房地產市場營銷十一條建議.doc

市場營銷建議引言在進行競爭項目分析、產品自身分析、功能定位之后，若想使項目能夠按照我們所預期的方式進行運作，還需要在具體營銷上深思熟慮、出奇制勝。本公司先提供以下十一條營銷推廣思路。建議一：仔細斟酌價值連城的案名 案名從一定程度是項目品牌價值的重要組成部分； 本項目所處區(qū)域環(huán)境的樓盤案名大多俗氣，本項目理應提升形象； 一個好的案名從一定程度上反映了一個物業(yè)的基本屬性及檔次； 好的案名含蘊豐富，朗朗上口，容易認知； 好的案名更加有利于獲得市場的認同感，成為銷售工具一部分； 好的案名易于物業(yè)進行炒作； 本項目暫名“天水華庭”，雖有一定的含義，但仍然有更理想的選擇。行動建議建議本項目可以向社會公開征集項目案名，一來制造社會話題，有效利用炒作，同時聚集人氣。集思廣益或許能夠發(fā)現(xiàn)點睛案名。建議二：結合調研，有的放矢 知己知彼、百戰(zhàn)不殆。對于本項目來說，更加需要對市場有一個比較詳盡的勘解; 對競爭對手的定性研究已經不能夠最大化地幫助本項目作市場決策，建議作一定的定量市場調查，作為本項目的借鑒或警醒; 進行市場調查可以有效幫助項目發(fā)現(xiàn)問題，進而提供決策依據(jù)。行動建議在項目正式推向市場前，有必要做針對性的問卷調查。有必要做專門的問卷調查和專題座談，做到項目本身的以銷定產，降低市場風險。建議三：第五媒體充分運用 在宣傳上，進行事件營銷，已成為“第五媒體”； 充分利用輿論力量，以適度的新聞炒作代替一般意義上的廣告； 選擇有效的事件，為項目聚集人氣，有效進行人際傳播； 舉辦有個性的、有銷售力的活動事件； 開設理財類投資講座、行業(yè)論壇、商務沙龍等。行動建議本項目可以完全借助市政對拍賣土地及規(guī)劃徐州最大的市民廣場的利好。同時，利用公關活動提升項目在市場的品牌認知形象。在利用媒體廣告進行宣傳的同時，結合項目銷售的不同階段和市場競爭情況策劃有效的公關活動和促銷活動，提高銷售速度以及企業(yè)和項目的美譽度。建議四：蓄勢開盤 不達火候不開盤，增強項目的懸念性和購買緊迫感； 提高業(yè)主擁有該樓盤的榮耀感； 開盤前蓄勢廣告軟硬兼施，為項目積聚人氣，達到有效人際傳播，為制造火爆的銷售場面做準備； 通過一些銷售策略、宣傳策略為項目開盤蓄勢。行動建議在開盤之前通過有效的活動，引起目標客戶的密切關注，同時，提前舉辦“有獎預定”活動，吸引目標客戶前來登記，建立目標客戶的資料庫，為正式開盤后的客戶跟蹤打下基礎。建議五：低開高走，先拋出20%房源炒熱市場 本項目具有一定的價格策略空間； 少數(shù)迎賓單位“原始價”發(fā)售（迎賓單位主要為房型存在缺陷的單元，輔以少量較好套型）； 預留適量的升值空間，吸引投資人士認購； 此策略容易為項目積聚人氣，易于被媒體主動炒作，同時為中后期的價格策略預留了很大的彈性操作空間。 行動建議提前推出“原始股單位”，吸引既有投資意識，有又投資能力的人提前入場，烘托整個項目銷售的人氣，為后期的價格提升奠定基礎。而且可以通過這項舉措，提前消化掉相對較差的戶型單位。建議六：充分整合金融行業(yè)資源 與銀行合作，強強聯(lián)合，增加競爭力； 付款方式變通，降低首付款壓力，降低門檻，符合年輕白領儲蓄不足、按揭有余的特點； 可以利用銀行的營業(yè)網點，放置本盤銷售資料，擴大輻射影響力； 利用銀行的大會議室作樓盤的主題推介會。 行動建議利用各家商業(yè)銀行激烈爭奪消費信貸業(yè)務的時機，與一家或幾家銀行達成金融套餐服務。為購房者提供低首期、甚至是零首期的服務。建議七：先賣服務 后賣房 在商品房市場日益同質化的今天，創(chuàng)造個性、挖掘個性尤為重要； 物業(yè)管理的“軟件支持”已經成為中高檔物業(yè)的重要訴求賣點，服務是提升項目市場號召力的關鍵要素； 借用南京或更大城市著名的酒店服務品牌，增加項目的品牌號召力； 物業(yè)管理提前介入銷售，并且通過全套有效的策劃及宣傳服務來促銷樓盤，參與售樓； 在報紙上刊登系列服務方面的文章； 進行“服務”方面的炒作，有利于項目開盤前的蓄勢。行動建議在項目正式開盤銷售以前，即策劃全套服務內容，將項目服務本身單獨包裝，與項目一起進行推廣。同時，盡量尋找有影響力的星級酒店擔任物業(yè)管理或者管理顧問。建議八：整合社會資源，奏響營銷交響樂 整合營銷的時代已經到來，營銷手段的創(chuàng)新使得多邊共贏成為潮流； 本項目可以與家裝行業(yè)、汽車行業(yè)、家電業(yè)、金融保險業(yè)、教育業(yè)、旅游業(yè)等在一定程度上結成利益共同體，從而促進彼此的銷售； 在此項目的運作中，可以進行社會資源組合，進行營銷方式的創(chuàng)新，奏響營銷交響曲，達到共贏；建議九：充分發(fā)揮POP廣告魅力 ，創(chuàng)造體驗式營銷 制作精美的展架，便于購房者親身體驗； 展廳內設置投影儀，便于銷售人員做規(guī)范而又全面的介紹； 保安、保潔由未來物業(yè)公司工作人員擔任； 聘請酒店管理人員對所有銷售接待人員進行全面的禮儀訓練。建議十：主動出擊 開展DS 由于本項目的目標消費群可以預見，集中在特定的行業(yè)、部門和場所，可以結合市場調研，有的放矢開展直接推銷； 改變傳統(tǒng)意義上的“等客上門”的被動銷售形式； 主動出擊，嘗試電話推介、登門拜訪等銷售形式； 將DM和DS結合起來。 建議十一：推出投資型置業(yè)方案進行投資突破 目前各個城市樓市中投資行為越來越