[房地產(chǎn)]金龍商業(yè)廣場商業(yè)定位規(guī)劃及運營建議.doc

金龍商業(yè)廣場商業(yè)定位規(guī)劃及運營建議第一章 市場調(diào)查第二章 項目定位第三章 招商計劃第四章 招商程序第五章 運營建議第一章 市場調(diào)查道縣概況：道縣又稱道州，位于湖南南部，隸屬永州市，與兩廣毗鄰。全縣轄9個鎮(zhèn)、14個鄉(xiāng)、3個國有農(nóng)場，總面積2442平方公里，總?cè)丝?5萬人，縣城人口12萬。1999年，工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值43.23億元，其中工業(yè)總產(chǎn)值27.37億元，財政收入11154萬元，社會固定資產(chǎn)投資4.1億元，各項社會事業(yè)獲得全面發(fā)展。道縣經(jīng)濟社會發(fā)展具有四大明顯優(yōu)勢：一是作為湘粵桂三省結(jié)合部的區(qū)位優(yōu)勢。自古道州素有“襟帶兩廣，屏蔽三湘”之稱，歷來為湘南桂北物質(zhì)集散地和兵家必爭之地。東距郴州170公里，與京廣線相接；西距全州90公里，與湘桂線相接；北上長沙、武漢，南下深圳、珠海，西出南寧、?？?，均可朝發(fā)夕至。207國道貫穿南北，1863、1806省道橫貫東西，瀟水河入湘江過洞庭可直達上海?？h城北郊還有一個56萬平方米的機場，是湘南及兩廣北部地區(qū)十余縣市，飛機播種、殺蟲、物探、航測的作業(yè)基地。洛湛鐵路從道縣經(jīng)過已經(jīng)敲定，福貴線也將爭取從道縣經(jīng)過，屆時道縣將成為南方新崛起的重要交通樞紐 ，二是得天獨厚的資源優(yōu)勢。道縣土地寬廣肥沃，氣候溫暖濕潤，年均氣溫18.6度，年降水量1503毫米，年日照時數(shù)1599.6小時，無霜期309天，被專家譽為“天然溫室”?，F(xiàn)已探明的主要礦藏達30多種，其中有較大開發(fā)價值的有20多種40多個礦點。鎢、錫、鋰、銣儲量頗豐。道縣是湘南農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)定點縣，省杉木速生豐產(chǎn)林基地、油茶基地、商品糧基地、湖南省蔬菜第一縣、全國糖料基地、厚樸基地和秸稈養(yǎng)?；?。三是歷史文明資源優(yōu)勢。道縣自秦朝設立營浦縣后，在2000多年的建制史中，有1500多年的時間為郡、為州、為府、為路。這里古文化遺有產(chǎn)豐富，1995年出土了距今1萬年以前的稻谷遺存，經(jīng)鑒定為目前世界上發(fā)現(xiàn)的時代最早的人類栽培標本。在這塊土地上，先后孕育出宋代理學鼻祖周敦頤、清朝大書法家何紹基等有影響的歷史人物。四是已經(jīng)具有較好的發(fā)展基礎(chǔ)。水電路訊等基礎(chǔ)設施日臻完善，六車道的十里長街道州北路堪稱湘南第一路。移動通訊和國際互聯(lián)網(wǎng)已全部開通，實現(xiàn)了縣、鄉(xiāng)、村與國際、國內(nèi)數(shù)字直撥。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，道縣實施了“擴城建市”戰(zhàn)略，加大了城市建設投入，大搞房地產(chǎn)開發(fā)，大搞舊城改造，大搞市場建設，大抓基礎(chǔ)設施建設，城區(qū)面積擴大到20平方公里，基礎(chǔ)設施逐步完善，一個功能齊全的中等規(guī)模的道州的輪廓已展現(xiàn)在人們面前。道縣發(fā)展前景廣闊。經(jīng)過幾十年的建設，道縣的城市建設和社會、經(jīng)濟、文化等各項事業(yè)有了很大的發(fā)展，中心城市功能日益突出，國家已把道縣作為湘、粵、桂邊界地區(qū)發(fā)展的一個重點，實行傾斜政策。國家即將投資建設的洛（陽）湛（江）鐵路與福（州）貴（陽）鐵路交匯于此，將進一步改善道縣的投資環(huán)境。湖南省政府已決定將道縣轍縣建市，由省直轄，現(xiàn)已上報國務院審批。屆時，古城道州將再展新姿，象一顆璀燦的明珠鑲嵌在瀟湘大地上。商圈概況：如果說道縣有一個商圈，那就是瀟水路與月巖路交匯處商圈，在此，聚集了道縣目前最大的兩大超市生源百貨和曙光超市，數(shù)十家品牌服裝專賣店沿瀟水中路分布，乃道縣人流、物流、信息流、資金流黃金商業(yè)中心。新華書店、汽車總站、學校、銀行、郵局、電信局、規(guī)劃中的火車站等近在咫尺，商業(yè)配套設施完善，商業(yè)氛圍成熟。商圈分析：優(yōu)勢：商圈商業(yè)配套完善，商業(yè)格局成熟劣勢：商圈內(nèi)無序競爭厲害，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，經(jīng)營模式老化，經(jīng)營環(huán)境惡劣。發(fā)展趨勢：隨著人民生活水平的提高，道縣政府 “擴城建市” ，大搞房地產(chǎn)開發(fā)，大搞舊城改造，大搞市場建設，大抓基礎(chǔ)設施建設等戰(zhàn)略的實施，城市建設投入的加大，商圈將進一步的成熟！新的商業(yè)模式的引進將隨金龍商業(yè)廣場的開業(yè)，給道縣的商業(yè)整體檔次帶來革命性的提升和質(zhì)的變化。競爭物業(yè)調(diào)查分析：招商思路的確定首先要對物業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)做出準確的定位，這種定位是根據(jù)道州市場狀況的所選擇的市調(diào)是策劃之母,業(yè)態(tài)種類的制定不是憑空想像的，為此我們做了詳細的市場調(diào)查：競爭百貨、超市調(diào)查競爭樓盤調(diào)查道縣家具市場調(diào)查瀟水中路臨街鋪面調(diào)查匯總請見下表：第二章 項目定位 項目簡介：金龍商業(yè)廣場（以下簡稱本項目）位于道州核心地帶，瀟水中路和月巖中路的交匯處東北角，東臨瀟水河，濱河路；西臨瀟水中路；北臨月巖中路,乃永州市宏遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司實力打造。本項目離汽車總站約五分鐘，離規(guī)劃中的火車站不到一公里遠的路程，周邊的配套十分完善，學校、醫(yī)院、商場、銀行、酒店、超市、郵局、賓館等配套設施應有盡有，商業(yè)格局非常成熟。金龍商業(yè)廣場總占地面積40347平方米，項目總面積86948.63平方米。本項目分期分為商業(yè)廣場,品牌酒店和高檔住宅三大版塊,分期開發(fā)。商業(yè)廣場共四層, 總面積34759.63平方米,其中負一樓層高5.2米,一樓層高5米,二樓層高4.8 米,三樓層高 4.8米，設有四百多平方米的中庭廣場，配有扶手電梯5臺,貨梯一臺,停車位充足. 目分析：優(yōu)勢（Strength）：地段好，且兩面臨主干道；體量大，能形成規(guī)模效應；產(chǎn)品規(guī)劃配制較好，配有中央空調(diào)、扶手電梯，停車位充足。從地段、體量、配套來講整個道縣無出其右。劣勢（Weakness）：體量過大，單層面積約等于道縣現(xiàn)有幾個大型百貨、超市面積之和，區(qū)區(qū)一個縣城難以消化這么大的面積；需要建成一個包容性更強、門檻更低的MALL性質(zhì)的多業(yè)態(tài)共存的商業(yè)綜合體。產(chǎn)品配制尚需提高，由于電梯太少，且無直達觀光電梯，制約了如大型餐飲及其它相關(guān)業(yè)態(tài)的進駐；機會（Opportunity）：道縣尚無真正意義的大型百貨，市場空白，這是本案的一大機會點；道縣缺乏現(xiàn)代商業(yè)管理和經(jīng)營下的商業(yè)企業(yè)和綜合性商業(yè)項目。威脅（Threat）：商鋪大部分已對外銷售，且未簽委托租賃合同或自購自營合同，一部分客戶處于游離狀態(tài)，既想拿租金，又想自營，全部返租回來有一定的難度且有一個過程，嚴重制約招商工作的前進；一部分購買了好位置想自營的客戶，由于未簽自購自營合同，可能會根據(jù)一己私利自行經(jīng)營或出租，對整個項目形象及統(tǒng)一商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃大大不利；周邊競爭對手及提前開業(yè)的廣業(yè)等會分走部分商家資源。項目定位 A整體定位:湘南六縣最大的SHOPPING MALL湘南六縣最大的完全貫徹“體驗式消費”模式，集購物、休閑、娛樂、餐飲、酒店及商務六大功能于一體的現(xiàn)代化購物中心，道縣及湘南六縣人們一站式購物，一條龍消費的天堂！ B項目檔次及功能定位： 南六縣檔次最高功能最全的SHOPPING！所有品牌皆為中高檔品牌，功能方面力求齊全，除在精品百貨、電器、家具等的基礎(chǔ)上，強勢引進大型中西餐飲品牌店，小吃休閑吧，銀行、小時自助銀行，中國移動、聯(lián)通、郵政等營業(yè)廳，讓本項目入主商家及消費者足不出戶即可滿足各種生活配套需求！消費群體定位： .道縣縣城12萬人口中所有中等收入及以上的家庭：政府公務員、企業(yè)中高層管理人員、個體工商戶老板、醫(yī)生、教師、外來商賈等 b.道縣轄區(qū)9個鎮(zhèn)、14個鄉(xiāng)所以中高等收入的人群 c.南六縣部分中高等收入的人群4項目業(yè)態(tài)定位（詳見下表、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃圖） 購物中心的商業(yè)規(guī)劃和室內(nèi)設計的任務及要點購物中心為大型、復合型商業(yè)設施。業(yè)態(tài)組成、使用要求復雜、交叉，對空間的需求也是豐富、多樣。從屬性上區(qū)分，百貨店、超市、專業(yè)商店、餐廳、娛樂設施等專用空間，依租戶的不同經(jīng)營內(nèi)容而要求不同；入口大廳、步行內(nèi)街等公用空間將各個專用空間結(jié)合起來，并使之相互融合，促進商業(yè)運營，并為大眾提供舒適、優(yōu)美，愿意長時間停留的購物環(huán)境。1.主要入口應當從功能分區(qū)和文化涵義的角度，處理空間和裝飾，達到即統(tǒng)一又富于變化的效果。 功能區(qū)分：整個內(nèi)部空間的意想焦點處在建筑物內(nèi)部動線交匯點入口大廳，其中心地位造成其功能需求的多樣化。 人流集散 展覽 休息 問訊、指路 存物 公用電話 表演 促銷 兒童游戲 大屏幕演播 公眾參與的活動 展覽 點播 冷熱飲 文化涵義： 商業(yè)的后現(xiàn)代的、發(fā)達的商業(yè)文化具有非常的鼓動性和感染力 科技的IT和通訊行業(yè)與高科技、工業(yè)化密切相關(guān)，并越來越具娛樂性 休閑的崇尚自然、回歸人本是都市生活中最具長久吸引力的時尚2. 內(nèi)街的游歷感受： 空間的節(jié)奏處理內(nèi)街的各個節(jié)點和節(jié)點間的關(guān)系，創(chuàng)造有抑有揚、有張有弛的空間序列 穿插和流動打破直上直下的開洞方式，豐富多層空間的融合，保證視線的舒適角度、良好通達性和心理感受的連貫、延續(xù)，并考慮游歷過程的時間因素。 節(jié)點和線路沒有死角、避免重復路線是商業(yè)經(jīng)營的需求，室內(nèi)設計應當為此做技術(shù)上的處理 向上引導如同沒有死角、避免重復路線一樣，打破購物者不愿上樓的行為習慣，吸引購物者去往另一樓層也是室內(nèi)設計的任務。3. 共享空間的整體控制 尺度結(jié)構(gòu)布置和建筑技術(shù)很大程度上限制了兩個入口大廳的空間尺度，但還有一些靈活量允許室內(nèi)設計控制。 形式空間界面的形式應當與其屬性相附，力求符合大多數(shù)人的審美和心理需求。曲線的輪廓比直線轉(zhuǎn)折可能更適用。 視線分析視線分析是確定空間高度和輪廓、上下開洞位置等的輔助手段。4. 環(huán)境控制 光線 人工采光、照度、顯色指數(shù) 直射陽光、西曬、節(jié)能 聲音、背景噪音控制 聲聚焦控制 空氣調(diào)節(jié)、舒適度 溫度 濕度 風速 氣味5. 交通組織6. 有裝飾作用的室內(nèi)構(gòu)件 硬件 采光頂、玻璃墻面 欄桿、扶手 燈具 座椅 雕塑 噴泉、水池 樓、電梯 花池 櫥窗 飲水處 冷、熱飲 軟件 織物懸掛件 仿真植物 植物 廣告牌 棚架 牌匾、燈箱規(guī)格 樂器、專用音箱 標示、指示牌 桌椅 鐘表7. 主題的創(chuàng)造和渲染 街道的風格香榭大道、遠洋大道、繽紛大道、星光大道、 E-食代 8. 租戶自主裝飾工程控制，由我司派人進行審圖，力圖裝修風格達到協(xié)調(diào)一致，符合安全規(guī)范。 第三章 招商計劃1 目標客戶定位：樓層目標客戶定位單家預計所需面積客戶分析1F品牌廠家直營 本地加盟店 本地專賣店個體老板 欲來本地發(fā)展的商家30-150對本項目較為關(guān)注 對行業(yè)發(fā)展較為了解 對商場前景比較看好 2F品牌電器 中西餐飲 品牌廠家直營/本地加盟店 本地專賣店個體老板 欲來本地發(fā)展的商家30-2000不等對入場有一定要求如：裝修 租金 稅收等 具有一定影響力 入駐本項目會給其他客戶帶來信心3F欲來本地發(fā)展的家具 燈飾廠家直營或個體直營 本地從事家具燈飾行業(yè)的個體老板500-2000對商場前景比較看好 對入場有一定的要求如：裝修 稅收 管理費等2金龍商業(yè)購物廣場“統(tǒng)一招商管理的十項基本原則 第一基本原則：要維護購物中心的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例。大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都比較認同零售、餐飲、娛樂 62：18：20的這個購物中心產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例，此比例特別適用于超大型綜合性的購物中心，招商要注意維護和管理好這個經(jīng)營比例（當然不是絕對的）。我們針對本案特別要注意娛樂方面的引進，當然，也可以考慮開發(fā)利用三樓頂層的利用。 第二基本原則：要維護購物中心的統(tǒng)一主題形象和統(tǒng)一品牌形象。購物中心是一種多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)組織模式，但它絕不是一個無序的大雜燴，購物中心必須是一個擁有明確經(jīng)營主題和巨大創(chuàng)造力的品牌形象企業(yè)。招商要始終注意維護和管理好已確定的經(jīng)營主題和品牌形象。我們的統(tǒng)一主題就是金龍商業(yè)廣場，可以引入VI企業(yè)整體識別系統(tǒng)，對外形成強烈的視覺形象。 第三基本原則：購物中心的招商目標要能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異業(yè)互補。簡單地說，同業(yè)差異就是市場有一定承受力，不能盲目招同一品類的店進入。譬如零售業(yè)態(tài)的核心主力店招商，就不要同時招來兩家基本上都是經(jīng)營食品和日用品的大型超市；核心主力店同質(zhì)化無差異更是不能想象的。異業(yè)互補的目的就是要滿足顧客消費的選擇權(quán)，并能讓顧客心身體驗變化，提高其消費興趣。譬如百貨、超市因為經(jīng)營品項不同，可以互補；讓顧客逛得疲勞的零售店與讓顧客休息放松的餐飲店可以互補等等。 第四基本原則：購物中心經(jīng)營方式的選擇原則。購物中心的經(jīng)營方式基本有三種：自營、聯(lián)營和租賃。購物中心畢竟是一個以零售為主的商業(yè)組織形式，而零售是一個精細化管理的產(chǎn)業(yè)，精細化管理要求管理者加強經(jīng)營控制力度；另外，相對于非主力零售商戶的招商條件，核心主力零售店必須引入知名度高的大商家，故核心主力零售店的招商較困難且招商條件放得較寬，造成核心主力零售店的提成或租金收入偏低。我司建議，購物中心的發(fā)展商以前不管是房地產(chǎn)商或是零售商，在條件容許的情況下，核心主力零售店盡量自營一部分或全部，這樣一可以加強經(jīng)營控制力度，有利于購物中心長期經(jīng)營；其次可增強其他商戶與之合作的信心；第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入。而招非主力零售商盡量以租賃為主、聯(lián)營為輔，這樣也可以增強發(fā)展商對購物中心的整體控制力度。這也是建立在我們對道縣目前的商業(yè)狀況和本案的具體分析基礎(chǔ)上，一般類似于沃爾瑪、阿波羅等品牌的百貨并無縣城的拓展計劃，而康星等品牌的號召力有限，而且需要的面積也不會太大，所以，對自有品牌的建立和自營就變得十分重要和現(xiàn)實。第五基本原則：招商順序原則。核心主力店先行，輔助店隨后的原則；零售購物項目優(yōu)先，輔助項目配套的原則。我們的核心主力店是康星百貨、通程電器，三樓的3家家具家居，一樓的電信、移動和銀行，還有配套的老樹咖啡、德克士快餐。 第六基本原則：核心主力店招商布局原則。核心主力店的招商對整個購物中心的運營成敗，購物中心輔助和配套店的引進都有重大的影響。一個超級連鎖店或超級百貨公司的入駐，常常能帶動整個購物中心的順利招商與管理。另外核心主力店對于人流也起著關(guān)鍵的作用，其布局直接影響到購物中心的形態(tài)。購物中心特別是大型購物中心的核心主力店適合放在經(jīng)營軸線（或線性步行街）的端點，不宜集中放置在中間，這樣才能達到組織人流的效果。 第七基本原則：特殊商戶招商優(yōu)惠原則?！耙渣c代面，特色經(jīng)營是購物中心特別是超大型綜合性購物中心的經(jīng)營特點。特殊商戶是指具有較高文化、藝術(shù)、科技含量的經(jīng)營單位，對它們給予優(yōu)惠政策，邀請其入場，能夠起到增強文化氛圍，活躍購物中心氣氛之作用。例如深圳華僑城MALL購物中心就專門邀請三百硯齋，展示中國的硯文化。當然特殊商戶的經(jīng)營范圍要與購物中心的經(jīng)營主題及品牌形象相吻合。 第八基本原則：租賃經(jīng)營采用放水養(yǎng)魚的原則。因為購物中心經(jīng)營具有長期性特點，采用合理租金與優(yōu)質(zhì)服務做法，將整個購物中心作熱，而后根據(jù)運營狀態(tài)，適當穩(wěn)步地調(diào)整租金。這樣，發(fā)展商與商戶才能一同成長。放水養(yǎng)魚的原則可以理解為“先做人氣，再做生意的原則。 第九基本原則：統(tǒng)一招商的“管理要充分體現(xiàn)和強調(diào)對商戶的統(tǒng)一服務。統(tǒng)一服務包含統(tǒng)一的商戶結(jié)算、統(tǒng)一的營銷服務、統(tǒng)一的信息系統(tǒng)支持服務、統(tǒng)一的培訓服務、統(tǒng)一的賣場布置指導服務、統(tǒng)一的行政事務管理服務、統(tǒng)一的物業(yè)管理服務等等。這個“統(tǒng)一服務不但要體現(xiàn)在思想上和招商合約中，更要體現(xiàn)到后期的管理行動中。這個“統(tǒng)一服務就是要求“服務出購物中心的品牌與特色來。 第十基本原則：購物中心要具備完善的信息系統(tǒng)，為購物中心管理者、廣大簽約商戶和顧客都提供便利。當然，便利各有不同，有管理便利、財務核算便利、營銷便利、經(jīng)營決策便利、結(jié)算便利、消費便利等等。購物中心有必要建立完善的信息系統(tǒng)，以便在招商時就能夠承諾對顧客與商戶提供信息技術(shù)支持服務，最終為顧客與商戶都能夠提供便利。2 招商方式：招商策略招商策略：立足道州、面向湘南.以道州為重點，在確保道州地區(qū)招商工作全面、順利開展的同時，招商各部門安排出招商力量，對外地核心主力商家（包括國內(nèi)知名電器、知名百貨、國內(nèi)知名品牌的廠家和經(jīng)營商、知名產(chǎn)品的國內(nèi)代理、國內(nèi)內(nèi)銷分支等）運用電話、傳真、網(wǎng)絡、DM等現(xiàn)代化通訊手段進行招商，從面點面全面鋪開范圍。由于本項目1-2樓大部分鋪面已對外銷售且未簽任何自購自營合同或委托租賃合同，即門面的擁有權(quán)屬單個的業(yè)主而又毫無約束其符合本項目業(yè)態(tài)規(guī)劃之合同，大部分客戶對自營與委托我方出租舉棋不定此問題至關(guān)重要，因為委托租賃合同一日不簽，就意味著該門面我們沒有經(jīng)營權(quán)及對外租賃權(quán)，我們就不能與來訪商家簽任何正式合約，否則，后果不堪設想。而且，此問題越到后面越為嚴重，對希望大面積需求的核心商家的招商的影響尤其嚴重。為此我們建議：A 立即注冊成立組建商業(yè)管理公司“金龍商業(yè)廣場經(jīng)營管理有限公司（以下簡稱該公司）”，由宏遠公司委任一人為該公司法定代表人，全面協(xié)調(diào)指揮該公司注冊成立及相關(guān)工作，藍狐凱利派出一人擔任總經(jīng)理全面統(tǒng)籌該公司正常運轉(zhuǎn)工作。B 由營銷部以“金龍商業(yè)廣場經(jīng)營管理有限公司”名義與愿意簽定委托租賃合同的客戶簽定合同，如此，這一部分客戶的門面即可對外預定。C 對于欲自購自營客戶，由于其在簽定正式商品房買賣合同的時候未簽自購自營合同，且這部分客戶又占距了較好的位置，要其自愿服從我司商業(yè)規(guī)劃，有很大的難度，為此，建議：營銷部工作人員用電話以口頭的方式向客戶建議交予我們統(tǒng)一經(jīng)營，有利于商場的可持續(xù)發(fā)展，租金以后逐年增加，另一方面以同樣的方式向客戶強調(diào)我商場空調(diào)及管理費15元/平方米/月（具體數(shù)據(jù)待商定）甚至更高，迫使一部分欲自購自營的客戶將門面交予我們委托租賃。對于最后一小部分執(zhí)意自購自營的客戶則要其與我司簽定自購自營合同，合同中約定必須符合我司商業(yè)規(guī)劃，統(tǒng)一布局。在解決上述問題的同時，招商同步進行：第一步：先將三樓鋪面租賃出去。三樓鋪面尚未出售，公司擁有一切獨立自主權(quán)，招商部采取招商懇洽的方式協(xié)調(diào)好商家與商家關(guān)于錯位經(jīng)營，所需面積調(diào)整等等關(guān)系，爭取三樓招商初戰(zhàn)告捷。第二步：視委托租賃合同簽定情況而定，將一部分已返租給我司，又對單層整體規(guī)劃調(diào)整無較大影響的鋪面租賃出去。著重抓好核心客戶的招商，為整個項目的推廣造勢。第三步：待通程電器所需位置全部簽完委托租賃合同后與通程電器簽定租賃合同，湖南家電行業(yè)排名第一的通城電器強勢進駐，必定給經(jīng)營戶極大信心。第四步：利用各種宣傳手段及招商方式持續(xù)招商，直到招商圓滿完成，根據(jù)項目招商的進展與客戶的需求，不斷做好局部調(diào)整，充分利用商場經(jīng)營面積，直至本項目正式開門迎客。在整個招商流程里，按照主力店、次主力店、品牌店、中小店的順序進行，主力店的商家我們會擬定備選名單，根據(jù)我們的科研調(diào)查結(jié)果，備選名單確保每一種核心主力店都有五家以上數(shù)量的洽談對象，優(yōu)先選擇不同主力店的形態(tài)做一個業(yè)態(tài)的安排，選定優(yōu)先順序進行談判，辦理招商說明會。在主力店形態(tài)和購物中心營運管理計劃沒有決定之前，我們中小店業(yè)者只能以意向書的方式進行，在6月18日新的招商部投入使用后，可以收取部分誠意金，在我們的商業(yè)規(guī)劃圖上標注客戶租賃意向。前期我們可以跟他們談比較長的免租期，盡量在后面我們有一個比較短的合同來達到我們的一個整個相關(guān)領(lǐng)域的一個效果，作為一個調(diào)整，我們整個租金的收益。作為一個合理靈活的資金策略，低租金的商家肯定不會給一個很長的租期，但是一般這樣高租金的商家不會一開始就進來，他們會在你比較成熟的時候才愿意進來。有的商家希望商家租金低一些，免租金長一些，以適當?shù)倪@樣引商家進來，實現(xiàn)多贏的結(jié)果。在實現(xiàn)整個招商收益里面，整個租金收益里面，租賃合同是最重要的核心部分，而租賃合同重要性也在于我們需要投資的對我們自己的投資有一個明確的了解。我們必須知道我們租給他需要付出什么成本，我們需要裝修達到什么程度。要不要裝空調(diào)？不裝空調(diào)我們提出一個什么類型的設施投資，這就是我們在租賃合同里面要明確的。招商賣點提升選擇金龍商業(yè)廣場的八大理由理由一：永州市重點工程，引領(lǐng)湘南六縣商業(yè)新格局金龍商業(yè)廣場是“永州市重點工程”，“永州市最受歡迎的項目”，總建筑面積逾八萬平方米，是湘南六縣最大的商業(yè)項目，商業(yè)地位無可比擬。理由二：雄踞道州核心商圈，鉑金地段無可復制 金龍商業(yè)廣場位于道州最繁華的瀟水中路與月巖中路交匯處東南角，絕版位置，絕版地段。理由三：超前商業(yè)模式，成就無限價值 金龍商業(yè)廣場率先引進世界先進的“體驗式經(jīng)濟模式”，將購物與“體驗”融合，集購物、休閑、餐飲、娛樂、酒店及商務六大功能于一體，成就湘南六縣“體驗式購物樂園”霸者地位，成就無限價值。理由四：商業(yè)巨頭選擇的方向，就是財富的方向 金龍商業(yè)廣場雄踞道州核心商圈，湖南電器行業(yè)排名第一的通程電器，永州咖啡行業(yè)排名第一的老樹咖啡，快餐巨頭德克士餐廳等等意向進駐，與眾多行業(yè)排名第一的商業(yè)巨頭同臺共舞，財富一路飆升理由五：道州最高硬件配置，為項目發(fā)展保駕護航 金龍商業(yè)廣場配有品牌中央空調(diào)，品牌扶手電梯5臺、貨梯一臺，400多中庭廣場，5000主題市民廣場，停車位充足，硬件配置道州第一，項目先天優(yōu)勢明顯。理由六：政策優(yōu)勢保證項目可持續(xù)成長性 隨著國家城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃條例的實施，1萬平方米以上的大型項目將由商務部聽證，大型購物中心的規(guī)劃與建設將嚴密把控，意味著湘南六縣范圍內(nèi)，金龍商業(yè)廣場成為唯一。理由七：資本技術(shù)強強聯(lián)手，專業(yè)打造尖端商業(yè) 金龍商業(yè)廣場由“永州綜合實力二十強”的宏遠地產(chǎn)投資開發(fā)，萬科房地產(chǎn)營銷與藍狐凱利合力參與項目策劃、營銷、招商及經(jīng)營管理，專家行業(yè)陣容強強聯(lián)手推出完美巨獻。理由八：百萬人消費空白，要賺就賺有錢人的錢道縣9鎮(zhèn)、14鄉(xiāng)及南六縣無一家大型高檔次的商業(yè)廣場，形成這里百萬人次的日益增長的消費空白，大型商業(yè)中心呼之欲出，金龍商業(yè)廣場應運而生。3. 招商付款方式總體目標：保證投資者的長期收益，提升物業(yè)的商業(yè)價值，建立金龍在道縣的長期發(fā)展戰(zhàn)略要求。租金總體水平按對客戶的銷售價格的8%回報來計算。初步計算水平如下：1樓 銷售總額5859萬/面積8380=69928%/12=47元/月2樓 銷售總額2622萬/面積8065=32438%/12=22元/月3樓 銷售總額1098萬/面積8065=13588%/12=10元/月綜合道縣目前的租金水平狀況和本案實際情況，我們可以認為整體租金水平是在大多數(shù)我們預期招商對象可以接受的范圍之內(nèi)，但是為了通過科學的分配租金比例，利用租金的杠桿作用來調(diào)節(jié)好各樓層的業(yè)態(tài)布置，我們可以通過靈活的租金調(diào)劑，來達到快速招商，且不影響到整體租金收益水平： 1樓適當下調(diào)部分到2、3樓，即1樓40，2樓26，3樓13 主干道周圍、臨門部分、中庭周圍、電梯周圍等適當上調(diào)10-30%，商場西頭內(nèi)部、人流不暢通部分等適當下調(diào)10-30% 核心商家適當下調(diào)以形成戰(zhàn)略合作態(tài)勢便于宣傳需要，可以適當下調(diào)10-30%，散戶可以適當上調(diào) 6月18日到7月18日前期簽約客戶給予適當優(yōu)惠，7月18日以后適當上調(diào)。以上方式并不是機械地推出，可視市場反應情況進行穿插，也可以在尾鋪招商過程中，對尾鋪招商的優(yōu)惠力度增加時運用。租金交納及優(yōu)惠政策有以下二種方式：1、一次性交納3年的租金。從第四年起租金遞增5；第五年租金遞增6；第六年租金遞增7；總體租金遞增比例不超過原租金水平的20。2、首期交納5年租金的30，正式開業(yè)前再交齊5年租金全款。從第六年起租金遞增5；第七年遞增6；第八年遞增7；總體遞增比例不超過20。可簽定租約合同期為10年。招商品牌名單（部分）1家具/家私（部分）雙虎家私強人床墊泰安床墊星港床墊九龍梳化唐帕床褥2.床上用品雅居秀韓國整體臥室精品夢潔床上用品水星家紡夢麗莎家紡多喜愛床上用品3女裝女人秀魅力女人歌曼牽帝羅詩雅居秀簡丹帝一秀千姿秀杰施JOJO伊韻兒靚女人麗人堂4男裝南極人步森與狼共舞金利來柒牌圣得西忘不了頂好男人利狼5鞋都市情人標榜鞋店上海新鍔奧康意爾康超級鞋城紅蜻蜓6運動休閑安踏名樂運動營東方文體用品7其它至愛婚紗流行館聯(lián)想電腦專賣新世紀音像超市宏泰蛋糕屋科達眼鏡大明眼鏡金利來珠寶手機專賣中國移動中國聯(lián)通中國電信建設銀行營業(yè)廳女人屋化妝品3招商階段劃分：招商的比例計劃為：道州地區(qū)本地招商客商占50左右；外地招商客商占30左右；預留出5的比例，作為機動或炒作。其中：道州地區(qū)招商所占比例不得超出整體的50；外地招商的比例可根據(jù)實際情況擴大，擴大部分可占用本地招商份額；采用低開高走的價格策略，根據(jù)招商實際情況，如果招商出現(xiàn)火爆，可加大預留部分的比例（例如10）。這樣后期可通過保留精品商鋪推出、拍賣等方式提高價位水平，平衡整體租金水平。階段時間招商方式目標客戶累計完成招商總額第一階段6.18-7.28采取本地客戶招商懇洽方式/外地客戶邀約上門外地及本土大商家40%第二階段7.28-8.18可視招商進度 采取本地招商及異地SP、PR活動相結(jié)合本地零售客戶專賣店老板70%第三階段8.18-9. 8視招商進度 采取本地招商及異地SP、PR活動相結(jié)合外地商家提供品牌本地商家加盟85%第四階段9. 8-9.28視招商進度 采取本地招商及異地SP、PR活動相結(jié)合外地商家提供品牌本地商家加盟100%租 約編號：租賃合同書 二00六年 月 日出租方（以下簡稱甲方）：金龍商業(yè)廣場經(jīng)營管理有限公司承租方（以下簡稱乙方）：甲、乙方經(jīng)平等自愿協(xié)商，依據(jù)中華人民共和國合同法及其他相關(guān)法律之規(guī)定，達成如下協(xié)議，并簽訂本租賃合同，以資共同遵守。第一條 鋪面基本情況1、鋪面位置：出租的鋪面（以下簡稱鋪面）位于道縣瀟水中路與月巖中路交匯處金龍商業(yè)廣場_摟號，共_間，建筑面積為平方米。2、該鋪面系業(yè)主委托甲方代為出租。第二條 鋪面用途及裝修1、鋪面用途為。除乙方有特殊情況經(jīng)甲方書面表示同意外，乙方不得改變鋪面用途。乙方經(jīng)營的商品品類須服從甲方商品功能分區(qū)規(guī)劃，不允許經(jīng)營非本區(qū)域規(guī)劃商品，否則甲方有權(quán)單方面解除合同，乙方所繳押金概不退還。2、乙方自行裝修其鋪位，其裝修設計、色彩須與市場整體設計、色彩相協(xié)調(diào)。其設計、裝修方案經(jīng)甲方書面同意方可實施。裝修過程還必須遵守市場管理方制定的有關(guān)裝修規(guī)定（按市場管理方裝修要求表執(zhí)行）。3、合同簽訂之后，乙方在甲方指定的時間內(nèi)提出裝修方案并報甲方批準，拿到市場裝修單后，方可入場裝修。施工過程中不得損壞鋪面原主體建筑結(jié)構(gòu)，否則一切損失由乙方負責賠償。租賃期滿后裝修物不得拆除，無償歸甲方所有。 第三條 租賃期限：從二00年月日起至二00年月日止，租期為 年。第四條 商品管理1、乙方須自行對其自有財產(chǎn)進行投保，并自行承擔相應費用。2、乙方的經(jīng)營商品須符合中華人民共和國產(chǎn)品質(zhì)量法以及其他法律法規(guī)。如有違反甲方有權(quán)要求工商部門對其經(jīng)營商品中的不合格產(chǎn)品沒收、并予處罰，乙方所繳納的保證金概不退還。 第五條 營業(yè)管理1、乙方需遵守甲方管理方營業(yè)時間的規(guī)定。若商場整體布局調(diào)整改造要求乙方停業(yè)，須提前一個月通知，并安排場地給乙方營業(yè)。乙方必須服從甲方安排，停業(yè)期間免繳除水電費外其他費用。2、市場管理方統(tǒng)一組織的促銷活動，乙方有義務積極配合和參與。3、甲方可根據(jù)經(jīng)營情況對商場商品品類布局進行調(diào)整，乙方應當配合甲方。4、房屋租賃期滿或因乙方違約等原因?qū)е潞贤崆敖獬?，房屋的裝修無償歸甲方所有，乙方不得拆除、甲方也不對乙方進行任何補償。第六條 租金、租金的交納期限及逾期責任1、租金標準：鋪面租金按租賃的總面積乘以每平方米的單價計算。二00六年十月一日起至二00七年九月三十日每平方米租金為人民幣 元/月。2、租金交納期限：鋪面租金每月交付一次。本合同簽訂時，乙方即應交納首月租金人民幣_元，以后每月租金均提前半個月交付。第七條 其它稅、費的支付1、物業(yè)管理費的支付：以上鋪面在租金之外另外收取的物業(yè)管理費為每平方米_元/月，以上費用乙方在交納租金的同時向市場管理方交納。2、水、電費的支付：水、電費由乙方支付，市場管理方按照有關(guān)標準，按表計量收取。乙方按月交納，于每月的5號前向市場管理方交付上個月的水、電費。逾期超過6日的，甲方有權(quán)停水停電。3、其他稅費、工商費等由國家規(guī)定的各項稅費由乙方主動及時交納。4、在本合同有效期內(nèi)，如果發(fā)生政府有關(guān)部門征收本合同未列出的，但與使用鋪面有關(guān)的費用，均由乙方承擔，以上費用延期付款的責任由乙方承擔。第八條 押金1、乙方于本合同簽訂時交給甲方押金元，用作合同履約的保證金。2、甲方有權(quán)決定該款的優(yōu)先適用，并保留對不足部分的追索權(quán)。第九條 甲方的責任1、保證出租鋪面無產(chǎn)權(quán)糾紛。2、在2006年_月_日前將該鋪面提供給乙方。3、在業(yè)主轉(zhuǎn)讓該鋪面產(chǎn)權(quán)時，甲方在接到通知后3個工作日內(nèi)通知乙方，甲方應協(xié)調(diào)該鋪面的受讓人繼續(xù)履行本合同。 4、不得單方面解除本合同。5、不得干涉乙方的正常經(jīng)營活動。第十條 乙方的責任1、本合同簽訂之后，乙方必須按市場管理方規(guī)定的時間進場營業(yè)，且商品陳列須達到80%以上。2、主動按時交納押金、租金及其以上各項稅、費等一切費用。3、自覺遵守國家及市場管理方的各項規(guī)章管理制度，服從市場管理方的監(jiān)督、管理。4、必須愛護鋪面及周邊設施，若有損壞，照價賠償。5、必須守法、安全、文明經(jīng)營，搞好防盜、防火工作，嚴禁竊水、電及私拉、亂接等違章用水、電行為。6、未經(jīng)甲方的書面同意，乙方不得將所租鋪面轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用。7、乙方從事經(jīng)營活動，應及時辦理有效的營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證及其它必需的經(jīng)營文件，并向甲方提交相關(guān)經(jīng)營文件資料備檔。如乙方未能及時辦理相應經(jīng)營手續(xù)而受到工商部門或政府有關(guān)部門處罰，責任由乙方自行承擔，甲方有權(quán)解除合同。8、乙方應對自身的任何財產(chǎn)承擔保管責任。如被盜自行承擔損失。9、乙方必須保證于 年 月 日之前裝修完畢并開始營業(yè)。第十一條 因乙方責任解除合同的約定1、乙方有下列情況之一的，甲方有權(quán)解除合同、無條件收回鋪面，并清收乙方所欠全部租金及其他各項稅、費。雙方辦理退場手續(xù)后，乙方的所有貨物自行拖回，貨物滯留期間的租金照付，若給甲方造成其他損失的，由乙方負責賠償：（1）擅自將承租的鋪面轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的；（2）擅自拆改鋪面的原主體建筑結(jié)構(gòu)或改變鋪面用途的；（3）拖欠租金超過15天的；（4）未經(jīng)市場管理方同意閑置達15天，年累計達45天；（5）利用承租鋪面進行非法活動、損壞公共利益的；（6）損壞門面及周邊設施的。2、本合同簽訂之后，乙方?jīng)]有按市場管理方規(guī)定的時間進場經(jīng)營的，甲方有權(quán)解除合同，收回鋪面另行出租。乙方已交納的租金不退。第十二條 合同終止1、本合同有效期滿即行終止，乙方應主動找甲方辦理退場事宜。鋪面設施經(jīng)甲方檢查認可后，乙方將鋪面鑰匙退還甲方，清交所欠稅、費等一切費用之后，方可要求甲方退還押金（所交押金不計利息）。2、本合同期滿后，如乙方要求續(xù)租鋪面，應提前一個月通知甲方。甲方繼續(xù)出租鋪面的，乙方在同等條件下享有優(yōu)先權(quán)。3、如乙方不續(xù)約，逾期又不騰空鋪面，甲方對乙方滯留貨物享有留置權(quán)。甲方有權(quán)選擇按照本合同或者當時市場租金標準中較高者收取租金，由此而給甲方造成的其他損失由乙方負責賠償。第十三條 違約責任1、商鋪面積一經(jīng)確定，乙方不得任意改變，若乙方隨意增加占用面積，每多占一平方米，應向甲方交納人民幣伍佰元/平方米的違約金。2、若乙方逾期未交付租金，每遲延交付一天按應交費總額的5%支付違約金，由甲方從押金優(yōu)先扣除，不足部分的給付責任，由乙方繼續(xù)承擔。3、如乙方未能按時開始營業(yè)，逾期超過 日的，甲方有權(quán)解除合同，乙方已付的押金作為違約金歸甲方所有。4、如乙方提前解除合同，需提前30天向甲方提出書面申請，并需支付相當于三個月租金的違約金。 5、如乙方未按時支付租金、水電費及各項費用的，甲方有權(quán)中斷乙方用電、用水。6、本合同條款中對違約責任有約定的，按約定執(zhí)行。沒有約定的，一方違約，除應向守約方支付年租金總額10%違約金外，還應賠償由此而給守約方造成的其他損失。第十四條 其他1、免責條款：因人力不可抗拒的自然災害等不可抗力因素導致合同不能履行或不能完全履行的責任，依法免除或部分免除。2、本合同一式三份，雙方簽字或蓋章生效，甲方執(zhí)兩份、乙方執(zhí)一份。3、因履行本合同發(fā)生的爭議，原則上雙方協(xié)商解決，否則直接向人民法院起訴。4、本合同未盡事宜，由雙方再行協(xié)商確定。補充合同與本合同具有同等的法律效力。甲方: 金龍商業(yè)廣場經(jīng)營管理有限公司委托代理人：聯(lián)系電話：乙方： 身份證號：聯(lián)系電話： 住址： 簽約時間：二00六 年 月 日6招商宣傳推廣（已呈交王總）廣告宣傳方案一、 開業(yè)前廣告推廣：（廣告推廣與招商部署同步執(zhí)行）第一步：招商啟動階段：通過樓盤現(xiàn)場和周邊包裝及廣告資料（招商手冊和DM單）發(fā)放，以金龍商業(yè)廣場主體完成，招商全面啟動為點，突出金龍商業(yè)廣場的規(guī)劃和經(jīng)營優(yōu)勢。以此增加商家進場經(jīng)營信心及前景，吸引前期接觸有意向之商家簽定進場經(jīng)營協(xié)議。第二步：招商公開階段：盡快制作招商電視動畫廣告（電視動畫可在電視、售樓部、招商部、公關(guān)活動現(xiàn)場播放，還可制作成DVD，VCD光盤送給客戶），在7月初落實電視媒體播放，同時包裝好招商辦公室，營造良好的招商氛圍。 第三步：招商持續(xù)階段：根據(jù)招商進度，及時更換樓盤現(xiàn)場及周邊廣告，在市民和商家中保持持續(xù)熱點，全面招商成功時（75%即可），考慮現(xiàn)場公關(guān)活動，邀請進駐商家聯(lián)合造勢，一為商場開業(yè)做鋪墊，二是可以吸引尚未進入的商家進駐。二、 開業(yè)期間廣告推廣：（單獨形成活動方案）三、 招商推廣各階段的大體時間、炒作重點、媒體安排及費用：推廣階段第一階段第二階段第三階段第四階段推廣時間6月上中旬6月下旬7月上中旬7月下旬開業(yè)前10月上旬招商部署招商啟動階段公開招商階段持續(xù)招商階段試業(yè)開業(yè)階段推廣背景這個階段主體已經(jīng)完工，招商工作全面啟動，而且前期已有一定的商家積累，因此一是通過廣告炒作，吸引社會各界高度重視廣場的發(fā)展，二是落實前期接觸的意向客戶經(jīng)過6月上中旬的炒作，招商信息實際已經(jīng)公開，這階段是加強信息面，包括周邊（可下到永州地區(qū)的其他縣市甚至株州的全國品拍代理商），開始全面公開招商。商家、消費群對項目已深入認識。眾多品牌商品已進入，強勢吸納各主力及散戶入場經(jīng)營。品牌商戶已成為商場品牌形象推廣的重要組成部分。商戶已進入75%以上，繼續(xù)吸納各類散戶，保證滿場開業(yè)。開始轉(zhuǎn)入商場形象及品牌主推階段。各類節(jié)假日慶典活動在前廣場舉辦，知名度提升。推廣主題打造道縣購物廣場第一品牌道縣最大“一站式”購物廣場招商全面起航商業(yè)王者 百年不遇金光熠熠龍翔福地入主金龍 誰與爭鋒彌足珍貴的創(chuàng)富商機 無法復制絕版鋪王 百年不遇機會不可復制主題經(jīng)營 精彩生活（強調(diào)業(yè)態(tài)豐富，主題明確）各大品牌旗艦全力加盟各大品牌旗艦全力加盟 體驗之都即將隆重開幕XXX、XXX、XXX、XXX等行業(yè)巨頭全線進駐與世界品牌比肩經(jīng)營 商機百年難遇與通程電器一起賺錢！道縣3萬空前絕后商業(yè)航母正式啟航開業(yè)一月？億營業(yè)售額創(chuàng)道縣經(jīng)營奇跡道縣唯一城市中心SHOPPING MALL金龍廣場盡顯世紀雄 創(chuàng)商鋪租售雙冠王 全新商業(yè)版圖已然展開媒介使用1、 樓盤現(xiàn)場包裝（條幅、燈籠、巨幅）2、 樓盤周邊包裝（刀旗、戶外）3、 招商手冊4、 DM單張1、 電視媒體：30秒，專題2分鐘2、 電視動畫：2分鐘3、 招商部布置1、 戶外：更換新內(nèi)容2、 電視媒體：持續(xù)3、 公關(guān)活動：聯(lián)合進駐商家聯(lián)合造勢，為開業(yè)做鋪墊1、 開業(yè)現(xiàn)場活動2、 聯(lián)合商家做各式促銷（主題）活動3、 電視新聞報道（開業(yè)）4、 戶外：針對開業(yè)推廣費用樓盤條幅燈籠5000刀旗換畫面10000招商手冊100010=10000DM單張2萬0.6=12000共計37000動畫制作120秒36萬播放費用另計SP招商活動4萬開業(yè)以“新、大、特”帶出項目優(yōu)勢，吸引市場注意，在眾多商場中脫穎而出，擴大項目知名度。用商場規(guī)劃及經(jīng)營特色強化經(jīng)營優(yōu)勢，公開招商，從外部環(huán)境導入商場經(jīng)營優(yōu)勢。招商進行到一定階段以品牌商戶優(yōu)勢帶動全面招商總結(jié)：各階段主要主題炒作中，應利用多種媒體全面立體對項目主要優(yōu)勢全面推廣，促進招商。6.4公關(guān)動建議招商進行到一定階段，可考慮聯(lián)合進駐品牌商家聯(lián)合做推廣活動。例如：舉行“金龍形象代言人”選秀品牌推介活動，遴選金龍美少女，形象可做為金龍的代言始終貫穿后期推廣，吸引公眾注意力。開業(yè)期間將各樓層的主要功能與公關(guān)活動作結(jié)合，邀請各商家出資提供獎品和促銷品。例如：F1舉行“時尚行動”最新潮流時尚推廣會、“少女美麗宣言”時尚寫真圖片展、“享受運動”運動用品最新動態(tài)介紹會。F2“紳士風采”男裝模特表演F3舉行 “現(xiàn)代家居生活”現(xiàn)代家居時尚風格設開 業(yè) 活 動 策 劃 案1、活動規(guī)模：參加人數(shù)500800位左右，現(xiàn)場布置以產(chǎn)生熱烈隆重的慶典儀式氣氛為基準，活動以產(chǎn)生良好的新聞效應，社會效益為目標。2、活動場所：金龍商業(yè)廣場。3、活動內(nèi)容：金龍商業(yè)廣場開業(yè)儀式。4、舉辦時間：2006年10月1日。5、交通食宿安排：主辦單位負責安排好嘉賓接送車輛及宴請場所，而承辦單位負責禮儀小姐軍樂隊、醒獅隊、攝影師等的接送工作。6、活動物資籌辦：車輛、請柬、飲水、香檳酒、禮品紀念品、文具、電源設備、宣傳品等。7、活動的主持人選：一女、一男(考慮活動的轟動效果，建議可請湖南衛(wèi)視著名主持人汪涵或者大兵現(xiàn)場主持，提升項目知名度)。8、嘉賓邀請：（嘉賓邀請，是儀式活動工作中極其重要的一環(huán)，為了使儀式活動充分發(fā)揮其轟動及輿論的積極作用，在邀請嘉賓工作上必須精心選擇對象，設計精美的請柬，盡力邀有知名度人士出席，制造新聞效應，提前發(fā)出邀請函(重要嘉賓應派專人親自上門邀請)。9、現(xiàn)場廣告宣傳(建議性、僅供參考)：通過開業(yè)活動（有獎問答）、公關(guān)活動、促銷活動等形式對市場作全面的立體式的宣傳，把“金龍商業(yè)廣場”良好的品牌形象凸現(xiàn)于道縣廣大市民眼前，創(chuàng)造出良好的宣傳效應，為今后發(fā)展，經(jīng)營戰(zhàn)略銷路。廣告內(nèi)容要求：廣告媒體安排：在活動前3天即預約電臺、電視臺，做好新聞報道準備工作，印制好準備派發(fā)的禮品袋、宣傳資料。1)印制廣告： 宣傳單頁、禮品袋、 A、前期準備階段：2006年9月1日，聯(lián)系好廣告禮儀公司將“金龍商業(yè)廣場”開業(yè)策劃草案送公司審閱，就方案做出實際性的修改。B、雙方公司就此次活動簽訂合作意向書，合作意向書應對本次活動中雙方的責任及權(quán)益進行說明，同時應說明的有本次活動的規(guī)模、舉辦地點等要素。以便著手安排工作。C、雙方公司應就此次活動成立聯(lián)合工作小組，聯(lián)合工作小組應當于當天召開第一次聯(lián)席工作會。聯(lián)席會儀應對近期工作作出明確安排；下午甲乙雙方召開第二次聯(lián)席工作會對本次活動的規(guī)模、大小、項目設置做出決定，并做出詳細的設計方案，簽定正式合同。 D、2006年9月20日，按照項目實施方案的要求廣告宣傳工作應開始運作，第一批的廣告宣開始運作。二)、制作、實施階段工作安排：E、2006年9月20日，聯(lián)合工作小組金龍商業(yè)廣場方應開始發(fā)送請柬、回執(zhí)，并在三日內(nèi)完成回執(zhí)的回收工作。F、2006年9月24日，各種活動用品(印刷品、禮品等)應完成制作、采購工作并入庫指定專人進行保管。 G、2006年9月24日，廣告禮儀公司方面應完成活動所需物品的前期制作工作，至此禮儀公司與相關(guān)協(xié)作單位的確定工作應全部完成。三)、現(xiàn)場布置階段工作安排：1、2006年9月25日，廣告公司開始現(xiàn)場的布置工作，25日一天應完成所有條幅、彩旗、刀旗、戶外廣告的安裝工作。(物管公司派兩名工作人員配合，確認準確位置)2、2006年9月29日，開始現(xiàn)場的布置工作，上午：完成主席臺的搭建及背景牌安裝，下午：3：00完成主會場簽到處、指示牌、嘉賓座椅、音響的擺設布置， 并協(xié)同金龍商業(yè)廣場有關(guān)人員檢查己布置完成的物品。晚上6：00時前完成充氣龍拱門、高空氣球的布置工作：晚上完成花掂、花牌、胸花、胸牌的制作工作。3、2006年9月30日，上午9：00時前，完成花籃、花牌、盆花的布置，上午10：00完成小氣球的充氣工