開發(fā)計(jì)劃及營(yíng)銷思路doc

開發(fā)計(jì)劃及營(yíng)銷思路doc 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃及整體營(yíng)銷計(jì)劃書 一、項(xiàng)目開發(fā)順序一期:以開發(fā)還建安置房和多層、產(chǎn)權(quán)式酒店為主；二期:聯(lián)排和溫泉公寓及商業(yè)開發(fā)；三期:高檔別墅（雙拼及企業(yè)度假別墅）開發(fā)。 二、銷售時(shí)間安排表（一）各產(chǎn)品銷售順序 1、蓄客接受來訪客戶的咨詢和登記。 了解客戶的需要，掌握分析數(shù)據(jù)。 2、VIP卡面向多層和產(chǎn)權(quán)式酒店意向客戶出售內(nèi)部認(rèn)購(gòu)卡。 3、開盤前期客戶簽約回款。 4、開盤熱銷期后，銷售溫泉公寓。 5、別墅達(dá)到有預(yù)定蓄客量后，開始銷售。 6、最后對(duì)商業(yè)進(jìn)行銷售。 （二）具體銷售時(shí)間安排表按常規(guī)來說，每年從9月起為溫湯的旅游旺季，也是銷售的旺季開始，應(yīng)該是最好的蓄水期。 銷售部交付使用以后，作一些小成本的業(yè)界新聞性宣性。 11月份-12月初是內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期。 開盤的主要任務(wù)一般為前期客戶的簽約回款，因此12月底開盤較好。 由于銷售部交付使用的時(shí)間沒有確定，建議如下 1、引導(dǎo)期（xx年10月xx年3月）這段時(shí)間售樓部包裝、引導(dǎo)指示牌、戶外廣告牌到位，樹立項(xiàng)目初步形象。 2、蓄水期（xx年3月10月）這段時(shí)間開始蓄客。 售樓部開始接受客戶咨詢、登記。 一方面摸底，確定客戶的心理價(jià)位；另一方面，對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目進(jìn)行市調(diào)，掌握競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格情況。 確定本項(xiàng)目的初步價(jià)格 3、VIP認(rèn)購(gòu)期（xx年11月）12月份視蓄客情況開始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。 開始進(jìn)行大規(guī)模集中化媒介推廣。 對(duì)外銷售購(gòu)房VIP卡，持卡者在購(gòu)房時(shí)享受優(yōu)先選房權(quán)利，并獲得一定的購(gòu)房?jī)?yōu)惠。 4、開盤（xx年12月）開盤前預(yù)留一個(gè)星期的時(shí)間，認(rèn)購(gòu)客戶的資料，包括客戶類型，心理價(jià)位及意向戶型，為強(qiáng)銷期制定相應(yīng)價(jià)格及銷控策略。 后面的事情要依據(jù)具體銷售情況和工程進(jìn)度定奪。 5、開盤持銷期(xx年12月xx年2月)具體時(shí)間根據(jù)項(xiàng)目體量而定。 三、營(yíng)銷方式旅游地產(chǎn)存在地理偏遠(yuǎn)、客戶聚合性差、價(jià)格較高、投資性較強(qiáng)等特點(diǎn)導(dǎo)致銷售周期較普通住宅產(chǎn)品要長(zhǎng)，因此為縮短銷售周期，需要多個(gè)渠道打開營(yíng)銷，適合本項(xiàng)目的營(yíng)銷方式有以下幾個(gè)方面 1、異地營(yíng)銷外展與房交會(huì)相結(jié)合、巡展與外展結(jié)合的模式； 2、渠道營(yíng)銷利用客戶群