惠陽房地產(chǎn)市場分析與價格定位報告.doc

惠陽房地產(chǎn)市場分析 暨項目價格定位報告 聯(lián)冠地產(chǎn) 2007 年 6 月 16 日 目目 錄錄 第一部分第一部分 惠州惠陽經(jīng)濟及城市發(fā)展概況惠州惠陽經(jīng)濟及城市發(fā)展概況 2 一 惠州經(jīng)濟增長良好 惠陽核心地位明確 2 二 惠陽經(jīng)濟增長強勁 5 三 惠陽城市發(fā)展速度加快 新的經(jīng)營發(fā)展理念確立 7 四 深圳東進策略 大亞灣經(jīng)濟進一步奠定惠陽經(jīng)濟發(fā)展基礎 9 第二部分第二部分 惠陽房地產(chǎn)市場分析惠陽房地產(chǎn)市場分析 11 一 惠陽區(qū)房地產(chǎn)市場概況 11 二 中心區(qū)主要在售樓盤分析 18 三 惠陽房地產(chǎn)市場展望 26 第三部分第三部分 項目價格定位項目價格定位 28 一 項目所在區(qū)位 28 二 項目目標客戶群分析 29 三 項目價格定位 33 第四部分 財務及敏感度分析第四部分 財務及敏感度分析 37 第一部分第一部分 惠州惠陽經(jīng)濟及城市發(fā)展概況惠州惠陽經(jīng)濟及城市發(fā)展概況 一 一 惠州經(jīng)濟增長良好 惠陽核心地位明確惠州經(jīng)濟增長良好 惠陽核心地位明確 1 1 惠州地理位置優(yōu)越 自然資源豐富惠州地理位置優(yōu)越 自然資源豐富 惠州位于廣東省東南部 珠江三角洲東北端 南臨南海大亞灣 與深圳 香港毗鄰 是中國大 陸除深圳市距離香港最近的城市 是珠三角經(jīng)濟區(qū) 和承接未來深圳城市擴張和經(jīng)濟戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移的主要 城市 現(xiàn)轄惠城 惠陽兩區(qū)和博羅 惠東 龍門 三縣 66 鎮(zhèn) 13 街道 1 民族鄉(xiāng) 設有大亞灣經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)和仲愷高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā) 區(qū)兩個國家級開發(fā)區(qū) 陸地面積 1 12 萬平方公里 占珠三角經(jīng)濟區(qū)面積的 1 4 惠州是廣東省的歷史文化名城 在古代即有 嶺南名郡 粵東門戶 之稱 從 唐朝到近代的一千多年間 有 480 多位中國名人客寓或履臨惠州 其中北宋大文豪 蘇東坡曾寓居惠州三年 惠州的自然資源尤其是旅游資源非常豐富 全市具有旅游開發(fā)潛力的景點共有 900 多處 屬景點高密度分布區(qū) 并具有資源多樣性的特點 集山 江 湖 海 泉 瀑 林 澗 島為一體 融自然景觀與人文景觀于一身 其中有 6 處被列入國家 省 風景名勝及自然保護區(qū) 擁有 嶺南奇山 羅浮山 北回歸線上的綠洲 南 昆山 東方夏威夷 巽寮灣 苧蘿西子 惠州西湖 還有全國特有的海龜 自然保護區(qū)等 目前全市已形成由深水港 航空港 高速公路 鐵路 內(nèi)河航運以及發(fā)達通信系 統(tǒng)構(gòu)成的立體交通和通信網(wǎng)絡 2 2 惠州經(jīng)濟增長創(chuàng)新高惠州經(jīng)濟增長創(chuàng)新高 2006 年 惠州市實現(xiàn)生產(chǎn)總值 937 億元 比上年增長 16 5 創(chuàng)下 1998 年以 來增長新高 與 2002 年相比 4 年年均增長 下同 14 9 外貿(mào)出口 120 億美元 增長 12 6 年均增長 19 5 4 年累計實際吸收外商直接投資 40 4 億美元 引進 世界 500 強企業(yè) 14 家 附表 惠州市歷年附表 惠州市歷年 GDPGDP 單位 億元單位 億元 19951995年年19961996年年19971997年年19981998年年19991999年年20002000年年20012001年年20022002年年20032003年年 20042004年年 20052005年年 全市全市 合計合計 230 43271 84318 57356 01392 37440 35480 31522 86590 98685 1803 9 市區(qū)市區(qū)62 5378 0288 81103 04113 77137 51145 25196 68263 77303 6354 22 資料來源 惠州統(tǒng)計局 附表 惠州市人均附表 惠州市人均 GDPGDP 單位 元單位 元 19951995年年19961996年年19971997年年19981998年年19991999年年20002000年年20012001年年20022002年年20032003年年 20042004年年 20052005年年 全市全市 合計合計 9 08910 53712 09913 27214 48316 02517 20718558207582364226834 市區(qū)市區(qū) 19 74323 76426 18329 26331 41135 12538 21142183460385102454800 資料來源 惠州統(tǒng)計局 3 3 投資 消費總量增長惠陽名列前茅投資 消費總量增長惠陽名列前茅 2006 年 惠州固定資產(chǎn)投資總量及社會消費品零售總額快速增長 惠陽增長速 度排惠州各區(qū)縣前列 由于惠陽區(qū)歷史投資總量與社會消費品總量基數(shù)大 占惠州比 例份額較大 加上增長速度較快 對目前主要以固定資產(chǎn)投資與以消費品為主的內(nèi)需 增長作為拉動惠州經(jīng)濟發(fā)展的核心策略的惠州來說 對其經(jīng)濟發(fā)展貢獻率較為突出 固定資產(chǎn)投資增長名列第二 分縣 區(qū) 看 各地的全社會固定資產(chǎn)投資增長分 別為 惠城區(qū) 33 惠陽區(qū) 41 2 大亞灣區(qū) 58 6 惠東縣 18 7 博羅縣 45 8 龍門縣 13 3 社會消費品零售總額增長名列第一 分縣 區(qū) 看 各地的社會消費品零售總額 增長分別為 惠城區(qū) 18 惠陽區(qū) 20 大亞灣區(qū) 20 1 惠東縣 15 6 博羅 縣 18 6 龍門縣 19 5 顯示除惠東縣外 各縣 區(qū) 的消費增長普遍較快 惠 陽區(qū)自 9 月以后消費的增幅也突破 20 大關 與大亞灣區(qū)齊頭并進 從數(shù)據(jù)顯示看 惠陽區(qū)固定資產(chǎn)投資增長率名列惠州各縣區(qū)第二 僅次于博羅縣 社會消費品零售總額增長速度與大亞灣齊頭并進 由于博羅縣歷年固定資產(chǎn)投資額較 低 大亞灣作為剛剛開發(fā)的石化數(shù)碼基地 消費品零售額基數(shù)較小 占惠州總量比例 比較小 隨增長速度快 但對惠州整體增長的影響較小 而惠陽區(qū)基數(shù)大 增長速度 迅猛 對惠州固定資產(chǎn)投資與社會消費品總額增長率貢獻較大 4 惠州整體發(fā)展規(guī)劃強調(diào)三區(qū) 惠陽中心地位明確惠州整體發(fā)展規(guī)劃強調(diào)三區(qū) 惠陽中心地位明確 惠州城市近期建設目標是奠定和完善 一城三片 的主體框架 即構(gòu)建惠城中心 區(qū) 惠陽副中心區(qū) 陳江地區(qū)的城市空間結(jié)構(gòu) 拉開城市發(fā)展架構(gòu) 全面建設新城區(qū) 強化城市中心服務功能 實現(xiàn)西控 北進 南優(yōu) 東拓的發(fā)展格局 進一步提升城市 品質(zhì) 構(gòu)筑組團式山水生態(tài)城市基本格局 營造開放而有活力 宜居而又安全的和諧 城市 從地理位置上看 惠陽是惠州濱海城市重要組團 離現(xiàn)階段惠州經(jīng)濟中心惠城區(qū) 有近 1 個小時的路程 距離相對較遠 過去地理位置作用并不明顯 但隨著惠城區(qū)城 市土地開發(fā)資源日益枯竭 城市發(fā)展?jié)摿χ鸩轿s 城市核心對經(jīng)濟的推動作用和輻 射作用日益減弱 從惠州長遠經(jīng)濟發(fā)展定位來看 重新規(guī)劃城市經(jīng)濟發(fā)展中心勢在必 行 惠陽撤市設區(qū)的措施戰(zhàn)略意義明確 一方面利用惠陽承接深圳東進 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移所 帶來的企業(yè)流 資金流 人才流 為惠州經(jīng)濟發(fā)展創(chuàng)造新的增長點 另一方面為整合 惠州城市經(jīng)濟 建立 大惠州經(jīng)濟圈 鋪路 即以大亞灣數(shù)碼石化 物流產(chǎn)業(yè)城 惠 陽后勤服務基地為經(jīng)濟核心 逐步弱化經(jīng)濟惠城 代以專屬政治文化的惠城為主的新 經(jīng)濟圈 惠陽南連大亞灣 北接惠城區(qū) 作為惠州城市整合和構(gòu)建 大惠州經(jīng)濟圈 中最關鍵一環(huán) 其扮演的角色和城市地位不言而喻 其政治經(jīng)濟地位也將因此在很大 程度上得以提升 二 二 惠陽經(jīng)濟惠陽經(jīng)濟增長強勁增長強勁 1 1 惠陽是惠州經(jīng)濟的一只雄鷹和打開惠州經(jīng)濟的北大門惠陽是惠州經(jīng)濟的一只雄鷹和打開惠州經(jīng)濟的北大門 惠陽區(qū)位于廣東南部 東江中下游 地處珠江三角洲經(jīng)濟區(qū)和亞太經(jīng)濟增長帶中 心 南臨大亞灣 毗鄰香港 西依深圳 東莞市 中部與惠州相接 是距離深圳 大 亞灣最近的城區(qū) 深圳經(jīng)濟 大亞灣經(jīng)濟的直接受益者 從深圳中心區(qū)到惠陽僅僅需 要 45 分鐘 1 個小時 若從龍崗中心城駕車到惠陽 大概只需要 15 分鐘 20 分鐘 的車程 同時惠陽還是惠州濱海城市重要組團 具有得天獨厚的自然地理條件 惠陽 2003 年 6 月撤市設區(qū) 轄淡水 秋長 新圩 鎮(zhèn)隆 沙田 永湖 良井 平潭 澳頭 霞涌 10 個鎮(zhèn)和三和經(jīng)濟開發(fā)試驗區(qū) 面積 1184 平方公里 土地資源 廣闊 未來在開發(fā)空間廣博 轄區(qū)內(nèi)人口 50 77 萬 全市有僑胞和港澳臺同胞 30 多萬人 是廣東著名僑鄉(xiāng)之 一 綜合人口素質(zhì)較高 區(qū)委 區(qū)政府駐淡水鎮(zhèn) 惠陽旅游資源十分豐富 境內(nèi)海岸線長 51 8 公里 其中有 30 多公里宜于建造港 口碼頭 可建大小泊位 200 個 其中萬噸級以上 90 個 最大泊位可達 25 萬噸 且 還可建度假村 別墅群 療養(yǎng)區(qū) 游樂園等 素有 黃金海岸 之譽和 魚米之鄉(xiāng) 的美稱 2 2 經(jīng)濟增長速度持續(xù)攀升經(jīng)濟增長速度持續(xù)攀升 2006 年 惠陽區(qū)經(jīng)濟運轉(zhuǎn)良好 增長繼續(xù)保持強勁態(tài)勢 具體表現(xiàn)為 工業(yè)生 產(chǎn)提速增效 投資 消費和出口三大需求擴張有力 實際利用外資形勢較好 金融支 持力度加大 財稅收入持續(xù)高位增長 城鄉(xiāng)居民收入有較大提高 2006 年 全區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值 90 39 億元 同比增長 16 2 是 1998 年以來的 最高增幅 其中 第一產(chǎn)業(yè)增加值 4 80 億元 增長 4 0 第二產(chǎn)業(yè)增加值 48 13 億 元 增長 19 0 第三產(chǎn)業(yè)增加值 37 46 億元 增長 14 4 經(jīng)濟增長表現(xiàn)為第一 第三產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)增長 第二產(chǎn)業(yè)高速增長的格局 三次產(chǎn)業(yè)分別拉動 GDP 增長 0 2 10 和 6 個百分點 三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為 5 3 53 3 41 4 3 3 二 三產(chǎn)業(yè)發(fā)展均衡二 三產(chǎn)業(yè)發(fā)展均衡 從三大產(chǎn)業(yè)的增長速度來看 各產(chǎn)業(yè)發(fā)展均衡 呈現(xiàn)協(xié)調(diào)增長局面 第二產(chǎn)業(yè)受 工業(yè)提速的推動 增長有所加快 增幅由一季度 8 8 上半年 11 3 到前三季度 上升為 14 5 對經(jīng)濟增長的貢獻率為 53 0 拉動 GDP 增長 7 4 個百分點 第三 產(chǎn)業(yè)保持較快增長 對經(jīng)濟增長的貢獻率為 45 2 拉動 GDP 增長 6 3 個百分點 其中 住宿和餐飲業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)均呈現(xiàn) 20 以上增長 成為第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的突出亮 點 4 4 經(jīng)濟運行質(zhì)量顯著提升經(jīng)濟運行質(zhì)量顯著提升 稅收總額 財政收入同比分別增長 38 0 36 0 增幅比去年同期提高 7 6 和 22 1 個百分點 財政收入占 GDP 的比重為 7 9 同比提升 1 個百分點 比重領先 全市各縣 區(qū) 同時 農(nóng)民收入 在崗職工平均工資 城鄉(xiāng)居民儲蓄存款均呈現(xiàn)較 大幅度增長 5 5 經(jīng)濟的快速發(fā)展 刺激房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展經(jīng)濟的快速發(fā)展 刺激房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展 各項經(jīng)濟指標都顯示 2006 年惠陽區(qū)經(jīng)濟運行處于良好狀態(tài) 按國際經(jīng)濟組織統(tǒng) 計經(jīng)驗表明 當一個地區(qū)的經(jīng)濟增加速度大于 5 的時候 當?shù)氐姆康禺a(chǎn)發(fā)展也就存 在著極為廣闊的前途 宏觀經(jīng)濟增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況 小于4 萎 縮 4 5 停 滯 5 8 穩(wěn)定發(fā)展 大于8 高速發(fā)展 全區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值 90 39 億元 同比增長 16 2 標志著惠陽的宏觀經(jīng)濟發(fā)展已 經(jīng)處于高速發(fā)展階段 同時 惠陽的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展處于高速發(fā)展時期 進出口貿(mào)易繼續(xù)成為經(jīng)濟增長的主要因素 社會消費品零售總額的高速增長表明人們消費能 力得到進一步增長 大件消費 趨前消費觀念進一步形成 政府各項政策在不斷的規(guī)范著房地產(chǎn) 市場 為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了有效的支持 三 三 惠陽城市惠陽城市發(fā)展速度加快 新的經(jīng)營發(fā)展理念確立發(fā)展速度加快 新的經(jīng)營發(fā)展理念確立 2006 年惠陽區(qū)政府及惠陽經(jīng)濟發(fā)展主要圍繞推進工業(yè)化 城市化 商貿(mào)流通現(xiàn) 代化 三大任務 調(diào)整優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu) 構(gòu)建 三環(huán)經(jīng)濟 發(fā)展格局 加強工業(yè)園區(qū) 建設 以大項目為重點 提升工業(yè)經(jīng)濟質(zhì)量 樹立經(jīng)營城市理念 提高城市規(guī)劃建設 管理水平 加快城市建設步伐 發(fā)揮優(yōu)勢做大做強旅游和服務業(yè) 增強第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展 后勁 扶持民營經(jīng)濟發(fā)展 加強招商引資和外貿(mào)出口工作 促進內(nèi)外經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展等 方面展開 具體城市發(fā)展規(guī)劃如下 1 1 工業(yè)園區(qū)發(fā)展 工業(yè)園區(qū)發(fā)展 質(zhì)質(zhì) 取代取代 量量 提升惠陽經(jīng)濟質(zhì)量 提升惠陽經(jīng)濟質(zhì)量 2006 年 惠陽區(qū)政府在大力發(fā)展園區(qū)經(jīng)濟 建設工業(yè)強區(qū)的經(jīng)營理念基礎上 確立了 以工業(yè)園區(qū)質(zhì)量取代園區(qū)數(shù)量 的政府指導思想 以現(xiàn)有園區(qū)為基礎 構(gòu) 建工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展新平臺 以園區(qū)中的 五大產(chǎn)業(yè)園區(qū) 為著力點 打造新型生態(tài)產(chǎn)業(yè) 園區(qū) 同時發(fā)展高薪技術產(chǎn)業(yè)區(qū) 提升惠陽經(jīng)濟工業(yè)質(zhì)量 的政策將成為惠陽未來工 業(yè)園區(qū)發(fā)展的主要方向 2 2 城市規(guī)劃建設方面 經(jīng)營城市理念和總體規(guī)劃思想凸現(xiàn)城市規(guī)劃建設方面 經(jīng)營城市理念和總體規(guī)劃思想凸現(xiàn) 在城市規(guī)劃方面 惠陽區(qū)政府已確立 經(jīng)營城市的理念 和 總體規(guī)劃思想 以城市經(jīng)營理念為基礎 逐步開始土地盤整工作 2006 年 惠陽區(qū)政府以市場化為 經(jīng)濟高速發(fā)展消費水平不斷提高地產(chǎn)大時代來臨 刺激促成 取向 逐步以總體規(guī)劃和 規(guī)劃一片 盤整一片 建成一片 的指導思想 對閑置土 地進行盤整 并按照 面積不變位置變 統(tǒng)一規(guī)劃練成片 的方法對農(nóng)民回撥土地進 行整合 鼓勵村集體辦實業(yè) 3 3 對城市進行總體規(guī)劃 拓展城市發(fā)展空間對城市進行總體規(guī)劃 拓展城市發(fā)展空間 惠陽區(qū)總體規(guī)劃確定本區(qū)為城市生活區(qū)和全區(qū)行政 商貿(mào)和文化中心 從惠陽城 市發(fā)展戰(zhàn)略出發(fā) 結(jié)合本區(qū)用地條件 區(qū)位優(yōu)勢 基礎設施等綜合因素 以體現(xiàn) 小 城春秋 綠色家園 的城市特色為宗旨 分析論證確定本區(qū)規(guī)劃性質(zhì)為 由以行政辦 公為主的行政片區(qū) 以商貿(mào)為主的泅水片區(qū) 以文化娛樂為主的蘇屋片區(qū) 以居住為 主的土湖片區(qū)和以高爾夫球娛樂為主的高爾夫球場片區(qū)組成的多種職能的綜合性中心 區(qū) 為拓展惠陽未來城市發(fā)展空間 增大惠陽城區(qū)發(fā)展?jié)摿?惠陽區(qū)政府對所轄 十 鎮(zhèn)一區(qū) 進行總體規(guī)劃 確定在 2006 年以后 惠陽區(qū)政府將逐步實施 退二進三 戰(zhàn)略 把工業(yè)項目引向城區(qū)外圍落戶 把淡水土地資源用來發(fā)展第三產(chǎn)業(yè) 并進一步 大力實施 東擴沙田 西拓秋長 的戰(zhàn)略 把淡水 秋長 沙田有機連成一體 以此 為惠陽增加新的發(fā)展空間和經(jīng)濟增長點 4 4 加快完善基礎設施 使惠陽充分融入港深經(jīng)濟體系加快完善基礎設施 使惠陽充分融入港深經(jīng)濟體系 作為珠江三角洲經(jīng)濟區(qū)的中心以及港深經(jīng)濟體系中關鍵一環(huán) 自 2006 年開始 惠陽區(qū)政府將加快完善基礎設施 并構(gòu)筑以淡水為中心的公路交通網(wǎng) 使惠陽充分融 入港深經(jīng)濟體系之中 并發(fā)揮惠陽港深之間經(jīng)濟聯(lián)系的作用 加快惠陽經(jīng)濟發(fā)展 在 基礎設施建設中 區(qū)政府重點推進惠澳高速公路 惠莞高速惠陽段 廈深快速鐵路惠 陽段 城區(qū)過境道路 良湖大道 以及鎮(zhèn)隆至平潭 平潭至橫瀝公路的改造建設 按 照惠陽區(qū) 一攬子工程 安排 今后將加快城區(qū)金星大道 愛民東路 長安北路 承 修路 大埔路 教育路 以及秋長將軍路等街道的改建 興建金惠大橋 橫嶺橋 北 環(huán)橋 陽光橋等橋梁 同時加快淡水鐵橋及人民橋擴建工作 城區(qū)新的客 貨 運站 太陽城客運站及公共汽車宗旨的建設 同時對區(qū)內(nèi)電力設施進行改造 更新電網(wǎng)及其 他城市管理指揮系統(tǒng) 提高惠陽城市運營管理效率 使惠陽能充分融入港深經(jīng)濟體系 之內(nèi) 四 四 深圳東進策略 大亞灣經(jīng)濟進一步奠定惠陽經(jīng)濟發(fā)展基礎深圳東進策略 大亞灣經(jīng)濟進一步奠定惠陽經(jīng)濟發(fā)展基礎 惠陽區(qū)位于廣東南部 東江中下游 地處珠江三角洲經(jīng)濟區(qū)和亞太經(jīng)濟增長帶中 心 南臨大亞灣 毗鄰香港 西依深圳 東莞市 中部與惠州相接 是距離深圳 大 亞灣最近的城區(qū)和深圳經(jīng)濟 大亞灣經(jīng)濟的直接受益者 1 1 深圳東進策略奠定了惠陽經(jīng)濟發(fā)展地位 深圳東進策略奠定了惠陽經(jīng)濟發(fā)展地位 從深圳中心區(qū)到惠陽僅僅需要 45 分鐘 1 個小時 若從龍崗中心城駕車到惠陽 大概只需要 15 分鐘 20 分鐘的車程 從深圳鹽田到惠陽大亞灣的深惠沿海高速公路 將在 2007 年底通車 最近還有消息指深圳與惠陽的地鐵軌道交通規(guī)劃可能被提上議 程 未來的深圳地鐵有可能直通惠陽中心區(qū) 便利快捷的交通網(wǎng)絡也為深圳經(jīng)濟轉(zhuǎn)移 奠定了堅實的基礎 目前 深圳已初步確定 文化 金融 高科技產(chǎn)業(yè) 為未來城市發(fā)展的三大支柱 產(chǎn)業(yè) 作為目前深圳支柱產(chǎn)業(yè)之一的加工制造產(chǎn)業(yè)將會被逐步轉(zhuǎn)移 為深圳城市產(chǎn)業(yè) 升級換代騰出發(fā)展的空間 東進 作為深圳未來發(fā)展的重要戰(zhàn)略 東進路線圖 上 各城市地區(qū)將主要承擔未來深圳所轉(zhuǎn)移出來的制造產(chǎn)業(yè) 惠陽地處 東進路線圖 主 軸 并作為深圳打開惠州經(jīng)濟的北大門 將是深圳主要產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移地之一 屆時由大量 制造企業(yè)所帶來的人流 物流 資金流 信息流將為惠陽經(jīng)濟發(fā)展創(chuàng)造一個長時期的 繁榮 2 2 大亞灣經(jīng)濟激活了惠陽整體經(jīng)濟發(fā)展 奠定了惠陽經(jīng)濟的發(fā)展基礎 大亞灣經(jīng)濟激活了惠陽整體經(jīng)濟發(fā)展 奠定了惠陽經(jīng)濟的發(fā)展基礎 大亞灣位于惠陽東南方向 大亞灣 殼牌石油 基地距惠陽僅 15 分鐘車程 作 為距離惠陽最近的城區(qū) 大亞灣經(jīng)濟以及未來發(fā)展方向給惠陽城市發(fā)展 職能奠定了 著實的基礎 大亞灣定位 石化窗口 惠陽無疑成為大亞灣經(jīng)濟的后花園 因而惠 陽定位建設現(xiàn)代石化數(shù)碼及中海殼牌石化項目后勤基地 自中海殼牌 2002 年啟動獲準進駐大亞灣經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 2005 年 12 月 3 日年正式 投產(chǎn)后 在大亞灣建設 30 平方公里的石化區(qū) 在談在建的大項目和石化中下游項目已 達 26 個 總投資額達到 810 億元 據(jù)悉自 2002 年以來 在惠陽 大亞灣 尾隨中海殼牌而至的世界 500 強企業(yè)已 經(jīng)有 50 多家 據(jù)國家計委研究所專家提供的數(shù)字 中海殼牌的下游帶動效應為 1 50 其輻射半徑達到 200 公里左右 每年帶來約 6500 億元的工業(yè)產(chǎn)值 除此之外 1 月 23 日 和記黃埔正式入駐大亞灣惠州港 成為第一大股東 未來 惠州港將建 設 5 萬噸級以上深水泊位 24 個 其中 30 萬噸級泊位 4 個 15 萬噸級原油泊位 3 個 1 萬至 5 萬噸級泊位 25 個 5 千至 1 萬噸級泊位 16 個 屆時惠州港將建設成為年吞 吐量為 9000 萬噸的超大港口 與此同時 還有南海煉油 LNG 電廠 華德石化 東 風汽車城 普利司通輪胎等一批大項目 緊靠惠陽的響水河工業(yè)區(qū)直接承接了中海殼牌南海石化項目的下游產(chǎn)業(yè) 李嘉誠 投資的惠州港的集裝箱倉庫也在該區(qū)域內(nèi) 目前已有永昶 寶興 合正等 20 多家企 業(yè)入園 投資總額達 2 5 億美元 其中投資超過 1000 萬美元的有 8 家 上市公司多 家 東風本田 日本住金 臺灣龍億等企業(yè)分別在增資或投資 這里是整個大亞灣工 業(yè)發(fā)展最成熟的區(qū)域 2008 年 比亞迪總面積達到 100 多萬平方米的廠區(qū)將完成二 期工程 同時深圳廠區(qū)將正式遷移于此地 3 年內(nèi)將帶來約 20 萬人口 這些行業(yè)巨頭的紛紛登陸 不僅吞吐出超強的經(jīng)濟生產(chǎn)力 同時激活了惠陽整體 經(jīng)濟發(fā)展 奠定了惠陽發(fā)展的基礎 直接帶動惠陽服務行業(yè)和房地產(chǎn)市場的發(fā)展 第二部分第二部分 惠陽房地產(chǎn)市場分析惠陽房地產(chǎn)市場分析 一 一 惠陽區(qū)房地產(chǎn)惠陽區(qū)房地產(chǎn)市場概況市場概況 1 1 房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)強勁上升 總量翻兩番 房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)強勁上升 總量翻兩番 惠陽房地產(chǎn) 2004 年開發(fā)投資額 1 97 億 2005 年 4 73 億 成倍增長 繼 2005 年房地產(chǎn)開發(fā)投資實現(xiàn)成倍增長之后 2006 年以來房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持了迅猛增長 的態(tài)勢 房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)強勁攀升 房地產(chǎn)各項主要指標表現(xiàn)突出 協(xié)調(diào)年完成 房地產(chǎn)開發(fā)投資 11 06 億元 同比增長 133 8 高出全社會固定資產(chǎn)投資平均增幅 76 5 個百分點 占第三產(chǎn)業(yè)投資比重為 57 9 顯示房地產(chǎn)業(yè)已成為推動投資增長 和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要力量 2 2 惠陽房地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)量逐步增多 開發(fā)產(chǎn)品多元化發(fā)展 惠陽房地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)量逐步增多 開發(fā)產(chǎn)品多元化發(fā)展 2006 年 惠陽房地產(chǎn)企業(yè)逐步增多 目前 正在運營的企業(yè) 63 家 其中 具有 二級資質(zhì) 2 家 三級資質(zhì) 家 四級資質(zhì) 9 家 暫定資質(zhì) 35 家 隨著惠陽房地產(chǎn) 的蓬勃發(fā)展 在本地民營房地產(chǎn)企業(yè)為主力軍的帶動下 外來品牌開發(fā)商的相繼進駐 大盤 別墅 商業(yè)房產(chǎn)等紛紛出現(xiàn) 惠陽市場開發(fā)產(chǎn)品逐漸呈多元化發(fā)展 進一步提 升了房地產(chǎn)的開發(fā)理念與檔次 附表 附表 2004 2006 年惠陽房產(chǎn)產(chǎn)品類型發(fā)展一覽表年惠陽房產(chǎn)產(chǎn)品類型發(fā)展一覽表 產(chǎn)品分類別墅高檔小區(qū)商業(yè)寫字樓投資物業(yè) 2004 年棕櫚島中銘豪園 2005 年 中區(qū)華府 中銘豪 園 瑞景居 時代廣場 裕華廣場 博雅苑 開城豪 庭 2006 年 半島 1 號 東方新城 麗江花園 尚城世 家 隆基天地 世貿(mào)廣場 廣場明珠 錦江 國際 都市廣場 3 3 整體市場供銷兩旺 整體市場供銷兩旺 2006 年惠陽房地產(chǎn)市場供銷兩旺 商品房施工面積 134 84 萬平方米 同比增長 164 1 商品房竣工面積 13 69 萬平方米 增長 10 6 全年商品房銷售面積 38 18 萬平方米 增長 92 5 商品房銷售額 9 04 億元 增長 120 0 2006 年市場供應量和銷售量增長均超過 130 特別是住宅 銷售量成倍增長 整體市場供銷兩旺 在深惠沿海高速公路將在 2007 年通車 深圳與惠陽的地鐵軌道 交通規(guī)劃可能被提上議程 大亞灣殼牌石油 惠州港 南海煉油項目陸續(xù)投產(chǎn)等種種 利好消息刺激下 房地產(chǎn)市場進入高速發(fā)展階段 成為拉動惠陽經(jīng)濟發(fā)展的重要力量 附表 附表 20062006 年惠陽區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)情況一覽表年惠陽區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)情況一覽表 建筑用途 開發(fā)企業(yè)名稱項目名稱項目位置占地面積總建筑面積 住宅商用其他 總套數(shù) 棟號及 層數(shù) 登記 日期 粵海房產(chǎn)發(fā)展有限公司麗江花園白云二路64863158474 29125163 14529 0728782 12927 13 棟 7 18 層 06 3 3 隆基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司隆基天地白云二路426021353558233531150 21860 地下室 820 1 6 棟 8 25 層 06 3 28 大亞灣中雄實業(yè)有限公司廣場明珠石坑仔43844592530897 978540 2210654 16266 A B 棟 23 層 06 4 4 惠州市潤興實業(yè)有限公司潤鑫花園 土湖 金惠大道旁 5684342742662753322315201 1 5 棟 8 25 層 06 4 7 惠陽區(qū)中銘實業(yè)有限公司潤陽花園 新圩花 邊嶺開發(fā)區(qū) 617428957 726457 72080420 280 268 住宅 12 商鋪 2 4 7 12 層 06 4 10 惠陽區(qū)德興通實業(yè)有限公司 怡盛園 A B 棟 淡水鎮(zhèn)堯嶺村36171878818788 92 兩棟 15 層 06 4 24 星運房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 星運 綠洲 嘉園 惠陽新圩鎮(zhèn)產(chǎn) 徑村 1906770966 7559406 349827 821732 59510 1 17 棟 9 12 層 06 4 24 惠陽區(qū)德興實業(yè)有限公司德興雅苑三和開發(fā)區(qū)1124493628001255881 45 40 套住宅 5 套商鋪 1 棟 7 層 06 5 8 惠陽華星實業(yè)有限公司 華星 金碧 雅苑 熊貓大道3016599776 1881776 18500013000522 4 棟 11 層 4 棟 8 層 06 5 25 廣東中核惠原工程有限公司惠景豪苑 土湖金惠大道 旁 21704109217 4109217 4 6905 棟 22 層06 6 12 深國投商用置業(yè)有限公司 深國投商業(yè) 中心 淡水崇雅路1268838669 38669 06 7 18 惠陽區(qū)南豪實業(yè)有限公司華茂大廈 開城大道百老 匯交匯處 3879 55247013637 6428617 7110214 654562 棟 23 層06 8 17 惠州市世貿(mào)廣場有限公司 世貿(mào)廣場一 號樓 惠陽淡水白云 二路 252632716 32716 25 層06 9 27 鴻亨隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 東方新城二 期 A 區(qū) 秋長鎮(zhèn)向嶺村140000 75703757037 106 36 141 三層 06 9 27 新城市房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 半島 1 號花 園一期 惠陽區(qū)新城區(qū) 泗水片區(qū) 350004112834508 6620267 06 10 25 建藝惠州發(fā)展有限公司錦繡豪苑鐵湖六村7841 42484624846 252 14 15 16 9 層 06 11 30 惠陽聯(lián)誠實業(yè)投資有限公司城市麗景開城大道邊2964 53521727220 3476288 A B 棟 21 層 06 12 01 鴻江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 長鴻花園會 所 區(qū)政府北面 府西北街西側(cè) 1387703539 45213539 2 層06 12 07 惠州市中山實業(yè)有限公司商貿(mào)廣場崇雅路160001852618526 325 06 12 13 惠州市中豪實業(yè)有限公司中豪國際白云三路90022078179432676145934620 層06 12 28 合計21559954 11125443 29757186 31174913 6104951 535528 4 4 商品房價格大幅上漲 商品房價格大幅上漲 繼 2004 年棕櫚島別墅入市銷售價 格拉升 惠陽商品房均價快速攀升至歷 史高位 均價 2455 7 元 2005 年 隨 著大量中低價位樓盤入市 惠陽商品房 均價有所回落 2006 年 隨著一批中 高檔樓盤集中入市 拉升了惠陽整體房 價 去掉棕櫚島對 2004 年惠陽整體均 價的影響 2006 年惠陽 2368 元的整體 均價仍然處于歷史高位 5 5 中心區(qū)樓盤價格屢創(chuàng)新高 中心區(qū)樓盤價格屢創(chuàng)新高 中心區(qū) 2005 年年末整體均價攀升至 2600 元 平方米 2006 年自半島一號入市 整體均價一路走高 由 2700 元 平方米升至 3600 元 平方米 至 2007 上半年整體均 價已達 4500 元 平方米 個別品質(zhì)較高樓盤如惠陽麗江花園均價已達 5200 元 平方 米 附表 中心區(qū)樓盤各期銷售價格一覽表附表 中心區(qū)樓盤各期銷售價格一覽表 項目名 稱 銷售 分期 開盤時間 推出 貨量 主力戶型 實收 均價 銷售 情況 銷售 周期 一期 06 5 28180 121 136 三房2800售罄100 天半島一 號 二期 06 10 18234 143 149 四房2900售罄20 天 一期 06 7 1184 124 136 三房2850售罄150 天 二期 06 9 9118 124 136 三房3000售罄90 天 尚城世 家 三期 06 12 164 157 159 四房3500 95 30 天 一期 06 11 28336 2 5 房均有 比較平均3050售罄120 天 東方新 城 二期 07 1 20256 85 二房3500售罄30 天 一期 06 1 1325 125 130 三房2500售罄240 天錦江國 際 二期 06 7 15185 110 130 三房2900售罄120 天 廣場明 珠 06 10 15342 70 90 二房 114 140 三 房 2800 售罄120 天 都市廣 場 06 11 26768 52 一房 76 78 二房 3150 售罄150 天 隆基天 一期 07 1 20634 110 150 三房 四房 380090 180 天 2455 7 2072 6 2368 1800 1900 2000 2100 2200 2300 2400 2500 200420052006 價格表 地二期 07 6 990 40 90 一房 二房 480090 40 天 一期 06 11 19222 102 165 三房3250售罄60 天 二期 07 1 1250 100 160 三房3600售罄100 天 三期 07 4 15321 100 140 三房4400售罄45 天 麗江花 園 四期 07 5 1134 160 210 四房5200 60 45 天 6 6 主要購房群體進一步向深圳地區(qū)傾斜 主要購房群體進一步向深圳地區(qū)傾斜 惠陽 作為距離深圳 大亞灣最近的城區(qū)和深圳產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移 大亞灣經(jīng)濟的直接受 益者 以制造業(yè)為主的企業(yè)的遷入 資金流 人才流的進入 以此為契機的惠陽將會 步入一個快速發(fā)展的軌道 作為經(jīng)濟發(fā)展重要縮影的房地產(chǎn)業(yè) 從而也將獲得騰飛的 強大內(nèi)在驅(qū)動力和助推力 鑒于目前惠陽相對較低的房地產(chǎn)價格 以及對未來美好的 預期 由此吸引了大量外來投資置業(yè)人員 數(shù)據(jù)表明 2004 年外來人士的購房比例 24 2005 年達 43 2006 年 惠陽各主要樓盤外來人士的購房比例均超過 50 到 2007 年上半年 外來人士購房比例已超過 70 其中來自深圳的購房人所占的比 例最大 從消費力比例看 據(jù)估算 2006 年前 3 季度 深圳客戶在惠陽購置商品房面積 超過 14 萬平方米 消費金額超過 3 24 億元 超過惠陽房產(chǎn)市場總購買力的 50 7 7 產(chǎn)品需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化 主力戶型逐漸由中大面積需求向中小面積戶型轉(zhuǎn)變 產(chǎn)品需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化 主力戶型逐漸由中大面積需求向中小面積戶型轉(zhuǎn)變 2006 年惠陽主要購房群體由惠陽本地 客戶進一步向深圳地區(qū)客戶轉(zhuǎn)移的同時 客戶購房置業(yè)需求也發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變 即 由居住置業(yè)向投資置業(yè)轉(zhuǎn)變 市場主力戶 附表 惠陽中心區(qū)樓盤客戶輻射區(qū)域一覽表 名稱客戶輻射區(qū)域情況 半島一號 深圳客戶約占70 本地居民約占20 其他約10 尚城世家 深圳客戶約占70 本地居民約占20 其他約10 錦江國際 深圳客戶約占90 本地居民及其他客戶約占10 東方新城 深圳客戶約占80 本地居民約占10 其他約10 麗江花園 深圳客戶約占70 本地居民約占20 其他約10 45 36 12 4 3 100以下 100 130 140 170 170以上 別墅 型需求原本由惠陽本地需求 二次置業(yè)換房需求 向投資置業(yè)需求轉(zhuǎn)變 需求戶型面 積從 150 170 大戶型向中小面積戶型轉(zhuǎn)變 從各在售樓盤戶型面積區(qū)間銷售情況看 惠陽房地產(chǎn)發(fā)展仍處于初級市場階段 市場對兩頭戶型承接力明顯較強 中間戶型需求 150 170 銷售情況明顯較差 市場對中間戶型需求 對二次置業(yè) 舒適性換房需求尚未被真正激發(fā) 同期 投資熱 投資置業(yè)一時成為惠陽購房置業(yè)的一種潮流 不僅吸引著深惠兩地的投資客 同時也 吸引和轉(zhuǎn)變著二次置業(yè)群體由純居住購買 向投資購買傾向 從需求 150 170 中間戶型向中小戶型面積需求導向 中小戶型供應成為投資小 見效快的有力供給 深惠兩地中小戶型產(chǎn)品首選成為安全可靠和惠陽現(xiàn)階段最受歡迎的戶型產(chǎn)品 附表 2006 年惠陽主要在售樓盤供應情況一覽表 項目名稱100 以下 100 130140 170 170 以上別墅合計 半島一號 110182962866482 東方新城 8096808040376 尚城世家 822013800366 隆基天地 47532787500939 廣場明珠 190152000342 都市廣場 7680000768 錦江國際 1263671700510 麗江花園 459959190222 合計 180214434771771064005 比例 45 0 36 0 11 9 4 4 2 6 100 0 二 二 中心區(qū)主要在售樓盤分析中心區(qū)主要在售樓盤分析 惠陽麗江花園惠陽麗江花園 惠陽在售樓盤中 地段位置最好的樓盤 位于惠陽區(qū)區(qū)政府南側(cè) 廣州粵海地產(chǎn)投資開發(fā) 聯(lián)冠地產(chǎn)代理 總占地 64863 總建面 158563 5 容積率 2 08 分 4 期開發(fā) 整個項目由 13 棟小高層 高層組成 綠化率 33 1 項目定位 城市廣場 空中庭院 風華大家 項目分四期開發(fā) 戶型以 100 165 平方米三房單位為主 附表 麗江花園戶型配比 戶型面積 m2套數(shù) 套 套數(shù)比 二房 85 9013214 2 102 10319220 7 128 15028831 1 三房三房 150 16513714 8 四房 165 21517819 2 合計合計 927100 0 項目區(qū)位優(yōu)勢明顯 產(chǎn)品設計上也有入戶花園 空中花園等惠陽罕見創(chuàng)新設計 受到 市場追捧 目標客戶以深圳客戶為主 占 70 其次是本地客 占 20 其余為來自香港 惠 州 臺灣及大亞灣等地的客戶 占 10 半島一號半島一號 惠陽在售樓盤中 規(guī)模最大的樓盤 位于惠陽區(qū)淡水鎮(zhèn)中心社區(qū)淡水河的泗水地段 深圳市南山開發(fā)實業(yè)有限公司 中建蛇口發(fā)展有限公司投資 開發(fā)商惠陽新城市房地 產(chǎn)開發(fā)有限公司 中原地產(chǎn)代理 總占地 143290 總建面 127606 容積率 0 88 預計分 8 期開發(fā) 整個項目由多棟小高層 高層洋房及聯(lián)排 疊加別墅等組成 綠化率 40 項目定位 西班牙悠生活 純正風情上演 廣告語 讓我們住得更好 附表 半島一號戶型配比 戶型面積 m2套數(shù) 套 套數(shù)比 二房二房 75 9511022 8 三房三房 120 13618237 8 四房 140 1609619 9 復式160 以上 285 8 聯(lián)排 獨棟別墅200 以上 6613 7 合計合計 482482100 0 100 0 一期別墅均價 4500 5000 元 m2 洋房實收均價 2800 元 m2 二期實收均價 2900 元 m2 三期尚未推出 均價預計 4800 元 m2左右 目標客戶以深圳投資客戶為主 占 70 以上 本地自住客為輔 主要購買意向為四 房及復式單位 其余尚有來自大亞灣等地的客戶 東方新城東方新城 項目位于秋長鎮(zhèn)高嶺村 緊臨棕櫚島高爾夫球場 部分單位可看高爾夫景觀 與半島一號為同一開發(fā)商 深圳中建蛇口發(fā)展有限公司與惠陽鴻享隆房地產(chǎn)開發(fā)有限 公司合作開發(fā) 中原代理 總占地 33 萬 總建面 31 萬 容積率 0 82 預計分 4 5 期開發(fā) 總戶數(shù) 1918 戶 停車位 1551 個 整個項目由多棟多層 小高層洋房及聯(lián)排 疊加別墅等組成 綠化率 37 項目定位 花園生活 私家領地 推出兩期共 7 棟 8 12 層小高層洋房 51 套別墅單位 推出洋房戶型分布比較平均 2 5 房均有 附表 東方新城戶型配比 戶型面積 m2套數(shù) 套 套數(shù)比 二房二廳 85 380 20 7 三房二廳 132 5 96 24 8 四房二廳 16180 20 7 五房二廳 17080 20 7 別墅200 以上 51 13 2 合計 387100 00 獨立別墅均價約 8500 元 實收 雙拼別墅均價約 5800 元 實收 洋房均 價 3500 元 實收 別墅主力客戶集中淡水鎮(zhèn)周邊工業(yè)區(qū)和龍崗工業(yè)區(qū)私營企業(yè)主 洋房客戶主要為深圳 投資客戶 也有少量本地中高收入階層和高級公務員 尚城世家尚城世家 項目位于惠陽金惠大道北側(cè) 地處中心區(qū) 由惠陽鴻江房地產(chǎn)開放公司開發(fā) 深圳雅瑪房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司代理 總占地 13 8 萬 總建面 48 萬 容積率 3 48 預計分 3 期開發(fā) 整個項目由 26 棟小高層 高層及酒店式公寓組成 綠化率 50 項目定位 城市中心 48 萬 歐洲城 2006 年推出一期共 10 棟小高層 分三批推出市場 第一批推出 5 棟 184 套 7 月 1 日開盤 第二批加推 3 棟 118 套 9 月 9 日開盤 第三批加推前期保留的靠近中 心園林景觀的 B1 B2 兩棟 64 套 于 12 月初推出 主力戶型 125 137 三房 附表 尚城世家戶型配比 戶型面積 套數(shù) 套 套數(shù)比 二房二廳 95 82 2 124 12613236 1 三房二廳 133 13688 24 0 四房兩廳 157 15913837 7 合計 366100 00 第一批單位實收均價約 2850 元 m2 第二批單位實收均價在 3000 元 m2左右 第 三批推出單位價格飆升至 3500 元 m2左右 目前剩余少量尾貨價格在 4800 元 m2 左右 主力目標客戶超過 70 來自深圳 本地和大亞灣客戶約占 20 其他客戶約占 10 隆基隆基 天地廣場天地廣場 項目位于惠陽區(qū)淡水鎮(zhèn)白云二路 市政廣場旁 地 處中心區(qū) 由惠州市隆基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā) 圣地東 榮行銷策略機構(gòu)代理 總占地約 3 萬 總建面 14 萬 容積率 4 67 分 2 期開發(fā) 總戶數(shù) 939 戶 車位 600 個 整個項目由 5 棟 8 層小高層 4 棟 23 層高層組成 其中 1 棟 25 層 2 梯 14 戶 3 棟 23 層 2 梯 6 戶 2 棟 2 梯 10 戶 1 棟 5 棟 8 層 1 梯 3 戶 3 棟 1 梯 4 戶 2 棟 主力戶型 100 150 三房 園林采用芭堤雅風情 附表 隆基 天地廣場戶型配比 戶型面積 套數(shù) 套 套數(shù)比 一房 4028830 7 二房 60 9018719 9 三房 110 15032734 8 四房 130 150879 3 五房 140 160505 3 合計 939100 00 一期 07 年 1 月 28 日開盤 均價 3800 元 二期 07 年 6 月 9 日開盤 均價 4800 元 目標客戶群主要以深圳客戶為主 占 80 以上 淡水本地客戶占 15 左右 其余主 要來自大亞灣 惠州及香港等地 錦江國際錦江國際 項目位于惠陽區(qū)政府西側(cè) 地處中心區(qū) 由惠州市惠陽錦祥實業(yè)有限公司開發(fā) 先后由世聯(lián) 中孚藍德代理 總占地 20625 萬 總建面 108590 萬 容積率 3 48 分 2 期推出 整個項目由 6 棟高層組成 分 2 期推出市場 一期推出 4 棟 二期推出 2 棟 主力戶型 110 130 三房 附表 錦江國際戶型配比 戶型面積 m2套數(shù) 套 套數(shù)比 二房 68 80 11923 3 三房 110 130 37473 3 五房 180 220173 4 合計 510100 00 一期 2006 年 1 月 1 日開盤 均價 2500 元 實收 二期 2006 年 7 月 15 日開 盤均價 3500 元 實收 目標客戶群主要以深圳客戶為主 90 深圳投資客 10 本地及周邊自住客 廣場明珠廣場明珠 項目位于惠陽區(qū)惠陽廣場南路與人民路交匯處 地處中 心區(qū) 由惠州市惠陽中雄實業(yè)有限公司開發(fā) 深圳百川利代理 總占地 4384 總建面 4 8 萬 容積率7 46 整個項目為 1 棟 23 層單體樓 底下 3 層為商業(yè) 總戶數(shù) 342 戶 地下停車位 150 個 主力戶型 90 以下一房及二房 附表 廣場明珠戶型配比 戶型面積 套數(shù) 套 套數(shù)比 一房一廳 55 627622 2 二房二廳 70 8911433 3 三房二廳 114 14015244 5 合計 342100 00 2006 年 10 月 15 日開盤 均價 2800 元 m2 主力目標客戶集中深圳投資客戶 約占 80 其他為淡水本地 大亞灣和香港等地 都市廣場都市廣場 項目位于惠陽區(qū)惠陽廣場南路與人民路交匯處 地處 中心區(qū) 惠陽純投資小戶型 由惠州市惠陽中雄實業(yè)有限公 司開發(fā) 深圳百川利代理 總占地 4384 總建面 4 8 萬 容積率 7 46 總戶數(shù) 768 戶 地下停車位 225 個 整個項目由 3 棟 21 層高層組成 底下 4 層為商業(yè) 均為 80 平方米以下小戶型單位 主力戶型為 52 二房 附表 都市廣場戶型配比 戶型面積 套數(shù) 套 套數(shù)比 單身公寓 39 4115220 一房一廳 5238450 二房二廳 76 7 7823230 合計 768100 2006 年 11 月 26 日開盤 均價 3150 元 實收 主力客戶集中深圳投資客戶 約占 80 其他為淡水本地 大亞灣和香港等地 三 三 惠陽房地產(chǎn)市場展望惠陽房地產(chǎn)市場展望 1 1 房地產(chǎn)市場仍將持續(xù)高速增長房地產(chǎn)市場仍將持續(xù)高速增長 2008 年 深圳制造產(chǎn)業(yè)繼續(xù)東移 大亞灣石化經(jīng)濟下游產(chǎn)業(yè)鏈進一步完善 將 刺激惠陽經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展 房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展 整體規(guī)劃 市政設施進 一步完善 深圳制造產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和石化產(chǎn)業(yè)鏈形成所帶來的大量人氣刺激下 仍將保持 持續(xù)快速健康發(fā)展 2 2 中小戶型需求將成為市場主流中小戶型需求將成為市場主流 2008 年 深圳客戶仍將是惠陽房地產(chǎn)市場主要的購買力量 大量外來人口及深 圳投資客戶涌入 將刺激房地產(chǎn)需求進一步增長 房地產(chǎn)價格進一步爬升 投資少 見效快及以過渡為主的中小戶型仍將是市場的主流需求戶型 3 3 中心區(qū)仍將是惠陽的熱點區(qū)域中心區(qū)仍將是惠陽的熱點區(qū)域 中心區(qū)作為惠陽行政 經(jīng)濟 文化中心和近年發(fā)展的重點區(qū)域 成為深圳客戶投 資及當?shù)乜蛻糇宰〉氖走x區(qū)域 房地產(chǎn)供應也集中于此 成為 2008 年惠陽房地產(chǎn)市 場的熱點區(qū)域 2008 年 各主要在售樓盤如半島一號 東方新城 尚城世家 天 安 新陽城等項目均在中心區(qū)或臨近中心區(qū) 中心區(qū)樓盤供應量將占市場總供應量的 60 以上 中心區(qū)仍是 2007 年惠陽的熱點區(qū)域 各盤競爭的主戰(zhàn)場 4 4 價格有望進一步增長 中心區(qū)房價預計價格有望進一步增長 中心區(qū)房價預計 0808 年有望突破年有望突破 50005000 元元 m m2 2 近期各已售 在售樓盤銷售情況良好 房價迅猛增長 尚城世家 東方新城尾貨 價格已達 4500 元 m2起價 半島一號三期推出 均價預計在 4600 元 m2 隆基天 地廣場于前不久開盤 均價已達 4800 元 m2 惠陽麗江花園第四期 均價為惠陽最 高 已達 5200 元 m2 對于深圳客戶來說 這一價位對比深圳樓價仍屬小巫見大巫 尚未到深圳房價的 一半 而惠陽在種種利好消息刺激下 未來房價仍有很大的升值空間 投資回報可以 預期 對于本地客戶來說 中心區(qū)的區(qū)位價值和未來的規(guī)劃前景對其有著極大的吸引 力 并且惠陽樓價屢創(chuàng)新高 其心理價位也水漲船高 對這一價位的接受只是時間問 題 預計 到 2007 年 9 10 月份 惠陽各在售樓盤將還有一次推盤高峰 房價還會 有小幅上漲 到 2008 年中心區(qū)房價有望突破 5000 元 m2大關 第三部分第三部分 項目價格定位項目價格定位 一 一 項目所在區(qū)位項目所在區(qū)位 本項目位于惠陽中心區(qū) 緊鄰深圳龍崗往來惠陽的主干道白云二路 往來深圳極 其便利 周邊配套成熟 未來升值潛力巨大 本項目與周邊各主要樓盤位置見下圖 二 二 項目目標客戶群分析項目目標客戶群分析 從目前本項目周邊各在售樓盤情況看 本項目目標客戶群將主要由以下三個部分 組成 深圳客戶 主要是深圳關內(nèi)的投資客戶和龍崗大工業(yè)區(qū)的管理層和個體老板 本地客戶 包括淡水鎮(zhèn)本地原居民 政府公務員 企事業(yè)單位管理人員 白領 個體老板 其他客戶 是除深圳 本地客戶外的其他地區(qū)的客戶 如惠州 香港 大亞灣 等地客戶 深圳客戶深圳客戶 1 1 深圳關內(nèi)投資客戶深圳關內(nèi)投資客戶 年齡 30 40 歲 文化層次較高 社會經(jīng)驗閱歷豐富 擁有多次置業(yè)經(jīng)驗 以投資 為目的 對價格敏感 消費比較理性 對項目的要求 要點 地段優(yōu)勢明顯 升值潛力大 周邊交通便利 生活氛圍濃厚 方便出租 小區(qū)環(huán)境優(yōu)美 物業(yè)品質(zhì)高 注重物業(yè)管理 關注未來的升值潛力 首付靈活 便于月供 主要需求 2 房與小 3 房 2 2 龍崗大工業(yè)區(qū)的管理層及個體老板龍崗大工業(yè)區(qū)的管理層及個體老板 年齡 26 35 歲 通常為首次置業(yè) 以滿足自我家居生活為目的 至少也是為長遠 的生活進行過渡 積蓄不厚 決定了他們大多為經(jīng)濟型買家 對價格敏感 經(jīng)濟實力 與比同年齡層將對較高 由于惠陽普遍生活成本較低 樓價與深圳相比低出許多 所 以 常出現(xiàn)沖動的購買行為 對項目的要求 要點 交通方便 便于工作 戶型的基本功能齊全 注重起居的方便性 注重私密性 注重周邊環(huán)境配置 害怕噪音影響 關注未來的升值潛力 首付靈活 便于月供 主要需求 2 房與小 3 房 由于該部分人群對深圳房地產(chǎn)市場頗為了解 加之文化較高 所以 對園 林造型 建筑水平 生活配套都十分在