 地下 10 個 場外 50 80 個 項 目地外 50 米就是大型的公用停車場 經(jīng)協(xié)商可供我們酒店有償使用 5 裝修期成本預(yù)算 裝修期成本預(yù)算 資料中顯示整個酒店項目的總發(fā)展成本為人民幣四佰六拾萬 改造成本包 括租金 工程管理及其他專業(yè)費用 裝修費及不能預(yù)見費等 成本明細(xì)如下 1 前期費用 租金 記在成本之內(nèi) 150 萬 2 裝修費用 電梯工程 空調(diào) 230 萬 3 開辦費 50 萬 總價 430 萬元 第四章第四章 項目實施計劃項目實施計劃 一 項目裝修規(guī)模一 項目裝修規(guī)模 二 具有新建設(shè)酒店的優(yōu)勢二 具有新建設(shè)酒店的優(yōu)勢 酒店企業(yè)的生命期與其他行業(yè)有顯著的不同 酒店企業(yè)通常經(jīng)歷三個階段 起步期 中期以及衰退期 并且生命期都較短 根據(jù)國外的經(jīng)驗表明 一家酒 店的平均生命期為 20 年 通常只有少數(shù)企業(yè)由于不斷創(chuàng)新的緣故使得企業(yè)生命 期延長到 50 到 80 年 酒店的入住率和收益在起初的 2 到 8 年之間 也就是起 步期階段基本上增長都非常迅速 并且在開業(yè)后 5 到 10 年之間 中期 收益都 會維持相當(dāng)高的水平 之后創(chuàng)利能力逐漸下降 衰退期 商務(wù)酒店 作為酒 店一種新型形態(tài) 其裝修 設(shè)施 設(shè)備更能夠符合客人的需要 其對酒店經(jīng)營 的 10 年將均處于該酒店高收益 高出租率時期 相對于建成時間較長的同檔次 酒店能夠取得更好的收益 第五章第五章 SWOT 分析分析 1 具有顯著的成本費用優(yōu)勢具有顯著的成本費用優(yōu)勢 酒店的成本費用是影響酒店經(jīng)濟效益的一個重要因素 對于一家新建的酒店土 地成本 建造成本 利息費用 家具及固定設(shè)施和其他日常運營成本等都是重 要的成本費用因素 僅需投入家具 設(shè)備和裝修費用酒店即可正式營運 這成 為商務(wù)酒店取得良好的盈利狀況無可替代的成本費用優(yōu)勢 從目前的預(yù)計來看 僅通過酒店大廳和茶座 大廳商務(wù)中心的出租承包收入每年就能取得 70 90 萬 元的收入經(jīng)營權(quán)費用 2 參數(shù)預(yù)測參數(shù)預(yù)測 1 預(yù)估期 2011 年至 2021 年 共 10 年 2 客房入住率 成都目前酒店客房入住率保持在 86 至 92 之間 參照中國其他地區(qū)商務(wù) 酒店的客房入住率 在營運穩(wěn)定期 客房入住率取 96 由于商務(wù)式酒店具 管理和客戶資源優(yōu)勢 從營運第二年開始進入穩(wěn)定期 3 平均房價 參照成都市精品商務(wù)酒店現(xiàn)有房價水平和國內(nèi)其他地區(qū)城市商務(wù)酒店房價 水平 應(yīng)該達(dá)到人民幣 168 198 元 間 市場分析年營業(yè)收入的測算市場分析年營業(yè)收入的測算 一 客房利潤一 客房利潤 收入 收入 1 主營業(yè)務(wù)收入 房屋銷售收入 按規(guī)劃 85 個房間計算 198 元 間 168 元 間 均價 183 元 間 每天的入住率按 96 計算 82 間 183 元 間 15006 元 日收入 82 間 183 元 間 15006 元 月收入 15006 元 30 天 元 年收入 元 12 個月 元 2 其他收入 大堂吧 茶樓 及客房酒水食品等 年收入約 120 萬元 收入合計 收入合計 660 萬元萬元 年年 主營業(yè)務(wù)支出 主營業(yè)務(wù)支出 1 員工年工資 33 人 初定服務(wù)員含后勤 保安 工程等 1800 元 月 12 個月 元 2 水電費 30000 元 月 12 個月 元 3 一次性用品費用 含客源和員工早餐 元 年 4 洗滌費用 60000 元 年 5 辦公費用 3 萬元 6 客房員工提成 24 6 365 52000 元 年 7 店長績效提成 用于獎勵除服務(wù)員之外的員工 5 萬元 8 職工食堂費用 中午和晚餐 元 年 9 員工培訓(xùn)費 年終福利費等開支 元 10 稅收 元 年 11 電話 寬帶等通信費用 80000 元 年 12 其他費用 電梯維修年檢 滅 4 害等 50000 元 年 13 房屋租賃支出 150 萬元 年 3 年后逐年 5 遞增 合計 383 50 萬元 年 其他業(yè)務(wù)成本 60 萬元 年 折舊 56 萬元 年 成本合計 499 5 萬元 年 凈 利潤 160 50 萬元 年 第六章第六章 市場分析市場分析 1 酒店概況酒店概況 至 2010 年底 成都地區(qū)共有星級酒店 78 家 其中五星級酒店 5 家 建 四星級酒店 14 家 三星級酒店 268 家 據(jù)統(tǒng)計 近年四星級酒店平均客房入住率保持在 70 至 80 之間 高星級 酒店的經(jīng)濟效益普遍較好 在 2010 年度 本市假日酒店平均的客房入住率達(dá)到 74 三星級酒店平均的客房入住率達(dá)到 78 商務(wù)酒店在營運初期 時值四 川旅游危機 在客源受到較大影響的情形下 其 2008 年 2009 年 2010 年的 客房入住率仍平均分別達(dá)到 63 67 71 假日酒店和花園酒店 三星級商 務(wù)酒店均取得了較理想的投資回報 并具有一定的抗風(fēng)險能力 成都地區(qū)的精品商務(wù)酒店業(yè)尚未成熟 游客主要下榻于三星級酒店 及假日酒 店 旅游指定酒店等 而賓館也有次等一點的酒店可供選擇 但它們普遍也提 供較低質(zhì)數(shù)的服務(wù)與設(shè)施 四川省的酒店業(yè)在房價及入住率方面有著明顯的增長 可是 需求在 2008 2010 年因金融危機 汶川特大地質(zhì)災(zāi)害及其他原因拖慢了 而這情況也隨著國 家大力的道路 城鎮(zhèn)恢復(fù)建設(shè)在 2011 年開始復(fù)蘇 從資料分析中 推斷成都地區(qū)未來旅游業(yè)發(fā)展是樂觀的 而在順城片區(qū)目 前沒有一家精品商務(wù)酒店 而同時周邊林立的大批寫字樓也提供了我們大量穩(wěn) 定的客戶源 加上周邊 3 家星級酒店的老化和價格的高昂 本項目在此區(qū)域的 發(fā)展前景非常樂觀 2 酒店經(jīng)營指標(biāo)分析酒店經(jīng)營指標(biāo)分析 成都地區(qū)擁有較豐富的旅游資源 隨著經(jīng)濟的高速發(fā)展 已成為商務(wù) 旅 游的集散地 越來越多地吸引國內(nèi)客人來成都 成都地區(qū)主要旅游經(jīng)濟指標(biāo) 常年保持高速增長趨勢 為酒店的客源提供了保障 而我項目正處于旅游者理想 住宿的 春熙路商業(yè)圈 在這里向周邊輻射可以達(dá)到成都最繁華的地段 這也 是保證我們酒店入住率的一大優(yōu)勢 酒店入住率 據(jù)我向成都市旅游局作出的 非正式提問 得知順城地區(qū)的三星級飯店于 2010 年的平均房租約為人民幣 158 元至 260 元一晚 而入住率約為 88 三 競爭對手及發(fā)展態(tài)勢三 競爭對手及發(fā)展態(tài)勢 在 2010 年末 成都地區(qū)共有 105 家已評星級的酒店 其中五間達(dá)五星級或 以上 共有 300 家左右達(dá)三星級或以上的酒店 在成都市區(qū)順城片區(qū)內(nèi) 共有 5 家三星級 9 家二星級及 6 家一星級及未 被評星的酒店 4 家 招待所 24 家 根據(jù)成都市旅游局所提供的資料 目前順城片區(qū)沒有在建的 3 星以上的酒 店和商務(wù)型的酒店 對順城片區(qū)的投資酒店在 15 年中短期酒店市場業(yè)發(fā)展前景 是樂觀的 經(jīng)濟的穩(wěn)步得更將有利房價及入住率的增長穩(wěn)定性 長期來說 順 城片區(qū)將有更高檔酒店落成 使整個市場的競爭轉(zhuǎn)趨劇烈 市政府不遺余力的推動該區(qū)域旅游業(yè)及改善片區(qū)旅游設(shè)施 均會吸引到本 地及外來游客 使該片區(qū)旅游 酒店業(yè)發(fā)展更為興盛 4 項目定位項目定位 根據(jù)地區(qū)經(jīng)濟和旅游發(fā)展?fàn)顩r