國際大酒店二期配套建設(shè)工程（溫泉洗浴休閑廣場）可行性研究報告

1 第一章 總 論 目簡介 目名稱 項目名稱： *國際大酒店二期配套建設(shè)工程（溫泉洗浴休閑廣場） 項目承辦單位： *大酒店 *大酒店是 2007年經(jīng)改制后由 *集團(tuán)全資收購的一家準(zhǔn)四星級酒店。該酒店位于 *市黃河大道東段，是全市目前主要的集會議接待、住宿、餐飲、休閑娛樂為一體的大型酒店。該酒店不僅是 *市的標(biāo)志性建筑，同時也是焦作周邊地區(qū)較具影響力的星級酒店，已成為 *市以接待服務(wù)為主的重要場所，為 *的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展做出了積極的貢獻(xiàn)。 市場調(diào)研的有關(guān)資料； 現(xiàn)場勘查所得資料和數(shù)據(jù)； 國家發(fā)改委、建設(shè)部建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)（第三版） 行業(yè)主管部門制定頒布的有關(guān)法規(guī)和規(guī)定。 2 從國家產(chǎn)業(yè)政策、市場需求以及項目單位的實際情況出發(fā)，全面考察該項目經(jīng)營狀況等因素，合理確定工程規(guī)模和建設(shè)方案，力求達(dá)到設(shè)施一流、特色經(jīng)營，更大限度地滿足社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展日益需求。 目建議書的編制范圍 本項目建議書的主要研究范圍包括： 項目提出的理由與過程、項目建設(shè)的必要性和建設(shè)規(guī)模的確定、項目的建設(shè)條件、項目的建設(shè)方案、投資估算、經(jīng)濟(jì)與社會效益初步分析及結(jié)論。 目概況 項目建設(shè)位于現(xiàn)大酒店后側(cè)空余地。地理位置優(yōu)越，擴(kuò)建富余量充足，交通、運輸、通訊十分方便，水、電等配套設(shè)施齊備，符合有關(guān)部門對選址的要求。 根據(jù)目前 *國際大酒店的設(shè)施現(xiàn)狀，結(jié)合現(xiàn)有的地?zé)峋Y源，并充分考慮 *及周邊尚未有利用地?zé)豳Y源建設(shè)溫泉洗浴、游泳休閑的斷檔服務(wù)空間，擬建設(shè)以下內(nèi)容： a、新建一座建筑面積為 1800 平 方米的溫泉洗浴廣場； b、配套建設(shè)一個建筑面積為 600 平方米的小型室內(nèi)溫 3 泉游泳館； c、新建一座建筑面積為 1600 平方米的多功能廳； d、附屬配套工程包括：花房、茶吧、酒吧、棋牌室、園林小品、綠化、道路等。 要建設(shè)條件 項目建設(shè)地地勢平坦，地上、地下水豐富，且溫泉井以具備，項目區(qū)基礎(chǔ)條件完備，用水、用電有保障，交通非常便捷。 本項目總投資為 元，其中建設(shè)投資 元，建設(shè)期利息 21萬元，流動資金 元。 資金來源：酒店自籌 元 ，申請銀行貸款本金600萬元，建設(shè)期利息 21萬元。 要財務(wù)數(shù)據(jù)及評價指標(biāo)表 主要財務(wù)數(shù)據(jù)及評價指標(biāo)表 4 序號 名 稱 單位 數(shù)量 一 財務(wù)數(shù)據(jù) 1 總投資 萬元 固定資產(chǎn)投資 萬元 項目資本金 萬元 營業(yè)收入（經(jīng)營期平均） 萬元 600 5 營業(yè)稅金及附加（經(jīng)營期平均） 萬元 33 6 總成本費用（經(jīng)營期平均） 萬元 415 7 利潤總額（經(jīng)營期平均） 萬元 152 8 所得稅（經(jīng)營期平均） 萬元 38 9 稅后利潤（經(jīng)營期平均） 萬元 114 二 財務(wù)評價指標(biāo) 1 銷售利潤率 % 2 投資利潤率 % 3 財務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前） % 4 財務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前） 萬元 投資回收期（所得稅前） 年 資本金收益率 % 7 資產(chǎn)負(fù)債率（經(jīng)營期第 1 期） % 8 利息備付率（償還期內(nèi)平均） 償債備付率（償還期內(nèi)平均） 0 總投資收益率 % 11 項目資本金凈利潤率 % 論 與建議 隨著焦作旅游業(yè)的異軍突起， *市酒店行業(yè)的潛在商機日益顯現(xiàn)。這一潛在商機，引得諸多外地投資者紛至沓來，大量的民間資本紛紛搶灘 *市場。酒店服務(wù)業(yè)作為第三產(chǎn) 5 業(yè)，伴隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和人們生活水平的不斷提高，其服務(wù)功能將更加顯現(xiàn)，更待提高，更加全面。溫泉洗浴休閑娛樂作為 *國際大酒店的附屬配套二期工程的建設(shè)，不僅可以拉動酒店的餐飲住宿，為酒店主業(yè)帶來更加旺盛的人氣和效益，而且可以為人們提供更加溫馨舒適的休閑環(huán)境，對提升 *國際大酒店的星級服務(wù)、品牌服務(wù)將產(chǎn)生更加深厚的影響和作用。 經(jīng)過對本項目從市場服務(wù)、建設(shè)條件、以及盈利能力等多方面的分析，本項目有很好的發(fā)展前景。 鑒于洗浴休閑娛樂行業(yè)具有基礎(chǔ)設(shè)施一次性投資大，營業(yè)收入收市場變化影響較大，因此建議要一方面要加強經(jīng)營管理工作，協(xié)調(diào)好各方關(guān)系；另外還要樹立長期經(jīng)營的理念，做到注重前期投入和各項實施的完善，然后逐步收回投資，在 15年之后在考慮盈利的經(jīng)營預(yù)期。 6 第二章 項目提出的背景和建設(shè)的必要性 目提出的背景 *市行政上隸屬于焦作市，位于豫北平原西部，是 一個以農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)，以現(xiàn)代工業(yè)為主的新興縣級市，地理位置十分優(yōu)越，南依黃河，與孟津、鞏義市隔河相望，北接沁陽市、濟(jì)源市，遙望太行山、東臨溫縣，西與洛陽吉利區(qū)相接。東距省會鄭州 79 公里，西南距洛陽 40 公里，北距焦作 57 公里，交通四通八達(dá)。新洛、焦洛、常洛公路、 207 國道以及二廣高速公路貫境而過。全市轄 6 鎮(zhèn) 1 鄉(xiāng) 4 個辦事處， 265個行政村，總?cè)丝?36萬。 *市氣候溫和，光熱資源充足，土地肥沃，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)以達(dá)。由于優(yōu)越的地理位置和富饒的區(qū)域經(jīng)濟(jì)， *歷來是商賈云集、商品集散之地，商品經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、被譽為“南北之咽喉，東西 之要津”。近年來，隨著改革開放的不斷深入，*市經(jīng)濟(jì)和各項社會事業(yè)得到了長足的發(fā)展。 2007 年，全市國民生產(chǎn)總值達(dá) 113 億元，同比增長 全社會固定資產(chǎn)投資完成 元，同比增長 社會消費品零售總額完成 元，同比增長 出口創(chuàng)匯完成18900 萬美元，同比增長 35%，經(jīng)濟(jì)增長質(zhì)量明顯提高。農(nóng)民人均收入 5498 元，綜合經(jīng)濟(jì)實力居全省 109 個縣（市） 7 第 12位。 焦作旅游業(yè)的崛起為 *酒店業(yè)帶來無限商機。據(jù)調(diào)查，2000年至 2006年，來焦旅游人數(shù)分別以每年 133 、104、 18的增速激增至 950萬人。焦作旅游業(yè)短時間內(nèi)的快速崛起，對整個旅游鏈條的運轉(zhuǎn)提出了嚴(yán)峻考驗。由于酒店業(yè)占據(jù)了吃、住、行、游、購、娛旅游“六要素”的前兩個要素，因此酒店業(yè)在這場考驗中表現(xiàn)出的不適應(yīng)癥最為突出。 2005年之前，每逢旅游黃金周，焦作市大小賓館、酒店爆滿，很多游客只好下榻到周邊的 *市、沁陽市、濟(jì)源市、鄭州市，即使在雙休日，這種住宿緊張的情況也都存在，讓游客“住得下、住得好”成為焦作旅游業(yè)持續(xù)快速發(fā)展的重要因素。 旅游業(yè)快速發(fā)展與酒店業(yè)服務(wù) 功能滯后形成的供需矛盾，為 *市酒店業(yè)大發(fā)展孕育了難得的商機。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和對外開放的深入，境外企業(yè)和外來投資者紛紛涌入*，投資環(huán)境的改善和城市形象的不斷提升，促使外商與企業(yè)員工人數(shù)不斷增加，從而推進(jìn)了 *的酒店服務(wù)業(yè)蓬勃發(fā)展。 目建設(shè)的必要性 *市現(xiàn)有賓館酒店兩家，正在裝修改造的還有一家，其中，華鑫賓館是一家準(zhǔn)三星級酒店，其洗浴中心設(shè)施條件目 8 前居 *首位。華鑫賓館又是 *國際大酒店的主要競爭對手。盡管 *國際大酒店作為 *市一家準(zhǔn)四星級大酒店，住宿、餐飲、會議接待堪稱 *一流，承接著 *乃至周邊地區(qū)的各類會議，但由于內(nèi)部服務(wù)設(shè)施局限，沒有一個像樣的可容納住店人員和吸引外來人員來酒店洗浴、娛樂的休閑場所，從而導(dǎo)致住宿客源下降，酒店主業(yè)效益下滑。 隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們生活不斷提高，人們對休閑娛樂方式的追求也不斷更新提高，向往高層次的洗浴娛樂境界是酒店服務(wù)業(yè)未來必不可少的服務(wù)內(nèi)容和發(fā)展方向。由于 *國際大酒店院內(nèi)已具有一口地?zé)峋?，地?zé)豳Y源非常豐富，如何充分利用其地?zé)豳Y源，打造 *首家酒店服務(wù)業(yè)洗浴休閑新境界，是帶動 *國際大酒店主業(yè)發(fā)展的主攻方向。因此， *國際大酒店充分利用其地?zé)峋畠?yōu) 勢，建設(shè)集洗浴、休閑、娛樂、茶吧、酒吧、演藝、棋牌為一體的多功能服務(wù)設(shè)施，不僅必要，而且對拉動酒店主業(yè)效益、增加人氣、活躍*文化夜生活，提升城市品位都將產(chǎn)生積極的影響和作用。 9 第三章 建設(shè)規(guī)模與建設(shè)條件 設(shè)規(guī)模的確定 根據(jù) *國際大酒店的發(fā)展目標(biāo) ,結(jié)合目前酒店業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r和趨勢 ,合理確定發(fā)展規(guī)模 ,以適應(yīng) *服務(wù)產(chǎn)業(yè)市場需求趨勢。因此，建設(shè)規(guī)模擬定為總建筑面積為 4000 平方米的溫泉洗浴廣場。 設(shè)內(nèi)容 根據(jù)目前 *國際大酒店的設(shè)施現(xiàn)狀，結(jié)合現(xiàn)有的地?zé)峋Y源，并充分考慮 *及周邊 尚未有利用地?zé)豳Y源建設(shè)溫泉洗浴、游泳休閑的斷檔服務(wù)空間，擬建設(shè)以下內(nèi)容： a、新建一座建筑面積為 1800 平方米的溫泉洗浴廣場； b、配套建設(shè)一個建筑面積為 600 平方米的小型室內(nèi)溫泉游泳館； c、新建一座建筑面積為 1600 平方米的多功能廳； d、附屬配套工程包括：花房、茶吧、酒吧、棋牌室、園林小品、綠化、道路等。 設(shè)選址 經(jīng)過對項目單位提供的選址方案實地考察，結(jié)合項目建設(shè)的實際情況，建設(shè)地址在現(xiàn) *國際大酒店主樓后側(cè)，地理位置優(yōu)越，交通四通八達(dá)。場區(qū)地域廣闊，交通便利，符合 10 建設(shè)選址要求。 設(shè)條件初步分析 *市屬大陸性季風(fēng)型氣候，四季分明。春季干旱多風(fēng)，夏季炎熱雨足，秋季日照較長，冬季雨雪較少。平均年降水量 多的 1958 年為 少的 1966 降水量在年際、季節(jié)的分布上也極不均勻，其中夏季平均降水量 全年總降水量的 54%；冬季降水量 全年降水量的 4%，春秋則介于兩者之間。年平均氣溫 14C，最高氣溫 低氣溫 年日照總時間 時，年平均太陽輻射總量為 平方厘米，無霜期為 根據(jù)當(dāng)?shù)氐刭|(zhì)資料，該地屬黃沁河沖積平原，區(qū)域內(nèi)土壤類型為沖積褐土，土層厚度不一，第一層為褐土，第二層為粘土，第三層為粉質(zhì)粘土。區(qū)域內(nèi)地震烈度為六度。地下水埋深 17 米左右，地震設(shè)防烈度為 7 度，地基承載力20kN/ 水 項目區(qū)內(nèi)，現(xiàn)有用電設(shè)施齊全，項目建設(shè)用電有保證。 項目區(qū)地下水豐富 ,場區(qū)內(nèi)配備自備井兩眼 ,其中，一眼為地?zé)釡厝詽M足項目用水的需求 ,供水有保障。 11 在建筑物的頂部，設(shè)置避雷針，以避免雷害侵襲。 該項目建設(shè)主要原材料為水泥、鋼材、石料、磚、沙、材料等，可由當(dāng)?shù)亟ú氖袌龉?yīng)，貨源充足，渠道暢通，運輸距離短，供應(yīng)有保障。 12 第四章 工程建設(shè)方案 程方案 計依據(jù)原則 建筑工程設(shè)計施工標(biāo)準(zhǔn)； 2002 年版工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強制性條文（建筑工程部分）中有關(guān)建筑、消防、安全等方面的規(guī)定。 酒店業(yè)安全經(jīng)營規(guī)范和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 場區(qū)布局合理，設(shè)施先進(jìn)，安全可行。 功能分區(qū)明確，布置流程順暢，辦公與營業(yè)區(qū)均有獨立出入口和 專用通道，便于人員安全出入與疏散。 洗浴區(qū)應(yīng)選擇適應(yīng)的園林植物，樓前設(shè)置花壇、綠地，形成優(yōu)美的環(huán)境。 加強環(huán)境監(jiān)測與治理，對經(jīng)營過程中產(chǎn)生的廢水應(yīng)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)排放。 洗浴區(qū)應(yīng)設(shè)置消防設(shè)施，場區(qū)內(nèi)至少應(yīng)配備一口自備井，以滿足消防需要。 平面布置 *市 *國際大酒店溫泉洗浴廣場位于該酒店主樓后側(cè)空余地?？偨ㄖ娣e 4000平方米，其中，洗浴中心 1800平方米；小型室內(nèi)溫泉游泳館 600 平方米；多功能廳 1600 平方米。洗浴中心布置于主樓左側(cè)西邊，游泳館位于洗浴中心 13 正面南側(cè)，多功能廳位于主樓后邊 東側(cè)，配套附屬工程（花房、茶吧、酒吧、棋牌、停車場、綠地等）按功能區(qū)不同環(huán)境布局，以適應(yīng)經(jīng)營管理的便捷與客人出入方便為前提。 筑結(jié)構(gòu)設(shè)計與建筑材料 工程地質(zhì) 根據(jù)場區(qū)已建工程巖石工程勘察報告，擬建項目場地為類場地，場地土類型為中硬土，場區(qū)存在 6 級左右地震的背景，因此，擬建項目抗震按七度設(shè)防。 主體工程 洗浴中心工程按 4 層框架結(jié)構(gòu)設(shè)置，一、二層分別為男女部，三層為自助餐廳和棋牌休息室，四層為演藝大廳；室內(nèi)游泳館采用水立方外觀形狀框架結(jié)構(gòu)，水池為橢圓形；多功能廳采用方椎體五層框架結(jié)構(gòu)， 扇形屋頂；花房等配套工程為磚混結(jié)構(gòu)，整體工程全部采用新型墻體材料。 裝修裝飾部分按照設(shè)計部門的設(shè)計方案施工，力求達(dá)到大氣、美觀，具有獨特的建筑風(fēng)格。 建筑材料 混凝土：樁基礎(chǔ)采用砼 材采用 和 鋼結(jié)構(gòu)廠房及屋面外購或加工組裝。 力供應(yīng) 供電 14 項目區(qū)內(nèi)，現(xiàn)有用電設(shè)施齊全，項目建成后用電有保證。 供水 項目用水按照循環(huán)、使用的原則。經(jīng)營期內(nèi)年新鮮水用量為 8萬立方 /年，酒店現(xiàn)有深水井，水量可完全滿足項目用水需要。 本項目采用 管道，絲扣連接。給水管道應(yīng)作壓力試驗，試驗壓力不應(yīng)小于 10分鐘內(nèi)壓力下降不應(yīng)大于 后將試驗壓力降至工作壓力以作外觀檢查，以不滲不漏為合格。該項目區(qū)地下溫泉水質(zhì)良好，符合生活衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，水壓為 溫 46。 排水 洗浴廣場內(nèi)排水為洗浴和游泳污水。場區(qū)東西走向設(shè)總排水暗溝，污水經(jīng)處理后，排于兩側(cè)道路排水溝內(nèi)。 消防 按照建筑設(shè)計防水規(guī)范 87規(guī)定，場區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)置消防栓，消防給水以場內(nèi)兩口自備井為主水源，房間應(yīng)配置手推型滅火器。該 區(qū)室外消防用水量按 15升 /秒計，室內(nèi)消防用水量按 10 升 /秒計，合計為 25 升秒，折合為最大小時消防用水量為 90 噸小時，室外消防采用低壓消防制，控制半徑以 1000 米計，部分室外地面建三出口式消防栓若干處。 15 防雷措施 在建筑物的頂部 ,作防雷裝置 ,以避免雷害侵襲。 風(fēng) 室外氣象參數(shù) 冬季通風(fēng) 夏季通風(fēng) 32 冬季平均風(fēng)速 秒 夏季平均風(fēng)速 秒 夏季通風(fēng) 相對濕度 49% 年主導(dǎo)風(fēng)向 西南風(fēng) 通風(fēng)形式 經(jīng)營過程中，基本無污濁氣體，為美化環(huán)境，在以自然通風(fēng)為主的情況下，將采取全面自然通風(fēng)和局部機械通風(fēng)的措施。擬建洗浴中心南、北兩側(cè)上方均設(shè)置通風(fēng)口，安裝排風(fēng)裝置，保持換氣暢通。 16 第五章 項目實施進(jìn)度 本項目嚴(yán)格按工程基建程序進(jìn)行 , 項目建議書一經(jīng)批復(fù)，就將積極進(jìn)行技術(shù)交流和商務(wù)談判，待項目建議書和初步設(shè)計批準(zhǔn)后，開始施工設(shè)計，同時簽訂設(shè)備購買合同 , 土建施工過程中在互不影響的情況下 ,可穿插開展地下管道 、設(shè)備基礎(chǔ)和部分設(shè)備的就位與安裝。 具體時間安排如下： 2008年 12月完成項目建議書申報或備案； 2009年 1月 2009年 11月 17 第六章 投資估算及資金籌措 資估算依據(jù) 項目投資估算依據(jù)有河南省建筑工程單位估價表、河南省建筑工程費用定額、建設(shè)部發(fā)布的建筑工程項目申請報告估算編制辦法以及河南省政府、省發(fā)改委、省建設(shè)廳的有關(guān)補充文件等。 資估算 本項目建設(shè)投資估算為 中 建筑工程 費 660萬元，設(shè)備購置費 150 萬元，設(shè)備安裝費 15 萬元，工程建設(shè)其他費用 85萬元，預(yù)備費 見建設(shè)投資估算表。 本項目流動資金估算為 見流動資金估算表 。 本項目需貸款 600 萬元，銀行貸款年利率按 行，建設(shè)期利息估算為 21萬元。 該項目總投資估算為 元。 18 金來源 資金由酒店自籌 元，申請銀行貸款本金 600萬元解決。 金使用計劃 本項目自資金到位之日起一年內(nèi)建成 ,固定資產(chǎn)投資在一 年內(nèi)完成。流動資金按每年的生產(chǎn)負(fù)荷逐年投入 ,依次為第一年 80%,第二年及以后為 100%。 19 第七章 經(jīng)濟(jì)效益測算 濟(jì)評價依據(jù)與基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 1、國家發(fā)改委、建設(shè)部 2006年頒布的建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)（第三版）； 2、項目計算期 ： 鑒于洗浴休閑娛樂行業(yè)具有基礎(chǔ)設(shè)施一次性投資大，營業(yè)收入收市場變化影響較大，投資回收期長的特點，本項目計算器 按 20年考慮 ，其中建設(shè)期 1年，經(jīng)營期 19年 ； 3、各項稅率按照以下標(biāo)準(zhǔn)計取：營業(yè)稅：收入的5%；城市維護(hù)建設(shè)稅：營 業(yè)稅的 7%；教育費附加：營業(yè)稅的 3%；所得稅： 25%； 4、財務(wù)基準(zhǔn)收益率確定為 13%； 5、 外購材料及備件費用：本項目主要外購材料及備件為小食品、飲料及洗浴用品，按 15元 /人次估算，每年費用為 180萬元； 6、燃料動力費用估算：本項目年需外購煤炭 800噸，每噸 800元，年費用為 64萬元；年需補充新鮮水 8萬立方米，由于使用自備水井取水，故僅需支付水資源費 立方米，年費用為 2萬元；年需耗電 50萬 費用為 計年外購燃料動力費估算為 7、工資 及福利費估算： 項目新增員工 50 人，人均 20 年均工資（含福利費用）按 9600 元，年工資及福利費用 48萬元。 8、折舊、維修費、攤銷費：折舊按平均年限法分類計提折舊，年計提 折舊費 銷費按照 5 年進(jìn)行攤銷，年攤銷費用 11萬元 ；年維修費按固定資產(chǎn)的 5計提，年費用估算為 元。 營業(yè)收入和年營業(yè)稅金及附加 業(yè)收入估算 項目建成投入使用后 ,正常年預(yù)計接待客人 12萬人，每人每次消費額在 38項目暫按 50元 /人 *次估算，正常年份營業(yè)收入估算為 600萬元。 業(yè)稅金及附加估算 年營業(yè)稅金及附加按國家規(guī)定計取，其估算值在正常年份為 33萬元。 成本費用估算 項目經(jīng)營期內(nèi)年平均總成本費用估算為 415萬元，具體構(gòu)成詳見總成本費用估算表 。 潤總額 項目 經(jīng)營期內(nèi)年均 利潤總額估算為 152萬元，所得稅 38萬元，稅后利潤 114萬元 。 詳見利潤與利潤分配表。 21 第八章 經(jīng)濟(jì)與社會效益評價 務(wù)盈利能力分析 務(wù)現(xiàn)金流量表 (全部投資 ) 根據(jù)該表計算以下財務(wù)評價指標(biāo) : 全部資金所得稅前 : 財務(wù)內(nèi)部收益率 ( 財務(wù)凈現(xiàn) 值 (3%)： 投資回收期： 全部資金所得稅后 : 財務(wù)內(nèi)部收益率 ( 財務(wù)凈現(xiàn)值 (3%): 投資回收期 : 金流量表 (自有資金 ) 根據(jù)該表計算以下財務(wù)評價指標(biāo) : 財務(wù)內(nèi)部收益率 ( 財務(wù)凈現(xiàn)值 (3%)： 償能力分析 本項目需貸款 600萬元，通過計算，貸款償還期為 建設(shè)期 1年） 。 22 確定性分析 感性分析 本項目測算的各種數(shù)據(jù)在實際運行中會發(fā)生不同程度的變化，