當(dāng)前形勢下保定市中小房地產(chǎn)企業(yè)存在的問題及對策研究.doc

當(dāng)前形勢下保定中小房企面臨和存在的突出問題及對策研究曹秀芹1，2 趙慧峰1（河北農(nóng)業(yè)大學(xué)工商管理學(xué)院1，中誠房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司2，071051）摘要：在國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策影響下，中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展環(huán)境日益嚴(yán)峻。在對保定市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀深入調(diào)研的基礎(chǔ)上，A房地產(chǎn)公司上市籌備、規(guī)范運(yùn)行階段的資源整合及股票首次發(fā)行行為。系統(tǒng)分析A保定市房地產(chǎn)公司在企業(yè)整體改制股份公司后的市場現(xiàn)狀了狀，從中發(fā)現(xiàn)A保定市中小房地產(chǎn)公司企業(yè)在中長期發(fā)展方面當(dāng)前存在的主要問題，并探索性地提出實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略方案的具體措施和對策，；根據(jù)證監(jiān)會(huì)及證交所對擬上市股份公司的審核要求，對A房地產(chǎn)公司上市籌備、規(guī)范運(yùn)行階段的資源整合及股票首次發(fā)行行為等關(guān)鍵性工作并結(jié)合其他已上市企業(yè)的成功操作經(jīng)驗(yàn)對A房地產(chǎn)公司的規(guī)范運(yùn)作及股票發(fā)行上市進(jìn)行實(shí)證分析，有針對性地提出解決A房地產(chǎn)公司在上市籌備及股票發(fā)行上市過程中關(guān)鍵問題的解決應(yīng)對措施對策和整改措施。關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控 保定 中小房地產(chǎn)企業(yè) 發(fā)展對策1 宏觀調(diào)控下全國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀從2010年初開始，房地產(chǎn)行業(yè)政策逐步趨緊，國家通過金融、稅收、土地、財(cái)政、法律、行政等一攬子政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行輪番調(diào)控。2011年，對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控延續(xù)了2010年的調(diào)控方向，目標(biāo)更加明確，政策更為嚴(yán)厲。在多種調(diào)控手段并用的情況下，全國一二線主要城市房價(jià)漲幅明顯趨緩，成交量有所下滑，房地產(chǎn)市場進(jìn)入一個(gè)調(diào)整時(shí)期。2 保定中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨和存在的突出問題2.1 融資困難 保定市中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道主要有：自有（自籌）資金，銷售回款，銀行貸款以及部分施工企業(yè)融資。其中銷售回款和銀行貸款是最重要的兩個(gè)資金來源，基本占到六七成的比例。在國家宏觀調(diào)控政策下，保定中小企業(yè)的資金鏈勢必受到較大影響。（1）銀行融資渠道受限。限貸令、銀行信貸收緊、加息、嚴(yán)格監(jiān)管項(xiàng)目預(yù)收款近期的調(diào)控政策之下，一道道融資大門徐徐向中小房企關(guān)閉。逐漸收緊的金融政策讓實(shí)力薄弱的保定中小房企越來越感覺“日子難過”，中小房企銀行融資變得越來越困難。（2）項(xiàng)目開發(fā)周期長，資金回籠慢。保定市中小企業(yè)的專業(yè)開發(fā)能力不強(qiáng)，項(xiàng)目開發(fā)周期整體偏長，導(dǎo)致開發(fā)資金回籠周期長，不僅影響其資金的流動(dòng)性，還直接影響到其盈利水平和利潤空間。2.2 市區(qū)土地獲取難度增大，市場競爭激烈（1）市區(qū)土地獲取難度增大。從2010年開始，保定市市區(qū)土地價(jià)格大幅上升，通過正常招拍掛程序在市區(qū)獲得土地的門檻越來越高，資金鏈本身就缺乏保障的中小房企在土地儲(chǔ)備上開始面臨窘境。（2）市場競爭逐漸激烈。在國家宏觀調(diào)控政策下，三四線城市越來越被大企業(yè)關(guān)注，再加上保定市的區(qū)位優(yōu)勢凸顯的政策背景下，不久的將來有實(shí)力的大型知名房地產(chǎn)企業(yè)角逐保定的房地產(chǎn)市場時(shí)，在經(jīng)營理念和專業(yè)能力上都缺乏競爭實(shí)力的本土中小房地產(chǎn)企業(yè)將面臨越來越多的困境。2.3 管理粗放，人才流動(dòng)性大，高端人才匱乏通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，保定市的中小房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在管理粗放、缺乏精細(xì)化管理，管理方式落后、現(xiàn)代化管理理念不夠深入。企業(yè)管理粗放，現(xiàn)代企業(yè)管理體制和人才激勵(lì)機(jī)制缺失，使得企業(yè)在人才管理上比較混亂，優(yōu)秀人才留不住，高端人才引進(jìn)困難。人才緊缺是保定市中小房企面臨的又一個(gè)窘境，也在一定程度上制約了企業(yè)的發(fā)展，造成惡性循環(huán)。2.4 缺乏整體戰(zhàn)略規(guī)劃，目標(biāo)市場不明確，打游擊戰(zhàn) 通過對一些有代表性的企業(yè)進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，保定市中小房企大多缺乏完善的企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃。通常是先拿了地以后，就地論地搞開發(fā)，沒有明確的目標(biāo)市場；還有就是市場跟風(fēng)，今天見別人搞住宅火了，他也搞住宅，明天又見人搞商業(yè)火了，他也搞商業(yè)。這種類似打游擊戰(zhàn)、沒有長期戰(zhàn)略規(guī)劃的經(jīng)營理念，成了影響企業(yè)持續(xù)發(fā)展的一個(gè)桎梏。2.5 核心競爭力不突出，品牌影響力小 保定中小房企雖然規(guī)模不大，但是所涉獵的戰(zhàn)線長，往往項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、開發(fā)、施工、銷售直到物業(yè)管理全都包攬，而單一環(huán)節(jié)的專業(yè)能力又不突出，導(dǎo)致整體競爭能力不強(qiáng)。沒有核心競爭力，其品牌影響力自然要削弱許多。3 保定市中小房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的對策分析3.1 為長遠(yuǎn)發(fā)展，尋求戰(zhàn)略突破（1）結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟中小房企實(shí)力薄弱，不管是資金方面、還是專業(yè)開發(fā)能力方面都無法與大企業(yè)抗衡，鑒于土地資源的稀缺性，保定市土地價(jià)格近兩年來也大幅增長，拿地成本越來越高，資金嚴(yán)重受限的中小企業(yè)可以考慮聯(lián)合拿地、聯(lián)合開發(fā)，結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，一方面可以緩解資金壓力，一方面還可以發(fā)揮各自優(yōu)勢，增強(qiáng)與大企業(yè)的抗衡能力。（2）謹(jǐn)慎轉(zhuǎn)型 從長期來看，中小房地產(chǎn)企業(yè)有兩個(gè)可供考慮的轉(zhuǎn)型方向，一是全身而退，轉(zhuǎn)做房地產(chǎn)投資人；或是走代工方向，輸出專業(yè)開發(fā)能力。中短期來說，對那些產(chǎn)業(yè)鏈條較長、想各環(huán)節(jié)利潤通吃的企業(yè)，則要集中優(yōu)勢抓主業(yè)，剔除產(chǎn)業(yè)鏈上不具優(yōu)勢的業(yè)務(wù)，在大環(huán)境不具優(yōu)勢的情況下，就不要講究大而全，要更加專注于優(yōu)勢環(huán)節(jié)，從而鍛造自己的核心競爭力。保障性住房建設(shè)將是國家在未來很長一段時(shí)期內(nèi)的重點(diǎn)任務(wù)，中小企業(yè)可以考慮適當(dāng)涉足。雖然保障房開發(fā)利潤比較微薄，但是中小企業(yè)可以借助開發(fā)保障房的機(jī)會(huì)，建立良好的政府關(guān)系，積累自身業(yè)績，鍛煉開發(fā)能力。另外，在保定市建設(shè)大旅游城市和老齡化社會(huì)逐步到來的時(shí)代，中小企業(yè)可根據(jù)自身實(shí)力，適當(dāng)考慮涉足旅游和養(yǎng)生地產(chǎn)。（4）尋求差異化市場，向縣級(jí)區(qū)域拓展此次國家對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控是一種長期調(diào)控，盡管目前保定受政策影響還不明顯，但是政策影響遲早會(huì)波及到保定這個(gè)三線城市，加之保定市市場容量限制，在一輪輪的市場競爭中，中小房地產(chǎn)企業(yè)并不占優(yōu)勢?！昂颖杯h(huán)首都十四縣”的政策機(jī)遇無疑是個(gè)利好機(jī)會(huì)，對保定市中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，完全可以抓住這個(gè)機(jī)遇，轉(zhuǎn)戰(zhàn)縣域市場。據(jù)了解，縣域房地產(chǎn)市場尚不完善，土地成本也相對較低，市場購買力還沒有被充分挖掘出來，對中小開發(fā)企業(yè)來說是個(gè)機(jī)遇，也可以有一番作為。3.2 拓寬融資渠道，解決融資“瓶頸”國內(nèi)穩(wěn)健的金融政策將在相當(dāng)長一段時(shí)期內(nèi)保持下去，所以短期內(nèi)期望銀行融資渠道堅(jiān)冰“融化”幾乎成了一種奢望。中小房企要解決融資瓶頸，還要拓寬思路，另辟蹊徑。（1）股權(quán)融資。有上市和私募兩種。尚無上市經(jīng)歷的保定市中小房企，可以自己設(shè)立私募基金向社會(huì)融資，也可以以股權(quán)或債權(quán)方式直接向一些機(jī)構(gòu)或有實(shí)力的個(gè)人融資，通過合理、合法的方式安排回報(bào)率，控制投資風(fēng)險(xiǎn)。但一定要采取規(guī)范渠道，規(guī)避非法集資誤區(qū)。2011年發(fā)生在浙江麗水的銀泰房地產(chǎn)公司非法集資案，保定的中小房企要引以為戒。（2）信托融資。據(jù)統(tǒng)計(jì)目前開發(fā)商的信托融資成本已超過15%，而且銀監(jiān)會(huì)近期也開始對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)進(jìn)行“窗口指導(dǎo)”。保定的中小房企可以嘗試申請信托融資，但要量力而行。（3）“自我融資”保障現(xiàn)金流；采取積極的營銷政策，促進(jìn)售房資金盡快回籠。3.3 積極采取營銷措施，縮短資金回籠周期（1）采取價(jià)格折扣、增加產(chǎn)品附加值等促銷措施，刺激銷售量增長，加快資金回籠，縮短資金周轉(zhuǎn)周期。（2）轉(zhuǎn)變營銷策略，創(chuàng)新營銷思路和營銷手段，增強(qiáng)顧客導(dǎo)向意識(shí)，努力把潛在客戶源演變成準(zhǔn)客戶源，增加購買量，創(chuàng)造銷售收入。（3）完善售后服務(wù)和后期物業(yè)管理，以優(yōu)良的服務(wù)保障促進(jìn)銷售增長，增加銷售收入。3.4 完善人才的引入和考核機(jī)制，積極培養(yǎng)和儲(chǔ)備優(yōu)勢人才（1）建立完善的薪酬及考核激勵(lì)機(jī)制。中小房企實(shí)力較弱，其薪資水平無法與大企業(yè)對比，因此需要從福利和保障方面進(jìn)行合理設(shè)置，讓員工能感覺到優(yōu)越感，也有利于吸引新人才加入。另外，考核激勵(lì)機(jī)制一定要與績效掛鉤，讓優(yōu)秀人才價(jià)值能得到認(rèn)可，挽留優(yōu)秀人才。（2）為人才成長創(chuàng)造良好的發(fā)展平臺(tái)。完善企業(yè)的培訓(xùn)和晉升體系，為人才的成長創(chuàng)造有利空間。同時(shí)在一定程度上給予員工參與企業(yè)決策的自主權(quán)，讓員工在成長的同時(shí)有被重視的心理，增強(qiáng)員工的歸屬感。（3）合理借用“外腦”，讓優(yōu)質(zhì)人力資源為我所用。在企業(yè)的某些薄弱環(huán)節(jié)，可以考慮跟大城市的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，達(dá)到短期內(nèi)提升專業(yè)能力、借用高級(jí)人才的目的。3.5 實(shí)現(xiàn)管理轉(zhuǎn)型，打造核心競爭力，塑造企業(yè)品牌 中小房企要保持長期可持續(xù)發(fā)展，就必須實(shí)現(xiàn)管理上由粗放型向精細(xì)化管理的過渡，建立完善的管理制度體系，并強(qiáng)化制度的執(zhí)行和監(jiān)督機(jī)制，實(shí)現(xiàn)由“人治”管理向“法治”管理的過渡。同時(shí)要提煉和打造自己的核心競爭力，專業(yè)能力方面無法與大企業(yè)抗衡，可以考慮從服務(wù)能力、企業(yè)文化等軟細(xì)節(jié)著手，塑造企業(yè)品牌。另外，在確立品牌體系后，要注重品牌推廣，讓現(xiàn)時(shí)和潛在購房群體對品牌有一定的認(rèn)知度和認(rèn)可度，這樣才能更有利于企業(yè)占領(lǐng)市場、提升業(yè)績。4 結(jié)語 在輪番趨緊的宏觀政策調(diào)控下，全國嚴(yán)峻的行業(yè)環(huán)境越來越深入影響到保定市場，在這種大形勢下，保定市中小房企要更清醒地進(jìn)行自我剖析，認(rèn)清自身的特長、優(yōu)勢以及不足和缺陷，在逆境中尋求突破的機(jī)會(huì)。同時(shí)要積極抓住“河北省環(huán)首都十四縣”、河北省“三年大變樣”以及保定市“五湖十園”等政策有利時(shí)機(jī)，主動(dòng)出擊，尋找自己的戰(zhàn)略高地，通過積極調(diào)整各種策略，提高企業(yè)應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)沖擊的