市政中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

精品文檔市政中心廣場(chǎng)（南區(qū)）開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制單位：*編制日期：二O一O年七月項(xiàng)目名稱：市政中心廣場(chǎng)（南區(qū)）建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)：新建建設(shè)地點(diǎn)：*投資規(guī)模：25716.02萬元項(xiàng)目業(yè)主：*編制單位：*證書編號(hào)：工咨丙127200660055編 審：XXX（全國(guó)咨詢工程師、全國(guó)造價(jià)工程師）審 定：XXX（全國(guó)咨詢工程師、全國(guó)造價(jià)工程師）編 制：XXX（全國(guó)咨詢工程師）目 錄第一章 總論51.1 項(xiàng)目名稱、業(yè)主與編制單位51.2 編制依據(jù)及范圍71.3 項(xiàng)目概況81.4 項(xiàng)目結(jié)論及建議12第二章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析122.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展方向142.3 房地產(chǎn)市場(chǎng)若干影響因素分析172.4 *當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)分析及長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃19第三章 市場(chǎng)調(diào)查分析213.1 市場(chǎng)現(xiàn)狀213.2 市場(chǎng)變化趨勢(shì)223.3 營(yíng)銷方案233.4 地理環(huán)境分析253.5 區(qū)域分析27第四章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析284.1 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成模式284.2 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)284.3 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)點(diǎn)284.4 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)威脅點(diǎn)29第五章 項(xiàng)目定位295.1 目標(biāo)市場(chǎng)定位305.2 產(chǎn)品定位30第六章 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)建議306.1 項(xiàng)目總體規(guī)劃建議306.2 住宅建筑設(shè)計(jì)建議316.3 小區(qū)配套設(shè)施建議326.4 環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議32第七章 場(chǎng)址及建設(shè)條件337.1 建設(shè)場(chǎng)址337.2 建設(shè)條件33第八章 建設(shè)方案348.1 項(xiàng)目概況348.2 設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想和主要原則358.3 總平面設(shè)計(jì)358.4建筑設(shè)計(jì)368.5環(huán)境景觀與綠化設(shè)計(jì)368.6結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)378.7 電氣設(shè)計(jì)388.8 給水排水設(shè)計(jì)418.9消防設(shè)計(jì)44第九章 環(huán)境保護(hù)479.1設(shè)計(jì)遵循的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)479.2主要污染源，污染物及治理措施479.3噪音處理479.4 生活污水防污問題479.5 建筑和裝飾材料48第十章 建筑節(jié)能4810.1設(shè)計(jì)依據(jù)4810.2建筑節(jié)能4810.3設(shè)備節(jié)能48第十一章 勞動(dòng)安全與衛(wèi)生4911.1總圖4911.2建筑4911.3電氣安全49第十二章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略及投資估算4912.1 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略5012.2項(xiàng)目資金估算5012.3 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排5212.4 資金籌措5312.5收支情況預(yù)測(cè)54第十三章 經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益分析5613.1經(jīng)濟(jì)效益分析5613.2不確定性分析5813.3資金來源與運(yùn)用的貸款償還能力分析6013.4社會(huì)效益分析6113.5綜合評(píng)價(jià)61第十四章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析6114.1 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)6114.2 項(xiàng)目的資本風(fēng)險(xiǎn)6214.3 企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)62第十五章 結(jié)論與建議6315.1 項(xiàng)目擁有較好的投資環(huán)境與機(jī)遇6315.2 項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性6315.3 項(xiàng)目具有的突出優(yōu)勢(shì)6315.4 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較小6315.5 項(xiàng)目實(shí)施的難點(diǎn)64第一章 總論1.1 項(xiàng)目名稱、業(yè)主與編制單位1.1.1 項(xiàng)目名稱市政中心廣場(chǎng)（南區(qū)）1.1.2 項(xiàng)目業(yè)主*1.1.3 可研報(bào)告編制單位*，咨詢資格證書由國(guó)家發(fā)展與改革委員會(huì)頒發(fā)，工咨丙：xxxxxxxxxxxx。1.1.4 業(yè)主簡(jiǎn)介*位于*通川區(qū)西外陽平路羅浮陽光花園會(huì)所三樓，注冊(cè)資本金2180萬元，具有國(guó)家二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，集團(tuán)董事長(zhǎng)（法人代表）向榮。公司設(shè)有項(xiàng)目部、工程部、采購(gòu)部、財(cái)務(wù)部、辦公室、銷售部等內(nèi)部機(jī)構(gòu)。成功開發(fā)了羅浮陽光、羅浮知天下、羅浮道城項(xiàng)目，建筑面積35萬平方米，現(xiàn)正開發(fā)人民廣場(chǎng)、南山美廬項(xiàng)目，建筑面積近60萬平方米。1.1.5公司法人簡(jiǎn)介董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理：XX，男，生于1970年，大學(xué)文化，1992年畢業(yè)于四川師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)專業(yè)，1992年在XX國(guó)土局工作，1993年在*國(guó)土局下屬*匯豐實(shí)業(yè)公司任法定代表人，1994年下海經(jīng)商，并注冊(cè)：*大昌貿(mào)易有限公司，經(jīng)營(yíng)鋼材、鐵礦石、生鐵、彈簧鋼板鋼材加工等。1999年涉足建筑和房地產(chǎn)業(yè)，開發(fā)大昌綜合樓（*南外陸軍醫(yī)院對(duì)面），2002年投資開發(fā)*西外蒲家嘴“羅浮陽光” 花園小區(qū)，并于2002年5月20日將*大昌貿(mào)易公司更名為*，2006年開發(fā)*西外達(dá)一中旁“羅浮知天下”項(xiàng)目，2007年開發(fā)*火車站旁、西客相鄰的“羅浮道城”項(xiàng)目，2006年開發(fā)*西外四大班子對(duì)面“人民廣場(chǎng)”和濕地公園，現(xiàn)正開發(fā)“人民廣場(chǎng)”項(xiàng)目商住樓，任法定代表人至今，具有較強(qiáng)的投資開發(fā)和管理能力。于2005年1月當(dāng)選為*工商聯(lián)執(zhí)委，又于2006年2月當(dāng)選為*政協(xié)委員會(huì)委員。1.1.6建設(shè)工程項(xiàng)目概況“*人民廣場(chǎng)商住樓”位于西外新區(qū)，北邊與市四大班子辦公樓、市政辦公大樓隔永興路相望；左鄰*廣電中心，廣電花園；右鄰金蘭大道，金蘭小區(qū)；西南邊與天恒花園相鄰；南邊中央一條寬88米的景觀大道直到大寨子公園。整個(gè)廣場(chǎng)區(qū)域跨越度東西約630米，南北約270米，規(guī)劃面積約109707.10平方米，根據(jù)場(chǎng)地道路結(jié)構(gòu)劃分為三大塊不同功能的區(qū)域：（1）、人民廣場(chǎng)用地：內(nèi)部功能包含市政廣場(chǎng)，文化廣場(chǎng)，群眾活動(dòng)廣場(chǎng)，會(huì)展中心，音樂噴泉，萬家河改造，萬興路打造，生態(tài)濕地公園以及綠化公園和室內(nèi)外停車場(chǎng)。（2）、商業(yè)金融用地：內(nèi)部功能包含五星酒店，高檔辦公、商業(yè)賣場(chǎng)，高檔公寓以及相應(yīng)配套的商業(yè)廣場(chǎng)和綠化。（3）、休閑娛樂用地：將開發(fā)酒吧，餐飲，文化設(shè)施為主的特色商業(yè)風(fēng)情步行街區(qū)。1.1.7 專業(yè)精英組合大昌實(shí)業(yè) * 實(shí)力投資背景重慶建筑工程設(shè)計(jì)院 * 全案設(shè)計(jì)四川三鑫 * 一級(jí)建筑企業(yè)聯(lián)合承建施工1.1.8經(jīng)營(yíng)理念準(zhǔn)確的市場(chǎng)分析，詳盡的營(yíng)銷策略以保證銷售快速化;合理的價(jià)格制定和精簡(jiǎn)的成本控制以保證利潤(rùn)最大化;項(xiàng)目的個(gè)性貼合和品質(zhì)的提升體現(xiàn)形象系統(tǒng)化;最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目、企業(yè)良性發(fā)展。1.2 編制依據(jù)及范圍1.2.1 編制依據(jù)1、國(guó)家建設(shè)部及*頒布的房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)與政策；2、現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)和實(shí)地調(diào)研所得資料；3、*建設(shè)局建設(shè)項(xiàng)目選址意見書（2005字第36號(hào)）；4、*建設(shè)局建設(shè)用地規(guī)劃許可證（2005-37）；5、*規(guī)劃和建設(shè)局建筑工程施工許可證；6、企業(yè)投資項(xiàng)目備案通知書（川投資備【5117000708153】7208號(hào)）7、*國(guó)土資源局宗地圖（*國(guó)用2008第01736號(hào)）；5、重慶市建筑工程設(shè)計(jì)院有限責(zé)任公司成都分公司設(shè)計(jì)的*“人民廣場(chǎng)”商住樓工程總平圖；6、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。7、*提供的資料8、*城市總體規(guī)劃及規(guī)劃修編。1.2.2 編制范圍根據(jù)*人民廣場(chǎng)商住樓項(xiàng)目總平圖，本報(bào)告著重對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性、建設(shè)需求和條件、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模、工程建設(shè)方案、環(huán)境保護(hù)、項(xiàng)目組織管理、實(shí)施進(jìn)度等進(jìn)行可行性研究。并在對(duì)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。對(duì)項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見，并對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行方式；按照國(guó)家現(xiàn)行的設(shè)計(jì)規(guī)范、規(guī)程、定額估算項(xiàng)目投資，根據(jù)國(guó)家的財(cái)稅制度和有關(guān)政策、建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)效益分析、評(píng)價(jià)。并提出結(jié)論性意見，供建設(shè)業(yè)主和有關(guān)部門決策。1.3 項(xiàng)目概況1.3.1 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性*位于西部大開發(fā)的三大重點(diǎn)省級(jí)城市成都和西安之間，是重要的商貿(mào)和物資走廊。同時(shí)處于成都、重慶新特區(qū)輻射范圍之內(nèi)，想像空間巨大。作為四川東部最大的地級(jí)市，達(dá)州以其強(qiáng)大的資源優(yōu)勢(shì)和交通優(yōu)勢(shì)，成為連接三省一市的中轉(zhuǎn)站，川東地區(qū)可非議的中心。達(dá)州是投資開發(fā)的沃土，具有雄奇秀美的山川風(fēng)光，燦爛輝煌的巴山文化；也具有富饒密集的自然資源，成熟齊全的產(chǎn)業(yè)體系；具有四通八達(dá)的便捷交通，得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。具有16600平方公里的廣袤土地，640萬人民。隨著中國(guó)規(guī)模最大豐度最高的特大型整裝海相氣田宣漢普光氣田的開采利用，達(dá)州經(jīng)濟(jì)必將駛?cè)氚l(fā)展快車道，達(dá)州也必將建成中國(guó)西部天然氣能源化工基地。其主城區(qū)格局如下：達(dá) 州 概 況西 外人口（萬人）用地（平方公里）主要職能1519.18政務(wù) 商貿(mào) 金融 教育科研 交通 倉(cāng)儲(chǔ) 物流市區(qū)147.62行政辦公商貿(mào)金融教育科研對(duì)外交通倉(cāng)儲(chǔ)物流北外84.12行政辦公教育科研居住南 外2511.87行政辦公商貿(mào)金融居住城市人口：2010年65萬2020年90萬城市空間結(jié)構(gòu)：?jiǎn)沃行亩嘀行陌l(fā)展戰(zhàn)略：北抑、南拓、西移、東調(diào)組團(tuán)布局：“一城五片區(qū)”1.3.2*經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀趨分析：1、整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于加速期，經(jīng)濟(jì)總量躍居四川第四位；2、能源化工產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)高速發(fā)展，2005年2009年，中石油、中石化將為達(dá)州的天然氣能源化工產(chǎn)業(yè)群投資500億元以上，用于建設(shè)完善中國(guó)西部天然氣能源化工基地，這勢(shì)必推動(dòng)達(dá)州經(jīng)濟(jì)進(jìn)入一個(gè)新的快速發(fā)展階段。3、*經(jīng)濟(jì)社會(huì)呈現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)加快、結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)優(yōu)化、質(zhì)量效益提高和群眾實(shí)惠增多的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。13季度，*各主要指標(biāo)齊創(chuàng)歷史同期新高，國(guó)民經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)又好又快發(fā)展。4、達(dá)州從城市的空間格局上，具備了自然的城市聚合要素，構(gòu)成了旺盛的人氣的聚集，是典型的區(qū)域性中心城市，后勢(shì)強(qiáng)勁。5、達(dá)州的天然資源，又形成了超越一般城市的工業(yè)凝聚力，中石油和中石化基地的建設(shè)，又使達(dá)州在自然城市集聚的基礎(chǔ)上，又有了工業(yè)城市的典型特點(diǎn)。6、達(dá)州勢(shì)必在四川經(jīng)濟(jì)的總體份額和城市價(jià)值中，占有越來越重要的價(jià)值。1.3.3 *房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析：1、隨著城市建設(shè)進(jìn)程加快，城市發(fā)展開始擴(kuò)張，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)突飛猛進(jìn)的局面，全市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目202個(gè)，完成投資26.42億元，增長(zhǎng)73%，增幅同比提高52.1個(gè)百分點(diǎn)。2、*房地產(chǎn)市場(chǎng)目前處于快速升溫階段，大盤、高品質(zhì)樓盤不斷涌現(xiàn)，外地開發(fā)商也紛紛進(jìn)駐，良好的市場(chǎng)環(huán)境也促成消費(fèi)者更加關(guān)注房產(chǎn)置業(yè)。3、房地產(chǎn)價(jià)值從05年的不到1000元/m2，躍升到現(xiàn)在的突破4000元/m2，呈出飛速上漲，除受宏觀經(jīng)濟(jì)因素影響外，也證明了達(dá)州本地市場(chǎng)的快速發(fā)展。4、板塊開發(fā)上，主要形成了老城區(qū)、南外和西外三大板塊，西外由于政府搬遷的緣故將成為未來開發(fā)建設(shè)的重點(diǎn)。5、達(dá)州具有山地城市的特點(diǎn)，使達(dá)州的城市用地更具備了明顯的稀缺性。擁有的土地和住宅，都有著極大的增值價(jià)值。在達(dá)州的房地產(chǎn)開發(fā)，有著極大的戰(zhàn)略價(jià)值。6、達(dá)州的自然城市態(tài)勢(shì)和工業(yè)集聚的合力，使達(dá)州的住宅的供求進(jìn)入量和價(jià)值全面提升的臨界點(diǎn)。7、達(dá)州的房地產(chǎn)需求，已逐漸由求價(jià)廉，向著求品質(zhì)的方向轉(zhuǎn)變，高端盤將建立更大的影響，得到更大的需求。達(dá)州的住宅開發(fā)已進(jìn)入比規(guī)模、樹品牌階段。8、2009年達(dá)州房地產(chǎn)的價(jià)值將穩(wěn)中有升，鑒于其后發(fā)優(yōu)勢(shì)，受宏觀調(diào)控的影響將遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于一級(jí)城市。1.3.4 西外板塊現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析：1、相對(duì)與老城區(qū)和南城板塊，西外板塊還是一個(gè)城市新興區(qū)，目前正處于開黃金階段，周邊商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院等城市公共設(shè)施配套陸續(xù)完善。2、政府職能部門大規(guī)模西遷將導(dǎo)致達(dá)州目前的城市發(fā)展格局改變，使西外板塊成為新的城市建設(shè)亮點(diǎn)。也將成為繼老城區(qū)之后，配套最完善，綜合環(huán)境最佳的新城市核心區(qū)。3、西外是*唯一土地蘊(yùn)藏量較高，且開發(fā)量較少的板塊，土地成本相對(duì)與其他板塊要低，隨著政府的西遷，其土地增值潛力巨大。4、西外未來將成為達(dá)州新的集政治、經(jīng)濟(jì)、文化、居住、商貿(mào)功能為一體的新城市核心區(qū)。5、西外遠(yuǎn)景規(guī)劃：市政府已于2005年遷入西外新辦公區(qū)；將西外從2005年的12.7平方公里，到2020年達(dá)到26平方公里；西外人口到2020年發(fā)展為28萬人，90%的行政單位遷至西外。6、西外相對(duì)開闊和平整的土地，以及與老城非跨江的交通關(guān)系，決定了西外相對(duì)開闊的發(fā)展前景，以及片區(qū)的居住價(jià)值。7、政府全力打造的西外規(guī)劃和舉措，便使西外具備了明日達(dá)州高端和城市核心的價(jià)值。8、目前西外的開發(fā)狀態(tài)，已得到市場(chǎng)的價(jià)格認(rèn)可，正在經(jīng)歷一個(gè)片區(qū)，由價(jià)值認(rèn)可到居住認(rèn)可，真正走向成熟的關(guān)鍵點(diǎn)。正在經(jīng)特殊和邊緣群體的認(rèn)可，走向主力群體認(rèn)可的轉(zhuǎn)換過程。中石油和中石化基地的建設(shè)，將加速西外的發(fā)展進(jìn)程。1.3.5 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)*1.3.3 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模總建設(shè)用地面積：14271.70居住戶(套)數(shù)：664居住人數(shù)(按3.2/戶計(jì)算)：2145總建筑面積：114091.80計(jì)算容積率建筑面積：85217.60按功能性質(zhì)劃分：住宅商業(yè)建筑面積：85217.60地下車庫(kù)及設(shè)備用房建筑面積：28874.20停車泊位：355其中地上：66地下：289容積率：6.497建筑密度：0.21綠地率：30%建設(shè)工期30個(gè)月。即2010年6月至2012年12月。1.3.5 總投資及資金籌措本項(xiàng)目建設(shè)總投資25716.02萬元，其中土地費(fèi)用1685.61萬元，建安及其他費(fèi)用16266.68萬元。資金來源為企業(yè)自籌46.66%，預(yù)售房收入18.34%，商請(qǐng)銀行貸款35.00%。1.3.6 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)本項(xiàng)目建設(shè)總投資25716.02萬元，其中土地費(fèi)用1685.61萬元，建安及其他費(fèi)用16266.68萬元。項(xiàng)目總投資25716.02萬元，銷售收入41234.25萬元，稅金6484.21萬元，投資利潤(rùn)率46.84%，投資利稅率60.34%。1.4 項(xiàng)目結(jié)論及建議人民廣場(chǎng)商住樓項(xiàng)目有良好的人文和自然資源，并且具有較好的市場(chǎng)前景，其中建設(shè)條件具備，符合*城市建設(shè)總體規(guī)劃，具有較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，項(xiàng)目建設(shè)可行。以上調(diào)查分析及以上資料，項(xiàng)目產(chǎn)品定位為電梯商品房，以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標(biāo)參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進(jìn)一步優(yōu)化。第二章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析2.1 2010年1-4月房地產(chǎn)開發(fā)完成情況 1-4月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資9932億元，同比增長(zhǎng)36.2%，其中，商品住宅完成投資6854億元，同比增長(zhǎng)34.0%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為69.0%。 1-4月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積26.46億平方米，同比增長(zhǎng)31.7%；房屋新開工面積4.57億平方米，同比增長(zhǎng)64.1%；房屋竣工面積15020萬平方米，同比增長(zhǎng)13.5%，其中，住宅竣工面積12028萬平方米，增長(zhǎng)10.8%。 1-4月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積9183萬平方米，同比增長(zhǎng)26.4%，土地購(gòu)置費(fèi)1912億元，同比增長(zhǎng)66.0%。 2.1.1商品房銷售情況 1-4月，全國(guó)商品房銷售面積2.34億平方米，比去年同期增長(zhǎng)32.8%，增幅比1-3月回落3.0個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售面積增長(zhǎng)30.3%，辦公樓增長(zhǎng)85.5%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增長(zhǎng)56.2%。1-4月，商品房銷售額1.24萬億元，同比增長(zhǎng)55.4%，增幅比1-3月回落2.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售額增長(zhǎng)51.5%，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房分別增長(zhǎng)106.2%和78.4%。 4月份當(dāng)月，商品房銷售面積8051萬平方米，比3月當(dāng)月減少155萬平方米，其中住宅銷售7249萬平方米，減少180萬平方米；商品房銷售額4448億元，比3月當(dāng)月增加587億元，其中住宅銷售額3846億元，增加553億元。 2.1.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況 1-4月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源21603億元，同比增長(zhǎng)59.9%。其中，國(guó)內(nèi)貸款4552億元，增長(zhǎng)39.9%；利用外資137億元，下降17.4%；企業(yè)自籌資金7459億元，增長(zhǎng)52.5%；其他資金9454億元，增長(zhǎng)81.9%。在其他資金中，定金及預(yù)收款5240億元，增長(zhǎng)73.9%；個(gè)人按揭貸款2955億元，增長(zhǎng)102.1%。 2.1.3 70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù) 2010年4月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲12.8%，其中新建住宅銷售價(jià)格同比上漲15.4%，商品住宅銷售價(jià)格上漲17.3%。 新建房分類型看，與去年同月相比，經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格上漲1.3%；商品住宅銷售價(jià)格上漲17.3%，其中普通住宅銷售價(jià)格上漲16.6%，高檔住宅銷售價(jià)格上漲19.6%。90平方米及以下的新建住宅銷售價(jià)格同比上漲19.9%，環(huán)比上漲1.2%。 分地區(qū)看，與去年同月相比，70個(gè)大中城市新建住宅銷售價(jià)格均上漲，其中漲幅最大的5個(gè)城市是：?？?4.3%、三亞58.2%、溫州26.1%、金華23.8%、北京21.5%。 二手住宅銷售價(jià)格同比上漲10.5%。分地區(qū)看，與去年同月相比，二手住宅銷售價(jià)格上漲的城市有69個(gè)，其中漲幅最大的5個(gè)城市是：三亞48.8%、海口37.4%、溫州25.5%、深圳21.3%、杭州17.7%；價(jià)格下降的城市只有泉州，下降0.6%。 新建非住宅銷售價(jià)格同比上漲6.7%。與去年同月相比，辦公樓銷售價(jià)格上漲10.0%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售價(jià)格上漲4.3%，其他用房銷售價(jià)格上漲5.6%。 2.1.4全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù) 4月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱“國(guó)房景氣指數(shù)”）為105.66，比3月份回落0.23點(diǎn)，比去年同期提高10.90點(diǎn)。 2.1.5 2010年一季度達(dá)州房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析2010年一季度*房地產(chǎn)開發(fā)完成投資10.1億元，同比增長(zhǎng)28.0%。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目166個(gè)，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成上2000萬的項(xiàng)目達(dá)16個(gè)，共完成開發(fā)投資5.2億元，占全部房地產(chǎn)投資的51.4%。分縣市區(qū)從增速來看，增速較快的主要有宣漢，完成房地產(chǎn)投資1.36億元，因同期基數(shù)較少，增速達(dá)2.24倍；其次是通川區(qū)，完成房地產(chǎn)投資2.43億元，增速達(dá)101%，再其次是大竹縣，完成房地產(chǎn)投資2.19億元，增速達(dá)83.3%，因渠縣受同期數(shù)較大的原因，本季完成房地產(chǎn)投資2.39億元，增速下降33.0%。2.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展方向一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和住房水平提高之間，始終存在著密切的有機(jī)關(guān)系和相互關(guān)聯(lián)的發(fā)展規(guī)律。一般來說，成長(zhǎng)中的國(guó)家，經(jīng)濟(jì)越是增長(zhǎng)，國(guó)民的住房水平就越是提高。根據(jù)對(duì)世界各國(guó)住房發(fā)展的規(guī)律和經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，國(guó)際上通常認(rèn)為有兩個(gè)住房發(fā)展的高峰期。首先，在一個(gè)國(guó)家的人均住房建筑面積達(dá)到35平方米(約為戶均100平方米)之前，國(guó)民將對(duì)住房保持旺盛的需求，該國(guó)的房地產(chǎn)及住房產(chǎn)業(yè)將會(huì)有一個(gè)持續(xù)的高速發(fā)展；第二，當(dāng)一個(gè)國(guó)家的人均收入達(dá)到了1000-3000美元的區(qū)間時(shí)，該國(guó)也會(huì)爆發(fā)出普通居民紛紛改善住房、住房發(fā)展進(jìn)入突飛猛進(jìn)的高峰期。從1998年“房改”開始至今，乃至可以預(yù)見的未來，中國(guó)發(fā)展仍處在這兩個(gè)住房發(fā)展高峰期的雙重作用的共同區(qū)間。按照經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和住房發(fā)展的規(guī)律，中國(guó)住房發(fā)展光明前景可以預(yù)期。 與20多年前相比，我國(guó)居民的消費(fèi)行為和觀念已發(fā)生了巨大變化。從中短期來看，中國(guó)居民住房需求將持續(xù)較長(zhǎng)一段時(shí)間。 特別是中國(guó)正處于人類有史以來最快的城市化進(jìn)程中，人口研究結(jié)果顯示，2000-2020年，我國(guó)城鎮(zhèn)人口將凈增3.6億，城市家庭將增加1.3億戶以上，其中93%為新遷入人口，按戶均80平米計(jì)算，需要新增住宅在100億平米以上。此外我國(guó)人口遷移明顯呈現(xiàn)朝向沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的特點(diǎn)，目前省際遷移人口中，三分之二遷入北京、上海、江蘇、浙江、福建、廣東等6省、市。由此可見，我國(guó)未來城市住房的供求矛盾依然尖銳，而沿海發(fā)達(dá)地區(qū)尤其顯著。同時(shí)，中國(guó)是全球經(jīng)濟(jì)最具活力的國(guó)家之一，受惠于特殊的人口結(jié)構(gòu)所帶來的經(jīng)濟(jì)紅利，家庭財(cái)富的積累也為住房市場(chǎng)的需求提供了支撐。 當(dāng)然，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)也將經(jīng)歷全面而深刻的變化。十七大提出了旨在改善民生的“住有所居”的目標(biāo)，加快建設(shè)適合中國(guó)國(guó)情的住有所居的住房體系。建設(shè)住有所居的住房體系，應(yīng)建立適合中國(guó)國(guó)情的住房建設(shè)模式和消費(fèi)模式，使土地、資源、能源利用更加合理，多數(shù)居民家庭住房條件能夠得到明顯改善。而土地和能源的約束決定了考慮中國(guó)的住房問題必須從人多地少、能源短缺的基本國(guó)情出發(fā)。中國(guó)的土地、能源狀況將對(duì)未來住房建設(shè)發(fā)展構(gòu)成嚴(yán)重的制約，住房建設(shè)必須向“緊湊型”方向發(fā)展，發(fā)展節(jié)能省地型住宅是當(dāng)前中國(guó)的必然選擇。2007年，是既有的住房政策理念發(fā)生轉(zhuǎn)變的一年。在強(qiáng)調(diào)住房的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)屬性的同時(shí)，更重視其作為民生基礎(chǔ)對(duì)社會(huì)公平和城市化的促進(jìn)效應(yīng)，住房保障體系建設(shè)提上日程。2010年初住房問題被置于關(guān)系民生的高度重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)，國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的組建意味著住房問題將得到更加強(qiáng)有力的領(lǐng)導(dǎo)。我國(guó)住房政策理念和方向?qū)l(fā)生轉(zhuǎn)變，土地、資金等資源將向保障性住房建設(shè)傾斜。這樣，未來將會(huì)出現(xiàn)廉租房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用房以及商品住房(包括限價(jià)商品房)多元并存的局面，中小套型的住宅供應(yīng)比例將大幅度提高。 住宅產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展最大推動(dòng)力 我們知道，前些年我國(guó)經(jīng)濟(jì)之所以能夠持續(xù)快速增長(zhǎng)，與固定資產(chǎn)投資一直保持較高增幅有很大的關(guān)系，而在固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)中房地產(chǎn)開發(fā)扮演了重要角色，其在城鎮(zhèn)投資中的比重穩(wěn)步提高，2000年以來，房地產(chǎn)投資年增長(zhǎng)率都保持在20%以上的高位，即使“國(guó)八條”出臺(tái)后導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)有所降溫的2005年，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅仍高達(dá)20.9%，目前新“國(guó)八條”對(duì)*房地產(chǎn)市場(chǎng)影響不大，依然是價(jià)挺增量伴隨著房地產(chǎn)投資的快速增長(zhǎng)，建筑業(yè)已成為名副其實(shí)的支柱產(chǎn)業(yè)。第一次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查結(jié)果顯示，到2004年末，我國(guó)建筑行業(yè)擁有建筑業(yè)企業(yè)、產(chǎn)業(yè)活動(dòng)單位和個(gè)體建筑戶近70萬個(gè)，從業(yè)人員3270萬人，營(yíng)業(yè)收入32426億元。建筑行業(yè)中的主要力量是建筑業(yè)企業(yè)，全國(guó)近13萬家建筑業(yè)企業(yè)從業(yè)人員達(dá)2791萬人，擁有資產(chǎn)超過31600億元，當(dāng)年完成施工產(chǎn)值約31000億元，實(shí)現(xiàn)利稅1830億元。 同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)關(guān)聯(lián)度極強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)。據(jù)了解，在我國(guó)投入產(chǎn)出的40多個(gè)門類行業(yè)中，有38個(gè)門類產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)存在直接或間接的關(guān)聯(lián)關(guān)系。房地產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展對(duì)這些門類行業(yè)如鋼鐵、建材、化工、水泥等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也必然起著強(qiáng)勁的拉動(dòng)作用。這種強(qiáng)有力的拉動(dòng)作用，不僅刺激了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)。同時(shí)，也有益于解決長(zhǎng)期困擾我國(guó)政府和民眾的一大民生難題就業(yè)難問題。 有關(guān)專家的數(shù)據(jù)測(cè)算表明，住宅建設(shè)可以帶動(dòng)多個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并對(duì)就業(yè)人口和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有明顯的拉動(dòng)作用。據(jù)測(cè)算，在我國(guó)當(dāng)前的情況下，每投入100元的住房資金，可以創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)170-220元的需求；每銷售100元的住宅，可以帶動(dòng)130-150元其他商品銷售。因此住宅建設(shè)如果增加10個(gè)百分點(diǎn)，可望帶動(dòng)國(guó)民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)，住宅行業(yè)每吸納100人就業(yè)，可帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)200人就業(yè)。可以看出，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著重要作用，是拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿Α?加大保障性住房建設(shè)是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的持續(xù)動(dòng)力 。2.3 房地產(chǎn)市場(chǎng)若干影響因素分析2.3.1 物價(jià)上漲、通貨膨脹預(yù)期和相對(duì)于資產(chǎn)價(jià)格的貨幣貶值進(jìn)一步加劇了購(gòu)房需求，推動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)攀升。物價(jià)和房?jī)r(jià)是互為聯(lián)系的，資產(chǎn)價(jià)格強(qiáng)烈地受到未來的預(yù)期回報(bào)的影響，而未來的預(yù)期回報(bào)則受到未來經(jīng)濟(jì)景氣、通貨膨脹與貨幣政策預(yù)期的影響。物價(jià)上漲造成了通脹預(yù)期的加重，這將加大對(duì)具有保值能力的房地產(chǎn)的需求，在供給增加一定的情況下，將推動(dòng)房?jī)r(jià)的繼續(xù)上揚(yáng)。相對(duì)于資產(chǎn)價(jià)格的貨幣貶值，一定會(huì)推動(dòng)人們自覺或不自覺地去“以幣求貨”，以規(guī)避辛辛苦苦積累起來的貨幣資產(chǎn)“縮水”風(fēng)險(xiǎn)。而購(gòu)房，在銀行按揭貸款的放大作用下，恰好能夠最大程度地滿足這種規(guī)避貨幣貶值的需求。相對(duì)于資產(chǎn)價(jià)格的貨幣貶值有可能導(dǎo)致購(gòu)房需求的加速膨脹。2.3.2 從緊的貨幣政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求產(chǎn)生結(jié)構(gòu)化的影響，抑制了中低收入者自住需求的支付能力，刺激了高收入者投資投機(jī)需求的積極入市為應(yīng)對(duì)目前物價(jià)上漲過快的趨勢(shì)，穩(wěn)定通貨膨脹預(yù)期，防范通貨膨脹的發(fā)生，今后一段時(shí)期必將繼續(xù)施行從緊的貨幣政策。央行將可能采取提高存款準(zhǔn)備金率、繼續(xù)小幅加息等宏觀調(diào)控措施，保持流動(dòng)性適度偏緊。我們分析，從緊的貨幣政策環(huán)境，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生一定的影響：一方面，加息增加了購(gòu)房者的成本，這對(duì)潛在購(gòu)房者的購(gòu)房需求有一定程度的影響；另一方面，即使考慮到加息的因素，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資回報(bào)率仍遠(yuǎn)高于資金成本，這種小幅的加息，對(duì)抑制投資、投機(jī)作用有限。在目前的物價(jià)環(huán)境和貨幣政策環(huán)境下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求結(jié)構(gòu)將發(fā)生變化。一方面，抑制了中低收入者自住需求的支付能力。加息使得中低收入者的自住需求因貸款成本的提高而受到抑制，同時(shí)還面臨著開發(fā)企業(yè)將資金成本轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)中的可能。因此，加息增加了購(gòu)房成本，弱化了中低收入者滿足自住需求的購(gòu)房支付能力。另一方面，高收入者投資投機(jī)需求將積極入市。一是高收入者的邊際消費(fèi)傾向低，隨著收入的不斷增加他們將越來越多的資金用于儲(chǔ)蓄和投資。二是由于通脹的壓力，使得高收入者寧愿將資金以資產(chǎn)的形式保值增值，這將促使其將資金盡可能地轉(zhuǎn)換為房產(chǎn)等資產(chǎn)形式。三是目前房?jī)r(jià)等資產(chǎn)價(jià)格提高很快，資金成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于投資回報(bào)，導(dǎo)致投資性買房需求在信貸資金的支持下進(jìn)一步放大，嚴(yán)重推動(dòng)了投資需求。2.3.3 資金流動(dòng)性過剩對(duì)房?jī)r(jià)上漲起了推波助瀾的作用我國(guó)出現(xiàn)的流動(dòng)性過剩，直接原因是國(guó)際收支特別是貿(mào)易順差持續(xù)擴(kuò)大的結(jié)果。國(guó)際收支較大順差的狀況短期內(nèi)難有改變，這意味著，流動(dòng)性過剩問題在今后一段時(shí)間仍將持續(xù)存在。持續(xù)的流動(dòng)性過剩導(dǎo)致了資本市場(chǎng)迅速膨脹，迅速推動(dòng)了國(guó)內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格的攀升，資產(chǎn)價(jià)格處于高位震蕩狀態(tài)。由于我國(guó)的資本市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，投資渠道有限，大量的資金追逐保值增值性良好的房地產(chǎn)，這部分需求形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)上強(qiáng)勁的購(gòu)買力。因此，資金流動(dòng)性過剩加劇了房地產(chǎn)投資需求的入市，推高了房?jī)r(jià)。2.3.4 外資投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈擴(kuò)張趨勢(shì)近年來，美國(guó)、歐洲、日本等世界主要經(jīng)濟(jì)體的持續(xù)低利率政策，使得世界范圍內(nèi)資金流動(dòng)性過剩問題凸現(xiàn)，資本的跨國(guó)流動(dòng)異?；钴S，大量國(guó)際游資流入國(guó)內(nèi)，投資房地產(chǎn)是其中的重要途徑，主要有兩個(gè)驅(qū)動(dòng)因素，一是國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)仍然保持上漲勢(shì)頭，投資房地產(chǎn)可以獲取高額的投資回報(bào)。二是基于對(duì)人民幣升值的預(yù)期，投資房地產(chǎn)作為獲得套利收益的一個(gè)渠道。外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)主要有以下幾種方式：一是直接收購(gòu)房地產(chǎn)，以非住宅物業(yè)為主；二是設(shè)立外資房地產(chǎn)公司或參股國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，介入購(gòu)買土地、房地產(chǎn)開發(fā)等環(huán)節(jié)；三是通過地產(chǎn)基金進(jìn)行投資。外資投資房地產(chǎn)主要集中在東部一線城市，如北京、上海、深圳等地，并開始逐步向一些二三線城市擴(kuò)張。以上資料表明，國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是良好的，房地產(chǎn)市場(chǎng)也在穩(wěn)步發(fā)展，加之相關(guān)政策法規(guī)的出臺(tái)，進(jìn)行房地產(chǎn)投資是適宜的，是和國(guó)家形勢(shì)相一致的。2.4 *當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)分析及長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃初步建成中國(guó)西部天然氣能源化工基地。依托豐富的天然氣資源優(yōu)勢(shì)，打造特色產(chǎn)業(yè)，按照“大項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)群產(chǎn)業(yè)基地”的發(fā)展思路，加大境內(nèi)天然氣勘探開發(fā)力度，抓好天然氣凈化加工，積極發(fā)展天然氣化工、煤化工、鹽化工、天然氣發(fā)電、燃煤發(fā)電等綜合利用項(xiàng)目，盡快建成中國(guó)西部天然氣能源化工基地。初步建成川渝鄂陜結(jié)合部大城市。按照“規(guī)劃先導(dǎo)、構(gòu)建框架、組團(tuán)開發(fā)、市區(qū)（縣）聯(lián)動(dòng)、市場(chǎng)運(yùn)作、滾動(dòng)推進(jìn)、完善功能、突出特色”的思路，高起點(diǎn)做好城市規(guī)劃，加快市政基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境建設(shè)，不斷完善城市綜合服務(wù)功能，建成布局合理、功能完善、環(huán)境優(yōu)美、文化厚重、特色鮮明的川渝鄂陜結(jié)合部大城市。初步建成秦巴地區(qū)經(jīng)濟(jì)文化強(qiáng)市。地區(qū)生產(chǎn)總值等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增長(zhǎng)幅度高于全省平均水平，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量和效益不斷提高，科技創(chuàng)新能力較大提升，經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力明顯增強(qiáng)，生態(tài)環(huán)境進(jìn)一步改善，在秦巴地區(qū)的積聚和輻射能力顯著增強(qiáng)。以提高市民素質(zhì)為核心，全面加強(qiáng)教育、文化、衛(wèi)生、體育等各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)的發(fā)展，打造三大文化品牌，大力實(shí)施人才培養(yǎng)工程，加強(qiáng)民主法制建設(shè)，努力構(gòu)建和諧社會(huì)。建設(shè)活力達(dá)州。加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化升級(jí)，做強(qiáng)做大五大產(chǎn)業(yè)鏈，集聚“產(chǎn)業(yè)活力”；加速構(gòu)建川渝鄂陜結(jié)合部大城市，做強(qiáng)“龍頭活力”；深化體制改革，激發(fā)“體制活力”；抓好重大項(xiàng)目建設(shè)，催生“增長(zhǎng)活力”。建設(shè)開放達(dá)州。堅(jiān)持對(duì)內(nèi)對(duì)外開放并舉，堅(jiān)持開放促發(fā)展的方針，形成全方位、多層次、寬領(lǐng)域的開放格局。做好外經(jīng)、外資、外貿(mào)、外事工作，樹立開放達(dá)州形象。突出抓好招商引資，大力發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)。利用多形式的交流平臺(tái)，推進(jìn)區(qū)域合作，實(shí)現(xiàn)資源共享、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、產(chǎn)業(yè)互動(dòng)、共贏發(fā)展。建設(shè)和諧達(dá)州。圍繞“民主法治、公平正義、誠(chéng)信友愛、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處”的目標(biāo)，正確處理經(jīng)濟(jì)、政治、文化、社會(huì)等各個(gè)方面的重大關(guān)系，努力構(gòu)建“和諧達(dá)州”。微觀市場(chǎng)特點(diǎn)：1從地理位置來看，城市的基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，環(huán)境、道路情況都得到了較大的改善，使周邊地區(qū)的投資和銷售量有了提高。2從樓盤結(jié)構(gòu)和戶型來看，磚混結(jié)構(gòu)的樓盤已逐步退出歷史的舞臺(tái)，目前市場(chǎng)上的結(jié)構(gòu)主要是框架結(jié)構(gòu)。戶型設(shè)計(jì)方面，隨著市民生活質(zhì)量的提高，三室兩廳兩衛(wèi)的戶型逐步取代了兩室兩廳戶型的市場(chǎng)主力地位，受市場(chǎng)的青睞。而面積大都在90-120平方米之間。3從樓盤的層高看，小高層樓盤的銷售開始啟動(dòng)，改變了多層樓盤占主導(dǎo)地位的格局。這主要是由于小高層的樓盤帶電梯，避免了多層要上樓的麻煩。4從價(jià)格上看，3000元/平方米左右的商品房是最能被市場(chǎng)接受，也是市民購(gòu)買商品房時(shí)認(rèn)為最為合理的價(jià)位。5從樓盤設(shè)計(jì)上看，2009年開盤銷售的樓盤設(shè)計(jì)風(fēng)格各異，以滿足市場(chǎng)日益張揚(yáng)的個(gè)性化需求，2009年整個(gè)市場(chǎng)各種風(fēng)格體現(xiàn)了我市發(fā)展商品房市場(chǎng)意識(shí)的進(jìn)步，而且也說明了建筑設(shè)計(jì)單位水平的提高。6從樓盤環(huán)境來看，由于消費(fèi)者的需求層次提高，有追求環(huán)境優(yōu)美的需求，2009年*發(fā)展商都十分注重樓盤硬環(huán)境的美化和完善。發(fā)展商在增加小區(qū)的綠化面積，在小區(qū)內(nèi)營(yíng)造環(huán)境藝術(shù)等方面都做了較大的投入。小區(qū)內(nèi)綠化點(diǎn)、線、面結(jié)合，人均公共綠地3.19平方米，綠地率40%，通過實(shí)物造園造景，利用色彩及空間處理，形成多層次文化品位。7從樓盤配套設(shè)施來看， 2009年不少發(fā)展商的樓盤都配有遠(yuǎn)程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會(huì)所、健身房等設(shè)施，注重以業(yè)主的需求為中心，提供全方位的配套服務(wù)。8從樓盤的賣點(diǎn)來看，2009年房地產(chǎn)銷售突出的是智能化概念。9從樓盤銷售宣傳上看，市場(chǎng)仍處于買方市場(chǎng)，消費(fèi)者還未到達(dá)理性化的地步，賣方的有效引導(dǎo)對(duì)買方的購(gòu)買決策會(huì)起到很重要的作用，運(yùn)用多種宣傳手段，可在*區(qū)刮起了一陣“人民廣場(chǎng)商住樓”項(xiàng)目旋風(fēng)，使得一大批有購(gòu)房意向的消費(fèi)者最終都成為“人民廣場(chǎng)商住樓”項(xiàng)目的業(yè)主。第三章 市場(chǎng)調(diào)查分析項(xiàng)目調(diào)查是可行性研究工作的基礎(chǔ)，是在地域選擇后進(jìn)行的多項(xiàng)生活指標(biāo)的調(diào)查。本次調(diào)查分析主要是針對(duì)擬投資地塊的地理環(huán)境，*市區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)，地區(qū)既有的生活消費(fèi)條件，住宅消費(fèi)者等幾個(gè)方面的調(diào)查，為項(xiàng)目的可行性分析和研究提供充實(shí)的研討依據(jù)。 3.1 市場(chǎng)現(xiàn)狀*擁有650萬人口大市，中心主城區(qū)常住人口達(dá)58余萬人，已經(jīng)達(dá)到大城市的人口規(guī)模流動(dòng)人口，城市占地僅18平方公里，人均占地面積僅為60m2，人均住房18.7 m2，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會(huì)的進(jìn)步，加上中石油、中石化、高鐵、高速公路建設(shè)者及今后大批工業(yè)企業(yè)藍(lán)領(lǐng)人士涌入，人們對(duì)居住環(huán)境的要求也越來高居住的空間和面積要求越來越大。目前達(dá)州房地產(chǎn)市場(chǎng)需求極大，前景十分廣闊。從實(shí)際需要方面：一是隨著舊城改造項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施，需要大量的商品住宅安置拆遷戶，從而保證舊城改造和重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)征占地的順利進(jìn)行；二是較大的勞務(wù)輸出，很多農(nóng)村富余的勞動(dòng)力到沿海務(wù)工，回鄉(xiāng)后首先選擇在城區(qū)買房使得需求增加；三是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和*居民收入水平的提高，實(shí)際購(gòu)買力將不斷增強(qiáng)，使住宅的有效需求增加；四是達(dá)州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展特別是化工業(yè)園區(qū)的建設(shè)吸引了大批外來投資者及建設(shè)者大大刺激了住宅需求。潛在需求方面：城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)將擴(kuò)大住房的需求。在人均住宅建筑面積達(dá)3035平方米之間，會(huì)保持較旺盛的住房需求。同時(shí)，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，必將隨同伴隨著工業(yè)化和業(yè)發(fā)展進(jìn)程的推進(jìn)，從而必將增加對(duì)生產(chǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)、商業(yè)、辦公用房等非住宅房屋的需求。因此，達(dá)州房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力和發(fā)展空間巨大。*主城區(qū)各版塊的供應(yīng)特征如下：版塊供應(yīng)特征南外板塊兩級(jí)分化嚴(yán)重：城南中心樓盤成為樓市標(biāo)桿、南外是未來的化工園區(qū)、周邊配套正在建設(shè)，目前人氣不足，市民認(rèn)可度不高。 售價(jià)：2800-3400 （觀河景）2800-3200（南客站）北外版塊目前無典型樓盤投入西外版塊新城市行政中心，擁有良好升值空間，配套逐步完善，成片土地供應(yīng)集中放量，開發(fā)速度較快，售價(jià)：3200-3800市區(qū)版塊核心區(qū)域，傳統(tǒng)的生活配套，成熟的生活環(huán)境以濱河景觀高層為主售價(jià)：3200-4000濱河版塊豐富的濱河景觀線，呈梯隊(duì)式的組團(tuán)布局，強(qiáng)勢(shì)的營(yíng)銷推廣售價(jià)：3200-3500熱點(diǎn)版塊必備四要素：1、市政配套成熟趨勢(shì)2、集中的土地供應(yīng)3、同期規(guī)模放量4、品牌開發(fā)商介入西外版塊具有成為熱點(diǎn)版塊的條件南外、北外片區(qū)在熱點(diǎn)版塊的形成上尚有欠缺3.2 市場(chǎng)變化趨勢(shì)本項(xiàng)目在總體設(shè)計(jì)時(shí)，針對(duì)人們對(duì)環(huán)境、綠化、物業(yè)及配套等因素的要求日益提高，我公司組織相關(guān)科室的精兵強(qiáng)將和我市資深專家數(shù)次前往成、渝兩地觀摹學(xué)習(xí)，引進(jìn)先進(jìn)科學(xué)理念，經(jīng)比選、論證特委托有強(qiáng)大設(shè)計(jì)隊(duì)伍，有豐富設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，有開拓進(jìn)取精神及責(zé)任感的重慶市建筑工程設(shè)計(jì)院有限責(zé)任公司成都分公司進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，不僅建筑功能更加完善，而且時(shí)刻體現(xiàn)了以人為本的理念和“第一”、“唯有”的超前思維。本項(xiàng)目所處地段交通通暢，環(huán)境優(yōu)美，特別是緊鄰*的生態(tài)花園蓮花湖公園，在同行業(yè)中具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，能充分滿足達(dá)州房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展新趨勢(shì)。西外版塊未來趨勢(shì)：1、日趨完善居住環(huán)境；2、巨大升值潛力空間；3、能源集團(tuán)規(guī)模入駐。3.3 營(yíng)銷方案本項(xiàng)目實(shí)行營(yíng)銷專業(yè)化模式，在*開發(fā)多年，多樓盤的成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，由專業(yè)的營(yíng)銷策劃人員，資深銷售總監(jiān)的全程策劃，指導(dǎo)和組建銷售班子，通過多渠道，固定和流動(dòng)相結(jié)合，平面與立面相結(jié)合的廣告宣傳，開發(fā)與銷售相結(jié)合，更能保證本項(xiàng)目的營(yíng)售工作取得良好的成績(jī)。客觀審視人民廣場(chǎng)商住樓的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)：1.規(guī)模： 達(dá)州單體規(guī)模最大項(xiàng)目社區(qū)內(nèi)部主題景觀、配套周邊項(xiàng)目同時(shí)加推規(guī)模供應(yīng)，易造成市場(chǎng)影響，提升區(qū)域知名度2.景觀資源：30層景觀視野大寨子、塔沱、羅頂寨等山水景觀3.地段:西外-未來城市中心暫時(shí)無法與市區(qū)比較地段正在形成片區(qū)效應(yīng) 4.品牌： 樹立大眾知曉品牌-產(chǎn)品特征總體來說，*場(chǎng)上兩房與小三房銷售最佳，基本無明顯滯銷戶型；兩房去化速度較之三房更快；市調(diào)發(fā)現(xiàn)*場(chǎng)產(chǎn)品銷售呈現(xiàn)以下明顯特征：滿足功能是核心，控制面積是關(guān)鍵，緊湊實(shí)用成流行暢銷戶型基本功能（兩房、三房）（1）雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)或多陽臺(tái)設(shè)計(jì)（2）全明設(shè)計(jì)，采光充足（3）戶型方正，功能分區(qū)合理（4）布局緊湊，無過多浪費(fèi)（5）兩房總價(jià)不超過28萬，三房總價(jià)不超過40萬暢銷戶型附加值體現(xiàn)（兩房、三房）（1）大面積轉(zhuǎn)角飄窗設(shè)計(jì)（2）客廳臥室陽臺(tái)相連，多陽臺(tái)，更實(shí)惠（3）可變空間連接景觀陽臺(tái)，送面積，更高性價(jià)比（4）贈(zèng)送景觀花池，超大陽臺(tái)，多功能休閑廳、陽光房市場(chǎng)未來走向趨勢(shì)1、政府規(guī)劃發(fā)展為人民廣場(chǎng)帶來機(jī)遇；（北抑、南拓、西移、東調(diào)）2、客戶從解決住房，到享受住房的升級(jí)，從關(guān)注面積到關(guān)注功能的轉(zhuǎn)換；3、西外成為熱點(diǎn)版塊的優(yōu)勢(shì)顯著，區(qū)域內(nèi)集中放量，進(jìn)行版塊營(yíng)銷前景看好；4、客戶對(duì)人民廣場(chǎng)所處西外區(qū)域位置認(rèn)可度正在提高，需加大力度進(jìn)行區(qū)域規(guī)劃及發(fā)展升值空間炒作；5、市場(chǎng)營(yíng)銷日趨白熱化，在不足夠成熟的業(yè)主面前，具有良好誠(chéng)信形象，注重產(chǎn)品品質(zhì)的開發(fā)商更易脫穎而出，成為市場(chǎng)的焦點(diǎn)；6、市場(chǎng)上產(chǎn)品形態(tài)多以高層為主，講求“純大”面積，缺乏對(duì)功能使用的關(guān)注和引導(dǎo)；7、推廣媒介多以戶外，平面廣告宣傳為主，缺少口碑營(yíng)銷、公關(guān)活動(dòng)營(yíng)銷操作人民廣場(chǎng)的品牌樹立：如何進(jìn)行產(chǎn)品的創(chuàng)新？為了樹立市場(chǎng)領(lǐng)航者的地位，人民廣場(chǎng)商住樓必須通過多功能、多附加值的特色產(chǎn)品來增加客戶價(jià)值認(rèn)同感，因此僅滿足普通的功能需求是不夠的，決勝市場(chǎng)的關(guān)鍵產(chǎn)品創(chuàng)新同等總價(jià)要使業(yè)主得到更多的實(shí)惠人民廣場(chǎng)商住樓的主攻方向：在控制面積的情況下控制總價(jià)在總面積不變的情況下通過空間變化或贈(zèng)送面積體現(xiàn)實(shí)惠如何在不降低舒適度的情況下控制總價(jià)一直是思考的方向。3.4 地理環(huán)境分析土地是不可再生資源，一個(gè)項(xiàng)目的土地價(jià)值是有多種因素綜合作用的結(jié)果。土地所處的地理位置，周邊的自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及臨近樓盤的品質(zhì)等，決定了此地塊大部分的市場(chǎng)價(jià)位，因此，我們首先從地塊環(huán)境入手調(diào)查分析。3.4.1 土地性質(zhì)及地理位置綜述本工程重要性等級(jí)為一級(jí)，場(chǎng)地等級(jí)為二級(jí)，地基復(fù)雜程度等級(jí)為二級(jí)，巖土工程勘察等級(jí)為甲級(jí)。擬建工程位于*西外新區(qū)，北與*人民廣場(chǎng)毗鄰，和市政大樓隔廣場(chǎng)相望，南與*實(shí)驗(yàn)小學(xué)相鄰，西南面為天恒花園。地理位置優(yōu)越，交通便利。擬建場(chǎng)地南高北低，區(qū)內(nèi)最高點(diǎn)為擬建場(chǎng)地南邊的*實(shí)驗(yàn)小學(xué)，地面高程305.00M，擬建場(chǎng)地南部為基巖挖方，北部為填方，0.00為284.00M，場(chǎng)地整平后南面臨*試驗(yàn)小學(xué)將形成高21.0M的巖質(zhì)邊坡。場(chǎng)地北部以人工填土為主，地形舒緩平整。地面高程312.60-315.60M，相對(duì)高差約3.00M。3.4.2 地塊自然景觀及環(huán)境質(zhì)量1、自然環(huán)境該地塊總體來看空氣較好，無大型污染，植被豐富，屬達(dá)州新區(qū)居住的黃金地段。2、項(xiàng)目周邊情況我們選擇以本地塊為中心，該地塊為政治、文化、商業(yè)中心，交通十分便利。3、區(qū)域調(diào)查自然環(huán)境：該帶為成熟地段，是商貿(mào)、金融、政務(wù)集中地。社會(huì)環(huán)境：道路路面狀況較好，交通便利。水電氣的基礎(chǔ)建設(shè)均以到位，電話線、網(wǎng)絡(luò)線和有線電視線已鋪設(shè)，有農(nóng)行等金融機(jī)構(gòu)的分點(diǎn)。人文環(huán)境：沿路兩旁的居民來自不同的地方，主要是當(dāng)?shù)鼐用瘛＝?jīng)濟(jì)環(huán)境：居民的收入水平不等，屬當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)的居民每年固定有7000-55000元的收入，來源于企業(yè)打工，經(jīng)商，國(guó)家職員等。4、氣象特征本地區(qū)地處北溫帶，屬亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候，四季分明，熱量豐富，雨量充沛，光溫同步，東暖春早，夏無酷暑，無霜期長(zhǎng)，春季氣溫回升快，但不穩(wěn)定，多寒潮，夏季降水兩集中，分布不均，常有旱澇交錯(cuò)發(fā)生，秋季多陰雨綿綿，冬季多云霧，少日照，總的氣候條件較好。但在一年四季中，也會(huì)遇到一時(shí)的不利氣候和災(zāi)害。5、區(qū)域地質(zhì)概況區(qū)內(nèi)地質(zhì)結(jié)構(gòu)不發(fā)育，無大的褶皺和斷層構(gòu)造，未見滑坡泥石流等不良地質(zhì)現(xiàn)象，新生界地層不發(fā)育，堆積作用不強(qiáng)，地質(zhì)構(gòu)造條件簡(jiǎn)單。場(chǎng)地地層為單斜層狀，泥巖、砂巖互層。出露基巖為侏羅系地層，地層產(chǎn)狀789。3.5 區(qū)域分析3.5.1 .基礎(chǔ)設(shè)施狀況分析1、交通狀況本地塊四周已形成了大的交通體系，對(duì)本地塊項(xiàng)目提供良好的條件。2、人文環(huán)境及生活配套設(shè)施地塊周邊為新開發(fā)區(qū)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和生活配套設(shè)施尚待完善，沿線主要為零星小的商業(yè)鋪面,無專業(yè)性市場(chǎng),無酒吧,網(wǎng)吧等娛樂設(shè)施。醫(yī)療設(shè)施缺乏,主要為小的門診部?？偟膩碚f,人文環(huán)境及生活配套設(shè)施較一般。3、市政配套設(shè)施水:該地塊用水有*給排水公司提供。電:該地塊現(xiàn)用電有變電所的10kv架空線路引來。氣:為管道煤氣有管道煤氣公司供氣,居民習(xí)慣:此地區(qū)居民主要為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民,生活以企業(yè)打工，經(jīng)商，國(guó)家職員等為生活來源。付款方式：隨著購(gòu)房客戶的理財(cái)能力的成熟和投資途徑的增多，購(gòu)房客戶選擇按揭方式購(gòu)房越來越多，按揭的成數(shù)高，年限長(zhǎng)，已成為吸引客戶購(gòu)房的一個(gè)重要條件。物業(yè)形態(tài)：本區(qū)域的物業(yè)形態(tài)已形成以高層住宅為主的格局，將來仍將是以高層住宅為主的格局。這符合本區(qū)域人口的規(guī)劃要求和客戶在此置業(yè)的生活要求和環(huán)境需求。戶型：本區(qū)域的大戶型如120-140平方米特別暢銷，80-110平方米以及80平米一下的的中、小戶型也較為好銷， 140平方米以上基本上處于滯銷狀態(tài)，未來戶型將仍以3*2*2和2*2*2為主。物業(yè)管理：物業(yè)管理以人為本，突出人性化，社區(qū)文化，智能化竟是時(shí)下物業(yè)管理的主流，營(yíng)造濃厚的社區(qū)文化環(huán)境，維護(hù)舒適溫馨自由的生活氛圍，在物業(yè)管理上強(qiáng)化以人為本的理念和加大服務(wù)的范圍，形成一定的口碑將是本區(qū)域物業(yè)管理的方向。第四章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析4.1 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成模式經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)的實(shí)質(zhì)是尋求、識(shí)別、把握企業(yè)可進(jìn)取的市場(chǎng)空間。經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)是外部市場(chǎng)、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢(shì)與企業(yè)本身優(yōu)勢(shì)的結(jié)合。經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目個(gè)性以后，即成為在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)、賣點(diǎn)。4.2 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)本報(bào)告一、二、三部分對(duì)該項(xiàng)目作開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析時(shí)，已作了許多討論?，F(xiàn)對(duì)該項(xiàng)目真正的、突出于*住宅市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)集中如下。（1）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)大“勢(shì)”。國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)走出低谷，進(jìn)入上升繁榮期，恰恰是本項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)期。住宅業(yè)房改、金融、投資、財(cái)政、市場(chǎng)管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利的政策法規(guī)環(huán)境。置業(yè)意識(shí)古往今來中國(guó)文化觀念的組成部分，已經(jīng)重新泛起，并將成為全社會(huì)占主導(dǎo)地位的消費(fèi)觀念。全社會(huì)小康后的家庭消費(fèi)將首先集中在住房條件的改善方