NFDY-P1-CB01-項目成本管理流程.doc

項目成本管理流程編號：NFDY-P1-CB01版號：A/0頁碼：第 9 頁 共 9 頁項目成本管理流程編制日期審核日期批準日期修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準人1. 流程圖2. 流程概況流程目的以項目經(jīng)濟效益最大化為原則，將開發(fā)項目的成本控制在成本目標(biāo)之內(nèi)。適用范圍適用于公司開發(fā)項目的全過程成本控制工作。定義1. 超成本目標(biāo)：項目實施到某一階段時，工程成本超過該形象進度時的目標(biāo)成本。2. 補充預(yù)算資料：已實施完成的補充設(shè)計、設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證單、材料選型變更單、甲控乙供材料通知單、甲供材料通知單、材料設(shè)備驗收單，是編制階段性工程結(jié)算的依據(jù)，是工程結(jié)算資料的組成部分。3. 結(jié)算資料：竣工結(jié)算所必須的所有資料，包括竣工圖、竣工結(jié)算申請表、施工合同、工程結(jié)算書、甲供材料通知單、甲控乙供材料通知單、乙供材料定價單、設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證記錄、甲乙雙方的其它約定資料等。流程主導(dǎo)及參與部門成本管理部（主導(dǎo)）、各業(yè)務(wù)部門上游流程名稱下游流程名稱子流程名稱項目拓展與論證管理流程材料與設(shè)備招標(biāo)管理流程目標(biāo)成本管理作業(yè)指引設(shè)計類流程成本動態(tài)控制作業(yè)指引營銷類流程成本預(yù)結(jié)算管理作業(yè)指引部門流程中承擔(dān)職責(zé)成本管理部1. 論證階段進行成本估算2. 定位階段進行成本測算3. 下達設(shè)計限額和成本控制建議，并進行成本匡算、概算和預(yù)算4. 編制目標(biāo)成本，分解和下達責(zé)任成本，進行成本動態(tài)控制5. 進行工程結(jié)算6. 進行成本后評估財務(wù)部1. 在項目開發(fā)各階段進行經(jīng)濟測算2. 進行管理費用和財務(wù)費用測算設(shè)計管理部1. 按設(shè)計限額組織或調(diào)整設(shè)計2. 進行設(shè)計費用測算3. 按成本目標(biāo)組織選型定板4. 配合成本管理部進行成本估算、測算、匡算、概算和預(yù)算材設(shè)部/工程管理部1. 按成本目標(biāo)進行工程采購或材料/設(shè)備采購3. 工作程序3.1成本信息調(diào)研3.1.1公司進入新的城市進行房地產(chǎn)開發(fā)，成本管理部必須與開發(fā)部、市場策劃部共同進行市場調(diào)查，完成該城市的房地產(chǎn)開發(fā)成本水平調(diào)查報告，內(nèi)容應(yīng)包括：1) 該地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)適用的法律、法規(guī)、規(guī)定及其對工程成本的影響：包括計價模式、工程招投標(biāo)規(guī)定、地產(chǎn)項目開發(fā)稅費等。2) 當(dāng)?shù)氐脑O(shè)計規(guī)范和標(biāo)準的特點，主要指工程建筑設(shè)計、人防要求、公建配套要求以及技術(shù)特點，以便考慮對造價的影響。3) 當(dāng)?shù)亟ㄔ斐杀镜谋容^：包括定額造價水平的對比和實際建造成本的比較，完成該地區(qū)各類建筑各種檔次物業(yè)建造成本水平表3.1.2成本管理部應(yīng)在市場策劃部提供的競爭樓盤清單中，挑選1-2個樓盤深入調(diào)研，完成競爭樓盤成本水平調(diào)研報告。3.2論證階段成本估算項目成本預(yù)控目標(biāo)確定3.2.1開發(fā)部確定初選項目，設(shè)計管理部進行概念規(guī)劃草案設(shè)計。3.2.2成本管理部根據(jù)設(shè)計管理部提交的概念規(guī)劃草案、土地規(guī)劃指標(biāo)及相關(guān)土地狀況資料，市場策劃部提交的關(guān)于新項目初步定位建議以及競爭樓盤清單，完成項目拓展階段成本估算，并提交財務(wù)部完成投資估算后，一起作為開發(fā)部編制可行性研究報告的內(nèi)容提交公司評審。3.2.3公司評審?fù)ㄟ^項目可行性研究報告后，項目拓展階段成本估算自動成為項目建安成本預(yù)控目標(biāo)。3.3定位階段成本測算3.3.1市場策劃部組織市場調(diào)研并提出項目定位建議，設(shè)計管理部按項目定位組織概念方案設(shè)計，并由工程管理部進行工程技術(shù)可行性分析，成本管理部根據(jù)設(shè)計管理部提交的概念設(shè)計文件完成項目策劃階段建安成本測算編制，并提交財務(wù)部完成經(jīng)濟測算后，提交市場策劃部形成項目定位報告并組織評審。3.4設(shè)計階段成本控制3.4.1方案設(shè)計階段成本控制：成本管理部依據(jù)項目成本預(yù)控目標(biāo)、設(shè)計管理部提供的方案設(shè)計文件進行項目建安成本匡算的編制，并根據(jù)匡算結(jié)果編制初步設(shè)計階段的設(shè)計限額指標(biāo)及成本控制建議，提交成本分管領(lǐng)導(dǎo)對匡算結(jié)果進行審核，總經(jīng)理對匡算結(jié)果審批。經(jīng)審批的設(shè)計限額指標(biāo)及成本控制建議作為初步設(shè)計階段的成本控制依據(jù)。3.4.2初步設(shè)計階段成本控制：1) 設(shè)計管理部依據(jù)成本管理部提出的設(shè)計限額指標(biāo)及成本控制建議開展初步設(shè)計工作。2) 設(shè)計管理部完成初步設(shè)計后，成本管理部根據(jù)初步設(shè)計完成項目初步設(shè)計階段建安成本概算及施工圖設(shè)計限額指標(biāo)及成本控制建議編制，并交成本分管領(lǐng)導(dǎo)審批，作為評審設(shè)計管理部初步設(shè)計成本控制質(zhì)量的依據(jù)。經(jīng)審批的施工圖設(shè)計限額指標(biāo)及成本控制建議作為施工圖設(shè)計階段的成本控制依據(jù)。3.4.3施工圖設(shè)計階段成本控制：1) 成本管理部編制的施工圖設(shè)計限額要求及成本控制建議，按建安成本目標(biāo)限額、設(shè)計成本控制建議按專業(yè)具體提出以下幾點：a) 土方及擋土工程：該工程成本容易流失，建議土方綜合考慮場內(nèi)平衡、擋土墻多方案經(jīng)濟比選，土方主要控制挖運總量、擋土支護依據(jù)方案提出成本限額指標(biāo)；b) 樁基工程：不同的樁基形式對成本及工期影響較大，且成本容易流失，重點建議樁基選型多方案比選，優(yōu)化設(shè)計，據(jù)不同的樁基形式提出相應(yīng)的限額指標(biāo)值或分項成本目標(biāo)；c) 結(jié)構(gòu)工程：該部分占建安成本比重較大，且對銷售沒有直接的影響，這部分是成本控制的重點，在滿足設(shè)計規(guī)范的最低要求下，盡可能的降低成本，主要對鋼筋、混凝土含量提出經(jīng)濟指標(biāo)數(shù)值；d) 建筑、裝修工程：其質(zhì)量及效果對售樓影響較大，占建安成本比重較大，影響成本的主要因素為材料選型，對外墻磚、門窗、電梯前室裝修、防水工程等制定合適的經(jīng)濟指標(biāo)值；e) 安裝工程：主要控制安裝工程的設(shè)備及材料選型，對電梯、機房設(shè)備等應(yīng)根據(jù)項目檔次選擇合適產(chǎn)品，管線選用合適的檔次材料；f) 景觀工程：景觀工程成本波動性、彈性較大，設(shè)計質(zhì)量、材料的選型是該部分成本控制的重點；2) 施工圖設(shè)計限額要求及成本控制建議作為施工圖設(shè)計任務(wù)書的附件，成為施工圖設(shè)計階段的成本控制依據(jù)，由設(shè)計管理部具體落實、實施。3) 設(shè)計管理部在施工圖設(shè)計完成后一個月內(nèi)，組織對施工圖設(shè)計進行評審。成本管理部在施工圖評審結(jié)束后，20天內(nèi)由材設(shè)部配合、成本管理部組織造價咨詢公司或自行編制施工圖階段建安成本預(yù)算，作為評審設(shè)計管理部施工圖設(shè)計成本控制質(zhì)量的依據(jù)。3.4.4目標(biāo)成本編制：施工圖階段建安成本預(yù)算經(jīng)成本分管領(lǐng)導(dǎo)審批后，成本管理部按【目標(biāo)成本編制作業(yè)指引】規(guī)定組織相關(guān)部門進行成本與費用測算，并組織召開成本分析會，并編制項目目標(biāo)成本作業(yè)指導(dǎo)書，交成本分管領(lǐng)導(dǎo)審核，總經(jīng)理審批后正式下發(fā)執(zhí)行，作為各項成本控制的依據(jù)。其中，各部提供的測算資料包括：1) 市場策劃部提供營銷費用測算；2) 開發(fā)部提供開發(fā)費用測算；3) 設(shè)計管理部提供設(shè)計費用測算；4) 財務(wù)部提供管理費用及財務(wù)費用測算；3.5項目實施階段3.5.1成本管理部根據(jù)批準的施工圖建安成本預(yù)算編制工程量清單，經(jīng)成本分管領(lǐng)導(dǎo)審批后，作為總包單位招標(biāo)的依據(jù)。3.5.2在采購和招標(biāo)階段，根據(jù)目標(biāo)成本控制要求，成本管理部參加招標(biāo)過程經(jīng)濟標(biāo)編制，形成招標(biāo)文件，參加經(jīng)濟標(biāo)的評審，并審核各采購合同。3.5.3補充設(shè)計、設(shè)計變更的成本控制，按【設(shè)計變更管理流程】的規(guī)定，對通過可行性論證的設(shè)計變更進行成本估算，對超出成本目標(biāo)的變更提出預(yù)警和控制要求。3.5.4現(xiàn)場簽證的成本控制，按【現(xiàn)場簽證管理流程】的規(guī)定，對項目部審核的簽證進行復(fù)核。3.5.5補充預(yù)算的成本控制：1) 項目部每月25日前提供項目上月的補充預(yù)算資料。2) 成本管理部完成補充預(yù)算編制，經(jīng)成本分管領(lǐng)導(dǎo)審批后，作為合同結(jié)算價的組成部分。3.5.6成本管理部在施工階段編制成本控制臺帳，按【動態(tài)成本控制作業(yè)指引】的規(guī)定對項目成本費用變化進行動態(tài)監(jiān)控，并定期統(tǒng)計目標(biāo)成本與實際成本的偏差，對偏差原因進行分析，編制成本動態(tài)控制表，并每月提交成本動態(tài)分析報告，經(jīng)成本分管領(lǐng)導(dǎo)審核后上傳成本信息庫。3.5.7成本管理部應(yīng)該每月對工程的動態(tài)成本進行分析，當(dāng)?shù)竭_或者超出警戒線時，成本管理部及時發(fā)出預(yù)警，向相關(guān)部門發(fā)出成本細項超支預(yù)警表。3.6工程結(jié)算階段成本控制3.6.1施工單位按照合同要求和進度要求進行施工，按合同約定報工程進度量審批表，按單體提出工程量結(jié)算申請報監(jiān)理單位、項目部審核，交成本管理部審核，具體按【工程預(yù)結(jié)算控制作業(yè)指引】規(guī)定執(zhí)行。3.6.2竣工結(jié)算完成后，由成本管理部進行成本后評估。3.7成本后評估3.7.1項目結(jié)算全部完成后，成本管理部編制項目成本后評估表 ：1) 歸集評估項目的所有相關(guān)成本基礎(chǔ)資料，包括：項目可研報告、目標(biāo)成本指導(dǎo)書、目標(biāo)成本測算表、該項目的各期動態(tài)成本分析等。2) 匯總項目完整的結(jié)算資料，包括工程預(yù)算書、工程結(jié)算書、工程變更、現(xiàn)場簽證等資料。3.7.2按產(chǎn)品類型和成本科目，分別歸集成本金額，將實際發(fā)生額與目標(biāo)成本作對比分析。3.7.3對比項目結(jié)算與該項目可研報告中成本數(shù)據(jù)及制定的目標(biāo)成本，評價投資估算、項目目標(biāo)成本的準確、合理性。1) 對比項目結(jié)算與目標(biāo)成本指導(dǎo)書中相關(guān)成本內(nèi)容，匯總成本差異內(nèi)容，分析差異產(chǎn)生的原因，評價成本管理工作的有效性。2) 分析該項目各期的動態(tài)成本資料，評價項目成本管理的科學(xué)合理性，總結(jié)其中的經(jīng)驗教訓(xùn)。3) 對照施工圖、竣工資料、施工總包合同、工程預(yù)算書、工程結(jié)算書等資料，分析開發(fā)計劃、施工組織、工程承包范圍變化、工程量變化、設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證、市場因素等對成本的影響。4) 分析主要材料，尤其是影響外觀的裝修材料、影響使用的衛(wèi)生潔具、門窗等的使用效果和耐用程度，評價材料成本的合理性。3.7.4成本管理部應(yīng)形成項目“成本后評估差異性分析報告（初稿）”和項目后評估表，并提交各相關(guān)部門，各相關(guān)部門分別解釋各責(zé)任成本范圍內(nèi)實際成本與目標(biāo)成本的差異的原因，書面提出改進措施。意見收集初步完成后，由成本管理部召集專門會議集中討論成本差異的影響性因素，及各項應(yīng)對措施的可行性。