珠江新城住宅、商鋪、寫字樓市場分析.doc

珠江新城住宅、商鋪、寫字樓市場分析一、珠江新城概況3（一）總體概況3（二）土地利用現狀及特征31、西區(qū)A、E、I區(qū)32、中軸線區(qū)B、F、J區(qū)43、東1區(qū)C、G、K區(qū)44、東2區(qū)D、H、L區(qū)55、東3區(qū)M、N區(qū)5（三）各項配套設施現狀51、文化教育設施配套52、金融配套53、飲食配套64、商業(yè)配套6（四）交通組織現狀及規(guī)劃61、交通現狀62、交通規(guī)劃6（五）大型建筑工程71、廣州圖書館新館72、廣東省博物館新館83、廣州市第二少年宮84、廣州歌劇院85、電視觀光塔86、雙子塔9（六）SWOT分析91、優(yōu)勢分析（S）92、劣勢分析（W）93、機會分析（O）94、威脅分析（T）9二、住宅市場分析10（一）供應量分析101、已售住宅項目102、在售住宅項目113、潛在供應住宅項目11（二）住宅產品及價格特征分析121、住宅使用用地現狀122、住宅開發(fā)情況133、住宅產品分析134、住宅價格分析15 5、住宅二手市場現狀及前景分析16（三）競爭區(qū)域比較分析171、天河北板塊172、東風東板塊183、濱江東板塊19三、珠江新城商鋪市場分析23（一）商鋪概況23（二）分布特點23（三）商鋪類型及經營特點分析231、專業(yè)市場232、裙樓商場25（四）商鋪面積及租售價格分析271、裙樓商場272、專業(yè)市場28（五）裙樓商場經營定位建議30（六）投資風險提示30（七）前景展望31四、珠江新城寫字樓市場分析34（一）寫字樓供應量分析341、2004年前珠江新城竣工寫字樓項目342、2005年珠江新城竣工寫字樓項目353、2006-2007年竣工的寫字樓項目374、初步預計2008年-2010年竣工的寫字樓項目39（二）寫字樓產品特征分析41（三）價格特征分析45（四）客戶群分析45（五）競爭區(qū)域比較分析471、天河北-體育中心商務區(qū)472、琶洲商務區(qū)50二零零五年七月一、珠江新城概況（一）總體概況珠江新城，位于天河區(qū)西部，廣州新城市中軸線上，東起華南大道，西至廣州大道，南臨珠江，北達黃埔大道?？傄?guī)劃用地面積6.44平方公里，核心地區(qū)約1平方公里，商建面積約450萬平方米，規(guī)劃將容納17-18萬居住人口，提供近30萬個就業(yè)崗位。珠江新城規(guī)劃中是21世紀廣州市中心商務區(qū)的重要組成部分，具體的功能定位為：作為廣州市21世紀城市中心商務區(qū)硬核的一個重要組成部分，將發(fā)展成為集國際金融、貿易、商業(yè)、文娛、外事、行政和居住等城市一級功能設施區(qū)，推動國際文化交流與合作的基地。珠江新城建成后以冼村路為界，分東、西兩區(qū)，東區(qū)以居住為主，西區(qū)以商務辦公為主，兩區(qū)以珠江濱水綠化帶和東西向商業(yè)活動軸線貫通。在廣州城市中軸線和珠江新城景觀軸的交匯處，規(guī)劃擬建多個標志性建筑，如廣州歌劇院、博物館、圖書館、青少年宮等重要公共設施，中軸線廣場群、海心沙市民廣場等。（二）土地利用現狀及特征珠江新城總規(guī)劃用地面積6.44平方公里，城市主次干道將珠江新城劃分為14個街區(qū)。規(guī)劃功能區(qū)由西到東主要有以下幾個：西區(qū)、中軸線區(qū)、東1區(qū)、東2區(qū)和東3區(qū)。1、西區(qū)A、E、I區(qū)A區(qū)以商務辦公為主。該區(qū)目前土地開發(fā)進度較慢，投入使用的僅有廣東省檢察院、廣州市檢察院和美居中心；在建項目也很少，寫字樓海聯(lián)大廈已處于停工狀態(tài)，其余地塊大部分為空地，廣州市婦女兒童醫(yī)療保健中心仍未見動工。E區(qū)為商住區(qū)。該區(qū)開發(fā)較早，幾塊居住用地已有商住樓建成并入住，如麗晶華庭、南天廣場、漾晴居、星匯園和雙城國際，建成在售的也有星匯國際大廈和華普廣場。另外，廣州海關新業(yè)務技術綜合樓和110千伏花穗變電站工程仍在建當中。I區(qū)為商務辦公與商住綜合區(qū)。該區(qū)配套較齊全，空置地塊不多。建成已入住的住宅包括名門大廈、新大廈、遠洋明珠大廈、浩瀚華軒和碧海灣，在售的也有星辰大廈和保利香檳花園；而寫字樓則大部分處于建設當中，包括保利大廈、發(fā)展中心大廈、南方電力調度通信大樓、廣州國稅大廈和廣州信合大廈。此外，廣東檢驗檢疫大廈、國門酒店和恒福中學珠江新城校區(qū)都已投入使用，廣州市房地產交易中心也已進駐浩瀚華軒的裙樓寫字樓辦公。2、中軸線區(qū)B、F、J區(qū)B區(qū)為入口廣場與金融辦公區(qū)。該區(qū)位于珠江新城新城市中軸線入口，有較大面積的綠化用地，其余用地大多未開發(fā)。投入使用的僅有珠江新城廣場，在建的僅有富力的寫字樓項目富力盈隆大廈，而珠江新城金融業(yè)務樓也處于停工狀態(tài)。F區(qū)為商貿辦公區(qū)與中央廣場。該區(qū)用地較少，除綠化外皆為商務金融辦公用地。除美居中心投入使用外，富力君悅大酒店、廣東全球通大廈和珠江金穗大廈都在建設當中，其余用地還未開發(fā)。J區(qū)為商務辦公區(qū)與文化廣場。該區(qū)以商務和文化設施用地為主，多個項目在如火如荼地建設當中，其中包括珠江新城七大地標中的四個-廣州市第二少年宮、廣州圖書館新館、廣州歌劇院和廣東省博物館新館。在建的還包括富力中心大廈和合景大廈兩個寫字樓項目和富力麗思卡爾頓酒店，其余還有美居中心的臨時建筑和少量空地。3、東1區(qū)C、G、K區(qū)皆為自然村莊與村留商住用地。C區(qū)現為冼村的村鎮(zhèn)用地。G區(qū)有幾塊中海地產的地塊，暫時仍未開發(fā)，在建的有一個冼村商住樓項目。其余還包括一些食肆，美居建材中心、車展中心和裝飾材料中心的用地。K區(qū)一半的用地現時為獵德村的村鎮(zhèn)用地，住宅項目利雅灣已建成入住，此外利雅灣南區(qū)和中海地產的幾個地塊正準備動工。4、東2區(qū)D、H、L區(qū)D區(qū)為商務辦公與商住綜合區(qū)。該區(qū)現時主要為專業(yè)市場的集中地，包括有晶都汽車城、南興裝飾材料城、金天馬石材街、金天馬家私廣場和廣東國際名車城專業(yè)市場，也有少部分的住宅區(qū)，如石牌村回建房、華駿花園、君怡大廈和匯豪大廈。寫字樓僅有勤建商務大廈在售，住宅有合景太富和中海地產兩個項目在動工之中。H區(qū)為別墅區(qū)與珠江公園。該區(qū)地塊較少，除珠江新城別墅和珠江公園外，剩下都是比較小的地塊，有個天河石東甲子村復建房的項目在建。L區(qū)為商住用地。該區(qū)已建成三個大型住宅小區(qū)，包括金碧華府、凱旋新世界和新城海濱花園，大部分已入住，還有一個力迅的大型住宅項目-上筑也在建當中。此外還有部分獵德村的村鎮(zhèn)建設用地。5、東3區(qū)M、N區(qū)M區(qū)為文化娛樂綜合區(qū)與賽馬場。該區(qū)除已改變?yōu)槠嚦堑馁愸R場外，還未見任何文化娛樂的味道。已有住宅包括天駿花園、跑馬地花園和駿逸苑，在售住宅有新推的馬賽國際公寓，而寫字樓項目就有富力科迅大廈和聯(lián)通新時空廣場在建。其他仍有不少面積的空地和譚村的村鎮(zhèn)用地。N區(qū)為商住與酒店區(qū)。獵德污水處理廠占據該區(qū)的幾乎一半用地，住宅僅有已建成入住的南國花園，其余大部分為空地。（三）各項配套設施現狀1、文化教育設施配套廣州市恒福中學（珠江新城校區(qū)）、南國花園中學、天河第一中心小學、南國花園小學、獵德小學、紅線女藝術中心等。2、金融配套中國工商銀行、中信銀行、招商銀行、深圳發(fā)展銀行、上海浦東銀行、中國建設銀行等。3、飲食配套麗晶明珠酒店、春都酒店、稻香園酒店、廣州船餐廳、海濤酒店、六合茶香米食府、恒生漁港；星匯園餐廳、汕尾漁港、茂澳漁港、頭啖湯等。4、商業(yè)配套珠江新城廣場；美居裝飾材料中心、南興裝飾材料城；美居車展中心、廣東國際名車城、名車市場、晶都汽車城、賽馬場汽車城；金天馬家私廣場等。（四）交通組織現狀及規(guī)劃1、交通現狀開發(fā)至今，珠江新城已完成2條城市景觀道路-臨江大道和珠江大道，2條交通主干道-花城大道和獵德路，還有30余條次干道及小區(qū)內道路的建設，完成道路面積160萬平方米。路網雖然較為完善，但公共交通配套仍相對缺乏。目前途徑珠江新城的公交線路只有7條，包括63、138、194、195、197、230、293和旅游2號，線網布局簡單，接駁區(qū)域較少，不少已入住珠江新城的買家和在其辦公的人士也明顯感覺到交通不便。而且珠江新城現存有較多的斷頭路，打通將會牽涉較多的拆遷問題。交通問題仍然是影響珠江新城整體發(fā)展的瓶頸。2、交通規(guī)劃地鐵三號線和五號線的建成將會對緩解珠江新城的交通起到巨大的作用。地鐵三號線為南北走向，在珠江新城有花城大道一個站點，目前在緊張施工當中，預計2005年底將會開通首段廣州東站至客村。五號線為東西走向，在珠江新城有珠江新城、獵德和賽馬場三個站，并在珠江新城站與地鐵三號線換乘，這將均衡輻射珠江新城的東西部，使交通問題得到大為緩解。地面交通路網設計也正在完善。目前珠江新城的布局和路網骨架規(guī)劃在實施過程中，將根據各具體項目、地塊規(guī)劃和設計進行深化和完善。未來將在珠江新城內建設多個對外出口：花城大道出口正在建設沿廣州大道雙方向的車行隧道，規(guī)劃控制了東西向接寺右新馬路的跨線橋，交通分流后，地面的左轉交通壓力將會大大減少；廣州大橋北橋頭預留了接臨江大道和連通沿江路的立交工程，可通過此處與東山區(qū)直接連接。將建設獵德大橋、天河東路系統(tǒng)工程，這將是穿過珠江新城南北向的主要交通通道。過江后與海珠區(qū)連通，并通過石榴崗路和新光快速路直接到達番禺區(qū)或新規(guī)劃的快捷路南段的新蟯南路。一直延伸至廣園東路和粵墾路，通過廣園東快速路可分流大量車輛。目前該項目已由廣州市政園林局負責委托設計單位進行前期方案設計。結合地鐵五號線建設，同步實施花城大道東沿線工程，接上快捷路組成部分的科韻路，規(guī)劃考慮了設置進出華南路匝道的控制條件；正在做前期方案設計的臨江大道東沿線，將進一步提高珠江新城東西向的通行能力。此外，珠江新城中部的興盛路將興建一條步行街，西連接珠江大道東路，東連接珠江公園西門。加上位于金穗路和華夏路交叉路口的8號人行隧道和位于馬場路和花城大道交叉路口的18號人行隧道，和打通斷頭路都是近期珠江新城交通建設的重點。（五）大型建筑工程包括廣州歌劇院、廣州圖書館、廣東省博物館、廣州市第二少年宮、雙子塔（分東塔和西塔）和電視觀光塔在內的七大標志性建筑將在廣州亞運年2010年前建成，目前該七大地標均已動工建設或即將奠基。1、廣州圖書館新館選址J2-6地塊，占地面積由原先的1.5萬平方米增加到2.1萬平方米，估算總投資8.4億元，設計藏書400萬冊。目前已進入方案評審的緊張階段，預計2005年底開工，2007年建成，將成為一個集學習閱讀、信息交流、文化休閑等功能為一體的信息化、網絡化、智能化、現代化、安全環(huán)保的、具有鮮明時代風格和嶺南人文蘊涵圖書館。2、廣東省博物館新館選址J5地塊，總建筑面積6萬平方米，預計投資9億元。2004年12月12日正式啟動建設，預計2007年7月建成。 在新館的規(guī)劃中，文物庫房將物庫、包括書畫庫、陶瓷庫、銅器庫、錢幣庫、木雕庫、玉器雜項庫、出土文物庫、近現代文物庫、民俗文物庫、石刻庫、礦物化石庫、自然標本庫、寄存文物庫房、臨時周轉庫房。面積約2萬多平方米的陳列與展覽區(qū)主要分為歷史、自然和藝術3部分。專家預計廣東省博物館新館建成后年參觀人數可達100萬人次。3、廣州市第二少年宮選址J1-7地塊，總建筑面積45917平方米。2004年5月31日開始動工，已于2005年六一建成并投入使用。按照設計方案，第二少年宮共有大小課室約140多間。其中培訓項目的外語、電腦、美術、舞蹈等大小教室約90個，大型展覽廳，收藏館，樂器、合唱、舞蹈排練廳7個，國際交流中心會議室7個。還設置了一個功能先進的演藝中心，約能容納700人。整座少年宮可同時容納2萬名少年兒童培訓和活動。4、廣州歌劇院選址J4地塊，總建筑面積約4.6萬平方米，設1800個座位，4000平方米的前廳及休息廳，2500平方米的多功能廳和7500平方米可容納約250輛車的地下停車庫等。廣州歌劇院在2005年1月18日正式破土動工，預計2007年建成，其工程總造價約10億元。5、電視觀光塔位于珠江南岸，占地面積約17.9萬平方米，總建筑面積約4.68萬平方米，項目總投資約15.8億元。目前已選中三個優(yōu)勝投標方案。據悉，觀光塔周邊地區(qū)城市設計范圍用地面積56萬多平方米。用地范圍內包括擬建的觀光塔、綠化休閑廣場、廣電中心以及規(guī)劃的赤崗塔公園、公共設施等用地。6、雙子塔雙塔位于珠江新城的J區(qū)，是規(guī)劃中的兩座超高層物業(yè)。雙塔周邊地區(qū)城市設計范圍總面積為115522.94平方米。其中，西塔是近期將啟動的重點項目，現已開展設計方案國際邀請競賽。其基地面積31085平方米（包括城市綠化廣場面積8531平方米），建筑控制高度（建議值）是330390米。據悉，西塔內30%的主樓將建成超五星級酒店、60%的主樓建成高檔寫字樓。東塔規(guī)劃將隨后展開。（六）SWOT分析1、優(yōu)勢分析（S）廣州重點規(guī)劃發(fā)展區(qū)域，靠近市中心區(qū)和天河中心區(qū)；路網較為完善，綠化率高，且有臨江的景觀優(yōu)勢；已有多個政府部門和國內外企業(yè)搶先進駐辦公，商務氣氛漸濃。2、劣勢分析（W）公共交通配套相對缺乏，各項生活配套暫未完善；且有較大面積的城中村用地，成為區(qū)域房地產發(fā)展的一大制約。3、機會分析（O）地鐵三號線和五號線均在此設站，建成后將對區(qū)域內外的交通狀況大為緩解；多個寫字樓、酒店及地標建筑正在動工，未來將極大的提高區(qū)域商務及文化氛圍。4、威脅分析（T）發(fā)展成熟的天河中心區(qū)和土地供應充足的琶洲都對珠江新城產生競爭威脅。二、住宅市場分析（一）供應量分析1、已售住宅項目項目名稱所處地塊位置住宅建筑面積（）住宅供應套數備注匯豪大廈D8-2359422882棟29層君怡大廈D8-2339082492棟30層金駿大廈D8-298681201棟16層安駿大廈D8-2176502001棟28層麗晶華庭E1-2505944722棟30層漾晴居E1-4332343842棟33層星匯園E2-1、E2-215835015008棟33層南天廣場E5-3556905723棟33層雙城國際E5-414624336公寓1棟26層名門大廈I1-1415364061棟32層1棟34層新大廈I1-5361802202棟29層遠洋明珠I1-6311142602棟25層皓瀚華軒I3-5170561281棟24層金碧華府L59083085613棟新城海濱花園L9-5、L9-6、L14147942106612棟駿逸苑M4-4344306809棟9層南國花園N4-1、N4-2179978124412棟總計98892689812、在售住宅項目項目名稱所處地塊位置住宅建筑面積（）住宅供應套數備注星匯國際E1-112837252公寓1棟28層保利香檳花園I3-1、I3-2、I3-3720526173棟分別12、22、28層馬賽國際公寓M3-1約10003棟33層碧海灣I7-5669374464棟28層利雅灣K31031778442棟29層3棟31層凱旋新世界L4、L8179128107020棟天駿花園M1-3364002962棟31層星辰大廈I2-4237912382棟20層總計40943328943、潛在供應住宅項目項目名稱所處地塊位置規(guī)?，F狀備注合景太富珠江公園項目D7-4、D7-7占地2萬打地基規(guī)劃建高層住宅中海珠江公園項目D7-5、D7-6占地2萬打地基施工緊張進行中富力愛丁堡國際公寓I5-1占地5800在建地上部分施工緊張進行中力迅上筑L9-1、L9-2、L9-3、L9-4占地2.7萬已建出地面數層6棟高層、2棟小高層中海項目K2占地3.3萬在打地基施工緊張進行中珠江新城早期住宅用途土地開發(fā)得比較多，并有相當部分已建成入住。珠江新城發(fā)展至今，共推出住宅樓盤超過20個，住宅總建筑面積接近140萬平方米，總套數也接近12000套單位，由于不少發(fā)展商預測樓盤未來的升值潛力，推貨速度會減慢，且時有保留部分單位待售。目前區(qū)域內仍在發(fā)售的住宅樓盤有8個，從銷售情況來看，短期內難以完全被市場消化。目前正在動工的也有幾個發(fā)展商的大型住宅項目，未來一年內會陸續(xù)推出市場，為珠江新城帶來充足的住宅供應。從項目分布情況來看，未來住宅供應將主要集中在珠江新城東區(qū)，而東區(qū)地塊較大，也有不少發(fā)展商一并拿下相連的地塊，因此東區(qū)住宅基本上為大型項目，其市場吸納程度仍主要取決于東區(qū)周邊配套的完善情況?，F時珠江新城住宅用地的開發(fā)率已超過50，而政府手中的最后一塊住宅用地也在近期以高價拍出，從長遠來看，該區(qū)的住宅項目將會不斷減少。（二）住宅產品及價格特征分析1、住宅使用用地現狀珠江新城按規(guī)劃共有300多塊規(guī)劃用地，其中住宅用地約占總規(guī)劃用地的30%，主要集中在珠江新城的中部和東部。此外還須說明的是，在珠江新城內還有冼村、獵德村和譚村三個城中村。珠江新城住宅用地現已全部拍出，今后只有商務用地供應。3月8日，政府手中最后一幅珠江新城的住宅用地I1-2地塊拍出，此用地面積為5264.68平方米，容積率為8，規(guī)劃建筑面積42117.44平方米，最低交易價為11800萬元，增價幅度每次100萬元。經過10多輪競價，珠江新城I1-2地塊以高出底價2300萬元被藍色康園的開發(fā)商廣州保稅區(qū)瑞豐實業(yè)有限公司奪得，折合樓面地價每平米3348元。至此，政府在珠江新城已無住宅用地。珠江新城自1992年決定開發(fā)以來，現已歷時13年，前面近十年時間由于市政配套等基礎設施缺乏等眾所周知的原因，商業(yè)氛圍一直沒有形成，大多商務項目都處于觀望狀態(tài)，沒有動工，導致了商務未動，住宅先行的局面。發(fā)展商大多對住宅用地虎視眈眈，拿下后就會進入開發(fā)，加上當時政府土地供應政策的原因，導致現在這種土地供應現狀。2、住宅開發(fā)情況已開發(fā)完的住宅樓盤有南國花園、華駿花園、麗晶華庭、南天廣場、名門大廈、跑馬地花園、譽城苑、南國花園、匯豪大廈、君怡大廈、安駿大廈、駿逸苑、遠洋明珠、皓瀚華軒、漾晴居、金碧華府、新城海濱花園、跑馬地花園等。現在售（包括尾貨單位）或在建的住宅樓盤有碧海灣、凱旋新世界、天駿花園、星匯園、珠江新城別墅、利雅灣、星辰大廈、馬賽國際公寓、保利香檳花園、新城雅居花園、珠江新城商住樓（D7-2）、商住樓（D7-6）、冼村村民商住樓（G2-1）、天河石東甲子村復建房（H3-1）等。3、住宅產品分析珠江新城從1992年決定開發(fā)以來，現已歷時十多年，由于眾所周知的原因，出現了規(guī)劃的CBD卻是住宅先行的局面。如深入比較分析，我們可以發(fā)現，如以2003年作為分界線，2003年前珠江新城可以說是商務辦公氛圍最初時期，除了政府自用的辦公樓之外，沒有一棟落成的商務寫字樓，珠江新城板塊只是住宅在作支撐，現在售完的樓盤大多是那時開發(fā)的。由于市政配套跟不上，商業(yè)氛圍能否形成對住宅產品的開發(fā)具有相當影響，因此我們分析住宅產品也就以開發(fā)完樓盤和在售樓盤的單位套數作為樣本量來進行分析：住宅產品戶型分析分析珠江新城的產品我們可以發(fā)現，現在已售完的樓盤產品較為單一，呈現兩頭輕，中間重的形態(tài)。在早期開發(fā)時，由于此時天河已逐漸成為新的城市中心，天河北也成為取代環(huán)市路的新的商務中心，而珠江新城離天河北僅一步之遙，因此誰都不懷疑這是一塊居住寶地。但各方面因素的不確定性及相關配套的不完善性，導致住宅開發(fā)以自住型為主，投資戶型較少的狀況。由于此時的配套不好，買家多以看好此地的成功人士為主，交通和生活配套不行，但有車便無所謂，因為天河北近在咫尺。所以買家多選擇三房或四房為主，其中四房占了一半以上，而三房也近三成，如再加上選擇二房的買家，三者合計就超過八成，由此可見其它戶型產品的比重是較小，戶型也較為單一。對比現在售的樓盤的戶型，我們可以發(fā)現，現在在售樓盤產品呈多樣化，分布也更為合理。由于從2003年下半年開始，受政府利好帶動，珠江新城商務寫字樓全面啟動，當年更有十多棟商務寫字樓動工，并且第一棟在售的寫字樓發(fā)售也取得了相當好的銷售業(yè)績，CBD初現雛形。這也直接拉動了住宅產品的多元化，雖然還是以自住的三房和四房為主，但自住產品更為多元化，四房三廳、五房三廳和六房二廳等超大戶型日漸增多；隨著商務氛圍漸濃，導致公寓市場急劇上升，占了統(tǒng)計套數的二成以上，如雙城國際、馬賽國際公寓和星匯國際等都有大量的公寓產品。珠江新城已售或在售樓盤戶型分析表住宅產品面積分析在分析珠江新城住宅樓盤單位面積時，我們可以發(fā)現，已售完樓盤的單位面積呈現明顯的以大戶型為主，中小戶型較少的特點。其中以120-150平方米這個區(qū)間為最多，而150平方米以上單位也占較大比重，兩者合計有近七成比重。而80平方米以下單位比重合計不到7%，由此可見，這個階段主要是有實力的成功人士或二次以上置業(yè)者為主的面積段，而首次置業(yè)面積段明顯較少。此外由于商務氛圍不足，投資戶型明顯不足，只占了極輕的比重。而從現在在售的住宅樓盤來看，隨著珠江新城商務辦公開始有形成的趨勢，各項配套也比以往更為完善，因此在售的單位面積也隨之發(fā)生了較大的變化，特別是配合商務辦公的60平方米以下的單身公寓有了極大的增長，達到統(tǒng)計比例的二成半，而大戶型面積段分布也更趨多元化，其中又以150平方米以上為最多，而60-80平方米這個區(qū)間卻比以往更小。珠江新城已售或在售樓盤單位面積分析表4、住宅價格分析珠江新城作為廣州新規(guī)劃的CBD，其前景是非常光明的。所以精明的投資者和置業(yè)者都把眼睛盯在這里，而開發(fā)商在拿到住宅用地后，也都悉數將樓盤打造成一個個精品樓盤，使得珠江新城成為廣州樓價最高的板塊。特別是當前住宅用地開發(fā)日漸稀少，商務寫字樓開發(fā)大興土木之時，住宅就顯得更為珍貴，甚至有住宅價格與寫字樓價格平起平坐的趨勢?，F在在售的住宅樓盤，位于珠江新城西部的樓盤，受珠江新城西部商務氛圍形成快的影響，住宅樓盤的均價也比東部高，現西部在售樓盤都在9000元/平方米左右，如保利香檳、星匯國際公寓等。而我們再看看西部現在售的寫字樓，如華普廣場、星匯國際等，其均價也只在8500-9000元/平方米。珠江新城中部是住宅用地最多的區(qū)域，但現在售的樓盤并不多，但價格都不菲，如新城海濱花園北向單位目前均價8000多元/平方米，南向單位價格已高達1.2萬元/平方米，凱旋新世界的售價也攀升到8500-13000元/平方米，珠江別墅408平方米的單位價格竟高達1288萬元。而珠江新城東部則由于發(fā)展較慢，住宅價格較西部就顯得稍低一些，一般都在7000元/平方米左右，而新城雅居由于在污水處理廠旁邊，均價都低于5000元/平方米。此外，珠江新城樓盤本來就定位為豪宅，而如有江景的話，價格就更加不菲了，都超過萬元/平方米，如利雅灣南向江景單位均價一萬多元/平方米，碧海灣更是達到了13000元/平方米，而凱旋新世界一線江景單位到時做好估計會遠遠超過13000元/平方米。5、住宅二手市場現狀及前景分析經過10多年的開發(fā)，已建成20多個樓盤的珠江新城已經形成一定的居住氛圍，從居住環(huán)境來看，珠江新城大片的綠化、寬闊的馬路和開闊的江景等條件都略勝于同為豪宅區(qū)的天河北和濱江東一帶。優(yōu)越的環(huán)境越來越吸引不少事業(yè)有成的人士前往置業(yè)，由此珠江新城的二手交易也不斷興旺。二手交易的熱鬧吸引了不少大小中介進駐，在市房管局交易中心所在的皓瀚華軒前就集中了將近10家的二手中介公司，形成珠江新城有特色的地產一條街。雖然現在珠江新城仍有幾個樓盤在售，一手單位仍有一定存量，但是對二手市場的影響卻不大。因為一手貨源除了短期內還未交樓的單位，就是早期樓盤的尾貨單位，樓層和座向都未必理想，相反在二手市場還能找到投資者以較低價買入不錯的單位，選擇機會比買一手還要多。目前珠江新城的房地產市場是一、二手齊頭并進，交易量齊頭并進，成交價格也不相上下。購買珠江新城二手住宅的客戶大部分用于自住，以生意人及企業(yè)高層管理人員為主，同時政府官員及事業(yè)單位的管理人員也占一定比例。這批高薪人士對珠江新城二手需求的增大，間接上導致了二手樓價的提升。整體而言，目前珠江新城大部分樓盤的二手市場價主要集中在7000-9000元/平方米，與2003年的6000-7000元/平方米相比有了較大的上升幅度，特別是雙城國際、金碧華府和新城海濱花園等樓齡較短的樓盤，不少單位已突破9000元/平方米的水平。租賃方面同樣不遑多樣，眾多外籍人士和中小企業(yè)的需求也使珠江新城的租金水平不斷上升，三房單位月租金多在4000元以上，產品較為稀缺的小戶型公寓月租金則達到2000元上下，租金單價在30-50元/平方米月的水平。展望珠江新城未來二手市場的發(fā)展，隨著多個住宅項目的動工，在未來一段時間住宅供應量都會相當充足，有放盤計劃的業(yè)主也會將手中物業(yè)帶進二手市場；珠江新城發(fā)展的完善也會對越來越多的置業(yè)者形成吸引力，需求量會進一步加大。供求旺盛將會是珠江新城二手市場的一個長期態(tài)勢。（三）競爭區(qū)域比較分析1、天河北板塊板塊現狀經過近十年的發(fā)展，天河北板塊已迅速變?yōu)閺V州最繁華的商業(yè)中心。區(qū)域內云集了眾多甲級寫字樓，商務氣氛十分濃厚，天河北板塊亦成為了廣州國際化大都市的象征。而在房地產方面，天河北板塊一直是廣州豪宅最集中的地區(qū)。天河北自90年代開始開發(fā)了薈雅苑、名雅苑和僑怡苑等早期高檔住宅，到90年代末開發(fā)的帝景苑、芳草園，再到現在開發(fā)了都市華庭、中怡城市花園等高檔住宅，確立了其在廣州的豪宅中心地位。天河北早期的樓盤以多層住宅為主，如僑怡苑、名雅苑、金田花苑和南雅苑等。這些樓盤樓齡大多在十年左右，外觀均較為殘舊，而且還欠缺小區(qū)配套，所以已日漸失寵。而90年代末至今的豪宅樓盤則以高層建筑為主，同時由于附近的商務氣息濃厚，很多住宅的定位也是商住結合的綜合性物業(yè)。在外觀設計上盡顯國際化的氣息，而樓盤的設計亦更人性化，注重小區(qū)園林和社區(qū)文化建設。在戶型特點上，不再是當初單一的大戶型設計，還出現了不少中小戶型設計，滿足年輕一族和單身人士的需求。近年來，天河北板塊的樓盤競爭激烈，一些早期開發(fā)的樓盤成交價和租金水平已逐步下降。不過經過幾年樓市的低迷，在2004年樓市則全面反彈，一些新開發(fā)樓盤的二手成交價比一手的購入價還要高，不少自住買家和投資者紛紛入市，帶旺了天河北的樓市。以天河北中心的芳草園為例，2003年芳草園的二手成交均價僅為5500元/平方米，2004年的二手成交均價已上升至6700元/平方米，樓價上升的幅度超過兩成。與珠江新城對比在交通方面，天河北交通網絡四通八達，但由于車流量過大，經常出現塞車現象，嚴重影響了市民的正常出入。而珠江新城基礎交通網絡雖然也較為完善，但公交線路較少，造成市民出行較難的問題。 天河北板塊在生活配套方面有著其它區(qū)域無法比擬的優(yōu)勢，而珠江新城的生活配套主要是依靠住宅裙樓配套。天河北板塊的樓盤普遍存在規(guī)模小、環(huán)境差，密度高的缺點，大部分的樓盤都靠近馬路，汽車廢氣污染和噪音污染都較為嚴重。珠江新城有多個大型樓盤，居住的條件和小區(qū)環(huán)境都較為優(yōu)越，而且部分樓盤還擁有江景資源。天河北板塊大多以豪宅為主，目前在售樓盤只有金碧翡翠華庭，均價在7500元/平方米。由于市場上一手住宅供應量少，天河北的樓盤銷售率較高。而珠江新城在售樓盤均以高檔住宅為主，針對高端的客戶和投資者，一手單位均價達到10000元/平方米。2、東風東板塊板塊現狀東山區(qū)傳統(tǒng)上是政府機關及高官、名人府邸的所在地，位置卓越。而東風東位于東山區(qū)東面，與商業(yè)繁華地-天河北相接，既延續(xù)了老城區(qū)的便利，也迎接了天河北的商業(yè)氣息。東山區(qū)是廣州著名的教育強區(qū)，東風東路附近就有眾多名校，此外周邊的飲食、醫(yī)療、娛樂、購物場所和交通等都設備齊全。東風廣場、錦城花園和東山雅筑是東風東路標志性的大型路盤，都有屬于自己特色的園林設計和會所，設計偏向豪華，定位較高。這三大住宅樓盤戶型與早期珠江新城的相似，都是以大單位為主，沒有一房單位；而三房和四房單位約占這三個小區(qū)的總套數的70。尤其是東山雅筑，兩房單位的比例還不到10。由于錦城花園和東風廣場是東山區(qū)早期的豪宅，其當時一手的成交價錢比該區(qū)其他的同檔次的樓盤都要高，就算經過數次的二手交易，其成交價格也沒有太大的變動。錦城花園由于有名校的優(yōu)勢，其成交都在8000元/平方米以上，某些景觀及間隔較好的單位，成交價更高達10000元/平方米。東風廣場的成交則比錦城花園要遜色一點，銷售成交均價在550007500元/平方米，而且普遍成交價都是6000元/平方米左右。而作為后起之秀的東山雅筑，雖然成交量比較少，其成交價也從未低于8000元/平方米。與珠江新城對比與珠江新城相比，東風東板塊無論在交通和商業(yè)氛圍中都差不多，但是在生活配套方面東風東板塊就顯得更優(yōu)越。在交通方面，東風東路與天河立交相接，且有十多條公交車線路和地鐵，圍繞三大樓盤，因此無論是自駕車還是乘坐公共交通工具都非常方便。但是珠江新城現在仍是建設中，雖然現在的交通線路未如理想，但在規(guī)劃的時候會有更多的發(fā)展空間。由于現時東風東有一手發(fā)售的樓盤不多，東山雅筑和東風廣場只有少量尾貨，而錦城花園也已經售完，因此在此板塊上能出售的單位都不多，可選擇的類型更少了。而珠江新城各區(qū)都不斷有新的樓盤和單位推出，從兩房到四房不等，選擇的單位類型有很多。由于東風東的樓盤都經過近十年的發(fā)展，在投資方面已經進入一個成熟的階段，大部分業(yè)主都清楚自家樓盤的售價，因此投資回報方面已經固定在8左右。但珠江新城整個板塊都處于發(fā)展階段，各個樓盤的樓價都在不停上漲，有些樓盤的租金均價比東山雅筑的高，此處的投資回報空間里有很大的發(fā)展。3、濱江東板塊板塊現狀濱江東板塊位于海珠區(qū)南岸，范圍從江灣大橋至廣州大橋的沿江的狹長地帶，是目前廣州珠江邊上最成熟和高檔的住宅區(qū)。尤其在海印公園以東到廣州大橋的一段，由于開發(fā)較晚，少有成片的房改房，經過近幾年的開發(fā)已聚集了多個一、二線臨江樓盤。最早發(fā)展的是一線江景盤，自海珠半島花園開始，首次推出時主要面向外銷市場，當時以一線江景作主賣點，市場反應熱烈，短短時間內即銷售一空。以后陸續(xù)有中海錦苑、新理想華庭、麗景灣、珠江廣場和匯美景臺等一線江景盤，現在售的還有金海灣和中信君庭。一線江景樓盤的價格一般在10000元/平方米以上，正望江的單位或者江景較好的單位的單價可以去到15000元/平方米以上。在一線江景盤得以充分發(fā)展的同時，二線江景盤也趁著江景盤興起的東風開始進入市場，二線江景盤現有金雅苑、嘉仕花園、琴海居、天立俊園、浪琴居、江畔華庭、藍色康園和城建芭堤水岸等，其中藍色康園和城建芭堤水岸仍不斷有新產品推出市場。二線江景盤由于受視線所限，可望珠江江景的往往只有部分單位，有的要在十多樓才可以望見江景，江景的內涵已大打折扣，但由于價格相對較低而吸引不少置業(yè)者和投資者的目光，目前價格在5000-8000元/平方米左右，對比一線江景盤面向的是高端客戶群，二線江景盤則越來越受到年輕買家和投資客的追捧。與珠江新城對比江景是濱江東板塊的最大特色，與珠江新城臨江樓盤的南向望江相比較，濱江東板塊的江景從朝向和視野的開闊程度來講都稍為遜色。濱江東豪宅區(qū)居住人口越來越集中，但是相應的商業(yè)和生活配套卻一直跟不上需求，像超市和菜市場之類的基本生活配套也要到下渡路甚至新港路才能提供，這與珠江新城也往往要靠五羊新城的配套的情況相似。交通問題也是濱江東的軟肋之一，公交線路的不足和地鐵的缺乏使濱江東到其他區(qū)域都略嫌不便，而珠江新城的交通現狀和發(fā)展前景都較之為好。由于土地資源的稀缺，濱江東的樓盤一般規(guī)模都不大，除了珠江帝景苑與海珠半島花園兩個樓盤的占地面積稍大外，其他樓盤的規(guī)模一般都相對較小。而珠江新城除了西區(qū)個別樓盤規(guī)模較小外，大多都是大規(guī)模樓盤項目。濱江東樓盤因為有一線和二線江景的差別，因此樓價跨度較大，從4000多元/平方米到10000元/平方米以上的中檔到高檔樓盤都有，滿足各個層次的客戶群。而珠江新城無論是江景還是非江景樓盤都普遍以高檔豪宅定位，針對的是高端客戶群。區(qū)域比較分析列表：珠江新城天河北東風東濱江東區(qū)域特點規(guī)劃前景好，道路綠化環(huán)境好，各項配套暫未成熟發(fā)展成熟，商務氣氛濃厚，配套完善，交通條件一般名校匯聚，配套成熟，交通條件優(yōu)越環(huán)境和景觀優(yōu)勢明顯，配套不足，交通條件一般供應狀況一、二手住宅供應充足一手基本少有供應量，以二手供應為主一手供應不足，未來有幾個項目推出一手供應有限，以二手供應為主產品類型三房或以上大戶型為主，配以部分公寓式住宅三房或以上大戶型和中小戶型相結合三房和四房戶型為主三房或以上大戶型為主，小戶型較少價格范圍一手9000元/平方米以上；二手7000-9000元/平方米一手6000元/平方米以上；二手5000-10000元/平方米一手和二手都在8000元/平方米以上一手7000元/平方米以上；二手5000-10000元/平方米客戶群特點二次以上置業(yè)人士為主，生意人及企業(yè)高層管理人員企業(yè)管理人員，年輕白領，外籍人士及中小企業(yè)東山原居民，企業(yè)高收入人士從普通白領到中高收入人士代表性樓盤碧海灣、凱旋新世界、金碧華府、星匯園、利雅灣金海花園、帝景苑、中怡城市花園、芳草園東風廣場、錦城花園、東山雅筑海珠半島花園、珠江廣場、金海灣、藍色康園附：代表性住宅個案1、凱旋新世界位置天河珠江新城花城大道（珠江公園南門對面）規(guī)模占地9.8萬平方米，總建28.5萬平方米，共由三個組團組成發(fā)展商新翊房地產、新世界中國地產主力戶型150-200平方米的大面積戶型裝修標準毛坯成交價格11000元/平方米管理費3.9元/平方米月主要賣點及優(yōu)勢新世界品牌；法國藝術園林；齊攬珠江、臨江觀光長廊和珠江公園配套設施1.3萬平方米商圈，船餐廳，會所，幼兒園等2、金碧華府位置珠江新城珠江公園對面規(guī)模占地3萬平方米，總建11萬平方米發(fā)展商恒大地產主力戶型130-190平方米三房和四房大戶型裝修標準毛坯成交價格10000元/平方米管理費3元/平方米月主要賣點及優(yōu)勢每戶帶空中花園、一梯兩戶配套設施恒溫泳池、會所、保齡球館、網球場3、星匯園位置珠江新城金穗路規(guī)模占地28927平方米，總建筑面積21萬平方米發(fā)展商越秀城建主力戶型100-150平方米三房裝修標準500元/平方米成交價格8000元/平方米管理費2.3元/平方米月主要賣點及優(yōu)勢城建品牌，豪華會所，便利交通配套設施會所配套齊備，宏城超市4、保利香檳花園位置珠江新城華穗路西側，華利路南側規(guī)模總占地1.5萬平方米，總建面積7萬平方米發(fā)展商保利地產主力戶型80平方米兩房、90-120平方米三房、160-170平方米五房裝修標準1200元/平方米成交價格8000元/平方米管理費2.1元/平方米月主要賣點及優(yōu)勢地鐵三號線珠江新城站配套設施商業(yè)街三、珠江新城商鋪市場分析（一）商鋪概況從珠江新城規(guī)劃示意圖可以看出，珠江新城用地主要以住宅及商務辦公用地為主，而商場則依附于各大住宅及商務辦公樓的裙樓。目前，由于部分住宅及商務用地尚未建設，因此，導致珠江新城出現了大量臨建用以經營家居、建材、汽車交易等行業(yè)。（二）分布特點珠江新城東連員村，西通地下隧道與五羊新城接壤。由于五羊新城為廣州商住及辦公旺地，生活配套成熟，人氣旺盛。受五羊新城的輻射帶動，珠江新城目前的開發(fā)以西部較為成熟，各大高檔住宅、寫字樓均以西部分布較為密集，而各大住宅及寫字樓都附帶裙樓商場，致使珠江新城的商業(yè)氛圍亦形成東冷西熱的局面。（三）商鋪類型及經營特點分析除地段上的分布特點外，目前珠江新城的商業(yè)業(yè)態(tài)主要為各種建材、家居、汽車美容及展覽專業(yè)市場及住宅小區(qū)裙樓商場為主，而純商場目前只有維家思博覽中心一家（亦為臨建）。1、專業(yè)市場從1992年政府決定開發(fā)珠江新城以來，至2000年8月對珠江新城的規(guī)劃進行檢討，由于種種原因，導致至今為止，珠江新城的多幅地塊未進入開發(fā)狀態(tài)，從而導致現在珠江新城多個專業(yè)市場盤踞在原本用地性質為住宅或商務金融的地塊，亦導致眾多屬于臨時建筑的專業(yè)市場的涌現，如高盛集團開發(fā)經營的美居中心，經過多年的經營，在廣州家居業(yè)已形成家居航母的地位，并由此帶動了一系列的相關專業(yè)市場如南興裝飾材料城、億寶裝飾材料及、南天照明廣場等專業(yè)市場的誕生。此外，受天河北路汽車專業(yè)市場的輻射影響，導致汽車交易市場也成為珠江新城現時商業(yè)經營的一大特色。珠江新城專業(yè)市場一覽表專業(yè)市場項目名稱地塊編號實際用地性質家居、建材專業(yè)市場美居中心A4-1、A4-2、F2-4、G3-3、G4-3、J2-1、J2-2商務金融辦公用地南興裝飾材料城D2-1居住用地D2-2文化體育設施用地D2-3居住用地天馬家私廣場D3-4商貿金融辦公用地D3-2億寶裝飾材料城D3-3、D3-5、D3-6珠江新城廣場及停車場（現易名為“維家思博覽中心”）B2-3、B2-11商務金融辦公用地B2-6商務金融辦公用地汽車專業(yè)市場晶都汽車城D1-2居住用地D1-3文化體育設施用地D2-1教育設施用地D5-1、D5-2、D5-3、D5-4住宅用地廣東國際車城D4-1、D4-2商貿金融辦公用地D4-3住宅用地D3-4文化體育設施用地駕駛學校訓練場D6-1行政辦公用地廣東名車市場I6-1、I6-2商務金融辦公用地酒家汕尾漁港M1-7、M1-8市政設施用地2、裙樓商場現裙樓商鋪以餐飲、政府機構、銀行為主。從目前珠江新城的商鋪經營內容來看，其所吸引的租戶大多是大型特色餐飲，如麗晶華庭的麗晶明珠、星匯園的都城快餐、名門大廈的韋士拿西餐廳等多個大型餐飲名店落戶。隨著近幾年路網的發(fā)展，銀行、超市等日常生活配套也開始進入珠江新城，成為小區(qū)鋪內的大租客。同時，珠江新城內的裙樓商鋪還有不少為政府及相關機構租下或者買下，政府機構進駐小區(qū)內辦公已經成為珠江新城的一個特殊景觀，如進入星匯園的派出所、匯豪大廈的天河區(qū)工商行政管理局、皓瀚華軒的廣州市房地產交易中心等，由此也出現了一些小租戶傍著這些政府機關設立辦事處的場面。例如皓瀚華軒附近的小型中介、電信大廈旁邊的通訊檢測中心等等。珠江新城早期建成裙樓商鋪經營特色：類型樓盤商鋪規(guī)模經營特色住宅星匯園1-2層超市、銀行、餐飲、中介、美容、派出所等名門大廈1-2層韋士拿西餐廳、士多等新大廈1-2層銀行、汽車、大型休閑美體中心為主麗晶華庭1-5層為“麗晶明珠”大酒店南國花園1-2層洗車、超市、銀行、美容、餐飲、家居裝飾匯豪大廈1-2層，共5000m2天河區(qū)工商行政管理局寫字樓發(fā)展中心大廈1-5層1-3層為銀行、4-5層為餐廳皓瀚華軒1-4層房地產交易中心、建設銀行、交通銀行等華普大廈1-5層金融機構雙城國際1-4層為商務配套合景J1-6項目1-4層，10674m2在建中新落成的裙樓商場走高檔休閑路線珠江新城新近落成的住宅裙樓商場，如新世界集團開發(fā)的凱旋新世界、南雅集團開發(fā)的利雅灣及保利集團開發(fā)的保利香檳花園，這三個住宅樓盤，樓盤規(guī)模較大，且自身園林設計較有特色，塔樓住宅售價至少在8000元/平方米以上，業(yè)主平均素質都較高，因此，其裙樓商場的定位亦適應住戶的素質，走走檔休閑路線，如保利香檳定位為法式風情商業(yè)街、凱旋新世界定位為園林式商場，主要面對的目標客戶為休閑餐飲名店、COFFEE SHOP、高檔服飾、精品廊等。珠江新城新近落成裙樓商場經營特色住宅小區(qū)商鋪規(guī)模經營特色及定位備注保利香檳首層共37間鋪,總面積約4000m2定位為“法式風情商業(yè)街”，休閑商業(yè)，強調法蘭西貴族式的浪漫、高貴情調純法式商業(yè)建筑利雅灣1-5層,約2萬多m2休閑商場整層發(fā)售凱旋新世界首層園林式商場商鋪10月份開業(yè)（四）商鋪面積及租售價格分析1、裙樓商場珠江新城經營中或在售中的裙樓商場，面積從幾十平方米到幾百平方米每間都有，如名門大廈、星匯園、保利香檳、南國花園、雙城國際等樓盤。這些樓盤，首層商場售價在4萬元/平方米左右，首層租價在100-200元/平方米月之間。同時，由于珠江新城裙樓商場尚未完全啟動，部分后期新落成的裙樓商場如利雅灣、碧海灣、華普廣場等，對于珠江新城裙樓商場走勢還處于試探中，因此，其商場面積均未有間隔，且偏向于整層發(fā)售。后期落成的這些樓盤，在規(guī)模、檔次等方面都要高于早期樓盤，因此，其首層商鋪的租售價格要明顯要高于早期