項(xiàng)目管理案例分析論文2.doc

專業(yè)：建筑電氣與智能班級(jí)：電智072姓名：張書輝學(xué)號(hào)：2007318201物業(yè)管理案例分析論文（二）【案情】原告：物業(yè)管理A公司被告：某小區(qū)業(yè)主大會(huì)經(jīng)法院經(jīng)審理查明：某小區(qū)一直由物業(yè)管理A公司進(jìn)行管理，并與小區(qū)業(yè)主大會(huì)簽署協(xié)議。但在物業(yè)管理A公司沒有違反相關(guān)規(guī)定的情況下，小區(qū)業(yè)主大會(huì)又與物業(yè)管理B公司簽署協(xié)議。原告物業(yè)管理A公司起訴稱：小區(qū)物業(yè)管理A公司并未失職，且合同沒有過期得情況下，小區(qū)應(yīng)由A公司管理，并提出由小區(qū)業(yè)主大會(huì)付違約金。被告小區(qū)業(yè)主大會(huì)答辯稱：已與物業(yè)管理B公司簽署協(xié)議，應(yīng)由B公司管理?！緦徟小繉徟姓J(rèn)為：在物業(yè)管理A公司并未失職，且合同沒有過期的情況下，小區(qū)業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理B公司簽署協(xié)議為違約行為。故判定小區(qū)還由A公司管理，小區(qū)業(yè)主大會(huì)付違約金?！驹u(píng)析】本案里爭(zhēng)議焦點(diǎn)是物業(yè)公司與業(yè)主的物業(yè)糾紛問題。根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例中的相關(guān)規(guī)定：第八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。第九條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。第十一條下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（二）制定和修改管理規(guī)約（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)（五）籌集和使用專項(xiàng)維修資金（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)第十九條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。第二十條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，委員會(huì)，并認(rèn)真聽取居民委員會(huì)的建議。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。 可見，業(yè)主委員會(huì)代表著全體業(yè)主，其權(quán)利基礎(chǔ)是對(duì)物業(yè)的所有權(quán)。業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)履行以下職責(zé)：（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況。除首次業(yè)主大會(huì)外，以后每年召開的年度大會(huì)均由業(yè)主委員會(huì)籌備、召集和主持。遇有特殊情況，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)依照有關(guān)規(guī)定召集和主持業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。會(huì)議期間，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)報(bào)告本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的實(shí)施情況。 （二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依據(jù)國(guó)家有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)和政策規(guī)定以及業(yè)主公約的約定，采用公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)或者協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。選聘、續(xù)聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，須經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論通過后，業(yè)主委員會(huì)方可與物業(yè)管理企業(yè)簽訂、變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同。 選聘物業(yè)管理企業(yè)，是指物業(yè)投標(biāo)人通過公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)或者協(xié)議方式，選擇聘請(qǐng)具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)，是指物業(yè)服務(wù)合同期滿后，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的再次聘用。解聘物業(yè)管理企業(yè)，分為自然解聘和提前解聘。自然解聘，是指物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后不再被續(xù)期。提前解聘，是指在合同履行期間，由于某種原因，合同雙方或者單方提出終止合同的履行。合同法中規(guī)定了約定解除和法定解除的兩類情形：約定解除，是當(dāng)事人通過行使約定的解除權(quán)或者雙方協(xié)商決定而進(jìn)行的合同解除。其特點(diǎn)是，合同雙方當(dāng)事人協(xié)商一致，都同意解除，而不是單方面行使解除權(quán)。法定解除，是合同解除的條件由法律直接規(guī)定的合同解除。合同法第九十四條規(guī)定：有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（1）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（2）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（3）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（4）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的； （5）法律規(guī)定的其他情形。（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主委員會(huì)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同和上年度工作計(jì)劃，聽取和反映廣大業(yè)主和物業(yè)使用人的意見，監(jiān)督、檢查物業(yè)管理企業(yè)的工作落實(shí)情況，審核物業(yè)管理企業(yè)所作的年度財(cái)務(wù)決算報(bào)告。對(duì)業(yè)主開展多鐘形式的宣傳教育活動(dòng)，監(jiān)督并積極協(xié)助、支持、配合物業(yè)管理企業(yè)的工作，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，以保障各項(xiàng)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 （四）監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施。貫徹執(zhí)行并督促業(yè)主遵守物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策規(guī)定，遵守業(yè)主公約以及物業(yè)服務(wù)合同的約定。（五）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。在本案中，物業(yè)A公司并沒有違反相關(guān)約定，且合同沒有到期，在這種情況下，業(yè)主大會(huì)與B公司簽訂協(xié)議時(shí)違約行為，應(yīng)付A公司違約金。通過本案例我們看到，近年來物業(yè)服務(wù)在我國(guó)發(fā)展迅速,已成為百姓生活中的高頻詞匯,但對(duì)于多數(shù)人來說,物業(yè)服務(wù)的內(nèi)在法律關(guān)系及如何處理該領(lǐng)域的糾紛仍不清楚。物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域糾紛大量產(chǎn)生,因此產(chǎn)生的訴訟案件也大量產(chǎn)生并迅速增加。那么，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)如何處理與業(yè)主委員會(huì)之間的關(guān)系呢？一、準(zhǔn)確的自我定位，是物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)融洽相處的基礎(chǔ)1、明確法律地位與工作職責(zé)，依法依規(guī)行事。物業(yè)服務(wù)過程中以物業(yè)服務(wù)合同為依托,產(chǎn)生權(quán)利義務(wù),因此各種合同、文書的法律性質(zhì)十分重要。 1）.前期物業(yè)服務(wù)合同前期物業(yè)服務(wù)合同是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,由房地產(chǎn)建設(shè)單位與其委托的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的合同。2）.普通物業(yè)服務(wù)合同普通物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。2、業(yè)主推舉高素質(zhì)的業(yè)主委員會(huì)成員，以能力和責(zé)任心辦事目前，有些小區(qū)在選舉業(yè)主成立委員會(huì)時(shí)，時(shí)常出現(xiàn)兩種誤區(qū)。一是一些業(yè)主不懂物業(yè)管理法律、法規(guī)，認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)就是可以無條件凌駕在物業(yè)企業(yè)之上的機(jī)構(gòu)。這些人不懂法律、法規(guī)或受傳統(tǒng)思想影響，不依照程序處理日常事物，這樣，往往使物業(yè)企業(yè)工作難以正常開展。二是一些業(yè)主錯(cuò)誤認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)只是一個(gè)象征性的機(jī)構(gòu)，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的行為難以起到約束作用，因而推舉業(yè)主委員會(huì)成員時(shí)隨便找?guī)讉€(gè)小區(qū)的知名人員，使業(yè)主委員會(huì)未能真正起到管理小區(qū)、監(jiān)督物業(yè)企業(yè)的作用。 二、主動(dòng)尋求相互配合、齊抓共管是關(guān)鍵這就要求雙方建立有效的溝通渠道，經(jīng)常進(jìn)行溝通。物業(yè)公司在管理處決重大決策征求全體業(yè)主意見。 物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會(huì)作為物