房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識、相關(guān)法律、法規(guī).doc

此文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請 聯(lián)系網(wǎng)站刪除 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識、相關(guān)法律、法規(guī)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識1、房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)的含義 房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益。又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括：土地建筑物及地上附著物房地產(chǎn)物權(quán)注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、地役權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、地役權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。簡單來看，房地產(chǎn)有三種存在形式：單純的土地，如一塊無建筑物的城市空地；單純的建筑物，如在特定的情況下把地上的建筑物單獨看待時；土地和建筑物結(jié)合的“房地”，如把建筑物和其坐落的土地作為一個整體來考慮，這也就是說，土地和建筑物既有各自獨立的物質(zhì)內(nèi)容，又是一個密不可分的整體，不論土地和建筑物是以獨立的形式存在或是以結(jié)合的形式存在，都屬于房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)的一個部分。房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系及差異 房產(chǎn)指各種明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋以及與之相連的構(gòu)筑物或建筑物；地產(chǎn)是指明確了土地所有權(quán)的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及各地段），又包括已開發(fā)和待開發(fā)土地。2、房地產(chǎn)的特征房地產(chǎn)的自然特征位置的固定性 使用的耐久性資源的有限性物業(yè)的差異性房地產(chǎn)的經(jīng)濟特征 生產(chǎn)周期 資金密集性 相互影響性 易受政策限制性 房地產(chǎn)的增值性 注：房地產(chǎn)增值就是房地產(chǎn)價值在較長時間序列上呈不斷上升趨勢的規(guī)律。其主要歸功于房地產(chǎn)的重要組成部分-土地。房地產(chǎn)的類型 一、按用途劃分：a. 居住房地產(chǎn) b. 商業(yè)房地產(chǎn) c. 旅游房地產(chǎn) d. 工業(yè)房地產(chǎn) e. 農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)二、按層次劃分 ： 低層住宅為1-3層 多層住宅為3-8層 多層小高層住宅為8-18層 小高層高層住宅為18-30層（100米） 高層建筑 高層建筑230層以上為高層住宅 （100米以上）迪拜塔 迪拜帆船酒店 迪拜塔房屋建筑結(jié)構(gòu)分類標準類 型內(nèi) 容編號名稱1鋼結(jié)構(gòu)承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。講義圖庫鋼結(jié)構(gòu).jpg2鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼、鋼筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用鋼筋混凝土構(gòu)架建造鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝上建造的。包括薄殼結(jié)構(gòu)、大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、開板等先進施工方法施工的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物 講義圖庫鋼混結(jié)構(gòu).jpg 講義圖庫鋼混結(jié)構(gòu)2.jpg4混合結(jié)構(gòu)承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是木材制造，住是用鋼筋混凝土建造 講義圖庫混合結(jié)構(gòu).jpg5磚木結(jié)構(gòu)承重的主要結(jié)構(gòu)是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制結(jié)構(gòu)房架。磚墻、木柱建造的 講義圖庫磚木結(jié)構(gòu).jpg 講義圖庫磚木結(jié)構(gòu)1.jpg6其它結(jié)構(gòu)凡不屬于上述結(jié)構(gòu)的房匿都歸此類。如竹結(jié)構(gòu)、磚拱結(jié)構(gòu)、窯洞等關(guān)于土地一、土地市場劃分土地的一級市場：即政府以所有者的身份向土地經(jīng)營單位有償有限期 出讓土地使用權(quán)并收取土地轉(zhuǎn)讓金。土地的二級市場：土地使用者或土地經(jīng)營單位，有償?shù)貙⑼恋厥褂脵?quán)橫向轉(zhuǎn)讓的方式也包括土地使用權(quán)出租。二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的幾種行為：1. 劃撥：縣級以上人民政府依法批準，在土地使用交納補償安置等費用后或者將土地使用權(quán)交付，無償交付土地使用者使用的行為;2. 征用：a、具有強制性被征用土地，單位個人必須服從;b、只有國家才是征用土地的主體，任何單位個人不得向農(nóng)村征用土地;c、土地征用是土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，也就是集體所有土地變更為國家所有土地;d、征用時必須妥善安置被征用土地老百姓的生活;3. 出租：a、土地租賃關(guān)系雙方當(dāng)事人的使用土地權(quán)發(fā)生，但不發(fā)生物權(quán)的使用的轉(zhuǎn)移，這是與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的主要區(qū)別;b、必須有法律依據(jù)，必須是法律合法的地塊;c、土地租賃合同是有償合同;d、土地租賃合同中承租人法律地位具有特殊性，當(dāng)出租人的土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，新的土地使用權(quán)也必須新生承租人的合法權(quán)益;房地產(chǎn)專業(yè)名詞一、常用證件五證：a 國有土地使用證 b.建設(shè)工程規(guī)劃許可證 c.建設(shè)工程施工許可證 d. .建設(shè)用地規(guī)劃許可證e. 商品房預(yù)售許可證兩書: a.住宅質(zhì)量保證書 b.住宅使用說明書房產(chǎn)證：是房屋土地所有權(quán)屬二合為一的憑證，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證 生地：待開發(fā)的國有土地，離城鎮(zhèn)較遠，無市政基礎(chǔ)設(shè)施，未開發(fā)利用的土地。毛地：已有地上建筑物及附屬設(shè)施的建筑物，將被改建的土地。熟地：已完成市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的土地。u 土地使用權(quán)：是指使用國有土地所享有的權(quán)利。u 國有土地使用證：是指合法使用土地的證明材料，它主要載明所有者的名稱、性質(zhì)、使用年限及四至和面積。土地使用權(quán)的出讓最高年限：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年 綜合或其他用地50年房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地的使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利；土地使用權(quán)：是指土地使用權(quán)擁有者對土地使用的權(quán)限，包括開發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時城市規(guī)劃要求的，土地三通一平：是指水通、電通、路通及場地平整七通一平：是指上下水通、電通、路通、熱力通、排污通、通訊通、煤氣通及土地平整。 總用地面積：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積。建設(shè)用地面積（凈用地面積）：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的建設(shè)用地范圍內(nèi)的土地面積 總建筑面積：指在建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以各層建筑面積之和。容積率：是指總建筑面積與建設(shè)用地面積之比值。 （容積率=居住建筑面積居住建筑用地面積）建筑面積：是指套內(nèi)建筑面積與應(yīng)分攤的公共建筑面積之和。 建筑覆蓋率（建筑密度）：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地的比率。 綠地率：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有綠地面積之和與建設(shè)用地面積之比率。綠地面積的計算不包括屋頂、天臺和垂直綠化。綠化覆蓋率：建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化和植物水平投影面積之和與建設(shè)用地面積的比率；套內(nèi)建筑面積：為入戶門內(nèi)范圍的建筑面積，包括套內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺面積。（套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積）套內(nèi)使用面積：指室內(nèi)實際能使用的面積，不包括墻體、柱子等結(jié)構(gòu)面積。 實用面積：它是套內(nèi)建筑面積扣除公共建筑面積后的余額。 （實用面積=套內(nèi)使用面積+墻體+陽臺）層高：是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設(shè)計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。 （層高=凈高+樓板厚度） 凈高：凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。 得房率：是指套內(nèi)建筑面積與套內(nèi)建筑面積之比。公攤面積: 商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成：a電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積; b各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50。（公共分攤面積公用建筑面積分攤系數(shù)套內(nèi)建筑面積） 玄關(guān)：玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領(lǐng)地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關(guān)也是接受郵件、簡單會客的場所。產(chǎn)權(quán)證書: 是指房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證。廉租房: 廉租房是在新出臺的國家房改政策中首次提出的一種概念。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房等。二手房: 二手房即舊房，新建的商品房進行第一次交易時為一手，第二次交易則為二手。期房: 期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房， 現(xiàn)房: 所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽出售合同。 準現(xiàn)房: 準現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。共同共有房產(chǎn): 指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產(chǎn)不分份額享有平等的所有權(quán)。共有房產(chǎn): 指兩個或兩個以上的人對同一項房產(chǎn)共同享有所有權(quán)。尾房: 尾房又稱掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進入散戶零售時代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。一般情況下，當(dāng)商品住宅的銷售量達到80以后，一般就進入房地產(chǎn)項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。爛尾房: 爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，開發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇。均價: 均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價?；鶅r: 基價也叫基礎(chǔ)價，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數(shù)增減樓層，朝向差價后而得出。起價: 也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，以較低的起價來引起消費者的注意。定金: 定金合同從實際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標的額的20%。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購房者雙倍返還定金。違約金: 是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對方的一定數(shù)量的貨 平臺：供居住者進行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分標準層：平面布置相同的住宅樓層開間：平行于建筑物寬度方向的尺寸為開間 進深：垂直于建筑物寬度方向的尺寸為進深框架結(jié)構(gòu)：由梁、板、柱作為承重體系的結(jié)構(gòu) 框架剪力墻結(jié)構(gòu)：由梁、板、柱承受荷載，由墻承受剪力的結(jié)構(gòu) 磚混結(jié)構(gòu)：由磚和砂漿砌筑而成的，墻承重的結(jié)構(gòu)樓間距：兩棟樓之間的距離，以日照間距為依據(jù)來確定錯層：指一套住宅內(nèi)的各種功能用房間在不同的平面上，用3060cm的高差進行空間隔斷 復(fù)式：即“房中房”，指一套房屋沿高度方向分為兩層。 躍層：指一套房屋內(nèi)空間跨躍兩層及以上的住宅 業(yè)主委員會：是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運作的一個民間性組織。業(yè)委會的權(quán)力基礎(chǔ)是其對物業(yè)的所有權(quán)，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項擁有決定權(quán)。入伙：是指業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，接房入住。契稅：是在土地、房屋不動產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財產(chǎn)稅。應(yīng)繳稅范圍包括：土地使用權(quán)出售、贈與和交換，房屋買賣，房屋贈與，房屋交換等。，公共維修基金：公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護基金。單位售賣公房的公共維修基金，由售房單位和購房職工共同籌集，所有權(quán)歸購房人，用于售出住宅樓房公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護。 會所的功能和建設(shè)檔次：可分為基礎(chǔ)型和超級型，基礎(chǔ)設(shè)施提供業(yè)主最基本的健康生活需求，可讓人免費使用；超級會所則適當(dāng)對其中部分設(shè)施的使用收取一定的費用。 二、什么是綠色住宅？“綠色住宅”不是一般人認為的綠化較好的住宅。實際上較高的綠化率只是“綠色住宅”內(nèi)容的一個方面，真正的“綠色住宅”的內(nèi)涵是全方位的立體環(huán)保工程。它是既適應(yīng)地方生態(tài)麗又不破壞地方生態(tài)的建筑。具有節(jié)地、節(jié)水、節(jié)能、改善生態(tài)環(huán)境、減少環(huán)境污染、延長建筑物壽命等優(yōu)點。三、什么是花園式住宅？花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標準，一般為高收入者購買。四、哪些公用面積應(yīng)分攤？應(yīng)分攤的公用面積包括套（單元）門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班警衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾房以及空出屋面有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機房、水箱間等。五、哪些公用面積不能分攤？不能分攤的公用面積為底層架空層中作為公共使用的機動車庫、非機動車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公用開放使用的建筑面積、消防避難層；為了整棟建筑物使用的配電房；公民防護地下室以及地下車庫、地下設(shè)備用房等 六、何謂物業(yè)管理： 對社區(qū)安防、綠化、內(nèi)部設(shè)施進行、房屋結(jié)構(gòu)，進行維修，養(yǎng)護的管理，稱為物業(yè)管理。七、何謂智能化：管理建筑物的軟件體設(shè)施，稱之為智能化 八、住宅基礎(chǔ)配置水：一次供水，即自來水公司的統(tǒng)一正常供水； 二次供水，即除正常供水渠道外，另設(shè)一獨立蓄水裝置，以供使用。 排水：排水管路，包括廚房、廁所的排水管道及統(tǒng)一的排水裝置。 通風(fēng)管：多設(shè)在廚房或廁所。電信設(shè)施：電話、電視。供電：220V和380V。 九、市場調(diào)研市場調(diào)查簡稱市調(diào)，也就是通過已有的資料及運用科學(xué)的方法，有目的、有計劃地搜集、整理和分析與企業(yè)市場營銷有關(guān)的各種情報、信息和資料，為企業(yè)營銷決策提供依據(jù)的信息管理活動市調(diào)的目的不僅是使自己了解市場，更重要的是以市調(diào)報告的形式讓其他人也能了解市場。個人住房貸款 需要提交的資料1、申請人及其配偶身份證明資料：身份證、戶口本；2、申請人及其配偶婚姻證明材料：單身證明、結(jié)婚證、離婚證；3、申請人及其配偶的工作及收入證明資料：收入證明、工作證+個人所得稅稅單（工資卡對賬單）等；4、申請人及其配偶的家庭資產(chǎn)類證明資料：存單、活期對賬單、國債、股票持倉清單、房地產(chǎn)權(quán)證、行車證、其他資產(chǎn)證明等;5、貸款通途證明材料：已