房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告

房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告 大綱 一 總論 1 項目建設(shè)背景 2 項目概況 1 項目名稱 2 建設(shè)地點 3 建設(shè)單位 4 企業(yè)性質(zhì) 5 經(jīng)營范圍 6 公司類別 7 資質(zhì)等級 8 企業(yè)概況 9 工程概況 10 資金來源 3 可行性研究報告編制依據(jù) 4 可行性研究報告研究范圍 5 研究結(jié)論及建議 6 主要經(jīng)濟技術(shù)指標 項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標見表 1 表 1 項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標 序號 項目名稱 單位 指標 1 總占地面積 平方米 2 總建筑面積 平方米 3 建筑容積率 4 小區(qū)綠化率 5 戶均面積 多層住宅 平方米 戶 聯(lián)排低層住宅 平方米 戶 6 地下停車庫車位 平方米 車位 7 綜合售價 多層住宅 元 平方米 聯(lián)排低層住宅 元 平方米 8 地下停車庫 元 位 9 建設(shè)投資 萬元 10 每平方米建設(shè)投資 元 11 投資利潤率 12 全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率 稅前 13 全部投資財務(wù) 凈現(xiàn)值 稅前 萬元 14 全部投資投資回收期 稅前 年 二 住宅市場分析與營銷戰(zhàn)略 1 當(dāng)前住宅市場現(xiàn)狀 2 商品房市場現(xiàn)狀與市場需求 3 商品房的市場需求及發(fā)展 4 當(dāng)前住宅市場面臨的矛盾和問題 5 營銷戰(zhàn)略 三 項目選址及建設(shè)條件 1 項目選址 2 建設(shè)條件 2 1 位置優(yōu)越 2 2 交通方便 2 3 建設(shè)場區(qū) 五通 條件具備 供水 供電 煤氣 通訊 場地 2 4 住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全 2 5 土地征用情況 四 建設(shè)規(guī)模及功能 1 建筑面積的內(nèi)容 2 功能設(shè)施標準 2 1 建筑使用功能 2 2 設(shè)施標準 1 住宅裝飾及設(shè)施標準 2 小區(qū)配套設(shè)施 2 3 住宅戶型規(guī)劃 3 工程項目一覽表 依據(jù)初步規(guī)劃方案 主要工程項目見表 2 表 2 主要工程量一覽表 序號 項目名稱 說明 1 土建工程 建筑面積 1 1 多層住宅 建筑面積 1 2 聯(lián) 排低層高檔住宅 建筑面積 1 3 地下停車庫 建筑面積 2 給排水工程 水箱 水池 水泵機房 3 普通消防系統(tǒng) 住宅區(qū) 4 變配電工程 強電 配電房變配電設(shè)備 5 照明工程 小區(qū)照明 6 通訊工程 普通電話配線 端子接單元口 7 火災(zāi)報警及安全監(jiān)視 公共場所火災(zāi)報警 可視防盜門 8 通風(fēng)工程 地下停車庫通風(fēng) 9 閉路電視 住宅區(qū) 10 室外工程 室外綠化及部分道路場地 五 建設(shè)方案 1 建設(shè)場地環(huán)境 1 1 地形 1 2 場地自然條件 1 地貌 2 水文地質(zhì) 3 地震裂度 4 地基土工程地質(zhì)評價 2 總體規(guī)劃布局 2 1 片區(qū)規(guī)劃 2 2 小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計原則 2 3 總平面布局 2 4 交通組織 2 5 規(guī)劃指標 根據(jù)項目初步方案及建設(shè)規(guī)模 規(guī)劃指標 見表 3 表 3 項目建筑技術(shù)經(jīng)濟指標 序號 項目 指標 1 總用地面積 平方米 2 總建筑面積 平方米 3 地下建筑面積 地下停車場 平方米 4 地上建筑面積 平方米 其中 多層住宅 平方米 聯(lián)排低層高檔住宅 平方米 5 建筑層數(shù) 地上 層 地下 層 6 建筑總高 米 7 建筑層高 地上 米 地下 米 8 建筑容積率 9 綠地率 以上 10 停車 地上 不停車 地下 輛 3 建筑方案設(shè)計 3 1 建筑方案總體構(gòu)思 3 2 平面設(shè)計 1 住宅 住宅經(jīng)濟技術(shù)指標見表 4 表 4 項目住宅經(jīng)濟技術(shù)指標 序號 指標名稱 單位 指標 1 套內(nèi)使用面積 平方米 套 2 住宅標準層總使用面積 平方米 3 住宅標準層總建筑面積 平方米 4 住宅標準層使用系數(shù) 5 套內(nèi)建筑面積 平方米 5 1 多層住宅 a 型 平方米 套 5 2 多層住宅 b 型 平方米 套 5 3 聯(lián)排低層高檔住宅 c 型 平方米 套 6 戶內(nèi)平均居住人數(shù) 人 戶 7 居住戶數(shù) 戶 8 居住人數(shù) 人 2 公用建筑 3 3 立面設(shè)計 4 結(jié)構(gòu)設(shè)計 4 1 基礎(chǔ)造型及處理 4 2 上部結(jié)構(gòu) 5 公用設(shè)施方案 5 1 供水排水 5 2 供電 1 供配電系統(tǒng) 2 照明及電力設(shè)備 5 3 供氣 5 4 中央空調(diào) 5 5 弱電設(shè)計 6 消防 7 環(huán)境保護 六 項目實施進度安排 本項目計劃在左右的時間內(nèi)建成 建設(shè)進度計劃如下 年 月 日 項目建議書批復(fù) 年 月 日 年 月 日 編制可行性研究報 告并報批 年 月 日 年 月 日 建筑方案設(shè)計 年 月 日 綜合管網(wǎng)設(shè)計 年 月 年 月 施工圖設(shè)計 年 月 報建 領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證 年 月 日 工程開工 年 月 完成投資的 25 開始預(yù)售 年 月 主體工程斷水 年 月 年 月 單體工程驗收 年 月 年 月 分項工程驗收 年 月 正式入住 七 投資估算與資金籌措 1 投資估算 總投資造價見表 5 和附表 1 表 5 項 目投資估算 單位 萬元 序號 項目 開發(fā)產(chǎn)品 分期計劃進度 成 本 1 2 3 4 1 土地費用 2 前期工程費 3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 4 建筑安裝工程費 5 公共配套設(shè)施建設(shè)費 6 開發(fā)間接費 7 管理費用 8 銷售費用 9 開發(fā)期稅費 10 其他費用 11 不可預(yù)見費 合計 2 資金籌措 詳見附表 2 八 經(jīng)濟效益分析 1 住宅銷售價格 2 銷售進度及付款計劃 本項目計劃在 年內(nèi)完成銷售 各年銷售計劃見表 6 表 6 各類建筑銷售計劃表 項目 合計 1 2 3 多層住宅 聯(lián)排低層高檔住宅 地下停車場 3 稅費率 本報告采用的各種稅費率見表 7 表 7 稅費率表 稅費項目 稅費率 稅費項目 稅費率 營業(yè)稅 土地增值稅 城市維護建設(shè)稅 公益金 教育費附加費 法定盈余公積金 企業(yè)所得稅 任意盈余公積金 房產(chǎn)稅 按租金 不可預(yù)見費 項目盈利能力詳見附表 3 附表 7 表 8 敏感性分析表 序號 項目 變動幅度 全部投資 所得稅前 內(nèi)部收益率 凈現(xiàn)值 投資回收期 萬元 年 0 基本方案 1 開發(fā)產(chǎn)品投資 2 售房價格 3 預(yù)售款回籠進度 4 租房價格 5 清償能力分析 6 資金平衡分析和資產(chǎn)負債分析 資金平衡分析詳見附表 3 8 資產(chǎn)負債分析詳見附表 3 9 7 敏感性分析 將開發(fā)產(chǎn)品投資 售房價可選擇 租房價格和預(yù)售款回籠進度等因素作為不確定 性因素進行敏感性分析 分析結(jié)果表明開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格兩個因素對項目的效益最 為敏感 詳見表 8 及敏感性分析圖 略 8 臨界點分析 詳見表 9 表 9 臨界點分析表 敏感因素 基本值 臨界點 全部投資稅前內(nèi)部收益率 期望值 開發(fā)產(chǎn)品投資 萬元 最高值 售 房價格 元 平方米 最低值 土地費用 萬元 最高值 售房面積 平方米 最低值 9 主要經(jīng)濟指標 項目的主要經(jīng)濟指標見表 10 表 10 主要經(jīng)濟指標表 序號 名稱 單位 數(shù)據(jù) 備注 建設(shè)規(guī)模 1 房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品總建筑面積 平方米 1 1 商品房銷售 平方米 其中 多層住宅 平方米 聯(lián)排低層高檔住宅 平方米 地下停車場 平方米 1 2 出租房 平方米 地下停車場 平方米 經(jīng)濟數(shù)據(jù) 1 總投資 萬元 2 資金籌措 萬元 其中 資本金 萬元 使用預(yù)售房款 萬元 3 經(jīng)營收入 萬元 年平均 4 經(jīng)營稅金及附加 萬元 年平均 5 總成本費用 萬元 年平均 6 利潤總額 萬元 年平均 7 所得稅 萬元 年平均 8 稅后利潤 萬元 年平均 9 土地增值稅 萬元 年平均 財務(wù)評價指標 1