01評估報(bào)告.docx

*有限公司擬轉(zhuǎn)讓持有的*公司股東全部權(quán)益項(xiàng)目評估報(bào)告國融興華評報(bào)字2014第XXX號（共*冊 第一冊）評估機(jī)構(gòu)名稱：北京國融興華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 評估報(bào)告日：20XX年XX月XX日*公司股權(quán)評估項(xiàng)目評估報(bào)告評估報(bào)告目錄注冊資產(chǎn)評估師聲明1評估報(bào)告摘要2評估報(bào)告正文4一、委托方、被評估單位及業(yè)務(wù)約定書約定的其他評估報(bào)告使用者4二、評估目的6三、評估對象和評估范圍6四、價(jià)值類型及其定義8五、評估基準(zhǔn)日8六、評估依據(jù)9七、評估方法12八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況20九、評估假設(shè)21十、評估結(jié)論23十一、特別事項(xiàng)說明25十二、評估報(bào)告使用限制說明27十三、評估報(bào)告日27十四、評估機(jī)構(gòu)和注冊資產(chǎn)評估師簽章28附件29北京國融興華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 地址：北京市西城區(qū)裕民路18號北環(huán)中心703室電話傳真：82253743 注冊資產(chǎn)評估師聲明一、 我們在執(zhí)行本資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中，遵循相關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，恪守獨(dú)立、客觀和公正的原則；根據(jù)我們在執(zhí)業(yè)過程中收集的資料，評估報(bào)告陳述的內(nèi)容是客觀的，并對評估結(jié)論合理性承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。二、 評估對象涉及的資產(chǎn)、負(fù)債清單由委托方、被評估單位（或產(chǎn)權(quán)持有單位）申報(bào)并經(jīng)其簽章確認(rèn)；所提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性，以及恰當(dāng)使用評估報(bào)告是委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。三、 我們與評估報(bào)告中的評估對象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事方?jīng)]有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對相關(guān)當(dāng)事方不存在偏見。四、 我們已對評估報(bào)告中的評估對象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行了必要的現(xiàn)場調(diào)查；我們已對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗(yàn)，并對已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行了如實(shí)披露，且已提請委托方及相關(guān)當(dāng)事方完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具評估報(bào)告的要求。五、 我們出具的評估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)論受評估報(bào)告中假設(shè)和限定條件的限制，評估報(bào)告使用者應(yīng)當(dāng)充分考慮評估報(bào)告中載明的假設(shè)、限定條件、特別事項(xiàng)說明及其對評估結(jié)論的影響。北京國融興華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 地址：北京市西城區(qū)裕民路18號北環(huán)中心703室電話傳真：82253743 30*有限公司擬轉(zhuǎn)讓所持有的*有限公司股權(quán)評估項(xiàng)目評估報(bào)告摘要國融興華評報(bào)字2014第XXX號北京國融興華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司接受*有限公司的委托，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則，采用公認(rèn)的評估方法，按照必要的評估程序，對*有限公司股東全部權(quán)益在評估基準(zhǔn)日的市場價(jià)值進(jìn)行了評估?，F(xiàn)將評估報(bào)告摘要如下：一、評估目的：*公司擬轉(zhuǎn)讓其所持有的*有限公司股權(quán)，為此對*有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值進(jìn)行評估，為上述經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考。二、評估對象和評估范圍：評估對象為*有限公司股東全部權(quán)益（股東部分權(quán)益）價(jià)值。評估范圍為評估對象所對應(yīng)的全部資產(chǎn)及相關(guān)負(fù)債。具體包括：流動(dòng)資產(chǎn)、非流動(dòng)資產(chǎn)（長期股權(quán)投資、投資性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)和遞延所得稅資產(chǎn)）、流動(dòng)負(fù)債和非流動(dòng)負(fù)債。三、價(jià)值類型：市場價(jià)值(或投資價(jià)值等)。四、評估基準(zhǔn)日：*年*月*日。五、評估方法：本項(xiàng)目采用(資產(chǎn)基礎(chǔ)法、市場法、收益法）進(jìn)行評估。六、評估結(jié)論：本評估報(bào)告選用(資產(chǎn)基礎(chǔ)法、市場法、收益法）評估結(jié)果作為評估結(jié)論，具體如下：截止評估基準(zhǔn)日*年*月*日，在持續(xù)經(jīng)營條件下，*有限公司經(jīng)審計(jì)的總資產(chǎn)賬面價(jià)值XXX萬元，總負(fù)債賬面價(jià)值XXX萬元，凈資產(chǎn)賬面價(jià)值XXX萬元。經(jīng)資產(chǎn)基礎(chǔ)法（或市場法、收益法）評估，*有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值為XXX萬元，增值XXX萬元，增值率XXX%。七、評估結(jié)論使用有效期：本評估結(jié)論使用有效期為自評估基準(zhǔn)日起1年，即從*年*月*日至*年*月*日止的期限內(nèi)有效，超過1年有效期需重新進(jìn)行評估。八、對評估結(jié)論產(chǎn)生影響的特別事項(xiàng)：（如有）九、評估報(bào)告日：本評估報(bào)告日為*年*月*日。以上內(nèi)容摘自評估報(bào)告正文，欲了解本評估項(xiàng)目的詳細(xì)情況和合理理解評估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真閱讀評估報(bào)告正文。并提請?jiān)u估報(bào)告使用者關(guān)注評估報(bào)告中載明的假設(shè)、限定條件、特別事項(xiàng)說明及其對評估結(jié)論的影響。*有限公司擬轉(zhuǎn)讓所持有的*有限公司股權(quán)評估項(xiàng)目評估報(bào)告正文國融興華評報(bào)字2014第XXX號*有限公司：北京國融興華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司接受貴公司的委托，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和市場法或收益法，按照必要的評估程序，對貴公司擬轉(zhuǎn)讓所持有的*有限公司股權(quán)行為所涉及的*有限公司股東全部權(quán)益（股東部分權(quán)益）價(jià)值在*年*月*日的市場價(jià)值進(jìn)行了評估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況報(bào)告如下：一、委托方、被評估單位及業(yè)務(wù)約定書約定的其他評估報(bào)告使用者委托方為*公司，被評估單位為*有限公司。（一）委托方概況1、注冊登記情況名稱：*有限公司注冊號：住所：法定代表人：注冊資本：實(shí)收資本：企業(yè)類型：有限公司或股份有限公司或其他成立日期：*年*月*日經(jīng)營范圍：2、公司概況（歷史沿革及基準(zhǔn)日股東結(jié)構(gòu)）：（此部分可簡寫，主要列明基準(zhǔn)日股東結(jié)構(gòu)）（二）被評估單位概況1、注冊登記情況名稱：*有限公司注冊號：住所：法人代表：注冊資本：實(shí)收資本：企業(yè)類型：有限責(zé)任公司或股份有限公司成立日期：*年*月*日經(jīng)營范圍：2、歷史沿革企業(yè)價(jià)值評估尤其涉及股權(quán)變更的報(bào)告，應(yīng)當(dāng)包括如下內(nèi)容：（1）歷史沿革：由國有企業(yè)改制的有限責(zé)任公司，需要披露改制情況等（包括隸屬關(guān)系的演變）。（2）歷次股東變更情況，驗(yàn)資報(bào)告出具單位及報(bào)告文號。（3）基準(zhǔn)日股權(quán)結(jié)構(gòu)。3、公司組織機(jī)構(gòu)及管理體制注：單項(xiàng)資產(chǎn)或資產(chǎn)組合，該部分內(nèi)容可簡略。企業(yè)價(jià)值評估報(bào)告，應(yīng)當(dāng)包括如下內(nèi)容：（1）組織機(jī)構(gòu)（2）人力資源狀況4、近三年來企業(yè)的資產(chǎn)、負(fù)債、權(quán)益狀況和經(jīng)營業(yè)績財(cái)務(wù)指標(biāo)*年*月*日*年*月*日*年*月*日總資產(chǎn)（元）總負(fù)債（元）股東權(quán)益（元）經(jīng)營業(yè)績*年*年*年?duì)I業(yè)收入（元）利潤總額（元）凈利潤（元）注：上述財(cái)務(wù)報(bào)表已經(jīng)*會計(jì)師事務(wù)所審計(jì)，并發(fā)表了標(biāo)準(zhǔn)無保留意見，審計(jì)報(bào)告號為*審字（*）第*號。注：1、資產(chǎn)負(fù)債狀況表為時(shí)點(diǎn)數(shù)額，經(jīng)營業(yè)績表為區(qū)間數(shù)額，注意上下兩個(gè)年份表達(dá)是不一樣的：2、需要說明各年度財(cái)務(wù)報(bào)表是否經(jīng)過審計(jì)，以及歷年審計(jì)機(jī)構(gòu)名稱。3、已經(jīng)審計(jì)的應(yīng)當(dāng)說明注冊會計(jì)師發(fā)表的意見，以往不良資產(chǎn)處置情況。（三）業(yè)務(wù)約定書約定的其他評估報(bào)告使用者除委托方和被評估單位外，其他評估報(bào)告使用者包括：經(jīng)濟(jì)行為相關(guān)方、被評估單位的上級主管部門、國資監(jiān)管部門以及法律法規(guī)規(guī)定的其他評估報(bào)告使用者。注：如有特殊約定請單獨(dú)說明，并與報(bào)告業(yè)務(wù)約定書相吻合。（四）委托方與被評估單位關(guān)系委托方為被評估單位的股東之一（或關(guān)聯(lián)方或其他）。二、評估目的根據(jù)*號文，*公司擬轉(zhuǎn)讓其所持有的*有限公司股權(quán)，本次評估目的即對該經(jīng)濟(jì)行為所涉及的*有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值進(jìn)行評估，為上述經(jīng)濟(jì)行為提供基準(zhǔn)日價(jià)值參考依據(jù)。三、評估對象和評估范圍（一）評估對象和評估范圍本項(xiàng)目評估對象為*有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值。評估范圍為截止20XX年XX月XX日的全部資產(chǎn)及負(fù)債。資產(chǎn)總額為元，其中：流動(dòng)資產(chǎn)為元，非流動(dòng)資產(chǎn)為元；負(fù)債總額為元，其中：流動(dòng)負(fù)債為元，非流動(dòng)負(fù)債為元；所有者權(quán)益總額為元。詳見下表：20XX年XX月XX日資產(chǎn)負(fù)債表(若為合并報(bào)表請注明) 金額單位：人民幣元科目名稱賬面價(jià)值科目名稱賬面價(jià)值一、流動(dòng)資產(chǎn)四、流動(dòng)負(fù)債貨幣資金短期借款應(yīng)收票據(jù)應(yīng)付票據(jù)應(yīng)收賬款應(yīng)付賬款減：壞賬準(zhǔn)備預(yù)收款項(xiàng)應(yīng)收款凈額其他應(yīng)付款其它應(yīng)收款應(yīng)付職工薪酬預(yù)付款項(xiàng)應(yīng)交稅費(fèi)存貨應(yīng)付股利其他流動(dòng)負(fù)債其它流動(dòng)資產(chǎn)流動(dòng)負(fù)債合計(jì)流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)五、非流動(dòng)負(fù)債二、非流動(dòng)資產(chǎn)長期借款長期股權(quán)投資應(yīng)付債券投資性房地產(chǎn)長期應(yīng)付款固定資產(chǎn)原價(jià)其他非流動(dòng)負(fù)債其中：設(shè)備類非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)建（構(gòu)）筑物類負(fù)債合計(jì)減：累計(jì)折舊六、所有者（股東）權(quán)益固定資產(chǎn)凈額實(shí)收資本其中：設(shè)備類資本公積建（構(gòu)）筑物類盈余公積在建工程一般風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備無形資產(chǎn)未分配利潤遞延所得稅資產(chǎn)歸屬于母公司所有者權(quán)益非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)所有者（股東）權(quán)益合計(jì)三、資產(chǎn)總計(jì)負(fù)債和所有者權(quán)益總計(jì)委托評估對象和評估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評估對象與評估范圍一致。評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)、負(fù)債賬面價(jià)值已經(jīng)*會計(jì)師事務(wù)所審計(jì)，并發(fā)表了無保留意見。（二）主要資產(chǎn)概況（若貨幣資金、往來款項(xiàng)及長期股權(quán)投資或其他資產(chǎn)數(shù)額大時(shí)，也應(yīng)描述）納入評估范圍的實(shí)物資產(chǎn)包括：存貨、房屋建（構(gòu)）筑物、設(shè)備類資產(chǎn)、在建工程、投資性房地產(chǎn)、土地使用權(quán)等。實(shí)物資產(chǎn)的類型及特點(diǎn)如下：1、 存貨：包括(原材料、在庫周轉(zhuǎn)材料、產(chǎn)成品、在產(chǎn)品和在用周轉(zhuǎn)材料等)。其中：原材料共計(jì)*項(xiàng)，主要為；在庫周轉(zhuǎn)材料為；產(chǎn)成品為；在產(chǎn)品為；在用周轉(zhuǎn)材料主要為。上述存貨分別存放于*。2、 房屋建筑物、構(gòu)筑物共計(jì)*項(xiàng)，包括*等，分別位于*。3、 機(jī)器設(shè)備共計(jì)*項(xiàng)，主要為*等，分別位于*。4、 電子設(shè)備共計(jì)*項(xiàng)，主要為*等，分別位于*。5、 運(yùn)輸設(shè)備共計(jì)*輛，為*，車輛用途。6、 投資性房地產(chǎn)共計(jì)*項(xiàng)，位于*。7、 土地使用權(quán)共計(jì)*項(xiàng)，分別位于*。（三）企業(yè)申報(bào)的賬面記錄或者未記錄的無形資產(chǎn)狀況*公司賬面記錄的無形資產(chǎn)為土地使用權(quán)或知識產(chǎn)權(quán)等，賬面價(jià)值XX元。土地使用權(quán)為*年*月*日以劃撥或出讓方式取得位于*號的宗地使用權(quán)，土地使用權(quán)證編號為：*，土地使用權(quán)面積為*m2。企業(yè)無賬面記錄或者未記錄的無形資產(chǎn)。（對企業(yè)申報(bào)且實(shí)際存在的、賬面未記錄的專利或非專利等無形資產(chǎn)，應(yīng)介紹其基準(zhǔn)日基本情況及形成過程）（四）企業(yè)申報(bào)的表外資產(chǎn)的類型、數(shù)量（若有，應(yīng)說明企業(yè)申報(bào)的表外資產(chǎn)的類型、數(shù)量等，并介紹其在評估基準(zhǔn)日的基本情況及形成過程以及企業(yè)提供的相關(guān)資產(chǎn)權(quán)屬資料。）（五）引用其他機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告結(jié)論所涉及的資產(chǎn)示例：對*公司股東全部權(quán)益采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行整體評估時(shí)，企業(yè)占用的土地使用權(quán)，委托方已另行聘請*土地估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，涉及的土地使用權(quán)賬面價(jià)值為XXX元，包括*宗土地，宗地面積共計(jì)*平方米。注：單項(xiàng)資產(chǎn)及組合或者無表外資產(chǎn)、無引用其他機(jī)構(gòu)出具的評估結(jié)論的情況可不寫。注：審計(jì)報(bào)告不屬于引用其他機(jī)構(gòu)四、價(jià)值類型及其定義根據(jù)評估目的實(shí)現(xiàn)的要求，結(jié)合評估對象自身的功能、使用方式和利用狀態(tài)等條件的制約，本次評估價(jià)值類型選用市場價(jià)值。市場價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫壓制的情況下，評估對象在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。五、評估基準(zhǔn)日（一）本項(xiàng)目評估基準(zhǔn)日為*年*月*日。（二）按照評估基準(zhǔn)日盡可能與資產(chǎn)評估應(yīng)對的經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)日接近的原則，由委托方確定評估基準(zhǔn)日。（三）本次資產(chǎn)評估的工作中，評估范圍的界定、評估參數(shù)的選取、評估價(jià)值的確定等，均以評估基準(zhǔn)日企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)報(bào)表、外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及市場情況確定。本報(bào)告書中一切取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為評估基準(zhǔn)日有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。六、評估依據(jù)（一）行為依據(jù)1、 上級批復(fù)、股東會或董事會文件等；2、 資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書。（二）法規(guī)依據(jù)1、 國有資產(chǎn)評估管理辦法（國務(wù)院1991年11月16日發(fā)布的第91號令）；2、 企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例（國務(wù)院第【2003】378號令）；3、 中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法（中華人民共和國第十一屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第五次會議于2008年10月28日通過）；4、 企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法（國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會令第12號）；5、 國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部關(guān)于改革國有資產(chǎn)評估行政管理方式加強(qiáng)資產(chǎn)評估監(jiān)督管理工作意見的通知（國務(wù)院辦公廳文件國辦發(fā)2001102號）；6、 關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關(guān)問題的通知（國資發(fā)產(chǎn)權(quán)2006274號）；7、 企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法（國資委、財(cái)政部令第3號）；8、 關(guān)于企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)事項(xiàng)的通知（國資發(fā)產(chǎn)權(quán)2006306號）；9、 中華人民共和國公司法；10、 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；11、 中華人民共和國標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T50291-1999）；12、 中華人民共和國土地管理法；13、 中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例；14、 中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例；15、 中華人民共和國標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（GB/T18508-2001）；16、 中華人民共和國擔(dān)保法；17、 機(jī)動(dòng)車強(qiáng)制報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定（2013年5月1日起施行）；18、 企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則(財(cái)政部令第33號)；19、 其它相關(guān)的法律法規(guī)文件。關(guān)注行業(yè)的、地方的法律法規(guī)文件補(bǔ)充，項(xiàng)目人員根據(jù)具體項(xiàng)目自行增減法規(guī)依據(jù)（三）評估準(zhǔn)則依據(jù)1、 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則（財(cái)企200420號）；2、 資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則（財(cái)企200420號）；3、 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則評估報(bào)告（中評協(xié)2007189號）；4、 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則評估程序（中評協(xié)2007189號）；5、 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則業(yè)務(wù)約定書（中評協(xié)2007189號）；6、 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則工作底稿（中評協(xié)2007189號）；7、 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則機(jī)器設(shè)備（中評協(xié)2007189號）；8、 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則不動(dòng)產(chǎn)（中評協(xié)2007189號）；9、 資產(chǎn)評估價(jià)值類型指導(dǎo)意見（中評協(xié)2007189號）；10、 中國注冊會計(jì)師協(xié)會關(guān)于印發(fā)注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見的通知（會協(xié)200318號）；11、 企業(yè)國有資產(chǎn)評估報(bào)告指南（中評協(xié)2008218號）；12、 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則企業(yè)價(jià)值（中評協(xié)2011227號）；13、 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則無形資產(chǎn)（中評協(xié)2008218號）；14、 專利資產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（中評協(xié)2008218號）；15、 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則珠寶首飾（中評協(xié)2009211號）；16、 投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（中評協(xié)2009211號）；17、 評估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南（中評協(xié)2010214號）；18、 著作權(quán)資產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（中評協(xié)2010215號）；19、 金融不良資產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）（中評協(xié)200537號）；20、 以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評估指南（試行）（中評協(xié)2007169號）；21、 金融企業(yè)國有資產(chǎn)評估報(bào)告指南中評協(xié)2010213號；22、 商標(biāo)資產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（中評協(xié)2011228號）；23、 實(shí)物期權(quán)評估指導(dǎo)意見（試行）（中評協(xié)2011229號）；24、 中評協(xié)關(guān)于修改評估報(bào)告等準(zhǔn)則中有關(guān)簽章條款的通知中（評協(xié)2011230號）；25、 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則利用專家工作（中評協(xié)2012244 號）；26、 資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則獨(dú)立性（中評協(xié)2012248 號）；27、 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則森林資源資產(chǎn)（中評協(xié)2012245 號）；28、 資產(chǎn)評估操作專家提示中小評估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制（中評協(xié)2012247 號）；29、 資產(chǎn)評估操作專家提示上市公司重大資產(chǎn)重組評估報(bào)告披露（中評協(xié)2012246 號）。30、 獨(dú)立性項(xiàng)目人員根據(jù)具體項(xiàng)目自行增減準(zhǔn)則依據(jù)（四）產(chǎn)權(quán)依據(jù)1、 房屋所有權(quán)證；2、 機(jī)動(dòng)車輛行駛證；3、 機(jī)器設(shè)備購買合同或發(fā)票；4、 工程施工合同、結(jié)算憑證；5、 委托方及被評估單位承諾函；6、 被評估單位提供的其它相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明資料。產(chǎn)權(quán)依據(jù)通常包括國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記證書、基準(zhǔn)日股份持有證明、出資證明、國有土地使用證（或者土地使用權(quán)出讓合同）、房屋所有權(quán)證、采礦許可證、勘查許可證、林權(quán)證、專利證（發(fā)明專利證書、實(shí)用新型專利證書、外觀設(shè)計(jì)專利證書）、商標(biāo)注冊證、著作權(quán)（版權(quán)）相關(guān)權(quán)屬證明、船舶所有權(quán)登記證書、船舶國籍證書、機(jī)動(dòng)車行駛證、有關(guān)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、其他權(quán)屬證明文件等，評估人員應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況編寫。（五）取價(jià)依據(jù)1、 關(guān)于印發(fā)建筑安裝工程費(fèi)用項(xiàng)目組成的通知建設(shè)部、財(cái)政部建標(biāo)2003206號；2、 工程勘查設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定國家計(jì)委、建設(shè)部計(jì)價(jià)格（2002）10號文；3、 財(cái)政部關(guān)于印發(fā)基本建設(shè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定的通知（財(cái)建2002394號）；4、 國家發(fā)展改革委、建設(shè)部關(guān)于建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定的通知（發(fā)改價(jià)格2007670號）；5、 國家發(fā)改委辦公廳關(guān)于招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)有關(guān)問題的通知（發(fā)改辦價(jià)格2003857號）；6、 房屋完損等級及評定標(biāo)準(zhǔn)（原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部城住字1984第678號）；7、 機(jī)電產(chǎn)品報(bào)價(jià)手冊2014版；8、 資產(chǎn)評估報(bào)告常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊；9、 評估基準(zhǔn)日銀行貸款利率；10、 企業(yè)提供的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目投資概算、設(shè)計(jì)概算等資料；11、 企業(yè)提供的以前年度的財(cái)務(wù)報(bào)表、審計(jì)報(bào)告；12、 企業(yè)有關(guān)部門提供的未來年度經(jīng)營計(jì)劃；13、 企業(yè)提供的主要產(chǎn)品目前及未來年度市場預(yù)測資料；14、 評估人員現(xiàn)場勘察記錄及收集的其他相關(guān)估價(jià)信息資料；15、 WIND資訊系統(tǒng)提供的相關(guān)行業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)；16、 被評估單位提供的其它評估相關(guān)資料。關(guān)注行業(yè)的、地方的取價(jià)依據(jù)文件補(bǔ)充，項(xiàng)目人員根據(jù)具體項(xiàng)目自行增減取價(jià)依據(jù)。評估報(bào)告的取價(jià)依據(jù)要根據(jù)情況取舍一致。（六）其他參考依據(jù)1、 *會計(jì)師事務(wù)所有限公司出具的*號審計(jì)報(bào)告；2、 引用其他機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告結(jié)論所涉及的資產(chǎn)；3、 被評估單位提供的資產(chǎn)評估申報(bào)表。七、評估方法（一）評估方法的選擇依據(jù)資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的規(guī)定，企業(yè)價(jià)值評估可以采用收益法、市場法、資產(chǎn)基礎(chǔ)法三種方法。收益法指將企業(yè)預(yù)期收益資本化或折現(xiàn)，以確定評估對象價(jià)值的評估方法。收益法常用的具體方法包括股利折現(xiàn)法和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法。市場法是指將評估對象與參考企業(yè)、在市場上已有交易案例的企業(yè)、股東權(quán)益、證券等權(quán)益性資產(chǎn)進(jìn)行比較以確定評估對象價(jià)值的評估方法。市場法常用的兩種具體方法是參考企業(yè)比較法和并購案例比較法。資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指在合理評估企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值和負(fù)債的基礎(chǔ)上確定評估對象價(jià)值的評估方法。根據(jù)評估目的、評估對象、價(jià)值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，以及三種評估基本方法的適用條件，本次評估選用的評估方法為：資產(chǎn)基礎(chǔ)法、收益法或市場法。選擇理由如下：（僅供參考）資產(chǎn)基礎(chǔ)法從再取得資產(chǎn)的角度反映資產(chǎn)價(jià)值，即通過資產(chǎn)的重置成本扣減各種貶值反映資產(chǎn)價(jià)值。其前提條件是：第一，被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)；第二，應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料。本次評估的委估資產(chǎn)具備以上條件。（僅供參考）市場法是以現(xiàn)實(shí)市場上的參照物來評價(jià)評估對象的現(xiàn)行公平市場價(jià)值，它具有評估角度和評估途徑直接、評估過程直觀、評估數(shù)據(jù)直接取材于市場、評估結(jié)果說服力強(qiáng)的特點(diǎn)。結(jié)合本次評估對象具體情況說明，認(rèn)為此次適宜采用上市公司比較法或交易案例比較法進(jìn)行評估。（僅供參考）收益法是從資產(chǎn)的預(yù)期獲利能力的角度評價(jià)資產(chǎn)，能完整體現(xiàn)企業(yè)的整體價(jià)值，其評估結(jié)論通常具有較好的可靠性和說服力。說明*公司的盈利情況；公司管理層能夠提供公司的歷史經(jīng)營數(shù)據(jù)和未來年度的盈利預(yù)測數(shù)據(jù)，且盈利預(yù)測與其資產(chǎn)具有較穩(wěn)定的關(guān)系；評估人員經(jīng)過和企業(yè)管理層訪談，以及調(diào)研分析認(rèn)為具備收益法評估的條件。（二）資產(chǎn)基礎(chǔ)法簡介資產(chǎn)基礎(chǔ)法即成本加和法，是以在評估基準(zhǔn)日重新建造一個(gè)與評估對象相同的企業(yè)或獨(dú)立獲利實(shí)體所需的投資額作為判斷整體資產(chǎn)價(jià)值的依據(jù)，具體是指將構(gòu)成企業(yè)的各種要素資產(chǎn)的評估價(jià)值加總減去負(fù)債評估價(jià)值求得企業(yè)價(jià)值的方法。1、 流動(dòng)資產(chǎn)流動(dòng)資產(chǎn)評估范圍包括貨幣資金、應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款、預(yù)付款項(xiàng)、其他應(yīng)收款、存貨和其他流動(dòng)資產(chǎn)等。（1）貨幣資金：對貨幣資金中的現(xiàn)金、銀行存款的賬面金額進(jìn)行核實(shí)，人民幣資金以核實(shí)后的賬面價(jià)值確定評估價(jià)值；外幣資金按評估基準(zhǔn)日外匯中間價(jià)折合的人民幣金額作為評估價(jià)值。（2）應(yīng)收票據(jù)：應(yīng)收票據(jù)以核實(shí)后的賬面價(jià)值確定評估價(jià)值。（3）應(yīng)收款項(xiàng)：包括應(yīng)收賬款、預(yù)付款項(xiàng)、其他應(yīng)收款。對應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款，評估人員在核實(shí)其價(jià)值構(gòu)成及債務(wù)人情況的基礎(chǔ)上，具體分析欠款數(shù)額、時(shí)間和原因、款項(xiàng)回收情況、債務(wù)人資金、信用、經(jīng)營管理現(xiàn)狀等因素，以每筆款項(xiàng)的可收回金額或核實(shí)后的賬面價(jià)值確定評估價(jià)值；對預(yù)付款項(xiàng)具體分析了形成的原因，根據(jù)所能收回的相應(yīng)貨物形成的資產(chǎn)或權(quán)利或核實(shí)后的賬面價(jià)值確定評估價(jià)值。（4）存貨：包括原材料、材料采購、半成品、在產(chǎn)品和產(chǎn)成品。對于原材料，因庫存時(shí)間短，周轉(zhuǎn)較快，市場價(jià)格變化不大，根據(jù)清查核實(shí)的數(shù)量，以其原始成本確定評估價(jià)值；對于材料采購，考慮到企業(yè)的實(shí)際情況，以核實(shí)后的賬面價(jià)值確定評估價(jià)值；對于在產(chǎn)品和半成品在核實(shí)其賬面成本合理性的基礎(chǔ)上，以核實(shí)后的賬面價(jià)值確定評估價(jià)值；對產(chǎn)成品用市場法確定評估價(jià)值。（5）其他流動(dòng)資產(chǎn)：在核實(shí)其合法性、合理性、真實(shí)性和準(zhǔn)確性后，按尚存資產(chǎn)權(quán)利或核實(shí)后的賬面價(jià)值確定評估價(jià)值。2、 非流動(dòng)資產(chǎn)（1）長期股權(quán)投資：*的長期股權(quán)投資單位為全資子公司*有限公司。本次評估采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法或收益法對*有限公司進(jìn)行整體評估，以確定長期股權(quán)投資評估價(jià)值。（2）房屋建筑物：本次評估采用重置成本法和市場法、收益法。1）重置成本法評估價(jià)值重置全價(jià)成新率重置全價(jià)的確定重置全價(jià)建筑安裝工程造價(jià)工程建設(shè)前期費(fèi)用及其他費(fèi)用資金成本成新率的確定本次評估房屋建筑物成新率的確定，采用現(xiàn)場勘察成新率和理論成新率兩種方法計(jì)算，并對兩種結(jié)果按現(xiàn)場和理論6:4的比例加權(quán)平均計(jì)算綜合成新率。即：成新率N=理論成新率N140%+勘察成新率N260%，其中：理論成新率N1：根據(jù)經(jīng)濟(jì)使用年限和房屋已使用年限計(jì)算。理論成新率N1=(1已使用年限/經(jīng)濟(jì)壽命年限)100%勘察成新率N2：通過評估人員對各建(構(gòu))筑物的實(shí)地勘察，對建(構(gòu))筑物的基礎(chǔ)、承重構(gòu)件(梁、板、柱)、墻體、地面、屋面、門窗、墻面粉刷、吊頂及上下水、通風(fēng)、電照等各部分的勘察，根據(jù)原城鄉(xiāng)環(huán)境建設(shè)保護(hù)部發(fā)布的房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)、鑒定房屋新舊程度參考依據(jù)和房屋不同成新率的評分標(biāo)準(zhǔn)及修正系數(shù)，結(jié)合建筑物使用狀況、維修保養(yǎng)情況，分別評定得出各建筑物的現(xiàn)場勘察成新率。2）市場法對于市場交易活躍，可取得同一地區(qū)類似房屋建筑物交易案例的建筑物，采用市場比較法評估。采用市場法得出的房地產(chǎn)評估價(jià)值包含了土地使用權(quán)價(jià)值。市場法的計(jì)算步驟如下：根據(jù)替代原理，以處于同一地區(qū)或同一供需圈的，具有相同或相似用途的房地產(chǎn)交易實(shí)例價(jià)格為參照價(jià)格，通過比較待估房地產(chǎn)與交易實(shí)例的區(qū)域狀況、實(shí)物狀況、權(quán)益狀況、交易時(shí)間和交易情況等，對交易實(shí)例的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行區(qū)域狀況修正、實(shí)物狀況修正、權(quán)益狀況修正、交易日期修正和交易情況修正后，得出待評估房地產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的價(jià)格。修正系數(shù)的確定交易情況修正系數(shù)=正常市場價(jià)格指數(shù)/實(shí)際成交價(jià)格指數(shù)交易日期修正系數(shù)=估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格指數(shù)/成交日期價(jià)格指數(shù)區(qū)域狀況修正系數(shù)=評估對象區(qū)域狀況價(jià)格指數(shù)可比實(shí)例區(qū)域狀況價(jià)格指數(shù)實(shí)物狀況修正系數(shù)=評估對象實(shí)物狀況價(jià)格指數(shù)可比實(shí)例實(shí)物狀況價(jià)格指數(shù)權(quán)益狀況修正系數(shù)=評估對象權(quán)益狀況價(jià)格指數(shù)可比實(shí)例權(quán)益狀況價(jià)格指數(shù)比準(zhǔn)價(jià)格的求取比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù) 區(qū)域狀況修正系數(shù)實(shí)物狀況修正系數(shù)權(quán)益狀況修正系數(shù)評估價(jià)值的確定根據(jù)具體情況，對選取的可比案例進(jìn)行綜合分析，再根據(jù)比準(zhǔn)價(jià)格，確定最終的評估價(jià)值。3）收益法收益現(xiàn)值法，系通過估算委估資產(chǎn)在未來的預(yù)期收益，并采用適宜的折現(xiàn)率折算成現(xiàn)值，然后累加求和，得出被評估資產(chǎn)的評估價(jià)值的一種資產(chǎn)評估方法。收益法的基本公式如下： V= 式中 V：收益價(jià)格（元）；Ai：未來第i年的凈收益（元）；R：折現(xiàn)率（%）；t：未來可獲收益的年限（年）。（3）設(shè)備：采用重置成本法進(jìn)行評估，即：評估價(jià)值=重置價(jià)值成新率1）重置價(jià)值機(jī)器設(shè)備重置價(jià)值重置價(jià)值購置價(jià)格運(yùn)雜費(fèi)安裝調(diào)試費(fèi)配套費(fèi)+前期費(fèi)用+資金成本車輛重置價(jià)值重置價(jià)值現(xiàn)行含稅購價(jià)+車輛購置稅+運(yùn)雜費(fèi)+新車上戶手續(xù)費(fèi)。電子設(shè)備重置價(jià)值重置價(jià)值參照市場購價(jià)并結(jié)合具體情況，酌情予以估算。部分電子設(shè)備直接以市場二手設(shè)備價(jià)格進(jìn)行評估。2）成新率機(jī)器設(shè)備的成新率主要依據(jù)設(shè)備的經(jīng)濟(jì)使用年限的40%，加上評估人員現(xiàn)場勘查的基礎(chǔ)上，考慮設(shè)備的使用狀況、維護(hù)狀況、工作環(huán)境等因素評分的60%，加權(quán)綜合確定；車輛綜合考慮規(guī)定使用年限、行駛里程和現(xiàn)場觀察情況確定成新率；電子設(shè)備的成新率與機(jī)器設(shè)備相同；對于超期服役設(shè)備，只按市場價(jià)格給值。（4）在建工程：對各項(xiàng)在建工程進(jìn)行實(shí)地勘察，了解被估項(xiàng)目具體情況，根據(jù)工程形象進(jìn)度、付款情況，在核實(shí)無誤的基礎(chǔ)上以其實(shí)際發(fā)生額或核實(shí)后的賬面價(jià)值確定評估價(jià)值。（5）無形資產(chǎn)：本次評估范圍內(nèi)的無形資產(chǎn)包括土地使用權(quán)和其他無形資產(chǎn)。1）土地使用權(quán)根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（以下簡稱規(guī)程），估價(jià)方法有市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照規(guī)程的要求，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場情況并結(jié)合估價(jià)對象的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。本次評估的是*用途國有土地使用權(quán)價(jià)值，故此次評估采用了基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和成本逼近法，主要出于以下考慮：一是估價(jià)對象位于*區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋區(qū)域，運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法切實(shí)可行；二是估價(jià)對象作為*用地，周邊用地類型為*地，征地案例豐富，征地費(fèi)用水平可供調(diào)查，符合成本逼近法使用范圍；對以上兩種估價(jià)方法的測算結(jié)果進(jìn)行綜合分析，得到出讓條件下國有土地使用權(quán)價(jià)值。2）其他無形資產(chǎn)評估人員對該企業(yè)無形資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)狀況、使用狀況、攤銷的正確性進(jìn)行了驗(yàn)算，了解尚存攤銷期，以市場法確定評估價(jià)值。（6）遞延所得稅資產(chǎn)：評估人員首先分析遞延所得稅資產(chǎn)形成的原因，為補(bǔ)提往來款的壞賬準(zhǔn)備、固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備及存貨跌價(jià)準(zhǔn)備而形成，根據(jù)往來款、固定資產(chǎn)及存貨評估情況，遞延所得稅資產(chǎn)評估價(jià)值為零或按核實(shí)后的賬面價(jià)值確定評估價(jià)值。3、 負(fù)債對企業(yè)負(fù)債的評估，主要是進(jìn)行審查核實(shí)，評估人員對相關(guān)的文件、合同、賬本及相關(guān)憑證進(jìn)行核實(shí)，確認(rèn)其真實(shí)性后，以核實(shí)后的賬面價(jià)值或根據(jù)其實(shí)際應(yīng)承擔(dān)的負(fù)債確定評估價(jià)值。（三）市場法簡介此次市場法評估選用了*模型。介紹模型：對于搜集到的具有可比性的交易實(shí)例，主要掌握交易標(biāo)的、交易時(shí)間、交易方式、是否關(guān)聯(lián)交易、交易價(jià)格、交易標(biāo)的狀況，然后對交易實(shí)例進(jìn)行交易日期、交易情況、盈利能力、成長能力等因素修正，綜合得出評估基準(zhǔn)日評估對象的評估價(jià)值。計(jì)算公式為：（此處根據(jù)情況增加）（四）收益法簡介本次評估所采用收益法，系通過資產(chǎn)在未來預(yù)期的凈現(xiàn)金流量和采用適宜的折現(xiàn)率折算成現(xiàn)時(shí)價(jià)值，得出評估價(jià)值。其適用的基本條件是：企業(yè)具備持續(xù)經(jīng)營的基礎(chǔ)和條件，資產(chǎn)經(jīng)營與收益之間存有較穩(wěn)定的對應(yīng)關(guān)系，并且未來收益和風(fēng)險(xiǎn)能夠預(yù)測及可量化。本次評估采用收益現(xiàn)值法通過對企業(yè)整體價(jià)值的評估來間接獲得股東全部權(quán)益價(jià)值。本次收益法評估模型選用企業(yè)現(xiàn)金流。企業(yè)整體價(jià)值=經(jīng)營性資產(chǎn)價(jià)值+溢余資產(chǎn)價(jià)值+非經(jīng)營性資產(chǎn)價(jià)值-非經(jīng)營性負(fù)債價(jià)值股東全部權(quán)益價(jià)值=企業(yè)整體價(jià)值-有息負(fù)債根據(jù)現(xiàn)場調(diào)查結(jié)果以及*的資產(chǎn)構(gòu)成和經(jīng)營業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，本次評估的基本思路是以經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表為基礎(chǔ)估算其價(jià)值，首先按照收益途徑使用現(xiàn)金流折現(xiàn)方法（DCF），估算經(jīng)營性資產(chǎn)價(jià)值，再考慮評估基準(zhǔn)日的溢余性資產(chǎn)、非經(jīng)營性資產(chǎn)或負(fù)債價(jià)值等，最終求得其股東全部權(quán)益價(jià)值。其中：有息負(fù)債：指基準(zhǔn)日賬面上需要付息的債務(wù)，包括短期借款、帶息應(yīng)付票據(jù)、一年內(nèi)到期的長期借款、長期借款、應(yīng)付債券和長期應(yīng)付款等。溢余資產(chǎn)：指與企業(yè)收益無直接關(guān)系的，超過企業(yè)經(jīng)營所需的多余資產(chǎn)。非經(jīng)營性資產(chǎn)、負(fù)債：指與企業(yè)收益無直接關(guān)系的，不產(chǎn)生效益的資產(chǎn)、負(fù)債。其價(jià)值根據(jù)資產(chǎn)的具體情況，分別選用成本法或市場法確定其基準(zhǔn)日的價(jià)值。1、評估模型與基本公式經(jīng)營性資產(chǎn)價(jià)值按以下公式確定：P （式1）式中：P：為公司經(jīng)營性資產(chǎn)的評估價(jià)值； Ai：為公司未來第i年的凈現(xiàn)金流量； Ai0：為未來第N1年以后永續(xù)等額凈現(xiàn)金流量； R：為折現(xiàn)率；(1+R)-i：為第i年的折現(xiàn)系數(shù)。本次評估，使用企業(yè)自由現(xiàn)金流量作為經(jīng)營性資產(chǎn)的收益指標(biāo)，其基本定義為：企業(yè)自由現(xiàn)金流量=凈利潤+折舊及攤銷+借款利息（稅后）-資本性支出凈營運(yùn)資金變動(dòng)根據(jù)*的經(jīng)營歷史以及未來市場發(fā)展情況等，測算其未來預(yù)測期內(nèi)的企業(yè)自由現(xiàn)金流量。其次，假定預(yù)測期后，*仍可持續(xù)經(jīng)營一個(gè)較長的時(shí)期。在這個(gè)時(shí)期中，其收益保持預(yù)測期內(nèi)最后一年的等額自由現(xiàn)金流量。最后，將兩部分的自由現(xiàn)金流量進(jìn)行折現(xiàn)處理加和，得到經(jīng)營性資產(chǎn)價(jià)值。2、折現(xiàn)率的確定本次評估，根據(jù)評估對象的資本債務(wù)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)以及所選用的現(xiàn)金流模型等綜合因素，采用資本資產(chǎn)定價(jià)模型(CAPM)和資本加權(quán)平均成本（WACC）確定折現(xiàn)率R。資本加權(quán)平均成本（WACC）的計(jì)算公式為：RE/（E+D）Re+ D /（E+D）Rd（1-T）式中：E：權(quán)益的市場價(jià)值；D：債務(wù)的市場價(jià)值；Re：權(quán)益資本成本，按資本資產(chǎn)定價(jià)模型（CAPM）計(jì)算；Rd：債務(wù)資本成本，按有息債務(wù)利率計(jì)算；T：被評估單位的所得稅率。其中：權(quán)益資本成本計(jì)算公式為：Re = Rf + （RmRf）+ 式中：Rf：目前的無風(fēng)險(xiǎn)利率；b ：權(quán)益的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)；（RmRf）：市場風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)；：企業(yè)特定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)。（五）評估結(jié)果的確定方法對兩種評估方法得出的初步結(jié)論進(jìn)行比較、分析，綜合考慮不同評估方法和初步價(jià)值結(jié)論的合理性及使用數(shù)據(jù)的質(zhì)量和數(shù)量，形成最終評估結(jié)果。八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況（一）明確評估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)通過向委托方了解總體方案，明確委托方、被評估單位（產(chǎn)權(quán)持有單位）、評估目的、評估對象和評估范圍、評估基準(zhǔn)日、評估報(bào)告使用限制、評估報(bào)告提交時(shí)間及方式等評估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)。（二）簽訂業(yè)務(wù)約定書根據(jù)了解的評估業(yè)務(wù)基本情況，本公司對自身專業(yè)勝任能力、獨(dú)立性和業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合分析和評價(jià)，最終決定與委托方資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書。（三）編制評估計(jì)劃根據(jù)評估項(xiàng)目的具體情況，指派項(xiàng)目經(jīng)理和評估小組成員。由項(xiàng)目經(jīng)理編制評估計(jì)劃，對評估項(xiàng)目的具體實(shí)施程序、時(shí)間要求、人員分工做出安排，并將評估計(jì)劃報(bào)經(jīng)部門經(jīng)理和總經(jīng)理審核批準(zhǔn)。（四）現(xiàn)場調(diào)查根據(jù)批準(zhǔn)的評估計(jì)劃，評估人員進(jìn)駐被評估單位進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查工作，主要包括對企業(yè)經(jīng)營狀況的了解、向企業(yè)有關(guān)人員了解評估范圍內(nèi)實(shí)物資產(chǎn)（注：由具體資產(chǎn)類型而定）的運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)狀況等。（五）收集評估資料根據(jù)評估工作的需要，評估人員收集與本次評估相關(guān)的各種資料與信息，包括被評估單位的財(cái)務(wù)資料、資產(chǎn)權(quán)屬證明材料、設(shè)備（根據(jù)資產(chǎn)類型而定）的市場價(jià)格信息、行業(yè)信息等。（六）評定估算根據(jù)評估對象的實(shí)際狀況和特點(diǎn)，制定各類資產(chǎn)的具體評估方法，對評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)分別進(jìn)行評估測算，確定評估價(jià)值。（七）編制和提交評估報(bào)告項(xiàng)目經(jīng)理召集評估小組成員對評估結(jié)論進(jìn)行分析，并由項(xiàng)目經(jīng)理撰寫評估報(bào)告，經(jīng)三級審核后向委托方提交資產(chǎn)評估報(bào)告。九、評估假設(shè)（一）宏觀及外部環(huán)境的假設(shè)1、假設(shè)國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢及現(xiàn)行的有關(guān)法律、法規(guī)、政策，無重大變化；本次交易雙方所處地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)和社會環(huán)境無重大變化。2、假設(shè)被評估單位所在的行業(yè)保持穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢，行業(yè)政策、管理制度及相關(guān)規(guī)定無重大變化。3、假設(shè)國家有關(guān)信貸利率、匯率、賦稅基準(zhǔn)及稅率、政策性征收費(fèi)用等不發(fā)生重大變化。4、假設(shè)無其他人力不可抗拒因素及不可預(yù)見因素，造成對企業(yè)重大不利影響。5、假設(shè)本次評估測算的各項(xiàng)參數(shù)取值是按照現(xiàn)時(shí)價(jià)格體系確定的，未考慮基準(zhǔn)日后通貨膨脹因素的影響。（二）交易假設(shè)1、交易原則假設(shè)，即假設(shè)所有待評資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，評估師根據(jù)待估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進(jìn)行估價(jià)。2、公開市場及公平交易假設(shè)，即假設(shè)在市場上交易的資產(chǎn)或擬在市場上交易的資產(chǎn)，資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場信息的機(jī)會和時(shí)間，資產(chǎn)交易雙方的交易行為都是在自愿的、理智的而非強(qiáng)制或不受限制的條件下進(jìn)行的。3、假設(shè)評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)和負(fù)債真實(shí)、完整，不存在產(chǎn)權(quán)瑕疵，不涉及任何抵押權(quán)、留置權(quán)或擔(dān)保事宜，不存在其它其他限制交易事項(xiàng)。（三）特定假設(shè)（單項(xiàng)資產(chǎn)僅包括第3、4、5、6、7項(xiàng)）1、假設(shè)被評估單位的生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)可以按其現(xiàn)狀持續(xù)經(jīng)營下去，并在可預(yù)見的經(jīng)營期內(nèi)，其經(jīng)營狀況不發(fā)生重大變化。2、假設(shè)企業(yè)未來的經(jīng)營管理人員盡職，企業(yè)繼續(xù)保持現(xiàn)有的經(jīng)營管理模式持續(xù)經(jīng)營。3、資產(chǎn)持續(xù)使用假設(shè)，即假設(shè)被評估資產(chǎn)按照其目前的用途和使用的方式、規(guī)模、頻度、環(huán)境等條件合法、有效地持續(xù)使用下去，并在可預(yù)見的使用期內(nèi)，不發(fā)生重大變化。根據(jù)具體的評估目的，采用下列三種之一進(jìn)行說明（1）資產(chǎn)在用續(xù)用假設(shè)，假設(shè)處于使用中的被評估資產(chǎn)在產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動(dòng)或資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生后，將按其現(xiàn)行正在使用的用途及方式繼續(xù)使用下去。（2）資產(chǎn)轉(zhuǎn)用續(xù)用假設(shè)，假設(shè)被評估資產(chǎn)將在產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動(dòng)后或資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生后，改變資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)的使用用途，調(diào)換新的用途繼續(xù)使用下去。（3）資產(chǎn)移地續(xù)用假設(shè)，假設(shè)被評估資產(chǎn)將在產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動(dòng)后或資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生后，改變資產(chǎn)現(xiàn)在的空間位置，轉(zhuǎn)移到其他空間位置上繼續(xù)使用。4、假設(shè)委托方及被評估單位所提供的有關(guān)企業(yè)經(jīng)營的一般資料、產(chǎn)權(quán)資料、政策文件等相關(guān)材料真實(shí)、有效。5、假設(shè)評估對象所涉及資產(chǎn)的購置、取得、建造過程均符合國家有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定。6、假設(shè)評估對象所涉及的實(shí)物資產(chǎn)無影響其持續(xù)使用的重大技術(shù)故障，假設(shè)其關(guān)鍵部件和材料無潛在的重大質(zhì)量缺陷。企業(yè)價(jià)值評估補(bǔ)充如下假設(shè)：1、假設(shè)被評估單位主營業(yè)務(wù)內(nèi)容及經(jīng)營規(guī)模不發(fā)生重大變化。2、假設(shè)被評估單位提供的歷年財(cái)務(wù)資料所采用的會計(jì)政策和進(jìn)行收益預(yù)測時(shí)所采用的會計(jì)政策不存在重大差異。3、假設(shè)企業(yè)未來的經(jīng)營策略以及成本控制等不發(fā)生較大變化。4、在可預(yù)見經(jīng)營期內(nèi)，未考慮公司經(jīng)營可能發(fā)生的非經(jīng)常性損益，包括但不局限于以下項(xiàng)目：處置長期股權(quán)投資、固定資產(chǎn)、在建工程、無形資產(chǎn)、其他長期資產(chǎn)產(chǎn)生的損益以及其他營業(yè)外收入、支出。5、不考慮未來股東或其他方增資對企業(yè)價(jià)值的影響。6、假設(shè)企業(yè)正常經(jīng)營所需的相關(guān)批準(zhǔn)文件能夠及時(shí)取得。7、假設(shè)評估過程中涉及的重大投資或投資計(jì)劃可如期完成并投入運(yùn)營。8、假設(shè)評估過程中設(shè)定的特定銷售模式可以延續(xù)。（企業(yè)價(jià)值評估可根據(jù)項(xiàng)目情況增加假設(shè)條件）無形資產(chǎn)評估參考如下假設(shè)：1、假設(shè)評估范圍內(nèi)的專利權(quán)按照國家相關(guān)規(guī)定按期繳納年費(fèi)。2、假設(shè)評估范圍內(nèi)的專利權(quán)所依托的產(chǎn)品能夠達(dá)到預(yù)期質(zhì)量及銷量。3、假設(shè)評估范圍內(nèi)的專利權(quán)所依托的產(chǎn)品生產(chǎn)完全符合所有有關(guān)的法律和法規(guī)。4、假設(shè)與專利實(shí)施單位經(jīng)營業(yè)務(wù)相關(guān)的國家、地方社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境不產(chǎn)生大的變化，所遵循的國家現(xiàn)行的有關(guān)法律、法規(guī)、制度及社會經(jīng)濟(jì)政策無重大變化。5、假設(shè)有關(guān)信貸利率、匯率、稅賦基準(zhǔn)、稅率、政策性征收費(fèi)用項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)等條件不發(fā)生重大變化。6、假設(shè)專利實(shí)施單位按現(xiàn)有生產(chǎn)規(guī)模保持持續(xù)經(jīng)營，并在經(jīng)營范圍、方式和決策程序上與現(xiàn)行政策保持一致。7、假設(shè)無形資產(chǎn)所依托的產(chǎn)品社會需求將保持一定幅度增長。8、假設(shè)不會遇到重大的銷售貨款回收方面的問題。十、評估結(jié)論截止評估基準(zhǔn)日2014年*月*日，*有限公司的股東全部權(quán)益價(jià)值評估結(jié)果如下：（一）資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)論：截止評估基準(zhǔn)日*年*月*日，在持續(xù)經(jīng)營條件下，*有限公司經(jīng)審計(jì)的總資產(chǎn)賬面價(jià)值XXX萬元，總負(fù)債賬面價(jià)值XXX萬元，凈資產(chǎn)賬面價(jià)值XXX萬元。經(jīng)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估， *有限公司總資產(chǎn)評估價(jià)值XXX萬元，增值XXX萬元，增值率XX%；總負(fù)債評估價(jià)值XXX萬元，無增減值變化；凈資產(chǎn)評估價(jià)值XXX萬元，增值XXX萬元，增值率XX%。詳見下表：資產(chǎn)評估結(jié)果匯總表被評估單位：*有限公司 金額單位：人民幣萬元項(xiàng)目賬面價(jià)值評估價(jià)值增減值增值率%ABC=B-AD=C/A100%流動(dòng)資產(chǎn)非流動(dòng)資產(chǎn)其中：長期股權(quán)投資投資性房地產(chǎn)固定資產(chǎn)無形資產(chǎn)遞延所得稅資產(chǎn)資產(chǎn)總計(jì)流動(dòng)負(fù)債非流動(dòng)負(fù)債負(fù)債總計(jì)凈資產(chǎn)（所有者權(quán)益）評估結(jié)論詳細(xì)情況見評估明細(xì)表。（二）收益法或市場法評估結(jié)論：截止評估基準(zhǔn)日*年*月*日，在持續(xù)經(jīng)營前提下，經(jīng)收益法或市場法評估，*公司股東全部權(quán)益價(jià)值的評估結(jié)果為XXXX萬元，增值XXX萬元，增值率XX%。（三）兩種方法的差異及選擇：經(jīng)對資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法或市場法兩種評估結(jié)果的比較，收益法或市場法與資產(chǎn)基礎(chǔ)法的評估價(jià)值相差XXX萬元，差異率XX%。收益法側(cè)重企業(yè)未來的收益，是在預(yù)期企業(yè)未來收益基礎(chǔ)上做出的，（或市場法是與相似企業(yè)或類似交易案例按因素修正后得出），而資產(chǎn)基礎(chǔ)法側(cè)重企業(yè)形成的歷史和現(xiàn)實(shí)，因方法側(cè)重點(diǎn)的本質(zhì)不同，造成評估結(jié)論的差異性。資產(chǎn)基礎(chǔ)法是從靜態(tài)的角度確定企業(yè)價(jià)值，而沒有考慮企業(yè)的未來發(fā)展與現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值，也沒有考慮到其他未記入財(cái)務(wù)報(bào)表的因素，如專利技術(shù)、人力資源、營銷網(wǎng)絡(luò)、穩(wěn)定的客戶群等因素，往往使企業(yè)價(jià)值被低估。收益法評估中，不僅考慮了已列示在企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表上的所有有形資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和負(fù)債的價(jià)值，同時(shí)也考慮了資產(chǎn)負(fù)債表上未列示的企業(yè)專利技術(shù)以及人力資源、營銷網(wǎng)絡(luò)、穩(wěn)定的客戶群等商譽(yù)。采用收益法的結(jié)果，更能反映出公司的真實(shí)企業(yè)價(jià)值，因此本次評估以收益法評估結(jié)果作為價(jià)值參考依據(jù)，即*公司的股東全部權(quán)益評估價(jià)值為XXXX萬元。市場法是以現(xiàn)實(shí)市場上的參照物來評價(jià)評估對象的現(xiàn)行市場價(jià)值，具有評估角度和評估途徑直接、評估過程直觀、評估數(shù)據(jù)直接取材于市場、評估結(jié)果說服力強(qiáng)的特點(diǎn)。本次評估*有限公司股東部分權(quán)益價(jià)值時(shí)，未考慮控股權(quán)及少數(shù)股權(quán)等因素產(chǎn)生的溢價(jià)或折價(jià)，也未考慮股權(quán)缺乏流動(dòng)性等對股權(quán)價(jià)值的影響。十一、特別事項(xiàng)說明本評估報(bào)告使用者應(yīng)對特別事項(xiàng)對評估結(jié)論產(chǎn)生的影響予以關(guān)注。以下特別事項(xiàng)提綱僅供參考，如沒有則刪除（一）引用其他機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告情況注：說明引用報(bào)告的原因，提示引用報(bào)告的風(fēng)險(xiǎn)。不包括審計(jì)報(bào)告。（二）權(quán)屬資料瑕疵情況1、本次評估的房屋建筑物和土地面積，在核實(shí)相關(guān)權(quán)證基礎(chǔ)上以資產(chǎn)評估申報(bào)表中注明的為準(zhǔn)，評估機(jī)構(gòu)未組織專門的機(jī)構(gòu)或人員進(jìn)行實(shí)地測量。對評估基準(zhǔn)日尚未正式取得房屋所有權(quán)證的，在辦理相關(guān)的房屋所有權(quán)證時(shí)，若法定機(jī)構(gòu)測量面積與本評估報(bào)告書所用面積不一致時(shí)，應(yīng)以法定機(jī)構(gòu)測定面積為準(zhǔn)，并對本評估結(jié)論進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整；2、本次列入評估范圍內(nèi)的房產(chǎn)共計(jì)*項(xiàng)，總建筑面積為XX平方米，其中共計(jì)建筑面積為XXX平方米的職工宿舍樓、分廠辦公樓，已辦理房屋所有權(quán)證，房屋所有權(quán)證號為【*】。其余房產(chǎn)尚未辦理房屋所有權(quán)證書，但*有限公司承諾以下未辦理房屋所有權(quán)證的房產(chǎn)歸屬其所