龍湖春天房地產(chǎn)項(xiàng)目可研報(bào)告 精品.doc

蚌埠市龍湖春天4.2期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告二一二年七月目 錄蚌埠市龍湖春天4.2期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章 總論1.1龍湖春天及4.2期項(xiàng)目建設(shè)背景蚌埠清越置業(yè)發(fā)展有限公司于20XX年7月注冊(cè)成立，是一家以房地產(chǎn)開發(fā)、投資管理及咨詢?yōu)橹鳡I業(yè)務(wù)的公司，為安徽省首家建筑企業(yè)上市公司-安徽水利開發(fā)股份有限公司的全資子公司。公司注冊(cè)資本人民幣5000萬元，性質(zhì)為有限責(zé)任公司，實(shí)行獨(dú)立核算，自主經(jīng)營，自負(fù)盈虧。20XX年8月公司通過公開招拍掛的方式取得大學(xué)城共享區(qū)即龍湖春天項(xiàng)目土地使用權(quán)。地塊處于蚌埠經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，龍子湖東岸的大學(xué)園區(qū)中間位置。龍湖春天于20XX年開工建設(shè)，計(jì)劃分5期滾動(dòng)開發(fā)，截至目前已完成一、二、三期及4.1期開發(fā)建設(shè)，正在籌劃項(xiàng)目4.2期的開發(fā)工作。從項(xiàng)目一期商業(yè)、二期、三期住宅開發(fā)經(jīng)驗(yàn)來看，主要存在下述幾方面特點(diǎn)：1、樓盤產(chǎn)品價(jià)格從開盤以來一直處于逐步上升狀態(tài)；2、投資型客戶來源越來越廣，不再僅僅局限于蚌埠周邊地區(qū)；3、項(xiàng)目商業(yè)、住宅產(chǎn)品需求越來越大，趨向熱化。京滬高速鐵路開工已有一周年，目前建設(shè)速度正在逐步加快，預(yù)計(jì)20XX年5月將實(shí)現(xiàn)部分路段試運(yùn)行，高鐵新蚌埠站也將投入使用。蚌埠市政府和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)政府已將高鐵新蚌埠站以及車站廣場周邊配套基礎(chǔ)工程列入重點(diǎn)建設(shè)范疇?，F(xiàn)已對(duì)東、西蘆山旅游景觀進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)，八條市政道路進(jìn)行開工建設(shè)，高科技園區(qū)進(jìn)行立項(xiàng)建設(shè)。上述背景因素，決定了龍湖春天4.2期建設(shè)必須堅(jiān)持“產(chǎn)品多元化，規(guī)模擴(kuò)大化”的基本思路。1.2龍湖春天整體概況1.2.1龍湖春天簡介蚌埠龍湖春天位于國家級(jí)水利風(fēng)景區(qū)蚌埠經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)龍湖風(fēng)景區(qū)大學(xué)園區(qū)內(nèi)，為大學(xué)園區(qū)共享區(qū)。地塊西臨龍子湖，南接?xùn)|、西蘆山，東望錐子山森林公園，三山一湖，風(fēng)光無限。在大學(xué)城規(guī)劃中項(xiàng)目建設(shè)用地的性質(zhì)為綜合用地，屬四所大學(xué)的配套用地。建設(shè)內(nèi)容有商業(yè)、金融、文化娛樂、住宅、中小學(xué)等。蚌埠龍湖春天地處6500畝蚌埠大學(xué)城正中央，被安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)、蚌埠醫(yī)學(xué)院、安徽電子信息技術(shù)學(xué)院、蚌埠學(xué)院等多所高校環(huán)繞，翰林風(fēng)骨，氣質(zhì)自華。地塊東部為正在建設(shè)中的高鐵新蚌埠站，北面隔安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)和蚌埠醫(yī)學(xué)院即為蚌埠市東西向主干道東海大道，交通便利，目前有115、117、122、207四路公共交通線。龍湖春天占地782畝，（其中621畝土地使用權(quán)已由公司通過招拍掛形式取得，剩余161畝土地證件正在辦理過程中）總建筑面積62.6萬平方米，融入了商業(yè)購物中心、多層、小高層、花園洋房、獨(dú)立別墅、聯(lián)拼別墅等多種規(guī)劃形態(tài)。整個(gè)社區(qū)容積率為1.2，建筑密度25%，綠化率達(dá)43.56%，是蚌埠唯一的低密度生態(tài)復(fù)合人文社區(qū)。1.2.2龍湖春天整體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目數(shù)值1總用地面積52.19公頃2建筑占地面積40.39公頃3總建筑面積62.60萬平方米4住宅建筑面積41.10萬平方米其中：多層住宅面積20.70萬平方米高層住宅面積17.20萬平方米低層住宅面積3.20萬平方米5公共建筑面積21.50萬平方米4其中：商業(yè)街面積5.1萬平方米5預(yù)留公建面積13.440萬平方米6區(qū)內(nèi)配套面積3.000萬平方米7容積率1.208建筑密度23.80%9綠地率43.65%10總戶數(shù)3082戶11地下車位數(shù)3000個(gè)1.2.4龍湖春天4.2期簡介京滬高鐵蚌埠站已于20XX年7月投入使用，車站廣場經(jīng)濟(jì)的中心正是龍湖春天項(xiàng)目。4.1期項(xiàng)目總占地75畝，總建筑面積134000平米，其中多層12棟39000平米，小高層14棟71000平米，商業(yè)3棟9600平米，地下室及其它14800。1.3.1編制依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法 中華人民共和國建設(shè)部發(fā)布；中華人民共和國土地管理法；中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例 中華人民共和國國務(wù)院令第248號(hào)；建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（2000）國家計(jì)委、建設(shè)部頒布中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例；中華人民共和國土地增值稅暫行條例；中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例；蚌埠市人民政府關(guān)于龍湖春天建設(shè)用地的批復(fù)；蚌埠市計(jì)劃委員會(huì)關(guān)于龍湖春天商品房項(xiàng)目的批復(fù)；建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案通知書；蚌埠市國有土地使用權(quán)有償出讓合同書及補(bǔ)充協(xié)議；蚌埠市年鑒經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃和人口發(fā)展規(guī)劃等1.3.2編制說明建設(shè)用地以蚌埠市土地使用權(quán)證蚌用（出讓）第05008號(hào)為準(zhǔn)，建筑面積、戶數(shù)、容積率、綠地率等以蚌埠經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)國土規(guī)劃局關(guān)于大學(xué)城共享區(qū)規(guī)劃意見書為準(zhǔn)。本報(bào)告中各種價(jià)格、費(fèi)用等取值均以蚌埠市近年房地產(chǎn)開發(fā)市場一般水平為參考，未考慮其他非正常條件下的取值。第二章 龍湖春天4.2期情況龍湖春天4.2期概況項(xiàng)目名稱：龍湖春天4.2期項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：龍湖春天小區(qū)的東南區(qū)域建設(shè)單位：蚌埠清越置業(yè)發(fā)展有限公司項(xiàng)目用地情況：1、龍湖春天項(xiàng)目宗地通過公開招拍掛出讓的方式獲得，于20XX年取得蚌埠市土地使用權(quán)證，并于同年取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證。用途為綜合用地，使用年限70年（從20XX年至2074年止）。宗地四至為：南至文化路，北至學(xué)府路，西至湯和路，東至學(xué)海路。該4.2期項(xiàng)目用地為龍湖春天住宅小區(qū)的一部分用地。2、4.1期項(xiàng)目整體容積率為1.4。3、4.1期項(xiàng)目紅線外基礎(chǔ)設(shè)施情況：四周均有市政道路，并有電力、上下水及電訊等市政接口。4、項(xiàng)目用地?zé)o他項(xiàng)權(quán)利。5、地質(zhì)情況：本項(xiàng)目所在區(qū)域北高南低，東高西低，高差約1米，地勢較平坦。原地塊多為農(nóng)田用地。龍湖春天項(xiàng)目，是一個(gè)集商場、餐飲、娛樂、住宅、商務(wù)辦公等功能為一體的配套齊全的標(biāo)志性建筑，平面布置合理，功能分區(qū)明確清晰，建筑整體外觀設(shè)計(jì)簡潔明快、富有現(xiàn)代感。4.2龍湖春天4.2期主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目數(shù)值1總用地面積4.9萬平方米2建筑占地面積1.7萬平方米3總建筑面積13.4萬平方米其中：地上建筑面積11.95萬平方米地下一層建筑面積1.45萬平方米地下二層建筑面積4容積率1.45建筑密度16%6綠地率45%7總戶數(shù)1069戶8機(jī)動(dòng)車停車位數(shù)500個(gè)其中地面位數(shù)420個(gè)地下機(jī)動(dòng)車位數(shù)80個(gè)4.3龍湖春天4.2期建設(shè)方案本期產(chǎn)品主要為住宅，多層住宅約2.9萬平方米，小高層7.72萬平米，商業(yè)2.43萬平米，共13.4萬平方米。產(chǎn)品類型建筑面積(m2)說明多層住宅39000DZ2738共11棟小高層住宅71000DZ1/11/13/15共14棟商業(yè)9600DZ2/3/12/14共4棟地下車庫14800小計(jì)134000合計(jì)26棟4.3.3房屋建筑物（1）建筑狀況概述本項(xiàng)目多層住宅為6層或61層，小高層為11層或11+1層，高層為18或18+1層，層高2.9米，結(jié)構(gòu)體系為異型框架結(jié)構(gòu)，獨(dú)立基礎(chǔ)或筏板基礎(chǔ)。建筑設(shè)計(jì)等級(jí)均為二級(jí)，抗震設(shè)防烈度為七度。（2）內(nèi)外裝修及配套設(shè)施設(shè)備外墻面裝修：外墻涂料（立邦或嘉寶麗）、真石漆、外墻磚，顏色參照3期項(xiàng)目外立面，墻體保溫采用外墻聚苯顆粒砂漿層。內(nèi)墻面裝修：住宅室內(nèi)：混合砂漿面層，批膩?zhàn)?。廚房、衛(wèi)生間：墻面為毛面水泥砂漿面層。公共通道：混合砂漿面層，批膩?zhàn)?，面刷水泥漆。頂棚裝修：住宅室內(nèi)、住宅廚房、衛(wèi)生間：水泥砂漿粉刷，批膩?zhàn)右坏?。物業(yè)用房衛(wèi)生間：水泥砂漿粉刷，批膩?zhàn)右坏?。樓梯間、設(shè)備房、公共配套用房、公共通道：水泥砂漿粉刷，面刷水泥漆。樓地面裝修（踢腳線材料同樓地面材料）：住宅室內(nèi)：毛面水泥砂漿面層。住宅廚房、住宅衛(wèi)生間：地面為毛面水泥砂漿面層，涂膜防水。物業(yè)用房衛(wèi)生間：地面為毛面水泥砂漿面層，涂膜防水。樓梯間：水泥砂漿面層，樓梯踏面加金剛砂防滑條。室外臺(tái)階、無障礙坡道水泥砂漿面層。門窗：鋼質(zhì)品牌入戶門、節(jié)能保溫型彩塑中空玻璃外窗；預(yù)留內(nèi)門門洞。陽臺(tái)：不封閉。樓梯間：平臺(tái)及踏步為防滑地板磚面層、鐵藝欄桿、木扶手、墻面為水泥砂漿底層白色乳膠漆面層。電梯間：地面為防滑地板磚面層、墻面為水泥砂漿底層白色乳膠漆面層面層。室內(nèi)樓梯：業(yè)主自理屋面裝修：瀝青油氈瓦面層供電：按圖施工，裝開關(guān)及白熾燈泡給水：自來水管按圖施工，每戶廚房和衛(wèi)生間各安裝一處水龍頭，小高層六層及以上采用無負(fù)壓供水燃?xì)猓禾烊粴夤艿琅鋫涞綉綦娞荩盒「邔优鋫淦放齐娞菖潘河晡鬯蛛x采暖：無集中采暖消防：按設(shè)計(jì)實(shí)施區(qū)內(nèi)道路：主干道為混凝土基層，瀝青面層；入戶道路采用高壓水泥磚面層公共場所照明：配備景觀路燈等有線電視：線路穿管預(yù)埋，客廳、主臥各留一個(gè)端口，開通手續(xù)及費(fèi)用用戶自理電話：線路穿管預(yù)埋，開通手續(xù)及費(fèi)用用戶自理寬帶：預(yù)留管路門禁系統(tǒng)：住宅區(qū)黑白可視對(duì)講，商業(yè)、公寓、辦公區(qū)待定4.3.4小區(qū)公共配套設(shè)施（1）供配電工程本項(xiàng)目自建開閉所，按照蚌埠市電力規(guī)劃，就近引入高壓電源變壓器，組建低壓配電系統(tǒng)。（2）弱電工程本項(xiàng)目弱電線路有有線電視、寬帶網(wǎng)、電話、電視監(jiān)控等，與一、二期項(xiàng)目連接。（3）給排水工程給水、消防與一、二期項(xiàng)目連接，排水采用雨污水分流：雨水收集后就近接入市政雨水管網(wǎng)外排；區(qū)內(nèi)自建中水系統(tǒng)，處理部分生活污水，用于綠化養(yǎng)護(hù)、景觀水系用水，超出處理能力的生活污水，通過污水收集系統(tǒng)排入市政污水管網(wǎng)。（4）交通與停車本項(xiàng)目車輛停放考慮地上與地下停放相結(jié)合的方式。地下車庫可停放車輛80輛；地面停車主要包括住宅前停車坪，共計(jì)可停放車輛約420輛。第三章 效益分析本報(bào)告對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行分析過程中，所使用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和基本條件是根據(jù)蚌埠市同類開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際狀況，在分析蚌埠市相關(guān)類型物業(yè)市場前景的基礎(chǔ)上，結(jié)合本項(xiàng)目的具體情況而預(yù)測和選定的。10.1銷售收入、營業(yè)稅金及附加估算本項(xiàng)目的建筑面積包括多層住宅、小高層和高層住宅，總建筑面積為73800平方米，其中地下室4538平方米為不可銷售面積，其余69262平方米均為可銷售面積。根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢預(yù)測，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素，確定本期開發(fā)的多層住宅銷售均價(jià)：4000元/平方米；小高層銷售均價(jià)：3700元/平方米；高層銷售均價(jià)：3700元/平方米。詳見表10-1：銷售收入、營業(yè)稅金及附加估算表。龍湖春天4.1期擬開發(fā)項(xiàng)目概況詳見表10-1-1。10.2.3稅費(fèi)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要稅金為經(jīng)營稅費(fèi)和所得稅。根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定計(jì)算相關(guān)稅費(fèi)。稅費(fèi)率表()稅費(fèi)項(xiàng)目稅費(fèi)率()說明營業(yè)稅5城市維護(hù)建設(shè)稅7以營業(yè)稅為計(jì)算基數(shù)教育費(fèi)附加費(fèi)4以營業(yè)稅為計(jì)算基數(shù)企業(yè)所得稅25土地增值稅30詳見土地增值稅計(jì)算表法定盈余公積金1010.3利潤與利潤分配開發(fā)項(xiàng)目的稅后利潤等于銷售收入扣開發(fā)建設(shè)成本、銷售費(fèi)用和有關(guān)稅金。本項(xiàng)目的稅后利潤總額為2847萬元。所得稅計(jì)算時(shí)按預(yù)征政策，并每四季度按實(shí)調(diào)整一次。詳見表10-2：利潤及利潤分配表。土地增值稅在銷售期普通住宅按銷售收入的1.5%預(yù)提，非普通住宅(不含公建)按銷售收入的2.0%預(yù)提，在經(jīng)營期末據(jù)實(shí)計(jì)算補(bǔ)/退土地增值稅。詳見表10-3：土地增值稅計(jì)算表。10.4清償能力分析本項(xiàng)目所需資金全部由開發(fā)商自籌及融資解決，末向金融機(jī)構(gòu)借款，因此不存在還款問題。10.5資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析本報(bào)告從全部資金、自有資金兩方面編制了現(xiàn)金流量表，詳見：表10-4：項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表；表10-5：項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表；表10-6：資產(chǎn)負(fù)債表。10.6財(cái)務(wù)平衡表與貸款償還分析資金來源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身平衡的生存能力，是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要依據(jù)。分析結(jié)果表明,本項(xiàng)目具有基本的資金平衡能力。詳見表10-7：財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表。本項(xiàng)目所需資金全部均由開發(fā)商自籌及融資解決，末向金融機(jī)構(gòu)借款，因此不存在還款問題。10.7風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)主要來自建造成本、售價(jià)等方面，其中主要取決于租售價(jià)格的變化。而這些風(fēng)險(xiǎn)因素，又受政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的影響。另外自有資金占總投資的比例雖然對(duì)整個(gè)項(xiàng)目全部資金投資的經(jīng)濟(jì)效益沒有影響，但是由于貸款的杠桿作用會(huì)影響自有資金的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，因此需要借款時(shí)，項(xiàng)目的建設(shè)方應(yīng)進(jìn)行認(rèn)真考慮。10.7.1 利潤臨界點(diǎn)(盈虧平衡)為考察對(duì)開發(fā)產(chǎn)品效益有影響的因素變化的極限承受能力，對(duì)項(xiàng)目總成本費(fèi)用、銷售收入(銷售單價(jià))等因素作臨界點(diǎn)分析，當(dāng)銷售利潤率達(dá)到30時(shí)，則項(xiàng)目總成本費(fèi)用的臨界點(diǎn)-6.34%，銷售收入(銷售單價(jià)) 的臨界點(diǎn)4.74%，即相對(duì)于基本方案而言，總成本費(fèi)用下降6.34%或銷售收入(銷售單價(jià))上升4.74%時(shí)，項(xiàng)目的銷售利潤率可以達(dá)到30。詳見表表10-8：利潤臨界點(diǎn)(盈虧平衡)分析表。10.7.2敏感性分析及概率分析影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的主要風(fēng)險(xiǎn)因素為總投資（建造成本）、售價(jià)。針對(duì)全部資金和自有資金的評(píng)價(jià)指標(biāo)，分別算出當(dāng)上述因素變化10%、5%時(shí)，對(duì)主要經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響分析。詳見表10-9：敏感性分析表。根據(jù)目前市場情況，預(yù)測銷售收入、建設(shè)成本變化10%、5%出現(xiàn)的概率分別為15%、35%進(jìn)行概率分析。詳見表10-10：概率分布情況表；詳見表10-11：概率分析情況表。從計(jì)算結(jié)果可知，售價(jià)的變化對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響很大，為確保項(xiàng)目獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益，項(xiàng)目主辦者應(yīng)加強(qiáng)市場促銷工作，盡量使銷售收入計(jì)劃得以實(shí)現(xiàn)。本項(xiàng)目基本方案的稅后全部投資內(nèi)部收益率及稅后資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率均為18.53 %，高于目前的貸款年利率，因此項(xiàng)目是可行的。10.8主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見表10-11：經(jīng)濟(jì)分析指標(biāo)匯總表。10.9財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的結(jié)論與建議10.9.1結(jié)論上述分析和財(cái)務(wù)效益評(píng)估的結(jié)果表明，本項(xiàng)目具有較好的經(jīng)濟(jì)效益，有自身平衡能力，且有一般的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。評(píng)估結(jié)果表明，該項(xiàng)目是可行的。本項(xiàng)目各類物業(yè)的預(yù)期售價(jià)是在多方考察蚌埠目前同類物業(yè)市場的基礎(chǔ)上確定的?？紤]到今后政府在啟動(dòng)房地產(chǎn)市場和降低普通住宅商品房售價(jià)方面將會(huì)有一些新政策出臺(tái)，預(yù)期售價(jià)將會(huì)有所變動(dòng)。但從當(dāng)前發(fā)展態(tài)勢看，普通住宅商品房售價(jià)不會(huì)有太大的回落。10.9.2有關(guān)建議本項(xiàng)目的關(guān)鍵是預(yù)期銷售收入能否實(shí)現(xiàn)。若銷售進(jìn)度能加快，則項(xiàng)目投資更有保障，財(cái)務(wù)收益狀況會(huì)明顯好于評(píng)估結(jié)果，反之也亦然。因此，項(xiàng)目主辦者對(duì)此應(yīng)給予足夠的關(guān)注和重視，建立一支良好的銷售隊(duì)伍，加強(qiáng)促銷手段，并根據(jù)銷售情況適時(shí)調(diào)整工程進(jìn)度和售價(jià)。建筑工程不可預(yù)見因素很多，工期、質(zhì)量、成本、原材料供應(yīng)等都會(huì)影響到項(xiàng)目總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此在工程實(shí)施進(jìn)程中，要加強(qiáng)施工管理，施行工程監(jiān)理制。還應(yīng)制定材料采購供應(yīng)計(jì)劃，落實(shí)資金供應(yīng)計(jì)劃，以確保項(xiàng)目的順利進(jìn)行。第四章 風(fēng)險(xiǎn)及防范措施11.1房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析由于市場風(fēng)險(xiǎn)和其他不確定因素的影響所引起的房地產(chǎn)投資收益偏離預(yù)期收益的程度。由于房地產(chǎn)投資固有的周期長、投資額大，影響因素復(fù)雜等特征，房地產(chǎn)投資面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素也特別復(fù)雜，而風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)最后的結(jié)果影響很大。所以風(fēng)險(xiǎn)的判斷與分析在房地產(chǎn)投資分析中顯得十分必要。1、管理階段風(fēng)險(xiǎn)投資前期的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資前期的風(fēng)險(xiǎn)是指投資計(jì)劃實(shí)施前期的風(fēng)險(xiǎn)，由于房地產(chǎn)投資的自身特點(diǎn)，這一階段的風(fēng)險(xiǎn)危害特別大，一旦決策失誤，往往會(huì)使項(xiàng)目遭受無法估量的損失。為此，龍湖春天操作團(tuán)隊(duì)專門聘請(qǐng)專家顧問團(tuán)，并委托專業(yè)的房地產(chǎn)策劃咨詢公司負(fù)責(zé)市場定位和建筑規(guī)劃方案設(shè)計(jì)建議書的編制工作，并且公司內(nèi)部形成多方討論，以物業(yè)、工程、營銷等部門參加的規(guī)劃論證會(huì)的形式形成決策依據(jù)，極度審慎，多方論證下幾易其稿，最終形成符合市場的規(guī)劃。開發(fā)建設(shè)期間的風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)建設(shè)期間的風(fēng)險(xiǎn)是指從房地產(chǎn)項(xiàng)目正式開工到交付使用這一階段的風(fēng)險(xiǎn)。為防范此風(fēng)險(xiǎn)，龍湖春天項(xiàng)目嚴(yán)格把關(guān)、簽定每一項(xiàng)合同，實(shí)行合同會(huì)簽、會(huì)審制度，將成本、工期、質(zhì)量、等合同條款嚴(yán)格加以限制，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到施工單位中去。項(xiàng)目建設(shè)采購階段的風(fēng)險(xiǎn)從項(xiàng)目報(bào)建開始計(jì)算的。項(xiàng)目啟動(dòng)之后，大量的資金投入到工程上、購買工程設(shè)備、原材料、支付工程施工費(fèi)用，貸款的利息也由于項(xiàng)目還未產(chǎn)生任何收入而計(jì)入資本成本。為此，龍湖春天項(xiàng)目將合理安排資金的使用，嚴(yán)格實(shí)行招標(biāo)管理制度，加快工程建設(shè)和銷售的進(jìn)度。項(xiàng)目開工后的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目正式開工，開始銷售后，如果項(xiàng)目不能按照原定的成本計(jì)劃生產(chǎn)出符合質(zhì)量的產(chǎn)品，為此， 工程部嚴(yán)格控制成本、質(zhì)量、進(jìn)度，并取得各職能管理部門的支持。工程質(zhì)量在這一階段成為重中之重，風(fēng)險(xiǎn)的防范要求項(xiàng)目的施工有一個(gè)十分完善的控制體系，要求施工單位有豐富的經(jīng)驗(yàn)和資質(zhì)，項(xiàng)目的總承包商為具有豐富施工經(jīng)驗(yàn)的七個(gè)一級(jí)資質(zhì)（含工民建）的安徽水利開發(fā)股份有限公司來承建，并組建單獨(dú)的項(xiàng)目部，由總公司直接管理、協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)市場營銷風(fēng)險(xiǎn)由于市場定位及定價(jià)和營銷措施不力等致使?fàn)I銷業(yè)績不佳。為此，公司將委托專業(yè)的策劃、銷售公司負(fù)責(zé)房地產(chǎn)銷售工作，將銷售的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁出去。銷售控制在這一階段成為重中之重，風(fēng)險(xiǎn)的防范要求營銷公司有豐富的經(jīng)驗(yàn)和資質(zhì)，同時(shí)必須制定一個(gè)十分完善的銷售控制體系。包括價(jià)格體系、推廣思路與手法、推廣活動(dòng)、廣告等等。管理風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)工程竣工、交付使用后的物業(yè)管理階段的風(fēng)險(xiǎn)。例如與住戶關(guān)系處理不當(dāng)帶來的糾紛，住戶入住后的安全、物業(yè)維護(hù)問題存在的風(fēng)險(xiǎn)等。防范對(duì)策：如采用下屬物業(yè)管理公司，應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部管理和人員培訓(xùn)。或選擇名牌物管公司進(jìn)行管理以提升消費(fèi)者對(duì)所開發(fā)物業(yè)認(rèn)同，取得整體效益最大化。2、政策風(fēng)險(xiǎn)。由于政策條件發(fā)生變化而帶來的投資風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)階段主要表現(xiàn)為銀行利率、土地政策、投資政策、國家經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性、產(chǎn)業(yè)政策穩(wěn)定性、政府收費(fèi)費(fèi)率等風(fēng)險(xiǎn)。防范對(duì)策：時(shí)刻關(guān)注房地產(chǎn)景氣度和蚌埠市尤其是經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)景氣度，并加強(qiáng)與政府的溝通，了解政策方向。* 組建房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)*與項(xiàng)目所在地政府及職能部門協(xié)商，嚴(yán)格控制多項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施分?jǐn)偅?定期研究市場每年進(jìn)行一次三個(gè)側(cè)面的全面研究：即市場競爭狀況、競爭樓盤狀況及消費(fèi)者狀況，以此為基礎(chǔ)，適時(shí)調(diào)整自身的開發(fā)策略與營銷策略。11.2市場風(fēng)險(xiǎn)防范措施11.2.1市場風(fēng)險(xiǎn)市場是決定項(xiàng)目可行性最主要的因素。本項(xiàng)目的市場風(fēng)險(xiǎn)主要是實(shí)際的市場供求狀況與預(yù)測值發(fā)生偏差或在項(xiàng)目的營運(yùn)過程中市場、對(duì)手發(fā)生變化等。防范措施：在做好市場的調(diào)研的基礎(chǔ)上，定期跟蹤掃描市場，了解市場動(dòng)態(tài)，把握市場發(fā)展趨勢，以求更真實(shí)的反映市場并做出采取針對(duì)性的對(duì)策產(chǎn)。因本項(xiàng)目附近暫沒有新的供地計(jì)劃，本風(fēng)險(xiǎn)有限。11.2.2成本風(fēng)險(xiǎn)由于房地產(chǎn)市場升溫，建筑材料和設(shè)備價(jià)格有再次回彈的可能，將直接增加建安成本。防范措施：采