物業(yè)二期物業(yè)細檢方案.docx

上海xx南京物業(yè)服務(wù)有限公司成都分公司【世茂物業(yè)二期物業(yè)細檢方案】目 錄第一章 房屋細部查驗?zāi)康?第二章 房屋細部查驗具體實施4第三章 細部查驗推行計劃25第四章 驗房費用 26第一章 房屋細部查驗?zāi)康耐ㄟ^專業(yè)化的工具儀器、專業(yè)化的技術(shù)人員、規(guī)范詳盡的查驗標準對房屋進行全面的西部查驗，從設(shè)計功能、施工過程、施工工藝、使用便捷、感官舒適等各方面進行全面細致的逐項檢查，將問題處理于萌芽狀態(tài)，全面提升業(yè)主對房屋的綜合滿意度，降低房屋的返修率。房屋細部查驗優(yōu)勢分析第二章 房屋細部查驗具體實施分戶驗收領(lǐng)導(dǎo)小組一、組織架構(gòu)組長：湯磊執(zhí)行組長：廖夏茂班長：米迎春安裝組（廖夏茂）土建組（米迎春）資料組（鑰匙管理、資料管理）組員：組員：組員：組員：組員：組員：組員：組員：組員：組員：組員：二、工程分戶驗收人員崗位責任制和檢查組分工表1 、項目分戶驗收領(lǐng)導(dǎo)小組有關(guān)人員崗位責任制 (1)執(zhí)行組長對本項目的分戶驗收工作負組織、協(xié)調(diào)和領(lǐng)導(dǎo)責任。 (2)每周負責組織檢查組開會，具體對各檢查組提出檢查質(zhì)量、檢查進度和安全注意事項要求。 (3)負責組織本項目的分戶驗收的質(zhì)量復(fù)查和監(jiān)督工作，采取定時、不定時的方式，對已經(jīng)驗收的住戶進行質(zhì)量復(fù)查和監(jiān)督，抽查數(shù)量不少于10，如果發(fā)現(xiàn)原檢查數(shù)據(jù)與實際情況不符，應(yīng)宣布原分戶驗收檢查結(jié)果無效，重新?lián)Q人進行檢查。 (4)負責組織本項目的分戶驗收的進度安排等管理工作，對未能按照進度規(guī)定完成分戶驗收的進度計劃的，應(yīng)及時進行調(diào)度和調(diào)整，確保分戶驗收按期完成。 (5)開工后負責組織分戶驗收方案的編寫專題會議，指定專人編寫分戶驗收方案，并負責審查、修改和審批工作。 (6)由分戶驗收方案編制人，向各分戶驗收檢查組，進行詳細交底并組織培訓(xùn)，使檢查組人員掌握本工程分戶驗收的檢驗批項目是那些，每檢驗批項目的檢查內(nèi)容是什么，實測項目的檢查部位、檢查數(shù)量是多少。熟悉戶型設(shè)計做法表內(nèi)容，掌握各有關(guān)基準值的計算結(jié)果。 (7)督促資料員對檢查數(shù)據(jù)結(jié)果及時整理，對檢測出的問題進行核實如實反應(yīng)發(fā)現(xiàn)問題，每周向甲方發(fā)送整改通知單，以便施工整改確保定期交房。 (8)負責組織本項目的分戶驗收的獎懲工作。對驗收認真、數(shù)據(jù)準確的檢查組要進行表揚和鼓勵，對有弄虛作假行為的人員要進行處罰，確保分戶驗收不走過場，達到整體提高房屋質(zhì)量目的。 2 、項目分戶驗收檢查組有關(guān)人員崗位責任制 (1)檢查組人員要認真學(xué)習和掌握分戶驗收方案及施工質(zhì)量標準的要求，熟記本工程涉及的分戶質(zhì)量驗收內(nèi)容、驗收數(shù)量和方法，按照規(guī)范及有關(guān)規(guī)定的檢查方法，對每一戶的工程質(zhì)量及公共部分的工程質(zhì)量進行檢查并如實記錄，并對檢查結(jié)果按照國家驗收規(guī)范質(zhì)量標準進行認真評定，填寫表格記錄，做到誠實守信，不弄虛作假，不編造數(shù)據(jù)，自覺接受項目分戶驗收領(lǐng)導(dǎo)小組的質(zhì)量復(fù)查和監(jiān)督，確保分戶驗收的質(zhì)量。(2)按時參加項目分戶驗收領(lǐng)導(dǎo)小組組織的各種會議。 (3)負責分戶驗收工具的保管、使用和維護工作。 (4)遵守分戶驗收工作紀律，按時上下班，在驗收期間，一般不請假，確保分戶驗收工作正常進行。 (5)負責對各檢查記錄表的匯總工作，作為是否可以為住戶開具分戶質(zhì)量驗收表的依據(jù)。3、項目分戶驗收檢查組有關(guān)人員崗位責任制(1)認真學(xué)習和掌握分戶驗收方案及施工質(zhì)量標準的要求，熟記本工程涉及的分戶質(zhì)量驗收內(nèi)容。(2)負責整理錄入檢查數(shù)據(jù)確保準確無誤，同時核對每日有無完成進度推進計劃，每日須向組長發(fā)送檢查結(jié)果。(3)負責對檢測數(shù)據(jù)進行科學(xué)的規(guī)范的編號、登記、存檔。4、土建檢查組項目分戶驗收工作任務(wù)分工表序號姓 名職務(wù)驗收任務(wù)分工1執(zhí)行組長每周五6時召開分戶驗收交底會，全面負責分戶質(zhì)量驗收工作，負責土建質(zhì)量匯總表的匯總工作2待定組員負責按照分戶驗收方案確定的檢查項目、內(nèi)容、工具和方法進行觀感，負責記錄表、驗收表的填寫和整理3待定組員負責按照分戶驗收方案確定的檢查項目、內(nèi)容、工具和方法進行觀感，實測和使用功能檢查，為檢查提供必要的條件4待定組員負責按照分戶驗收方案確定的檢查項目、內(nèi)容、工具和方法進行觀感，實測和使用功能檢查，實測和使用功能檢查。5待定組員負責按照分戶驗收方案確定的檢查項目、內(nèi)容、工具和方法進行觀感，實測和使用功能檢查，實測和使用功能檢查。5、安裝檢查組項目分戶驗收工作任務(wù)分工表序號姓 名職務(wù)驗收任務(wù)分工1廖夏茂執(zhí)行組長每周五6時召開分戶驗收交底會，全面負責分戶質(zhì)量驗收工作，負責安裝質(zhì)量匯總表的匯總工作2待定組員負責按照分戶驗收方案確定的檢查項目、內(nèi)容、工具和方法進行觀感，實測和使用功能檢查。3待定組員負責按照分戶驗收方案確定的檢查項目、內(nèi)容、工具和方法進行觀感，實測和使用功能檢查，為檢查提供必要的條件4待定組員負責按照分戶驗收方案確定的檢查項目、內(nèi)容、工具和方法進行觀感，實測和使用功能檢查，負責記錄表、驗收表的填寫和整理5待定組員負責按照分戶驗收方案確定的檢查項目、內(nèi)容、工具和方法進行觀感，實測和使用功能檢查，負責記錄表、驗收表的填寫和整理6、資料組項目分戶驗收工作任務(wù)分工表序號姓 名職務(wù)驗收任務(wù)分工1待定執(zhí)行組長每周五6時召開分戶驗收交底會，全面負責整改資料及鑰匙管理工作，負責安裝質(zhì)量匯總表的匯總工作2待定組員負責按照分戶驗收方案確定的整改內(nèi)容填報及消單工作。3待定組員負責按照分戶驗收方案確定的鑰匙管理工作并參照鑰匙管理辦法執(zhí)行。7、成都龍泉世茂城分戶驗收整體推進時間計劃表.xlsx三、 房屋細部查驗的法律依據(jù)房屋細部查驗的主要內(nèi)容四、 房屋細部查驗的主要儀器房屋細部查驗的主要儀器激光測距儀空鼓錘 測電儀房屋細部查驗的主要儀器磁力線墜激光垂直、水平放線儀對角檢測尺房屋細部查驗的主要儀器內(nèi)外直角檢測尺網(wǎng)絡(luò)有線電視監(jiān)測儀房屋細部查驗的主要儀器卷尺螺絲刀游標卡尺游標塞尺三、 細部查驗的查驗方法及標準室內(nèi)凈高、凈開間、進深的測量室內(nèi)凈高檢查檢查方法：采用激光測距儀或其它測量工具，每個房間抽測量不少于5處，測量部位宜為房間四角距縱橫墻500 mm處及房間幾何中心處；建議距墻、柱四角300500mm處各測1點，中間測1點。檢查標準：室內(nèi)凈高度允許偏差值（mm）-20 允許極差值（mm）20參照標準：GB50203-2002 GB50204-2002 GB50209-2002偏差為實測值與設(shè)計值之差；極差為實測值中最大值與最小值之差。室內(nèi)凈開間、凈進深檢查 檢查方法：采用激光測距儀或其它測量工具，每個房間抽測量不少于2處，測量部位宜在距墻角500 mm（縱橫墻交界處），無墻體則測柱間凈距（距柱邊處各測1處）。檢查標準：室內(nèi)凈開間、進深允許偏差值（mm）15 允許極差值（mm）20參照標準： GB50203-2002 GB50204-2002 GB50210-2001 室內(nèi)樓梯檢查方法：采用卷尺測量工具，每戶應(yīng)全數(shù)測量，每一踏步不少于一處，測量部位宜在樓梯踏步的幾何中心處。檢查標準：室內(nèi)樓梯踏步相鄰高差、寬度差允許偏差值（mm）10參照標準：GB50209-2002 5.3.8樓地面、室內(nèi)墻面、頂棚面層外觀質(zhì)量和面層與基層粘結(jié)質(zhì)量檢查外觀質(zhì)量檢查 檢查方法：外觀質(zhì)量檢查：地面質(zhì)量以目測高度1.5m左右，俯視地坪檢查；墻面質(zhì)量檢查應(yīng)距800mm1000mm處；逐間全數(shù)檢查。 面層與基層粘結(jié)質(zhì)量檢查檢查方法：用小錘輕擊，沿自然間進深和開間兩個方向，均勻布點，逐點敲擊，對板塊陽角處應(yīng)全數(shù)檢查。檢查標準：基層質(zhì)量面層與基層粘結(jié)質(zhì)量：水泥砂漿找平層的體積比（強度等級）必須符合設(shè)計要求且體積比不應(yīng)小于為1：3（或相應(yīng)強度等級）。參照標準：GB50209-2002條墻面抹灰層檢查標準：基層質(zhì)量面層與基層粘結(jié)質(zhì)量：水泥砂漿或混合砂漿抹灰層的體積比（強度等級）必須符合設(shè)計要求，且體積比不應(yīng)小于1：3或1:1:6（或相應(yīng)強度等級）。參照標準：GB50209-2002板塊樓地面檢查標準：面層外觀質(zhì)量：面層應(yīng)潔凈、平整、無明顯色差，接縫均勻，板塊無裂縫、掉角、缺棱等缺陷基層質(zhì)量面層與基層粘結(jié)質(zhì)量：單塊板塊局部空鼓面積不大于單塊板材面積的20，且每自然間不多于總數(shù)的5。參照標準：GB50209-2002(6)室內(nèi)墻面檢查標準：面層外觀質(zhì)量：不應(yīng)有爆灰、裂縫、陰陽角應(yīng)順直，表面應(yīng)光滑、潔凈；（含裱糊、涂料、飾面磚、木飾面等精裝飾面）基層質(zhì)量面層與基層粘結(jié)質(zhì)量：空鼓面積不大于400 cm2，且每自然間不多于2處。參照標準：GB50210-210室內(nèi)頂棚檢查標準：面層外觀質(zhì)量：不應(yīng)有爆灰、裂縫、表面應(yīng)光滑、潔凈（含涂料飾面、拼裝式吊頂?shù)染b飾面）基層質(zhì)量面層與基層粘結(jié)質(zhì)量：室內(nèi)頂棚宜采用免粉刷工藝，當采用砂漿抹灰時，空鼓面積不大于400cm2。參照標準：GB50210-2001外窗臺高度、門窗防脫落、門窗開啟性能、配件質(zhì)量、排水性能，進戶門質(zhì)量、護欄高度等安裝質(zhì)量檢查檢查方法：門窗外窗臺高度檢查方法：外窗臺高度采用鋼尺檢查，每個窗臺不少于一處。檢查標準：窗臺或防護欄桿高度不低于0.90m且不得有負偏差。參照標準：GB50352-2005條GB50096-1999（2003年版）3.9.1條門窗配件檢查方法：推拉窗防脫落裝置、門窗開啟性能、門窗配件、進戶門質(zhì)量應(yīng)觀察、手扳、開啟和關(guān)閉檢查；全數(shù)檢查。檢查標準：安裝應(yīng)牢固，位置應(yīng)正確，功能應(yīng)滿足使用要求，配件應(yīng)有可靠的防銹措施。參照標準：GB50210-2001 （5）GB50327-2001條安全玻璃使用檢查標準：應(yīng)使用安全玻璃的不得使用非安全玻璃。參照標準：建筑安全玻璃理規(guī)定進戶門質(zhì)量檢查標準：住宅戶門應(yīng)采用安全防衛(wèi)門。向外開啟的戶門不應(yīng)防礙交通。參照標準：GB50352-20056.6.3條安全玻璃檢查方法：安全玻璃的檢查應(yīng)觀察檢查安全認證標識。檢查標準：應(yīng)使用安全玻璃的不得使用非安全玻璃。參照標準：建筑安全玻璃理規(guī)定護欄欄桿高度檢查方法：欄桿高度、豎桿間距、防攀爬措施、采用鋼尺測量，每片欄桿不少于一處。參照標準：GB50096-1996（2003年版） 3.9.4條檢查標準：陽臺、上人屋面欄桿六層及以下不低于1.05米;七層及以上不低于1.10米,不得有負偏差。參照標準：GB50368-20055.1.5條GB50368-20055.2.2條護欄欄桿豎桿間距檢查方法：護欄玻璃觀察檢查3C安全標識，游標卡尺測量，全數(shù)檢查。檢查標準：臨空處欄桿豎桿凈間距不應(yīng)大于0.11，正偏差不大于3mm 。 參照標準：GB50368-20055.1.5條 GB50210-200112.5.9條護欄玻璃檢查標準：承受水平荷載的無框架護欄玻璃必須使用鋼化玻璃或鋼化夾層玻璃，厚度不應(yīng)小于12mm，當臨空高度超過5時，必須采用鋼化夾層玻璃。參照標準：GB50210-200112.5.7條護欄攀爬措施檢查標準：有水平桿件的欄桿或花式欄桿應(yīng)設(shè)防攀爬措施（金屬密網(wǎng)、安全玻璃等）。參照標準：GB50352-20056.6.3條外墻滲漏外墻防水、外窗防水、樓地面防水、屋面防水工程檢查檢查方法：外墻滲漏、外窗滲漏檢查應(yīng)在雨后或淋水后觀察，逐戶檢查，每個窗臺不少于一處。檢查標準：墻面無滲漏、滴水線無爬水。參照標準：建筑法第六十條外窗滲漏檢查方法：平屋面應(yīng)在雨后或蓄水后進行檢查，最小蓄水深度不得小于20mm；坡屋面應(yīng)在雨后或持續(xù)淋水2小時后目測觀察；住宅頂層逐戶全數(shù)檢查。檢查標準：外窗及周邊無滲漏。參照標準：建筑法第六十條廚房、衛(wèi)生間等有防水要求的地面滲漏檢查方法：廚房、衛(wèi)生間等有防水要求的地面應(yīng)全數(shù)檢查，蓄水時間不得小于24小時，最小蓄水深度不得小于20mm；同時還應(yīng)采用潑水試驗檢查積水與否。檢查標準：無滲漏、不應(yīng)有倒泛水和積水現(xiàn)象，排水順暢。參照標準：GB50209-2002條屋面滲漏檢查標準：屋面無滲漏、無積水參照標準：GB50207-200210.0.5條 外墻、樓（電）梯、通道、地下室等公用部位檢查地下室墻面及天棚滲漏、裂縫檢查方法：地下室裂縫、滲漏檢查在距外墻2.0m范圍內(nèi)平視或仰視觀察檢查；檢查標準：無滲漏、無裂縫參照標準：GB50208-2002條樓梯踏步梯段及平臺檢查檢查方法：樓梯踏步梯段及平臺凈寬，樓梯踏步高差、電梯候梯廳深度，電梯門凈寬、高層首層疏散外門及通道的寬度采用鋼尺或激光測距儀等測量檢查，每個梯段各不少于三處；檢查標準：1、相鄰踏步高差不得超過10mm；2、樓梯平臺上部及下部過道處的凈高不應(yīng)低于2.0m。樓梯梯段凈高不宜小于2.20m3、樓梯從扶手中心到墻面測量的凈寬不小于1.1m（六層及以下或一邊設(shè)有欄桿的不小于1.0m）；4、樓梯平臺凈寬不小于1.2m參照標準：GB50209-2002 5.3.8條GB50352-2005 6.7.5條GB50368-2005 5.2.3條GB50352-2005 6.7.3條電梯侯梯廳深度，電梯門凈寬檢查標準：1、候梯廳深度不得小于1.5m；2、電梯門凈寬不得小于0.8m。參照標準：GB50096-1999 4.1.9條GB50368-2005 5.3.2條高層首層疏散外門及通道的寬度檢查標準：疏散門應(yīng)外開，其凈寬不應(yīng)小于1.1m；通道寬度不應(yīng)小于1.2m。參照標準：GB50045-95 6.1.9條GB50096-1999 4.2.2條公用走道凈寬、凈高檢查檢查方法：公用走道及地下室通道凈高采用鋼尺或激光測距儀測量每10延米檢查一處。檢查標準：1、走廊和公共部位通道的凈寬不小于1.2m；局部凈高度不應(yīng)低于2.0m； 2、人行通道的凈高度不小于2.0m；機動車庫車道凈高不應(yīng)低于2.2m；車位凈高不應(yīng)低于2.0m；自行車庫凈高不應(yīng)低于2.0m。參照標準：GB50368-2005 5.2.1條 、GB50096-1999 4.4.2條GB50368-2005 5.4.2條地下室墻面及天棚滲漏，裂縫檢查標準：無滲漏、無裂縫。參照標準：GB50208-2002條給排水、電氣安裝、煙道設(shè)置及附件、墻面空調(diào)孔等檢查檢查方法：1、管道滲漏、堵塞，管道坡度檢查，驗收方法和數(shù)量為：采用觀察、尺量及手扳檢查，功能性檢查采用通水及壓力檢查，其中給水管道還應(yīng)保壓24小時后每戶逐一打開用水點，檢查衛(wèi)生器具、閥門及接口。排水管道應(yīng)采取通球檢查，要求球徑不小于排水管道管徑的2/3。2、地漏檢查，驗收方法和數(shù)量為：采用試水觀察、尺量，全數(shù)檢查。3、戶內(nèi)開關(guān)、插座、照明檢查，驗收方法和數(shù)量：通電全數(shù)檢查。4、配電箱檢查，驗收方法和數(shù)量：通電全數(shù)檢查漏電保護裝置、線路回路標志。5、等電位檢查，驗收方法和數(shù)量：全數(shù)觀察檢查。6、煙道設(shè)置及附件、墻面空調(diào)孔檢查，驗收方法和數(shù)量為：全數(shù)觀察檢查。 給排水管道滲漏檢查檢查標準：給水、排水、衛(wèi)生器具、閥門、水表等的接口嚴密，無滲漏參照標準：GB50242-2002管道堵塞檢查檢查標準：給水、排水、管道無堵塞參照標準：GB50242-2002管道坡度檢查檢查標準：排水管道坡向、坡度正確參照標準：GB50242-2002給排水安裝固定檢查檢查標準：給水、排水、衛(wèi)生器具、閥門、水表等安裝固定牢固、支架間距位置符合要求、預(yù)埋在墻體或現(xiàn)澆層的給水管網(wǎng)，需在管道相應(yīng)區(qū)域墻面進行水管走向及水管位置的標示。參照標準：GB50242-2002地漏、存水彎檢查檢查標準：地漏有效水封深度不小于50mm，標高正確（初裝飾地面地漏安裝應(yīng)高于地面15 mm），構(gòu)造內(nèi)無存水彎的衛(wèi)生器具與生活排水管道連接時應(yīng)設(shè)存水彎，其有效水封深度不小于50mm，參照標準：GB50368-2005 8.2.8條插座接線、接地檢查檢查標準：接線正確、牢固，接地正確可靠參照標準：GB50303-2002 3.1.7條戶內(nèi)配電箱（盤）檢查檢查標準：照明配電箱（盤）內(nèi)配線整齊，回路編號齊全，標識正確；箱（盤）內(nèi)開關(guān)動作靈活可靠，各種保護元件選型正確參照標準：GB50303-20026.1.9條、6.2.8條照明試驗檢查標準：照明系統(tǒng)通電試運行正常參照標準：GB50303-200223.1.1條等電位檢查標準：等電位連接端子齊全、接線正確參照標準：GB50096-1999 6.5.2條煙道設(shè)置及附件檢查標準：表面無裂，紋止回閥、防火門按規(guī)定安裝；上人屋面煙道（包括管道透氣孔）高度應(yīng)超過2.0m參照標準：GB50352-2005 6.14.4條GB50242-2002 墻面空調(diào)孔檢查標準：位置、大小正確，無滲漏、反坡、與插座及冷凝水排水管接口位置協(xié)調(diào)第三章 細部查驗推行計劃一、 細部查驗時間階段劃分二、 細部查驗推行計劃準備期檢測期移交期第四章 驗房費用市場調(diào)查一房一驗費用目的：以物業(yè)安全、質(zhì)量和滿足使用功能為主的全方位百分之百的質(zhì)量檢查；從物業(yè)管理的專業(yè)角度出發(fā)，站在業(yè)主的角度和立場，發(fā)現(xiàn)問題，提出合理建議，有效減少返修工作量，為物業(yè)移交、業(yè)主入