貴陽房地產宏觀市場分析策略.doc

貴陽房地產宏觀市場分析策略 作者 日期 目目錄錄 一 貴陽房地產宏觀市場分析 一 貴陽房地產宏觀市場分析 1 一 2000年貴陽房地產發(fā)展分析 1 二 2000年貴陽市房地產發(fā)展趨勢 1 三 貴州將推進住宅產業(yè)化 2 四 貴州省2000年居民住房消費狀況 3 五 貴陽房地產郊區(qū)化發(fā)展成為趨勢 4 六 貴陽市2000年1 3月批準商品房預售 5 二 貴陽市房地產微觀市場分析 二 貴陽市房地產微觀市場分析 7 1 從市場板塊角度分析 7 2 從房地產實體分析 8 3 從項目包裝推廣手法分析 8 4 從房地產發(fā)展的成熟度上分析 9 5 從價格定位上分析 9 6 從消費群體上分析 10 三 貴陽市樓盤廣告分析三 貴陽市樓盤廣告分析 11 四 項目競爭對手個案分析 四 項目競爭對手個案分析 18 中天廣場案例 18 1 中天廣場推出市場的形象是 19 2 中天廣場目標客戶群 22 3 推廣策略 22 總結語 23 鉆石廣場案例 24 1 鉆石廣場推出市場的形象 25 2 目標客戶群 26 3 推廣策略 26 中天星園案例 27 1 中天星園推出市場的形象是 27 2 物業(yè)管理 29 3 中天星綜合素質體現(xiàn) 29 4 目標客戶群 31 5 推廣策略 32 新大陸廣場 32 1 新大陸廣場在推出市場時的形象是 33 時代名仕案例 35 1 時代名仕樓在推出市場時的形象是 36 2 目標客戶群 37 3 推廣策略 37 五 項目分析五 項目分析 39 一 項目概況 39 1 智能化管理系統(tǒng) 40 2 戶內配套 40 3 物業(yè)管理 40 4 總體規(guī)劃 41 二 項目機會點 41 1 市場有空間 41 2 區(qū)域有優(yōu)勢 42 3 發(fā)展商有實力 42 4 自身規(guī)劃設計及概念超前 42 5 有策劃前置觀念 43 三 項目問題點 43 1 發(fā)展商尚未有較高知名度 43 2 項目前期形象口碑不好 44 3 項目目標客戶層面較窄 44 六 全林國際廣場項目包裝 項目定位策略六 全林國際廣場項目包裝 項目定位策略 46 一 全林國際廣場形象定位 46 二 項目的市場推廣定位 47 三 目標客戶群定位 48 1 CEO 老板階層或首席執(zhí)行官 48 2 二次或以上的置業(yè)人士 49 3 投資買家 50 4 長期駐貴陽的外來商人 50 5 私營經濟中成長的 新貴 51 6 原住這一帶的 老市民 51 7 在中華路一帶的中小型公司單位 51 四 項目包裝 52 1 宗旨 思路 策略 52 2 項目包裝系列 53 五 項目自身素質提升策略 58 1 戶型設計方面 58 2 外立面更改建議 看附件 58 3 園林概念設計 59 4 物業(yè)管理及功能配套建議 59 六 會所配套建議 59 七 物業(yè)管理建議 62 1 建立網絡平臺 63 2 物業(yè)管理方面 可以實現(xiàn) 63 3 安全管理采用集中監(jiān)控手段 在安全防護方面 配備有 64 八 項目有關提高附加值的建議 65 1 直飲凈水系統(tǒng) 65 2 提供高氣純凈水 65 3 節(jié)能設備與節(jié)材的建議 65 4 環(huán)保設計 66 七 全林國際廣場市場推廣策略七 全林國際廣場市場推廣策略 67 一 市場推廣策略臺階 67 二 地標性物業(yè)的塑造 68 二 項目市場推廣步驟 71 三 項 目 推 廣 活 動 76 1 籌備CEO精英會 招募CEO精英會會員 76 2 連環(huán)獎上獎 消費越多 享受越高 77 3 全林杯 高爾夫球邀請賽 79 4 公關活動 貴陽市首個CEO沙龍成立儀式品酒美食會 82 5 公關活動 最新德國奔馳S系列名車展及拍賣會 82 八 項目的全局統(tǒng)籌八 項目的全局統(tǒng)籌 84 一 概念 84 二 內容 84 1 人員素質的訓練和控制 84 2 計劃清晰詳盡 85 3 人員安排和分配 85 4 控制 85 5 信息反饋 85 6 策略調整 86 一 貴陽房地產宏觀市場分析 一 貴陽房地產宏觀市場分析 一一 2000年貴陽房地產發(fā)展分析 年貴陽房地產發(fā)展分析 2000年貴陽房地產將面臨前所未有的發(fā)展良機 與全國許多城市相比 貴陽房地產 業(yè)形勢一直較好 前幾年空置房比例在15 左右 近幾年空置年率一直較低 這與國 家支持房地產業(yè)發(fā)展的政策逐步完善有關 也與百姓住房消費觀念的加強和房改的 深入 住房信貸投入增加 開放住房二級市場 減免部分稅費等有很大關系 貴陽市 的房地產市場價格近年來呈穩(wěn)中有升趨勢 尤其是中心區(qū)房價 高層多層升幅不同 多層升幅更大 究其原因 由于市區(qū)土地供應減少而使市區(qū)商品房 尤其多層 供應 相對減少 因而市區(qū)房價上揚在所難免 市民將應改變過去那種不愿離開中心區(qū)居 住的觀念 目光朝城郊結合部環(huán)境好配套設施齊全的住宅小區(qū)轉移 馬當 白云 小 河地區(qū)的房地產開發(fā)潛力很大 現(xiàn)在交通道路又有了很大改觀 老百姓住房投資升 值保值的觀念加強 會有更多的市民將余錢投向房地產 從這個角度上看 2000年的 筑城樓市將會出現(xiàn)新的發(fā)展勢頭 二二 2000年貴陽市房地產發(fā)展趨勢年貴陽市房地產發(fā)展趨勢 1 房價將適度上揚 2 土地交易活躍 換手 量增大 3 花溪等郊區(qū)置業(yè)者增多 4 多層住宅精品樓盤將會增多 5 高層公寓將更多采用新技術 新設備 6 空置積壓房會特價優(yōu)惠拋售 7 房屋置換量大大增加 8 中華路住宅的交易將日漸火爆 商業(yè)氣氛日漸復蘇 三三 貴州將推進住宅產業(yè)化貴州將推進住宅產業(yè)化 貴州屬聯(lián)合國土地警戒線以下的省份 而住宅又多是磚混結構 為什么 因為便宜 這就很矛盾 按市場物以稀為貴的原則 土地稀缺的必然結果是磚的價格應較高 住 宅產業(yè)化的推進就要 糾正 這種錯誤 住宅產業(yè)化的推進 實際上是在告訴企業(yè)如 何看市場的問題 比如說 出臺以經濟適用房建設為重點的政策 實際上是告訴開發(fā) 商目前市場需求中 中低水平的消費仍是主流 住宅產業(yè)化的推進涉及面還很廣 各 地的實際情況 也有差異 但首先應該強調的是觀念更新 據了解 許多省份在機構 改革中 已有意增設省級中心 住宅產業(yè)化的推進是一個過程 也是一個必然的發(fā)展 趨勢 四四 貴州省貴州省2000年居民住房消費狀況年居民住房消費狀況 1 2000年貴州省將重點啟動居民住房消費 實際上是在去年居民住房消費居領導地位 之后的延續(xù)和發(fā)展 目前 據稱房管部門仍有60萬M2存量房 因而盤活存量有大量 工作要做 而通常手法是通過減免 補貼稅費降低交易門檻 房改房暫緩交土地收益 金亦可入市等辦法 存量房大多存在位置 房型 配套等不理想之外 因而以合理價 格出售是最好的方法之一 房管部門將會有更大的動作 更優(yōu)惠的政策刺激 從而盤 活存量 促進二 三級市場大力發(fā)展 2 貴州省經濟適用房投資成倍增長 房改刺激是主因 貴州省經濟適用房去年完成投 資20 76億元 較上年增長108 并帶動其它相關住宅產業(yè)投資增加一倍以上 出臺 了以存量補貼為特點的住房分配貨幣化方案及主要立足于中低收入家庭的住房供應 體系等措施 有力帶動了經濟適用房的建設 據統(tǒng)計 去年貴州省共完成住宅總投資 37億元 比上年增長90 住房新開工面積480多萬M2 竣工面積近420萬M2 分別比 去年增長64 和56 其中經濟適用房約占全省新開工面積的80 較上年增長95 經濟適用房竣工面積占住房竣工面積的75 是商品房竣工面積的2 7倍 五五 貴陽房地產郊區(qū)化發(fā)展成為趨勢貴陽房地產郊區(qū)化發(fā)展成為趨勢 隨著貴陽市兩城區(qū)舊城改造的基本完成 市中心區(qū)土地資源越來越稀缺 特別是今 年市政府嚴格控制市區(qū)土地的批租 使市中心土地供應更趨緊張 與此同時 國家取 消福利實物分房 實行住房分配貨幣化 增加住房信貸的投入 開放住房二級市場 減免部分稅費等一系列措施 極大地提高了群眾改善和購買住房的積極性 住房開 始成為人們最大消費 面對這一市場局面 開發(fā)商們躍躍欲試 據悉 貴陽這樣一個 不大的城市 現(xiàn)已注冊400多家房開企業(yè) 仍有不少從事其它行業(yè)的企業(yè)家 準備進 軍房地產 貴陽近年來的房地產發(fā)展勢頭使深圳 廣州等地的諸多房地產商 搶攤貴 陽 已成為共識 在目前市中心地帶土地供應十分緊缺的情況下 開發(fā)商們開始把目 光投向郊區(qū)地帶 河沖路至小河一線及小河一帶 花溪一帶 貴鋼至二戈寨沿線 省 政府背后小關一帶 二橋至貴工一帶 這些昔日不被看好的土地資源紛紛升值 一塊 土地 好幾家房開公司 較勁 市郊房地產開發(fā) 行情 看漲已成為不爭的事實 以中 天花園 榕筑花園等為代表的城郊物業(yè) 代表著一種以城郊結合部綠色和環(huán)境文化 為主要特征 倡導回歸自然 脫離城市喧囂 通過綠色環(huán)境和整體平面規(guī)劃的主要內 容及人性化 以人為本 為賣點的突出特點 從內涵 價值上更加符合廣大中低收入 消費群需求 故銷售都比較紅火 同時 筑城郊區(qū)住宅的文化板塊正在形成 市民居 住城市中心的傳統(tǒng)觀念正在發(fā)生變化 投資者越來越重視物業(yè)的環(huán)境 配套設施和 物業(yè)管理 郊區(qū)地塊大有可為 關鍵是你怎樣去做 六六 貴陽市貴陽市2000年年1 3月批準商品房預售月批準商品房預售 棟數(shù) 31 建筑面積 1787942 87M2 其中批準其中批準預預售售 非住宅申報預售價 781127 6M23100 15000 元 M2 住 宅申 報 1006815 3M21500 3000元 M2 抵押登抵押登記記信息信息 在建工程項目16宗14528 7M23110萬元 個人房產抵押12213292 5M22188 8萬元 個 人 按 揭74175381 1M210644 6萬元 二 貴陽市房地產微觀市場分析 二 貴陽市房地產微觀市場分析 1 從市場板塊角度分析 從市場板塊角度分析 貴陽市的房地產市場從價位等不同層次進行分類 可分三種不同的區(qū)域板塊 中華路板 塊 環(huán)市路內 除中華路 板塊 環(huán)市路外圍板塊 1 中中華華路板路板塊塊 均價均價3600元元 M2左右左右 作為貴陽的商業(yè)中心 也是貴陽市房地產開發(fā)的重點區(qū)域 近兩來一直是房地產的熱點市 場 房地產業(yè)在本區(qū)域得到了飛速發(fā)展 同時引進了先進 超前的開發(fā)理念 對推動貴陽房地產 業(yè)起了巨大的作用 因此本區(qū)域的物業(yè)較被消費者所接受 成為貴陽市民眾望所歸的置業(yè)地帶 置業(yè)區(qū)域物業(yè)價位不斷上升 由于開發(fā)相對過量 處于供過于求的狀態(tài) 加上價格提高增加了 置業(yè)的門檻 因此現(xiàn)階段該區(qū)域處于競爭的熾熱化狀態(tài) 2 環(huán)環(huán)市路內市路內 除中除中華華路路 板板塊塊 均價均價2480元元 M2左右左右 此區(qū)域有強烈的市區(qū)概念 據敞司的了解 貴陽市民多數(shù)喜歡居住在市中心或副中心地段 由于市中心的房價高企 該區(qū)域成為眾多貴陽市民首選的位置 因此它的房地產市場還存在 極大的發(fā)展空間 3 環(huán)環(huán)市路外市路外圍圍板板塊塊 均價均價1750元元 M2左右左右 環(huán)市路外圍的部分地區(qū)給人一種郊區(qū)的感覺 物業(yè)普遍處于中 低檔水平 由于價格低 為 中低薪階層所接受 特別貴陽的西部準備開發(fā)一個金羊小區(qū) 因此郊區(qū)的房地產市場商機無限 但要把握好時機 2 從房地產實體分析 從房地產實體分析 貴陽的房地產實體如建筑物 園林 道路等硬件設施都處于一種初級階段 與西部大開 發(fā)的貴陽城市不是很匹配 部分小區(qū)雖然借鑒選進的建筑理念 但實操能力還有一段距離 也 只能處于表的模仿階段 精品物業(yè)在貴陽市存在很大的市場空間 3 從項目包裝推廣手法分析 從項目包裝推廣手法分析 1 策劃及項目包裝理念有超前意識 但建筑商對精品的筑造不能匹配社區(qū)的概念 因此整體 性的效果不明顯 2 部分項目的前期策劃水平比較高 但營銷階段專業(yè)人士往往沒有介入 或者介入不深 因 此好的策劃方案得不到實操的驗證 這是造成個別樓盤銷售不力的原因 3 項目的全程營銷缺管乏系統(tǒng)性 連貫性等 停留在某個階段的促銷 對品牌的塑造帶來很多 不利因素 同時也沒有達到整合營銷的效果 4 從房地產發(fā)展的成熟度上分析 從房地產發(fā)展的成熟度上分析 貴陽市房地產業(yè)處于成熟的階段 開發(fā)意識 建筑水平 物業(yè)管理等落后沿海發(fā)達地區(qū)5 10年 但也有個別樓盤開發(fā)理念比較前衛(wèi) 造成市場參差不齊 從一個城市經濟發(fā)展角度來看 每個行業(yè)的發(fā)展都有一定的階段性 消費者對新事物的了解 接受也有一過程 因此超前的物 業(yè)開發(fā)具一定的風險性 同時也具超額利潤回報的可行性 這就要對物業(yè)作前期適度超前的開 發(fā)研究與本地市場作恰到好處才是成功的關鍵 否則項目會出現(xiàn)虎頭蛇尾的現(xiàn)象 以至于造成 后期爛尾 這一點對本項目有很大的借鑒意義 5 從價格定位上分析 從價格定位上分析 貴陽市樓盤項目的價格基本上順應市場價格進行定位 即在一個區(qū)域市場價格范圍內定 價 這反映了市場處于成熟的發(fā)展中階段 同時給本項目的價格浮動預留一定的空間 因此發(fā) 掘區(qū)域經濟文化和建造精品成為項目高檔物業(yè)定位的關鍵 6 從消費群體上分析 從消費群體上分析 不成熟的市場 消費者的置業(yè)觀念必然滯后 處于感性階段 還沒有形成理性置業(yè)觀念 因此 本 項目在推廣時應認引導置業(yè)者的消費觀念成為主導思想 三 貴陽市樓盤廣告分析三 貴陽市樓盤廣告分析 樓樓盤盤 名稱名稱 廣告廣告訴訴 求點求點 廣告內容要點廣告內容要點評評析析 銀銀通通 山莊山莊 入主銀 通 財福 享通 1 千禧園概念 2 即將現(xiàn)樓的優(yōu)勢 3 體現(xiàn)其綜合素質的品牌如 服務 環(huán) 境 配套 交通 設計 位置 4 小區(qū)規(guī)劃圖 體現(xiàn)社區(qū)概念 此樓盤訴求點過多 又沒有可支 撐的要素 因此體現(xiàn)不了它的樓 盤獨特性 友友誼誼 花園花園 夢中家 園就在 這里 1 展示會地點貴陽友誼集團 2 順在時代廣場做 SHOW 之勢再 推出精品樓 3 借迎國慶 賀中秋時機推盤 該盤能抓住時機推盤 但推盤的 連續(xù)性不夠強 浪費之前宣傳之 勢 立云立云 大廈大廈 酒店式 小型公 寓 1 可自住出租參與酒店經營 2 一年后三年內可原價回購 3 10月8日后部分房價上調10 4 星級標準的居室 5 一份自尊一種驕傲 6 三萬元作酒店業(yè)主 開發(fā)商有比較前衛(wèi)的經營理念 免費住三年 但沒有金融機構支 持作保障 因此不能給到置業(yè)者 信心 中天中天 宅吉宅吉 大廈大廈 讓你 免 費 住三 年 1 開全國先河的高層全包式住宅 2 現(xiàn)金概念 3 小區(qū)配套貴陽第一 4 立體綠化 疊泉水景 在戶型設計上比較超前 對市場 有引導的作用 但過多宣傳其它 方面因素 而應該側重體現(xiàn)躍式 戶型帶來的一種與眾不同的生活 空間 銀銀海海 大廈大廈 千呼萬 喚大公 開 發(fā)售 價2880 元 m2起 1 中華北路與黔靈東路交匯黃金地 段 2 平層 錯層 躍層的戶型 3 贈送電話 有線電視 對講門鈴 煤氣入戶 互聯(lián)網絡入 戶等 該項目以2880元 M2的低價入市 造勢 而且又贈送多件物品作優(yōu) 惠措施 本來可以促銷 但沒有限 定時間 因此目標客戶群多數(shù)會 處于觀望狀態(tài) 樓樓盤盤 名稱名稱 廣告廣告訴訴求點求點廣告內容要點廣告內容要點評評析析 時時代代 名仕名仕 樓樓 1 享不盡的 都市風 情 2 高貴典雅 婷婷玉 立 1 精美樣板房敬請參觀 2 1600M2的高級觀光會所 3 24小時中央供熱水系統(tǒng) 4 居都市之巔 全景觀落地大 玻 5 電子遙控門鎖 在廣告畫面上可以看到一個婷婷 玉立的女士與項目外觀的相對比 一語雙關 襯手 鉆鉆石石 廣廣場場 1 南明河畔 貴陽外 灘 2 鉆石廣場 甲秀天 下 3 龍騰盛世 惟我獨 尊 1 選擇的七大理由 地段 自在 輕 松 便利 星級 享受 實力 2 大南廣場的標志性建筑 3 七成三十年按揭 4 成就一生的榮華與富貴 能盡量借周邊的配套優(yōu)勢進行推 盤 塑造大南 廣場的標志性建筑 但作為標志性建筑要具備什么 為什么 沒有將支持點宣傳出去 中天中天 廣廣場場 1 歐陸風情 典雅氣 派 2 登峰造極 3 締造經典 的歐式 高層建 筑群 1 最有價值的文化配套 2 最具完美的生活配套 3 最大規(guī)模的休閑配套 4 最高檔次的物業(yè)配套 5 購買中天廣場房產可采用舊 房置換新房的辦法 中天廣場由于規(guī)模大 又具中天 集團的品牌 地理位置相對優(yōu)越 因此極度塑造經典高尚社區(qū) 但 廣告推廣手法沒能將氣派和身份 尊貴一面體現(xiàn)出來 千禧千禧 苑苑 千禧經典 尊 貴華庭 1 城市中心唯一擁有花園廣場 的高尚住宅 2 今日集團 香港 有限公司特別 恭賀5月1日開盤 沒有塑造其內涵 素質和宣傳一 種尊貴華庭的品味 但現(xiàn)場布置 相當不錯 樓樓盤盤 名稱名稱 廣告廣告訴訴求點求點廣告內容要點廣告內容要點評評析析 龍龍港港 國國際際 中心中心 1 投資回報的 最佳捷徑 2 幫您抓住成 功 1 成立商場經理部為業(yè)主服務 打破傳 統(tǒng)的既經營又投資 2 引進國內外名店 3 替業(yè)主商鋪組織競租或拍賣會 4 中華中路將成為步行街 機會將越來 越少 5 投資龍港國際中心等于購置一臺印 鈔機 如果廣告中能宣傳有實 力的業(yè)主進駐 更能具說 服力 以及提高市民投資 的信心 否則說再多也沒 用 嘉信嘉信 華華庭庭 都市里的校園 校園里的家 1 敬請光臨99貴陽房地產交易展示會C 展區(qū) 2 選擇家就是選擇一種生活方式 3 生活是恬靜開揚 優(yōu)越尊貴 充滿愛 澆 灌希望 主題鮮明 但宣傳比較文 字化 缺圖像視覺效果 月亮月亮 巖商巖商 住樓住樓 您實實在在的 選擇 1 2000年三月入住 2 房地產交易中心2 15室 3 躍式住宅 作為這種沒有什么優(yōu)勢 的樓盤 集中宣傳力度 推廣價格 或許效果能更 好 港天港天 大廈大廈 實現(xiàn)夢想只一 步之遙 1 凈使用面積比一般的高4 8 2 毗鄰黔靈公園 3 感煙自動報警消防系統(tǒng) 4 一次性付款優(yōu)惠3 作為2680元 M2樓盤做此 種廣告可以說在市場上 競爭力不強 因為沒有任 何的生活品味 樓樓盤盤廣告廣告訴訴求求廣告內容要點廣告內容要點評評析析 名稱名稱點點 中天中天 花園花園 把風景掛 在窗前的 住居 1 品牌 質量 服務 中天企業(yè)誠摯奉獻 2 貴州省唯一的國家級城市住宅示范小區(qū) 3 省內唯一大型 高品質住宅小區(qū) 4 建筑面積78萬M2 5 山 水 建筑物 綠化景觀構成山水畫 風景 就在窗前 中天花園為貴陽房地產向 郊外發(fā)展起了典范作用 雖 然該盤銷售不錯 但其品牌 的延續(xù)不足使其成為住宅 的經典 也就是物業(yè)管理及 配套所帶的生活方式不夠 理想 天恒天恒 城市城市 花園花園 都市里的 花園 花 園里的家 整個廣告版面只有鮮花和樓宇 底色用紅 黃色 襯托其高貴 突出主題 花園的家 但缺乏 居住的理念 陽光陽光 都市都市 做陽光下 最快樂的 人 1 入住在即 2 戶型設計 內在質地 外部色彩 到您心動 的價位 3 廣告畫面向日蔡花中央為樓盤 與主題 相結合 廣告版面搶眼 如果將心動 的價位打出來 可能會吸引 到更多的客源 經協(xié)經協(xié) 大廈大廈 頂尖地段 的高尚物 業(yè) 1 座落人民廣場旁 擁75000M2綠色 2 商 住 辦一體的綜合樓 3 省唯一獲建設部 建筑工程安全獎 工程 4 3 1米層高 塑造地段優(yōu)勢的概念 但缺 乏樓盤素質與地段相襯 樓樓盤盤 名稱名稱 廣告廣告訴訴求求 點點 廣告內容要點廣告內容要點評評析析 九九龍龍 花園花園 首席度假 式居住特 區(qū) 1 綠色特色 2 回歸大自然 3 躍式 復式 錯式 作為如此的低價盤 做出 首席度 假式居住特區(qū) 應該比較吸引置 業(yè)人士 4 950元 M2 榕筑榕筑 花園花園 工薪階層 的高尚住 宅 1 真誠相約榕筑花園小區(qū) 2 實現(xiàn)夢想 只一步之遙 3 1138元 M2起價 4 面積106 300M2 躍層 錯帶躍層 5 因為我的光輝也有你的光輝 借教師節(jié)推盤 6 營造陽光綠意的自然生活給 您 老師 7 教師購房優(yōu)惠12 廣告內容比較人性化 能抓住工薪 階層的心理 但戶型定位偏大 與 其低價位相矛盾 鑫海鑫海 大廈大廈 封頂在即1 4月10日前優(yōu)惠價2780元 M2 起 2 機不可失 欲購從速 3 四套配屋頂花園的躍層空中 別墅 封頂在即以優(yōu)惠價促銷倒不如在 限期送禮品等 因為買家還會期望 之后的價格下降 冠竹冠竹 苑苑 環(huán)城線內 唯一大型 的花園式 住宅小區(qū) 1 世人關注的居家之所 2 花明天的錢 圓今天的夢 3 六個風格各異的綠色庭院 4 離塵不離城的綠色家園 廣告宣傳過于超前或夸大其辭 如 果能把握適當?shù)某岸葘?因為不至于讓買家到現(xiàn)場而失望 樓樓盤盤 名稱名稱 廣告廣告訴訴求點求點廣告內容要點廣告內容要點評評析析 金金輝輝 大廈大廈 1 抹不去的 都市情節(jié) 2 成熟穩(wěn)重 紳士風度 1 客廳落地大玻 全景觀式房間 2 24小時中央供熱水系統(tǒng) 3 錯層 標準層 躍層 4 多種戶型選擇 5 電子遙控門鎖 都市情節(jié) 沒有什么去體現(xiàn) 紳士風度的生活品味沒有塑 造 溫州溫州 公寓公寓 1 首座全歐 式設計 2 首座天文 觀景臺 1 擁南明甲秀之美景 2 聚東山仙人之靈氣 3 居住不僅是有屋而居 而是 美居 4 強調人與空間的親和 5 借西部開發(fā)將成各熱點襯 托自身樓宇 也將成名熱點 廣告策劃能使樓盤具有文化 內涵 而它的目標客戶群又是 注重素質的 可以說比較成功 逸豪逸豪 峰峰 黃金寶地 商 機無限 1 住宅全為錯躍式結構 單元 獨立電梯 2 樓頂花園 游泳池 3 兒童樂園 平臺花園 4 空中樓閣式停車場 5 各行業(yè)自助模式 用于醫(yī)療 美容 辦公 飲食等 項目引用了有新意的概念如 自助模式 等 但促銷手法欠缺 樓樓盤盤 名稱名稱 廣告廣告訴訴求點求點廣告內容要點廣告內容要點評評析析 新大新大 陸陸廣廣 場場 1 貴陽 明天 發(fā)現(xiàn)新大陸 2 都市正中心 成功新起點 3 聚焦新大陸 貴陽 今天 4 涌向新大陸 貴陽今天 1 坐擁中心方可縱覽全局 領 悟先機 2 居住中心 事為業(yè)半徑定會 寬廣無限 3 五大全新豪宅理念 全機關 報中心地位 全新歐陸風格 全新會所內涵 全新健康戶 型 全新智能管家 4 為力爭超越一切 追求全新 生活的您奉現(xiàn) 首先給市民 新大陸 的懸念 而且版是豎向半版 比較搶 眼 色彩和畫面比較能突出 主題 中天中天 星園星園 1 智能化生活 享受 唾手可 得 智能篇 2 打開水龍頭 就是純凈水 凈水篇 3 美麗的絕對 環(huán)境篇 1 舒適 安全 實用 高品位 超 質 2 高品質的生活體現(xiàn)于高品 質的生活細節(jié) 3 中天房產第四代產品 4 360O全方位的綠公視野感 受 國際文明居住標準的數(shù) 碼房產 5 公園式的生活環(huán)境 酒店式 的舒適感覺 6 ISO9000質量認證的物管 中天星園在廣告推廣中都 是以大手全版形式出現(xiàn) 體 現(xiàn)它的實力 塑造它的品牌 及高素質社區(qū) 能使業(yè)主的 身份有自豪感 從而增加了 附加值使價位在同地段中 遠遠高出 四 項目競爭對手個案分析 四 項目競爭對手個案分析 中天廣中天廣場場案例 案例 該項目位于都司路中段以北的位置 東距中華南路約500米 西緊靠南明河一支 流 北依市青少年宮 南傍都司路 總建筑面積為180000M2 其中住宅面積130000M2 居住戶數(shù)1000戶 戶型18種 大型康體會所20000M2 停車位350個 歐式園林廣場12 000M2 由三個組團六幢高層從西向東排列而成 其氣勢軒昂 規(guī)模宏大 由于項目所處相對優(yōu)越的地理位置 是目前貴陽市同檔次物業(yè)至大規(guī)模的高檔 盤 具有規(guī)模效應的優(yōu)勢 同時借中天集團的公司品牌在整個市場都是舉足輕重的地 位 還借用了一些沿海比較前衛(wèi)的物業(yè)概念 因此 中天廣場可以說是貴陽新一代建 筑設計精品樓盤 1 中天廣場推出市場的形象是 中天廣場推出市場的形象是 歐陸風情 典雅氣派 體驗完美人生感覺 為了使項目市場形象充分體現(xiàn) 中天廣場通過幾個方面做了充分的準備工作 1 建筑建筑設計設計 a 建筑風格中天廣場主體建筑以歐式建筑風格為主 融入現(xiàn)代手法 使古典的歐陸風 情與現(xiàn)代的建筑韻律相結合 勾勒出筑城歐陸風情之經典 b 環(huán)境綠化 中天廣場首家引入廣場環(huán)境設計理念 12000M2的廣場環(huán)境營造了一個居家體閑的 理想場所 從而打破了筑城高層建筑中只見高樓不見環(huán)境的格局 廣場上擁有30米 的歐工羅馬立柱拱門 3000M2的羅馬式中心廣場 高12米 寬5 4米的羅馬連廊 噴泉 組合水景 巴洛克亭等歐式景觀 廣場四周的大型花壇 草壇綠化與康體城頂3000M2 的休閑花園 塔樓頂2000M2的私家花園 構成中天廣場獨特的立體綠化空間 2 配套配套設設施施 a 文化配套文化配套 生活在文化中心區(qū) 氣質素質高人一籌 這里與青少年宮一墻之隔 與市一中隔街 相望 有幼兒園 小學 中學 大學 營造良好人文環(huán)境 孩子的健康成長 b 生活配套生活配套 處于最繁華的兩條商業(yè)街中華路與瑞金路之間 購物消費 應有盡有 市一醫(yī) 婦幼 醫(yī)院 文化路菜市場和4 14 22路公交車及8條中巴專線構架的便捷交通 c 休休閑閑配套配套 12000平方米的歐式經典園林 完全屬于業(yè)主的天地 庭院漫步 怡然自得 享受生 活的自由 閑適 寫意 鄰近的人民廣場 河濱公園 青少年宮及社區(qū)配套 3 康體會所康體會所 中天廣場20000M2的大型康體會所內有 58M2的室內恒溫游泳池 18道保齡球場 高 爾夫球推桿練習場 壁球 網球場 室內攀巖 器械健身房 大型組合式兒童娛樂設 施 老年活動中心等一系列配套設施 4 物物業(yè)業(yè)管理管理 a 物物業(yè)業(yè)配套配套 純凈水管道供應系統(tǒng) 有線電視 有線電話 住宅電梯 煤氣 獨立電表 樓宇對講 系統(tǒng) 閉路監(jiān)控系統(tǒng) 2000平方米康體運動中心等近50項配套的高科技設施 b 物物業(yè)業(yè)管理模式管理模式 中天廣場將由西南首家獲得ISO9000質量認證的中天物業(yè)公司按國際標準實施24 小時全方位的物業(yè)管理 2 中天廣場目標客戶群中天廣場目標客戶群 1 對居住環(huán)境要求較高的工商界人士 2 崇尚歐陸風格的建筑的新生活氣息 追求生活優(yōu)越的人士 3 對中天集團及項目較具信心的投資者 3 推廣策略推廣策略 1 產產品策略品策略 采取一種多戶型產品策略 從67M2 271M2的開間 而且大戶型采用一種比較流行的躍式概念設計 充分顯示生活對目標 客戶群的細分程度的同時 又充分體現(xiàn)其大氣風范的優(yōu)越的生活方式 2 價格策略價格策略 塑造樓盤高質素 以中高檔次的豪宅價位推盤 配以一種相對豪華的室內裝修 令物 業(yè)具豪宅的檔次 這是中天廣場受大眾歡迎的一種原因這一 3 推廣手法推廣手法 a 借中天集團的企業(yè)品牌去塑造樓盤的形象 b 以電視 報紙等媒體高密度傳播信息 提高樓盤知名度 c 聘請全國唯一獲 魯班獎 之北京六建作為承建商 塑造樓盤高質量的形象 d 借周邊的配套設施及自身的配套來塑造自身樓盤綜合素質高的社區(qū)形象 e 強勢推廣其市中心首屈一指的歐式高層建筑群 與其 歐陸風情 典雅氣派 的定位相 配合 總結語總結語 中天廣場緊扣住 歐陸風情 典雅氣派 的項目形象定位作為宣傳的中心 不斷提練出新優(yōu)勢 加強人們對中天廣場的印象和了解 通過優(yōu)質的產品及環(huán)境的配合達到成功銷售的目標 其成功之處歸結為 1 項目在定位上具獨特性 以其本身各方面的優(yōu)越條件來支 持該定位 2 發(fā)掘項目本身的優(yōu)勢 并對其大肆宣傳其優(yōu)越性 使項目在市場上被接受程度加 強 吸引買家視線 極大地調動了市場人氣 3 價格策略的相對合理原因 使項目的價位與買家的心理價位相接近 形成巨大的 銷售能力 綜合地說 中天廣場的策劃者成功地利用了項目本身和周邊的優(yōu)勢條件 提出 市中心首 屈一指的歐式高層建筑群 概念 鉆鉆石廣石廣場場案例 案例 該項目地處貴陽市繁華中心華南路大南廣場位置 六條道路在此交匯 交通便利 毗鄰甲秀 樓 人民廣場 緊鄰花鳥市場 南明河 與南明河畔酒文化一條街隔河相望 放眼遠眺 南岳 山脈 觀風臺風景線 古建筑甲秀樓樓群 黔明寺等美景盡收眼底 鉆石場總建筑面積6萬平方米 總投資近2億 由貴州金鷹物業(yè)有限公司獨資開發(fā) 國 內外名師攜手設計 外觀宏偉氣派 內部精致實用 采用美國喜萊登酒店先進的物業(yè)管理模 式 讓您享受猶如貴賓般的居家生活 同進 鉆石廣場也是貴陽市臨街面最寬之商場 地處 市商業(yè)中心南延的交接點 極具升值潛力 作為大南廣場的標志性建筑 鉆石廣場 雋山水 之靈氣 享地利之優(yōu)勢 置業(yè)其中 實為地位與成就的體現(xiàn) 1 鉆石廣場推出市場的形象 鉆石廣場推出市場的形象 南明河畔 貴陽外灘 為了配合這個市場形象 鉆石廣場做了以下準備工作 1 總總體體規(guī)規(guī)劃劃設計設計 一幢32層的景觀住宅 一幢16層景觀寫字樓 5層的裙樓商鋪 是集商 住 娛為一體的多功 能大廈 設計錯落有致 顯出高雅氣派 2 小區(qū)功能配套小區(qū)功能配套 在裙樓上方設計了三層的多功能會所 3 物物業(yè)業(yè)管理管理 采用美國喜萊登酒店先進的物業(yè)管理模式 2 目標客戶群目標客戶群 1 商界中的成功人士 2 金融界中的高層管理人士 3 追求一種身份象征的人士 3 推廣策略 推廣策略 鉆石廣場為2000年1月15日正式開盤 在1月14日分別在 商報 晚報 上做了半版彩 色版的宣傳廣告 以 鉆石廣場 甲秀天下 為廣告主題 同時宣傳其七大優(yōu)勢 1 地段顯赫 地氣充盈 2 自在悠游 怡然自我 3 輕松生活 自由主宰 4 舉步天下 往來無阻 5 星級居所 左右逢源 6 時尚選擇 享受生活 7 強勢后盾 厚積薄發(fā) 這些對它正式推盤作好了良好的鋪墊 但自推盤以后 以 南明河畔 貴陽外灘 作為 其項目形象定位進行推廣 盡管其地理位置和樓盤自身素質都可以支持到這一定位的主題 但在宣傳手法和宣傳的內容上不足以支持 貴陽外灘 的物業(yè)形象 這可以說是它的一大敗筆 而且它的后繼廣告沒有形成一定的連續(xù)性 也就很難塑造 貴陽外灘 的品牌 中天星園案例 中天星園案例 中天星園位于外環(huán)東路團坡橋頭 東面 南面緊靠南明河 北面為居住區(qū) 西面靠馬路 整體由14幢小高層組成 為純住宅小區(qū) 它的樓盤素質做得比較高 因此在同等地段中它 的價格定位相當高 幾乎高出一倍 可以說該項目創(chuàng)下貴陽房地產界的一個奇跡 1 中天星園推出市場的形象是 中天星園推出市場的形象是 高品位智能化經典社區(qū) 為配合這個市場形象 中天星園準備了大量的工作 規(guī)規(guī)劃劃設計設計 人車分流 圍合式 主題空間 南北朝向 人均綠化率高 主體公園 有安全感 采 景效果好 有自己的公園 采光好 空氣好 視覺好 建筑建筑設計設計 一梯兩戶 三面采光 無梁無柱 舒適 便捷 有美感 實用率高 戶戶型型設計設計 全高層 中空復式 飄窗 文化廳 增強室內室外的美感 層次感有別墅之感 適應 21世紀家庭生活方式 文化性趣 景景觀設計觀設計 大面積的綠地 四季的花卉小徑 河堤 羅馬藝廊 太陽神雕像 休閑椅等 有在公 園生活的狹意和在酒店住宿的舒適 配套配套設設施施 泳池 網球場 中心會所 超市 幼托 凈水及智能化系統(tǒng) 地下車庫等 感受高品 味的現(xiàn)代生活 體會超值的享受 2 物業(yè)管理物業(yè)管理 由獲ISO9000質量認證的中天物業(yè)公司按國際標準實施24小時全方位的酒店式管理 展示未 來的社區(qū)文化 有信賴感 舒適 方便 安全 尊貴 3 中天星綜合素質體現(xiàn) 中天星綜合素質體現(xiàn) 品牌品牌 中天企業(yè)是貴州唯一地產類上市公司 經過十多年專業(yè)經營 今天 中天以自己的市 場份額 物業(yè)品質 服務質量和社會信譽 全面鎖定了貴州省房地產市場的龍頭地位 智能化智能化 可視對講系統(tǒng) 紅外線保安監(jiān)測系統(tǒng) IC系統(tǒng) 室內防盜 防火系統(tǒng) 緊急求助系統(tǒng) 以及適應于知識經濟時代的INTERNET系統(tǒng) 設計設計 在規(guī)劃上以古典建筑美學控制整體格局 以共享空間為軸心 圍合成三個勻質空間 引動空間環(huán)境的交替滲透 讓每一個窗戶都能體現(xiàn)室外風景 建筑設計引進澳洲三 段式建筑風格 表現(xiàn)瑰麗典雅 俊朗流暢的審美格調 一梯二戶 無梁無柱 實用率高 大面積地下停車場 完全實現(xiàn)了高尚住宅區(qū) 人車 分流 的原則 管理管理 由貴州省通過ISO9000質量認證中天物業(yè)管理公司提供酒店管家服務 戶戶型篇型篇 引進最前衛(wèi)的錯層式和中空復式室內設計 營造身居別墅的室內立體空間感覺 文 化廳做為書吧 琴吧 做為工作室 棋室 可多層面體現(xiàn)主人的生活情調 飄窗 觀景 陽臺 落地玻璃 大客廳 文化廳 梯階構成了充滿陽光的多層次空間環(huán)境 光與影 內外流動 配套配套 營造 別墅式 的房子 營造 公園式 的室外環(huán)境和智能型網絡化安全設施 配置了 泳池 網球場 書亭 超市 托兒所和3000M2業(yè)主會所 環(huán)環(huán)境境 開創(chuàng)貴陽住宅區(qū)主題式景觀設計之先河 在 日月星辰 作為主題的引導下 設計400 0M2主題庭院 太陽廣場 4 目標客戶群目標客戶群 崇尚自然追求高尚生活模式 盡情享受人生的人士 對中天集團及項目持較高信心的投資者 向往智能化生活方式的人士 事業(yè)非常成功的高收入金領人士 部分經商一族 在周邊生活習慣的富人之家 5 推廣策略推廣策略 中天星園于1999年9月19日正式開盤 以 高品味智能化經典社區(qū) 推出市場 價位遠超 出地段支撐的價位 而且業(yè)績非常理想 它成功的原因 小區(qū)人車分流的設計概念在貴陽市場比較超前 導入智能化的概念符合高消費的生活品味 中秋之夜 中天星園星光溢彩音樂晚會 以及中國科學院副院長 院士陳宜瑜 考察等公關活動 曾加了社區(qū)的內涵和品味 以中天集團的企業(yè)品牌并在廣告上強勢推廣 塑造高檔物業(yè)形象并使買家追 捧 是它的成功之關鍵 總的來說 中天星園的成功體現(xiàn)了貴陽房地產策劃時代的來臨及精品樓盤萌芽 新大新大陸陸廣廣場場 新大陸廣場位于中華南路與醒獅路交界處 周邊金融商貿繁盛 信息資訊業(yè)聚集 時 代廣場 新老百貨等大廈相領 人民廣場近在咫尺 文教市政配套俱全 一中 三中 達德小學 市府路小學等 交通便捷 距貴陽火車站5分鐘 機場15分鐘車程 是作為 都市中心的城市前沿 此地段的商業(yè)價值相當高 而作為居住來說 是都市中心的首 選物業(yè) 宜商宜住 是城市居住的一種典范 升值潛力較大 該項目以新大陸廣場命名 它的策劃重點放在了一個 新 字上面 圍繞著這一主題精 神作一系列的工作 1 新大陸廣場在推出市場時的形象是 新大陸廣場在推出市場時的形象是 全新城市居住地理全新城市居住地理觀觀念念 全新健康舒全新健康舒暢暢居住空居住空間間 全新演全新演繹繹歐歐陸陸建筑建筑風風格格 全新園林會所文化內涵全新園林會所文化內涵 全新智能人生化物管模式全新智能人生化物管模式 1 全新城市居住地理概念全新城市居住地理概念 a 住宅區(qū)域與城市信息資源的共同聯(lián)網 實現(xiàn)智能化居住的全新構想 b 裙樓1 5層設商業(yè)空間 營造了更為濃郁的商業(yè)氛圍 c 交通便捷 距貴陽火車站5分鐘 機場15分鐘 2 全新健康舒全新健康舒暢暢居住空居住空間間 a 3 3米層高 b 全景落地窗與大凸窗 c 觀景陽臺與生活隔合 d 帶獨立衛(wèi)生間的工人房 3 全新演全新演繹繹歐歐陸陸建筑建筑風風格格 a 三重立體式空中花園 即樓房地面 裙樓頂房與高層私家花園 b 歐陸建筑符號點綴 c 全新三段式立面格局 即轉換層部分架空 形成半圍合半室外多層次園林綠化 休閑空間 4 全新園林會所文化內涵全新園林會所文化內涵 a 中西園林藝術品味優(yōu)雅人生 b 裙樓頂層的立體式園林會所 c 實行會員制 豪貴生活盡彰示 5 全新智能人生化物管模式全新智能人生化物管模式 a 樓宇管理執(zhí)行嚴密的ISO9000國際物業(yè)管理體系 b 計算機管理中心及監(jiān)控中心 c 新加坡獅島全自動消防預警 廣播及滅火系統(tǒng) 時時代名仕案例代名仕案例 時代名仕樓位于貴陽市 鉑金地段 大十字 中華路與中山路交匯處 樓宇地處成熟社區(qū) 學校 醫(yī)院 菜場 郵局 購物中心方 集四周 四通八達的交通網絡為家居辦公提供便利 本大廈高140多米 共35層 凌于時代廣場之上 集住宅 寫字樓 停車場 會所于一體 總面 積2萬多平方米 所處地段之顯耀 交通之便利 商業(yè)價值之巨大 因此該盤銷售非常好 到 目前為止已售出85 以上 1 時代名仕樓在推出市場時的形象是 時代名仕樓在推出市場時的形象是 享不盡的都市風情 1 總總體體規(guī)規(guī)劃劃 規(guī)劃設計首先體現(xiàn)于樓層高度 共35層 建筑雄偉 巍峨聳立 豪氣凌云 采用超大戶 型165 205m2 且80M2的大客廳盡顯尊耀 2 小區(qū)功能配套小區(qū)功能配套 a 康體中心 b 兒童游樂園 c 1600M2的高級觀光會所 d 24小時中央供熱水系統(tǒng) e 4000多M2大型地下停車場 3 物物業(yè)業(yè)管理管理 a 安全服安全服務務 保安24小時巡邏 負責應接車庫泊車 交通疏導 消防及閉路監(jiān)控 b 商商務務服服務務 郵件寄送 報刊收發(fā) 文件電訊 打字復印等 c 維護維護服服務務 d 清清潔潔服服務務 e 當用當用戶戶需要需要時時 可與用 可與用戶簽訂戶簽訂服服務務合同 合同 滿滿足用足用戶諸戶諸如接送小孩 看如接送小孩 看護護老人 老人 購購物等物等 方面的服方面的服務務 2 目標客戶群目標客戶群 1 在中華路做生意的大商家 2 追捧在鬧市中生活的高級人仕 3 用于辦公的企業(yè)或單位 4 事業(yè)較成功且追求身份象征的人士 3 推廣策略推廣策略 項目處于十分繁華的中華中路段 因此它不斷宣傳推廣它的 都市風情的社區(qū)概念 這與自身的優(yōu)勢相結合 而它的戶型 設計不理想 加上作為居住環(huán)境來講過多的吵雜 但它推盤 的時間比較早 大部分優(yōu)秀競爭樓盤都是近段時間推出 因 此它抓住了推盤的先機 相對來說它的推廣比較成功的 五 項目分析五 項目分析 一一 項目概況項目概況 1 位置位置 項目處于中華路 富水路 護國路 文昌路 新華路 西湖路 陽明路及濱河路交 匯處 距火車站 第二客運站1200米 距龍洞堡國際機場僅十二分鐘車程 交通便捷 2 周邊環(huán)境 周邊環(huán)境 大南廣場 人民廣場 南 明 河及著名古跡甲秀樓 3 周邊配套 周邊配套 一中 三中 九中 十 六中 十八中 二十七中 南明中學 新華中學 甲秀中學 達德小學 富水小學 郵電大 樓 貴陽眼科醫(yī)院 大南門飯店 4 樓宇配套設施 樓宇配套設施 4000M2會所 大堂 休閑購物步行街 6000M2空中花園 其中包括 1 兒童樂園 2 兒童托管服務 3 老年活動中心 4 健身房 5 乒乓球館 6 網球場 7 保齡球館 8 游泳池 9 法律咨詢服務中心 10 家政鐘點服務中心 11 醫(yī)療咨詢中心 12 娛樂餐飲服務 13 購物小超市 14 郵政及車票機票代辦 15 洗滌服務中心 16 車庫附設洗車場 5 智能化管理系統(tǒng)智能化管理系統(tǒng) 1 安全防盜監(jiān)控系統(tǒng) 2 消防警報系統(tǒng) 3 車場停車系統(tǒng) 4 三菱高速電梯 6 戶內配套戶內配套 1 獨立電表 2 分戶水表 3 程控電話端頭預設進戶 4 閉路電視端頭預設進戶 5 門鈴三方彩色可視對講系統(tǒng) 6 住戶大廳設置郵政專用箱 7 自來水凈化器 8 負壓排氣衛(wèi)生間及廚房各送一套 9 送大帶子防火防盜門 實木門 10 煤氣表進戶 7 物業(yè)管理物業(yè)管理 按照ISO9000國際質量認證體系 實行酒店式的服務 8 總體規(guī)劃總體規(guī)劃 1 1 5層商場 三幢裙樓 其中A座 29層 B座 15層 C座 27層 2 總戶數(shù) 316套 戶型 面積 m2 131 38148 73126 44160 5223 34256 66210 54149 42119 24143 51124 89144 48110 33 戶數(shù) 比例 7 59 7 59 15 19 15 19 3 16 3 16 3 16 3 16 6 96 6 96 6 96 13 92 6 96 二二 項目機會點項目機會點 1 市場有空間市場有空間 在貴陽成為大西南的政策利好前提下 市場對具有特色 綜合素質商的高檔住宅精品小區(qū)有 較強的承接力 隨著外來和本地經營的成功人士和高級的白領階層隊伍的不斷壯大 面向他 們而建的講求整體規(guī)劃 理念設計 功能配套先進的高尚住宅小區(qū)將有一個持續(xù)成長的市場 空間 2 區(qū)域有優(yōu)勢區(qū)域有優(yōu)勢 項目位于貴陽中華南路段 是繁華的商業(yè)區(qū) 交通便捷 該地段有傳統(tǒng)的甲秀樓風景區(qū) 環(huán) 境優(yōu)美 景色怡人 空氣清新 靠南明河 具備塑造高尚住宅區(qū)的先天條件 而且周邊環(huán)境 成為市政府形象工程改造的重要區(qū)域 區(qū)域社區(qū)大環(huán)境不斷成熟完善 使本項目能成為貴 陽市明星樓盤的機會大大提高 3 發(fā)展商有實力發(fā)展商有實力 貴司有很強的資本實力 且與南明區(qū)改府合作開發(fā)項目 增強項目信譽度和買家的信心 經過發(fā)展商與代理商的資源整合 強強聯(lián)手 融合發(fā)展商的開發(fā)理念和代理商的項目操作 手法 竭誠合作必能創(chuàng)出品牌 使項目成為貴陽樓市一道亮麗的風景線 4 自身規(guī)劃設計及概念超前自身規(guī)劃設計及概念超前 1 西南地區(qū)單體報建量最大 2 西南第一大 第一家在中庭空中采用高強網架 1500M2透光玻璃地板及一條用特殊 材料鋪就的健身路 3 貴州最高大廈 樓高151米 4 貴州最大空中花園6000M2 5 貴陽第一家以樓盤名稱命名的具文化內涵的休閑步行街 這些是塑造項目品牌最有力的支持 而且也只有這些基礎才能做出地標性物業(yè) 5 有策劃前置觀念有策劃前置觀念 項目處于銷售的初始階段 貴司有與專業(yè)代理公司合作意向 可以起到取長補短的借鑒 作用 對樓盤的資源整合及推廣有很大的積極作用 貴司目光敏銳 注意到 凡事預則立 從各方面整合社會精英資源 貫徹如一 使項目有的放矢 自然先機在握 三三 項目問題點項目問題點 1 發(fā)展商尚未有較高知名度發(fā)展商尚未有較高知名度 現(xiàn)時貴陽房地產業(yè)已開始逐步進入規(guī)模和品牌的競爭階段 而貴司的全林物業(yè)是首個 進入房地產界的開發(fā)項目 因此在房地產界尚不具備較高知名度 建議 需要和較專業(yè)的房地產代理公司 物業(yè)管理公司合作 共同創(chuàng)立出高檔明星樓盤 在項目的推廣中逐步營造和樹立發(fā)展商和本項目的品牌形象 2 項目前期形象口碑不好項目前期形象口碑不好 由于項目前期工程進度緩慢 甚至處于爛尾狀態(tài) 給市民的信心大打折扣 有損現(xiàn)階 段項目品牌的樹立 同時給市民帶來置業(yè)的心理障礙 建議 用南明區(qū)政府的招牌從多方面以采訪或以本項目作為貴陽市形象工程之一的方 式進行大量的軟性文章宣傳 消除市民的疑慮的同時又可給項目大做宣傳 要具連帶 性和配合項目推廣來做 3 項目目標客戶層面較窄項目目標客戶層面較窄 項目立項為高檔住宅小區(qū) 以大面積為主力戶型 針對的目標客戶群為少數(shù)經濟實力 雄厚的成功人士 客戶層面較窄 建建議議 1 針對針對目目標標客客戶戶群的需求 參照他群的需求 參照他們們的的趨趨向向時時尚 精尚 精細細和準確的把握和準確的把握項項目目實實施的施的 每一每一細節(jié)細節(jié) 務務真求真求實實 將策劃思路落 將策劃思路落實為實實為實操步操步驟驟 盡量減少不確定性和模 盡量減少不確定性和模 糊性 做到胸有成竹 步步糊性 做到胸有成竹 步步為贏為贏 2 將 將項項目形象和檔次提升到另一高目形象和檔次提升到另一高層層次 增次 增強強自身素自身素質質從而提高市從而提高市場競場競爭力爭力 吸 吸納納和分流同檔次物和分流同檔次物業(yè)業(yè)的客源 的客源 這這是本是本項項目成功與否的關目成功與否的關鍵鍵 六 全林國際廣場項目包裝 項目定位策六 全林國際廣場項目包裝 項目定位策 略略 一一 全林國際廣場形象定位全林國際廣場形象定位 全林國際廣場現(xiàn)狀處于營銷初期階段 由于之前的推廣手法沒能將項目優(yōu)勢最大化表達出 敝司建議首先將項目重新包裝 以下是敝司通過對貴陽房地產市場的調查及對該項目的詳 細分析得出的系列思想 首先對該項目進行項目定位為 貴陽市地標性物業(yè) 以貴陽市形象工程標準進行定義 理由 1 該項目有足夠的質素支持其成為貴陽市的地標性物業(yè) 依據 1 該項目為貴州最高的大廈 高度為151米 這是其成為地標性物業(yè)最大的支持點 即 唯一性 2 該項目有貴州最大的空中花園 6000平方米 這是塑造其成為地標性物業(yè)的環(huán)境空間 的支持點 即獨特性 3 該項目擁有至高檔次的星級酒店 這是提升其尊貴地位的象征 也是塑造其豪宅風范 與眾不同之處 即權威性 最高大