蕪湖市市區(qū)物業(yè)專項維修資金管理實施辦法

蕪湖市市區(qū)物業(yè)專項維修資金管理實施辦法/2007年12月21日08:50蕪湖市人民政府蕪湖市人民政府文件 蕪政200770 號蕪湖市人民政府關(guān)于印發(fā)蕪湖市市區(qū)物業(yè)專項維修資金管理實施辦法的通知各縣、區(qū)人民政府，經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、長江大橋開發(fā)區(qū)管委會，市政府各部門、各直屬單位，駐蕪各單位： 蕪湖市市區(qū)物業(yè)專項維修資金管理實施辦法已于 2007 年6 月 25 日經(jīng)市政府第 51 次常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。蕪湖市人民政府2007年8月17日蕪湖市市區(qū)物業(yè)專項維修資金管理辦法第一章總 則第一條為建立和完善物業(yè)維修機制，加強物業(yè)專項維修資金管理，維護物業(yè)專項維修資金所有人的合法權(quán)益，保障物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的正常維修、更新和改造，根據(jù)國務(wù)院物業(yè)管理條例、安徽省物業(yè)管理條例和安徽省物業(yè)專項維修資金管理暫行辦法等法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。第二條本辦法適用于本市市區(qū)內(nèi)物業(yè)專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的交存、使用、管理、監(jiān)督。 本辦法所稱專項維修資金是指由業(yè)主交存的專項用于國家規(guī)定的保修期滿后的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造工程的資金。 第三條市房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱主管部門）是本市市區(qū)專項維修資金管理的主管部門，負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督維修資金的管理與使用，其所屬的市物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)（以下簡稱管理機構(gòu)）具體負(fù)責(zé)本市專項維修資金的交存、管理及使用的日常工作。 市財政部門、審計部門按照各自職責(zé)負(fù)責(zé)專項維修資金交存、管理、使用的監(jiān)督和審計工作。 第四條專項維修資金的管理，由財政部門實行專戶存儲、集中歸集，主管部門核算到戶、按季結(jié)息、?？顚Ｓ谩I(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則。 第五條住宅物業(yè)（含住宅商品房、拆遷安置小區(qū)住宅房、集資建房、政府統(tǒng)建的移民建鎮(zhèn)安居房、房改房等）、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定交存專項維修資金。 第六條業(yè)主交存的專項維修資金屬業(yè)主所有。 第二章交 存 第七條首次專項維修資金，由業(yè)主以商品房購房款總額為基數(shù)，分別按照下列比例交存： （一）未配備電梯的，按照 1的比例交存； （二）配備電梯的，按照 1.5的比例交存。 建設(shè)單位自用、出租、被限制銷售以及辦理商品房初始登記證時尚未實現(xiàn)銷售的住宅物業(yè)或者與住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)，由建設(shè)單位以同期同類商品房售房款為基數(shù)，按本條第一款規(guī)定交存首次專項維修資金。 住宅小區(qū)內(nèi)非交易方式取得的社區(qū)用房，接收單位應(yīng)按照同期同類商品房售房款的 1的比例交存。 住宅小區(qū)內(nèi)與住宅樓結(jié)構(gòu)不相連的非住宅物業(yè)，按照購房款總額或者同期同類商品房售房款的 1的比例交存。第八條首次專項維修資金的交存方式如下： （一）業(yè)主在辦理物業(yè)權(quán)屬登記時，到管理機構(gòu)指定的窗口交存； （二）建設(shè)單位自用、出租的住宅物業(yè)或者與住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)，建設(shè)單位在辦理物業(yè)權(quán)屬登記（含初始登記）時，到管理機構(gòu)指定的窗口交存； （三）建設(shè)單位被限制銷售以及辦理商品房初始登記證時尚未實現(xiàn)銷售的住宅物業(yè)或者與住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)，由建設(shè)單位到管理機構(gòu)指定的窗口先行代交。違反前款規(guī)定，未全額交存專項維修資金的，主管部門不予辦理物業(yè)權(quán)屬登記。 第九條管理機構(gòu)收取專項維修資金，應(yīng)當(dāng)向交存人（單位）出具省人民政府財政部門統(tǒng)一監(jiān)制的物業(yè)專項維修資金專用票據(jù)。 第十條一幢房屋或一戶業(yè)主的專項維修資金經(jīng)使用后，不足首次交存的專項維修資金的 30時，該幢房屋業(yè)主或該戶業(yè)主應(yīng)當(dāng)續(xù)籌專項維修資金。 專項維修資金續(xù)籌的標(biāo)準(zhǔn)和方案由業(yè)主委員會擬定，提交業(yè)主大會決定后，由業(yè)主委員會具體負(fù)責(zé)實施。續(xù)籌金額一般按照不低于首次交存額確定。 續(xù)籌資金必須繼續(xù)交存到專項維修資金開戶銀行，存入業(yè)主明細(xì)表。業(yè)主續(xù)籌專項維修資金有困難的，經(jīng)所在單位證明，維修時可由業(yè)主及其配偶申請?zhí)崛∑鋫€人住房公積金賬戶內(nèi)的存儲余額。 第十一條 已辦理房地產(chǎn)權(quán)證未建立專項維修資金的住宅小區(qū)內(nèi)的物業(yè)應(yīng)主動補交專項維修資金。業(yè)主補交金額，應(yīng)根據(jù)上年全市商品房平均價格或該小區(qū)房屋轉(zhuǎn)讓的平均計稅價格按第七條規(guī)定的比例計算。 補交專項維修資金時，同一住宅小區(qū)內(nèi)應(yīng)執(zhí)行同一年度標(biāo)準(zhǔn)，即區(qū)域內(nèi)首戶業(yè)主交納專項維修資金之日的年度標(biāo)準(zhǔn)，其它業(yè)主按此標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 第十二條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的收益，在扣除物業(yè)管理企業(yè)代辦費用后，應(yīng)當(dāng)將業(yè)主所得收益 30補貼物業(yè)管理公共服務(wù)費，70納入專項維修資金，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)統(tǒng)籌使用，優(yōu)先用于物業(yè)管理用房的維修工程，但業(yè)主大會另作決定的除外。 前款規(guī)定的物業(yè)管理企業(yè)代辦費用，由業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。第三章管 理 第十三條 市財政部門會同主管部門通過招標(biāo)方式確定商業(yè)銀行，設(shè)立專項維修資金管理專用賬戶。 主管部門在專項維修資金管理專戶中以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)立賬戶，并按幢、按戶設(shè)置明細(xì)賬目。專項維修資金應(yīng)當(dāng)自存入專戶之日起記賬到戶，按季結(jié)息到戶。 第十四條 主管部門、管理機構(gòu)以及招標(biāo)確定的商業(yè)銀行，應(yīng)當(dāng)建立專項維修資金公示和查詢制度，完善專項維修資金賬戶的設(shè)立、儲存、使用、查詢等手續(xù)。 第十五條 專項維修資金賬戶的賬目管理，在業(yè)主委員會成立之前，由管理機構(gòu)代管；在業(yè)主委員會成立之后，由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)管理，也可以根據(jù)業(yè)主大會的決議將專項維修資金賬戶的賬目管理委托給管理機構(gòu)、物業(yè)管理企業(yè)或其它社會中介機構(gòu)代管。委托物業(yè)管理企業(yè)或其它社會中介機構(gòu)代管的，應(yīng)當(dāng)簽定委托代管合同，并報主管部門備案，接受主管部門和業(yè)主委員會的檢查與監(jiān)督。 第十六條 業(yè)主大會決議將專項維修資金賬戶的賬目管理委托給物業(yè)管理企業(yè)或其它社會中介機構(gòu)代管的，應(yīng)由業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)或其它社會中介機構(gòu)雙方負(fù)責(zé)人同時到管理機構(gòu)提交下列材料：(一)業(yè)主大會決議； （二）委托合同； （三）受托物業(yè)管理企業(yè)或其它社會中介機構(gòu)資質(zhì)證書和營業(yè)執(zhí)照。 第十七條 管理機構(gòu)代管專項維修資金賬目的，應(yīng)當(dāng)接受市財政、審計等部門的監(jiān)督和檢查。第十八條 業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴懿块T查詢所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交存專項維修資金的業(yè)主名單和金額，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)適當(dāng)?shù)攸c向全體業(yè)主公示。業(yè)主未交存專項維修資金的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其交存。逾期仍未交存的，業(yè)主委員會可以向物業(yè)所在地人民法院起訴。 第十九條 專項維修資金在保證正常使用的前提下，經(jīng)業(yè)主大會決定，業(yè)主委員會可以委托主管部門按照國家規(guī)定購買一級市場國債。購買國債的增值部分，扣除市財政部門核定的管理費用外，應(yīng)當(dāng)納入專項維修資金，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)統(tǒng)籌使用。 禁止任何單位和個人挪用專項維修資金及增值部分。 第二十條 物業(yè)轉(zhuǎn)讓時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)結(jié)清專項維修資金。專項維修資金尚有節(jié)余的，應(yīng)當(dāng)隨物業(yè)所有權(quán)同時轉(zhuǎn)讓過戶。 物業(yè)轉(zhuǎn)讓時，業(yè)主未結(jié)清專項維修資金的，主管部門不予辦理物業(yè)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。 物業(yè)因拆遷或者其它原因滅失的，由業(yè)主提出證據(jù)，經(jīng)管理機構(gòu)核實后，將業(yè)主交存的專項維修資金賬面余額返還業(yè)主。第四章使 用 第二十一條 專項維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循程序規(guī)范、公開透明、權(quán)利與義務(wù)相一致的原則。 第二十二條 專項維修資金的使用范圍包括： （一）物業(yè)共用部位維修工程 1主體承重結(jié)構(gòu)部位損壞，需要拆換、加固的；2戶外墻面因損壞需要重新進行防水或者保溫層施工的； 3整幢樓外檐面層脫落達到整幢樓外檐面積 30以上，需要修繕的； 4整幢樓或者單元共用部位地面面層、門窗及樓梯扶手等因破損需要整體修繕的； 5經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意使用專項維修資金的其它維修工程。 （二）物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備維修工程 1物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)路面破損 30以上，需要整體修復(fù)的； 2整幢樓或者單元上下水管道、落水管等老化、損壞，需要更新、改造的； 3智能化系統(tǒng)、消防控制系統(tǒng)等需要整體更新、改造或者更換、維修主要部件，一次性費用超過原造價 20的； 4電梯需要整體更新或者更換、維修主要部件，一次性費用超過電梯原造價 20的； 5二次供水及消防水泵等因損壞，需要更新、改造的； 6物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的圍墻、大門等因損壞，需要整體修繕、更新的； 7經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意使用專項維修資金的其它維修工程。第二十三條 物業(yè)共用部位維修、更新、改造工程需使用專項維修資金的，由業(yè)主委員會（尚未成立業(yè)主委員會的，由物業(yè)所在區(qū)域的居民委員會）向市房屋安全鑒定部門或房屋質(zhì)量檢查部門申請鑒定，鑒定材料在申請使用專項維修資金時一并提交主管部門。 第二十四條 物業(yè)管理的下列費用，按照下列規(guī)定承擔(dān)，不得從專項維修資金中列支： （一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用，由物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)主交存的物業(yè)服務(wù)費中支出。 （二）物業(yè)在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題需要維修的費用，由建設(shè)單位承擔(dān)。 （三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)產(chǎn)權(quán)屬市政、供電、供水、供氣、郵政、電信、環(huán)衛(wèi)、有線電視等部門或單位所有的市政公用設(shè)施和相關(guān)設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)由產(chǎn)權(quán)單位或部門自行維修養(yǎng)護。 （四）因人為使用不當(dāng)或者故意、過失造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的，由責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或依法承擔(dān)賠償責(zé)任。 第二十五條 使用專項維修資金應(yīng)當(dāng)遵循下列程序： （一）制定年度使用計劃； （二）公示使用計劃（不少于 15 日）； （三）提交業(yè)主大會（或維修工程涉及的業(yè)主）表決，并形成決議； （四）業(yè)主委員會或居民委員會提出申請； （五）主管部門審核工程預(yù)算書； （六）主管部門通知開戶銀行辦理預(yù)支用手續(xù)；（七）施工與驗收； （八）辦理結(jié)算手續(xù)。 前款規(guī)定的使用計劃由業(yè)主委員會制定，尚未成立業(yè)主委員會的，由物業(yè)所在區(qū)域的居民委員會制定。業(yè)主委員會或居民委員會可以委托物業(yè)管理企業(yè)或其它社會中介機構(gòu)制定專項維修資金的使用計劃。 專項維修資金使用計劃，必須經(jīng)過經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主表決通過后，才能實施。 第二十六條 申請使用專項維修資金，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會或者居民委員會向主管部門提供以下材料： （一）專項維修資金使用計劃； （二）維修、更新和改造項目材料與工程預(yù)算書； （三）業(yè)主大會決議或相關(guān)業(yè)主出具的書面確認(rèn)證明； （四）專項維修資金列支范圍的經(jīng)公示的業(yè)主簽名冊； （五）業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)或居民委員會出具的相關(guān)證明材料。 主管部門應(yīng)當(dāng)自收到前款規(guī)定的材料之日起 2 日內(nèi)進行核實，符合專項維修資金使用規(guī)定的，通知專項維修資金開戶銀行辦理專項維修資金預(yù)支用手續(xù)。主管部門批準(zhǔn)的預(yù)支款不超出維修工程預(yù)算款的 50，差額部分在維修工程驗收合格后結(jié)算。 第二十七條 經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，業(yè)主委員會可以委托物業(yè)管理企業(yè)依法確定施工單位，簽定施工合同，組織施工及驗收等。未成立業(yè)主委員會的，由居民委員會組織實施。維修工程竣工后，主管部門、業(yè)主委員會（或居民委員會）、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)同時到現(xiàn)場依法竣工驗收，經(jīng)驗收合格后方可交付使用。 維修工程驗收合格后，業(yè)主委員會或居民委員會持專項維修資金預(yù)支用手續(xù)、維修工程施工合同、維修費用發(fā)票到主管部門辦理維修費用決算單、最終維修費用分?jǐn)偯骷?xì)表，并到開戶銀行辦理資金結(jié)算手續(xù)。第二十八條 符合專項維修資金使用條件的維修工程費用按照下列規(guī)定列支： （一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備維修工程費用，由全體業(yè)主按照其所有的物業(yè)建筑面積比例分?jǐn)偝袚?dān)，并從業(yè)主各自交存的專項維修資金中列支； （二）整幢樓或者單元本體共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修工程費用，由整幢樓或者單元業(yè)主按照其所有的物業(yè)建筑面積比例分?jǐn)偝袚?dān)，并從業(yè)主各自交存的專項維修資金中列支。 第二十九條 發(fā)生危及物業(yè)安全以及影響物業(yè)正常使用等緊急情況，需要立即對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行維修、更新和改造的，由業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)或者居民委員會提出專項維修資金使用方案，經(jīng)主管部門審核后，預(yù)先從專項維修資金中撥付，再按照本辦法第二十五條、第二十六條規(guī)定辦理專項維修資金使用和支取手續(xù)。第五章監(jiān) 督 第三十條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每半年向業(yè)主公示專項維修資金交存、使用和管理等情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。 業(yè)主對專項維修資金的交存、使用等情況有異議的，可以向業(yè)主委員會申請復(fù)核；對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向主管部門申請重新復(fù)核。業(yè)主委員會和主管部門應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起 5 日內(nèi)給予書面答復(fù)。第三十一條 主管部門及其管理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)接受市審計部門對物業(yè)專項維修資金的審計監(jiān)督。 專項維修資金的財務(wù)管理和會計核算，應(yīng)當(dāng)符合國務(wù)院財政行政主管部門的規(guī)定。 市財政部門應(yīng)當(dāng)加強對專項維修資金收支財務(wù)管理和會計核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督。第三十二條 專項維修資金專用票據(jù)的領(lǐng)取、使用、保存和核銷，應(yīng)當(dāng)符合省人民政府財政、建設(shè)行政主管部門的規(guī)定，并接受其監(jiān)督。 第六章法律責(zé)任 第三十三條 違反本辦法規(guī)定，挪用專項維修資金的，由主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額 2 倍以下的罰款；物業(yè)管理企業(yè)挪用專項維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。 第三十四條 違反本辦法規(guī)定，使用、保存、核銷專項維修資金專用票據(jù)的，依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定