《煙臺高爾夫國際公寓投標(biāo)書 》.doc

此文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請聯(lián)系網(wǎng)站刪除投 標(biāo) 函經(jīng)我們認(rèn)真研究投標(biāo)文件，詳細(xì)的考察市場，充分的了解市場行情，決定完全接受招標(biāo)文件中的各項任務(wù)，并承諾以人民幣 170 萬元策劃的總價承包該項目策劃、銷售代理任務(wù)，并承諾該項目時間自 2005年 4月 1 日至 2005 年12月31日交付（2005年4月1日前拿到銷售許可證為前提），并嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)專業(yè)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到貴方滿意，無論我公司能否中標(biāo)都不需要招標(biāo)單位做任何解釋。投標(biāo)人：（公章） 法定代表人：（印鑒） 煙臺高爾夫國際公寓項目營銷策劃投標(biāo)方案投標(biāo)書組成1、 投標(biāo)函2、 投標(biāo)企業(yè)的狀況及相關(guān)資料3、 投標(biāo)企業(yè)曾承攬類似項目的業(yè)績及用戶評價4、 策劃人員簡介及近兩年業(yè)績介紹5、 企業(yè)近兩年業(yè)績情況6、 營銷策劃方案7、 營銷說明及銷售策略8、 投標(biāo)報價及分析預(yù)算書策劃總原則：No.1 改造煙臺西部形象的一個創(chuàng)造性思路規(guī)劃評估建議No.2 為市場供應(yīng)個性化的建筑產(chǎn)品定位評估建議No.3 自然主義色彩的城市商住復(fù)合地產(chǎn)概念設(shè)計方案No.4 給產(chǎn)品一件好衣服，給銷售一個好環(huán)境包裝方案No.5 形象領(lǐng)先的交叉營銷組合系統(tǒng)營銷方案No.6 以產(chǎn)品為核心的整合營銷傳播推廣方案No.7 效益為先的成本概念成本方案策劃書目錄第一部分：產(chǎn)品策劃方案及報價9一、 市場分析及產(chǎn)品定位、投資回報分析23二、 項目功能策劃、創(chuàng)新策劃29三、 戶型設(shè)計及戶型分類30四、 項目目標(biāo)客戶定位39五、 戶型策劃及方案概念設(shè)計40第二部分：廣告策劃方案及報價42一、 標(biāo)志設(shè)計43二、 項目包裝57三、 氣氛營造58四、 平面設(shè)計60五、 廣告設(shè)計63第三部分：營銷策劃方案 67一、 價格策略67二、 推廣策略68三、 銷售策略71第四部分：銷售代理方案 75一、 銷售代理方式75二、 責(zé)任和義務(wù)75第五部分：投標(biāo)報價及預(yù)算編制77第一部分：產(chǎn)品策劃方案及報價一、 煙臺市場分析及產(chǎn)品定位、投資回報分析1、煙臺房地產(chǎn)市場分析 一個產(chǎn)業(yè)，有時候會在大浪淘沙過后，卻好像沒有多大的改變；有時候又會在不知不覺中走出很長一段路程。煙臺這幾年的房地產(chǎn)業(yè)，總覺得像后一種情況。平淡的路走起來并不輕松，但卻從容。 煙臺的房地產(chǎn)發(fā)展還不成熟，并沒有形成像深圳“萬科、中海、金地”等強(qiáng)勢品牌，但發(fā)展的速度卻令人湯目。03年煙臺的房產(chǎn)如雨后春筍般的競相面世，雖然與南方城市的建筑相比仍有差距，但對建筑規(guī)劃和物業(yè)管理人性的關(guān)注已經(jīng)遠(yuǎn)非當(dāng)年。在房地產(chǎn)開發(fā)的影響下，煙臺城市的定位和規(guī)劃也在重新布局，幾乎每個可能發(fā)展的地塊都找到了它存在的價值，并且是最大化在延伸。煙臺人也慢慢實現(xiàn)了越住越新、越住越大的夢想，只要鈔票沒問題居住的人性化實踐正逐漸得以貫徹。 崛起的東部萊山 東部海岸線匯集了眾多的高尚經(jīng)典樓盤，房價40007000元/不等，甚至高過近萬元每平米的，不可復(fù)制的海景資源貼出了“富人區(qū)”的標(biāo)簽。品質(zhì)卓越的黃海城市花園以大社區(qū)、精品居的成熟理念追捧于市場，分布其左右的大學(xué)城海洋花園、萬光觀?；▓@、海天名人廣場、銀和怡海山莊等社區(qū)幾乎聚集了全煙臺80%的上層人士和鉆石貴族。 從萊山區(qū)規(guī)劃圖上看（借用萊山規(guī)劃篇）,中心位置有個顯眼的三角形，有人稱它是萊山的“三角地帶”，這個三角形是觀海路、迎春大街和連城路相互交錯而成的，在這個地帶中有行政中心、市廣播電視中心、國際商城三個大的行政傳播商業(yè)建筑群，還有一個CEC世紀(jì)名都居住中心。 在居住方面，“三角地帶”集高層電梯公寓、商鋪、寫字樓為一體的綜合大型建筑群，將從此改寫港城房地產(chǎn)格局和居住文化歷史。CEC世紀(jì)名都毗鄰煙臺市政辦公大樓，建筑總面積達(dá)45萬平方米，立志成為煙臺東部城市化進(jìn)程的城市建筑標(biāo)志性景觀。 萊山地產(chǎn)不論商業(yè)的還是住宅，不論是現(xiàn)有的還是規(guī)劃中的都占據(jù)了市場的制高點，港城最具潛力的黃金地段，它的價值，不僅僅體現(xiàn)其區(qū)位升值，更有它的居住價值，生態(tài)價值，直接接軌國際國內(nèi)的城市發(fā)展理念：從擁擠的舊城中心突圍出來，居住于環(huán)境優(yōu)美的新城，譬如法國的拉德芳斯新區(qū)，日本的千里新城，英國的倫敦衛(wèi)星城，它們都集合一大批追求精神享受、追求居住環(huán)境、追求居住的文明的城市中產(chǎn)階級。革命中的中部芝罘地產(chǎn)正如一場革命，煥發(fā)了老市區(qū)的蓬勃朝氣，系列政府規(guī)劃頻頻出臺，拆、改、修、建！煙臺的海和煙臺的人共同見證了這座城市的滄桑巨變。濱海北路以南那塊規(guī)劃中的中央CBD商務(wù)區(qū)，以3.7099億人民幣被北京天鴻集團(tuán)拍的，積淀了煙臺地產(chǎn)界重重的一碼。從此打破了局域的游戲規(guī)則，“狼來了”不再僅僅是個傳說，而是跨步進(jìn)入了內(nèi)外競爭開發(fā)的平臺上來，于是乎當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展商嗅到了愈走愈近的硝煙味道，革命開始了。西部近郊區(qū)的房價2400元/左右，與中心區(qū)的4000元/相比還是低的。按總建面積80計算，一套買下來也得20萬。房價漲得確實可喜，可煙臺的工資水平和消費相比一直縮水，勤勞的工薪族迷惑，到底是工資賺得太少還是消費偏高？房價有政府和非政府人士一起拉動，可工資卻無人問津，一個月的工資還買不到一個平米的空間，眾盤林立可適合工薪族的價格卻寥寥無幾，煙臺的有錢族還能支撐70%的市場多久呢？以發(fā)展的眼光看，支持房產(chǎn)市場的主流消費群還是工薪和中低端群體，解決和改善這部分人的居住環(huán)境和居住層次應(yīng)該是一個城市地產(chǎn)發(fā)展的第二步，煙臺亟待邁出這一步。南郊的房子因為位置偏遠(yuǎn)，房價暫時較低的大約在1800元/左右（有的也突破2000元/），價格是適合了工薪的要求，但社區(qū)配套、戶型設(shè)計、交通狀況都沒有質(zhì)的突破，大部分仍繼續(xù)著傳統(tǒng)的開發(fā)模式，對現(xiàn)在的年輕購房族的需求并沒有做深入的市場調(diào)查。市場是在被動中行進(jìn)的，推進(jìn)住宅市場向更深更高層次邁進(jìn)是今后相當(dāng)長一段時間內(nèi)，發(fā)展商面臨的最直接的挑戰(zhàn)。沸騰著的西部開發(fā)10年前在開發(fā)區(qū)，曾經(jīng)流傳著這樣的三怪：“別墅里面住乞丐”、“交警休大禮拜”、“外企里面沒老外”。在那個富得發(fā)荒的年代里，房子空空到處都是，800元/還的考慮考慮，可現(xiàn)在1800元/的已經(jīng)很難買到了。隨著市區(qū)規(guī)劃的東西拓展，開發(fā)區(qū)的房價和人氣一起高漲，建設(shè)中的小區(qū)均價不低于2500元/，平均3年房價就要翻一倍，這個發(fā)展速度出乎常人意料。與市里的房價相比，在開發(fā)區(qū)買同樣面積、同樣品質(zhì)的房子，可以省出一部車來，所以眾多的愛車族會舍棄喧囂選擇寧靜的西部，駕車穿梭于兩區(qū)風(fēng)雨自如。白沙碧海一流的旅游地產(chǎn)，正以勃勃朝氣沸騰整個西部海岸。煙臺作為東部沿海城市，仰仗天然的海景資源和宜人的舒適氣候，足以成就不可復(fù)制的房產(chǎn)絕版，品質(zhì)和管理的人性化將是絕版的先決與核心。越來越多的異域購買將促進(jìn)沿海地產(chǎn)的繁榮。煙臺房產(chǎn)少年銳氣，站在前沿與傳承之路上，繼續(xù)雕琢東方版圖中的氣質(zhì)與方向。2、煙臺市住宅市場供求狀況分析A、煙臺市住宅供給分析 生產(chǎn)力 截止到2003年，全市有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)272家，其中14家被整改，11家被降級，33家被淘汰出局。目前保留的只有214家。 從1998年至2003年，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品住宅銷售，平均每年以近31%的速度遞增。房地產(chǎn)企業(yè)年生產(chǎn)能力逐年增長，只要土地供給能跟上，住房供給生產(chǎn)能力是可以保證的。 土地供應(yīng) 土地供應(yīng)從暗箱操作到招拍掛，使開發(fā)商處在了公平競爭的平臺上。要最終解決土地供應(yīng)與房地產(chǎn)開發(fā)的矛盾，唯一的出路就是加快土地供應(yīng)的市場化進(jìn)程。從2003年10月28日，煙臺市規(guī)模最大的一次國有土地使用權(quán)專場拍賣會在財會中心舉行開始，煙臺市的土地供應(yīng)就打破了傳統(tǒng)，實現(xiàn)了透明化的競爭，但要實現(xiàn)最終的供需關(guān)系的平衡還需要一個很長的過程。2004年6月8日,國土資源部、國家發(fā)展和改革委員會聯(lián)合下發(fā)關(guān)于在深入開展土地市場治理整頓期間嚴(yán)格建設(shè)用地審批管理的實施意見，對建設(shè)用地的審查報批的程序都做了明確的規(guī)定，國家宏觀調(diào)控土地供應(yīng)市場，對規(guī)范和促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展起到積極的指導(dǎo)作用。就目前煙臺房產(chǎn)市場的整體形勢分析，土地的供應(yīng)量明顯少于前兩年，未來3年內(nèi)將面市的樓盤量也屈指可數(shù)，供應(yīng)的減少是否將給價格和需求帶來影響呢？住房供給結(jié)構(gòu)分析2003年，煙臺房地產(chǎn)總體呈現(xiàn)供求平衡，但存在產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)性失衡。首先從住宅戶型面積配比看，大戶型的供應(yīng)量比較充沛，而小戶型的住房明顯不足，不論在市中心的白石新城、東郊的綠色家園還是西郊的萬光希望家園推向市場的5085左右的小戶型都很走俏，短期內(nèi)一搶而空。這充分說明低端消費市場蘊(yùn)藏著一定的潛力，而利潤的驅(qū)使大部分發(fā)展商瞄準(zhǔn)的是高端市場的資本追逐，這是形成當(dāng)前住宅市場結(jié)構(gòu)性失衡的根本原因。為適應(yīng)煙臺房地產(chǎn)市場的發(fā)展需要,結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H規(guī)劃方面綜合考慮,市政府把舊城改造回遷房、高品質(zhì)經(jīng)濟(jì)實用房、高檔海濱住宅的開發(fā)理念共同融入市場化的平臺中，充分發(fā)揮市場機(jī)制來調(diào)節(jié)整個需求結(jié)構(gòu)，滿足社會不同層次和不同家庭收入的住房需求。經(jīng)濟(jì)實用房的典范區(qū)以“春都花園”、“錦繡新城”等為代表，讓普通市民既住進(jìn)高品質(zhì)的小區(qū)又享受政府項目所提供的實惠政策。東郊海岸線的銀和怡海、海天名人廣場、黃海城市花園、萬光觀?；▓@等正攜手構(gòu)建煙臺“富人區(qū)”，這一帶是高端產(chǎn)品的集中區(qū)和絕版海景珍藏區(qū)，滿足高收入家庭和部分投資商的需求。住房供給結(jié)構(gòu)的調(diào)整在一定程度上緩解了供需矛盾，面積總價適中的中低價位住宅在未來的一段時間內(nèi)仍是消費的主體，其市場容量仍在增大。房地產(chǎn)的特點決定了住房消費特征是本地化、大眾化、中價位，這也是本市政府對住房消費引導(dǎo)、調(diào)控的目標(biāo)。目前的煙臺市場應(yīng)在保證高端產(chǎn)品有效供給的前提下，合理調(diào)配和把握中低層市場的有效容量，定位產(chǎn)品的實效開發(fā)。B、煙臺市住宅需求分析人口分析煙臺市總?cè)丝跒?46.72萬人，人口出生率為5.72,人口自然增長率為負(fù)的1.07.其中非農(nóng)業(yè)人口218.34萬人；農(nóng)業(yè)人口428.38萬人；市區(qū)人口達(dá)到168.45萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口99.19萬人。-家庭戶規(guī)模繼續(xù)縮小.人口出生率下降,人口流動性增強(qiáng)是家庭戶規(guī)?？s小的主要原因.-老齡化進(jìn)程加快.煙臺人口年齡結(jié)構(gòu)發(fā)生了較大的變化,人口“老齡化”程度加深。專家分析，這是人民生活質(zhì)量提高以及醫(yī)療水平不斷改善的充分體現(xiàn)，同時，人口生育水平的下降，煙臺人口“老齡化”進(jìn)程有加速的趨勢。據(jù)了解，國際上通常把65歲及以上人口占總?cè)丝诘?%作為人口老齡化起點。按照這個標(biāo)準(zhǔn)和煙臺市人口老齡化的程度，我市已進(jìn)入“老年型”人口社會。-人口分布向城市邊緣區(qū)擴(kuò)散.中心區(qū)人口減少和邊緣區(qū)人口增加的主要原因是煙臺近年來大規(guī)模的市政建設(shè)、舊城改造。市政府的東遷使整個煙臺的經(jīng)濟(jì)、文化中心都在向東部轉(zhuǎn)移，東部發(fā)展的同時也帶動了西部開發(fā)區(qū)的興起，整個市區(qū)的外延發(fā)展使中心區(qū)人口密度有了較大改觀。-外來流動人口大增,其居住也相對集中.他們中從事經(jīng)濟(jì)活動的占七成,其中涉及到商品批發(fā)業(yè)(小商品、鐘表眼鏡、裝飾材料)、制造業(yè)、水產(chǎn)業(yè)、美容美發(fā)業(yè)等.據(jù)統(tǒng)計，目前在煙臺的溫州人就有近5萬余人，他們在煙臺興辦企業(yè)5000余家，投資總額超過40億元，吸納2萬人左右就業(yè)，他們認(rèn)為煙臺是一個發(fā)展中的城市，投資環(huán)境好，商機(jī)無限，可以提供較好的創(chuàng)業(yè)和生活空間。需求結(jié)構(gòu)分析購房的目的不外乎兩種:其一為了自住,其二為投資;住房消費層次劃分日益明顯,需求結(jié)構(gòu)日益細(xì)化。（1）租賃需求分析外來人口是煙臺住房租賃市場的主要需求群體。據(jù)有關(guān)資料顯示，目前外來人口承租房屋占全市房屋租賃量的73%，其中家庭租賃占52%，單身戶租賃占28%，非家庭戶合租占20%，這表明：外來流動人口租賃房屋已由原來的個人為主逐步向家庭為主發(fā)展。不同層次的外來人口對房屋的需求層次是不同的。進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)村剩余勞動力多分布在建筑領(lǐng)域或服務(wù)行業(yè)，這一群體中居住多分布于城鄉(xiāng)結(jié)合部的民房或建筑工棚內(nèi)，由于薪水或務(wù)工目的等原因決定了這部分人對房屋租賃市場不會有較大影響。參加工作不久的群體是住房租賃市場的主要消費群體，也是潛在的購房主力群體，據(jù)有關(guān)資料表明，2630年齡段自租房比例最高，占總體比例超過30%，而自住商品房的比例中3135歲年齡段獨占鰲頭。 跨國企業(yè)外籍員工對住房的需求主要集中在高檔住宅或酒店式公寓。（2）購房需求分析動遷產(chǎn)生的中低檔價位的住房需求巨大，將是住宅市場的主力支撐。城市基礎(chǔ)建設(shè)和舊城區(qū)改造產(chǎn)生動遷居民，這一購房群體也是住房消費主體之一，這一群體中部分屬于被動性提前購房。來自業(yè)內(nèi)的消息，北京萬達(dá)的下屬公司號稱接下勝利路以西、環(huán)山路以北、南大街以南的的舊城改造項目，投入資金將超過10個億，如果該項目得以實施，將是未來三年內(nèi)煙臺市綜合規(guī)模最大的項目。動遷戶達(dá)上千戶，這部分居戶的戶均面積較小，會借機(jī)改善居住條件，新房戶均面積也會比老房子大，而這一住房消費群體大多定位于中低檔住房。投資性購房風(fēng)險增大，但市場前景仍較為樂觀。貸款購房進(jìn)行投資的居民已不在少數(shù)，其普遍心理是以房租獲利或轉(zhuǎn)手獲利，這種投資風(fēng)險將可能加大，其一，投資性購房比重顯著增加，各商業(yè)銀行將采取措施來控制貸款風(fēng)險；其二，目前廣泛關(guān)注的央行房貸政策討論看，雖然能降低銀行風(fēng)險，但某些政策在一定程度上不利于住房消費，如降低按揭成數(shù)將會在一定程度上增加實惠小房型面積的需求，同時由于首付增加，也會把部分現(xiàn)在的有效需求拒之市外，這部份需求主要來自剛工作不久的群體和低收入的家庭。從長期來看，煙臺外來流動人口會不斷變化增加，各層次的住房租賃市場前景良好，因此以獲取租金性的投資購房前景樂觀。外來資金購房需求持續(xù)增長，但市場有效容量具有不確定性。隨著城市競爭力不斷增強(qiáng)，內(nèi)外銷商品房并軌，投資環(huán)境和生活環(huán)境不斷提升，外來購房需求不斷增長。在高端市場，本地人士需求日趨飽和，大量需求將來自市外，但具有較大的不確定性。與前些年“一步到位”的購房觀念不同，需求多樣化、個性化，階段性購房成為年輕人置業(yè)的理性選擇的方式。年輕的新生代群體剛剛參加工作，收入低是暫時的，在無房中占有相當(dāng)大的比例，是不容忽視的潛在購房生力軍。這部分人沒有趕上福利分房的末班車，也沒有足夠的積蓄購房，但他們是最具獨立意識和個性化的消費群體，因此，小戶型、總價低、位置好的“迷你型”住房（而不是所謂的酒店公寓）是他們購房的首選，便于二次置業(yè)時易于出手或出租。就煙臺目前供給的住宅看，這一群體往往是被市場遺忘的群體。消費者購房選擇日趨理性。家庭規(guī)模在縮小，而住房面積在增大，這反映居民住房消費水平在提高，但這種逆向變化存在不合理的因素，消費者是被迫接受這種不正常的住房消費。子女成家后與父母分住這一典型的生活習(xí)俗，也可能會逐步使房型實惠的中小戶型回歸。2004年第一季度主成交面積已顯現(xiàn)此種跡象（海濱豪宅除外），85120的經(jīng)濟(jì)實用型成為主力戶型，表明消費者已開始理性選擇。需求引導(dǎo)供給，將會成為今后住宅建設(shè)的主導(dǎo)，強(qiáng)迫消費時代已經(jīng)結(jié)束，消費者被迫接受開發(fā)商提供住房產(chǎn)品的局面將會得到扭轉(zhuǎn)。在基本的住房需求的到滿足后，若開發(fā)商不能以需求為主導(dǎo)提供住宅產(chǎn)品，消費者將會持幣觀望，也會造成新結(jié)構(gòu)性失衡和資源浪費。3、煙臺房價走勢分析2004年煙臺的房價在年初就由于建材的漲價而帶動來，市區(qū)低中高三檔住宅物業(yè)的不同程度上都有提價，漲幅多在200400元/平，寫字樓和商業(yè)項目漲幅更大一些。據(jù)有關(guān)部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，光是上半年煙臺市房屋銷售價格同比上升5.4%，漲幅高于去年同期2.5個百分點。 市場定價：房屋供需比例決定價格 房價貴了，不是某個人定的價格，而是市場定的價。像其他商品一樣，房地產(chǎn)的價格受供應(yīng)量的影響，當(dāng)市場供應(yīng)大于需求時，商品降價，當(dāng)需求大于供應(yīng)時，商品的價格上漲，這是市場的價格規(guī)律。而從煙臺本地的情況來看，從02年以來，煙臺房地產(chǎn)市場需求量就開始激增，到今年乃至今后兩三年內(nèi)，仍保持強(qiáng)勁的市場需求量。究其原因，主要是由于以下幾個方面引起的：煙臺城市化進(jìn)程加快，城市魅力凸現(xiàn)，外來人口大幅激增。從煙臺的新形象我們都能看到煙臺城市化進(jìn)程的成果，城建的大手筆、旅游的快速發(fā)展、國際性博覽會煙臺吸引著越來越多的國外人員、外地人前來投資、經(jīng)商、工作和生活。據(jù)調(diào)查，未來兩三年煙臺外來人口將會以左右的速度增長，城市居民數(shù)量將不斷增長。保守估計，新增外來人口每年將為煙臺房地產(chǎn)帶來萬平方米左右的需求，加上本市原有需求量，市區(qū)每年的需求在萬平方米左右，所以從整體需求量上來看，房地產(chǎn)的市場前景看好。結(jié)婚高峰時期，年輕人成為住房主力消費群體。上世紀(jì)八十年代前后，中國遭遇人口出生高峰期。二十多年后的今天，這群人都要面對一個問題：結(jié)婚。而“婚房”更是其中的重中之重?，F(xiàn)在年輕人的住房消費觀念都有所改變，一般情況下，他們從結(jié)婚之后，都不再與父母生活在一起，而是真正獨立“成家立業(yè)”了。據(jù)煙臺西郊某樓盤的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，其已購房客戶中大約有50%強(qiáng)的人，都是為結(jié)婚而準(zhǔn)備“婚房”。離市中心或工作單位不遠(yuǎn)，首付三四萬，月供1000元左右，面積在50-80平左右的住房是這部分年輕消費群體的首選。舊城改造再度增加市場需求從煙臺的規(guī)劃藍(lán)圖來看，煙臺市區(qū)內(nèi)幾個較大的居民區(qū)將是明年舊城改造的重點。毋庸置疑，原居住區(qū)居民的安置將是一個大問題，在拆遷、建設(shè)、銷售、入住的整個開發(fā)周期內(nèi)（至少一到兩年），原居住區(qū)居民會對房屋的二級市場產(chǎn)生很大的影響（租賃市場和二手房市場），進(jìn)而影響一級市場。因為在租售比達(dá)到一定比例時，原本租房的人群會選擇購房。炒房引起供應(yīng)量相對不足，土地政策下開發(fā)量減少。另外就是前面提到的，由于土地政策和炒房大軍的存在，煙臺的房屋開發(fā)量絕對和相對供應(yīng)不足。有資料顯示：今年全市房地產(chǎn)新開工面積121.8萬平方米，比去年同期下降了36.7% 。這種情況下，煙臺房價上漲與否不言而喻。4、福山區(qū)樓盤分析（煙臺最具活力板塊之一）曙光名座地理位置：福山高新區(qū)福海路西鴻福街 發(fā)展商：煙臺市玉森房屋綜合開發(fā)公司占地面積：12公頃 總建面積：20萬 容 積 率：1.12綠 化 率：30.9% 車位規(guī)劃：1：0.25(地下) 總 棟 數(shù)：21棟總規(guī)劃戶數(shù)：14001500戶 主力面積：107.6484.29房型格局：2室2廳1廚1衛(wèi) 價格走勢：層增100元物業(yè)管理費：0.5元/(多層) 0.7元/(小高層)工程進(jìn)度：2003年9月開盤項目概況：一期由12棟多層（六層）組成，余50套左右的低層。二期由2棟多層（六層）和4棟小高層組成，建筑面積12萬,2004年推出的，都是期房，多層銷售近1/3，小高層剛開始售。三期由3棟高層組成，2005年春天開工。全部綠化到位2006年。戶型面積：小高層119/135/136/145/150多層84/85/86/87/108/110銷售價格：多層1800元/起價，2150元/最高價 閣樓1200元/精裝修，全部售完。小高層2500元/起價，3400元/最高價；東單元比西單元貴80元/。 目前屬內(nèi)部認(rèn)購期優(yōu)惠400元/，目前均價2600元/。網(wǎng)點：面東、面南的4000元/，面西的3900元/。車庫：2600元/小棚：1300元/銷 售 率：75%左右銷售周期：9個月廣告包裝主線：煙臺西區(qū)首家大型溫暖陽光社區(qū)宣傳媒體組合：報紙、傳單、中央3套臺標(biāo)銷售綜合評價：全程、大力打造、媒體廣告宣傳，憑借“溫暖陽光”的銷售定位策略，以“收藏一份真情”為主題的銷售思路，已博得福山市民的青睞，在短期的內(nèi)部認(rèn)購期內(nèi)，銷售火爆位居福山之首。環(huán)境、交通、配套分析：本案位于芝罘區(qū)、福山區(qū)、開發(fā)區(qū)交界處，交通便利，環(huán)境優(yōu)美，臨夾河伴金沙灘。小區(qū)內(nèi)大面積多功能會所，休閑運動廣場、健身娛樂設(shè)施零您盡享生活之美樂，配套的教學(xué)設(shè)施、銀行、批發(fā)市場、商場、使您的生活一切方便。產(chǎn)品綜合素質(zhì)評價：煙臺首創(chuàng)水地?zé)崛∨纬杀景缸畲蟮馁u點，全方位的精裝修，高尚物業(yè)、智能空間，使曙光名座成為福山房產(chǎn)一大特色。富豪花園地理位置：福山區(qū)松霞路段發(fā) 展 商：煙臺福山天府房地產(chǎn)開發(fā)公司 大連家盛房屋開發(fā)有限公司占地面積：12萬 總建面積：14萬 容 積 率：1.25：1綠 化 率：40% 車位規(guī)劃：1：1 總規(guī)劃戶數(shù)：1600戶主力面積：50、260 戶型格局：3室2廳2衛(wèi)價格走勢：起價1280元/ 層增100元項目概況：3期網(wǎng)點3100元/（139/106原價2950元/）面積72.28/106.14/111.58/73.48/86.04停車場/人工湖/亭閣/休閑廣場/商業(yè)網(wǎng)點/緊靠學(xué)校,銀行,醫(yī)院,市場,酒店,車站共26棟多層，目前只余閣樓，其余全售完。銷 售 率：98% 銷售周期：24個月廣告包裝主線：自然、健康、美景、現(xiàn)房-生命在于運動，健康共同擁有宣傳媒體組合：報紙、傳單銷售綜合評價：“簡單、明了”，以產(chǎn)品自身形象打動人的銷售路線，小的廣告投入，大的現(xiàn)場包裝，觀房車、銷售人員全程陪同，使得客戶切身感受富豪社區(qū)的魅力，銷售取得了巨大的成功。環(huán)境、交通、配套分析：小區(qū)位于煙臺高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，同三高速，城市快線相臨，交通方便。小區(qū)內(nèi)精致的庭院園林，專業(yè)化，全部封閉的物業(yè)管理，體貼完善的家政府服務(wù)，超市、銀行、郵局、餐飲娛樂近在咫尺，幼兒園、小學(xué)、中學(xué)，更為子女獨身而建，是您享受到最完美、完善的生活。產(chǎn)品綜合素質(zhì)評價：以創(chuàng)建“煙臺首個健康主題生活區(qū)”，倡導(dǎo)新健康的和諧生活，其巨大的發(fā)展空間，使富豪成為置業(yè)投資的首選，并具備了更大的升值潛力。銀河名都發(fā) 展 商：山東邦捷企業(yè)集團(tuán)有限公司地位位置：福山區(qū)松霞路中段 建筑面積：10萬園林：3萬原版東方園林 商業(yè)配套：2.3萬風(fēng)情街會所：1300私家泛會所 戶型面積：84250開盤日期：2003年底（1750元/起價）項目概況：15棟多層（84的居多，120/110/133/140-）起價1900元/，高價2300元/2棟小高層（143/128/93/96）起價2160元/（西）2240元/（東） 高價2640元/,目前均價2600元/所有的頂樓都是復(fù)式的120200左右的。22000的步行街，共78套商鋪，一、二層整售。 內(nèi)置街60100，44004700元/外置街74/107/200以上，56005800元/銷售狀況：一期的多層銷售率90%左右，多數(shù)被福山當(dāng)?shù)厝速徺I二期的小高層西面的剛開始售，東面的小高層和中心區(qū)的一多層，上海通用正 在協(xié)商團(tuán)購，暫不對外。網(wǎng)點的銷售率：55%銷 售 率：75% 銷售周期：7個月形象宣傳主廣告語：精致感動生活建筑特色：“中西合璧，兼容并蓄”的海派文化精髓廣告包裝主線：沒有內(nèi)涵就沒有生命力，對于生活來說如此，對于精致的生活更是如此。宣傳媒體組合：報紙、車體銷售綜合評價：大量的車體廣告宣傳，售樓處的形象包裝，使其產(chǎn)品形象有別于其他的樓盤，在檔次上給人以震撼力。所以一期的銷售取得了意想不到的快速成功。環(huán)境、交通、配套分析：地處高新區(qū)繁華路段，交通發(fā)達(dá)。比鄰?qiáng)A河生態(tài)園（擬建水上公園、森林公園、奧林匹克公園等）緊接6萬銀河廣場，獨享無敵景觀。社區(qū)內(nèi)22000步行街完善生活配套、便利、快捷、讓每天的生活在悠然中度過。名仕私家會所，滿足生活中一切溝通需要。嚴(yán)密的保安防范體系，前置噴泉廣場，擬建銀河金太陽托兒所，為業(yè)主解除子女教育照顧之憂。產(chǎn)品綜合素質(zhì)評價：整個產(chǎn)品定位很超前，在福山尚屬首例，全錯層戶型設(shè)計，動靜干濕分離，居住品位媲美別墅，又避免了別墅的冷漠。全福山首創(chuàng)“小高層品位名宅”，吸引了部分外企人士的關(guān)注。所處位置是福山區(qū)未來高檔樓盤的集中地。具有相當(dāng)?shù)纳禎摿?。北方月光心境地理位置：福山區(qū)福海路姜劉疃發(fā) 展 商：北方房地產(chǎn)公司 占地面積：17.5萬總建面積：16.15萬 容 積 率：1.07 綠 化 率：39.6%開盤日期：2003年7月 房型格局：2室1廳 車位規(guī)劃：1：0.4（0.6）主力面積：7080 價格走勢：層增100元銷售周期：10個月廣告包裝主線：福海路上首席大型健康文化社區(qū)宣傳媒體組合：報紙、中央4套臺標(biāo)銷售綜合評價：比較專業(yè)的銷售隊伍，專業(yè)的全程營銷策劃，在加上巨大的報紙、電視廣告宣傳，北方月光心境，一期商品樓、網(wǎng)點銷售結(jié)束。二期尚未開始，工程暫處停工期，據(jù)說2005年開始。環(huán)境、交通、配套分析：本案地處福山區(qū)主干道福海路旁，高新技術(shù)區(qū)與老城區(qū)交界處，專業(yè)的運動場，多功能大型會所及中心廣場，打造福山首個健康文化社區(qū)。產(chǎn)品綜合素質(zhì)評價：作為福山區(qū)政府舊城改造的重點項目，推出小區(qū)生活的十大標(biāo)準(zhǔn)，受到了入住商家的廣泛好評，福山區(qū)內(nèi)相對低廉的租售價格，良好的產(chǎn)品形象，先進(jìn)的服務(wù)理念，使該產(chǎn)品正逐步成為福山區(qū)房產(chǎn)的一大代表。麗水灣地理位置：福海路、永達(dá)街黃金交叉口發(fā) 展 商：北方房地產(chǎn)公司項目概況：網(wǎng)點（12層）面東4100元/其他4000元/。銷售率：75%（福山當(dāng)?shù)厝速徺I自用）喜多小公寓（34層）23.6981684元/（3層） 1653元/（4層）總價在617萬之間 2004年10月交房。銷售率：55%。（小面積的賣得較好）水域經(jīng)典社區(qū)，建筑面積16萬，規(guī)劃為多層住宅，2005年春開工，詳細(xì)方案不祥。福海路城市規(guī)劃中軸線，福山最具投資潛力的黃金地段永達(dá)街與紅旗隧道連接，是福山發(fā)展的大動脈兩大在售經(jīng)典樓盤價格對比分析表項目名稱物業(yè)類型起價均價曙光名座：多層1800元/2420/ 小高層2600元/網(wǎng)點4000元/5000元/銀河名都多層1900元/2400元/ 小高層2600元/網(wǎng)點4400元/4700元/（內(nèi)街）5600元/5800元/（外街）分析一：曙光名座和銀河名都，是目前福山區(qū)規(guī)模最大層次最好的樓盤，是福山高檔樓盤發(fā)展的起點之作，通過圖表對比在價格上沒有很大的差異，銀河名都稍高一籌，多層起價在1900元/，均價控制在2300元/左右，與3年前富豪花園起價1280元/相比，增長了620元/，通過市場數(shù)據(jù)的變化可以看出福山的房產(chǎn)正在逐步興起，并且后勁很足，在銀河名都的附近有3處高檔樓盤正在籌備中，從項目的前期定位分析，福山的富人區(qū)正在以銀河名都為中心，周圍輻射逐步形成，這一帶的地價蘊(yùn)含著一定的升值潛力。分析二：福山區(qū)的小高層以曙光名座和銀河名都為代表，剛剛興起。起價在2100元/，均價2600元/左右。但從目前銷售的情況看并不樂觀，福山當(dāng)?shù)厝藢π「邔硬⒉桓忻?，還是習(xí)慣于購買多層居住。小高層的客群目前主要還是集中在福山以外的區(qū)域和外企公司的團(tuán)購。隨著市場化進(jìn)程的加劇和物業(yè)配套的完善，這種情況會逐步得到改觀的。分析三：福山區(qū)新建樓盤網(wǎng)點房的起價在4000元/，而富豪花園的均價在3100元/，從地段上分析，富豪花園位置稍微偏僻一些，所以價格偏低。銀河名都的步行街外置街的價格已經(jīng)喊到6080元/，與芝罘區(qū)的網(wǎng)點價格接近。從大的環(huán)境分析預(yù)測，福山區(qū)的網(wǎng)點房的均價在5000元/左右是比較理性的。分析四：縱觀福山區(qū)近幾年的樓市情況和煙臺市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大環(huán)境，從數(shù)據(jù)的變化上分析，未來3年的內(nèi)將要面市的高檔樓盤的均價將不低于3000元/。福山作為煙臺的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，是眾多外企和國內(nèi)知名企業(yè)的生產(chǎn)加工基地，大量外來人才流、資金流的涌入，除了帶動整個福山區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展外，還將推動整個區(qū)域的房產(chǎn)市場向更高層次邁進(jìn)，會給房產(chǎn)市場的縱深發(fā)展帶來機(jī)會。由于福山房產(chǎn)市場起步比其他三區(qū)較晚，所以在產(chǎn)品定位和社區(qū)配套上有更多的經(jīng)驗可以借鑒，可以縮短房產(chǎn)發(fā)展的探路期。以高起點健全整個區(qū)域的市場化進(jìn)程。5、產(chǎn)品定位A、項目簡介本項目位于煙臺市福山區(qū)匯福街與河濱路交匯處西北角，緊臨河濱休閑公園、內(nèi)夾河、高爾夫練習(xí)場，依水觀山、空氣清新、環(huán)境優(yōu)美；項目總占地43335平方米，總建筑面積90700平方米。項目北臨福山高新區(qū)、開發(fā)區(qū)，東靠芝罘區(qū)、萊山區(qū)，周邊福山高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、明泉工業(yè)園、市高新農(nóng)業(yè)區(qū)、芝罘科技工業(yè)園等產(chǎn)業(yè)園分布四周，商務(wù)氛圍濃郁、地理位置優(yōu)越。由項目到開發(fā)區(qū)僅10分鐘車程，到芝罘區(qū)、萊山區(qū)僅20分鐘車程，交通方便。整個項目設(shè)計理念超前，把現(xiàn)代先進(jìn)的設(shè)計理念與青島的城市文化與特征完美的融合在一起。本項目建成后將成為福山區(qū)中心區(qū)的高檔休閑商務(wù)區(qū)，對于福山新區(qū)的整體形象和地位起到很大的促進(jìn)作用。同時更極大的改變了目前福山區(qū)一直沒有高級休閑購物區(qū)的局面。我們相信本項目的興建會吸引煙臺市更多的城市精英人士到這里安家置業(yè)，“福山后落后”的說法將永遠(yuǎn)的成為歷史，一個超大規(guī)模、具有國際水準(zhǔn)的大型現(xiàn)代休閑商務(wù)區(qū)在這里崛起！B、項目SWOT分析項目分析（宗地） 優(yōu)勢： 1、區(qū)域位置優(yōu)越 劣勢：1、目前周邊配套較少2、交通便捷 2、項目目前周邊環(huán)境較差3、項目公建商業(yè)設(shè)施齊全 3、項目目前周邊居住人口較少4、水岸生活 貴族商務(wù) 社區(qū)治安會受到一定影響 5、本案區(qū)域占地面積較大 高層住宅的市場接受度6、地標(biāo)型建筑 市場知名度 4、項目北向戶型銷售的難度 機(jī)會：1、房型面積較為合理，在合理 威脅：1、發(fā)展商自身定位的失誤 制定銷售價格的前提下，有 2、周邊競爭對手的價格優(yōu)勢 望通過對單元總價的控制， 3、入市時機(jī)的選擇 并借助大型項目的知名度形成 4、銷售價格定位的合理與否 熱銷 5、開發(fā)量的加大和過于集中2、依托酒店部分，使本區(qū)域形成福山區(qū)、開發(fā)區(qū)的核心休閑商務(wù)區(qū)，可以依托大型酒店、環(huán)境、配套的優(yōu)勢挖掘本項目休閑商住的功能。1、 福山區(qū)、開發(fā)區(qū)的發(fā)展、招商速度及潛力從SWOT分析中的四個象限內(nèi)可以看出：本案項目的位置、輻射力、規(guī)模、功能等優(yōu)勢較為明顯，但劣勢所造成的影響也不容忽視，特別是2005年整個煙臺市、開發(fā)區(qū)、福山區(qū)高層小戶型市場供應(yīng)量的加大、產(chǎn)品的雷同性、推出時機(jī)的同期性；至于機(jī)會的選擇，將具體表現(xiàn)在項目在產(chǎn)品定位、客戶定位和入市時機(jī)、推廣手段和節(jié)奏、銷售控制等細(xì)節(jié)上的把握。C、產(chǎn)品定位根據(jù)市場調(diào)查和我們的分析可知：煙臺市2003年下半年至2004年市場上小戶型公寓熱銷，同時市場供應(yīng)量不斷加大，產(chǎn)品雷同性嚴(yán)重，開始出現(xiàn)供大于求的局面，我們分析小戶型商住市場開始向精品化發(fā)展。本項目的差異化優(yōu)勢是本項目優(yōu)越的地理優(yōu)勢和環(huán)境優(yōu)勢，并且目前市場上真正意義的休閑商務(wù)、精品商務(wù)產(chǎn)品是“市場空白點”，因此我們將本項目產(chǎn)品定位為：煙臺首席（高檔）休閑商務(wù)SOHO公寓水岸生活 貴族商務(wù)“首席”，指出本項目的首創(chuàng)性和唯一性。“高檔”，指出本項目產(chǎn)品“精品”的品質(zhì)和業(yè)主的尊貴身份?！靶蓍e商務(wù)”，指出本項目“健康生活、生態(tài)商務(wù)”的特質(zhì)，與本項目目標(biāo)客戶 “親近自然” 的心理需求相吻合，同時與本項目的周邊資源“水岸、公園、休閑廣場、高爾夫練習(xí)場”和項目名“高爾夫”相呼應(yīng)。“SOHO公寓”，指出本項目居家辦公、可商可住的產(chǎn)品功能。6、市場同類項目調(diào)查（小戶型高層公寓）煙臺錦江商務(wù)產(chǎn)權(quán)酒店地理位置：煙臺開發(fā)區(qū)黃金大道長江路，緊鄰國家級度假區(qū)金沙灘發(fā)展商：煙臺國泰工貿(mào)發(fā)展有限公司總建筑面積：30000余平方米總套數(shù)：300余間，可銷售約180間項目概況：酒店共20層，按超四星級豪華標(biāo)準(zhǔn)裝修施工，并委托中國酒店管理業(yè)第一品牌錦江國際經(jīng)營管理。擁有1萬余平方米綜合娛樂場所。銷售價格：5層，54.48平方米約30萬/套，每加一層加5000元/套戶型面積：49.89/50.39/54.48/77.36平方米銷售率：約35% 由于金融政策的調(diào)整造成目前銷售不暢，前期成交客戶有退房危險。海鷹大廈地理位置：煙臺市萊山區(qū)楓林路25號 (萊山區(qū)政府北)發(fā)展商：煙臺萬光城建綜合開發(fā)有限責(zé)任公司項目概況：13層帶十年租約全產(chǎn)權(quán)商鋪，420層為小戶型精裝修住宅。銷售價格：住宅45層起價2880元/平方米（10#、11#）；5#9#，12#16# 2930元/平方米起；2#4#，17#21# 2980元/平方米起 ；1#、22# 3030元/平方米起；每兩層加50元/平方米（含精裝修、暖氣初裝、寬帶、電話初裝費）團(tuán)購（10套以上）可享受9.5折優(yōu)惠。戶型面積：36.14/50.75/63.46/72.29平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)：200300元/平方米銷售率：約80%康城國際地理位置：煙臺開發(fā)區(qū)長江路208號發(fā)展商：煙臺開發(fā)區(qū)鑫源旅游開發(fā)有限公司/煙臺開發(fā)區(qū)麗馬物業(yè)有限公司項目概況：現(xiàn)房。開發(fā)區(qū)唯一雙塔式高層精品小戶型；共兩棟，一棟16層，一棟19層；戶型全明設(shè)計。銷售價格：50多平米小戶型只剩最后一套58.2平方米，14F，3090元/平方米；16層的樓座 13F 3050元/平方米/14F 3120元/平方米/16層帶閣樓5500元/平方米19層的樓座 17F 3320元/平方米/18F 3370元/平方米戶型面積：55.3/56.1/58.2/91.2/111.4平方米銷售情況：剩余9套海天花園小復(fù)式住宅地理位置：煙臺開發(fā)區(qū)長江路北側(cè)發(fā)展商：北京志遠(yuǎn)偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目概況：17層小高層，13層為商業(yè)網(wǎng)點，417層為精裝修小復(fù)式。銷售價格：采用買一層送一層方式，4層約4150元/平米，17層約4700元/平米，南北向無差價戶型面積：45、51平方米兩種戶型銷售情況：現(xiàn)內(nèi)部訂購，每套房預(yù)付7萬元定金東方巴黎四期地理位置：煙臺前進(jìn)路與青年路交匯處發(fā)展商：香港力高集團(tuán) 煙臺力高房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目概況：煙臺中心地段，城區(qū)中心位置。首層架空4.2米，2000平米豪華會所，層高2.95米，8000平米水景園林。銷售價格：80.35平米：2F 3450元/平方米/8F 3700元/平米/17F 4600元/平方米；55.99平米：8F 3840元/平米；戶型面積：55.99/80.35/105.28平方米銷售情況：低樓層基本銷售完畢，頂層（18層）暫時不賣，要改造成大戶型；銷售率：80%三水現(xiàn)代SOHO城地理位置：煙臺北馬路南側(cè)，大海陽路西發(fā)展商：煙臺三水置業(yè)有限公司項目概況：共三棟高層，底層13層為商業(yè)網(wǎng)點，D、E兩座定位為SOHO，帶裝修。銷售價格：D座：5層，起價3350元/平方米，58層每層加60元/平米，810層每層加80元/平米，1017層每層加100元/平米，1720層每層加200元/平米；13層126.37平米（D1）3850元/平米，同層西北戶型3800元/平米起（126.28平米），東南戶（82.41平米）3900元/平米起，其他同層戶型2850元/平米戶型面積：73.85/78.75/83.8/82.41/85.69/126.28/126.37平方米銷售率：70%依據(jù)我們調(diào)查可知：開發(fā)區(qū)高層小戶型公寓銷售均價在30003500元/平米（含裝修）之間芝罘區(qū)高層小戶型公寓銷售均價在35004000元/平米（含裝修）之間2003年上半年到2004年是煙臺房地產(chǎn)市場小戶型“橫行”的市場，大部分小戶型推出后很快就被搶購，而且價格不斷走高。但伴隨產(chǎn)品雷同化的嚴(yán)重，小戶型開始慢慢成為一種“主流”，市場供應(yīng)量不斷加大。小戶型能否繼續(xù)走熱樓市？我們分析：1、當(dāng)前市場的小戶型密度大，環(huán)境嘈雜；墻壁太薄或門窗相對，私密性較差；配套少，物業(yè)管理等缺點逐步呈現(xiàn)，購房者開始趨于理性。2、 目前市場上的小戶型正得到改善，逐漸升級換代，消費者的眼睛也越來越雪亮。畢竟，現(xiàn)在是“買方市場”的年代了，市場有一只無形的手正指導(dǎo)著開發(fā)商生產(chǎn)更為符合需要的產(chǎn)品。或許在接下來的市場中，缺陷太多的小戶型將被淘汰，而那些真正從業(yè)主的切身利益出發(fā)而設(shè)計出的精品小戶型將會得到客戶的認(rèn)可，繼續(xù)“火下去”。3、從長遠(yuǎn)來看，小戶型在市場優(yōu)勝劣汰規(guī)律的作用下有向精品化方向發(fā)展的趨勢，小戶型也會因其擁有廣泛的群眾基礎(chǔ)而持續(xù)走熱。 煙臺小戶型市場分析：需求是基礎(chǔ)自某些開發(fā)商去年在港城推出小戶型以后，在房市上著實掀起了一股購房熱潮，甚至有些樓盤出現(xiàn)了排隊搶購的熱銷局面。小戶型如同樓市里的一批黑馬，一夜之間風(fēng)靡港城，并迅速引起廣大購房者和開發(fā)商的關(guān)注。有些開發(fā)商甚至推出了超小戶型SOLO的概念（SOLO原本的意思是指獨奏、單獨、單飛，在這里指的是超小的戶型：建筑面積在35平方米左右，臥室和客廳沒有明顯的劃分），進(jìn)一步挖掘“小”的優(yōu)勢，進(jìn)而也使得小戶型成為港城樓市中一道靚麗的風(fēng)景。經(jīng)過我們對市場上的小戶型樓盤進(jìn)行調(diào)查分析，小戶型的熱銷有著廣泛的客戶需求，其需求中堅主要有以下幾種：第一類是工作時間不長，購買能力有限的單身白領(lǐng)一族和事業(yè)型酷愛自由者。這些單身白領(lǐng)參加工作不久，購買力有限，又急需一套自己的住宅，而租房子住對他們來說也是一筆不小的開支。現(xiàn)在煙臺市普通房屋的租賃價格在300600元/月左右，而一般的小戶型首付只需一兩萬，月供也僅僅在四五百元，如此算下來，只要有首付能力，購買小戶型顯然比租房劃算。出于經(jīng)濟(jì)角度考慮，這部分人群對小戶型有著強(qiáng)烈的需求。另外還有部分事業(yè)型的年輕男女，他們暫時不想考慮談婚論嫁，想多給自己一些時間開創(chuàng)事業(yè)，這部分人喜愛自由，個性十足，所以小面積的單身公寓正滿足了他們自由與個性的需求。 第二類是工作兩三年以后，正準(zhǔn)備步入婚姻殿堂，但又是白手起家的首次置業(yè)者。這些人一般雙方家庭都比較平民化，所以只有雙方共同努力，白手起家，自己置業(yè)。在工作了兩三年以后恰好到了結(jié)婚的年齡，結(jié)婚當(dāng)然需要新房，而手頭積蓄又不多，礙于經(jīng)濟(jì)能力，小戶型成為他們“退而求其次”的選擇，以備結(jié)婚之用；從長遠(yuǎn)考慮，小戶型也便于以后更換。 第三類是手頭有些許積蓄，隨時準(zhǔn)備投資賺錢的投資者和外來的高級打工者。這部分群體已在社會上打拼多年，事業(yè)上小有成就，有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)頭腦，作為投資者考慮到目前的市場環(huán)境，把投資的目標(biāo)瞄向了房地產(chǎn)業(yè)。但終歸資金有限，所以只能購買個小戶型等待升值。而外來的高級打工者由于工作飄忽不定，購買一款小戶型，既可使自己住的舒適，又可長久考慮作為一筆投資。 歸根結(jié)底，還是小戶型的總價低、容易出租、還款壓力小和容易出手等特點吸引了這些人的眼球。當(dāng)然除了以上分析到的客戶群以外，丁克一族、高學(xué)歷的青年教師、年輕的科研人員和機(jī)關(guān)工作人員等也是其主要的消費群體。 在現(xiàn)今的市場營銷中，客戶已經(jīng)成為了市場的中心，一切都圍繞客戶需求而展開，小戶型的熱銷，客戶的需求可謂其堅實的基礎(chǔ)。房價高漲催生小戶型房子是總價很高的消費品，房價的上漲使得消費者的負(fù)擔(dān)越來越重，買房也越來越難。價格的上漲是整體市場發(fā)展趨勢所決定的，很難人為變動，所以面積便成為調(diào)節(jié)、滿足購買力的有效手段。 近幾年以來，煙臺市區(qū)的房價每平方米平均飚升了近千元，尤其在市區(qū)東部，起價在每平方米4000元以下的樓盤已寥寥無幾，并且大多數(shù)樓盤單位面積都在100平方米以上，這樣，買一套房子動輒就要四五十萬元，這使很多工薪階層只能“望房興嘆”。 小戶型的出現(xiàn)無疑讓人眼前一亮，雖然單價也不是很低，但總價低，拿那種小面積單身公寓來說，每平方米均價在2600元左右，一套40平方米左右的小戶型總價才10萬多一點，這足以讓很多購房者心動。小戶型在煙臺的暢銷，除了其自身具備的各種優(yōu)勢以及市場需求之外，經(jīng)濟(jì)適用房的供給量小、二手房市場尚未全面啟動等也是深層次的影響因素。目前煙臺的經(jīng)濟(jì)適用房雖然價格低，但戶型面積偏大，有的還帶有地下車庫，中低收入者購買起來還是有一定的難度。而總價較低、方式靈活的二手房市場也并不活躍，尚處于發(fā)展的初級階段。這些因素綜