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長春買賣合同律師 篇一：二手房買賣合同律師詳解(律師強(qiáng)烈推薦) 二手房買賣合同律師詳解 以上海市房地產(chǎn)買賣合同為例 王榮洲律師 二手房并不是一個(gè)法律概念，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級市場的俗稱。它是相對于開發(fā)商新建的商品房而言的，新建的商品房第一次交易時(shí)稱為“一手房”，再次上市交易時(shí)就稱為“二手房”。二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)，包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房等。 在上海市進(jìn)行二手房買賣必須簽訂專門的網(wǎng)上備案合同，即由上海市房屋土地資源管理局制定和上海市工商行政管理局監(jiān)制的上海市房地產(chǎn)買賣合同。即使買賣雙方私下簽訂了二手房買賣合同，也得到房地產(chǎn)交易中心重新簽訂網(wǎng)上備案的上海市房地產(chǎn)買賣合同。買賣雙方在二手房買賣之前要對上海市房地產(chǎn)買賣合同的各條款進(jìn)行詳細(xì)的了解，只有在詳細(xì)了解各條款的基礎(chǔ)上才能最大限度的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，簽訂符合己方利益的合同。 一、上海市房地產(chǎn)買賣合同的組成 該示范合同由：特別告知（一）、特別告知（二）、上海市房地產(chǎn)買賣合同正文、補(bǔ)充條款（一）、補(bǔ)充條款（二）、附件一、附件二、附件三、附件四、附件五、附件六共11個(gè)部分組成。這11個(gè)部分并不是同等重要的，就簽訂合同本身來說，最重要的是補(bǔ)充條款（一）和附件三，補(bǔ)充條款（一）約定了合同正文之外其他需要約定的事項(xiàng)，附件三是付款條款，涉及到雙方付款的條件及期限等當(dāng)然很重要，其他的組成部分基本都是格式性的，直接填或者直接選就可以了。 二、上海市房地產(chǎn)買賣合同各組成部分詳解 2.1 特別告知 特別告知一、二就是示范合同文本中對簽訂合同的一些常見風(fēng)險(xiǎn)及其預(yù)防以及注意事項(xiàng)的特別提醒。買賣雙方在簽訂合同前要仔細(xì)的查閱，并知悉其內(nèi)容。 2.2 上海市房地產(chǎn)買賣合同正文 該合同正文的各條款都是固定格式的，條款本身是不能更改的，只可在需要填空的內(nèi)容上根據(jù)實(shí)際情況及雙方協(xié)商一致的結(jié)果來填寫。如果是委托房產(chǎn)中介來買房的，對于合同正文每個(gè)中介公司都有固定的表達(dá)格式，網(wǎng)簽的時(shí)候根據(jù)本次交易的具體情況直接填寫就行。如果沒有委托中介而是自行交易的，在到房地產(chǎn)交易中心網(wǎng)簽時(shí)，房地產(chǎn)交易中心對于合同正文也會提供一些固定的格式。現(xiàn)就合同正文的一些條款詳解如下： 2.2.1 合同第1條買賣標(biāo)的基本情況條款 在該條款中要填寫清楚居間方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的名稱以及執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人的姓名和執(zhí)業(yè)證號碼。將來一旦發(fā)生糾紛，涉及到中介公司責(zé)任的，可以作為投訴及訴訟之用。其他內(nèi)容根據(jù)房地產(chǎn)權(quán)證上登記的信息如實(shí)填寫即可。 2.2.2 合同第4條騰房條款在該條款中騰房的時(shí)間一定要根據(jù)具體情況匡算出一個(gè)寬裕的時(shí)間，因?yàn)橐坏┰诩s定的時(shí)間內(nèi)沒有騰房會產(chǎn)生相應(yīng)的違約責(zé)任的。在該條款中房屋轉(zhuǎn)移占有一般約定以雙方簽訂房屋交接書，出賣人將房屋鑰匙交付乙方為準(zhǔn)。這樣約定很重要，轉(zhuǎn)移占有時(shí)間涉及到房屋意外風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任承擔(dān)的問題。 2.2.3 合同第7條風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任轉(zhuǎn)移條款 合同第7條是和合同第4條緊密相關(guān)的。這里的“風(fēng)險(xiǎn)”并非指由當(dāng)事人故意或過失造成的，而是由于意外事件或自然災(zāi)害造成的損失，如房屋滲漏、受潮、失竊、滅失等造成的損失，一旦這類損失發(fā)生，由誰來承擔(dān)責(zé)任就關(guān)系到雙方的切身利益了。 風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的轉(zhuǎn)移有兩種模式，一是以所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間為風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的時(shí)間，即誰享有所有權(quán)，風(fēng)險(xiǎn)即由誰來承擔(dān)。一旦房屋產(chǎn)權(quán)過戶到購房人名下，則由購房人承擔(dān)房屋的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任；二是以房屋的交付時(shí)間為風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的時(shí)間。因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)過戶和房屋交付的時(shí)間是不一致的，所以約定風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任轉(zhuǎn)移條款很有必要。對于購房人來說當(dāng)然選擇風(fēng)險(xiǎn)自房屋轉(zhuǎn)移占有之日發(fā)生轉(zhuǎn)移。 2.2.4 合同第9、10條違約責(zé)任條款 合同第9條是關(guān)于購房人未按時(shí)付款需要承擔(dān)的違約責(zé)任，合同 第10條是關(guān)于出賣人未按時(shí)騰房需要承擔(dān)的違約責(zé)任。委托中介買房時(shí)，每個(gè)中介都有一定的固定格式，一般雙方違約的責(zé)任都是同等的。在網(wǎng)簽合同時(shí)都是直接填寫的。下面介紹一種違約責(zé)任條款范例： “買受人未按本合同付款協(xié)議約定的期限付款的，應(yīng)當(dāng)向出賣人支付違約金，違約金按照房屋總價(jià)款日萬分之五計(jì)算，違約金自本合同應(yīng)付款期限第二日起算至實(shí)際付款之日止。逾期超過二十日的，除買受人應(yīng)向出賣人支付違約金之外，出賣人有權(quán)單方解除合同。出賣人單方解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知買受人，買受人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額為房屋總價(jià)款的20%。出賣人可從買受人已付房款中扣除相當(dāng)于違約金和賠償金部分的價(jià)款，余款返還給買受人，已付房款不足支付違約金和賠償金的，買受人應(yīng)在接到通知之日起三日內(nèi)向出賣人補(bǔ)足。” 2.2.5 合同第13條爭議解決條款 根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇一個(gè)對自己有利的爭議解決方式，或仲裁或訴訟。無論選擇仲裁或訴訟一定要寫清楚仲裁委或法院的全稱。仲裁或訴訟只能選擇其一。 2.3 補(bǔ)充條款（一） 補(bǔ)充條款（一）是非常重要的條款，約定合同主文之外雙方需要約定的其他事項(xiàng)。在沒有專業(yè)律師起草合同的情況下，一般購房者對補(bǔ)充條款是極不重視的，不重視的原因是他們對補(bǔ)充條款根本就不懂，不知道要約定哪些事項(xiàng)。在沒有專業(yè)人士的陪同下，簽訂合同時(shí)補(bǔ)充條款（一）一般都是空白，一般購房者只關(guān)心商務(wù)條款，對法律條款沒興趣，也沒那個(gè)能力有興趣。如果你是通過房產(chǎn)中介來購房的，補(bǔ)充條款（一）是空白或約定的很簡單問題還不大，因?yàn)樵诤炗喺降纳虾Ｊ蟹康禺a(chǎn)買賣合同之前房產(chǎn)中介都會跟雙方簽訂一個(gè)房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議，有些中介公司還會簽訂一份簡單的房屋買賣合同。這樣補(bǔ)充條款（一）中的大部分內(nèi)容在這些事先簽訂的合同中都有所體現(xiàn)，一旦發(fā)生糾紛也有據(jù)可依。如果不是通過房產(chǎn)中介而是自行交易的，那一個(gè)詳備的補(bǔ)充條款（一）就會顯得非常重要。下面就補(bǔ)充條款（一）中經(jīng)常需要約定的條款提供一些范例，并進(jìn)行詳解。 2.3.1 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款包含的內(nèi)容 本合同第二條約定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款包括維修基金余額、管理費(fèi)押金、電話初裝費(fèi)、煤氣初裝費(fèi)、有線電視申請費(fèi)等費(fèi)用以及隨同該房地產(chǎn)一起轉(zhuǎn)讓的附屬設(shè)施、設(shè)備及室內(nèi)裝飾、裝修的價(jià)格，就上述費(fèi)用，甲、乙雙方不再另行結(jié)算。 【詳解】本條對合同正文中約定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款具體包含的事項(xiàng)進(jìn)行了詳細(xì)的列舉，防止將來雙方扯皮，主要是防止出賣人以本條款中的任何事項(xiàng)為由要求購房人增加房款。 2.3.2 告知及更名 甲方應(yīng)于本合同生效次日起十日內(nèi)將該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情況書面告知業(yè)主管理委員會和物業(yè)管理單位。維修基金、管理費(fèi)、電話初裝費(fèi)、煤氣初裝費(fèi)、有線電視申請費(fèi)等所有需要更名的事項(xiàng)，甲、乙雙方應(yīng)于合同約定的騰房日期之前辦妥戶名變更手續(xù)，以上各項(xiàng)更名的費(fèi)用由乙方承擔(dān)。 【詳解】按照相關(guān)法律規(guī)定房屋買賣要有一個(gè)告知義務(wù)。告知約定只是一個(gè)提示性條款，約不約定都無所謂，而且買賣雙方一般也不會履行告知義務(wù)的。但更名條款很重要，不及時(shí)更名的房屋交付使用之后會產(chǎn)生一些不必要的麻煩。出賣方一般拿的是凈價(jià)是到手價(jià)，所篇二：二手房屋買賣合同范本(律師版本) 二手房屋買賣合同 賣方：_，身份證號碼：_ 身份證地址：_ 現(xiàn)住址：_ 家庭電話：_；手機(jī)：_ 買方：_，身份證號碼：_ 身份證地址：_ 現(xiàn)住址：_家庭電話：_；手機(jī)：_ 根據(jù)中華人民共和國合同法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、及其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，在平等、自愿、公平、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就房屋買賣事宜達(dá)成如下協(xié)議： 第一條 房屋基本情況 (一)賣方所售房屋(以下簡稱該房屋)坐落為：_【區(qū)(縣)】 _【小區(qū)(街道)】_【幢】【座】【號(樓)】_單元 _號(室)。該房屋所在樓層為 _層，建筑面積共_平方米。 隨該房屋同時(shí)轉(zhuǎn)讓的房屋附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品清單等具體情況見附件一。 第二條 房屋權(quán)屬情況 (一)該房屋所有權(quán)證證號為：_。 (二)土地使用狀況 該房屋占用的國有土地使用權(quán)以_(出讓或劃撥)方式獲得。土地使用權(quán)證號為：_，土地使用權(quán)年限自_年_月_日至_年(月_日止。乙方應(yīng)當(dāng)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并繳納土地使用權(quán)出讓金。 (三)該房屋性質(zhì)為商品房。 (四)該房屋的抵押情況為未設(shè)定抵押。 (五)該房屋的租賃情況為賣方未將該房屋出租。 第三條 買賣雙方通過_公司居間介紹(房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì) 人:_，經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)證書號：_ )達(dá)成本交易。中介費(fèi)用為本合同房屋總價(jià)的3%，買賣雙方各承擔(dān)一半中介費(fèi)，中介費(fèi)在房屋所有權(quán)證過戶到買方名下之日支付。無論任何原因?qū)е卤窘灰孜醋詈笸瓿?，已支付的中介費(fèi)應(yīng)該全部退還。 第四條 成交價(jià)格和付款方式 (一)經(jīng)買賣雙方協(xié)商一致，該房屋成交價(jià)格為：人民幣_元(小 寫)，_元整(大寫)。 上述房屋價(jià)格包括了該房屋附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品和其他與該房屋相關(guān)的所有權(quán)利。 (二)買方付款方式如下： 1、本合同簽訂后，買方向賣方支付全部購房款_圓整，（小寫_元整）。賣方收到購房款以后，必須按照買方要求的時(shí)間、地點(diǎn)配合買方辦理更名過戶手續(xù)，不得以任何理由推脫，否則買方有權(quán)退房，賣方承擔(dān)全部損失和價(jià)款支付之日起每天_的利息。 第五條 權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記和戶口遷出 (一)雙方同意，自本合同簽訂之日起_內(nèi)，雙方共同向房屋權(quán)屬登記部門申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。 (二)如買方未能在房屋權(quán)屬登記部門規(guī)定的辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的期限內(nèi)（最長不超過3個(gè)月）取得房屋所有權(quán)證書的，買方有權(quán)退房，賣方應(yīng)當(dāng)自收到退房通知之日起3日內(nèi)退還買方全部已付款，并支付每天_利息作為補(bǔ)償。 (三)賣方應(yīng)當(dāng)在該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起30日內(nèi)，向房屋所在地的戶籍管理機(jī)關(guān)辦理完成原有戶口遷出手續(xù)。如賣方未按期將與本房屋相關(guān)的戶口遷出的，每逾期一日，賣方應(yīng)向買方支付全部已付款萬分之五的違約金。如逾期超過90日，買方有權(quán)解除本合同，賣方應(yīng)收到解除通知之日起3日內(nèi)退還買方全部已付款，并按照銀行中國人民銀行同期貸款利率付給利息。第六條 房屋產(chǎn)權(quán)及具體狀況的承諾 賣方保證該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，因賣方原因造成該房屋不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，賣方應(yīng)支付房價(jià)總款10%的違約金，并承擔(dān)其他賠償責(zé)任。賣方保證已如實(shí)陳述該房屋權(quán)屬狀況、附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修情況和相關(guān)關(guān)系，附件一所列的該房屋附屬設(shè)施設(shè)備及其裝飾裝修隨同該房屋一并轉(zhuǎn)讓給買方。 賣方保證自本合同簽訂之日起至該房屋驗(yàn)收交接完成，對已納入附件一的各項(xiàng)房屋附屬設(shè)施設(shè)備及其裝飾裝修保持良好的狀況。 在房屋交付日以前發(fā)生的【物業(yè)管理費(fèi)】【供暖】【水】【電】【燃?xì)狻俊居芯€電視】【電 信】：_費(fèi)用由賣方承擔(dān)，交付日以后(含當(dāng)日)發(fā)生的費(fèi)用由買方承擔(dān)。賣方同意將其繳納的該房屋專項(xiàng)維修資金(公共維修基金)的賬面余額在房屋過戶后10日轉(zhuǎn)移給買方。如賣方未按期完成專項(xiàng)維修資金過戶的，每逾期一日，賣方應(yīng)支付已交付房價(jià)款萬分之五的違約金。 第七條 房屋的交付和驗(yàn)收 賣方應(yīng)當(dāng)在房屋過戶到買方名下后3日內(nèi)將該房屋交付給買方。該房屋交付時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行下列各項(xiàng)手續(xù)： 1、賣方與買方共同對該房屋附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品清單等具體情況進(jìn)行驗(yàn)收，記錄水、電、氣表的讀數(shù)，并交接附件一中所列物品; 2、買賣雙方在房屋附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品清單上簽字; 3、移交該房屋房門鑰匙; 4、按本合同規(guī)定辦理戶口遷出手續(xù) ; 5、本合同規(guī)定的相關(guān)費(fèi)用的支付和房屋專項(xiàng)維修資金的過戶 ; 6、本合同規(guī)定的其他應(yīng)完成的事項(xiàng)。 本條規(guī)定的各項(xiàng)手續(xù)均完成后，才視為該房屋驗(yàn)收交接完成。 第八條 本合同簽訂后，賣方再將該房屋出賣給第三人，導(dǎo)致買方不能取得房屋所有權(quán)證的，買受人有權(quán)解除本合同，賣方應(yīng)當(dāng)自收到解除通知之日起2日內(nèi)退還買方全部已付款，并按買方累計(jì)已付房價(jià)款的一倍支付違約金。 第九條 稅、費(fèi)相關(guān)規(guī)定 本合同履行過程中，買賣雙方應(yīng)按照國家及地方相關(guān)規(guī)定繳納各項(xiàng)稅、費(fèi)，買賣雙方承擔(dān)稅費(fèi)的具體約定如下：1、賣方需付稅費(fèi)：（1）營業(yè)稅；（2）城市建設(shè)維護(hù)稅；（3）教育費(fèi)附加； （4）印花稅；（5）個(gè)人所得稅；（6）土地增值稅；（7）房地產(chǎn)交易服務(wù)費(fèi)； （8）土地使用費(fèi)。（9）提前還款短期貸款利息（如有）；（10）提前還款罰息（如有）。 2、買方需付稅費(fèi)：（1）印花稅；（2）契稅；（3）產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)；（4）房地產(chǎn)交易服務(wù)費(fèi)；（5）房地產(chǎn)證貼花； 3、其他稅費(fèi)由買賣雙方各承擔(dān)一半：（1）權(quán)籍調(diào)查費(fèi)；（2）房地產(chǎn)買賣合同公證費(fèi)（如有）；（3）評估費(fèi)；（4）保險(xiǎn)費(fèi)（如有）；（5）其他（以實(shí)際發(fā)生的稅費(fèi)為準(zhǔn)） 因一方不按法律、法規(guī)規(guī)定繳納 相關(guān)稅費(fèi)導(dǎo)致交易不能繼續(xù)進(jìn)行的，其應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ街Ц断喈?dāng)于房價(jià)總款5%的違約金。 第十條 違約責(zé)任 一、逾期交房責(zé)任 除不可抗力外，賣方未按本合同第七條約定的期限和條件將該房屋交付買方的，按照如下規(guī)定處理。 1、逾期在30日之內(nèi)，自第七條約定的交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，賣方應(yīng)按日計(jì)算向買方支付已交付房價(jià)款萬分之五的違約金，并于該房屋實(shí)際交付之日起3日內(nèi)向買方支付違約金，合同繼續(xù)履行; (2)逾期超過30日后，買方有權(quán)退房。買方退房的，賣方應(yīng)當(dāng)自收到退房通知之日起3日內(nèi)退還全部已付款，并按照買方全部已付款的5%向買方支付違約金。 二、逾期付款責(zé)任 買方未按照第四條約定的時(shí)間付款的，按照以下規(guī)定處理： 1、逾期在30日之內(nèi)，自約定的應(yīng)付款期限屆滿之次日起至實(shí)際支付應(yīng)付款之日止，買方按日計(jì)算向賣方支付逾期應(yīng)付款萬分之五的違約金，并于實(shí)際支付應(yīng)付款之日起3日內(nèi)向賣方支付違約金，合同繼續(xù)履行; (2)逾期超過30日后，賣方有權(quán)解除合同。賣方解除合同的，買方應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起3日內(nèi)按照逾期應(yīng)付款的5%向賣方支付違約金，并由賣方退還買方全部已付款。 第十一條 不可抗力 因不可抗力不能按照約定履行本合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或全部免除責(zé)任，但因不可抗力不能按照約定履行合同的一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知另一方當(dāng)事人，并自不可抗力事件結(jié)束之日起3日內(nèi)向另一方當(dāng)事人提供證明。上述房屋風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任自該房屋驗(yàn)收交接完成之日起轉(zhuǎn)移給買方。 第十二條 爭議解決方式 本合同項(xiàng)下發(fā)生的爭議，由雙方協(xié)商解決;協(xié)商不成的， 依法向房屋所在地人民法院起訴; 第十三條 本合同自雙方簽字(蓋章)之日起生效。雙方可以根據(jù)具體情況對本合同中未約定、約定不明或不適用的內(nèi)容簽訂書面補(bǔ)充協(xié)議進(jìn)行變更或補(bǔ)充。對本合同的解除， 應(yīng)當(dāng)采用書面形式。本合同附件及補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。本合同附件為本合同