房地產(chǎn)景觀設(shè)計之淺析.doc

房地產(chǎn)景觀設(shè)計發(fā)展策略房地產(chǎn)景觀設(shè)計與房地產(chǎn)開發(fā)、建筑設(shè)計、城市規(guī)劃等專業(yè)有著相互關(guān)聯(lián)和補(bǔ)充的關(guān)系。上海易亞源境景觀設(shè)計公司作為中國地產(chǎn)界黃金8年（2000-2008）的親歷者，對當(dāng)前房地產(chǎn)景觀設(shè)計的趨勢有如下三個方面的看法：第一是定位的發(fā)展趨勢，第二是風(fēng)格的發(fā)展趨勢，第三是景觀設(shè)計公司的應(yīng)對策略。 一、定位的發(fā)展趨勢 房地產(chǎn)景觀是由開發(fā)商、景觀設(shè)計公司和景觀施工單位這三個部門來共同協(xié)調(diào)完成的。那么，這三個部門對最終的景觀建成效果，哪一個更重要呢？我們認(rèn)為，三者之中最重要的、而且占主導(dǎo)地位的應(yīng)該是開發(fā)商，甚至可以說是開發(fā)商的領(lǐng)導(dǎo)決定了將來景觀的效果。因為開發(fā)商要做什么樣風(fēng)格的樓盤，就決定了有什么樣的景觀。打個比方，開發(fā)商要做的樓盤風(fēng)格是“美國南加州風(fēng)情”還是“中國江南水鄉(xiāng)風(fēng)格”，這直接決定了該項目景觀設(shè)計的定位。因此，房地產(chǎn)景觀設(shè)計的定位發(fā)展趨勢主要在于：第一、開發(fā)商的眼光、膽略和胸襟等素質(zhì)的不斷提高；第二、開發(fā)商和景觀設(shè)計公司對現(xiàn)場的控制力以及對景觀施工質(zhì)量執(zhí)行力的不斷提高。 第一、開發(fā)商的眼光、膽略和胸襟等素質(zhì)的不斷提高 1.開發(fā)商要形成有自己特色和個性的景觀產(chǎn)品線 一些大型的房地產(chǎn)上市公司，他們有高、中、低多個檔次的項目產(chǎn)品線，比如萬科集團(tuán)，從低到高就有城市花園系列、四季花城系列、金色家園系列、自然人文系列等。根據(jù)項目的產(chǎn)品檔次，景觀也形成不同的風(fēng)格，比如說，金域蘭灣項目以巴厘島景觀風(fēng)格為主，第五園以現(xiàn)代中式的景觀風(fēng)格為主，水晶城、潤園等以工業(yè)元素有機(jī)更新的景觀風(fēng)格為主等等。同時根據(jù)項目檔次的高低，景觀設(shè)計進(jìn)行成本控制，形成有自己特色和個性的景觀產(chǎn)品線。 而某些開發(fā)商走差異化的路線，開發(fā)高端市場，以精品住宅為主。他們的景觀設(shè)計就定位“新奢侈主義”，形成一種豪華奢侈的景觀格調(diào)。如番禺的星河灣，仿照熱帶海邊的5星級度假酒店（resort）的景觀，用椰林綠島和水景游泳池來打動購房者；又如綠城集團(tuán)的北京御園項目，用頤和園旁的背山面水的風(fēng)水寶地和歐式巴洛克奢華格調(diào)雜糅在一起，形成一種中西合璧的現(xiàn)代景觀風(fēng)格；還有如仁恒集團(tuán)的仁恒濱江園項目，位于上海小陸家嘴的濱江絕版地段，營造新加坡“花園城市”的景觀風(fēng)格，同樣取得了很好的營銷和升值效果。 因此，我們認(rèn)為，開發(fā)商要形成有自己特色和個性的景觀產(chǎn)品線。當(dāng)然，景觀設(shè)計公司可以對某一個項目拿出三四種不同的景觀設(shè)計方向，但是，這是不是開發(fā)商想要的東西？是不是這個項目最合適的方向？是不是在產(chǎn)品線中合適的定位？這些問題必須要開發(fā)商有長遠(yuǎn)的眼光和戰(zhàn)略，并根據(jù)整個項目的全局定位來回答。因此，那些沒有景觀特色的樓盤將很快被市場所遺忘和淘汰，同時在項目營銷上也面臨巨大的風(fēng)險。 2.開發(fā)商要有創(chuàng)新的精神 當(dāng)我們批評一個房地產(chǎn)項目的景觀設(shè)計缺乏創(chuàng)新的時候，我們總是把矛頭指向景觀設(shè)計師。其實，最大的責(zé)任在于開發(fā)商缺乏創(chuàng)新的精神。當(dāng)開發(fā)商看到某個好的項目，就對景觀設(shè)計師說我們的項目照著這個抄就行了，最多是要求比“原版”的項目仿照得更好一些罷了。這樣所形成的結(jié)果就是你抄我的、我抄你的，國內(nèi)抄不到新鮮的了就到國外抄，甚至把國外的一個小鎮(zhèn)搬過來，完全沒有根據(jù)基地現(xiàn)狀展開設(shè)計的理念，設(shè)計師干的是“仿造、組裝”的活。我們以深圳樓盤的景觀設(shè)計為例，2000-2005年是深圳樓盤鼎盛的時期，大家都紛紛到深圳考察和學(xué)習(xí)，深圳房地產(chǎn)的開發(fā)理念、建筑設(shè)計和景觀設(shè)計都引領(lǐng)著國內(nèi)房地產(chǎn)的發(fā)展潮流。它成功的原因就是深圳樓盤的設(shè)計敢于大膽引入國外先進(jìn)的設(shè)計理念，因地制宜地結(jié)合國外的風(fēng)格進(jìn)行創(chuàng)新，使大家覺得很新鮮、很有創(chuàng)意，原來房地產(chǎn)開發(fā)可以搞成這樣，這就是因為不斷的創(chuàng)新，才能引領(lǐng)潮流。但是，現(xiàn)在深圳的開發(fā)商把國外抄得差不多了，卻還抱著以前的觀念不敢改變，深圳的樓盤做來做去還是那幾種風(fēng)格，所以沒有創(chuàng)新，原來很好的東西也要落后、過時的。因此，創(chuàng)新是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的動力。這里要說的還是萬科，他們不斷地研發(fā)新的建筑產(chǎn)品線，創(chuàng)造新的建筑風(fēng)格，由此產(chǎn)生了新的景觀風(fēng)格。 如他們在第五園以后又在研究升級版，樣本是“悅榕莊”精品酒店風(fēng)格。 他們在以工業(yè)元素有機(jī)更新的景觀風(fēng)格上，從開始的天津水晶城項目到后來武漢的潤園項目等，不斷地把這種景觀風(fēng)格推陳出新，在創(chuàng)新中贏得市場的認(rèn)可和回報。 3.開發(fā)商要放權(quán)讓景觀設(shè)計師來主導(dǎo)設(shè)計和監(jiān)理施工的全過程 景觀設(shè)計師來主導(dǎo)設(shè)計和監(jiān)理施工的全過程，這是國外包括香港地區(qū)在內(nèi)建筑業(yè)（包括園林景觀工程）通行的方法。這種方法的好處在于“謀斷分離”景觀設(shè)計師是“謀劃”的主體，他來主導(dǎo)設(shè)計和監(jiān)理施工的全過程；開發(fā)商是“決斷”的主體，他來判斷和評價設(shè)計效果的好壞和工程的質(zhì)量等。而當(dāng)前，開發(fā)商把所有的權(quán)力都抓在手里，設(shè)計也定、施工單位也管、材料也親自選等等，設(shè)計師只是開發(fā)商的“繪圖筆”而已。非專業(yè)的開發(fā)商老總親自定設(shè)計并參與景觀全過程，這就像足球場上足協(xié)領(lǐng)導(dǎo)和球員一起踢球，效果的好壞都是一筆糊涂賬，而且這樣無法發(fā)現(xiàn)問題，也無法追究責(zé)任，這是不合理的現(xiàn)象。但是，由于中國復(fù)雜的歷史原因，看來短期內(nèi)很難有體制上的改變。所以，希望開發(fā)商能夠適當(dāng)?shù)胤艡?quán)，并且謀斷分離，讓內(nèi)行的人干專業(yè)的事，這樣才能把事情干好，做出好作品。 綜上所述，開發(fā)商要具備的人格魅力有以下三點：第一、眼光是否有長期并系統(tǒng)的企業(yè)成長規(guī)劃和產(chǎn)品規(guī)劃，堅定不移地走創(chuàng)新發(fā)展之路；第二、膽略是否有魄力和膽量讓專業(yè)人員盡情去發(fā)揮，并敢于承擔(dān)一切后果；第三、胸襟能否有海納百川的胸懷，思考和采納對項目的不同意見及建議。 第二、開發(fā)商和景觀設(shè)計公司對現(xiàn)場的控制力以及對景觀施工質(zhì)量執(zhí)行力的不斷提高 景觀設(shè)計公司是景觀全過程的聯(lián)系紐帶，它連接了上游的開發(fā)商和下游的施工單位，因此，它應(yīng)該對景觀建成效果和施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督并負(fù)責(zé)。 1.開發(fā)商和景觀設(shè)計公司對現(xiàn)場控制力的不斷提高 景觀行業(yè)有句話，叫“三分設(shè)計，七分施工”，這就需要開發(fā)商和景觀設(shè)計公司的現(xiàn)場控制力要很強(qiáng)。在一些專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)公司，都有景觀專業(yè)的“現(xiàn)場工程師”，他們就是代表開發(fā)商在工地上進(jìn)行現(xiàn)場控制的。而專業(yè)的景觀設(shè)計公司都很重視派遣骨干在現(xiàn)場全程跟蹤、服務(wù)和監(jiān)督。其實，房地產(chǎn)景觀施工急需引進(jìn)專業(yè)的景觀監(jiān)理單位，他們作為獨立的機(jī)構(gòu)，對開發(fā)商和景觀建成效果負(fù)責(zé)。 現(xiàn)場控制的關(guān)鍵有以下兩點：第一、要嚴(yán)格控制景觀效果；第二、要根據(jù)預(yù)算，嚴(yán)格控制成本。 先說說控制成本，這里面有很大的學(xué)問。景觀施工的監(jiān)督和管理不像建筑施工那樣規(guī)范和成熟，所以如何在現(xiàn)場控制好成本是一個重要的課題。在和日本景觀師交流的過程中，他們談到在泡沫經(jīng)濟(jì)前，他們?nèi)缤F(xiàn)在的中國人一樣使用豪華的材料，追求奢華的效果。但是，經(jīng)過十年泡沫經(jīng)濟(jì)，他們也在反思和總結(jié)，如何用更加平實、便宜的材料來達(dá)到更好的景觀效果，而且更加講究生態(tài)和環(huán)保。我認(rèn)為，當(dāng)前我們也應(yīng)該更加地務(wù)實，不要浮躁，用平實的心態(tài)和可持續(xù)發(fā)展的理念，很好地控制好成本。將來的趨勢是，開發(fā)商會在景觀上增加一次性投入，而盡量減少后期物業(yè)管理的維護(hù)成本。從每平米景觀面積200-300元增加到400-500元，甚至更高的達(dá)到1000元以上。這樣景觀工程單價的變化趨勢，說明開發(fā)商更加理性地看待景觀投入帶來房價的提升，而且景觀已經(jīng)成為房地產(chǎn)項目銷售的重要買點。因此，景觀設(shè)計公司必須有成本控制的概念，幫助開發(fā)商合理地控制成本。而后期物業(yè)管理的維護(hù)成本主要集中在水體的維護(hù)、植物的修剪養(yǎng)護(hù)等方面，這需要景觀設(shè)計公司為將來的物業(yè)管理而考慮景觀設(shè)計的后期維護(hù)措施及消減成本的方法。 第二就是如何控制好效果，這是最重要也最難的工作。這個工作就是要在施工過程中控制現(xiàn)場，使之達(dá)到力所能及的最佳效果。比如說種植大樹，不是把一棵大樹挖個坑種下去就可以的，而必須在現(xiàn)場要嚴(yán)格控制大樹的胸徑、冠幅、樹形、全冠移植、是否截枝、幾級分叉、觀賞面的朝向、成活的情況、有無病蟲害等等，這些都需要開發(fā)商和景觀設(shè)計公司的現(xiàn)場控制力很強(qiáng)的景觀現(xiàn)場管理人員。我所認(rèn)識的幾家國家一級、二級資質(zhì)的景觀工程公司施工管理人員，他們之中懂施工、具備施工管理經(jīng)驗的，基本上都是工民建專業(yè)；學(xué)園林景觀專業(yè)的對植物感情很深、也很了解，但是對工程管理和硬質(zhì)的施工工藝了解不深。而要尋找到對土方、放線、材料統(tǒng)籌、結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)、水電、機(jī)電、安裝、園林造型等等都了解的通才，真是很少見到的。當(dāng)前，還有很多景觀施工人員連圖紙都看不懂。因此，一個好的設(shè)計方案，該找誰去執(zhí)行、去施工呢？所以，控制成本不容易，控制效果才是真正的難。當(dāng)然，這不是一兩個人能解決的事，需要多方面人才組合成一個團(tuán)隊，大家齊心協(xié)力，共同控制效果。 2.開發(fā)商和景觀設(shè)計公司對景觀施工質(zhì)量執(zhí)行力的不斷提高 我們在做設(shè)計的時候，經(jīng)常在做減法。一般的設(shè)計流程通常造成這樣的結(jié)果：概念和方案天花亂墜，擴(kuò)初和施工圖歸于平庸，施工過程偷工減料，最后效果一塌糊涂。這些問題的根源在于：設(shè)計公司和施工單位缺乏執(zhí)行力。好的創(chuàng)意執(zhí)行不下去，還是沒用。提高執(zhí)行力的關(guān)鍵在于提高景觀全行業(yè)的水平。要提高本行業(yè)水平，必須突破人才瓶頸和優(yōu)化行業(yè)模式。 現(xiàn)在大多數(shù)的景觀設(shè)計公司和團(tuán)隊中，都是流水線作業(yè)，根據(jù)設(shè)計師不同的能力和專業(yè)安排在不同的崗位，絕大多數(shù)的設(shè)計師是畢業(yè)3-5年內(nèi)的年輕人。本來園林景觀設(shè)計師應(yīng)該是有大量的實踐工程經(jīng)驗，既要動腦，又能動手。而當(dāng)前某些年輕人心態(tài)浮躁，急功近利，看的東西少，建成項目的經(jīng)驗也很少，因此，這些人作出來的方案、擴(kuò)初和施工圖，現(xiàn)場施工能沒有問題嗎？而且他們也不太愿意到現(xiàn)場配合施工。那么，當(dāng)他們站在工地上，除了指手劃腳以外，對施工有多少實際的指導(dǎo)作用？我們和施工單位經(jīng)常說：當(dāng)工人不懂的時候，就問班組長；班組長不懂的時候，就問施工員；施工員不懂的時候問工程經(jīng)理；工程經(jīng)理不懂的時候，就問設(shè)計師；設(shè)計師不懂的時候，就問設(shè)計總監(jiān)。作為設(shè)計師，必須具備相當(dāng)?shù)哪芰?，隨時都要保證方案執(zhí)行和落實的可行性。突破人才瓶頸，是提高全行業(yè)水平的關(guān)鍵。 關(guān)于優(yōu)化行業(yè)模式，我們認(rèn)為比較理想的模式是：開發(fā)商的團(tuán)隊中有景觀設(shè)計師參與前期項目策劃；然后由開發(fā)商的團(tuán)隊提出營銷方面的定位，包括檔次、風(fēng)格、投資意向等；接下來由開發(fā)商團(tuán)隊、建筑師、景觀設(shè)計師共同牽頭，成立設(shè)計小組，提出整體要求，并協(xié)調(diào)各個環(huán)節(jié)，完成項目所有的設(shè)計工作；最后，由景觀設(shè)計師負(fù)責(zé)把控景觀施工過程中的工藝，以及完成以后的效果和質(zhì)量。景觀品質(zhì)的提高要從細(xì)部設(shè)計入手，這就如同某些國產(chǎn)車仿照德國車的區(qū)別，外形看起來很相似，其實細(xì)部品質(zhì)的差距還很大。而景觀細(xì)部品質(zhì)的提高，關(guān)鍵在于施工工藝的提高和新材料的運用。因此，景觀設(shè)計師和施工單位要多走出去看看，多研究一些新材料和新做法，多引進(jìn)一些新的植物品種。而且，好的創(chuàng)意貴在從設(shè)計到施工堅持下去，一步一步地造出來，克服了困難，提高了水平，這就是進(jìn)步。 二、風(fēng)格的發(fā)展趨勢 第一、向具有中國地域特色的風(fēng)格發(fā)展 在不遠(yuǎn)的將來，中國不同地域的差異性將更加明顯，城市景觀同質(zhì)化現(xiàn)象將被打破，房地產(chǎn)景觀設(shè)計將朝著具有中國不同地域特色的風(fēng)格方向發(fā)展。最近幾年，由于大型房地產(chǎn)集團(tuán)在全國開發(fā)項目，其住宅產(chǎn)品在不同城市中大量復(fù)制，造成中國城市景觀都大同小異，同質(zhì)化現(xiàn)象明顯，很多樓盤都有復(fù)制拷貝的痕跡，比如很多城市都出現(xiàn)了西班牙風(fēng)格（或稱南加州風(fēng)格）的別墅，如蘭喬圣菲系列，上海有，深圳、佛山、順德有，連沈陽和長春都有蘭喬圣菲別墅區(qū)，全國仿照這種風(fēng)格的樓盤更是不計其數(shù)；還有，巴厘島風(fēng)情的高層或別墅，深圳有金域蘭灣、上海有上海灘、南京有巴厘原墅，連武漢都有鳳凰城，還有很多我們沒注意或者抄得走樣的“巴厘島”風(fēng)情的樓盤。這樣的風(fēng)格就像一陣風(fēng)，在全國刮一陣，不新鮮了就沒有市場了，這說明在設(shè)計上，照搬人家的東西是沒有太多生命力的。因此，中國將來下一批房地產(chǎn)的精品項目就是那些在項目中融入了創(chuàng)新的地域特色的樓盤。比如，萬科集團(tuán)在研究新“土樓”住宅的可行性和特色，用創(chuàng)新的語言來表達(dá)“土樓”的鄉(xiāng)土文化。 所以，中國地大物博，風(fēng)格迥異，民族的也是世界的。在每一個地方能做出原汁原味的地域風(fēng)格，并在此之上有所創(chuàng)新，這就是立足于中國文化并創(chuàng)造當(dāng)代中國的新風(fēng)格。這些項目也必將成為下一批中國地產(chǎn)的精品項目。 第二、向以綠化配置為重點的景觀風(fēng)格發(fā)展 當(dāng)前，房地產(chǎn)景觀風(fēng)格大致有兩種發(fā)展方向，一種是以建筑空間語言和硬質(zhì)景觀為主的，講究軸線空間、直線條和使用大量硬景構(gòu)筑物與建筑空間呼應(yīng)；一種是以綠化配置為重點的，講究堆坡造綠、曲線條和減少硬景。我們認(rèn)為，將來的趨勢應(yīng)該是往以綠化配置為重點的方向發(fā)展，不僅綠量增大，而且綠化的品種、層次將會更加多樣化，后期的綠化養(yǎng)護(hù)也越來越重要，植物長得越好，樓盤的效果也會越好；由于硬質(zhì)構(gòu)筑物的材料會隨著時間推移而老化變形，需要投入大量成本進(jìn)行翻修維護(hù)，因此硬質(zhì)構(gòu)筑物的設(shè)計量會逐漸減少。當(dāng)前，這個趨勢的代表企業(yè)是龍湖地產(chǎn)。易亞源境景觀設(shè)計公司考察了兩個龍湖的項目，一個是北京的花盛香醍，一個是西安的曲江盛景。 這兩個盤都只有售樓處和示范區(qū)，但是在北方地區(qū)絕對有讓人驚艷之處。首先是大量使用草花和花灌木，如籽播鼠尾草等，產(chǎn)生大面積絢爛的視覺震撼；其次是引入大規(guī)格的植物和異地特色品種：如西安項目種植了30棵胸徑45以上的規(guī)格和形態(tài)類似的直生銀杏，每棵據(jù)說約7萬元；還在西安引進(jìn)移植了東北特有的白樺林，這些都給參觀樣板區(qū)的購房者帶來了相當(dāng)大的視覺沖擊力。所以，我們總結(jié)了龍湖的策略，他們就是要在景觀上做足文章，讓人感覺這個樓盤將來的環(huán)境一定會很好，就愿意掏錢買房了。從開發(fā)商的長期投資而言，一年后，草花死了，變成了草坪，大樹也會移植到小區(qū)里的其他重要的部位，所以雖然看上去在樣板區(qū)花了很多錢，但是實際上，用這種精致的景觀手法快速地回籠了銷售收入，并贏得了買房者的價值認(rèn)同，達(dá)到了口碑宣傳的效果，用景觀所造成的價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了成本投入。而且，我們發(fā)現(xiàn)在龍湖的項目中硬質(zhì)景觀很少，亭廊等幾乎沒有，都是以綠化配置為主景，以適當(dāng)?shù)男〕叨妊b飾品等點綴搭配，如花缽、陶土罐、石頭等，這說明他們的策略就是以綠化配置為重點，少而精地點綴硬景。當(dāng)然，我們?nèi)绾巫龅桨逊康禺a(chǎn)的營銷效果和生態(tài)環(huán)保、可持續(xù)發(fā)展的理念結(jié)合起來，融為一體，這才是將來房地產(chǎn)景觀重要的發(fā)展趨勢。 第三、向度假酒店的景觀風(fēng)格發(fā)展 酒店開發(fā)是一種投資大、回收資金周期長、利潤相對穩(wěn)定的房地產(chǎn)類型。度假酒店是在酒店業(yè)中最重視景觀環(huán)境營造的產(chǎn)品。由于度假酒店一般都處于一個環(huán)境條件相當(dāng)好的地理位置，如海邊、山里等等，因此如何借景為酒店所用以及如何營造酒店內(nèi)部獨特的景觀效果是度假酒店建造設(shè)計的重要內(nèi)容，而這個正是將來房地產(chǎn)項目可以學(xué)習(xí)和借鑒的方向。比如，杭州富陽的富春山居高爾夫度假酒店，將富春江水、層巒疊嶂的遠(yuǎn)山以及漫山遍野的茶園融為一體，高爾夫球場和度假酒店建筑巧妙地嵌于其中，形成一幅當(dāng)代江南唯美的“富春山居”圖。其意境遠(yuǎn)借山水，俯仰而現(xiàn)美景，應(yīng)時令不同而景色變化，這就是借景的妙用。 又比如，三亞亞龍灣的五星級度假酒店群，萬豪的度假酒店（MarriottSanyaResort&Spa）、麗思卡爾頓酒店(theRitzCarltonSanya）、喜來登酒店（SheratonSanyaResort）、鉑爾曼度假酒店（PullmanHotels&Resorts）、希爾頓酒店（HiltonSanyaResort）等，它們共同的特點就是：最大程度地借用亞龍灣的海景使之成為酒店的一部分，同時在酒店的內(nèi)部區(qū)域營造出一種度假生活的景觀環(huán)境。更好地借用基地周邊的環(huán)境，并創(chuàng)造出度假酒店般舒適的環(huán)境，將是未來房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)格趨勢。 第四、向多元化的風(fēng)格方向發(fā)展 當(dāng)前，房地產(chǎn)景觀的風(fēng)格由于住宅開發(fā)項目受到土地容量的制約和容積率的要求，所以，我們認(rèn)為將來房地產(chǎn)景觀的風(fēng)格將更多地形成一種以平實的、安靜的、輕松的、舒適的居住生活為主體的景觀氛圍，有沒有設(shè)計感不重要，只要是老百姓喜歡的、喜聞樂見的景觀，就是好景觀。同時，多元化的風(fēng)格會出現(xiàn)一些如大地藝術(shù)或風(fēng)格化很強(qiáng)、藝術(shù)個性很強(qiáng)的東西，比如馬莎斯瓦茨的“藝術(shù)景觀”作品等，作為一些景觀的興奮點被使用和認(rèn)可；又如，細(xì)部設(shè)計嚴(yán)謹(jǐn)、精密風(fēng)格的景觀也會出現(xiàn)在不同的區(qū)域樓盤中，如德國風(fēng)格般的極為嚴(yán)謹(jǐn)、精密的景觀空間也能產(chǎn)生很好的居住環(huán)境；另一個趨勢就是一些項目的景觀設(shè)計將大量使用新材料、就技術(shù)和新的引進(jìn)植物，給購房者產(chǎn)生一種耳目一新的居住體驗。 三、景觀設(shè)計公司的應(yīng)對策略 開發(fā)商選擇設(shè)計單位，將由投標(biāo)和議標(biāo)逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榭疾旌臀?，開發(fā)商更看重設(shè)計公司的專業(yè)度和以往的相關(guān)案例隨著景觀設(shè)計業(yè)越來越規(guī)范，開發(fā)商將對項目的定位越來越明晰，同時對景觀設(shè)計公司越來越了解。投標(biāo)所帶來的種種問題，如景觀設(shè)計單位隨便湊圖紙、投標(biāo)的方案根本無法實施等等，也促使開發(fā)商更加傾向于考察和委托。因此，景觀設(shè)計公司的應(yīng)對策略是要越來越專業(yè)化，在不同的設(shè)計風(fēng)格領(lǐng)域中創(chuàng)造出自己的特色，這樣和優(yōu)秀的開發(fā)商形成的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合將極大地提高景觀設(shè)計質(zhì)量，做出好的設(shè)計作品。 景觀設(shè)計公司將不斷提高設(shè)計質(zhì)量，境外設(shè)計公司必將本土化，本土化的景觀設(shè)計公司也必將崛起境外公司不了解中國現(xiàn)狀條件和地理、氣候等因素，盲目地把國外的生活環(huán)境照搬過來所形成的創(chuàng)意和概念，以及對中國不同地域的植物和材料的不熟悉，已經(jīng)造成了大量不適合中國人居住生活的案例。因此，境外景觀設(shè)計公司的應(yīng)對策略是：必須本土化，或者倚重國內(nèi)的配合單位，才能腳踏實地、因地制宜地服務(wù)好開發(fā)商。同時，本土化的景觀設(shè)計公司的應(yīng)對策略是：要憑借著對本土文化的傳承、對本地植物的深刻了解和施工現(xiàn)場的配合監(jiān)理，要迅速崛起，開創(chuàng)出有著中國文化內(nèi)涵的地域景觀風(fēng)格。將來的趨勢是，境外公司所代表的“國際化”和本土公司所代表的“地域化”將長期并存，相互融合，共同產(chǎn)生現(xiàn)代的有中國特色的房地產(chǎn)景觀效果。 景觀設(shè)計公司的另一個應(yīng)對策略是不要互相低價競爭，這樣將導(dǎo)致整個行業(yè)的惡性循環(huán)。而是應(yīng)該不斷增加價值，并根據(jù)實際情況適當(dāng)提升設(shè)計費，同時工作范疇增加到代甲方（或監(jiān)理）的范圍。景觀設(shè)計公司必須在工程現(xiàn)場全程配合服務(wù)，在工地上起到監(jiān)理的作用，監(jiān)管景觀工程質(zhì)量，控制工程造價?？傊康禺a(chǎn)景觀設(shè)計的專業(yè)化程度更高，將形成由景觀設(shè)計師牽頭的多團(tuán)隊的設(shè)計聯(lián)合體；而景觀師將深入到工程的全過程，將控制工程質(zhì)量作為與畫圖同等重要的大事來做。到工地的第一線去，也將徹底改變景觀設(shè)計師以往只會紙上談兵的缺陷。 總之，隨著中國房地產(chǎn)開發(fā)的不斷成熟，景觀設(shè)計公司的競爭將更加激烈，國際化公司和本土化、地域性公司的競爭，綜合性公司和專業(yè)化公司的競爭，以及對客戶資源和設(shè)計人才的爭奪、競爭等等，景觀設(shè)計公司的應(yīng)對策略（或者說生存之道）就是要不斷地提升設(shè)計質(zhì)量和服務(wù)，在優(yōu)勝劣汰中差異化競爭。 結(jié)語 綜上所述，房地產(chǎn)景觀設(shè)計是一項綜合性的工作，要融合開發(fā)商、設(shè)計公司和施工單位等參與者的智慧，大家齊心協(xié)力才能做出好作品。我們要用科學(xué)發(fā)展觀結(jié)合和諧發(fā)展的理念，大力提高全行業(yè)的眼光和素質(zhì)，并用更加先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)，努力創(chuàng)造出有中國地域特色的景觀作品。房地產(chǎn)景觀設(shè)計之淺析第一、萬變不離宗，地域特色是本源中國地域廣闊，氣候多樣，人們的審美觀念也表現(xiàn)出不同的取向，鮮明的地區(qū)差異性決定了必須打破城市景觀同質(zhì)化的怪現(xiàn)象，樓盤的名稱固然可以抄襲別家，但房地產(chǎn)景觀設(shè)計無論如何都脫離不開地域特色這一天生的基因，只有在此基礎(chǔ)之上優(yōu)化基因鏈條，而不是一味以低劣手法克隆出不合理、不合用的產(chǎn)品，再呼拉拉扯上光鮮的各色旗幡，就能安心指望著燒餅搖身變成了PIZZA。由于大型房地產(chǎn)集團(tuán)在全國開發(fā)項目，其住宅產(chǎn)品在不同城市中大量地復(fù)制，造成中國城市景觀都大同小異，同質(zhì)化現(xiàn)象明顯，當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商亦是紛紛仿效，以至很多樓盤都有復(fù)制拷貝的痕跡。比如很多城市都出現(xiàn)了西班牙風(fēng)格（或稱南加州風(fēng)格）的別墅，如萬科的蘭喬圣菲系列，上海有，深圳、佛山、順德有，連沈陽和長春都有蘭喬圣菲別墅區(qū)，全國仿照這種風(fēng)格的樓盤更是不計其數(shù)；還有，巴厘島風(fēng)情的高層或別墅，深圳有萬科金域蘭灣、上海有華潤上海灘、南京有巴厘原墅，連武漢都有華潤鳳凰城，還有很多我們沒注意或者抄得走樣的“巴厘島”風(fēng)情的樓盤，例如號稱長沙首個巴厘島風(fēng)情社區(qū)的世景華庭。甚至有的開發(fā)商在綠化合同里直接以“達(dá)到某某樓盤的綠化風(fēng)格和效果”為驗收標(biāo)準(zhǔn)。這樣的風(fēng)格就像一陣風(fēng)，在全國刮一陣，不新鮮了就沒有市場了，這說明在設(shè)計上，照搬人家的東西是沒有太多生命力的，理性的消費者也不會輕易把眼球貢獻(xiàn)出來。因此，中國將來下一批房地產(chǎn)的精品項目就是那些在項目中融入了創(chuàng)新的地域特色的樓盤。比如，萬科集團(tuán)在研究新“土樓”住宅的可行性和特色，用創(chuàng)新的語言來表達(dá)“土樓”的鄉(xiāng)土文化。中國地大物博，風(fēng)格迥異，民族的也是世界的，在每一個地方能做出原汁原味的地域風(fēng)格，并在此之上有所創(chuàng)新，這就是立足于中國文化并創(chuàng)造當(dāng)代中國的新風(fēng)格。這些項目也必將成為下一批中國地產(chǎn)的精品項目。第二、綠化配置兩手抓，軟景先行是重點當(dāng)前，房地產(chǎn)景觀風(fēng)格大致有兩種，一種是以建筑空間語言和硬質(zhì)景觀為主的，講究軸線空間、直線條和大量硬景構(gòu)筑物，通過分割、組合、轉(zhuǎn)換、堆砌出移步換景的效果，如萬科集團(tuán)的某些項目和仁恒地產(chǎn)的河濱城、濱江園等；一種是以綠化配置為重點的，講究堆坡造綠、曲線條和減少硬景，如綠城集團(tuán)的桂花城系列（尤其是上海桂花城）和綠地集團(tuán)的上海城系列。愚以為，由于硬質(zhì)構(gòu)筑物的材料會隨著時間推移而老化變形，需要投入大量成本進(jìn)行翻修維護(hù)，例如投入不菲的木棧道一旦斑駁便實難入眼，因此硬質(zhì)構(gòu)筑物的設(shè)計量會逐漸減少。例如龍湖地產(chǎn)在北京的花盛香醍和在西安的曲江盛景這兩個盤，均大量使用草花和花灌木，如籽播薰衣草等，產(chǎn)生大面積絢爛的視覺震撼；其次是使用大規(guī)格的植物和異地特色品種的引入：如西安項目種植了30棵胸徑45以上的規(guī)格和形態(tài)類似的直生銀杏，每棵據(jù)說約7萬元；這些都給參觀樣板區(qū)的購房者帶來了相當(dāng)大的視覺沖擊力。還在西安引進(jìn)移植了東北特有的白樺林。如此一來，在景觀上做足的文章，使客戶強(qiáng)烈而直觀地感覺到這個樓盤的美妙宜居環(huán)境，大幅提升其購房意愿。鑒此，將來的趨勢應(yīng)該是往以綠化配置為重點的方向發(fā)展，不僅綠量增大，而且綠化的品種、層次將會更加多樣化，后期的綠化養(yǎng)護(hù)也越來越重要，植物長得越好，樓盤的效果也會越好。從開發(fā)商的長期投資而言，一年后，草花死了，變成了草坪，樹木也會移植到小區(qū)里的其他重要的部位，所以雖然看上去在樣板區(qū)花了很多錢，但實際上用這種精致的景觀手法快速地回籠了銷售收入，并贏得了買房者的價值認(rèn)同，達(dá)到了口碑宣傳的效果，綠化的先期投入也不會突破總的成本預(yù)算。當(dāng)然，上述移植大樹等方法不生態(tài)環(huán)保，也違背生物生長的規(guī)律，這不是我們在專業(yè)設(shè)計領(lǐng)域要鼓勵學(xué)習(xí)的方向，但考慮到一般都會要求綠化公司至少一年的包養(yǎng)護(hù)包成活，至少在操作上是可行的。淺談房地產(chǎn)景觀工程的建造與管理年來，在國內(nèi)大部分地區(qū)，優(yōu)雅的小區(qū)園林景觀、完備的健身設(shè)施已成為許多樓盤售房的賣點，尤其是高檔小區(qū)，開發(fā)商無不利用其有限的自然空間和資源，費盡心思地在園林綠化和小區(qū)配套設(shè)施方面大做文章。優(yōu)秀的園林景觀可以成為一個房地產(chǎn)項目的標(biāo)志，甚至可以成為一個品牌的形象，而獨特的園林設(shè)計創(chuàng)意和嚴(yán)格、專業(yè)的工程管理和養(yǎng)護(hù)管理是營造標(biāo)志性的園林景觀的重要保證。作者從以下幾個方面論述房地產(chǎn)園林景觀工程建造。1. 園林材料選擇使用問題在進(jìn)行設(shè)計時，應(yīng)當(dāng)考慮當(dāng)?shù)靥厣偷乩憝h(huán)境的特點。盡可能減少硬質(zhì)鋪裝，更多地利用大自然中平常多見的材料，如喬木、灌木、地被、木材等特色材料作為景觀裝飾品或地面鋪裝，如此會別有一番情趣。做房地產(chǎn)開發(fā)不能不考慮成本，如果我們在園林建造材料的選擇上能夠充分利用當(dāng)?shù)刭Y源，就地取材，盡量使用天然材質(zhì)，不僅能體現(xiàn)與當(dāng)?shù)刈匀画h(huán)境的完美融合，為社區(qū)的景色平添幾分真實和自然，而且可以大幅降低園林工程的建造成本。2. 整體景觀的創(chuàng)意問題一般來講，園林景觀的建設(shè)是一項創(chuàng)造環(huán)境，改造環(huán)境的工作。對于我們現(xiàn)代人來講，布局合理、設(shè)計新穎獨特的社區(qū)是理想的居住地。園林景觀作為小區(qū)形象的重要組成部分，不僅能提高社區(qū)的知名度，還可以帶動整個樓盤的銷售。例如一些開發(fā)比較成功的小區(qū)，地理位置并不優(yōu)越，交通也不是很理想，但項目一推出，銷售就十分火爆。主要原因就是開發(fā)商非常注重環(huán)境的建造，舍得在環(huán)境建設(shè)上下本錢。這些高檔小區(qū)在建造時根據(jù)不同地理環(huán)境營造出自己風(fēng)格特異的園林景觀來吸引消費者。如自然村落式、叢林式、江南風(fēng)格式等等。園林設(shè)計的創(chuàng)意在房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中是至關(guān)重要的，一個好的創(chuàng)意能夠使園林景觀有持久的使用壽命和藝術(shù)壽命。因此，我們在房地產(chǎn)項目中做園林設(shè)計方案時，要根據(jù)項目的市場定位、業(yè)主的需求取向進(jìn)行設(shè)計。3. 園林植物景觀配置問題毫無疑問，園林植物是園林工程建設(shè)中最重要的材料，植物選擇和植物搭配的優(yōu)劣直接影響到園林工程的質(zhì)量及園林景觀的功能效果。園林植物選擇要遵循植物生長的自身規(guī)律及對環(huán)境條件的要求，因地制宜、合理科學(xué)地選擇。園林植物的搭配要注意喬、灌、草結(jié)合，考慮各類植物喜陽耐陰，喜濕耐旱的生長特性，各用其所。隨著種植技術(shù)的提高，許多植物經(jīng)過培育改變了生活習(xí)性，不少綠化植物大大跨越了其原來的生長區(qū)域，加上從國外引進(jìn)的大量植物品種。目前可供選擇的綠化植物種類非常豐富，為創(chuàng)造風(fēng)格各異的園林景觀提供了十分便利的條件。園林作品必須有鮮明的主題和個性才能活起來。單純的種花種草、雕山塑石充其量只能給人視覺的愉悅，不能達(dá)到讓人遐想的境界。因此，多樣性、差異性景觀的展示并不等同于一盤大雜燴，而應(yīng)該凸顯出其中蘊(yùn)藏的具有統(tǒng)一主題的深刻的文化內(nèi)涵。我國園林植物品種較為豐富，其中有很多種類具有鮮明的地方特色。例如：在海南以椰樹、油棕等為代表的熱帶棕櫚科植物;以木棉、鳳凰木為代表的大花喬木;以雞蛋花、仙人掌等為代表的熱帶耐干旱植物;以古榕樹、橡皮樹、高山榕為代表的抗風(fēng)遮蔭樹種;以龍眼、荔枝、菠蘿蜜為代表的熱帶果樹等。因此，在植物配置上，首先要盡量采用當(dāng)?shù)剜l(xiāng)土樹種，突出當(dāng)?shù)靥赜械闹参锞坝^，夏有蔭、秋有果，做到意境深遠(yuǎn)，野趣天成，才能給人留下極具地方特色的深刻印象。而且利用當(dāng)?shù)貥浞N，適應(yīng)性強(qiáng)，便于后期管理，減少維護(hù)成本。當(dāng)然，在需要重點強(qiáng)調(diào)的景點位置上，適當(dāng)點綴一些外來較好的景觀樹種，如中東海棗、加拿利海棗等，將異域風(fēng)情與本地特色巧妙融合，也許更能突出高檔社區(qū)的特點形象。此外，沿海地區(qū)的項目在植物的選擇上還要特別考慮其抗風(fēng)、耐旱及耐鹽堿性，并要有良好的遮蔭效果。4. 園林工程建設(shè)管理問題園林景觀是科學(xué)技術(shù)與文化藝術(shù)的結(jié)晶。優(yōu)秀的景觀設(shè)計是景觀設(shè)計師知識精華的體現(xiàn)。應(yīng)該確保景觀設(shè)計師全程參與地形的勘察，并親自著手設(shè)計、指導(dǎo)施工。盡管如此，要將一個優(yōu)秀的園林設(shè)計從一張圖紙變成立體的園林景觀還需要靠嚴(yán)格和專業(yè)的工程管理。園林建設(shè)工程監(jiān)理的主要作用就是通過園林質(zhì)量管理、成本控制、進(jìn)度控制、藝術(shù)創(chuàng)造是園林工程項目管理的四大要素。園林工程按工程項目及專業(yè)工種又分為園林土建、綠化工程(種植工程)、園林供電照明、園林給排水、雕塑工程。其中園林土建工程中包括園林土方、園林筑山、園林建筑小品、園林小品、園路廣場工程等。由于園林工程有多項內(nèi)容，在施工過程中往往由多個施工單位建造，若在施工組織、施工配合上出現(xiàn)問題就會影響施工進(jìn)度、成本控制，影響工程質(zhì)量及效果。園林工程的施工管理是一項實踐性很強(qiáng)的工作，要求工程人員既要有精深的園林工程管理知識，又要具備豐富的指導(dǎo)和控制現(xiàn)場施工，較高的藝術(shù)審美水平等方面的經(jīng)驗和能力，只有這樣才能在保證工程質(zhì)量、成本、進(jìn)度的前提下，把園林工程的科學(xué)性、技術(shù)性、藝術(shù)性等有機(jī)地結(jié)合起來。制定有效的園林建設(shè)工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，是提高園林建設(shè)工程質(zhì)量，促進(jìn)項目發(fā)展的有力措施。園林建設(shè)工程質(zhì)量驗收是質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的重要組成部分，為質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的貫徹落實規(guī)定了步驟和方法。因此，在施工管理過程中應(yīng)充分注意這幾方面的問題。5. 園林工程養(yǎng)護(hù)管理問題園林行業(yè)有句俗語叫“三分靠種，七分靠養(yǎng)”，就是說一個成功的園林景觀僅僅有優(yōu)秀的設(shè)計和創(chuàng)意、嚴(yán)格的施工管理是不夠的，更重要的項目建成后的園林綠化養(yǎng)護(hù)管理。園林綠化管理的水平直接決定著景觀的效果，一個好的園林綠化管理是對園林景觀的二次升華。園林綠化養(yǎng)護(hù)要交由具備專業(yè)園林養(yǎng)護(hù)管理資質(zhì)的物業(yè)管理公司管理。目前我國物業(yè)管理行業(yè)各公司管理水平參差不齊，特別是園林綠化養(yǎng)護(hù)管理這一方面專業(yè)性相對較強(qiáng)，所以在選擇物業(yè)管理公司的時候要特別重視該公司的園林綠化管理的業(yè)績。物業(yè)管理公司的園林綠化管理要制定嚴(yán)格詳細(xì)的綠化管理計劃，包括修剪計劃、補(bǔ)植計劃，施肥追肥計劃、病蟲害防治計劃等。同時要針對項目制定相應(yīng)的園林綠化養(yǎng)護(hù)工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)園林綠化養(yǎng)護(hù)工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)檢查、督導(dǎo)、驗收。園林綠化養(yǎng)護(hù)工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)可分為綠地養(yǎng)護(hù)質(zhì)量驗收規(guī)范和園林設(shè)施維護(hù)質(zhì)量驗收規(guī)范。o 淺析寧波房地產(chǎn)景觀建設(shè)中存在的三大誤區(qū) 景觀不能光停留在視覺風(fēng)景上，還要尊重人的生活、工作和休息方式，為豐富人的物質(zhì)生活和精神生活著想大概是水泥叢林將我們與自然割裂時間太長，導(dǎo)致這幾年物極必反，在景觀建設(shè)上又陷入這樣的誤區(qū)：景觀中看不中用。人的本性是追求自然。小區(qū)里的景觀不能只供觀賞，最主要的是實用，業(yè)主能夠徜徉其中，實實在在地享受它們。有些小區(qū)雖然做得很大氣，但卻無人氣，倒是常見保安來回踱步。這種缺失鄰里交往的環(huán)境營造只能是一種擺設(shè)。必須考