樓市整體市場(chǎng)及趨勢(shì)分析.doc

2004年樓市整體市場(chǎng)及趨勢(shì)一、商品房供求繼續(xù)兩旺，需求潛力巨大情況：從表中我們可以看到，無(wú)論投放還是銷售都是呈不斷上升，近些年隨著單位福利房的取消和住房貨幣化改革以及在城市發(fā)展過(guò)程中，不斷吸引的外來(lái)人群，使我市房地產(chǎn)投資的快速增長(zhǎng)，商品房市場(chǎng)一直保持著旺盛態(tài)勢(shì)。2001年與2002年投放量分別以45%和47%以上的速度高迅速增長(zhǎng)，2004年繼前些年發(fā)展之勢(shì)，比2003年的投放量增加44%。 2001年到2004年的銷售額分別以23%、14%、42%和26%的高速增長(zhǎng)，從2000年到2004年的五年的發(fā)展中，投放量增加了3倍多，銷售量增加2倍多， 各年的供需比為0.82：1、0.98：1、1.27：1、0.94：1、1.08：1，除2002年和2004年其它各年都達(dá)到供不應(yīng)求。從2000年到2004年累計(jì)投放量為1689.59萬(wàn)平方米，銷售量為1631.34萬(wàn)平方米，供需之比為1.04：1。趨勢(shì)：據(jù)統(tǒng)計(jì)，我市市區(qū)人口將由2003年的233.5萬(wàn)增加為2005后255.5萬(wàn)，到2005年我市城鎮(zhèn)人口人均住房建筑面積由2003年的22.4平方米新增到24平方米，這樣我市需要新建住宅528萬(wàn)平方米，加之近些年來(lái)外來(lái)人口購(gòu)買商品房的比例不斷增加，目前已超過(guò)購(gòu)房人群比例的一半和現(xiàn)在有住宅的自然折舊以及商業(yè)建設(shè)、工業(yè)建筑、文化建筑、體育設(shè)施等原因，一系列數(shù)據(jù)顯示我市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的旺盛和潛力巨大。二、南區(qū)初見(jiàn)倪端，將成為又一熱門區(qū)域（單位：萬(wàn)平方米）北區(qū)東區(qū)南區(qū)西區(qū)中區(qū)投放銷售投放銷售投放銷售投放銷售投放銷售2002年28%27%22%22%8%8%15%16%27%27%2003年30%29%22%23%7%6%14%15%27%27%2004年35%30%23%22%9%9%13%13%20%26%從表中可以看到，從2002年到2004年，北區(qū)、東區(qū)和中區(qū)在投放量和銷售量中，都占我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要比例。在2002年時(shí)，這三個(gè)區(qū)基本上是平分市場(chǎng)，各種占比都在30%以下，在2003年，雖然仍然是這三個(gè)區(qū)是主導(dǎo)，但卻出現(xiàn)細(xì)微的變化，北區(qū)投放量和銷售量比上年增加兩百分點(diǎn)，而東區(qū)和中區(qū)與上年相比，各種占比基本沒(méi)有變化。2004年北區(qū)繼續(xù)攀升，投放量比去年增加五個(gè)百分點(diǎn)，銷售量增加1個(gè)百分點(diǎn)，而中區(qū)不漲反落，投放量比去年下降7個(gè)百分點(diǎn)，銷售量下降1個(gè)百分點(diǎn)。在北區(qū)、東區(qū)和中區(qū)風(fēng)云變化的時(shí)候，西區(qū)和南區(qū)則顯的較為冷淡，但平靜之中也帶著不平靜，從表中發(fā)現(xiàn)南區(qū)無(wú)論投放量和銷售量是在不斷上升的，而西區(qū)的投放和銷售量是在逐漸減少的。在政府北擴(kuò)東移指揮棒的指引下，城市框架越來(lái)越大，北區(qū)和東區(qū)成為人們購(gòu)房、投資的熱門區(qū)域，北邊樓盤位置由原來(lái)的農(nóng)業(yè)路、東風(fēng)路附近擴(kuò)大到連霍高速公路以北，均價(jià)由2002年的2054元/平方米，增加到2004年2300元/平方米，增幅達(dá)到12%，東邊樓盤位置由經(jīng)三路、東明路附近擴(kuò)大到107國(guó)道以東，均價(jià)由2002年的2368元/平方米，增加到2004年2887元/平方米，增幅達(dá)到22%。中區(qū)以二區(qū)廣場(chǎng)和紫荊山為中心形成了繁華的商業(yè)地段，因此寸土寸金在該地段就顯的恰如其分，所以，該區(qū)主要以商業(yè)用房和高檔的小規(guī)模高層住宅為主，雖然投放量和銷售量有所減少，但價(jià)格為我市之首，由2002年的2897元/平方米，增加到2004年3297元/平方米，增幅達(dá)到14%，尤其是“鄭州恒泰服飾廣場(chǎng)”和“鄭州小商品城”的登臺(tái)亮相，持續(xù)的旺銷和不菲的均價(jià)，讓人瞠目結(jié)舌，一下了拉高了非住宅的均價(jià)，也帶動(dòng)了該區(qū)的整體均價(jià)。在北區(qū)、東區(qū)、中區(qū)發(fā)展形勢(shì)不斷看好的同時(shí)，不斷攀升的房?jī)r(jià)，也讓普通老百姓望而卻步。而與其它三區(qū)相比，南區(qū)和西區(qū)的價(jià)位相對(duì)便宜，從2002年到2004年南的價(jià)位由1742元/平方米升為1807元/平方米，增幅為4%，西區(qū)價(jià)位由1826元/平方米升為2045元/平方米，增幅為12%，由于南區(qū)樓盤價(jià)位相對(duì)便宜的原因和像“天泰藝墅世家”、“亞星盛世家園”、“開(kāi)元麗城”、“亞新美好人家”等規(guī)?；?、品牌化樓盤的大量出現(xiàn)，不僅吸引了原居住者的購(gòu)買熱情，同時(shí)也受到了其它區(qū)域人群在此購(gòu)房、投資和外地人在此安落戶。從2004年的數(shù)據(jù)就可以看出，從本年銷量占比中發(fā)現(xiàn)，南區(qū)的占比比去年增加了3個(gè)百分點(diǎn)，增幅為五區(qū)之首，北區(qū)只增了1個(gè)百分點(diǎn)，而其它三個(gè)區(qū)都有不同程度的下降。作為南大門的南區(qū)，交通便利，配套設(shè)施齊全，又有“鞋城”、“華中食品城”、“鋼材市場(chǎng)”、“摩托車城及配件市場(chǎng)”等大型批發(fā)城，商業(yè)氛圍凝重，同時(shí)人群密集，土地價(jià)格相對(duì)便宜，房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力巨大，相信未來(lái)將成為又一個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域。 三、高層將成為市場(chǎng)的寵兒從圖表中看到，從2000年到2003年，高層的投放均大于銷售面積，供需比分別為1.4：1、1.09：1、1.79：1、1.18：1，而今年高層卻一反常態(tài)，銷售大于供給19.89萬(wàn)平方米，供需比為0.88：1，高層在經(jīng)歷了多年的“高處不勝寒”的困境之后，終于迎來(lái)了嶄新的“又一春”。 主要原因是1、隨著城市現(xiàn)代化的發(fā)展，人口的增加，土地的稀缺不言而喻，土地施實(shí)“招、拍、掛”后，地價(jià)飆升，建造積率高的高層，是提高土使用率，是節(jié)約成本的重要方式。2、高層作為城市現(xiàn)代化的標(biāo)志，在提高城市檔次的方面起到積極的作用。3、眾多開(kāi)發(fā)商在前幾年建造多層項(xiàng)目，增加人氣，提高知名度后，而后期紛紛選擇高層獲得最大利潤(rùn)，如“鑫苑名家”、“中房文博花園”、“英協(xié)花園”等等。4、高層結(jié)構(gòu)不斷推陣出新，從一梯8-10戶到一梯2-3戶，從不適用的大戶型到合理的小戶，從20層以上的純粹高層到13層左右的小高層，從盲目的開(kāi)發(fā)到理性的研發(fā)，高層也和其他物業(yè)一樣一步步走向成熟、理性，被越來(lái)越多的消費(fèi)者接受。在以上原因延續(xù)下，和未來(lái)鄭東新區(qū)更多高層建筑拔地而起，高層物業(yè)的地位將會(huì)越來(lái)越重要，作為省會(huì)城市的鄭州，會(huì)像沿海、發(fā)達(dá)城市一樣，到處高樓林立，多層將會(huì)成為鳳毛麟角四、本年價(jià)格增幅明顯，未來(lái)穩(wěn)中有升觀看圖表，這幾年我市房地產(chǎn)的價(jià)格變化一目了然，從2001年的價(jià)格比2000年增長(zhǎng)25%，有了跳躍式的發(fā)展，2002年出現(xiàn)了小幅下挫后，2003年至2004年房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)不斷上漲，2003年比2002年增加1%，2004年比去年增加達(dá)到13%。我們發(fā)現(xiàn)2001年房?jī)r(jià)有較大變化后經(jīng)歷了兩年的平穩(wěn)運(yùn)行，2004年又出現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)。從各月價(jià)格圖中看出，各種價(jià)格出現(xiàn)明顯變化發(fā)生在下半年，主要原因是上半年鋼材大幅大漲后，房地產(chǎn)市場(chǎng)以此出現(xiàn)“漲”聲一片，經(jīng)過(guò)國(guó)家調(diào)控鋼材價(jià)格下來(lái)了，可房地產(chǎn)價(jià)格并沒(méi)有因鋼材的下降有所回落，反而愈漲愈烈，加之在外地知開(kāi)發(fā)公司入駐鄭州后，所售樓盤紛紛開(kāi)盤，它們?cè)趲?lái)先進(jìn)營(yíng)銷理念的同時(shí)也抬高了我市樓盤價(jià)格。除以上因素外，還有其它各種原因，一是房屋造價(jià)成本不斷上升，隨著居民生活水平的提高，對(duì)居住品質(zhì)要求也更加嚴(yán)格，綠化率、智能化、人性化等都在無(wú)形中增加了住宅成本，。二是“831”大限之后，協(xié)議出讓將退出歷史舞臺(tái)，土地“招、拍、掛”的進(jìn)一步施實(shí)后，土地成本的增加促進(jìn)了房?jī)r(jià)的上漲，而房?jī)r(jià)的增加也推動(dòng)了地價(jià)的非理性上漲。三是樓市的紅火吸引了更多其它行業(yè)參與到房地產(chǎn)行業(yè)，像“燃?xì)夤尽?、“思念食品公司”、“宇通公司”等我市的龍頭企業(yè)，也紛紛投資房地產(chǎn)，一進(jìn)入該行業(yè)就顯示出雄厚的資金實(shí)力，投資于品質(zhì)較高的物業(yè)，加劇了房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，大量的廣告、宣傳費(fèi)、聘請(qǐng)知名的規(guī)劃設(shè)計(jì)公司，增加了建造成本，四是對(duì)企業(yè)文化的重視，各公司加大了員工服務(wù)水平、企業(yè)管理水平的培訓(xùn)和為了避免外來(lái)企業(yè)對(duì)本企業(yè)員工在薪資上的誘惑，調(diào)高了公司員工待遇。五、今年四月中央雙管齊下，一方面通過(guò)政策下發(fā)和監(jiān)管來(lái)控制銀行的放貸規(guī)模，從而有效抑制過(guò)熱行業(yè)的資金源頭，另一方面則通過(guò)調(diào)整資本金比例，來(lái)進(jìn)一步抬高過(guò)熱行業(yè)的準(zhǔn)入門檻。這一系列宏觀調(diào)控、金融政策頒布實(shí)施后，銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)勒緊了錢袋子，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈繼續(xù)拉緊，融資難度的加大，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)企業(yè)另尋新的融資渠道，使融資費(fèi)用無(wú)形中增加，同時(shí)意味著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本的提高。進(jìn)入2005年后，房?jī)r(jià)在以上因素的作用的同時(shí)隨著農(nóng)民工法律意識(shí)的提高，拖欠農(nóng)民工工資的現(xiàn)象逐步減少和國(guó)家免除農(nóng)業(yè)稅，增加農(nóng)民收后，廉價(jià)的勞動(dòng)力將越來(lái)越少，也將成為促進(jìn)房?jī)r(jià)繼續(xù)上揚(yáng)的潛在因素，但在政府加大廉租房建設(shè)、活躍二手房市和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)的情況下，繼續(xù)快速升高的勢(shì)頭會(huì)受到遏制，逐漸趨于平穩(wěn)。銀行加息后，使投資房地產(chǎn)的一部分人士出現(xiàn)了待幣觀望或不再進(jìn)行投資，使房地產(chǎn)業(yè)投資增速過(guò)快的勢(shì)頭將明顯降溫。 五、二手房風(fēng)光依舊由以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我們不難看出：二手房的成交套數(shù)和成交單價(jià)呈快速上升趨勢(shì)。2004年成交套數(shù)13420套，超額完成全年10000套的年初計(jì)劃，比2001年、2002年、2003年分別增長(zhǎng)496，150，53%,交易面積達(dá)到114.95萬(wàn)平方米，比2001年、2002年、2003年分別增長(zhǎng)549%、165%、58%，交易價(jià)格從2001年均價(jià)988元/平方米升到2004年的1216元/平方米，分別增加23%、19%、12%。從表中看出，2001年以來(lái)的鄭州房地產(chǎn)二手房市場(chǎng)可謂發(fā)展迅速，交易情況日益火暴，短短四年的發(fā)展尤其是2004年的成交業(yè)績(jī)顯示出強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭，成為活躍在房地產(chǎn)行業(yè)的生力軍，對(duì)鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了強(qiáng)大的拉動(dòng)作用。二手房的紅火在近兩年是顯而易見(jiàn)的?？v觀整個(gè)鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)，很多人因無(wú)力購(gòu)買價(jià)格飛速上漲的商品房，而把目光轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)，加上經(jīng)濟(jì)經(jīng)適用房供不應(yīng)求，舊城改造產(chǎn)生的大量動(dòng)拆遷戶需要安置新居，和許多外來(lái)人口在鄭州安家落戶，以及投資二手房的人群增多，二手房的價(jià)格也水漲船高，2004年比2003年的均價(jià)多出100多元，漲幅和商品房基本持平。進(jìn)入2005年，隨著已購(gòu)公房的逐步放量、轉(zhuǎn)按揭所帶動(dòng)的二手商品房的大量入市，我市的二手房市場(chǎng)的房源將不斷增加、在商品房?jī)r(jià)格的帶動(dòng)下，和巨大需求的推動(dòng)下，二手房的價(jià)格仍然保持穩(wěn)中有升，而二手房的火爆必然在一定程度上制約一手房?jī)r(jià)格，從而使我市的整體房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，形式發(fā)展將會(huì)更加樂(lè)觀，更加活躍。二手房市場(chǎng)對(duì)于我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的成長(zhǎng)、百姓生活居住條件的改善、經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)和城市發(fā)展有著十分重大的現(xiàn)實(shí)意義和戰(zhàn)略意義，因此，我們必須重新認(rèn)識(shí)二手房市場(chǎng)的價(jià)值并采取措施，努力促進(jìn)二手房市場(chǎng)盡快走向更加全面的繁榮。 六、外地人將成為購(gòu)房主力如果說(shuō)去年外地人是我市購(gòu)房的重要群體的話，那么今年外地人將是我市購(gòu)房的主力軍。從表中看出，今年外地人購(gòu)房已占總購(gòu)房比例的55%，超出本地人購(gòu)房的38%。自從戶籍制度開(kāi)放后，大大提高了外地人來(lái)鄭州購(gòu)房的積極性，從2002年至今，我市本地與外地人的購(gòu)房比例分別為1.33：1、1.13、1、0.72：1，外地人與本地人購(gòu)房的比例由不斷縮小到今年超過(guò)本地人購(gòu)置商品房數(shù)。在外地人群中，省內(nèi)市外的人群占重大比例，以2004年為例，省內(nèi)市外的人群占購(gòu)房比例為35%，省外占購(gòu)房比例為14%，郊縣為7%。不光是我市出現(xiàn)外地人購(gòu)房超過(guò)本地人，在杭州同樣如此，本地人不到50%，而外地人以溫州、臺(tái)州人居多，周邊先富起來(lái)的人蜂擁而進(jìn)他們向往已久的城市，京、瀘、深同樣出現(xiàn)類似的情況。未來(lái)隨著我市對(duì)外開(kāi)放的不斷深化，城市化進(jìn)程的不斷加劇，外地人來(lái)鄭置業(yè)的人將越來(lái)越多，而家庭規(guī)模的不斷縮小，本市居民的住房趨于飽和，加之本市居民對(duì)當(dāng)?shù)氐乩憝h(huán)境較熟悉，大部分又居住在老城區(qū)，在郊區(qū)購(gòu)買新房，會(huì)在生活習(xí)慣，交通、子女教育上出現(xiàn)諸多不便，因此，很多本地人選擇購(gòu)買二手房，而一些外地人認(rèn)為來(lái)到一個(gè)新城市購(gòu)買舊房在心理上覺(jué)得不痛快，選擇寧愿多花點(diǎn)錢，買套新房，心里舒服。今年9月到11月本地人與外地人購(gòu)買二手房的比例為1.03：1、0.98：1、1.12：1，雖然在10月外地人高于本地人購(gòu)買數(shù)量，但整體上來(lái)說(shuō)本地人略高于外地人，所以，如何建造適合外地人購(gòu)買的房子，成為開(kāi)發(fā)公司考慮的問(wèn)題。七、鄭東新區(qū)即將騰飛今年可以說(shuō)是鄭東新區(qū)開(kāi)工以來(lái)最活躍的一年，CBD建設(shè)初具規(guī)模建筑主體標(biāo)本完工，異域房產(chǎn)大佬的蜂擁而至，不僅帶來(lái)了新的理念：如“綠地集團(tuán)”的懷舊，“順馳”的速度取勝，“中義”的異域風(fēng)情等，而且更帶動(dòng)了鄭州東區(qū)的房?jī)r(jià)直線上升。從最初“金成”的謹(jǐn)慎入駐到“中城聯(lián)盟”試水新區(qū)到外地房企的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入，鄭東新區(qū)越來(lái)越受到從普通消費(fèi)者到投資者的追捧?！皧W園國(guó)際公寓”、“金成國(guó)際”、“金成陽(yáng)光”、“中義阿卡迪亞”、“順馳第一大街”眾多樓盤在新區(qū)的土地上聳立起來(lái)，而開(kāi)盤銷售情況也很喜人，銷量逐月速增，由十月的一萬(wàn)多平方米，一躍增加到12月11萬(wàn)平方米，銷售項(xiàng)目由10月的三個(gè)和11月的9個(gè)到12月的12個(gè)。銷售速度之快讓人瞠目結(jié)舌，價(jià)格由2771元增加到3390元，增幅達(dá)到22%，金額達(dá)600多元。而未來(lái)更是讓人翹首以昐，即將新開(kāi)工8條道路，路段多在將開(kāi)發(fā)的社區(qū)邊。107國(guó)道將在今年年底完成景觀建設(shè)，東風(fēng)路段正在打通、農(nóng)業(yè)路將貫穿東西，從老市區(qū)到鄭東新區(qū)將會(huì)更加順利，水電氣暖等設(shè)施基本到位，燃?xì)怆S時(shí)可用，明年可實(shí)現(xiàn)供暖。展望未來(lái)，明年的鄭東新區(qū)建設(shè)將更紅火，據(jù)悉明年新區(qū)將安排建設(shè)規(guī)模230萬(wàn)平方米，與老城區(qū)的規(guī)模不相上下，明年也是考驗(yàn)鄭東新區(qū)的一年，樓盤銷售情況這么好，入住率怎么樣、滿意度又怎么樣？可以這么說(shuō)明年是關(guān)鍵的一年，將是迅速發(fā)展的一年。八、一年八臺(tái)房展會(huì)，成為購(gòu)房新時(shí)尚自從去年媒體大河報(bào)進(jìn)入曾被政府一統(tǒng)天下的房展會(huì)后，給我市房展會(huì)注入了新鮮的血液，而鄭州晚報(bào)的進(jìn)入則使我市展會(huì)進(jìn)入白熱化，同時(shí)也促進(jìn)了展會(huì)舉辦的多元化。今年一年大大小小的八臺(tái)展會(huì)，不僅為老百姓購(gòu)房提供方便，更為活躍我市房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了有力的平臺(tái)。有人說(shuō)“開(kāi)次展會(huì)，房?jī)r(jià)上漲一回?！币跃旁聻槔?，一個(gè)月三臺(tái)展會(huì)，當(dāng)月的房?jī)r(jià)比八月增加9%，看來(lái)此話不為過(guò)。但頻繁的參展，給參展單位累的是疲憊不堪，叫苦連天，但廣告公司、印刷公司卻沒(méi)事偷著樂(lè)啊。雖然我市的展會(huì)在數(shù)量上有了極大的增加，但與先進(jìn)城市相比還差很遠(yuǎn)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)北京今年大大