合肥都市豪庭項(xiàng)目全程營(yíng)銷方案.doc

此文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系網(wǎng)站刪除“都市豪庭”項(xiàng)目 City royal緒言： 本營(yíng)銷策劃方案撰寫遵循原則 一、 現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)營(yíng)銷推廣核心內(nèi)容，直指樓盤策劃方案實(shí)質(zhì)真髓二、 全盤統(tǒng)籌重點(diǎn)突出無(wú)遺漏 攻克疑難力攀營(yíng)銷新境天三、 開(kāi)門見(jiàn)山、真誠(chéng)為本，科學(xué)前衛(wèi)營(yíng)銷推廣思路高端系統(tǒng)化整合四、 避免長(zhǎng)篇累篤文字無(wú)謂疊加，不做全市各家樓盤詳情陳述五、 依托市場(chǎng)行情、倚重客戶心理、遵循營(yíng)銷策劃推廣過(guò)程表現(xiàn)方式純藝術(shù)化 目 錄 緒 言- 1 一、項(xiàng)目概況 - 3 二、項(xiàng)目定位 - 3三、市場(chǎng)定位- 4四、項(xiàng)目整體營(yíng)銷策劃思路 - 11五、推廣階段及方案 - 20六、廣告策略 - 23七、合作計(jì)劃- 24一、項(xiàng)目概況：“都市豪庭”項(xiàng)目位于濉溪路與肥西路交叉口，風(fēng)景秀美怡人；項(xiàng)目所處地塊地形規(guī)則土質(zhì)堅(jiān)實(shí)；該地段交通條件極為便利，有多路公交車直通市區(qū)繁華地帶。小區(qū)周邊各項(xiàng)市政配套齊全，固定流動(dòng)消費(fèi)人口數(shù)量龐大；有著良好的住宅和商鋪開(kāi)發(fā)前景。項(xiàng)目一期規(guī)劃3幢23層高層項(xiàng)目，總建面積約53萬(wàn)。隨著城市中心區(qū)“延伸擴(kuò)建”規(guī)劃格局的逐步實(shí)施，該區(qū)域?qū)?huì)更加繁華與充滿生機(jī)，有著良好的投資開(kāi)發(fā)建設(shè)前景。于該區(qū)域建設(shè)投資商品房項(xiàng)目在滿足不斷增長(zhǎng)的城市居民住房需求的同時(shí)，還美化了城市建筑面貌，有著良好的市場(chǎng)銷售前景和升值潛力。 二、項(xiàng)目定位 打造合肥首席名流尊貴水瀑社區(qū)都市豪庭 夢(mèng)里水鄉(xiāng) 居家溫馨親情鄉(xiāng)夢(mèng) 三、市場(chǎng)定位 1、 產(chǎn)品定位準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位是項(xiàng)目成功對(duì)外推廣的基礎(chǔ)；在合肥當(dāng)前繽紛七色的樓盤開(kāi)發(fā)銷售市場(chǎng)中，想要脫穎而出快速鎖定目標(biāo)消費(fèi)群，準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位是第一步；起著非常關(guān)鍵的作用。就貴項(xiàng)目樓盤所處地理位置及項(xiàng)目類型而言，沒(méi)有準(zhǔn)確的市場(chǎng)及價(jià)格定位會(huì)使后期的推廣及銷售工作進(jìn)入消極滯后局面，讓開(kāi)發(fā)商蒙受巨大損失。 因此，本案的價(jià)格市場(chǎng)定位工作顯得尤為重要。本營(yíng)銷策劃方案將對(duì)市場(chǎng)、價(jià)格定位給予適當(dāng)偏重性的分析建議。我司認(rèn)為本案的市場(chǎng)定位應(yīng)當(dāng)符合以下幾個(gè)方面的特征：1、 由于地塊周邊尚無(wú)高層精品住宅小區(qū)，所以把本案打造成濉溪西路區(qū)域中標(biāo)志性的樓盤建筑不僅是一種可能而且還有一定的高檔樓盤產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)空間。2、 鑒于區(qū)域客戶在生活和居住習(xí)慣上具有聚合性的特點(diǎn)，且整體素質(zhì)和消費(fèi)水平呈日趨提高之勢(shì)，本案的市場(chǎng)定位與推廣應(yīng)側(cè)重“精品高檔化路線”，將會(huì)受到市場(chǎng)的追捧。3、 本案周邊豐富的生活配套及優(yōu)越的交通環(huán)境，是一處宜商宜住的生活場(chǎng)所；所開(kāi)發(fā)的樓盤可以附帶商鋪物業(yè)類型。4、 項(xiàng)目定價(jià)在合肥樓市中應(yīng)屬于中等偏上區(qū)間，所以本案在規(guī)劃建設(shè)、項(xiàng)目推廣銷售及后期管理方面均應(yīng)體現(xiàn)為一個(gè)具有較高水準(zhǔn)及居住品質(zhì)的社區(qū)。綜上所述，該案應(yīng)當(dāng)是合肥市濉溪路地區(qū)具有較高水準(zhǔn)與品位的標(biāo)志性社區(qū)，它的區(qū)域稀有性的項(xiàng)目性質(zhì)特點(diǎn)充分滿足了區(qū)域居民對(duì)現(xiàn)有居住環(huán)境升級(jí)換代的迫切需要，填補(bǔ)了該區(qū)域高層樓市的空白，還美化了城市建筑的業(yè)態(tài)和建筑環(huán)境布局。2、 目標(biāo)消費(fèi)者定位由于本案的開(kāi)發(fā)規(guī)模因素，產(chǎn)品供應(yīng)量有限，市場(chǎng)輻射半徑較短，但產(chǎn)品的高檔性，決定本案項(xiàng)目的主要消費(fèi)群體以高收入、高消費(fèi)客戶為主，其中包括：銀行職員、電子16所、學(xué)校教授等群體。同時(shí)，鑒于項(xiàng)目地塊所處的地理位置及發(fā)達(dá)的交通環(huán)境，合肥西北區(qū)也將占據(jù)潛在客戶中的相當(dāng)比例，而且是本案大戶型高端產(chǎn)品中的主要目標(biāo)消費(fèi)群體。根據(jù)上述對(duì)目標(biāo)客戶的梳理，結(jié)合周邊區(qū)域現(xiàn)狀與發(fā)展，基本可以推斷本案的目標(biāo)客戶群體具備以下幾個(gè)方面的共性：1、 目標(biāo)群年齡-2855歲2、 目標(biāo)群職業(yè)-政府職員、企事業(yè)單位員工、年輕白領(lǐng)、周邊醫(yī)院及學(xué)校職工、小型私營(yíng)業(yè)主及其他 3、目標(biāo)群區(qū)域來(lái)源- 以廬陽(yáng)區(qū)為主，蜀山區(qū)次之，包河區(qū)、瑤海區(qū)客戶為補(bǔ)充 4、目標(biāo)群置業(yè)目的-二次改善居住型為主，少量投資型客戶目標(biāo)客戶群構(gòu)成大致比例如下周邊區(qū)域客戶 區(qū)域外客戶 其 他 比 例 60% 30% 10%3、價(jià)格定位與策略根據(jù)對(duì)本區(qū)域的調(diào)查研究，目前周邊明顯同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)性樓盤較少，未來(lái)其他待開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目在地理位置上距本案仍有一定距離。參考對(duì)本案各要素所進(jìn)行的全方位分析結(jié)果以及對(duì)區(qū)域消費(fèi)者的調(diào)查，結(jié)合項(xiàng)目定位與未來(lái)合肥地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，“都市豪庭”應(yīng)采用“低開(kāi)高走”的價(jià)格策略為宜。在價(jià)格制定方面要綜合考慮各個(gè)方面的影響，本次價(jià)格數(shù)據(jù)采擬市場(chǎng)比較法制定類比項(xiàng)目綜合比較表類比因素美邦國(guó)際柏景灣水岸云錦萬(wàn)家華庭國(guó)軒苑翠竹園天慶寓言家鼎好家權(quán)重地段資源綜合27135326215285285333298地理位置3353233353025交通條件232152235302市政配套25352523335302不可控制污染、干擾因素3433333301自然環(huán)境3433333301周邊社區(qū)成熟度3332353535301項(xiàng)目規(guī)模351333225005項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷37543255273152926215戶型設(shè)計(jì)34225333204建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì)45453525325252502小區(qū)配套和物業(yè)管理445233532202空間布局和景觀設(shè)計(jì)445352535332501發(fā)展商品牌和實(shí)力4545335332201其他因素3532535275435325小區(qū)是否有購(gòu)物場(chǎng)所333524332505工程進(jìn)度（是否現(xiàn)房）43535354432505項(xiàng)目綜合比較分?jǐn)?shù)31537826724307293330422642地段資源綜合27135326215285285333298055項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷37543255273152926215035其他因素353253527543532501說(shuō)明： 由于影響樓盤的因素很多，不可能都被選擇為樓盤類比因素，因此只有在進(jìn)行了重要性排序和差異性選擇后確定的因素，才能確定為樓盤類比因素。我們列出了若干個(gè)類比因素，并分為五個(gè)等級(jí)：低等、中低等、中等、中高等、高等，對(duì)應(yīng)的分值為1、2、3、4、5分，分值越大，表示等級(jí)越高。對(duì)于本項(xiàng)目的分值判斷為假設(shè)存在的規(guī)劃狀態(tài)下都為中等即3分，對(duì)于其他樓盤分值的判斷為相比較條件下的客觀量化標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)，依據(jù)為樓盤現(xiàn)狀、未來(lái)預(yù)期以及行業(yè)經(jīng)驗(yàn)。權(quán)重是一個(gè)定級(jí)因素對(duì)樓盤等級(jí)高低影響程度的體現(xiàn)，其數(shù)值的大小是根據(jù)樓市現(xiàn)狀、當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)習(xí)慣和行業(yè)慣例等因素而得出。價(jià)格系數(shù)表：項(xiàng)目參數(shù)美 邦國(guó) 際柏景灣水 岸云 錦萬(wàn)家華庭國(guó)軒苑翠竹園天慶寓言家鼎好家現(xiàn)在均價(jià)（未含供暖）P33503850365032503400330035003200項(xiàng)目綜合比較分?jǐn)?shù)S31537826724307293330422642價(jià)格系數(shù)（元/平方米）T=P/S106349101852136704135417110749112532115075121120價(jià)格系數(shù)權(quán)重01502015015010050101加權(quán)價(jià)格系數(shù)（元/平方米） 113334備 注說(shuō)明：樓盤均價(jià)中的期房由售樓處的報(bào)價(jià)得出，現(xiàn)房由專業(yè)二手房公司提供交易價(jià)格綜合分析后得出。將由上表得出的加權(quán)價(jià)格系數(shù)乘以本項(xiàng)目的綜合比較分?jǐn)?shù)即：113334 3 = 340000 元/平方米結(jié)論: 運(yùn)用市場(chǎng)比較法對(duì)周邊同質(zhì)(小)高層樓盤分析判斷,以及本案產(chǎn)品的稀缺性,可以判定-都市豪庭高層住宅的市場(chǎng)銷售平均價(jià)格為3400元/平方米 為了更好的把握市場(chǎng)切入點(diǎn),建議底價(jià)不要太高,單價(jià)范圍可以拉大,建議每層差價(jià)在70元/平方米左右! 這樣本案銷售單價(jià)范圍為2715元/平方米-4400元/平方米之間。4、定價(jià)依據(jù)1、 對(duì)本案現(xiàn)場(chǎng)地理位置反復(fù)勘察、比較分析結(jié)合合肥高層住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位水準(zhǔn)；2、 詳細(xì)分析南淝河周邊同質(zhì)（?。└邔訕潜P的市場(chǎng)價(jià)格行情與銷售情況數(shù)據(jù)細(xì)化對(duì)本案樓盤各個(gè)環(huán)節(jié)考量因素；3、 借鑒結(jié)合實(shí)地消費(fèi)者調(diào)查咨詢統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)資料；4、 綜合考慮采光、景觀、房型面積等各個(gè)要素，運(yùn)用科學(xué)價(jià)格定位公式對(duì)三棟樓的平面、立面差價(jià)進(jìn)行調(diào)整；項(xiàng)目開(kāi)盤先推出一定量首期房源（約占總可銷售戶數(shù)的三成），以適當(dāng)價(jià)格入市，試探市場(chǎng)承接力。若市場(chǎng)反應(yīng)強(qiáng)烈，則快速提高價(jià)格；如果時(shí)常反應(yīng)平穩(wěn)，則小幅度快頻調(diào)價(jià)；如果市場(chǎng)反應(yīng)平緩，則加大宣傳力度。同時(shí)保留一定的折價(jià)空間，用以價(jià)格促銷和應(yīng)對(duì)關(guān)系客戶。 在持續(xù)銷售期間，應(yīng)將高、中、低質(zhì)房源的推盤比例控制在2：5：3的范圍內(nèi)，以利于平穩(wěn)支撐本案的市場(chǎng)銷售價(jià)格。 總體把握原則為：讓先期在“都市豪庭”購(gòu)房的業(yè)主迅速享受物業(yè)升值，并運(yùn)用各種宣傳策劃組合時(shí)刻將本項(xiàng)目調(diào)整在熱銷狀態(tài)。5、 市場(chǎng)推廣基本思路定位1、 賣點(diǎn)散發(fā)線路A： 處于合肥新老城區(qū)的交匯點(diǎn)，擁有得天獨(dú)厚的地理位置B： 周邊擁有完善的生活配套與旺盛的人氣C： 濉溪西路區(qū)域唯一一處充滿現(xiàn)代生活需要的高品質(zhì)住宅社區(qū)景觀D： 優(yōu)越超前的樓宇和戶型設(shè)計(jì)，精致溫馨的小區(qū)景觀，處處充滿時(shí)尚氣息，充分展現(xiàn)人文、和諧。2、 推廣策略A：美化形象優(yōu)勢(shì)前導(dǎo)，揚(yáng)長(zhǎng)避短 經(jīng)過(guò)對(duì)本案的SWOT（優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅）綜合分析可以得知，本案是一個(gè)優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)都比較明顯的項(xiàng)目。在實(shí)際推廣過(guò)程中，應(yīng)將大量良性因素置前，通過(guò)文字、圖片等各種形式充分灌輸給目標(biāo)消費(fèi)者，達(dá)到使其形成“先入為主”的心理暗示效果，以此弱化項(xiàng)目抗性因素。同時(shí)，為了揚(yáng)長(zhǎng)避短，應(yīng)盡量提及諸如“南淝河”、“濉溪路”等有利于提升本案形象的詞語(yǔ)；不提及“加油站”、“四里河污染”等容易讓業(yè)主產(chǎn)生抗拒心理的字詞。B：未見(jiàn)其人先聞其聲懸念導(dǎo)入、層層遞進(jìn) 在項(xiàng)目正式對(duì)外開(kāi)放前的市場(chǎng)導(dǎo)入及預(yù)熱期間，先不做大幅整版報(bào)業(yè)廣告，而代之以高頻度的簡(jiǎn)短文字軟廣告，告之濉溪路區(qū)域?qū)⒊尸F(xiàn)一處充滿現(xiàn)代氣息的高品質(zhì)高層住宅社區(qū)，制造一定的市場(chǎng)懸念，激起客戶目標(biāo)的強(qiáng)烈好奇心與購(gòu)買欲。進(jìn)入內(nèi)部認(rèn)購(gòu)與正式開(kāi)盤期間，再通過(guò)大量高頻次的硬廣告和個(gè)性鮮明的廣告平面表現(xiàn)快速鎖定目標(biāo)消費(fèi)群，使其達(dá)到深刻的視覺(jué)記憶并形成口碑傳播，從而制造出強(qiáng)烈的市場(chǎng)沖擊力。同時(shí)，軟文配合報(bào)廣層層遞進(jìn)訴求本案的相關(guān)賣點(diǎn)，以達(dá)到保持項(xiàng)目熱銷度與市場(chǎng)關(guān)注程度的目的。C：厚積薄發(fā)賣點(diǎn)儲(chǔ)備與保鮮 市場(chǎng)推廣是一項(xiàng)長(zhǎng)期系統(tǒng)的工程，項(xiàng)目賣點(diǎn)如同一場(chǎng)交響樂(lè)中一個(gè)個(gè)跳動(dòng)的音符，時(shí)刻牽動(dòng)吸引著目標(biāo)消費(fèi)群體的購(gòu)買欲望。因此在“都市豪庭”的整體推廣過(guò)程中，不能開(kāi)盤伊始就將所有賣點(diǎn)和盤托出，而應(yīng)具備儲(chǔ)備意識(shí)，根據(jù)項(xiàng)目階段推廣目標(biāo)分步驟、有目的、循序漸進(jìn)的將各賣點(diǎn)傳播給目標(biāo)客戶。同時(shí)，在文案訴求及平面表現(xiàn)方面應(yīng)堅(jiān)持階段性創(chuàng)新，避免產(chǎn)生目標(biāo)客戶的視覺(jué)疲勞，力求項(xiàng)目在度過(guò)開(kāi)盤熱銷后的持續(xù)銷售期間，仍保持強(qiáng)勁的后繼力。D：回歸居家情節(jié)訴求差異化 通過(guò)瀏覽當(dāng)前合肥樓市的項(xiàng)目推廣過(guò)程可以看出，對(duì)樓盤的形象包裝與概念策劃已逐漸趨于雷同?！八啊?、“精品”、“人文/和諧”、“合肥首席”等各類華麗的辭藻越來(lái)越多的充斥在我們身邊，本來(lái)極具個(gè)性色彩的訴求主張開(kāi)始成為房地產(chǎn)市場(chǎng)上眾多樓盤的共性，反而違背了項(xiàng)目宣傳推廣的初衷。由于本案規(guī)模不大，結(jié)合區(qū)域消費(fèi)者居住習(xí)慣上的聚合性特點(diǎn)，所以在訴求方式上應(yīng)當(dāng)避免大而空洞且容易造成供需雙方產(chǎn)生距離感的表現(xiàn)形式，而應(yīng)突出充滿親情的時(shí)尚、精品主題，通過(guò)差異化競(jìng)爭(zhēng)贏得目標(biāo)客戶的共鳴心理。四、項(xiàng)目整體營(yíng)銷策劃思路“都市豪庭”整體營(yíng)銷策劃思路1、 營(yíng)銷戰(zhàn)略A：雙管齊下，整合營(yíng)銷 抓住合肥高端市場(chǎng)的屬性和高層產(chǎn)品的購(gòu)買特征，都市豪庭立足產(chǎn)品自身的創(chuàng)新和突破，確立產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。 產(chǎn)品導(dǎo)向-對(duì)準(zhǔn)： 都市豪庭以地段、環(huán)境、戶型、配套等綜合產(chǎn)品力優(yōu)勢(shì)迎合市場(chǎng)需求，贏得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 雙管齊下 在實(shí)現(xiàn)較高價(jià)格、促進(jìn)項(xiàng)目順利銷售的要求下，需要我們 銷售促動(dòng)-造熱： 進(jìn)行非常規(guī)的銷售手段和營(yíng)銷概念的創(chuàng)新，創(chuàng)造良好開(kāi)端和短期引爆成為關(guān)鍵。 非常蓄水、集中引爆、定向推廣、樣板展示、公關(guān)炒作、階段性SP促動(dòng)是我們的工作重點(diǎn) B、非常營(yíng)銷，創(chuàng)意地產(chǎn) -非常引爆改進(jìn)溫和的傳統(tǒng)廣告預(yù)約蓄水做法，以高規(guī)格的“產(chǎn)品推介會(huì)”展示項(xiàng)目新形象，并以此掀起首次亮相和宣傳攻勢(shì)；繼而推出“都市豪庭VIP卡”，一卡值千金，用名流卡會(huì)名流，通過(guò)VIP卡自身購(gòu)房的巨大利益（1萬(wàn)元購(gòu)房卡抵房款2萬(wàn)元），讓卡成為“都市豪庭”目標(biāo)客戶身份的象征。以卡亮相，非同產(chǎn)品形象延伸推廣，牢牢抓住高層人士這個(gè)特殊群體，力爭(zhēng)一推出即造成相當(dāng)影響和關(guān)注。 - 非常推廣 高標(biāo)準(zhǔn)銷售管理系統(tǒng)，VIP式服務(wù)，非同一般的現(xiàn)場(chǎng)感受，營(yíng)銷創(chuàng)新，服務(wù)升級(jí)；電視、報(bào)紙、戶外等大、小媒體結(jié)合策略，目標(biāo)明確，廣告攻擊重點(diǎn)轟炸；郊縣巡展、直效行銷、DS作業(yè)，變被動(dòng)為主動(dòng)，直擊目標(biāo)群體；VIP卡貫穿始終，高附加值文化活動(dòng)及高層次休閑運(yùn)動(dòng)成為紐帶。 - 創(chuàng)意地產(chǎn) 引入泛房地產(chǎn)概念，充分利用項(xiàng)目規(guī)劃格局及水景觀的優(yōu)勢(shì)，先推特質(zhì)賣點(diǎn)，再推樓盤社區(qū)；先樹(shù)品牌，再立產(chǎn)品，樹(shù)立本案合肥市房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特殊地位；營(yíng)造項(xiàng)目氣派入口挑高門廳，高級(jí)會(huì)所，樣板房/樣板段-充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)。2、營(yíng)銷目標(biāo)：在上述策略既定情況下，我們希望，通過(guò)運(yùn)作，達(dá)到以下三大目標(biāo)： 全市關(guān)注/目標(biāo)針對(duì)/去化迅速-全市關(guān)注 全市關(guān)注，才能最大限度地提升都市豪庭產(chǎn)品品牌，樹(shù)立尊貴樓盤形象，確立本案名盤和特色盤的地位。-目標(biāo)針對(duì) 通過(guò)廣告和各種直銷活動(dòng)，主動(dòng)出擊，分析目標(biāo)客戶的特征和偏好，吃透心理，鎖定客戶。-去化迅速利益吸引，口碑激發(fā)，公關(guān)造勢(shì)，波段攻擊，迅速實(shí)現(xiàn)銷售房源去化3、營(yíng)銷策略核心-六點(diǎn)一線，整合攻擊 6點(diǎn)1案場(chǎng)設(shè)置 獨(dú)具藝術(shù)氣質(zhì)的案場(chǎng)展廳讓樓盤特質(zhì)自然展現(xiàn)，洽談區(qū)、簽約區(qū)、燈光、桌椅、音樂(lè)和諧組合；會(huì)給人良好的第一印象；公司外展處，售樓處藝術(shù)化包裝、現(xiàn)場(chǎng)精心包裝-震撼視覺(jué)聽(tīng)覺(jué)第一印象！2樣板房登場(chǎng) 真實(shí)住房場(chǎng)景感染客戶內(nèi)心，溫馨情調(diào)調(diào)動(dòng)客戶購(gòu)買激情。 樣板房、入口廣場(chǎng)、景觀小品、景觀段、會(huì)所售樓處-讓到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)的客戶看到希望，產(chǎn)生購(gòu)買沖動(dòng)！3銷售通路包裝 看房路線精心包裝，情境化感染匠心獨(dú)具情境化看房路線：入口廣場(chǎng)、高級(jí)會(huì)所、高級(jí)會(huì)所/售摟處、綠化景觀、精彩樣板房-美感的升級(jí)傳達(dá)，一生中重要決策自然達(dá)成！4傳媒推廣 最有效的時(shí)間內(nèi)充分引發(fā)廣告效應(yīng)，塑造眾所周知的市場(chǎng)知名度景象，在最短時(shí)間內(nèi)預(yù)約目標(biāo)客戶群體。 實(shí)力派主導(dǎo)媒體廣告鋪墊，對(duì)口傳媒集中攻擊-引發(fā)全城皆知效應(yīng)，目標(biāo)對(duì)位，來(lái)人來(lái)電篩選！蓄水客戶工作逐步落實(shí)。5企劃活動(dòng)跟進(jìn) 通過(guò)動(dòng)態(tài)的企劃推廣活動(dòng)，最大范圍內(nèi)的推廣提升“都市豪庭”項(xiàng)目科學(xué)成份與項(xiàng)目知名度，炒熱品牌，做好市場(chǎng)蓄水基礎(chǔ)工作。通過(guò)房展會(huì)攻勢(shì)、郊縣巡展、直郊行銷作業(yè)、其他公關(guān)活動(dòng)-打到人流量最大的地方，讓客戶直接感受樓盤特質(zhì)。擴(kuò)大項(xiàng)目品牌影響力。6優(yōu)化服務(wù)細(xì)節(jié)、品質(zhì)提升奉獻(xiàn) 優(yōu)質(zhì)服務(wù)細(xì)節(jié)輝映優(yōu)良樓盤產(chǎn)品品質(zhì)，優(yōu)質(zhì)品牌概念直入客戶業(yè)主內(nèi)心。 門童微笑服務(wù)、保安敬禮服務(wù)、禮貌語(yǔ)言問(wèn)候、茶水禮品提供，打造珍藏性精美藝術(shù)化樓書(shū)、單頁(yè)。1線銷售動(dòng)線 貫穿上述六大點(diǎn)，整合形成一條完整的攻擊線-有效傳播，直擊目標(biāo)為了迅速實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品推廣去化、實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商資金回籠盈潤(rùn)，擬訂把產(chǎn)品推廣階段分為：一、 概念攻擊階段二、 組團(tuán)攻擊階段 三、 示范攻擊階段 四、續(xù)攻擊階段 -四大階段，組團(tuán)去化“都市豪庭”項(xiàng)目地處濉溪路，是合肥市西北區(qū)交通樞紐地帶。是合肥市城東區(qū)經(jīng)濟(jì)繁榮的中心地帶；交通條件四通八達(dá)，固定流動(dòng)消費(fèi)人群巨大；商品房升值空間廣闊。但該地段商品房的美中不足在于：合肥市城區(qū)居民在居住習(xí)慣上更青睞于向西、向南發(fā)展。為了最大限度的挖掘該項(xiàng)目的潛在賣點(diǎn)及區(qū)位優(yōu)勢(shì)，我司經(jīng)過(guò)對(duì)全市房產(chǎn)市場(chǎng)全面深入的精心分析，發(fā)現(xiàn)一些有益于“都市豪庭”項(xiàng)目提升產(chǎn)品形象、塑造賣點(diǎn)的契機(jī)?！?人無(wú)我有 人有我優(yōu) 】打造樣板房（目前合肥市房產(chǎn)市有場(chǎng)樣板房商品房不多），精心裝飾，塑造第一流樣板房溫馨居家氣息實(shí)景?！?人性回歸 風(fēng)聲水起 】 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)地面噴泉、泳池 規(guī)劃設(shè)計(jì)室內(nèi)室外（商鋪?lái)攲樱┐笮陀斡境兀ê戏适懈邔禹?xiàng)目很少有室內(nèi)游泳池），塑造產(chǎn)品獨(dú)特賣點(diǎn)。 瀑布迭落，打造合肥首席瀑布大廈： 水曲因堤、水隔因岸，清新天地、風(fēng)聲水起。 選擇 “都市豪庭”項(xiàng)目擁有一切繁華便利，合肥市西北城區(qū)首席名流社區(qū)，塑就君坐卓越非同的個(gè)人魅力。1、 合肥市次級(jí)市中心區(qū)最繁華地段天上人間（高層）伴水生活2、 高檔精裝修樣板房、科學(xué)生活空間劃分引導(dǎo)省會(huì)都市居家新潮流時(shí)尚 3、完善生活配套、星級(jí)品牌服務(wù)、前衛(wèi)建筑格局鑄就閃耀璀璨“都市豪庭”?！疽桓拍罟綦A段】高層水中生，璀璨都市景 - 府第豪庭，炫耀領(lǐng)地 - 水相親，貴之所 - 都市尋他千百度 豪庭千玫夜歸人【二組團(tuán)攻擊階段】 一家一世界，一戶一天地選擇都市豪庭，你將擁有什么樣的生活？你將與誰(shuí)為鄰？（運(yùn)用心理效應(yīng)，促進(jìn)高端客戶認(rèn)購(gòu)行動(dòng)）- 與水相融，風(fēng)生水起?。ㄟx擇泳池）-水瀑星光特區(qū)，貴胄之選?。ㄟx擇水瀑） 突出高端商品房?jī)r(jià)值群落- 一家，一個(gè)風(fēng)聲水起世界?。ㄟx擇產(chǎn)品）- 一卡值千金，一卡見(jiàn)身份?。╒IP預(yù)約卡發(fā)售落實(shí)蓄水工作，心理品牌效應(yīng)攻擊，價(jià)格蓄勢(shì)調(diào)整。）- 產(chǎn)品演示推介，VIP卡預(yù)約計(jì)劃、樣板展示參觀、郊縣巡展、房展會(huì)、開(kāi)盤- 每一次運(yùn)動(dòng)都是科學(xué)、實(shí)效、系統(tǒng)的營(yíng)銷攻擊！【三 示范攻擊階段】 你將買到怎樣的房子？都市豪庭讓你早知道！ -售樓中心、入口現(xiàn)場(chǎng)、樣板景關(guān)房、現(xiàn)房銷售 -現(xiàn)在和未來(lái)一樣精彩，大手筆的動(dòng)作讓你眼見(jiàn)為實(shí)，產(chǎn)生震撼！【四 持續(xù)攻擊階段】 如何去化銷售剩余房源，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大目標(biāo)？-生活理念：水瀑泳池風(fēng)景獨(dú)賞、全市高層居住社區(qū)首席地位、高級(jí)會(huì)所、生態(tài)景觀，日子因此而不同。-節(jié)點(diǎn)攻擊：中秋、國(guó)慶、圣誕、元旦、春節(jié)、每一個(gè)節(jié)慶，都給你一份不尋常的問(wèn)候！展現(xiàn)開(kāi)發(fā)商優(yōu)良產(chǎn)品居住品質(zhì)，服務(wù)自然與眾不同。在塑造產(chǎn)品形象的同時(shí)，提升公司品牌形象與價(jià)值；實(shí)現(xiàn)公司產(chǎn)品開(kāi)發(fā)策略可持續(xù)發(fā)展。- 品牌攻擊：都市豪庭社區(qū)各期落成，讓繁華市中心區(qū)麗水高層天上人間居住社區(qū)的開(kāi)盤終于成為現(xiàn)實(shí)！五、營(yíng)銷推廣階段劃分：都市豪庭營(yíng)銷推廣計(jì)劃表（具體時(shí)間待定） 案名定位： 都 市 豪 庭 （天上人間水中生璀璨豪貴都市景）整體定位： 合肥首席親水尊貴名流社區(qū)概念傳播： 一家一世界，一戶一天地 打造合肥城市生活第一水景社區(qū) 我們來(lái)引領(lǐng)這座城市的親水社區(qū)革命！ 營(yíng)銷周期：分為五個(gè)階段一：準(zhǔn)備期二：引導(dǎo)試用期三：公開(kāi)強(qiáng)銷期四：沖刺期 五：續(xù)銷期實(shí)際營(yíng)銷推廣階段劃分視項(xiàng)目施工進(jìn)程而定業(yè)務(wù)分期運(yùn)作策略階段日期目 的主要工作內(nèi)容媒體應(yīng)用準(zhǔn)備期待定1、 完成各項(xiàng)銷售工具設(shè)計(jì)、2、 制作確立企劃方案細(xì)部?jī)?nèi)容 3、 完成銷售準(zhǔn)備1、 平立面確定 2、客戶中心設(shè)計(jì)、施工、建模、樓書(shū)、工地形象、各類圖表等3、廣告宣傳作業(yè)程序確定4、二次市調(diào) 5、看板、戶外展臺(tái)制作1、 工地圍墻看板2、 戶外看板 3、 引導(dǎo)系統(tǒng)4、 都市房產(chǎn)報(bào)道引導(dǎo)試用期待定1、 關(guān)聯(lián)客戶促成交 2、 根據(jù)市調(diào)結(jié)論適時(shí)調(diào)整銷售講義3、 傳播銷售信息 4、樓宇預(yù)售申領(lǐng)1、 預(yù)告公開(kāi)日期 2、電話預(yù)約儲(chǔ)備客戶 3、DM寄發(fā) 4、來(lái)人來(lái)電統(tǒng)計(jì)、追蹤 5、NP面市6、充分掌握市場(chǎng)發(fā)展1、 報(bào)廣（NP）2、 定點(diǎn)看板3、 DM派送（樓書(shū)、海報(bào)）4、都市房產(chǎn)報(bào)道公開(kāi)強(qiáng)銷期待定1、 擴(kuò)大宣傳面、開(kāi)發(fā)潛在客源2、 延續(xù)試銷期熱潮，進(jìn)入第一階段強(qiáng)銷3、 集成掌握來(lái)人來(lái)電之成交4、提高履約率1、 來(lái)人來(lái)電