大冶市長龍國際未來城戰(zhàn)略總案.doc

此文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請聯(lián)系網(wǎng)站刪除舍我其誰“長龍國際未來城”戰(zhàn)略總案 前 言2007年，中國青銅之都一片具有時代風格的土地一方具有深刻個性的土地上即將誕生一個嶄新的城市標志長龍地產(chǎn)，挾龍之雄威即將君臨天地長龍國際未來城一個城市的情結(jié)一個未來的情結(jié)一個不死的夢想終于在青銅之都成為永不落幕的舞臺成為城市向前的吶喊目 錄第一篇 項目戰(zhàn)略分析5第一篇 項目營運時空透視5第一節(jié) 項目營運時空界定5第二節(jié) 項目營運時空模擬分析9第一章 項目營運環(huán)境分析12第一節(jié) 項目營運微觀環(huán)境分析12第二章 項目營運中觀環(huán)境分析16第四節(jié) 項目營運環(huán)境總體研判19第三章項目戰(zhàn)略總體定位21第一節(jié) 項目開發(fā)戰(zhàn)略總體定位21第二節(jié) 項目分步實施戰(zhàn)略定位22第三節(jié) 項目總體形象戰(zhàn)略定位22第二篇23項目戰(zhàn)略策劃23第四章 項目戰(zhàn)略目標制訂23第一節(jié) 利潤目標23第二節(jié) 企業(yè)品牌23第三節(jié) 企業(yè)核心能力構(gòu)建24第四節(jié) 工程進度目標24第五章 項目職能戰(zhàn)略協(xié)同25第一節(jié) 項目投資融資戰(zhàn)略25第二節(jié) 項目市場營銷戰(zhàn)略27第三節(jié) 項目組織行為戰(zhàn)略28第三篇30項目戰(zhàn)略執(zhí)行30第六章 項目戰(zhàn)略執(zhí)行計劃推定30第一節(jié) 銷售周期總體劃分構(gòu)思30第二節(jié) 各周期價格制定策略及銷售面積31第七章 項目戰(zhàn)略執(zhí)行資源配置31第八章 項目執(zhí)行總體構(gòu)思32“長龍國際未來城”的城市價值36 第一篇 項目戰(zhàn)略分析 第一篇 項目營運時空透視精品文檔 第一節(jié) 項目營運時空界定1、大冶市城市發(fā)展時空界定20012005年的大冶回望2005年大冶市地方生產(chǎn)總值突破100億元，“十五”時期年均增長12%，人均生產(chǎn)總值達到11114元；財政收入達到8.57億元，年均增長27.3%，超額完成“十五”計劃目標3.57億元，占地方生產(chǎn)總值的比重達到8.6%；全社會固定資產(chǎn)投資達到35.6億元，年均增長22.8%，五年累計達到116億元；金融機構(gòu)各項存款余額、貸款余額分別達到58.1億元和18.2億元，年均增長23%和10%。綜合經(jīng)濟實力躍居全省縣市前列。五年來，工業(yè)化進程不斷推進，初步形成了冶金、建材、食品三大產(chǎn)業(yè)集群。勁酒、登峰、新冶等企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模不斷擴大，市場競爭力明顯增強。全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值達到84.9億元，是2000年的3.2倍。第三產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展，社會消費品零售總額達到34.8億元，年均增長9.5%。民營經(jīng)濟快速發(fā)展，民營經(jīng)濟總量占全市生產(chǎn)總值的比重達到80%以上。2001年到2005年，大冶市開放不斷擴大，五年累計吸引外來投資59億元，年資均增長65%。華祥水泥、尖峰水泥、新冶特鋼、華鑫實業(yè)、雨潤集團、美島服飾、武鋼集團活性炭等一批投資超億元的大項目落戶大冶，為大冶市經(jīng)濟發(fā)展增添了后勁。“十五”期末外貿(mào)出口總額達到600萬美元。 2001年到2005年，大冶市實施了城鄉(xiāng)路網(wǎng)、電網(wǎng)、通信網(wǎng)及一批重點基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，有力推進了城鄉(xiāng)一體化進程。城鄉(xiāng)路網(wǎng)建設(shè)成效顯著，與黃石對接的城市區(qū)間快速通道和李家坊隧道建成通車。實施了長江飲水、垃圾處理、城市防洪、舊城改造和“兩湖一園”等一批重點市政工程，建成了金灣國際大酒店等一批標志性建筑。到2005年底，城區(qū)建成面積達到20平方公里，比2000年增加6.9平方公里。城鎮(zhèn)化水平達到42%。小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐加快，基本形成了“中心城區(qū)中心鎮(zhèn)中心集鎮(zhèn)”的城鎮(zhèn)體系。過去5年，大冶市科技創(chuàng)新能力不斷增強，科技進步對經(jīng)濟增長的貢獻率達到47%，勁牌公司指紋圖譜技術(shù)通過國家級鑒定，登峰公司被評為國家高新技術(shù)企業(yè)。文化、體育、廣電事業(yè)蓬勃發(fā)展，文體活動異彩紛呈，豐富了城鄉(xiāng)居民文化生活。土地綜合開發(fā)利用取得新的進展，土地市場管理趨于規(guī)范。城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增長，“十五”期末，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到7334元，年均增長8.4%；農(nóng)民人均純收入達到3269元，年均增長6.1%。20062010年的大冶規(guī)劃根據(jù)大冶市政府相關(guān)文件，大冶市20062010年經(jīng)濟社會發(fā)展的總體目標是：通過5年的努力，把大冶建設(shè)成為中國重要的保健食品基地、武漢城市圈新型制造業(yè)的配套基地和特色農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)加工基地，成為產(chǎn)業(yè)發(fā)達、功能配套、富有特色和競爭力的新型工業(yè)城市，富有魅力和獨特個性的生態(tài)園林城市，富有創(chuàng)新精神和文化底蘊的文明法治城市，力爭使大冶成為全國文明城市、全省首強縣（市），為向全國百強縣（市）邁進打下堅實的基礎(chǔ)。主要規(guī)劃指標是：生產(chǎn)總值年均增長11%；規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值年均增長18%；全社會固定資產(chǎn)投資年均增長18%；財政收入年均增長16%，其中地方一般預(yù)算收入年均增長15%；社會消費品零售總額年均增長13%；利用市外資金年均增長20%，外貿(mào)出口年均增長20%以上；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入年均增長8%、6%；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.5%以內(nèi)；年均人口自然增長率控制在5以內(nèi)；主要污染物排放量削減10%；萬元生產(chǎn)總值綜合能耗比“十五”末下降20%左右。本案觀點：大冶第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度遲緩調(diào)查表明：大冶市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較遲緩，商業(yè)還處于比較低級的日常消費品階段，娛樂休閑消費還處于比較低級的階段，第三產(chǎn)業(yè)高端部分比較少，但是隨著大冶城市礦業(yè)經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，高端第三產(chǎn)業(yè)正在逐步加快發(fā)展，金灣國際大酒店這一綜合體受到市民追捧表明“農(nóng)業(yè)經(jīng)濟工業(yè)經(jīng)濟消費經(jīng)濟”這一經(jīng)濟鏈正在逐步走向完善與成熟。單一化的消費已經(jīng)不能滿足市場消費需求從各行業(yè)調(diào)查來看，單一業(yè)態(tài)組合模式的的第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)已經(jīng)不符合當?shù)叵M需求，集約化的消費得到消費者的認同，多元化是發(fā)展的主流，大冶城市隨著工業(yè)經(jīng)濟興起，城市新貴的涌現(xiàn)，集多元化一體的消費場所具有良好的發(fā)展前景。高端商品消費市場需要培育與開發(fā)目前大冶商品市場主流產(chǎn)品是日常消費品，但是城市工業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展使消費經(jīng)濟得到大力提升，中高檔消費品、奢侈品市場需求發(fā)展比較快，但是沒有相應(yīng)的配套商業(yè)設(shè)施與其結(jié)合，因此大冶的高端消費群體都游離于黃石、武漢甚至深圳之間。在這種狀況下，提升城市吸附力，拉動內(nèi)需要求對高端商品市場進行合理的培育與開發(fā)。第三產(chǎn)業(yè)需要大力整合大冶主要經(jīng)濟圈分布的大量門面滿足了大冶所屬各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的需求，但是也導(dǎo)致了產(chǎn)業(yè)過于分散，沒有拳頭效應(yīng)，政府需要對產(chǎn)業(yè)進行有效扶持和整合，使三產(chǎn)經(jīng)濟形成集群效應(yīng)。就東岳路來說，大冶市東岳路街道辦事處“退二進三”,大打“商貿(mào)強處”牌,以興市場、建門店、增效益為總抓手,積極調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),不斷發(fā)展第三產(chǎn)業(yè),有力地促進了商貿(mào)業(yè)的較快發(fā)展。兩年來,共引進商貿(mào)業(yè)項目40余個,協(xié)議引進外資3億多元。這表明政府已經(jīng)著手對第三產(chǎn)業(yè)進行整合，但是需要比較大的資金，也需要一定的時間。第三產(chǎn)業(yè)新經(jīng)濟將在城北有序發(fā)展通過了解，106國道與新冶大道交匯處西南角即將建設(shè)人民廣場，下黃路南即將建設(shè)體育中心和人民會堂，體育中心南側(cè)正在建設(shè)展覽中心，目前已經(jīng)有大批政府部門遷往北部新區(qū)辦公，眾鑫、廣廈、仁信、城建等公司在北部開發(fā)住宅，羅橋工業(yè)園區(qū)正在緊張建設(shè)并且已有部分企業(yè)入駐，這些狀況表明城北新區(qū)將成為大冶未來城市的主體，未來的第三產(chǎn)業(yè)將隨著城市逐步北移而向北有序發(fā)展。2、大冶市地產(chǎn)發(fā)展時空界定大冶城市建設(shè)共三個階段。其一，1983至1993年間，城市空間主要沿大冶大道和湖濱路向北拓展；其二，1994年至2002年，城市空間沿東風路、觀山路橫向拓展為主，新冶大道和大冶大道為縱向發(fā)展為輔；其三，現(xiàn)階段城市空間沿新冶大道和大冶大道為縱向發(fā)展，結(jié)合東風路、觀山路橫向發(fā)展。從總體上看，大冶市房地產(chǎn)發(fā)展起步比較晚，但發(fā)展速度較快，大冶市房地產(chǎn)業(yè)是跟隨采礦業(yè)發(fā)展。從規(guī)劃局了解到的信息，大冶市每年新增加的建筑面積為30-40萬平方米。土地供應(yīng)面積持續(xù)上升，從大冶房管局了解到的信息：2003年房地產(chǎn)交易量為20萬平方米，2004年房地產(chǎn)交易量突破30萬平方米，房地產(chǎn)空置率控制在5%內(nèi)，從數(shù)據(jù)反映市場交易非?；钴S。本案觀點：通過研究，大冶市房地產(chǎn)發(fā)展大致可分為四個階段：第一階段：萌芽期第一階段為2000年以前，1990年以后，當時大冶雖然屬于老工業(yè)基地之一，但是礦產(chǎn)市場還處于相對初級的階段，市場需求不足，社會經(jīng)濟也是相對落后，因此在這時候大冶的房地產(chǎn)處于相對滯緩的階段，市場上基本沒有出現(xiàn)商品房，自建房、集體房為市場的主流，但是隨著市場經(jīng)濟的逐步進入，大冶市商品房地產(chǎn)市場進入萌芽階段。其代表作有銅草花園、三鑫花園等項目。第二階段：發(fā)展期20012005年，大冶市房地產(chǎn)市場開始進入發(fā)展期，期間先后有百代銀座、陽光花園、廣廈名居、興盛家園、香格里拉家園等數(shù)十個項目先后開發(fā)成功并投入市場。商品房已經(jīng)得到了大多數(shù)市民的認可，從產(chǎn)品、價格等方面來看，市場已經(jīng)有了發(fā)展期的特征。第三階段：興盛期預(yù)計20062012年，大冶市房地產(chǎn)將進入市場興盛期。從2006年市場反映的情況和2007年初的發(fā)展趨勢來看，大冶市房地產(chǎn)市場與城市發(fā)展相適應(yīng)的城市房地產(chǎn)興盛期已經(jīng)開始來臨，目前通過規(guī)劃和報建的高層項目已經(jīng)有接近20個，城市主干道新冶大道從大冶市到黃石市（下陸）區(qū)間已經(jīng)基本沒有土地可供應(yīng)。房地產(chǎn)產(chǎn)品由原先的多層大眾化產(chǎn)品向高層產(chǎn)品過渡，中小劣質(zhì)盤正在向大盤、高檔盤過渡；土地市場競爭相當激烈，勁牌集團、大冶城建等大型公司注入大量資本購買了大片土地進行房地產(chǎn)開發(fā)，這些數(shù)據(jù)都表明，大冶市已經(jīng)進入了房地產(chǎn)市場的成熟階段。第四階段：平淡期隨著城市發(fā)展成熟，根據(jù)大冶市人口數(shù)量、城市發(fā)展趨勢等各方面因素分析，大冶市房地產(chǎn)市場將在2013年左右進入平淡和衰退期。房地產(chǎn)市場將在比較平穩(wěn)的市場周期中波動。第二節(jié) 項目營運時空模擬分析1、投資模擬與經(jīng)濟增長率社會總投資20012005年，大冶市社會固定總投資額為116億元，2005年為35.6億元，按年均22.8%的增長算，20062010年大冶市社會固定投資總額將超過300億元。投資增幅相對GDP增長快了接近一倍。而按照年均12%的增長率來計算GDP，2010年大冶市的GDP將接近200億元。GDP(億元)200520062007200820092010總額100112125.44140.4928157.3519176.2342811.5189社會固定資產(chǎn)投資(億元)200520062007200820092010總額35.643.716853.6842365.9242380.9549699.41269379.2929從過去5年和未來5年的社會總投資和經(jīng)濟增長率來看，大冶市處于快速持續(xù)發(fā)展的黃金階段。但是從大冶市城市發(fā)展的依托來看，過去大冶市發(fā)展的主要依托是礦山資源，隨著資源的逐步衰減和城市積累財富的投資需求逐步發(fā)展，城市內(nèi)部總體投資可能會逐步呈遞減。地產(chǎn)行業(yè)投資從調(diào)查情況來看，進入實質(zhì)性操作階段的項目將超過10個，而城建的湖景花園、勁牌的金山花園僅土地購買注入的資金就高達數(shù)億，項目四處開花，整個大冶房地產(chǎn)行業(yè)投資迅速增加，帶動大冶市房地產(chǎn)市場向集中化、品質(zhì)化發(fā)展。大冶市2000年至2005年，主城區(qū)建設(shè)用地總量為213.3公頃。其中主要建設(shè)區(qū)域為城北新區(qū)。城北新區(qū)主要以發(fā)展科技密集型工業(yè)為主，建設(shè)用地134.7公頃。橋北新區(qū)主要建設(shè)成為居住小區(qū)，建設(shè)用地23.23公頃。2003年大冶市房地產(chǎn)計劃總投資23009萬元，其中住宅投資7210萬元、辦公樓投資51萬元、商業(yè)營業(yè)用房投資1445萬元、土地開發(fā)投資1562萬元。隨著城市建設(shè)向城北新區(qū)的偏移，城北開發(fā)區(qū)2003年資金合計13200萬,占整個房地產(chǎn)計劃總投資的一半。1995年2003年大冶房地產(chǎn)發(fā)展趨勢見下表：19952000年大冶市發(fā)展趨勢圖2、開發(fā)周期模擬與市場供求一般性項目和大型項目從開發(fā)周期來看，目前大冶市報建的高層住宅項目多為單棟，建設(shè)周期大約為一年半左右，平均每個項目大概為2萬平方米左右，假定全部從2007年5月1日起開始建設(shè)，那么在2009年初左右將有20萬平方米左右的高層住宅投入市場。從大型項目來看，目前大冶市區(qū)內(nèi)只有湖景花園已經(jīng)開工，勁牌的項目的規(guī)劃還沒有審批通過，前期征地工作未完成，土地平整工作尚未啟動，至少比湖景花園滯后半年，但是這兩個項目都屬于多層加高層項目，預(yù)計在今年年底湖景花園將推出部分多層，明年上半年金山花園將推出部分多層，兩個項目的高層可能會比現(xiàn)在開工的項目滯后半年左右。預(yù)計長龍公司項目開發(fā)周期與市場供求關(guān)系從本項目開發(fā)周期來看，本項目大約需要1824個月（具體還要看主體層次），正好在多數(shù)高層項目推出之時，市場競爭比較激烈。從供求關(guān)系來看，雖然目前大冶市房地產(chǎn)市場發(fā)展到了一定的階段，人們對高層住宅的認可度也在逐步提升，但是預(yù)計2009年初大冶市場也很難完全消化超過20萬方的高層住宅產(chǎn)品。因此我們需要思考我們的開發(fā)周期與市場供求之間的關(guān)系。本案觀點：目前大冶沒有與城市前瞻性相結(jié)合的項目，創(chuàng)新性差。但是高層項目開始走熱，自百代銀座推出后，目前有興泰商會大廈等四個項目在建，后期開發(fā)速度即將加快。目前開發(fā)的項目與傳統(tǒng)商住樓的開發(fā)理念沒有太大的出入，只要充分做好差異化研究，對產(chǎn)品嚴格把關(guān)，與城市化進程相對接的時代化領(lǐng)先性產(chǎn)品將受到市場的歡迎。隨著大冶城市化進程的加快，未來35年內(nèi)，大冶將新成立大量商務(wù)企業(yè)，商務(wù)辦公需求將隨著城市發(fā)展日益突出，酒店業(yè)也將提升自身檔次，娛樂休閑業(yè)也將蓬勃發(fā)展，為城市生活提供更多的內(nèi)容。備注：以上相關(guān)數(shù)據(jù)和資料來源于大冶市2005年政府工作報告第一章 項目營運環(huán)境分析第一節(jié) 項目營運微觀環(huán)境分析總體環(huán)境 區(qū)位物業(yè)類型城北新區(qū)老城區(qū)合計住宅75%25%100%別墅90%10%100%商鋪25%65%100%大冶市現(xiàn)有物業(yè)分布狀況表大冶市物業(yè)以商住為主，主要分布在開發(fā)區(qū)和老城區(qū)的城市經(jīng)濟繁榮地段，大冶市住宅主力戶型主要是三房二廳二衛(wèi)、面積在110140 M2之間，大冶市物業(yè)周邊設(shè)施主要以學校、醫(yī)院、集貿(mào)市場為主，缺乏金融設(shè)施（如：銀行、儲蓄所、郵局）；小區(qū)內(nèi)公共設(shè)置主要是車庫、超市，基本無小區(qū)花園。大冶市各物業(yè)銷售率高的戶型為三房二廳二衛(wèi)，面積在110140 M2之間，銷售率在68%86%之間；銷售率較高的戶型為四房二廳二衛(wèi)，面積在120160 M2之間，銷售率在40%70%之間。大冶市老城區(qū)房價在13502000元/平方米之間；其中城市經(jīng)濟繁榮地段房價在17502500元/平方米之間；開發(fā)區(qū)房價在16002500元/平方米之間。項目概覽分區(qū)現(xiàn)狀樓盤名地段業(yè)態(tài)規(guī)模價格開發(fā)商老城區(qū)潛在冶金小區(qū)（已開發(fā)完畢）礦冶大道商住四棟多層不詳603隊銅都小商品市場（已開發(fā)完畢）黃獅海路與新華路交匯處商業(yè)占地約10畝不詳不詳金翌購物廣場（主體建設(shè)中）東岳街辦對面商住占地10.62畝有市調(diào)數(shù)據(jù)金翌物資局、拖車廠東風路與大冶大道交匯處商住占地131畝不詳興泰（柯友家）新城區(qū)在建世紀花苑東風東路商住25000/26層1680日盛在建恒大現(xiàn)代城新冶大道商住占地10.93畝-恒大在售陽光花園二期大冶大道商住1400001628仁信在建興泰商會大廈東風路與大冶大道交匯處商住360001560興泰在售中杰-怡景花城勁牌路商住15000高層1368中杰待售湖景（濱）花園新冶大道商住多層/高層-城建籌備金山花園下黃路商住多層/高層-勁牌籌備名人房地產(chǎn)大冶大道中商北面商住高層-名人以上表格列出的是比較明顯的項目，還未包括一些規(guī)劃未通過或者正處于規(guī)劃階段的項目。總體來看，目前大冶市房地產(chǎn)開發(fā)集中在城北新區(qū)，而且多數(shù)為高層項目。地塊素質(zhì)從本項目地塊素質(zhì)來看，本項目處于良好的城市雙核心地帶，具有成為城市中心很難替代的地位。本項目位于大冶市城北新區(qū)核心地帶，城北新區(qū)在黃石規(guī)劃的版圖上是作為城市副中心，功能定位是以文化教育、旅游、休閑功能為主的城市新區(qū)。從目前的大冶市規(guī)劃來看，城北新區(qū)將成為大冶市行政、文化、休閑中心，實際調(diào)查情況為該區(qū)域目前集中了大部分行政單位，行政中心地位已經(jīng)初步形成；文化中心目前只有廣電局和華中學校為代表，尚不足以稱為文化中心；規(guī)劃的體育中心、展覽中心作為休閑的代表，目前展覽中心已經(jīng)開工，休閑功能開始初步顯現(xiàn)。從本街區(qū)來看，主干道新冶大道、下黃路交匯，周邊已經(jīng)初步成型。城北新區(qū)羅橋是黃石進入大冶市區(qū)的門戶，也是武九線黃石段的重要一環(huán)，也是未來大廣高速公路的風景線之一，如何對外體現(xiàn)大冶的城市競爭力，關(guān)鍵是如何做好城北新區(qū)這個體現(xiàn)城市魅力的窗口。城北新區(qū)是連接大冶市老城區(qū)與黃石市下陸區(qū)的紐帶，也是對接山南開發(fā)區(qū)和黃石火車站地區(qū)的樞紐。建設(shè)城北，提高城北的城市形象和區(qū)域地位，能夠有效強力的吸附下陸、鐵山、山南的資源，與大冶市老城區(qū)、新城區(qū)有機整合，構(gòu)建新的發(fā)展極，起到發(fā)展的標桿作用。本項目地塊素質(zhì)分析：東向景觀分析項目用地新冶大道對面擬建的大冶市政務(wù)中心，類似于黃石市的行政服務(wù)中心。項目基地東側(cè)遠景尹家湖風光，為本項目提供絕佳的借景資源，遠眺湖光山色，青堂瓦舍，古樸鄉(xiāng)景，炊煙裊裊，思緒繞繞，壯懷激烈；下黃路的修建將直線縮短項目至尹家湖風景帶路徑，湖間暢玩更加方便。南向景觀分析項目用地南側(cè)為大冶市環(huán)保局小高層辦公樓及多層住宅樓，本項目10層以下窗外透視被此樓遮擋，10以上透視效果開闊，然而再向南側(cè)為大冶市老城區(qū)，景觀資源欠佳，此側(cè)為景觀一般方位；建筑南側(cè)向來為陽光充足方位，在此方位布設(shè)植被，易于是成活，且南向通風良好，采光最佳，本地區(qū)夏季炎熱，因此，南向一般為普通住宅的居戶最愛方位。西向景觀分析項目用地西側(cè)為華中學校多層公建，西側(cè)又有太陽西曬，因此有項目景觀不利方位。北向景觀分析項目用地北側(cè)為百代銀座15F及2棟多層，且有銅草小區(qū)等多處新建成規(guī)模小區(qū)，成為本項目的另一景觀資源；北側(cè)可以透視新冶大道和下黃路兩條干線，道路景觀較好。本案觀點：目前各個樓盤的狀況表明，大冶樓盤主要停留在一階段，少數(shù)樓盤發(fā)展到了建設(shè)觀念階段標準規(guī)劃，個別樓盤發(fā)展推銷觀念階段概念策劃，離整合策劃還存在很大距離。目前在大冶運作項目的大多數(shù)是本地和黃石市開發(fā)公司。外面進來的公司也缺少先進理念或先進的經(jīng)念，它不能帶動市場的發(fā)展。雖然武漢仁信帶來稍微先進的開發(fā)理念和物管，但是從其建筑磚混結(jié)構(gòu)建筑來看，其也只是投機地產(chǎn)商而已，并沒有與城北或者說大冶城市發(fā)展相結(jié)合，在較好的地段制造了垃圾房，為以后城市改造又預(yù)留了伏筆。因此說大多數(shù)開發(fā)商沒有城市發(fā)展前瞻理念，沒有把城市利益和自身利益充分結(jié)合起來。市場空間巨大，潛力強盛，后市有良好的發(fā)展空間隨著大冶城市運動的開展和大冶與黃石市區(qū)對接的加快，大冶市城市發(fā)展速度也在逐步加快，城市規(guī)模迅速擴大，特別是城北新區(qū)和城東新區(qū)、羅橋工業(yè)園區(qū)物流園區(qū)在開展造城運動，黃石與大冶對接區(qū)域山南工業(yè)園區(qū)的加速建設(shè)，大冶市北部發(fā)展空間比老城區(qū)的大并且顯示出巨大的發(fā)展機遇，大冶市農(nóng)民依靠礦資源迅速致富，大批農(nóng)民將進入城市，大批工人需要就近居住，需要大量的商品房，而房地產(chǎn)開發(fā)理念比較落后，營銷手法也單一，所以，有先進理念和成功的營銷經(jīng)驗，將在大冶市房地產(chǎn)市場有大作為。預(yù)計未來35年內(nèi)，需求量將增長20%30%。 第二章 項目營運中觀環(huán)境分析所屬區(qū)域位置功能規(guī)劃人口（人）公共配套設(shè)施城西北片區(qū)勁牌路以北、新冶大道以西以行政辦公、一類工業(yè)用地為主869002所托幼 2所小學2個集貿(mào)市場城東北片區(qū)勁牌路以北、新冶大道以東以商業(yè)金融、文化娛樂、居住用地為主49701所托幼 1所小學1所中學 1個集貿(mào)市場城西南片區(qū)勁牌路以南，新冶大道以西以行政辦公、科技工業(yè)園、居住用地為主145882所托幼 1所小學1所中學 2個集貿(mào)市場城東南片區(qū)勁牌路以南，新冶大道以東以體育、居住用地為主147282所托幼 2所小學2個集貿(mào)市場城市素質(zhì)自去年底，隨著國家宏觀經(jīng)濟態(tài)勢的穩(wěn)定發(fā)展和國家對房地產(chǎn)業(yè)較前三四年的緊壓，以及各種控制房地產(chǎn)業(yè)政策的出臺，房地產(chǎn)銷售市場變得艱難，各房地產(chǎn)商均策劃推出新樓盤。多以環(huán)境、交通條件良好的樓盤成交多如：香格里拉二期、湛月花園。它們均呈現(xiàn)出一個共同的特點：客戶偏向選購環(huán)境優(yōu)美、區(qū)域治安良好、交通便利的樓盤?，F(xiàn)今的客戶選擇物業(yè)的觀念開始轉(zhuǎn)變，首先考慮的是物業(yè)環(huán)境及治安條件，其次才是地理位置和交通條件。項目自身的優(yōu)點分析大冶市城區(qū)以向北發(fā)展為主導(dǎo)，城市發(fā)展重心將逐步向城北新區(qū)轉(zhuǎn)移106國道按城市湖濱路規(guī)劃，增強游覽觀賞功能周邊小區(qū)陸續(xù)建成，人氣初步形成周邊交通便利。（下黃東路的修建，勁牌東路的修建）第二節(jié) 項目營運宏觀環(huán)境分析政治環(huán)境2003年6月18日，大冶市委三屆二次全會通過了“關(guān)于加快推進城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的決議”，提出了“建成明星小康市”的奮斗目標，為落實市委決議，實現(xiàn)目標，城鎮(zhèn)規(guī)劃必須先行。為全面實現(xiàn)大冶市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要中提出的各項發(fā)展計劃、目標，需要制定本規(guī)劃，對未來的社會、經(jīng)濟、城鎮(zhèn)建設(shè)、可持續(xù)發(fā)展等諸多方面進行宏觀調(diào)控和引導(dǎo)。大冶市的城鎮(zhèn)化已進入快速發(fā)展階段，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、工業(yè)現(xiàn)代化促進了以勞動力轉(zhuǎn)移為特征的城鎮(zhèn)化進程，需要通過城鎮(zhèn)體系規(guī)劃對未來的城鎮(zhèn)化水平、城鎮(zhèn)布局、等級配置、功能分工等作出調(diào)整和引導(dǎo)。大冶市城市總體規(guī)劃(19942015)對城鎮(zhèn)建設(shè)起到了積極的指導(dǎo)作用。但隨著時間的推移、形勢的變化，許多方面如城鎮(zhèn)規(guī)模、功能布局、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、生態(tài)環(huán)境等，特別是實施黃石大冶城市對接戰(zhàn)略，對城市布局需要進行調(diào)整。經(jīng)濟環(huán)境2002年底，全市轄有10個建制鎮(zhèn)、一個鄉(xiāng)、三個街道辦事處。全市總?cè)丝?9.1萬人，人口密度為每平方公里557人。其中：非農(nóng)業(yè)人口17.86萬人，占總?cè)丝诘?0.04%；城鎮(zhèn)人口36.53萬人，占總?cè)丝诘?1%。幾年來，全市國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長，1999年躋身全省綜合經(jīng)濟實力“十強”縣市行列，2002年國內(nèi)生產(chǎn)總值達73.60億元，按可比價格計算，比上年增長9.8%。其中：第一產(chǎn)業(yè)完成增加值9.19億元，增長7.1%；第二產(chǎn)業(yè)40.76億元，增長11.4%；第三產(chǎn)業(yè)23.65億元，增長8.1%；一、二、三產(chǎn)業(yè)比例為12.5:55.4:32.1，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值8311元，財政收入3.49億元，比上年增長8.6%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入5910元，比上年增長3.4%，全市社會經(jīng)濟發(fā)展步入了持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展時期。2005年全市地方生產(chǎn)總值突破100億元，“十五”時期年均增長12%，人均生產(chǎn)總值達到11114元；財政收入達到8.57億元，年均增長27.3%，超額完成“十五”計劃目標3.57億元，占地方生產(chǎn)總值的比重達到8.6%；全社會固定資產(chǎn)投資達到35.6億元，年均增長22.8%，五年累計達到116億元；金融機構(gòu)各項存款余額、貸款余額分別達到58.1億元和18.2億元，年均增長23%和10%。綜合經(jīng)濟實力躍居全省縣市前列。文化環(huán)境大冶歷史悠久，源遠流長。遠朔舊石器時代，公元前13世紀(殷小乙時期)，大冶的先民就在這塊神奇的土地上掘井采礦，點燃了爐冶之火。大冶在漢朝為鄂縣屬地。三國、西晉時期屬武昌郡之武昌、陽新二縣。東晉時，在黃石港及棲儒橋分別設(shè)立西陵、西陽等縣。南北朝時，曾在今之殷祖設(shè)立安昌縣。隋唐時屬鄂州之武昌、永興二縣。大冶行政建制始于唐代，距今1000余年。唐天佑二年(公元905年)，吳國在銅錄山地區(qū)設(shè)置采礦冶煉機構(gòu)青山場院，宋乾德五年(公元967年)南唐升青山場院為縣，并劃武昌三鄉(xiāng)與之合并，取“大興爐冶”之意，故定名為“大冶”。元、明、清時期，大冶縣先后隸屬興國府和武昌府。民國元年(1912年)至1949年，大冶歷經(jīng)淪桑、沉浮不定、隸屬頻變。1949年5月15日大冶解放，先后隸屬大冶專區(qū)和黃岡專區(qū)。1959年1月，大冶縣從黃岡專區(qū)劃出，歸屬黃石市，同年12月撤銷大冶縣建制并入黃石市。1962年6月，大冶縣建制恢復(fù)，隸屬黃石市。1994年2月18日，國務(wù)院批準撤銷大冶縣，設(shè)立大冶市，仍隸屬黃石市管轄。市域內(nèi)有文化站14個，影劇院14座，博物館2座，市級文化館、圖書館1個，藝術(shù)劇院一個。本案觀點：從政治層面影響因素來看，大冶市城市政治關(guān)系結(jié)構(gòu)比較簡單，縣級建制清晰。大冶市發(fā)展規(guī)劃和城市經(jīng)濟規(guī)劃都比較利于本項目發(fā)展。但是從政治層面因素上來看，由于領(lǐng)導(dǎo)換屆和前期86事件等相關(guān)因素的影響，后期政治格局是否動蕩，土地供應(yīng)是否合理，城市發(fā)展方向是否與原先規(guī)劃相符合，尤其是黃石市與大冶市的融合問題是否良性發(fā)展，將對本項目起重要影響。從經(jīng)濟層面上來看，大冶市近年經(jīng)濟取得迅猛發(fā)展，尤其是城北開發(fā)區(qū)和羅橋工業(yè)園區(qū)的大力建設(shè)為大冶后市的工業(yè)發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。大冶市目前經(jīng)濟處于良好的轉(zhuǎn)型階段，隨著對第三產(chǎn)業(yè)的逐步投入，城市有礦業(yè)城市向消費城市的轉(zhuǎn)移，本項目位于城北開發(fā)區(qū)和大冶市（總體）城區(qū)的雙核心地段，在經(jīng)濟上得到良好的支撐，發(fā)展前景可期。從文化層面來看，大冶是屬于一個具有悠久歷史的古老城市又是一個工業(yè)時代的新興城市。大冶市粗獷的農(nóng)業(yè)文化和現(xiàn)在的工業(yè)文化正在逐步融合，新生事物得到城市市民的認同，城市建設(shè)也符合現(xiàn)代城市文化發(fā)展進程，對于本項目來說，有利的文化積淀和文化融合將為本項目形成區(qū)域焦點構(gòu)成了思維層面的支持。第四節(jié) 項目營運環(huán)境總體研判總體研判規(guī)劃表明，黃石城區(qū)將越過黃荊山，在黃荊山南建設(shè)新城，通過快速干道、談山隧道、李家坊隧道、黃思灣隧道、大韋公路把新城和老城實現(xiàn)對接，又通過山南工業(yè)區(qū)和羅橋工業(yè)區(qū)與大冶實現(xiàn)城市對接，對接后，黃石將與大冶合并形成一個大規(guī)模的長江中游中等城市?？傮w來說，黃石的規(guī)劃就是西取大冶，與大冶實現(xiàn)融合，合并成新的黃石市，通過不同功能的區(qū)域布局促進城市總體發(fā)展。這與黃石所處的地域有關(guān)，黃石城區(qū)正處于長江邊上，江對面屬于黃岡管轄，難以形成統(tǒng)一局面，黃石港北面花湖屬于鄂州管轄，也難以在區(qū)域上實現(xiàn)突破，“東征”、北伐都不可取，那么黃石只有西進大冶了。兩個城市融合后，新黃石市維持原有商業(yè)格局，把團城山作為政治、金融、文化中心和高新園區(qū)，而大冶城區(qū)則定位為傳統(tǒng)商業(yè)居住區(qū)，羅橋成為城市副中心和鐵路客運中心、工業(yè)園區(qū)，本項目所處的城北新區(qū)作為城市副中心，以文化教育、旅游、休閑功能為主的城市新區(qū)，規(guī)劃人口18萬，這對于本項目開發(fā)非住宅類產(chǎn)品提供了機會，但是是否建設(shè)非住宅類產(chǎn)品，需要根據(jù)多方因素來權(quán)衡。發(fā)展趨勢與方向從城市發(fā)展方向看，目前大冶已經(jīng)逐步脫離老城區(qū)，由老城區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)居住向北部轉(zhuǎn)移，大冶將形成羅橋物流園區(qū)、羅橋工業(yè)園區(qū)、城東工業(yè)區(qū)為城市外圍支撐，新冶大道為主干的內(nèi)核中樞政務(wù)商務(wù)區(qū)及高檔居住休閑商業(yè)區(qū)。大冶向北發(fā)展，與黃石一體化是大勢所趨，是經(jīng)濟發(fā)展的必然，中樞政務(wù)商務(wù)區(qū)將形成以下黃路與新冶大道交匯處為極核，以金湖大道、觀山路、大冶大道、勁牌路為內(nèi)環(huán)線的城市中心，輻射羅橋工業(yè)園和山南工業(yè)園的中環(huán)區(qū)和輻射黃石、陽新、河口、下陸、鐵山的外環(huán)經(jīng)濟圈。從黃石市總體規(guī)劃與現(xiàn)實調(diào)查情況來看，黃石與大冶的融合正在預(yù)定的軌道中運行，黃石火車站已經(jīng)開通，羅橋工業(yè)園建設(shè)已經(jīng)成規(guī)模，城北新區(qū)臨街（新冶大道）已基本沒有土地。新冶大道集中了多數(shù)的大冶政府機構(gòu)和職能部門，大冶市公安局已經(jīng)遷到了新冶大道與七里界路交匯處西南角，下黃西路已建成通車，人大、政協(xié)、會展中心已進入裝飾階段，即將竣工，黃石與大冶融合為一個中等城市的框架已經(jīng)拉開。對于大冶來說，也許是一個大跨越大發(fā)展的機會，失去一個市的名稱，但是迎來了發(fā)展的良機。而對于本項目來說，兩個城市融合使本區(qū)域成為核心區(qū)域和對接區(qū)域，具有良好的發(fā)展前景，本項目也由于處于區(qū)域中心地段，如果開發(fā)得當，將成為城市標志性建筑之一，也成為區(qū)域核心，具有得天獨厚的優(yōu)勢。本案觀點：對項目進行深度思考，結(jié)合城市經(jīng)濟發(fā)展狀況，房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況和開發(fā)項目競爭狀況，本項目可選擇“高層空中別墅+商業(yè)”、“產(chǎn)權(quán)式酒店+產(chǎn)權(quán)式寫字樓+商業(yè)”或“都市綜合體”的定位，項目占地面積不大，可以做兩棟或三棟的打算，從利用率和利潤方面參數(shù)來看，做兩棟比較合適，充分利用土地，使地塊價值最大化。從城市發(fā)展需求來看，產(chǎn)權(quán)式酒店+產(chǎn)權(quán)式寫字樓需要510年的時間，等待城北片區(qū)真正成熟才有比較好的發(fā)展機會；高層空中別墅有一定的市場，風險相對小一些；都市綜合體與酒店有一定聯(lián)系也有一定的區(qū)別，雖然有不小的風險，但是值得嘗試。根據(jù)目前對大冶市場的調(diào)研分析，建設(shè)新的都市綜合體，融商業(yè)、酒店、辦公、休閑等功能一體的項目具有很強的可行性。根據(jù)公司對項目運作把握的時間和深度，并從戰(zhàn)略上考慮項目發(fā)展對公司品牌、資金流等多方面因素的影響，可通過深化投資分析和市場需求研究的把握準確界定是采取傳統(tǒng)商住樓、創(chuàng)新商住樓或者激進投資采取產(chǎn)權(quán)式酒店與住宅或純商務(wù)的運作模式。商住綜合體對于對于公司目前狀況來說比較合理和妥當，但是效益需要根據(jù)相關(guān)指標來測算。第三章項目戰(zhàn)略總體定位第一節(jié) 項目開發(fā)戰(zhàn)略總體定位根據(jù)本項目地塊現(xiàn)狀及項目周邊環(huán)境和長龍地產(chǎn)公司發(fā)展的狀況，本項目適合采取“集中差異化”戰(zhàn)略。由于長龍地產(chǎn)的開發(fā)理念在中部區(qū)域?qū)儆诒容^先進的類型，而從競爭角度來看，未來有很多開發(fā)的項目采取的都是“低成本領(lǐng)先”戰(zhàn)略，這造成了大多數(shù)項目趨同化，而且在產(chǎn)品設(shè)計、戶型、價格等多方面的共同性，造成產(chǎn)品惡性競爭。為避免惡性競爭而且達到項目效益最優(yōu)化，本項目開發(fā)宜采用“集中差異化”戰(zhàn)略，在產(chǎn)品創(chuàng)新差異、價格創(chuàng)新差異、外觀創(chuàng)新差異甚至裝修差異等多角度差異化下手，實行集中差異化，與競爭對手嚴格劃清界限同時又能夠引導(dǎo)消費者接受本項目。第二節(jié) 項目分步實施戰(zhàn)略定位產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品設(shè)計是本項目能夠?qū)崿F(xiàn)差異化的根本，在產(chǎn)品設(shè)計過程中，應(yīng)結(jié)合地塊特征、消費心理、城市文化等方面元素進行創(chuàng)新。項目開發(fā)由于高層項目施工周期較長，而本項目如果按照常規(guī)周期建設(shè)，則會在同期遭遇眾多競爭對手。因此在開發(fā)中是強調(diào)開發(fā)和建設(shè)的速度，讓競爭對手難以模仿，同時通過高速運作減少管理、運營等方面費用，創(chuàng)造更多的利潤。在能夠保證適量的企業(yè)利潤的前提下，本項目也可以通過股份制轉(zhuǎn)讓或其他合作方式進行運營，使企業(yè)能夠運轉(zhuǎn)迅速。項目營銷在項目營銷過程中，強調(diào)快速銷售和利潤次優(yōu)原則，在合理的價格與流暢的銷售進度結(jié)合的情況下進行營銷，在市場中具有良好的影響力和沖擊力。第三節(jié) 項目總體形象戰(zhàn)略定位項目主題城市地標性建筑，城市新生活方式的引領(lǐng)者，城市生活的榜樣。如果建設(shè)酒店加住宅產(chǎn)品，可以通過酒店產(chǎn)品提升住宅產(chǎn)品素質(zhì)，提出“星級酒店，星級家園”、“四星級酒店，五星級家園”等訴求定位。項目外觀外觀建議采用公建色彩，以冷灰或銀灰色調(diào)強調(diào)項目外觀的質(zhì)感。第二篇項目戰(zhàn)略策劃第四章 項目戰(zhàn)略目標制訂第一節(jié) 利潤目標根據(jù)投資測算，本項目如果由長龍地產(chǎn)自身開發(fā)，利潤在8000萬1億左右，如果項目轉(zhuǎn)讓或者股份制改革，則長龍地產(chǎn)可以收獲20003000萬左右的利潤。根據(jù)比較，我們提出利潤目標是：利潤5000萬元，轉(zhuǎn)讓部分股份。轉(zhuǎn)讓股份數(shù)依照利潤目標和控股程度進行核算。本案觀點：開拓合資市場，打開資本大門，通過多項目多渠道盈利來提升企業(yè)的總體運作能力。第二節(jié) 企業(yè)品牌本項目如果運作成功，將為長龍地產(chǎn)公司開發(fā)全國374個縣級市提供良好的參考依據(jù)和開發(fā)范本，同時也為長龍公司樹立自身品牌提供了良好的基礎(chǔ)。但是從本項目規(guī)模和效益以及對企業(yè)的影響力看，本項目應(yīng)該采取重利潤而不能采取重企業(yè)品牌的操作方式。本案觀點：本項目占地面積小，發(fā)揮的品牌能量有限，建議以利潤訴求為主。第三節(jié) 企業(yè)核心能力構(gòu)建對于長龍地產(chǎn)來說，公司的開發(fā)能力已經(jīng)是比較強勁，但是在總體運營和大項目營運、多項目運營方面還需要進一步加強。一個企業(yè)的核心能力，在于企業(yè)是否具有強大的競爭能力和抗風險能力，這就要求企業(yè)重點提升自身的運營能力。長龍地產(chǎn)應(yīng)該在整體運營上加強自身的競爭力，如天津順馳，羽翼豐滿后漫卷全國，其核心競爭力就在于其運營能力而非其開發(fā)能力，雖然其失敗了，但是我們在塑造我們企業(yè)自身的運營能力的同時，規(guī)避其產(chǎn)生危機的風險點，應(yīng)該就能夠使企業(yè)壯大發(fā)展。本案觀點：重點提升本公司戰(zhàn)略運營能力、資本運營能力、整合運營能力，為企業(yè)壯大形成基礎(chǔ)性資源。第四節(jié) 工程進度目標工程進度：準備期6個月，樁基工程3個月，地下室3個月，裙樓3個月，主體6個月，砌體工程7個月，裝飾水電12個月，綠化工程5個月，總工期為二年零五個月（29個月）備注：以上數(shù)據(jù)參照公司相關(guān)投資研究報告第五章 項目職能戰(zhàn)略協(xié)同第一節(jié) 項目投資融資戰(zhàn)略1、項目靜態(tài)投資分析（1）項目投入產(chǎn)出情況與成本控制核心項目總投資10674萬元，其中土地933萬元，前期行政規(guī)費313萬元，設(shè)計費用220萬元，建設(shè)行政規(guī)費25萬元，房產(chǎn)行政規(guī)費131萬元，建安工程費6282萬元，戶外工程費349萬元，期間費用951萬元，項目稅金881萬元，財務(wù)費用540萬元。項目總收入為24,932萬元，其中銷售收入15，212萬元，出租收入9,720萬元，項目總投資稅前利潤率（含租賃部分40年出租利潤）171.74%，稅后158.07%。凈投資凈利潤率為1312%。銷售凈利潤率為86.27%。1土地成本；2前期行政規(guī)費；3設(shè)計費用；4建設(shè)行政規(guī)費；5房產(chǎn)行政規(guī)費；6配套工程費；7建安工程費；8戶外工程費；9期間費用；10項目營業(yè)稅。在成本結(jié)構(gòu)中，項目建安成本最高，占61.99%，其次為期間費用，占9.38%，再次為土地款，占9.212%。因此，控制項目的建安成本與期間費用為項目成本控制的重點。（2）產(chǎn)品類別盈利情況類別單方成本單方售價單方盈利利潤小計（萬元）備注住宅149123008093139商業(yè)1668814364754533銷售部分車位21311307-824371本案觀點：從項目投入資金狀況來看，重點投入在工程部分，必須重點控制土建造價，在建筑過程中緊密把控成本。從項目贏利情況來看，項目贏利重點在商業(yè)部分，能否實現(xiàn)良好的銷售是項目能否成功贏利的根本，因此在項目商業(yè)論證部分需要重點把握。在項目實施過程中，最好能夠先期導(dǎo)入商業(yè)管理顧問公司或者大型購買型商業(yè)投資機構(gòu)，促進商業(yè)部分順利消化。2、項目動態(tài)投資分析（1）盈虧平衡本項目的價格盈虧平衡點為：（10134540）10000670001593元；銷售盈虧平衡率為：85.25%（扣除出租部分收益）。項目的最低銷售價格為1593元，當銷售部分銷售率（不含租賃部分）為85.25%時，項目利潤總額為零，項目風險較低。（2）動態(tài)收益分析設(shè)定基準收益率為12%，項目所得稅前財務(wù)凈現(xiàn)值為4120萬元（大于零），動態(tài)投資回收期為1.32年，所得前內(nèi)部收益率為436.38%，稅后內(nèi)部收益率為410.44%。3、項目抗風險能力分析在本方案中，當物業(yè)的價格下降接近30%時，或當成本上升接近140%時，凈利潤才有可能出現(xiàn)負值，同時銷售凈利率接近為負，可見物業(yè)價格和成本對利潤和資本收益率不太敏感。比較而言，項目對價格的影響更為敏感。可以認為，本方案能夠滿足“盈虧平衡富有盈余”目標。本方案抗風險能力較好。項目財務(wù)策略（1）如公司前期資金壓力大，可考慮通過降低銷售價格，或延緩款項支付時間獲取資金上的更快周轉(zhuǎn)，但這將會提高項目的投資成本。（2）在融資策略上，由于項目實際使用資金1000萬元，而凈投資回報率高達1312%，因此，如公司缺乏項目資金，宜采用短期拆借，如民間融資和銀行貸款等，甚至是高息貸款，而不宜采用入股分紅方式融資。（3）由于項目投資回收期為1.3年，因此，對于后期項目的收入資金應(yīng)提早作出投資準備，以免企業(yè)閑散資金過多造成浪費。（4）從分類產(chǎn)品盈利能力上看，住宅收入不足以回收項目投資，獲利全部靠商業(yè)來支撐，而在商業(yè)上采取以租代售方式運營，短期內(nèi)收入較低，再加上開發(fā)商同時運營其他項目，也需資金投入。因此，項目前期資金壓力較大，能否通過招商解決資金壓力將是項目成敗的關(guān)鍵。第二節(jié) 項目市場營銷戰(zhàn)略根據(jù)城市現(xiàn)狀和房地產(chǎn)發(fā)展狀況以及競爭強度，本項目市場營銷戰(zhàn)略建議采取如下方式：堅持創(chuàng)新設(shè)計，以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品面世。超低價格入市，以低價沖擊市場沖擊消費者和競爭對手，壓迫式打擊競爭對手，爆破性樹立本項目的獨特形象和優(yōu)勢，搶占市場。由于大冶沒有自己的報紙，通過非常規(guī)渠道和其他公司沒有采用的渠道進行深入攻擊，對競爭對手實施封鎖性壓制。在促銷中提倡箱體式促銷，上竄下跳，要讓競爭對手心里永無寧日。第三節(jié) 項目組織行為戰(zhàn)略1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)價值鏈分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有投資意向開始，至項目建設(shè)完畢進行出售或出租并實施全壽命周期的物業(yè)管理，大都遵循著一個合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序。一般這個程序包括8個步驟：即投資機會尋找與篩選、細化投資方案、可行性研究、合同談判、正式簽署有關(guān)合作協(xié)議、工程建設(shè)、竣工投入使用、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的價值活動有多種分解方法。從國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程分析，我們可把典型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)價值活動分為投資機會尋找及判斷、項目規(guī)劃設(shè)計、土地開發(fā)、建設(shè)管理、市場營銷、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等6個環(huán)節(jié)。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運行不可缺少的部分，房地產(chǎn)開發(fā)還需要一些重要的支持系統(tǒng)：信息支持系統(tǒng)、資金支持系統(tǒng)、法律支持系統(tǒng)、技術(shù)支持系統(tǒng)，這些系統(tǒng)的支持作用貫穿房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。在確認房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)價值鏈的過程中，首先要將企業(yè)和各項價值活動分別歸入基本價值鏈中所顯示的基本價值活動和輔助價值活動的類型中去。通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)普遍特點的分析，歸納總結(jié)出典型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的價值鏈。其中，產(chǎn)品設(shè)計管理和生產(chǎn)營銷組織是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)鍵業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)。2、長龍地產(chǎn)價值鏈資源與能力分析從目前長龍地產(chǎn)的主要價值鏈來分析，無疑長龍地產(chǎn)的主要價值實現(xiàn)過程在地產(chǎn)開發(fā)銷售管理物業(yè)管理。而從現(xiàn)實發(fā)展的角度來看，目前公司正處于轉(zhuǎn)型期，正在由比較初級的層次朝高級層次過渡，即房地產(chǎn)開發(fā)向房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的過渡。房地產(chǎn)資產(chǎn)管理包括物業(yè)管理、設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理。雖然這四個職能之間有一定的沖突和重疊，但都有一個共同的目標，就是使房地產(chǎn)的價值最大化。目前長龍地產(chǎn)的顯著特征是特征是：公司運營正在由開發(fā)項目向資產(chǎn)管理正在轉(zhuǎn)移，而開發(fā)項目向資產(chǎn)管理的轉(zhuǎn)移，要求長龍地產(chǎn)與資本市場和房地產(chǎn)金融市場建立起密切的聯(lián)系，完善長龍地產(chǎn)的融資渠道。因為無論是開發(fā)項目的開發(fā)建設(shè)過程，還是項目建成后的全壽命周期資產(chǎn)管理過程，均有賴于完善的金融服務(wù)及其可獲得性。3、長龍地產(chǎn)流程式虛擬網(wǎng)絡(luò)組織構(gòu)建根據(jù)長龍地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與未來發(fā)展構(gòu)想，構(gòu)建流程式虛擬網(wǎng)絡(luò)組織成為一種必然，根據(jù)這種需要，假設(shè)和初步考慮構(gòu)建如下網(wǎng)絡(luò)：網(wǎng)絡(luò)組織及流程構(gòu)想財團/投資商人力資源商策劃商設(shè)計商顧問商財務(wù)保障人力支持智力支持產(chǎn)品支持智力支持開發(fā)商（長龍地產(chǎn)）政府材料商建筑商監(jiān)理商銷售商物管商政策支持原料提供產(chǎn)品實現(xiàn)質(zhì)量保證利潤實現(xiàn)后期保障這個網(wǎng)絡(luò)通過全息全面的支持系統(tǒng)和目標實現(xiàn)系統(tǒng)，保證企業(yè)在各個環(huán)節(jié)獲得最高效最可行的方案并且在各個環(huán)節(jié)把控，最終達到最優(yōu)配置而達到有效利潤最大化。第三篇項目戰(zhàn)略執(zhí)行第六章 項目戰(zhàn)略執(zhí)行計劃推定第一節(jié) 銷售周期總體劃分構(gòu)思銷售進度：分三期推盤，一期從開工至地下室完工共7個月，二期從群樓至主體封頂共9個月，三期從主體封頂至項目竣工共7個月。從本項目體量和銷售現(xiàn)金流以及企業(yè)實際來看，本項目適合采取快進快出的策略，在銷售把控上，銷售團隊與招商團隊協(xié)同運作，住宅迅速完成銷售，商鋪的租賃也同步進行，通過商鋪的迅速租賃帶動商業(yè)部分的迅速銷售。銷售周期根據(jù)工程進度和銷售準備進行安排，比正常態(tài)的銷售周期短一個周期：即開盤期、強銷期、收尾期。這樣的周期安排要求對時間和價格、促銷的把控極其嚴密，否則可能造成項目擱淺。第二節(jié) 各周期價格制定策略及銷售面積租售分期序號項目一 期二 期三 期合 計面積價格收入面積價格收入面積價格收入面積收入1住宅11,640 1,800 2,095 19,400 2,640 5,122 7,760 2,200 1,707 38,800 8,9242商業(yè)租賃13,500 7,000 20,500 03商業(yè)銷售7,000 8,143 5,700 7,000 5,7004車位49個 60,000 294 49個 60,000 294 98 5885合