綜合體租金測(cè)算方案.doc

購物公園租金測(cè)算方案一、租金體系設(shè)計(jì)：（一）租金定價(jià)方法： 租金水平類比法以某各大零售商圈的平均租金水平為基礎(chǔ)，推測(cè)本商圈與本項(xiàng)目的租金水平。租金水平是商家設(shè)店選擇商圈的重要因素之一。（二）基準(zhǔn)價(jià)格設(shè)定：1、基準(zhǔn)價(jià)格：為科學(xué)設(shè)計(jì)本項(xiàng)目租金體系，須以本項(xiàng)目一樓的平均租金價(jià)格為基準(zhǔn)，來厘定各樓層的均價(jià)和價(jià)格體系。2、標(biāo)的價(jià)格：以購物類、服飾品牌店鋪?zhàn)鳛槔宥ㄗ饨饍r(jià)格的標(biāo)的，餐飲、娛樂、服務(wù)類商鋪的租金根據(jù)樓層租金和項(xiàng)目實(shí)際情況作出相應(yīng)調(diào)整。二、本項(xiàng)目租金水平分析：租金水平類比法：1、某市區(qū)一層街鋪的租金水平：地點(diǎn)1層平均租金(元/平米/月)1層街鋪?zhàn)饨鹚剑ㄔ?月）1層內(nèi)鋪?zhàn)饨鹚剑ㄔ?月）8060-150120 80-2001601202803025-40180150-250120-1805040-8020-408070-13030-60平均租金價(jià)格1002、影響租金水平的關(guān)鍵因素包括：1、 供求關(guān)系價(jià)格的決定因素2、 銷售業(yè)績(jī)價(jià)格的支撐因素3、 綜合成本價(jià)格的成本因素可將上述3大關(guān)鍵因素分解為以下影響零售商業(yè)租金水平和商家選址信心的10大要素，并作加權(quán)分析：商圈類比租賃項(xiàng)目類比項(xiàng)次要素分值評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)1.商圈地位201) 城市核心商圈：202) 城市主要商圈：153) 正待形成商圈：51010152055205152.交通狀況51) 交通便捷，停車便利：52) 交通停車條件一般：33) 交通擁擠，停車不便：1311551513.客流數(shù)量101) 客流較大：102) 客流量一般：63) 客流量?。?66102210264.消費(fèi)層次51) 消費(fèi)能力強(qiáng)：52) 消費(fèi)能力一般：33) 消費(fèi)能力較低：1355135335.鋪位供求201) 供不應(yīng)求：202) 表現(xiàn)一般：153) 需求較弱：52020201552015156.硬件設(shè)施51) 硬件完備，動(dòng)線舒適：52) 硬件一般，動(dòng)線一般：33) 硬件較差，動(dòng)線較差：1333353537.品牌實(shí)力51) 實(shí)力品牌商參與運(yùn)營(yíng)：52) 實(shí)力、影響力一般：33) 實(shí)力、影響力較弱：1335155538.定位規(guī)劃101) 定位清晰、規(guī)劃特色鮮明：102) 定位規(guī)劃特色比較清晰：63) 缺乏統(tǒng)一定位規(guī)劃：2661021010669.招商推廣101) 品牌商家紛紛進(jìn)駐：102) 品牌商家部分進(jìn)駐：63) 品牌商家意向進(jìn)駐：21061026106610.管理服務(wù)101) 統(tǒng)一專業(yè)管理和服務(wù)：102) 統(tǒng)一管理：63) 無統(tǒng)一管理或管理較差：2222210662總計(jì)：1006667863856905860修正率本項(xiàng)目得分/其余項(xiàng)目得分*100%85%84%65%147%62%97%93%各商圈一層街鋪平均租金（元/月/）8012016030修正價(jià)格（元/月/）修正率*各商圈一層街鋪平均租金77100104581503050本項(xiàng)目-租金（元/月/）修正價(jià)格合計(jì)/484.8租賃項(xiàng)目類比價(jià)格：凱達(dá)(修正率62%)金旺旺（修正率97%）新天地（修正率93%)本項(xiàng)目樓層平均價(jià)格（元/月/）修正價(jià)格（元/月/）平均價(jià)格（元/月/）修正價(jià)格（元/月/）平均價(jià)格（元/月/）修正價(jià)格（元/月/）租金（元/月/）一層租金（內(nèi)鋪）150933029504756.3結(jié)論：采用租金水平類比法，本項(xiàng)目1層室內(nèi)的套內(nèi)面積租金水平為：樓層租金（元/月/套內(nèi)面積）一層室內(nèi)56.3二、本項(xiàng)目租金價(jià)格：（一） 多層綜合商業(yè)項(xiàng)目各樓層租金價(jià)格的比例關(guān)系，通常為二樓為一樓租金水平的65%，三樓為一樓的50%，四樓為三樓的75%，負(fù)一樓為一樓的40%，根據(jù)以上綜合分析，并依照各樓層的業(yè)態(tài)規(guī)劃，本購物中心的租金定價(jià)建議為：（以實(shí)際面積計(jì)、單位：元/月）樓層純租金均價(jià)（元/月/套內(nèi)面積）地下1層22.51層街鋪84.81層室內(nèi)56.32層街鋪55.12層室內(nèi)36.63層街鋪42.43層室內(nèi)28.24層室內(nèi)21.2平均43.4（二） 考慮到同一樓層商鋪位置的優(yōu)劣，在達(dá)到平均租金的情況下，根據(jù)位置優(yōu)劣將租金水平上下浮動(dòng)10元/月/左右，厘定各樓層區(qū)間的租金價(jià)格帶。（三） 根據(jù)以上考量，本項(xiàng)目的租金價(jià)格體系如下：（以實(shí)際面積計(jì)、單位：元/月）樓層租金均價(jià)（元/月）A類商鋪（中庭及主通道邊店鋪）B類商鋪（其他位置店鋪）租金均價(jià)+10元租金均價(jià)+20元租金均價(jià)-10元租金均價(jià)-20元地下1層22.5超 市1層街鋪84.894.8104.874.8 1層室內(nèi)56.366.3 46.3 2層街鋪55.165.1 45.1 2層室內(nèi)36.646.6 28.63層街鋪42.452.432.43層室內(nèi)28.238.218.24層室內(nèi)21.2平均43.4n 在上述樓層租金價(jià)格表的基礎(chǔ)上，制定各鋪位的租金價(jià)格（詳見附表）。n 根據(jù)商家品牌、規(guī)模、價(jià)值等因素，餐飲、娛樂、服務(wù)類店鋪在實(shí)際招商執(zhí)行過程中，租金在上表基礎(chǔ)上會(huì)作出適當(dāng)調(diào)整（提高或降低）（四） 落實(shí)到項(xiàng)目的不同業(yè)態(tài)，餐飲、娛樂、服務(wù)類的商業(yè)項(xiàng)目對(duì)租金的承受能力相對(duì)較弱，在租金設(shè)立上必須與購物類進(jìn)行區(qū)分，需要給予餐飲、娛樂、服務(wù)類項(xiàng)目租金支持，通常為不高于購物類租金的70。餐飲、娛樂、服務(wù)類的租金水平參考各樓層租金均價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，以不高于每樓層租金均價(jià)的70厘定價(jià)格；（五） 由于購物中心第一年的商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格會(huì)根據(jù)不同業(yè)態(tài)、不同品類、不同品級(jí)的品牌、以及招商態(tài)勢(shì)、同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)等眾多因素影響，租金價(jià)格會(huì)有所調(diào)整，不可能完全按照既定租金價(jià)格執(zhí)行。因此本租金價(jià)格體系是對(duì)外招商的參考性執(zhí)行價(jià)格，在實(shí)際執(zhí)行過程中將有部分調(diào)整（適當(dāng)提高或降低）。（六） 對(duì)于一個(gè)傳統(tǒng)的市場(chǎng)商圈、新的購物中心，首要問題是要盡快吸引優(yōu)質(zhì)商家進(jìn)駐，實(shí)現(xiàn)既定定位和規(guī)劃，并在保持商家穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)上，與商家一起共同做旺市場(chǎng)。本項(xiàng)目