城市文化導(dǎo)向的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式研究.doc

城市文化導(dǎo)向的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式研究【發(fā)布日期】2010-10-12 【作者】汪洋 王曉鳴 朱宏平 【來(lái)源】中國(guó)房地產(chǎn)汪洋 王曉鳴 朱宏平 華中科技大學(xué)土木工程與力學(xué)學(xué)院 一、城市文化導(dǎo)向的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)特點(diǎn) 其一，項(xiàng)目定位表現(xiàn)出鮮明的地域性文化特質(zhì)。當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目被賦予文化的靈魂，其與緘市文化間的互動(dòng)關(guān)系將被充分發(fā)掘，并通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的物質(zhì)實(shí)體的創(chuàng)造來(lái)表達(dá)對(duì)城市文化的理解、傳承與突破，使其具有鮮明的地域文化特色和藝術(shù)氣質(zhì)。 其二，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)出以多種文化行動(dòng)為載體。城市文化導(dǎo)向的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)階段，通過(guò)源源不斷的文化活動(dòng)和文化行動(dòng)，持續(xù)不斷地創(chuàng)造文化故事和事件，使其不只是一種單純的工程項(xiàng)目，更成為城市文化行動(dòng)和標(biāo)志的體現(xiàn)。城市文化依托于開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和表現(xiàn)空間，有效展示城市的智慧和思想，顯示出城市文化作為項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升的經(jīng)營(yíng)潛能，成為項(xiàng)目更加重要的一種資本。 其三，開發(fā)企業(yè)表現(xiàn)出深層次文化競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略需求。城市文化導(dǎo)向的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目本身的品質(zhì)和性能價(jià)格比已成為一種必然的素質(zhì)，這已不再是競(jìng)爭(zhēng)中最重要的比較優(yōu)勢(shì)。希望獲得真正成功和持續(xù)成長(zhǎng)的企業(yè)更多地關(guān)心項(xiàng)目本身所秉持的價(jià)值，關(guān)注他們服務(wù)的消費(fèi)者所重視的價(jià)值，借助城市文化的力量創(chuàng)造價(jià)值和附加值，并廣泛地讓顧客、住戶和城市共同享用。 表1：基干城市文化導(dǎo)向的商業(yè)地產(chǎn)典型開發(fā)模式比較分析類型代表案例起始時(shí)間背景風(fēng)險(xiǎn)與局限適用條件項(xiàng)目特點(diǎn)城市建筑文化保護(hù)開發(fā)上海新天地1996年具有建筑文化資源的舊城更新項(xiàng)目房地產(chǎn)項(xiàng)目與原有建筑有機(jī)結(jié)合，力求保護(hù)和開發(fā)統(tǒng)一城市地域性限制，投入巨大，開發(fā)周期較長(zhǎng)城市地脈文化借鑒開發(fā)潮州富麗戴斯酒店2009年基礎(chǔ)較好的大型商業(yè)性項(xiàng)目通過(guò)借鑒轉(zhuǎn)化城市地脈文化資源為產(chǎn)品文化價(jià)值與賣點(diǎn)要求地脈文化資源品質(zhì)，不宜重復(fù)性使用城市現(xiàn)代文化創(chuàng)新開發(fā)北京798創(chuàng)意工廠2001年有較好建筑文化資源的文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目歷史建筑為載體，結(jié)合文化產(chǎn)業(yè)，尋求長(zhǎng)期產(chǎn)品增值城市地域性限制，開發(fā)周期較長(zhǎng) 二、城市文化導(dǎo)向的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)案例分析與模式比較 1城市建筑文化的保護(hù)開發(fā)模式 在快速城市化過(guò)程中，傳統(tǒng)建筑的去留長(zhǎng)期困擾中國(guó)城市的發(fā)展與更新。在很長(zhǎng)一段時(shí)間里，城市更新項(xiàng)目保持著大拆大建的模式。隨著城市發(fā)展由追求速度的粗放型向追求質(zhì)量的可持續(xù)型轉(zhuǎn)變，城市管理者和開發(fā)企業(yè)都逐漸意識(shí)到，建筑是城市的片段，只有當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目真正融入整個(gè)城市建筑文化中才能取得成功。 上海新天地舊城更新項(xiàng)目是將城市建筑文化與商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品融合開發(fā)的成功案例。新天地項(xiàng)目位于上海盧灣區(qū)東北角的太平橋地區(qū)，區(qū)內(nèi)有國(guó)家重點(diǎn)保護(hù)單位“中共一大會(huì)址”和許多建于上世紀(jì)初典型的上海石庫(kù)門里弄建筑，歷史文化內(nèi)涵豐富。開發(fā)商并沒有全拆全建，而是巧妙而有選擇地保留原有古建筑石庫(kù)門，并按照“修舊如舊”的原則，對(duì)其修繕、整理并賦予現(xiàn)代元素。開發(fā)商在選擇保留代表性古建筑群與文化生活原貌的前提下，從文化角度切入項(xiàng)目開發(fā)，挖掘、傳承與創(chuàng)新城市文化內(nèi)涵，通過(guò)成功的商業(yè)運(yùn)營(yíng)，達(dá)到提升城市價(jià)值與項(xiàng)目底蘊(yùn)的目的。雖然前期項(xiàng)目投資巨大，但由此帶動(dòng)后期商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)，獲得了超值的項(xiàng)目溢價(jià)能力。至今，上海新天地已成為上海標(biāo)志性高檔休閑街區(qū)。 2城市地脈文化的借鑒開發(fā)模式 地塊區(qū)位限制決定了并不是任何項(xiàng)目都擁有得天獨(dú)厚的建筑文化資源，但項(xiàng)目地塊所在城市，不管歷史長(zhǎng)短，都存在自己獨(dú)特的地脈文化資源。當(dāng)實(shí)力雄厚的開發(fā)項(xiàng)目面臨地理區(qū)位、建筑文化資源和顧客群體等不利因素時(shí)，巧妙“借用”城市地脈文化資源可取得意想不到的開發(fā)效果。 廣東省潮州富麗戴斯酒店項(xiàng)目是巧借城市地脈文化的成功案例。開發(fā)項(xiàng)目位于市區(qū)邊緣的外環(huán)北路，是潮州市第一個(gè)五星級(jí)酒店。潮州位于粵東，經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于全省平均水平，但擁有豐富的地脈文化資源，是潮汕文化重要發(fā)源地。酒店建設(shè)中克服地段和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的劣勢(shì)，充分利用潮州獨(dú)特的地脈文化資源，以建設(shè)潮州文化名城旅游接待中心為核心，打造旅游度假酒店、潮州菜研發(fā)推介中心、潮州工夫茶文化展示中心、潮州傳統(tǒng)文化展示中心等一系列城市文化建設(shè)項(xiàng)目，在酒店建筑、住房設(shè)施、服務(wù)管理等各方面加入潮州地方特色，凸顯酒店的潮州歷史文化特色晶牌，取得了極大的成功。 3城市現(xiàn)代文化的創(chuàng)新開發(fā)模式 現(xiàn)代文化地產(chǎn)不僅是包含現(xiàn)代文化元素的地產(chǎn)產(chǎn)品，更是一種新的經(jīng)營(yíng)理念和產(chǎn)業(yè)范式。它是在整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)投入大量創(chuàng)意因素的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，是多元文化理念與整個(gè)房地產(chǎn)的有機(jī)互動(dòng)。 北京798藝術(shù)區(qū)是城市多元現(xiàn)代文化與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合的成功案例。798的前身是國(guó)有大型軍工企業(yè)，興建于新中國(guó)“一五”期間，衰落于上世紀(jì)80年代末，企業(yè)調(diào)整和資產(chǎn)重組產(chǎn)生了部分閑置廠房。為使其得到充分利用，開發(fā)企業(yè)將廠房陸續(xù)出租，思路是把這種空間結(jié)構(gòu)都十分開放的廠房作為藝術(shù)工作室。經(jīng)由建筑空間、文化產(chǎn)業(yè)、歷史文脈及城市生活環(huán)境的有機(jī)結(jié)合，798已經(jīng)演化為一個(gè)城市文化地產(chǎn)的概念，對(duì)各類專業(yè)人士及普通大眾產(chǎn)生了強(qiáng)烈的吸引力，形成了比較完整的產(chǎn)業(yè)鏈，匯集了畫廊、設(shè)計(jì)室、藝術(shù)展示空間、藝術(shù)家工作室、時(shí)尚店鋪、餐飲酒吧等眾多產(chǎn)業(yè)，已成為中國(guó)文化藝術(shù)的展示中心，和國(guó)內(nèi)外具有影響力的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，而且已成為了北京城市文化的新地標(biāo)。 4多種典型模式的比較分析 三種典型的城市文化導(dǎo)向的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，體現(xiàn)了房地產(chǎn)產(chǎn)品與不同城市文化資源的有機(jī)結(jié)合。各自皆有不同的特點(diǎn)與局限，具體的開發(fā)模式比較分析見表一。 三、城市文化導(dǎo)向的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建議 在城市開發(fā)與更新項(xiàng)目中應(yīng)充分挖掘城市內(nèi)涵和片區(qū)文化特色，合理采用保護(hù)與開發(fā)統(tǒng)一的策略。文化資源相對(duì)欠