房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算納稅審查（2013年6月中稅協(xié)1天）

陳斌才教授注冊會計師注冊稅務師聯(lián)系電話 0514 87806934 辦手機 E mail chenbincai1965 房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算納稅審查 第一章土地增值稅清算審查概述 一 土地增值稅的征收管理模式 預征 清算 多退少補 判斷清算條件 確定清算對象 實施清算 二 土地增值稅清算的業(yè)務流程 1 2 3 三 土地增值稅清算的計算公式 四 房地產開發(fā)企業(yè)的會計核算 開發(fā)成本 開發(fā)產品 主營業(yè)務成本 本年利潤 主營業(yè)務收入 期間費用 預收賬款 銀行存款 五 土地增值稅清算的審查重點 開發(fā)成本 期間費用 營業(yè)收入 第二章開發(fā)成本的審查 第一節(jié)開發(fā)成本審查概述 一 清算對象的確定 二 開發(fā)成本的構成 三 成本費用的分類 直接費用的會計處理 開發(fā)成本 一期 建安工程費 費用發(fā)生時 共同費用的會計處理 開發(fā)成本 一期 土地成本 開發(fā)成本 二期 土地成本 開發(fā)成本 土地成本 費用發(fā)生時 間接費用的會計處理 開發(fā)成本 一期 間接費用 開發(fā)成本 二期 間接費用 開發(fā)間接費用 費用發(fā)生時 四 成本費用的分配標準 五 開發(fā)成本的分配原則 費用支出 開發(fā)成本 期間費用 一期工程 二期工程 完工產品 未完工產品 已銷開發(fā)產品 主營業(yè)務成本 未銷開發(fā)產品 本年利潤 六 開發(fā)成本的審查內容 七 開發(fā)成本的審查方法 總體判斷 項目分析 具體審查 影響稅款 分析指標 構成比例 折舊率 計算法 開發(fā)間接費用 折舊費 折舊年限 土地增值稅 實例 方法 八 成本費用判斷標準 第二節(jié)土地征用及拆遷補償費的審查 一 土地征用及拆遷補償費的構成 二 土地征用及拆遷補償費的會計核算 開發(fā)成本 土地成本 土地出讓金 開發(fā)成本 一期 土地征用及拆遷補償費 開發(fā)成本 二期 土地征用及拆遷補償費 開發(fā)費用等 拆遷補償費 契稅等 三 土地征用及拆遷補償費的審查重點 基礎設施建設費的稅務處理 建設用地 修路 土地增值稅 企業(yè)所得稅 契稅 土地出讓金返還的稅務處理 沖開發(fā)成本 政府補助 企業(yè)所得稅 土地增值稅 還遷房的稅務處理 拆除 開發(fā) 還遷 土地成本 契稅 一般還遷 城中村改造 第三節(jié)前期工程費的審查 一 前期工程費的構成 二 前期工程費的會計核算 開發(fā)成本 前期工程費 勘察測繪費 開發(fā)成本 一期 前期工程費 開發(fā)成本 二期 前期工程費 設計費用 規(guī)劃設計費 報批報建費 三 前期工程費的審查重點 略 第四節(jié)建筑安裝工程費的審查 一 建筑安裝工程費的構成 二 建筑安裝工程費的會計核算 開發(fā)成本 建安成本 基礎設施費 開發(fā)成本 一期 建筑安裝工程費 開發(fā)成本 二期 建筑安裝工程費 裝飾工程費 主體工程費 安裝工程費 三 建筑安裝工程費的審查重點 甲供材 的稅務處理 稅 稅 開發(fā)企業(yè) 甲方 施工企業(yè) 乙方 包工包料甲供材流程圖 發(fā)票開給乙方 乙方 甲方 供應商 3 開具工程發(fā)票 1 定貨付款 2 發(fā)貨開票 造價 1000 合同 1000 甲供材200 包工包料甲供材會計處理 發(fā)票開給乙方 預付賬款 銀行存款 開發(fā)成本 供應商 200萬 施工方 800萬 建安發(fā)票 1000萬 包工包料甲供材流程圖 發(fā)票開給甲方 乙方 甲方 供應商 4 開具工程發(fā)票 1 定貨付款 2 發(fā)貨開票 3 發(fā)出材料 造價 1000 合同 1000 甲供材200 包工包料甲供材會計處理 發(fā)票開給甲方 預付賬款 其他業(yè)務收入 開發(fā)成本 甲供材 200萬 工程發(fā)票 1000萬 原材料 銀行存款 其他業(yè)務成本 供應商 180萬 施工方 180萬 材料成本 工程款 800萬 包工不包料甲供材流程圖 乙方 甲方 供應商 4 開具工程發(fā)票 1 定貨付款 2 發(fā)貨開票 3 發(fā)出材料 造價 1000 合同 800 甲供材200 包工不包料甲供材會計處理 原材料 銀行存款 開發(fā)成本 供應商 200萬 材料發(fā)票 200萬 工程發(fā)票 800萬 第五節(jié)基礎設施費的審查 一 基礎設施費的構成 二 基礎設施費的會計核算 開發(fā)成本 基礎設施費 道路 開發(fā)成本 一期 基礎設施費 開發(fā)成本 二期 基礎設施費 綠化 通訊 防洪 三 基礎設施費的審查重點 4棵 平米 180萬 第六節(jié)公共配套設施費的審查 一 公共配套設施費的構成 公共配套設施 開發(fā)產品 固定資產 小區(qū)體育館 體育館購建支出的稅務處理 體育館 業(yè)主所有 建成銷售 建成自用 公配設施 開發(fā)成本 在建工程 商品房 攤入 銷售 銷售成本 轉入 開發(fā)產品 銷售 銷售成本 轉入 固定資產 使用 折舊費 體育館 業(yè)主所有 建成銷售 建成自用 體育館 業(yè)主所有 建成銷售 公配設施 開發(fā)成本 在建工程 攤入 轉入 轉入 建成自用 體育館 業(yè)主所有 建成銷售 商品房 開發(fā)產品 固定資產 公配設施 開發(fā)成本 在建工程 攤入 轉入 轉入 建成自用 體育館 業(yè)主所有 建成銷售 銷售 銷售 商品房 開發(fā)產品 固定資產 公配設施 開發(fā)成本 在建工程 攤入 轉入 轉入 建成自用 體育館 業(yè)主所有 建成銷售 使用 銷售 銷售 商品房 開發(fā)產品 固定資產 公配設施 開發(fā)成本 在建工程 攤入 轉入 轉入 建成自用 體育館 業(yè)主所有 建成銷售 銷售成本 使用 銷售 銷售 商品房 開發(fā)產品 固定資產 公配設施 開發(fā)成本 在建工程 攤入 轉入 轉入 建成自用 體育館 業(yè)主所有 建成銷售 二 公共配套設施費的會計核算 開發(fā)成本 公共配套設施費 建設支出 開發(fā)成本 一期 公共配套設施費 開發(fā)成本 二期 公共配套設施費 直接費用 三 公共配套設施費的審查重點 公共配套設施的認定 立項資料 產權證 產權登記簿 改變用途的公共配套設施費 清算后 出租 清算時 學校 土地增值稅 預提公共配套設施費的稅前扣除 預提的公共配套設施費 企業(yè)所得稅 土地增值稅 預提公共配套設施費的會計核算 開發(fā)成本 一期 公共配套設施費 開發(fā)成本 二期 公共配套設施費 預計負債 銀行存款 第七節(jié)開發(fā)間接費的審查 一 開發(fā)間接費的構成 二 開發(fā)間接費的會計核算 開發(fā)間接費用 折舊費等 開發(fā)成本 一期 開發(fā)間接費用 開發(fā)成本 二期 開發(fā)間接費用 三 開發(fā)間接費的審查重點 開發(fā)間接費 期間費用 第三章期間費用的審查 第一節(jié)期間費用審查概述 一 期間費用的構成 二 期間費用的會計處理 期間費用 廣告費 本年利潤 工資費 辦公費 三 期間費用的審查內容 四 期間費用的審查方法 總體判斷 項目分析 具體審查 影響稅款 分析指標 構成比例 分析法 計算法 管理費用 工資費用 開發(fā)間接費用 土地增值稅 實例 方法 期間費用的判斷標準 第二節(jié)財務費用的審查 一 財務費用的構成 二 財務費用的審查重點 利息費用的會計處理 費用化 資本化 動工前 動工后 完工后 利息費用的分配 二期工程 一期工程 利息費用的稅前扣除 浮動利息 延期利息 罰息 扣除 第四章營業(yè)收入的審查 第一節(jié)營業(yè)收入審查概述 一 營業(yè)收入的構成 二 營業(yè)收入的審查內容 三 營業(yè)收入的審查方法 總體判斷 項目分析 具體審查 影響稅款 分析指標 構成比例 分析法 計算法 銷售收入 其他應付款 預售收入 土地增值稅 實例 方法 主營業(yè)務收入 成本 的判斷指標 第二節(jié)主營業(yè)務收入的審查 一 主營業(yè)務收入的構成 二 主營業(yè)務收入的會計核算 本年利潤 主營業(yè)務收入 預收賬款 銀行