2013經(jīng)營真題.doc

一、單項選擇題(共60題，合計60分)1在合適的選擇下，資產(chǎn)組合的風(fēng)險低于各個組成部分的（）風(fēng)險。A.任一B.最低C.算術(shù)平均D.加權(quán)平均2資產(chǎn)管理的主要內(nèi)容本質(zhì)上是對成本和收益的（）A.估計B.分配C.組合D.控制3房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于（）投資。A.長期B.短期C.置業(yè)D.間接4投資者購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行的用于開發(fā)項目建設(shè)的企業(yè)債券，屬于（）A.房地產(chǎn)開發(fā)B.房地產(chǎn)間接C.權(quán)益型信托D.混合型信托5在正常市場和運營狀態(tài)下，房地產(chǎn)的經(jīng)營收益大于其運營成本的持續(xù)時間稱為（）A.折扣年限B.耐用年限C.經(jīng)濟(jì)壽命D.自然壽命6政府興建一座公園使得周邊的房地產(chǎn)價值提高，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資特性中的（）A.政策影響性B.專業(yè)依賴性C.發(fā)展階段性D.相互影響性7凈運營收益扣除抵押貸款還本付息的余額，稱為（）。A.稅前現(xiàn)金流B.稅后現(xiàn)金流C.稅前利潤D.稅后利潤8關(guān)于名義利率和實際利率的說法，正確的是（）。A.名義利率和實際利率均不能反映資金的時間價值B.當(dāng)每年計息周期數(shù)等于1時，實際利率小于名義利率C.名義利率比實際利率更能反映資金的時間價值D.當(dāng)每年計息周期數(shù)大于1時，實際利率大于名義利率 9政府通過稅收政策，鼓勵使用新興節(jié)能環(huán)保設(shè)備，限制使用原來能耗高的設(shè)備，會導(dǎo)致設(shè)備的（）。A.第一類有形磨損B.第二類有形磨損C.第一類無形磨損D.第二類無形磨損10財務(wù)分析中，用設(shè)備價值減去其價值后的差值，稱為（）A.機(jī)會成本B.沉沒成本C.租賃D.凈現(xiàn)值 11空置的寫字樓屬于（）。A.收益性物業(yè)B.非收益性物業(yè)C.增量房地產(chǎn)D.非經(jīng)營性資產(chǎn)12物業(yè)價格實質(zhì)上是物業(yè)（）的價格。A.交換B.權(quán)益C.租賃D.區(qū)位13評估收益性物業(yè)的市場價格時，要求對未來凈收益的估計具有（）A.前瞻性B.隨機(jī)性C.客觀性D.保守性14某舊住宅的重置價格為100萬元，賬面價格為70萬元，因戶型設(shè)計功能折舊為10萬元，因位于環(huán)境污染區(qū)引起的經(jīng)濟(jì)折舊為5萬元?，F(xiàn)值評估價為（）萬元。A.15B.55C.85D.9015根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法，房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)和（）。A、繼承B、抵押C、保險D、信托16關(guān)于房地產(chǎn)市場供給的特點的說法，錯誤的是（）。A、房地產(chǎn)市場供給給彈性較大B、房地產(chǎn)市場供給具有非同質(zhì)性C、房地產(chǎn)市場供給具有高度壟斷性D、房地產(chǎn)市場供給存在檔次的差異17房地產(chǎn)市場中的空置率指標(biāo)，是指報告期期末空置房屋占（）。A、同期房屋存量B、同期房屋增量C、上期房屋存量D、上期房屋增量18下列類型的住房中，不屬于政策性住房的是（）。A、公共租賃住房B、廉租房C、普通公寓D、經(jīng)濟(jì)適用住房19關(guān)于房屋租賃特點的說法，錯誤的是（）。A、房屋租賃關(guān)系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而終止B、房屋租賃可以轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)C、房屋租賃的標(biāo)的是作為特定物的房屋D、房屋祖靈關(guān)系是一種經(jīng)濟(jì)要式的關(guān)系20房屋租賃中，承租人擁有的權(quán)益是（）。A、房屋的使用權(quán)、處分權(quán)和部分受益權(quán)B、房屋的占有權(quán)、使用權(quán)和最終受益權(quán)C、房屋的占有權(quán)、處分權(quán)和最終受益權(quán)D、房屋的占有權(quán)、使用權(quán)和部分受益權(quán)21業(yè)主自行負(fù)責(zé)租賃活動，物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅負(fù)責(zé)物業(yè)管理和服務(wù)。這種物業(yè)租賃管理模式稱為（）模式。A、轉(zhuǎn)租B、包租C、委托管理D、出租代理22租約執(zhí)行中，房屋租賃管理的主要工作內(nèi)容不包括（）。A、房屋空間交付B、簽約管理C、收取租金D、租戶關(guān)系管理23關(guān)于房屋轉(zhuǎn)租的說法，正確的是（）。A、承租人可以將承租的房屋轉(zhuǎn)租給第三方，但第三方必須同原出租人簽訂新的租賃合同B、承租人在任何情況下都不可以將承租的房屋轉(zhuǎn)租給第三方C、承租人在原出租人同意后可以將承租的房屋轉(zhuǎn)租給第三方D、承租人將承租的房屋轉(zhuǎn)租給第三方所獲得的差額利潤應(yīng)該歸原出租人所有 24在住宅小區(qū)的游泳池里不設(shè)置跳臺的風(fēng)險防范手段或措施是（）。A、風(fēng)險抑制B、風(fēng)險回避C、風(fēng)險轉(zhuǎn)移D、風(fēng)險調(diào)整25物業(yè)管理中的投標(biāo)費用屬于（）。A、邊際成本B、機(jī)會成本C、沉沒成本D、差異成本26關(guān)于專項維修資金的說法，錯誤的是（）。A、專項維修資金是只物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造的費用B、專項維修資金不含物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)費C、專項維修資金應(yīng)計入物業(yè)管理服務(wù)支出或物業(yè)管理服務(wù)成本D、經(jīng)營性物業(yè)中，專項維修資金是從業(yè)主逐期獲取的租金或經(jīng)營收入中提取的27關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)成本中按規(guī)定提取的福利費的說法，錯誤的是（）。A、福利基金按工資總額的14%計算B、員工獎金按工資總額的10%計算C、教育經(jīng)費按工資總額的1.5%計算D、工會基金按工資總額額2%計算28在成本預(yù)算中，以過去的實際費用支出為基礎(chǔ)編制的預(yù)算屬于（）。A、固定預(yù)算B、零基預(yù)算C、概率預(yù)算D、彈性預(yù)算29下列費用中，屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)財務(wù)費用預(yù)算構(gòu)成項目的是（）。A、財務(wù)人員福利費B、財務(wù)人員工資C、匯率損失D、保險費30關(guān)于成本控制的說法，錯誤的是（）。A、事后控制是事中控制的延續(xù)B、事中控制是事后控制的前提C、事后控制是成本控制的中心環(huán)節(jié)D、事后控制是下一循環(huán)中事先控制的組成部分 31成本控制的例外原則主要用于成本的（）中。A、事先控制B、事中控制C、事后控制D、反饋控制32住宅小區(qū)成立業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會后，物業(yè)服務(wù)合同的甲方是（）。A、業(yè)主委員會B、建設(shè)單位C、物業(yè)服務(wù)企業(yè)D、居民委員會33關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同的說法，錯誤的是（）。A、前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性B、前期物業(yè)服務(wù)合同屬于要式合同C、前期物業(yè)服務(wù)合同以書面方式簽訂D、前期物業(yè)服務(wù)合同沒有合同期限限制34關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同差異的說法，錯誤的是（）。A、二者合同主體不同B、二者合同客體不同C、二者簽訂時間不同D、二者合同有效期限不同35關(guān)于物業(yè)管理招投標(biāo)的說法，錯誤的是（）。A、物業(yè)管理招投標(biāo)實質(zhì)是一種市場雙向選擇行為B、物業(yè)管理招標(biāo)行為和投標(biāo)行為是有機(jī)結(jié)合的C、物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供交換的標(biāo)的只是勞務(wù)性服務(wù)D、物業(yè)管理實行招投標(biāo)是社會主義市場經(jīng)濟(jì)的需要36關(guān)于物業(yè)管理招投標(biāo)標(biāo)底的說法，錯誤的是（）。A、標(biāo)底是招標(biāo)項目的預(yù)期價格水平B、標(biāo)底是業(yè)主所期望的的物業(yè)管理服務(wù)檔次和所能承受的管理服務(wù)費用的最低限額的統(tǒng)一C、標(biāo)底一般不向投標(biāo)人公開D、標(biāo)底是衡量投標(biāo)單位報價的基本依據(jù)和準(zhǔn)繩37按照風(fēng)險的對象對風(fēng)險進(jìn)行分類時，風(fēng)險類型不包括（）風(fēng)險。A、財產(chǎn)B、責(zé)任C、人身D、社會 38保險的一般原則不包括（）原則。A、比例分?jǐn)侭、可保利益C、近因D、對等39物業(yè)服務(wù)企業(yè)按出資比例分配利潤，體現(xiàn)了企業(yè)（）之間的財務(wù)關(guān)系。A、所有者B、債權(quán)人C、經(jīng)營者D、管理者40反映物業(yè)服務(wù)企業(yè)在某一特定時日財務(wù)狀況的財務(wù)報表是（）。A、資產(chǎn)負(fù)債表B、利潤表C、損益表D、現(xiàn)金流量表41在物業(yè)管理績效評價的指標(biāo)體系中，財務(wù)效益狀況指標(biāo)包括凈資產(chǎn)收益率、產(chǎn)報酬率和（）。A、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率B、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率C、財務(wù)內(nèi)部收益率D、資本積累率42企業(yè)一定時期內(nèi)主營業(yè)務(wù)收入凈額同平均流動資產(chǎn)總額的比值是（）。A、凈資產(chǎn)收益率B、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率C、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率D、總資產(chǎn)報酬率43關(guān)于物業(yè)管理績效評價中評價標(biāo)準(zhǔn)的說法，錯誤的是（）。A、評價標(biāo)準(zhǔn)是績效評價的三大要素之一B、評價標(biāo)準(zhǔn)是評價工作的基本準(zhǔn)繩和前提C、評價標(biāo)準(zhǔn)可以劃分為定量標(biāo)準(zhǔn)和定性標(biāo)準(zhǔn)兩類D、評價標(biāo)準(zhǔn)是主觀評判評價對象的衡量尺度44物業(yè)管理績效評價的主要方法是（）A、功效系數(shù)法B、綜合分析法C、隸屬度賦值法D、經(jīng)驗分析判斷法45物業(yè)管理績效評價時，根據(jù)評議指標(biāo)得分對定量評價結(jié)論進(jìn)行校正，計算綜合評價得分的方法是（）。A、定量與定性相結(jié)合計分法B、綜合分析判斷法C、評議指標(biāo)計分方法D、修正指標(biāo)計分方法46下列租售型寫字樓的部位，屬于收益部分的是（）。A、洗手間B、停車場C、開水間D、電梯廳47下列各項寫字樓管理工作，屬于租賃期間管理工作的是（）。A、吸引可能的租戶B、評估篩選租戶C、與租戶進(jìn)行租約談判D、監(jiān)督租戶履行租約義務(wù)48在制訂寫字樓租金收取辦法時，無需考慮的是（）。A、支票、現(xiàn)金等支付形式B、租金收取時間C、激勵主動收納行為的措施D、租金收取方式49下列服務(wù)滿意度評價的指標(biāo)中，屬于感性評價的是（）。A、服務(wù)制度B、服務(wù)質(zhì)量C、服務(wù)程序D、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)50在寫字樓交通流線中，內(nèi)部交通流線包括物品流線、服務(wù)流線和（）。A、信息流線B、辦公流線C、自行車流線D、機(jī)動車流線51下列物業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中，不屬于寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理績效評價的指標(biāo)是（）。A、物業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)B、服務(wù)滿意度C、物業(yè)品牌化D、市場占有率52本題暫無53在零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理中，為迎合消費者對品質(zhì)、價格需求而進(jìn)行的商品選擇工作，屬于（ ）。A、市場營銷B、零售技術(shù)C、物業(yè)維護(hù)D、風(fēng)險管理54下列零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理工作內(nèi)容中，屬于物業(yè)維護(hù)模塊的是（ ）。A、維持承租戶共生關(guān)系B、滿足消費者的商品供應(yīng)量C、統(tǒng)籌管理公共區(qū)域維修基金D、慎重出租給危險承租戶55下列對購物中心中各租戶位置的配置中，合理的是（ ）。A、甜點店與服裝店相鄰B、冷飲店設(shè)置商場入口C、家具店靠近商場中心D、食品店遠(yuǎn)離商場中心56某商業(yè)租戶的基礎(chǔ)租金是每月1萬元，自然平衡點是每月10萬元，該租戶的每月營業(yè)額是15萬元，并向業(yè)主繳納租金總額為每月1.4萬元，則其百分比租金的比列系數(shù)是（ ）。A、2.66%B、4.00%C、8.00%D、9.33%57某購物中心建筑面積10萬平方米，可出租面積8萬平方米，某租戶承租了6千平方米，該租戶應(yīng)分擔(dān)的公用面積維護(hù)費用比例是（ ）。A、6.0%B、6.5%C、7.0%D、7.5%58在零售商業(yè)項目上，對于僅負(fù)責(zé)現(xiàn)場管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)有其負(fù)責(zé)的工作是（ ）。A、開閉店B、收銀C、顧客退換貨D、庫房物品的管理59關(guān)于物業(yè)設(shè)施設(shè)備生命周期成本的說法，錯誤的是（ ）。A、生命周期成本的費用不知發(fā)生在初始投資時B、折現(xiàn)率及利率生命周期沒有影響C、通過對設(shè)施和系統(tǒng)的節(jié)能改造可以降低生命周期成本D、運用生命周期成本法可以比較不同方案費用的時間價值60下列資產(chǎn)處置方式中，不適合處置不良物業(yè)資產(chǎn)的是（ ）。A、重組B、贈予C、公開出售D、債轉(zhuǎn)股二、多項選擇題(共20題，合計40分)61零售商業(yè)物業(yè)分類的主要依據(jù)有（ ）A、建筑規(guī)模B、建筑結(jié)構(gòu)C、建筑形式D、經(jīng)營商品的特點E、商業(yè)輻射區(qū)域的范圍62從長期投資的角度出發(fā)，置業(yè)投資者通常期望獲得（ ）等方面的利益。A、股息B、收益C、保值D、增值E、消費63在所有權(quán)不變的情況下，寫字樓的類型包括（ ）。A、企業(yè)自用寫字樓B、出租寫字樓C、出售寫字樓D、自用出售復(fù)合型寫字樓E、自用出租復(fù)合型寫字樓64下列房地產(chǎn)投資項目財務(wù)評價指標(biāo)中，屬于清償能力指標(biāo)的有（ ）。A、投資回收期B、借款償還期C、財務(wù)凈現(xiàn)值D、資產(chǎn)負(fù)債率E、償債備付率65收益性物業(yè)價值的高低，主要取決于（）。A、未來凈收益的大小B、賬面凈收益的大小C、獲得凈收益期限的長短D、獲得凈收益的可靠性E、獲得凈收益的主營業(yè)務(wù)的所占比重66關(guān)于物業(yè)價格的說法，正確的有（）。A、物業(yè)價格受區(qū)位的影響大B、物業(yè)價格形成的時間較長C、物業(yè)價格表現(xiàn)為買賣價格而不是租賃價格D、物業(yè)價格總是上漲E、物業(yè)價格容易受交易者的個別因素的影響67在制定物業(yè)管理方案時，建筑物管理計劃的主要內(nèi)容有（）。A、租賃計劃B、建筑物管理策略C、建筑物維護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)D、物業(yè)檢查計劃E、公共設(shè)施服務(wù)的內(nèi)容68在房屋租賃活動中，可以是房屋出租人的有（ ）。A、所有權(quán)人B、共有人C、所有權(quán)人委托的代理人D、房屋的抵押權(quán)人E、按照法定程序指定的代管人69在租賃簽訂前，租賃管理工作的主要內(nèi)容包括（）。A、制定租賃方案和策略B、租金調(diào)整和租戶關(guān)系管理C、租戶的選擇D、租約談判E、租金確定70從理論上講，物業(yè)租金要以（）來確定。A、歷史平均投資回報率B、業(yè)主所需繳納的所得稅C、物業(yè)建造成本D、物業(yè)出租經(jīng)營成本E、業(yè)主希望的投資回報率71根據(jù)現(xiàn)行財務(wù)制度，不得列入物業(yè)管理成本支出的有（）。A、被沒收的財產(chǎn)B、企業(yè)員工福利費C、企業(yè)違約金D、銀行手續(xù)費E、購置和建造固定資產(chǎn)的支出72實行物業(yè)管理服務(wù)費用酬金制時，預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費的構(gòu)成有()。A、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤B、法定稅費C、物業(yè)管理服務(wù)成本D、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金E、物業(yè)管理服務(wù)支出73關(guān)于公眾責(zé)任保險的說法，正確的有()。A、公眾責(zé)任保險承保的是投保人的損害賠償責(zé)任B、公眾責(zé)任保險是一種有形財產(chǎn)保險C、公眾責(zé)任保險不具有實際標(biāo)的D、公眾責(zé)任保險的保險人在任何情況下均不承擔(dān)任何刑事責(zé)任E、公眾責(zé)任保險的被保險人依法應(yīng)承擔(dān)對第三者精神傷害的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償74將企業(yè)價值最大化作為企業(yè)財務(wù)管理總體目標(biāo)的優(yōu)點有（）。A、考慮了客戶利益B、考慮了風(fēng)險因素C、體現(xiàn)了企業(yè)對資產(chǎn)保值增值的要求D、有利于制約企業(yè)追求短期利益的傾向E、反映企業(yè)運用資本獲得利潤的能力75下列各項經(jīng)營活動中，屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接投資的項目有（ ）。A、投資開辦餐廳B、購置洗地機(jī)C、房屋租賃經(jīng)營D、購買企業(yè)股票E、投資建立子公司76物業(yè)管理績效評價中社會評價的主體包括（ ）。A、政府B、咨詢機(jī)構(gòu)C、新聞媒體D、業(yè)主E、本企業(yè)員工77物業(yè)服務(wù)企業(yè)在寫字樓管理中，保證非收益部分的合理使用主要體現(xiàn)在（ ）。A、辦公室空間的合理配置B、共用空間的合理配置C、管理服務(wù)空間的合理配置D、設(shè)備空間的合理配置E、多部電梯的合理配置78當(dāng)購物中心內(nèi)有兩個或兩個以上