黃金大道別墅項(xiàng)目建議報(bào)告.doc

黃金大道項(xiàng)目建議報(bào)告第一章、 本案目前的操作難點(diǎn)由于一些不可控以及前期項(xiàng)目本身的不可違因素的影響，本案在實(shí)際操作中必然會(huì)產(chǎn)生一些操作難點(diǎn)，但這些因素只是多多少少的增加了本案的操作難度，而任何難度的產(chǎn)生都是可以通過(guò)后期的工作來(lái)得到彌補(bǔ)的。首先讓我們正視本案目前操作中實(shí)際的難點(diǎn)問(wèn)題：一、本案的別墅部分與項(xiàng)目所處區(qū)域的區(qū)域?qū)埂Ｊ紫?，別墅是住宅產(chǎn)品中的高端產(chǎn)品，我們?cè)谘芯縿e墅產(chǎn)品的時(shí)候，既要把它放到整個(gè)宏觀市場(chǎng)上去考慮市場(chǎng)的需求問(wèn)題，同時(shí)又要把它放到實(shí)際需求群體中進(jìn)行產(chǎn)品局部定位的微觀環(huán)境去分析。對(duì)于如皋這樣的城市，城區(qū)面積不大，市民一般對(duì)于地段的認(rèn)可程度是，510分鐘的路程內(nèi)擁有完善的生活便利系統(tǒng)。相對(duì)于本案的地段區(qū)域，產(chǎn)品的吸引力不夠。同時(shí)，從如皋周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的建筑外觀，以及消費(fèi)趨向來(lái)看，當(dāng)?shù)厝藢?duì)于別墅的使用概念大都還停留在農(nóng)民莊臺(tái)的基礎(chǔ)上，而消費(fèi)概念基本也停留在宅基地加建筑費(fèi)用的低成本、低消耗的層面上。本案連排別墅的產(chǎn)品在當(dāng)?shù)貞?yīng)該還屬于新興產(chǎn)品，要達(dá)到“最終接受”有待于引導(dǎo)和宣傳，需要從精神層面，諸如生活氛圍，小區(qū)文化等方面去引起客戶的共鳴，提高認(rèn)可度。二、本案的別墅部分與商業(yè)部分形象氣質(zhì)上的對(duì)抗。眾所周知，別墅是高檔住宅產(chǎn)品，講究的是恬靜，舒適，有品位的生活狀態(tài)，即使有商業(yè)配套，也不可以與別墅距離太近，以免嘈雜的商業(yè)環(huán)境破壞了別墅的生活氛圍。本案的別墅小區(qū)與商業(yè)街近在咫尺，這對(duì)于別墅的形象氣質(zhì)是會(huì)造成很大影響的，不利于產(chǎn)品的銷(xiāo)售推廣。而目前，本案這一商業(yè)+別墅的產(chǎn)品組合已經(jīng)無(wú)從彌補(bǔ)，這就需要在別墅的推廣宣傳中尋找新的亮點(diǎn)來(lái)轉(zhuǎn)移消費(fèi)者的視線，盡可能的在期房階段完成一定量的別墅產(chǎn)品的推廣。三、本案商業(yè)部分純市場(chǎng)概念的普及難度。作為政府招商引資的項(xiàng)目，本案前期在商業(yè)上賴以支撐的機(jī)動(dòng)車(chē)配件市場(chǎng)本是一個(gè)強(qiáng)有力的買(mǎi)點(diǎn)，但從實(shí)際操作情況來(lái)看，卻暴露了前期市場(chǎng)考察不足的盲目性，即對(duì)于規(guī)劃定位一公里之長(zhǎng)，如此大體量的機(jī)動(dòng)車(chē)配件市場(chǎng)，對(duì)于如皋如此的縣級(jí)城市是否有此市場(chǎng)需要？顯然，做為一個(gè)政府規(guī)劃支持的機(jī)動(dòng)車(chē)及配件商業(yè)街，這樣一個(gè)單薄的主題是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以支撐本案如此大體量的商鋪的。同時(shí)，本案定位較高的連排別墅的住宅自身就需要大體量的生活配套類(lèi)，這也在一定程度上否定了本案商業(yè)僅做機(jī)動(dòng)車(chē)配件市場(chǎng)的操作方法。但本案至此除了機(jī)動(dòng)車(chē)配件市場(chǎng)之外，沒(méi)有對(duì)商鋪?zhàn)雒鞔_的區(qū)域定位以及功能分類(lèi)，這在一定程度上導(dǎo)致了投資者對(duì)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展和規(guī)劃的不明確，降低了投資者的投資信心。四、本案商業(yè)部分售后反租的操作問(wèn)題。本案的商鋪在操作過(guò)程中提出了返租11%的賣(mài)點(diǎn)。首先，不否認(rèn)返租在實(shí)際操作中是一個(gè)強(qiáng)有力的賣(mài)點(diǎn)，但銷(xiāo)售操作手法的提出是要視項(xiàng)目的需求和承受能力的。返租的使用在一定程度上主要運(yùn)用在單位產(chǎn)品總價(jià)過(guò)高，或者單價(jià)過(guò)高，投資者在投資時(shí)對(duì)預(yù)期把握不足時(shí)，這時(shí)候的返租能很大程度上提高投資客的投資信心。而目前本案的返租僅僅是建立在降價(jià)銷(xiāo)售的目的上的，這在一定程度上給客戶造成降價(jià)銷(xiāo)售的銷(xiāo)售現(xiàn)象，對(duì)刺激投資信心效果相當(dāng)差。反觀本案，本案的投資客戶確實(shí)也普遍存在購(gòu)買(mǎi)信心不足的問(wèn)題，但此時(shí)的不足并不主要來(lái)源于價(jià)格，更多的來(lái)源于對(duì)市場(chǎng)規(guī)劃前景的不可預(yù)見(jiàn)性，對(duì)如此大體量的商鋪全做為機(jī)動(dòng)車(chē)配件商業(yè)街是否能夠運(yùn)作成功缺乏信心。所以本案在推廣過(guò)程中“進(jìn)一步明確本案商業(yè)上的功能定位，細(xì)化分類(lèi)定位的每一個(gè)細(xì)節(jié)，讓投資者真正覺(jué)得本案的定位操作有可行性?！笔悄壳霸鰪?qiáng)投資者購(gòu)鋪的最有效、最直接、最根本的方法。五、本案別墅、商業(yè)兩部分在企劃宣傳的協(xié)調(diào)問(wèn)題。本案在企劃推廣中最突出的問(wèn)題就是商業(yè)與住宅兩者之間的協(xié)調(diào)問(wèn)題，由于本案目前汽車(chē)配件市場(chǎng)的商鋪定位與住宅別墅的推廣是相當(dāng)沖突的。這就要求本案在推廣時(shí)機(jī)，開(kāi)盤(pán)引導(dǎo)，以及售樓處的實(shí)際操作布置中對(duì)兩者要做相應(yīng)的協(xié)調(diào)。從節(jié)約成本的目的考量，商業(yè)和住宅共用一個(gè)售樓處應(yīng)該是沒(méi)有問(wèn)題的。但在內(nèi)部操作終究要保證住宅和商業(yè)要有兩套獨(dú)立分開(kāi)的系統(tǒng)，包括案名（總案名下用副案名進(jìn)行區(qū)分）、樓書(shū)、看板、VI。兩套系統(tǒng)在風(fēng)格上既要有聯(lián)系，又要有所區(qū)別（主要通過(guò)畫(huà)面用色以及文案所追求的訴求點(diǎn)來(lái)進(jìn)行區(qū)分）。同時(shí)在推廣過(guò)程中，也要保證在一定的時(shí)間范圍內(nèi)，商業(yè)和住宅各自的推廣力度要有所側(cè)重。現(xiàn)有的宣傳單頁(yè)中，文案細(xì)節(jié)，賣(mài)點(diǎn)訴求以及具體的戶型插圖的比例大小都都有一定的問(wèn)題。案名LOGO的歐式感覺(jué)也與產(chǎn)品本身海派簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格不相符合，多少讓人感覺(jué)有點(diǎn)牽強(qiáng)。同時(shí)，從單頁(yè)的整體感覺(jué)來(lái)看，本案的LOGO不夠顯眼，沒(méi)有起到LOGO予以客戶鮮明印象的作用。第二章、本案的產(chǎn)品定位針對(duì)目前的情況和操作難點(diǎn)，本案亟待完善的，就是通過(guò)對(duì)產(chǎn)品的重新定位，重新確立產(chǎn)品的賣(mài)點(diǎn)和概念，以及一系列適合本案的宣傳推廣方案，通過(guò)后期的宣傳引導(dǎo)來(lái)改變本案已在消費(fèi)者心目中留下的固有印象。通過(guò)全新的定位，全新的概念，重新銓飾本案。一、商業(yè)部分的產(chǎn)品定位對(duì)于大體量的商業(yè)街來(lái)講，豐富的不同業(yè)態(tài)的組合才能使商業(yè)街具有基本的商業(yè)功能，尤其對(duì)本項(xiàng)目連綿一公里長(zhǎng)的商鋪來(lái)說(shuō)，單一的業(yè)態(tài)會(huì)限制商業(yè)街的吸引力，對(duì)未來(lái)商業(yè)氛圍的塑造會(huì)很困難，當(dāng)然，單一業(yè)態(tài)如果定位的準(zhǔn)確，也能操作成功，但不幸的是本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位由于缺乏對(duì)本區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)的分析及市場(chǎng)預(yù)測(cè)，因而在實(shí)際操作中使本案處于了一個(gè)比較被動(dòng)的局面。由于本項(xiàng)目規(guī)劃為商業(yè)裙樓以上為高檔別墅，內(nèi)區(qū)規(guī)劃了大量的連體別墅，所以商業(yè)街的業(yè)態(tài)定位一定要符合住宅的產(chǎn)品屬性，做到有的放矢，否則就會(huì)出現(xiàn)定位沖突，形成銷(xiāo)售極端，最終對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)會(huì)帶來(lái)極大的負(fù)面效應(yīng)和困難。就本項(xiàng)目住宅的產(chǎn)品屬性和本區(qū)域現(xiàn)有的商業(yè)業(yè)態(tài)分布，建議對(duì)整個(gè)商業(yè)街進(jìn)行多種業(yè)態(tài)組合，針對(duì)商業(yè)街馬路過(guò)寬，沿街商鋪基本不能做到有效互動(dòng)，所以只能采取對(duì)東、西二條臨街商鋪單獨(dú)進(jìn)行業(yè)態(tài)劃分，但是又要兼顧商業(yè)街的整體功能區(qū)分并做到區(qū)域互動(dòng)。商業(yè)街整體業(yè)態(tài)建議：由南至北，按照商業(yè)流向、商鋪現(xiàn)有布局規(guī)劃，分為：l 餐飲娛樂(lè)：中小型特色餐飲，酒吧茶室、網(wǎng)吧茶室等娛樂(lè)設(shè)施l 生活配套：便利超市、美容美發(fā)、洗衣洗燙等生活配套設(shè)施l 政府特許經(jīng)營(yíng)：摩配汽配、機(jī)動(dòng)車(chē)展示廳、易耗品交易市場(chǎng)三大主要業(yè)態(tài)分布，總的來(lái)說(shuō)，除去政府特許經(jīng)營(yíng)的那一塊，餐飲娛樂(lè)和生活配套這兩塊商業(yè)部分都將以別墅的生活配套出現(xiàn)。一方面，適當(dāng)?shù)奶嵘松啼伇旧淼臋n次和實(shí)用性，另一方面，也為龐大的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)降低了很大的推廣風(fēng)險(xiǎn)。二、別墅部分的產(chǎn)品定位1、 強(qiáng)調(diào)別墅產(chǎn)品的稀缺性。由于眾所周知的原因，別墅土地已經(jīng)愈顯金貴，對(duì)于本案這個(gè)交通占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的近郊別墅產(chǎn)品，絕對(duì)是程區(qū)范圍內(nèi)及具珍藏價(jià)值的。這樣的定位有利于把本案的購(gòu)買(mǎi)人群，從連排別墅客戶擴(kuò)展到所有別墅意向性客戶，而且稀缺性性的定位有利于商業(yè)推廣中的廣告炒作。2、 強(qiáng)調(diào)別墅產(chǎn)品的文化品位，強(qiáng)調(diào)對(duì)生活品質(zhì)提升的要求。值得注意的是，在對(duì)別墅部分進(jìn)行推廣宣傳期間，應(yīng)盡量避免牽扯到商業(yè)部分。在別墅產(chǎn)品銷(xiāo)售體量沒(méi)有完全放開(kāi)之前，兩者的宣傳媒體，宣傳渠道，宣傳時(shí)間都應(yīng)錯(cuò)開(kāi)。別墅產(chǎn)品的宣傳就應(yīng)該以高品位，高檔次的高尚生活為宣傳宗旨。以宣傳別墅小區(qū)的文化品位，以及生活品質(zhì)為賣(mài)點(diǎn)。吸引那些對(duì)生活質(zhì)量有一定要求的客戶前來(lái)了解。3、 配合時(shí)尚精品商鋪，打造全新生活、娛樂(lè)、健康中心。商鋪的規(guī)劃出現(xiàn)，對(duì)別墅小區(qū)是有相當(dāng)大的影響。但同時(shí)，也只有通過(guò)對(duì)商鋪的較好的規(guī)劃利用，才能通過(guò)對(duì)視線的轉(zhuǎn)移，促使客戶把關(guān)心的重點(diǎn)放在，商鋪?zhàn)鳛樯钆涮缀侠?，就近商圈?gòu)物便利的因素來(lái)考慮。第三章、本案商業(yè)地產(chǎn)推廣建議中國(guó)房地產(chǎn)正面臨急劇的洗牌，步入一個(gè)商鋪、寫(xiě)字樓、住宅三分天下、鼎足之勢(shì)的全新時(shí)代，五花八門(mén)、各具類(lèi)型的商業(yè)住宅的混合體層出不窮，但值得我們注意的是，雖然同出地產(chǎn)體系，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)操作、經(jīng)營(yíng)理念與住宅卻有著很大的不同。商業(yè)物業(yè)與住宅物業(yè)的差異：1、 作為一個(gè)動(dòng)態(tài)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)主要依靠經(jīng)營(yíng)獲得收益，需要依托商業(yè)的地段價(jià)值和經(jīng)營(yíng)特色。2、 商業(yè)性更強(qiáng)，對(duì)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理的商業(yè)經(jīng)營(yíng)、管理水平要求更高。3、 建筑的土地出讓金要比住宅高，而土地出讓年限卻只有40年。4、 相關(guān)政策規(guī)定，一般商鋪銷(xiāo)售的按揭貸款不超過(guò)300萬(wàn)元，貸款額度最高為6成，期限為10年，利率6.25%。工程到了具備竣工備案條件后，銀行才能放款。消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商業(yè)物業(yè)時(shí)，按揭貸款的月供必須在房子即將投入使用時(shí)才發(fā)生。5、 繳納的費(fèi)用不同。水、電、氣熱須按專(zhuān)門(mén)的商業(yè)市政標(biāo)準(zhǔn)繳費(fèi)。6、 后期的裝潢、經(jīng)營(yíng)、維護(hù)等費(fèi)用大。7、 商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)匯報(bào)利潤(rùn)高，通常是住宅投資的24倍。8、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與商家的合作聯(lián)合將是以后商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)的趨勢(shì)。商業(yè)地產(chǎn)是繼居住型物業(yè)之后更高一層的投資境界。商業(yè)地產(chǎn)不是講概念，注重一下戶型和環(huán)境就能銷(xiāo)售的，商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值還與所在區(qū)域的商業(yè)氛圍是否濃厚有關(guān)。具體來(lái)說(shuō)，建什么業(yè)態(tài)，在何處建，以及建成后的經(jīng)營(yíng)形式如何，都要有一個(gè)科學(xué)的整體策劃和正確的功能定位。商鋪所代表的，不再只是一個(gè)單獨(dú)的鋪面；更多的，是隱藏在鋪面后面的無(wú)限獲利空間。做商業(yè)地產(chǎn)，必須進(jìn)行很好的策劃定位（前期）和經(jīng)營(yíng)管理（后期）；必須在策劃中營(yíng)造出濃厚的商業(yè)氛圍，創(chuàng)造出豐厚的商業(yè)空間，并能夠通過(guò)經(jīng)營(yíng)管理長(zhǎng)期引領(lǐng)商家，才能夠最大限度的提升商業(yè)物業(yè)的價(jià)值。短期內(nèi)，促進(jìn)銷(xiāo)售；長(zhǎng)期內(nèi)，促進(jìn)整個(gè)商業(yè)物業(yè)的價(jià)值提升，帶動(dòng)租售水平的提高。同時(shí)，真正出錢(qián)購(gòu)買(mǎi)物業(yè)的業(yè)主，往往只是投資者，并不是最終商鋪的使用受益者，必須通過(guò)再次招商，租售商鋪才能最終獲利。商業(yè)地產(chǎn)常用的營(yíng)銷(xiāo)策略中不同于住宅的有這么幾種：1、 統(tǒng)一招租2、 售后包租3、 部分經(jīng)營(yíng)租賃加部分出售這就要求先要培育、經(jīng)營(yíng)出商業(yè)價(jià)值，然后再實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)價(jià)值。商業(yè)住宅復(fù)合型地產(chǎn)的裙樓底商作為零售業(yè)和房地產(chǎn)的結(jié)合，既要考慮開(kāi)發(fā)商、商鋪投資者的利益，還要兼顧租賃經(jīng)營(yíng)著、住區(qū)業(yè)主的利益。由于每一個(gè)參與者都有自己的利益出發(fā)點(diǎn)，因此不可避免的存在矛盾。商鋪?zhàn)魍撬袇⑴c者的愿望，做什么、如何做是商業(yè)街業(yè)態(tài)規(guī)劃的核心群樓底商的有效開(kāi)發(fā)，將帶動(dòng)社區(qū)其他物業(yè)的銷(xiāo)售，是項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)形成良性循環(huán)，強(qiáng)化項(xiàng)目的整體品牌形象。商住復(fù)合地產(chǎn)的有效互動(dòng)將催生更豐富的商業(yè)形態(tài)，社區(qū)的品質(zhì)也將隨之進(jìn)一步得到提升?？茖W(xué)正確立足于整體規(guī)劃的營(yíng)銷(xiāo)策劃，使裙樓商業(yè)不僅避免了對(duì)自身住宅品質(zhì)的破壞和干擾，反而更豐富了社區(qū)建筑的整體性和協(xié)調(diào)性。商業(yè)地產(chǎn)立體策劃全案流程商業(yè)環(huán)境分析 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 市場(chǎng)分析 市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)庫(kù)消費(fèi)者環(huán)境分析產(chǎn)品潛力分析 市場(chǎng)定位策略 項(xiàng)目可行性分析商鋪形象定位 產(chǎn)品綜合成本及 投資回報(bào)分析 商業(yè)定位策略 VI視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)商鋪設(shè)計(jì)建議 設(shè)計(jì)、制作商業(yè)物業(yè)管理體系 業(yè)種組合規(guī)劃 產(chǎn)品銷(xiāo)售 價(jià)格制定 付款方式 商業(yè)定價(jià)策略 完善的價(jià)格構(gòu)成體系研究操作價(jià)格 變動(dòng)策略 招商廣告宣傳 及執(zhí)行 系列招商活動(dòng) 建議及執(zhí)行 商鋪招商策略 全案市場(chǎng)推廣方案銷(xiāo)售推廣策劃 代理銷(xiāo)售執(zhí)行 階段性銷(xiāo)售 計(jì)劃建議 商鋪通路策略 立體營(yíng)銷(xiāo)全案策劃銷(xiāo)售人員專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)銷(xiāo)售控制計(jì)劃 商鋪旺場(chǎng)策略 產(chǎn)品后續(xù)服務(wù) 銷(xiāo)售率與品牌度雙贏互動(dòng)第四章、本案的銷(xiāo)售操作建議一、銷(xiāo)售策略在本案整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，周期長(zhǎng)是帶來(lái)的最大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)過(guò)市場(chǎng)中短期客源清洗，會(huì)時(shí)常出現(xiàn)，暫時(shí)性的市場(chǎng)客源支持度不夠。建議本案在操作中，壓縮整體開(kāi)發(fā)周期，迅速去化產(chǎn)品，根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格變化及時(shí)調(diào)整定價(jià)策略，并配合銷(xiāo)控，利用價(jià)格杠桿和減少供應(yīng)量造成緊迫感與熱銷(xiāo)感，突破區(qū)域行銷(xiāo)，將銷(xiāo)售行為擴(kuò)張至整個(gè)如皋及周邊市縣。在推廣階段的安排上，建議先別墅后商鋪的策略。對(duì)目前正在推廣的商鋪進(jìn)行低調(diào)處理，來(lái)客可以接待介紹，對(duì)外媒體廣告則先行為住宅宣傳讓路。對(duì)住宅的推廣開(kāi)盤(pán)后23個(gè)月，別墅成交約30%左右時(shí)，可考慮對(duì)商業(yè)進(jìn)行宣傳。對(duì)商業(yè)的操作，前期宜采取大客戶招商，力爭(zhēng)對(duì)各區(qū)域的業(yè)態(tài)引進(jìn)相應(yīng)的主力店，哪怕是租賃也可以并爭(zhēng)取簽訂意向書(shū)可為后期推廣造勢(shì)，如此可借助大客戶的品牌優(yōu)勢(shì)，吸引小客戶前來(lái)投資或經(jīng)營(yíng)，最終促進(jìn)商業(yè)的銷(xiāo)售。建議組建專(zhuān)業(yè)的招商小組，在項(xiàng)目未展開(kāi)銷(xiāo)售攻勢(shì)前，對(duì)各類(lèi)業(yè)態(tài)的中小經(jīng)營(yíng)戶開(kāi)展一對(duì)一招商，采取強(qiáng)有力的優(yōu)惠措施力爭(zhēng)積累一部分的有效經(jīng)營(yíng)戶、簽約一部分的經(jīng)營(yíng)散戶來(lái)擴(kuò)大后續(xù)銷(xiāo)售策略的操作空間。在商業(yè)街廣告推廣上，要配合住宅著重渲染商業(yè)街業(yè)態(tài)及未來(lái)的商業(yè)前景，強(qiáng)調(diào)商鋪投資增值功能及經(jīng)營(yíng)自用的使用功能，并配合招商進(jìn)度做系列的時(shí)效推廣，盡量保持推廣的駐留時(shí)間和項(xiàng)目的新鮮感。對(duì)商業(yè)街可根據(jù)推廣效果及銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)采取以下商鋪銷(xiāo)售策略。l 自由經(jīng)營(yíng)：不控制業(yè)態(tài)，通過(guò)廣告及現(xiàn)場(chǎng)引導(dǎo)盡量符合規(guī)劃業(yè)態(tài)l 委托經(jīng)營(yíng)：提供承租信息，具體事項(xiàng)由雙方洽談l 返租經(jīng)營(yíng)：一定年限內(nèi)通過(guò)返租來(lái)吸引純投資客戶以上三種經(jīng)營(yíng)方式可視本案具體銷(xiāo)售狀況酌情分期開(kāi)展。二、促銷(xiāo)手段1、 小眾媒體：由于如皋地區(qū)缺少權(quán)威性強(qiáng)的大眾媒體，通過(guò)大眾媒體的廣告效應(yīng)較差，建議本案在操作中主要以小眾媒體，更多的面向主力意向性客戶進(jìn)行宣傳。主要方式：DM（主要為SP活動(dòng)得宣傳預(yù)告），沿街派發(fā)或者對(duì)私家車(chē)進(jìn)行派發(fā)設(shè)立樓書(shū)宣傳資料宣傳架，在市內(nèi)高檔消費(fèi)場(chǎng)所、大型綜合商場(chǎng)的高檔柜臺(tái)、效益較好的企事業(yè)單位設(shè)立宣傳架，2、 建立目標(biāo)客戶俱樂(lè)部。3、 POP，戶外廣告形式主要采用羅馬旗、燈箱、看板等，沿區(qū)域客戶活動(dòng)線路配置戶外廣告。第五章、本案的企劃推廣計(jì)劃一、 企劃推廣文案對(duì)商業(yè)的推廣企劃，主要著重商業(yè)街的復(fù)合形態(tài)，以綜合商業(yè)街，別墅小區(qū)完善配套的形象出現(xiàn)，對(duì)于機(jī)動(dòng)車(chē)配件市場(chǎng)，前期已經(jīng)有了一定量的宣傳，基本已經(jīng)深入人心了，在后期操作中可降低宣傳力度。1、 綜合商圈，復(fù)合業(yè)態(tài)2、 稀世地段，稍縱即逝3、 黃金比例，性價(jià)優(yōu)異4、 帶租售鋪，三年返租5、 生活配套，一站服務(wù)相關(guān)賣(mài)點(diǎn)文案闡述：商業(yè)物業(yè)的商圈效應(yīng)，地域的黃金屬性，是決定大型商業(yè)物業(yè)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要因素，黃金大道，地處主城區(qū)南大門(mén)，是貫穿中心城區(qū)的必經(jīng)之路，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)完善，商業(yè)中心地位無(wú)可非議。繁華商機(jī)延續(xù)不遺余力，雙重人氣、雙重財(cái)氣，財(cái)富升值魅力無(wú)限。黃金大道將通過(guò)全面的招商引資，引入主力店等方式精心打造城中新型商圈，是開(kāi)放休閑配套商業(yè)，各類(lèi)便利店，連鎖店的理想之地。同時(shí)加上現(xiàn)有成熟氣配商城，一個(gè)完善的集休閑娛樂(lè)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)為一體的綜合商圈，將亮相城南，閃亮登場(chǎng)。復(fù)合業(yè)態(tài)，功能互補(bǔ)。街區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，集娛樂(lè)、休閑、餐飲、居住為一體，各業(yè)態(tài)間動(dòng)態(tài)互補(bǔ)。讓客戶真正享受到一站式購(gòu)物的樂(lè)趣。黃金比例，性價(jià)優(yōu)異。街區(qū)商業(yè)空間的科學(xué)規(guī)劃只需步行的距離，便可輕松享受娛樂(lè)、休閑、美食。黃金比例的店面分布，合理的面寬、進(jìn)深，讓店鋪投資的性價(jià)比達(dá)到最高。人性的尺度帶來(lái)