財(cái)務(wù)分析報(bào)告招商地產(chǎn)(PPT 32頁).doc

學(xué)生小組姓名與學(xué)號：陳飛揚(yáng)（10241033）課程名稱 :財(cái)務(wù)管理課程專題研究報(bào)告（1）：公司財(cái)務(wù)分析公司名稱: 招商局地產(chǎn)控股股份有限公司 股票代碼: 000024所屬行業(yè):房地產(chǎn)代碼SIC:7210學(xué)院:經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院授課時(shí)間:2011-2012學(xué)年 第一學(xué)期 (64+16課時(shí))專業(yè)與班級:經(jīng)濟(jì)1002班小組成員姓名（學(xué)號）:張伊寒（10241027）包宇（10241032） 組長姓名（學(xué)號）:陳飛揚(yáng)（10241033）本次報(bào)告主筆人:陳飛揚(yáng)（10241033）任課教師:馬忠小組全體成員簽名: 提交日期:承諾本報(bào)告由小組成員共同完成，所用數(shù)據(jù)與資料均已注明其來源，如使用了他人已經(jīng)發(fā)表或撰寫過的分析結(jié)果或觀點(diǎn)均已進(jìn)行了規(guī)范引用，特此聲明。小組成員1姓名與簽字：小組成員2姓名與簽字：小組成員3姓名與簽字：報(bào)告摘要小4號宋體，單倍行距（摘要的篇幅長度不得超過一頁）小4號宋體，單倍行距五個(gè)層次要素可以以自然段的形式出現(xiàn)1 以哪家上市公司為分析對象，進(jìn)行了什么主題的專題研究2做了哪些核心內(nèi)容的分析與研究（概括性）3 主要結(jié)果（概括性）4 主要問題（針對性、準(zhǔn)確）5 主要結(jié)論（清晰、準(zhǔn)確、簡明）目 錄 承諾III報(bào)告摘要IV1. 近年來公司經(jīng)營與財(cái)務(wù)概況11.1 公司概況11.2 公司近年來經(jīng)營狀況11.3 公司目前財(cái)務(wù)狀況12. 以凈資產(chǎn)收益率為核心的分析22.1 盈利能力分析22.2 資產(chǎn)營運(yùn)效率分析22.3 償債能力分析22.4 權(quán)益變動分析23. 現(xiàn)金流量分析33.1 現(xiàn)金流量結(jié)構(gòu)分析33.2 現(xiàn)金流量的保障能力分析33.3 現(xiàn)金流量創(chuàng)造能力分析34. 公司存在的主要財(cái)務(wù)問題分析44.1 盈利能力問題44.2 資產(chǎn)質(zhì)量問題44.3 償債能力問題44.4 現(xiàn)金流狀況與創(chuàng)造能力問題45. 財(cái)務(wù)問題的經(jīng)營相關(guān)性分析55.1 直接相關(guān)的經(jīng)營相關(guān)性分析55.2 公司經(jīng)營策略與財(cái)務(wù)政策選擇的影響56. 分析結(jié)論與措施66.1 主要分析結(jié)論66.2 簡要解釋作為投資者的投資策略66.3 解決財(cái)務(wù)可行性措施67. 總結(jié)小組完成報(bào)告中存在問題以及如何調(diào)整77.1 逐條說明完成報(bào)告存在的問題與原因77.2 舉例每個(gè)成員的具體貢獻(xiàn)與責(zé)任心表現(xiàn)77.3 如何協(xié)調(diào)與改進(jìn)具體措施78. 參考文獻(xiàn)79. 附錄7參考文獻(xiàn)附錄1:招商局地產(chǎn)控股股份有限公司2008-2010年度會計(jì)報(bào)表以下正文排版要求（1） 字號字體：正文為5號宋體，數(shù)字與英文為Times New Roman。（2） 行距頁邊距：單倍行距（不加重）。頁邊距符合本模版設(shè)定（3） 標(biāo)題級別：報(bào)告正文最多出現(xiàn)3級目錄，但并不鼓勵(lì)每個(gè)2級標(biāo)題下出現(xiàn)3級標(biāo)題。（4） 表格與圖示：參照財(cái)務(wù)管理課程主講教材財(cái)務(wù)管理：理論與案例中圖、表格式，每個(gè)表與圖均要標(biāo)明數(shù)據(jù)來源或資料來源。此外表格中數(shù)字的字號為“小五”號。（5） 參考資料：按照公司年報(bào)、公告、研究報(bào)告、網(wǎng)站信息、期刊文章等類別序號列示 25 Course group director: Ma Zhong財(cái)務(wù)分析報(bào)告招商局地產(chǎn)控股股份有限公司（000024）1. 近年來公司經(jīng)營與財(cái)務(wù)概況1.1 公司概況招商局地產(chǎn)控股股份有限公司（簡稱“招商地產(chǎn)”）于1984年在深圳成立，是香港招商局集團(tuán)三大核心產(chǎn)業(yè)之一的地產(chǎn)業(yè)旗艦公司，也是中國最早的房地產(chǎn)公司之一，先后在深圳交易所（000024）、新加坡交易所（200024）掛牌上市。招商地產(chǎn)是香港招商局集團(tuán)旗下三大核心產(chǎn)業(yè)(交通運(yùn)輸及基礎(chǔ)設(shè)施、地產(chǎn)、金融)之一的旗艦企業(yè)。經(jīng)過20多年的發(fā)展，在綜合開發(fā)模式下，目前招商地產(chǎn)的業(yè)務(wù)版圖涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)、投資性物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)和供電業(yè)務(wù)。其中出租物業(yè)、物業(yè)管理和供電業(yè)務(wù)能給公司帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，為公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)擴(kuò)張?zhí)峁┵Y金支持，而物業(yè)管理和房地產(chǎn)中介也有利于公司把握市場變化，間接為地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)提供服務(wù)。形成了以深圳為核心，以珠三角、長三角和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)帶為重點(diǎn)經(jīng)營區(qū)域的市場格局。截止2007年末，招商地產(chǎn)總股本達(dá)8.45億股，總資產(chǎn)超過250億元。分別在深圳、北京、上海、廣州、天津、蘇州、南京、佛山、珠海、重慶、成都、漳州等多個(gè)大中城市擁有40多個(gè)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，累積開發(fā)面積超過1000萬平方米。 在20多年的實(shí)踐中，招商地產(chǎn)總結(jié)出一套注重生態(tài)、強(qiáng)調(diào)可持續(xù)發(fā)展的“綠色地產(chǎn)”企業(yè)發(fā)展理念，并成功開創(chuàng)了國內(nèi)的社區(qū)綜合開發(fā)模式。1.2 公司近年來經(jīng)營狀況20082010年，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，調(diào)控政策涵蓋了土地、信貸、稅收、保障房建設(shè)以及“限購令”等一系列經(jīng)濟(jì)及行政手段，從抑制需求、增加供給、加強(qiáng)監(jiān)管等方面對房地產(chǎn)市場進(jìn)行全方位調(diào)控。處于宏觀調(diào)控風(fēng)口浪尖的房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)云激蕩，房地產(chǎn)企業(yè)整體陷入2008年以來最為嚴(yán)峻的市場考驗(yàn)，但招商地產(chǎn)卻超出預(yù)期發(fā)展，實(shí)現(xiàn)彎道超車。一直被業(yè)界公認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)抗壓能力最強(qiáng)的招商地產(chǎn)，實(shí)際上是調(diào)控市場中具有多重優(yōu)勢的無短板公司，其在淡市中多項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出同等規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)，穩(wěn)健進(jìn)取的特性再次彰顯無余。無論是積極的內(nèi)部管理制度改革，還是在商業(yè)地產(chǎn)方面的大規(guī)模整合，以及經(jīng)營策略的靈活調(diào)整，招商地產(chǎn)都堪稱行業(yè)內(nèi)逆市發(fā)力的佼佼者。2010年，面對復(fù)雜、嚴(yán)峻的行業(yè)形勢，公司按照“鞏固提升、突破發(fā)展”的經(jīng)營思路，將提升專業(yè)能力、推廣綠色技術(shù)、創(chuàng)新商業(yè)模式、加強(qiáng)公司管理作為重點(diǎn)工作，努力突破制約公司發(fā)展的瓶頸，擴(kuò)大公司的經(jīng)營規(guī)模，增強(qiáng)公司的盈利能力。全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入總額137.82 億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤20.11億元，較上年同期增長22%。營業(yè)收入中：商品房銷售收入119.83億元，結(jié)算面積92.61萬平米。1.3 公司目前財(cái)務(wù)狀況20082010年，不斷升級的房地產(chǎn)調(diào)控讓市場嗅到冬天的味道，融資環(huán)境日益緊張，多數(shù)企業(yè)放緩了擴(kuò)張的步伐，存貨積壓、現(xiàn)金流緊張、負(fù)債率攀升成為房地產(chǎn)企業(yè)的普遍現(xiàn)象。作為經(jīng)營穩(wěn)健的公司，招商地產(chǎn)一貫將財(cái)務(wù)安全視為公司發(fā)展的重要前提。保持合理的負(fù)債率，堅(jiān)守財(cái)務(wù)安全底線是公司抵御市場風(fēng)險(xiǎn)的基本原則。作為以盈利能力見長的房地產(chǎn)企業(yè)，招商地產(chǎn)在凈利潤額、資產(chǎn)負(fù)債率、凈資產(chǎn)收益率、營收利潤率和成本控制等經(jīng)營效率指標(biāo)上一直深得行業(yè)推崇。此外，擁有合理的資源優(yōu)勢和區(qū)域布局、均衡的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以及豐富的產(chǎn)品類型，也將進(jìn)一步增強(qiáng)公司經(jīng)受市場考驗(yàn)的能力。主要會計(jì)數(shù)據(jù)如下： 圖2-1 主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)（數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫）2. 以凈資產(chǎn)收益率為核心的分析凈資產(chǎn)收益率（ROE）是凈利率與平均凈資產(chǎn)的百分比，反映單位股東資本獲取的凈收益，衡量的是股東投入資本的保值、增值能力。由于稅后凈利潤為股東單獨(dú)享有，對于股權(quán)投資人來說，綜合概括了企業(yè)的全部經(jīng)營業(yè)績和財(cái)務(wù)業(yè)績。從長期看來，公司的成長能力和股東價(jià)值最大化取決于凈資產(chǎn)收益的狀況與變化趨勢。通常，較高的凈資產(chǎn)收益率反映了公司接受了較好的投資機(jī)會，并且對費(fèi)用實(shí)施了有效的管理。運(yùn)用以凈資產(chǎn)收益率為核心的財(cái)務(wù)分析體系分析招商地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債表和利潤表。根據(jù)招商地產(chǎn)2008至2010年的年報(bào)，計(jì)算出招商地產(chǎn)的權(quán)益凈利率，并以權(quán)益凈利率（即凈資產(chǎn)收益率）為核心分解財(cái)務(wù)指標(biāo)，尋找招商地產(chǎn)的財(cái)務(wù)問題，并針對發(fā)現(xiàn)的問題，闡釋問題產(chǎn)生的原因。近三年來，招商地產(chǎn)與同行業(yè)的兩家房地產(chǎn)上市公司的凈資產(chǎn)收益率變動情況如下圖：圖2-2 ROE走勢圖（數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫）圖2-1 ROE走勢圖（數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫）橫向來看，招商地產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率不僅在基數(shù)上低于萬科和金地，而且在增長能力上也弱于萬科和金地（從2008年至2010年萬科與金地的凈資產(chǎn)收益率穩(wěn)定上漲，而招商地產(chǎn)卻徘徊不前），說明招商地產(chǎn)在股東賬面投資額的盈利能力方面與行業(yè)巨頭萬科和金地還是有一定差距的?？v向來看，從2008年到2010年，招商地產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率始終維持在11%左右，這說明招商地產(chǎn)的的權(quán)益投資的綜合能力有待進(jìn)一步提高。下面，將凈資產(chǎn)收益率分解為營業(yè)收入凈利率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和權(quán)益乘數(shù)三個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)，分別進(jìn)行盈利能力分析、資產(chǎn)營運(yùn)效率分析和財(cái)務(wù)杠桿分析，找出影響招商地產(chǎn)凈資產(chǎn)收益率增長緩慢的因素。2.1 盈利能力分析企業(yè)經(jīng)營的直接目的是賺取利潤，在保持企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的基礎(chǔ)上追求良好的成長性。而招商地產(chǎn)正處于成長階段，從招商地產(chǎn)2008年至2010年的年度報(bào)告中,我們通過分解營業(yè)收入凈利率，判斷其對招商地產(chǎn)資產(chǎn)凈利率的影響程度，并進(jìn)一步分析企業(yè)利潤、本身成本費(fèi)用、稅收政策等因素對招商地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)收入凈利率的影響，進(jìn)而分析其盈利能力。營業(yè)收入凈利率是指凈利潤與營業(yè)收入的比值，反映了單位營業(yè)收入創(chuàng)造利潤的能力。它是衡量企業(yè)經(jīng)營效率的指標(biāo)，反映了在不考慮非營業(yè)成本的情況下，企業(yè)管理者通過經(jīng)營獲取利潤的能力。營業(yè)利潤率越高，說明企業(yè)百元商品銷售額提供的營業(yè)利潤越多，企業(yè)的盈利能力越強(qiáng)；反之，此比率越低，說明企業(yè)盈利能力越弱。以下是近三年來招商地產(chǎn)及另外兩家房地產(chǎn)公司的營業(yè)收入凈利率數(shù)據(jù)。圖2-3 營業(yè)收入凈利率走勢圖（數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫）橫向來看，從2008到2010年，招商地產(chǎn)的營業(yè)收入凈利率都要高于同行業(yè)的萬科和金地，表明在同行業(yè)中，招商地產(chǎn)的經(jīng)營效率還是比較高的，也就是說在不考慮非營業(yè)成本的情況下，招商地產(chǎn)通過經(jīng)營獲取利潤的能力還是比較強(qiáng)的；縱向來看，招商地產(chǎn)的營業(yè)收入凈利率的波動較大。從2008年3月的11.41%升至2008年9月的36.11%，漲幅高達(dá)216.48%；又從2008年9月的36.11%降至到2009年9月的22.44%，下降了37.86%。營業(yè)收入凈利率等于凈利潤與營業(yè)收入的比值，那么它就和凈利潤還有營業(yè)收入有關(guān)。我們來看看2008年至2009年三年間招商地產(chǎn)的凈利潤與營業(yè)收入的變化情況，從中能大體看出招商地產(chǎn)營業(yè)收入凈利率變化的一些原因，然后再從利潤總額結(jié)構(gòu)、營業(yè)利潤的結(jié)構(gòu)兩個(gè)方面來分析招商地產(chǎn)的盈利能力。圖2-4（數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫）從圖2-4可以看出，招商地產(chǎn)在2008年1月至2008年9月營業(yè)收入減少，凈利潤雖然也有減少但是相比營業(yè)收入而言，減少的幅度較小，所以在此期間營業(yè)收入凈利率迅速上漲。從2008年9月至2009年9月，營業(yè)收入大幅上漲，凈利潤也隨之上漲，但顯然營業(yè)收入漲幅大于凈利潤漲幅，所以在此期間營業(yè)收入凈利率下降。營業(yè)收入與凈利潤都隨季節(jié)發(fā)生周期性變化，排除這種季節(jié)因素的影響，招商地產(chǎn)的營業(yè)收入與凈利潤總體是不斷上漲的，反映出良好的營業(yè)能力。2.11利潤總額的結(jié)構(gòu)利潤總額包括營業(yè)利潤和營業(yè)外收支凈額兩部分，可以通過分析利潤結(jié)構(gòu)來判斷營業(yè)利潤和營業(yè)外收支凈額對利潤總額的貢獻(xiàn)程度。通過比較營業(yè)利潤與營業(yè)外收支凈額占利潤總額的百分比來分析利潤總額的結(jié)構(gòu)，再分別分析營業(yè)利潤與營業(yè)外收支凈額的變動情況從而判斷它們對利潤總額的貢獻(xiàn)程度。 圖2-5 圖2-6 （數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫） （數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫） 報(bào)告期內(nèi)，招商地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)和銷售、投資性物業(yè)經(jīng)營、房地產(chǎn)中介服務(wù)、園區(qū)供電和供水和物業(yè)管理的經(jīng)營；其它業(yè)務(wù)主要是港口資產(chǎn)的租賃業(yè)務(wù)，報(bào)告期內(nèi)其它業(yè)務(wù)收入占營業(yè)收入的比例較小，因此在未來期間內(nèi)招商地產(chǎn)將專注于主營業(yè)務(wù)的經(jīng)營管理。從圖2-4可以看出，2008年1月至2008年12月，招商地產(chǎn)營業(yè)利潤占利潤總額的百分比持續(xù)上漲。2008年以前，招商地產(chǎn)在產(chǎn)品開發(fā)方面，習(xí)慣于精雕細(xì)琢，打造了不少精品樓盤，但也犧牲了開發(fā)速度。2008年以后，隨著公司逐步提高開發(fā)速度，其綜合競爭能力更加突出。招商地產(chǎn)開發(fā)的各項(xiàng)目在2008年已逐漸步入銷售高峰期，在2008年實(shí)現(xiàn)了銷售大幅增長得目標(biāo)。2008年招商地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)商品房銷售額約55億元，與2007年相比增長175%。并且其他的主營業(yè)務(wù)如出租物業(yè)、物業(yè)管理和供電供水給公司帶來大量持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，為公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)擴(kuò)張?zhí)峁┵Y金支持。所以在2008年一年之中，營業(yè)利潤占利潤總額的百分比持續(xù)上漲。從圖2-5可以看出，2008年到2010年，招商地產(chǎn)的營業(yè)利潤不斷增加。這兩方面都說明，從2008年到2010年，招商地產(chǎn)的營業(yè)利潤對利潤總額的貢獻(xiàn)程度不斷加大。另外，房價(jià)在2008年持續(xù)高漲也為營業(yè)利潤的上漲提供支持。下面來具體分析營業(yè)利潤的結(jié)構(gòu)。 2.12營業(yè)利潤的結(jié)構(gòu)營業(yè)利潤與營業(yè)收入、營業(yè)成本、期間費(fèi)用、營業(yè)利潤的其他內(nèi)容（投資收益、公允價(jià)值變動損益以及資產(chǎn)減值損失）有關(guān)。下面是2008年至2010年三年間這些因素的變動情況。圖2-7（數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫）2008年2010年，招商地產(chǎn)的營業(yè)收入從411164萬元增長到1378242萬元，增長率達(dá)235.20；最近三年隨著招商地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)大帶來的規(guī)模效應(yīng)和房價(jià)上漲因素等因素帶來的毛利率水平提升，帶動了其主營業(yè)務(wù)整體收入提高。從圖2-7可以看出，2008年至2010年期間，排除季節(jié)因素，招商地產(chǎn)的營業(yè)收入持續(xù)穩(wěn)定上漲，當(dāng)然營業(yè)成本也隨之上漲，且營業(yè)成本占比重較大，接近60%，所以招商地產(chǎn)也應(yīng)在成本上進(jìn)行適當(dāng)?shù)目刂普{(diào)整。不過營業(yè)成本增幅小于營業(yè)收入。再來看期間費(fèi)用，基本被控制在一個(gè)穩(wěn)定的范圍之內(nèi)，說明經(jīng)營管理良好。所以總體來看，營業(yè)利潤呈現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定上漲趨勢，反映了良好的盈利水平。2.2 資產(chǎn)營運(yùn)效率分析資產(chǎn)營運(yùn)效率反映了企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)管理資產(chǎn)營運(yùn)效率的能力。總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是一定期間的周轉(zhuǎn)額與全部資產(chǎn)的比率，可以評價(jià)企業(yè)利用總資產(chǎn)創(chuàng)造銷售收入的有效程度。圖2-8 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫）從圖2-8可以看出，在2008年3月至2009年3月一年之間，招商地產(chǎn)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率低于同行業(yè)的萬科和金地，并且在此期間，其總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率上升趨勢并不明顯，說明招商地產(chǎn)總資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度還有待進(jìn)一步提高，這就需要增強(qiáng)其銷售能力。從圖3-7可以看出，從2008年3月到2009年3月，招商地產(chǎn)的營業(yè)收入并沒有過高的增長，并且在2008年12月增發(fā)新股，增發(fā)完成后，招商地產(chǎn)總資產(chǎn)從298億增加到357億左右，凈資產(chǎn)將從82億增加到141億左右，分別增長20%和72%。綜合來看，即營業(yè)收入小幅增長與總資產(chǎn)大幅增長促使2008年3月至2009年3月這一年之內(nèi)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率沒有增長，反而有所下降。2009年3月以后，招商地產(chǎn)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率大幅上升，迅速趕上了同行業(yè)的萬科和金地。說明在此期間，招商地產(chǎn)的銷售能力不斷增強(qiáng)，使得總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)使得加快。究其原因，可能是2008年以前，招商地產(chǎn)在產(chǎn)品開發(fā)方面，習(xí)慣于精雕細(xì)琢，打造了不少精品樓盤，但也犧牲了開發(fā)速度。2008年以后，隨著公司逐步提高開發(fā)速度，其綜合競爭能力更加突出。招商地產(chǎn)開發(fā)的各項(xiàng)目在2008年已逐漸步入銷售高峰期，在2008年以后實(shí)現(xiàn)了銷售大幅增長的目標(biāo)。招商地產(chǎn)業(yè)務(wù)快速增長還得益于公司大量的土地儲備支撐。在行業(yè)從低谷重回頂峰的2009 年，招商地產(chǎn)房地產(chǎn)銷售收入增長率高達(dá)338%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出同等規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)。在2008年的增發(fā)項(xiàng)目注入后，大股東在蛇口還有50萬平方米項(xiàng)目規(guī)劃已獲批，具備注入條件。隨著深圳市政府對蛇口區(qū)域發(fā)展的重視，海上世界項(xiàng)目和太子灣國際油輪碼頭項(xiàng)目也即將啟動，項(xiàng)目涉及130萬平方米，招商地產(chǎn)參與其中別墅和公寓項(xiàng)目的開發(fā)。2009年及2010年，招商地產(chǎn)迎來結(jié)算高峰期。2008年公司的結(jié)算收入約為60億元，2009年超過100億元；2010 年則超過150億元。招商地產(chǎn)未來三年房地產(chǎn)結(jié)算收入復(fù)合增長率接近60%。這些因素都促使招商地產(chǎn)的銷售能力大大增強(qiáng)，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率不斷攀升。下面，從流動資產(chǎn)與非流動資產(chǎn)兩方面來具體分析招商地產(chǎn)的資產(chǎn)營運(yùn)狀況。2.21流動資產(chǎn)對資產(chǎn)營運(yùn)效率的影響流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是營業(yè)收入與平均流動資產(chǎn)的比值，流動資產(chǎn)是企業(yè)各類資產(chǎn)中流動性最強(qiáng)、最具活力的部分，因此，對流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的分析，既能考察投入與產(chǎn)出意義上流動資產(chǎn)的使用效率，又能評價(jià)價(jià)值流轉(zhuǎn)意義上所使用流動資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)價(jià)值補(bǔ)償?shù)乃俣?。下面?008年至2009年三年間招商地產(chǎn)流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的變化情況。圖2-9 流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫）排除季節(jié)性因素的影響，招商地產(chǎn)在2008年至2010年期間，流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率持續(xù)穩(wěn)定增長，表明流動資產(chǎn)的使用效率不斷增強(qiáng)，其使用流動資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)價(jià)值補(bǔ)償?shù)乃俣炔粩嗉涌?。從資產(chǎn)構(gòu)成來看，截止2010年12月31日，招商地產(chǎn)資產(chǎn)中流動資產(chǎn)、長期股權(quán)投資、投資性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)占其總資產(chǎn)的比重分別為89.62、1.00、5.75、0.44和021。 在招商地產(chǎn)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中，流動資產(chǎn)占比最高；在招商地產(chǎn)的流動資產(chǎn)中，存貨占總資產(chǎn)的比例最高，其次是貨幣資金。截止2010年12月31日，招商地產(chǎn)存貨占總資產(chǎn)比重達(dá)64.69，貨幣資金占總資產(chǎn)的比例為16.18。招商地產(chǎn)的流動資產(chǎn)尤其是存貨占總資產(chǎn)的比重維持較高的水平，這符合房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)。一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有較大比例開發(fā)中及規(guī)劃中產(chǎn)品，且擁有較多現(xiàn)金和銀行存款。圖2-10（數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫）流動資產(chǎn)主要包括了貨幣資金以及存貨。下面是2008年至2010年期間，招商地產(chǎn)貨幣資金，以及存貨的變動情況。從圖2-10可以看出，招商地產(chǎn)的貨幣資金與存貨的數(shù)量穩(wěn)定上漲，這與營業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大、營業(yè)收入持續(xù)增加有密切關(guān)系。招商地產(chǎn)2010年末貨幣資金余額較2008年末增加了228725萬元，增幅為30.95，主要原因是隨著公司規(guī)模的擴(kuò)大，短期債務(wù)明顯上升，尤其是應(yīng)付土地款及項(xiàng)目開發(fā)工程款，為了提高公司的短期支付能力，公司適當(dāng)加大了貨幣資金存量，以保證項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度及新增土地儲備的需要。最近三年招商地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)與銷售業(yè)務(wù)保持了較快的增長速度，招商地產(chǎn)以深圳為核心區(qū)域，在全國多個(gè)城市同時(shí)開展以住宅為主的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，土地儲備、在建開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目逐年增加，致使報(bào)告期內(nèi)存貨持續(xù)快速增長?？傮w來看，招商地產(chǎn)的流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)狀況良好，并且有繼續(xù)提升流動資產(chǎn)營運(yùn)效率的趨勢。2.22非流動資產(chǎn)對資產(chǎn)營運(yùn)效率的影響非流動資產(chǎn)主要包括了長期投資和固定資產(chǎn)。下面是2008年至2010年三年之間招商地產(chǎn)的固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與長期資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率變化情況。 圖2-11 固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 圖2-12 長期資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 （數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫） （數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫） 圖2-11 固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫）從圖2-11可以看出，排除季節(jié)性因素的影響，從2008年至2010年，招商地產(chǎn)的固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與長期資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率持續(xù)穩(wěn)定上升，表明其利用非流動資產(chǎn)盈利的能力不斷增強(qiáng)，非流動資產(chǎn)的使用效率得到提高。2.3 償債能力分析償債能力是指企業(yè)用資產(chǎn)清償長期負(fù)債和短期負(fù)債的能力。由于債務(wù)按照到期時(shí)間分為短期負(fù)債和長期負(fù)債，所以償債能力的分析也分為短期償債能力和長期償債能力分析兩個(gè)部分。在持續(xù)經(jīng)營的假設(shè)前提下，企業(yè)會用資產(chǎn)和經(jīng)營過程中創(chuàng)造的收益來償還長期債務(wù)和短期債務(wù)。下面，分別由于企業(yè)償債能力分為短期償債能力和長期償債能力，所以下面從這兩個(gè)方面來分析之。2.31短期償債能力短期償債能力是指企業(yè)用流動資產(chǎn)和營業(yè)利潤償還各種一年以內(nèi)到期的或者超過一年的一個(gè)營業(yè)周期內(nèi)到期的流動負(fù)債的能力，是企業(yè)對短期債券人權(quán)益或者其負(fù)擔(dān)的短期債務(wù)的保障程度，它主要取決于企業(yè)資產(chǎn)的流動性和變現(xiàn)能力。分析短期償債能力常用的財(cái)務(wù)指標(biāo)有流動比率、速動比率以及現(xiàn)金比率。下面是2008年至2010年三年之間招商地產(chǎn)的流動比率、速動比率以及現(xiàn)金比率的變動情況。圖2-13（數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫）先來看流動比率與速動比率，這兩個(gè)比率反映了企業(yè)的償債能力。一般情況下，流動比率和速動比率指標(biāo)值越高，說明企業(yè)的短期償債能力越強(qiáng)；反之，流動比率和速動比率越低，說明企業(yè)短期償債能力越弱。流動比率和速動比率作為判斷企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的重要指標(biāo)，應(yīng)當(dāng)保持在一個(gè)適當(dāng)?shù)姆?。如果這兩個(gè)指標(biāo)過高，企業(yè)的短期償債能力雖然有了充足的保障，但是由于大量占用資金，減緩了流動資產(chǎn)和速動資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度，資金也不能充分發(fā)揮有效的使用效益，進(jìn)而影響企業(yè)的長期生產(chǎn)經(jīng)營效果。如果這兩個(gè)指標(biāo)過低，表明企業(yè)負(fù)債過高，短期償債能力沒有保障，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)增大，投資者投資信心不足，也會影響企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營效果。從圖2-13可以看出，在這三年期間，招商地產(chǎn)的流動比率和速動比率均保持在一個(gè)穩(wěn)定的狀態(tài)，表明其財(cái)務(wù)基礎(chǔ)較為穩(wěn)固，短期償債能力越強(qiáng)。最近三年招商地產(chǎn)調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，通過增加長期銀行借款和發(fā)行可轉(zhuǎn)債，一方面保證公司房地產(chǎn)開發(fā)、房屋租賃業(yè)務(wù)所需的長期穩(wěn)定資金；另一方面，提高了短期償債能力，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。從圖2-13可以看出，在這三年期間，招商地產(chǎn)的流動比率和速動比率均呈逐年上升趨勢，表明其財(cái)務(wù)基礎(chǔ)較為穩(wěn)固，短期償債能力有所提高。招商地產(chǎn)的流動比率和速動比率較同行業(yè)可比上市公司略低，這是由于其正處于快速發(fā)展階段，年度在建新開工項(xiàng)目總建筑面積大于每年竣工銷售面積，加之其積極購置新的土地進(jìn)行土地儲備，使得存貨持續(xù)增長，占流動資產(chǎn)的比重較大。招商地產(chǎn)的擬開發(fā)項(xiàng)目、在建項(xiàng)目和已完工項(xiàng)目均處于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，地理位置優(yōu)越，房地產(chǎn)存貨的質(zhì)量優(yōu)良，變現(xiàn)能力較強(qiáng)。 最近三年招商地產(chǎn)已經(jīng)逐步建立了以房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)出租為主的業(yè)務(wù)體系。近3年其通過銀行借款、發(fā)行可轉(zhuǎn)債等債務(wù)融資方式，加大對房地產(chǎn)開發(fā)、出租物業(yè)主業(yè)的投入，土地儲備、在建房地產(chǎn)項(xiàng)目、新增出租物業(yè)等均有大幅度的提高，從而不斷提升其在行業(yè)中的競爭實(shí)力。然后是現(xiàn)金比率，這個(gè)指數(shù)最能反映企業(yè)直接償付流動負(fù)債的能力。但這一比率過高，就意味著企業(yè)流動負(fù)債未能得到合理運(yùn)用，而現(xiàn)金類資產(chǎn)獲利能力低，這類資產(chǎn)金額太高會導(dǎo)致企業(yè)機(jī)會成本增加。從圖2-13可以看出，在這三年期間，招商地產(chǎn)的現(xiàn)金比率保持在一個(gè)穩(wěn)定的狀態(tài)，表明其在保證較強(qiáng)的短期償債能力的基礎(chǔ)前提下能夠有效使用資金，提高資金使用效率。2.32長期償債能力分析長期償債能力是指企業(yè)在長期借款使用期內(nèi)的付息能力和長期借款到期后的歸還借款本金的能力。資產(chǎn)和負(fù)責(zé)的結(jié)構(gòu)、企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)展?jié)摿捎绊懫髽I(yè)的長期償債能力。反映企業(yè)長期償債能力的財(cái)務(wù)指標(biāo)主要有資產(chǎn)負(fù)責(zé)率、產(chǎn)權(quán)比率、有形凈值債務(wù)率以及已獲利息倍數(shù)。資產(chǎn)負(fù)債率是指企業(yè)的負(fù)責(zé)總額與資產(chǎn)總額的比率，它表明來自于債權(quán)人資金形成的資產(chǎn)占企業(yè)總資產(chǎn)的比重，以及在企業(yè)清算時(shí)對債權(quán)人利益的保障程度。產(chǎn)權(quán)比率是指企業(yè)負(fù)債總額與業(yè)務(wù)權(quán)益的比率，揭示了負(fù)債資金與權(quán)益資金之間的關(guān)系，因而能夠說明正常情況下債權(quán)人權(quán)益受到投資人權(quán)益的保障程度，或者在企業(yè)清算時(shí)對債權(quán)人利益的保障程度，也能說明企業(yè)基本的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)或者資本結(jié)構(gòu)及其穩(wěn)固程度。有形資產(chǎn)債務(wù)率是指債務(wù)總額與有形價(jià)值的比值，不考慮無形資產(chǎn)的價(jià)值，只考慮可能并且可以用于償債的股東具有所有權(quán)的有形資產(chǎn)的凈值。圖2-14（數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫）由于2008年12月，招商地產(chǎn)成功增發(fā)，增發(fā)完成后，招商地產(chǎn)總資產(chǎn)將從298億增加到357億左右，凈資產(chǎn)將從82億增加到141億左右，分別增長20%和72%；公司資產(chǎn)負(fù)債率則從2008年第3季度的67.3%下降到56.1%，公司的資產(chǎn)規(guī)模和抗風(fēng)險(xiǎn)能力都顯著提高。所以從圖2-14中，我們看到2008年9月到12月之間，招商地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)比率和有形價(jià)值債務(wù)率顯著下降，資產(chǎn)負(fù)債率也隨之下降。2009年至2010年，由于招商地產(chǎn)的營業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大以及政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度不斷加大，使其資產(chǎn)負(fù)債率、產(chǎn)權(quán)比率以及有形凈值債務(wù)率有所上漲，但都只是輕微的，是在其控制范圍之內(nèi)的?？偟膩砜矗@三年內(nèi)，招商地產(chǎn)的長期償債能力還是很強(qiáng)的，這得益于其積極的內(nèi)部管理制度改革，在商業(yè)地產(chǎn)方面的大規(guī)模整合，以及經(jīng)營策略的靈活調(diào)整。2.4 權(quán)益變動分析財(cái)務(wù)杠桿的分析主要通過權(quán)益乘數(shù)來進(jìn)行分析，對企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿的分析可以衡量企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對財(cái)務(wù)杠桿的分析可以從權(quán)益乘數(shù)、總資產(chǎn)負(fù)債率、債務(wù)結(jié)構(gòu)、融資政策能力的分析方面進(jìn)行。圖2-15（數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫） 作為一家具有穩(wěn)健進(jìn)取精神的公司，招商地產(chǎn)的權(quán)益乘數(shù)明顯低于同行業(yè)的萬科和金地，表明招商地產(chǎn)股東投入的資本在企業(yè)資產(chǎn)中所占比重較另外兩家房地產(chǎn)公司大，而同時(shí)可知債務(wù)權(quán)益在企業(yè)資產(chǎn)中所占的比例較另外兩家房地產(chǎn)公司小，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較另外兩家房地產(chǎn)公司大。在2008年9月到12月之間，招商地產(chǎn)的權(quán)益乘數(shù)下降比較明顯，這是因?yàn)?008年12月招商地產(chǎn)成功增發(fā)，這在一定程度上降低了其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并且同時(shí)增強(qiáng)了其盈利能力和成長性。下面從債務(wù)結(jié)構(gòu)與股東權(quán)益結(jié)構(gòu)兩方面來分析之。2.41債務(wù)結(jié)構(gòu)企業(yè)的負(fù)債主要包括流動負(fù)債和非流動負(fù)債兩部分。下面是2008年至2010年招商地產(chǎn)的債務(wù)結(jié)構(gòu)的變動情況。圖2-16（數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫） 招商地產(chǎn)的負(fù)債結(jié)構(gòu)主要以流動負(fù)債為主，截止2010年12月31日，招商地產(chǎn)的流動負(fù)債占負(fù)債總額的比例為73.72，其中短期借款、應(yīng)付賬款、預(yù)收款項(xiàng)分別占負(fù)債總額的3.03、12.30、29.14；非流動負(fù)債中以長期借款為主，占負(fù)債總額的2284。負(fù)債結(jié)構(gòu)符合我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)。從圖2-16可以看出，從2008年至2010年，招商地產(chǎn)的債務(wù)結(jié)構(gòu)維持在一個(gè)較為穩(wěn)定的狀態(tài)，表明其財(cái)務(wù)基礎(chǔ)較為穩(wěn)固。2.42股東權(quán)益結(jié)構(gòu) 股東權(quán)益包括實(shí)收資本、資本公積、盈余公積以及未分配利潤。下面是2008年至2010年招商地產(chǎn)的股東權(quán)益變動情況。圖2-17 圖2-17（數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫） （數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫）由于招商地產(chǎn)在2008年12月進(jìn)行了一次成功增發(fā)，以每股13.20元的價(jià)格公開增發(fā)4.5億股，募集資金59.4億元。所以招商地產(chǎn)的資本公積與股東權(quán)益在2008年12月迅速上漲。這次增發(fā)使得招商地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率則從2008年第3季度的67.3%下降到56.1%，公司的資產(chǎn)規(guī)模和抗風(fēng)險(xiǎn)能力都顯著提高。這意味著，在房地產(chǎn)企業(yè)分化加劇的今天，擁有品牌、品質(zhì)和資源稀缺優(yōu)勢的招商地產(chǎn)會獲得更為有利的生存環(huán)境和更大發(fā)展空間3. 現(xiàn)金流量分析 上面對凈資產(chǎn)收益率的分析只涵蓋了資產(chǎn)負(fù)債表和利潤表，分析的重點(diǎn)是營業(yè)收入凈利率、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率以及權(quán)益乘數(shù)及其相關(guān)影響因素，并沒有針對現(xiàn)金流量進(jìn)行分析。現(xiàn)金流量是財(cái)務(wù)資源交換與流動的最基本形式，現(xiàn)金流量的創(chuàng)造能力是支撐企業(yè)持續(xù)增長的本質(zhì)特征。下面從現(xiàn)金流量結(jié)構(gòu)、現(xiàn)金流量的保障能力和現(xiàn)金流量的創(chuàng)造能力三個(gè)方面來對招商地產(chǎn)20082010這三年的現(xiàn)金流量進(jìn)行分析。 3.1 現(xiàn)金流量結(jié)構(gòu)分析分析經(jīng)營活動、投資活動、籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量的比例結(jié)構(gòu)，可以評價(jià)企業(yè)各類企業(yè)現(xiàn)金流量對當(dāng)期全部現(xiàn)金流量的貢獻(xiàn)程度。在現(xiàn)金流量的結(jié)構(gòu)分析中，由于主營業(yè)務(wù)產(chǎn)生的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量是企業(yè)全部現(xiàn)金流量的主要源泉，是支撐投資活動現(xiàn)金流量的基礎(chǔ)，也是籌資信用能力的基本保障。因此，經(jīng)營活動現(xiàn)金流入量的比例反映了企業(yè)創(chuàng)造現(xiàn)金流量的能力，而連續(xù)多個(gè)期間內(nèi)的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量的持續(xù)產(chǎn)生能力又反映了企業(yè)的成長性。對于像招商地產(chǎn)這樣的成長型企業(yè)來說，通常是利用部分經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量和籌資活動現(xiàn)金凈流量支持投資支出現(xiàn)金凈流量。下面從現(xiàn)金流入流出比、現(xiàn)金凈凈流量結(jié)構(gòu)、現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)以及現(xiàn)金流出結(jié)構(gòu)四個(gè)方面來進(jìn)行現(xiàn)金流量結(jié)構(gòu)的分析。3.11現(xiàn)金流入流出比的分析下面是招商地產(chǎn)從2008年至2010年三年間現(xiàn)金流入流出比的變動情況。圖3-1 現(xiàn)金流入流出比分析 （數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫）總現(xiàn)金流入流出比：招商地產(chǎn)總現(xiàn)金的流入流出在這四年來一直處于動態(tài)平衡狀態(tài)，流入流出比在1左右，可以看出，招商地產(chǎn)的經(jīng)營活動還是比較穩(wěn)定的。經(jīng)營活動現(xiàn)金流入流出比：最近三年，為實(shí)現(xiàn)做大、做強(qiáng)房地產(chǎn)主業(yè)的戰(zhàn)略，招商地產(chǎn)在全國多個(gè)城市同時(shí)開發(fā)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，積極儲備土地和投入項(xiàng)目開發(fā)成本的現(xiàn)金支出大幅上升，以保證其可持續(xù)發(fā)展，壯大公司實(shí)力，導(dǎo)致2008年至2010年經(jīng)營活動現(xiàn)金流入流出比較小。近些年房地產(chǎn)行業(yè)上市公司普遍存在經(jīng)營活動現(xiàn)金流流入流出比偏小的現(xiàn)象，符合行業(yè)特征。同時(shí)，20082010年銷售商品收到的現(xiàn)金與營業(yè)收入的比例分別為1.73、1.57和151，顯示銷售商品收到的現(xiàn)金與營業(yè)收入的比例基本保持平衡，表明公司經(jīng)營活動現(xiàn)金回籠情況良好。投資活動現(xiàn)金流入流出比：近三年來，招商地產(chǎn)的投資活動現(xiàn)金流入流出比變動幅度較大。主要是由于公司積極通過資源整合的方式獲得項(xiàng)目資源?；I資活動現(xiàn)金流入流出比：近三年來，招商地產(chǎn)的籌資活動現(xiàn)金流入流出比較大且變動幅度較大。主要是由于市場的變化和招商地產(chǎn)的改革導(dǎo)致其融資策略的變化，進(jìn)而影響了籌資活動流入流出比。總體而言，在考慮了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算的周期性特點(diǎn)之后，公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量狀況較好；公司投資活動的現(xiàn)金流入流出比波動較大，說明公司正處在高速擴(kuò)張階段；公司籌資活動的現(xiàn)金流入流出比較高，反映了公司每年均有大量的融資需求，這與公司快速成長的特點(diǎn)是相匹配的。3.12現(xiàn)金凈流量結(jié)構(gòu)分析現(xiàn)金凈流量結(jié)構(gòu)反映了企業(yè)經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動中現(xiàn)金凈流量占其全部現(xiàn)金凈流量的比例，即這三項(xiàng)活動產(chǎn)生的凈現(xiàn)金凈流量對企業(yè)本年度創(chuàng)造的現(xiàn)金以及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額的貢獻(xiàn)程度。下面是近三年來招商地產(chǎn)三種活動的現(xiàn)金凈流量結(jié)構(gòu)的變動情況。圖3-2 現(xiàn)金凈流量結(jié)構(gòu)（數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫）經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量結(jié)構(gòu)：最近三年為實(shí)現(xiàn)做大、做強(qiáng)房地產(chǎn)主業(yè)的戰(zhàn)略，公司在全國多個(gè)城市同時(shí)開發(fā)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，積極儲備土地和投入項(xiàng)目開發(fā)成本的現(xiàn)金支出大幅上升，以保證公司可持續(xù)發(fā)展，壯大公司實(shí)力，導(dǎo)致經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量結(jié)構(gòu)在2010年變化很大。投資活動現(xiàn)金凈流量結(jié)構(gòu)：最近三年，公司投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量結(jié)構(gòu)接近與零，主要是由于公司積極通過資源整合的方式獲得項(xiàng)目資源?；I資活動凈流量結(jié)構(gòu)：最近三年公司籌資活動現(xiàn)金流在2010年以前變化不大，2010年產(chǎn)生了較大的波動，反映了公司融資需求的加大，這與公司快速成長的特點(diǎn)是相匹配的?；I資活動的現(xiàn)金總體上呈增加的趨勢，說明公司三年來創(chuàng)造現(xiàn)金流能力是值得肯定的。3.13現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)分析現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)分析反映了經(jīng)營活動現(xiàn)金流入量、投資活動現(xiàn)金流入量以及籌資活動現(xiàn)金流入量在全部現(xiàn)金流入量中的比重，以及各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動現(xiàn)金流入具體項(xiàng)目的構(gòu)成情況，明確企業(yè)的現(xiàn)金流量來源，要增加現(xiàn)金流入量主要應(yīng)用在哪些方面采取措施等。下面是20082010年三年間招商地產(chǎn)的現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)變動情況。圖3-3 現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)（數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫）經(jīng)營活動現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)：在三項(xiàng)活動（投資、籌資和經(jīng)營）產(chǎn)生的現(xiàn)金流入量總額中，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入量占有大部分的比例，特別是主營業(yè)務(wù)活動流入的現(xiàn)金明顯高于其他經(jīng)營活動流入的現(xiàn)金。2008年至2010年間，從圖3-3可以看出，招商地產(chǎn)的經(jīng)營活動現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)逐漸增加，表明招商地產(chǎn)的經(jīng)營規(guī)模不斷擴(kuò)大，具有高度的成長性。籌資活動現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)：與經(jīng)營活動現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)相比，籌資活動現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出下降趨勢，招商地產(chǎn)在2008年12月進(jìn)行一次成功增發(fā)之后，融資需求有所減小。同時(shí)，針對國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境的變化，政府經(jīng)過多次加息、連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，市場流動性已明顯收緊。加上一系列調(diào)控政策的疊加效應(yīng)，房地產(chǎn)市場步入調(diào)整期。作為經(jīng)營穩(wěn)健的公司，招商地產(chǎn)一貫將財(cái)務(wù)安全視為公司發(fā)展的重要前提。保持合理的負(fù)債率，堅(jiān)守財(cái)務(wù)安全底線是公司抵御市場風(fēng)險(xiǎn)的基本原則。深化現(xiàn)有銀企合作的基礎(chǔ)，加大地產(chǎn)金融產(chǎn)品的研究與應(yīng)用，多元化多渠道籌集資金，滿足公司生產(chǎn)經(jīng)營與中長期發(fā)展的資金需求。加強(qiáng)內(nèi)部精細(xì)化管理，加快項(xiàng)目開發(fā)周轉(zhuǎn)速度，不斷提升資金綜合使用效益。所以從2009年開始，招商地產(chǎn)的融資活動帶來的現(xiàn)金流入占總現(xiàn)金流入的比重逐漸減小。 投資活動現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)：從圖3-3可以看出，投資活動現(xiàn)金流入量占招商地產(chǎn)總現(xiàn)金流入量的比重很小，并且在最近三年中變化很小。3.14現(xiàn)金流出結(jié)構(gòu)分析現(xiàn)金流出結(jié)構(gòu)分析反映了經(jīng)營活動中現(xiàn)金流出量、投資活動現(xiàn)金流出量、籌資活動現(xiàn)金流出量在全部現(xiàn)金流出量中的比重，以及各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動現(xiàn)金流出量在該類別現(xiàn)金流出量中所占的比重，它具體反映了企業(yè)的現(xiàn)金用于哪些方面。下面是2008年至2010年三年間招商地產(chǎn)經(jīng)營活動現(xiàn)金流出結(jié)構(gòu)、投資活動現(xiàn)金流出結(jié)構(gòu)以及籌資活動現(xiàn)金流出結(jié)構(gòu)的變動情況。圖3-4 現(xiàn)金流出結(jié)構(gòu)分析（數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫）經(jīng)營活動現(xiàn)金流出結(jié)構(gòu)：從圖3-4可以看出，招商地產(chǎn)經(jīng)營活動的現(xiàn)金流出量占其總的現(xiàn)金流出量的比重很大，基本上是三項(xiàng)活動現(xiàn)金流出中比重最大的。投資活動現(xiàn)金流出結(jié)構(gòu)：投資現(xiàn)金流出結(jié)構(gòu)與現(xiàn)金流出結(jié)構(gòu)相同，占總現(xiàn)金流出量的比重很小，并且變化不大。因?yàn)橥顿Y活動現(xiàn)金流出量是以當(dāng)前現(xiàn)金流量為基礎(chǔ)的，所以其反映出未來營業(yè)收入現(xiàn)金流量維持在一個(gè)穩(wěn)定的狀態(tài)?；I資活動現(xiàn)金流出結(jié)構(gòu)：從2008年至2010年，招商地產(chǎn)的籌資活動現(xiàn)金流出結(jié)構(gòu)經(jīng)歷了上升和下降兩個(gè)過程。2008年到2009年成上升趨勢，2009年至2010年成下降趨勢。上升是因?yàn)槠湟?guī)模在2008年至2009年間的擴(kuò)大增加了其對融資的需求；下降是因?yàn)檎訌?qiáng)了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，使得招商地產(chǎn)采取更加穩(wěn)健的財(cái)務(wù)政策，適當(dāng)減小了融資需求，相應(yīng)的籌資活動現(xiàn)金流出量占總現(xiàn)金流出量的比重也減小了。3.2 現(xiàn)金流量的保障能力分析現(xiàn)金流量的保障性又稱現(xiàn)金流量的流動性，是指以現(xiàn)金流量支付即將到期債務(wù)的能力，常用經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額對債務(wù)的比值來測度。它是建立在“企業(yè)目前經(jīng)營狀可以持續(xù)經(jīng)營，并未發(fā)生重大變故”等重要前提假設(shè)下的。但是對于一個(gè)一般的公司來說還是很必要的。我們從現(xiàn)金到期債務(wù)比率、現(xiàn)金流動負(fù)債比率和現(xiàn)金債務(wù)總額比率進(jìn)行分析。3.21現(xiàn)金到期債務(wù)比率 現(xiàn)金到期債務(wù)比率是經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額與本期到期負(fù)債的比值，放映了企業(yè)用經(jīng)營活動現(xiàn)金流量償還本期到期債務(wù)的能力。這里的債務(wù)是指長期債務(wù)和應(yīng)付票據(jù)，是不可展期的。圖3-5 現(xiàn)金到期債務(wù)比率（數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫）從圖3-5可以看出，招商地產(chǎn)在2008年至2009年末期現(xiàn)金到期債務(wù)比率不斷上升，短期償債能力越來越好；2010年開始，其現(xiàn)金到期債務(wù)比率不斷下降，表明其短期償債能力變差。下面將從經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額變動情況和本期到期負(fù)債的變動情況兩個(gè)方面來分析其變化原因。圖3-6（數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫）從圖3-6可以看出，從2008年至2010年，招商地產(chǎn)的本期到期負(fù)債變動不大，基本維持在一個(gè)穩(wěn)定的狀態(tài)。而經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額的波動較大，并且與現(xiàn)金到期債務(wù)比率的具有相同的變動趨勢，這說明現(xiàn)金到期債務(wù)比率的變化主要源于經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額的變化。土地是開發(fā)商生產(chǎn)過程中最重要的生產(chǎn)原料，也是衡量該公司未來發(fā)展?jié)摿Φ闹匾笜?biāo)。而在儲地方面，招商地產(chǎn)的腳步也從未停止。特別是在2010年，招商地產(chǎn)在佛山、上海、廈門等地購得土地7塊，而后又刷新了南京地王紀(jì)錄，以18.6億元拿下了河西某地塊。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年招商地產(chǎn)新增權(quán)益建筑面積58.39萬平方米，新增項(xiàng)目整體的樓面地價(jià)為5169.57元/平方米。根據(jù)中國經(jīng)濟(jì)周刊公布的上市土地儲備排行榜，招商地產(chǎn)的排名高居前十。2010年前三季度，公司共新增土地儲備85萬平方米，總儲備超過1100萬平方米，總計(jì)花費(fèi)30.18億元。這使得招商地產(chǎn)擁有大部分住宅的持有性物業(yè)，這為其營業(yè)收入提供了穩(wěn)定的來源，同時(shí)也不可避免地使其經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額減少，給其現(xiàn)金流帶來的壓力不斷增大。這就解釋了為什么招商地產(chǎn)在2010年，短期償債能力變差。3.22現(xiàn)金流動負(fù)債比率現(xiàn)金流動負(fù)債比率是經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額與流動負(fù)債的比值，反映了企業(yè)用經(jīng)營活動現(xiàn)金流量償還流動負(fù)債的能力。下面是2008年至2010年三年間招商地產(chǎn)的現(xiàn)金流動負(fù)債比率的變化情況。圖3-7 現(xiàn)金流動負(fù)債比率（數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫） 從圖3-7可以看出，招商地產(chǎn)2008年至2010年的現(xiàn)金流動負(fù)債比率的變動情況和現(xiàn)金到期債務(wù)比率相似：在2008年至2009年末期現(xiàn)金流動負(fù)債比率不斷上升，短期償債能力越來越好；2010年開始，其現(xiàn)金流動負(fù)債比率不斷下降，表明其短期償債能力變差。我們從經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額與流動負(fù)債分析其變化原因。圖3-8（數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫） 從圖3-8中可以看出，流動負(fù)債逐年增加。一方面，這與招商地產(chǎn)的規(guī)模不斷擴(kuò)大導(dǎo)致其流動負(fù)債隨之增加；另一方面，招商地產(chǎn)的囤地越來越多，然而房地產(chǎn)行業(yè)存貨中擬開發(fā)和正在建設(shè)的土地變性周期較長，也使得招商地產(chǎn)的流動負(fù)債增加，經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額減少。所以其現(xiàn)金流動負(fù)債比率在2010年出現(xiàn)了下降，其短期償債能力變差。3.23現(xiàn)金債務(wù)總額比率現(xiàn)金債務(wù)總額比率是經(jīng)營活動是經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額與負(fù)債總額的比值，反映了企業(yè)用經(jīng)營活動現(xiàn)金流量償還所有債務(wù)的能力。下面是2008年至2010年三年間，招商地產(chǎn)的現(xiàn)金債務(wù)總額比率的變動情況。圖3-9 現(xiàn)金債務(wù)總額比率（數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫）從圖3-9可以看出，招商地產(chǎn)2008年至2010年的現(xiàn)金債務(wù)總額比率的變動情況和現(xiàn)金到期債務(wù)比率相似：在2008年至2009年末期現(xiàn)金流動負(fù)債比率不斷上升，短期償債能力越來越好；2010年開始，其流動負(fù)債比率不斷下降，表明其短期償債能力變差。我們從經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額與負(fù)債總額分析其變化原因。圖3-10（數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫）從圖3-8中可以看出，負(fù)債總額逐年增加。一方面，這與招商地產(chǎn)的規(guī)模不斷擴(kuò)大導(dǎo)致其負(fù)債總額隨之增加；另一方面，招商地產(chǎn)的囤地越來越多，然而房地產(chǎn)行業(yè)存貨中擬開發(fā)和正在建設(shè)的土地變性周期較長，也使得招商地產(chǎn)的負(fù)債總額增加，經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額減少。所以其現(xiàn)金債務(wù)總額比率在2010年出現(xiàn)了下降，其用經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量償還全部負(fù)債能力變差。3.3 現(xiàn)金流量創(chuàng)造能力分析 獲取現(xiàn)金的能力是指企業(yè)投入的資源產(chǎn)生經(jīng)營活動現(xiàn)金流量的能力。經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量是支持企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動順利開展的基本源泉，支撐著投資活動現(xiàn)金流量和籌資活動現(xiàn)金流量。它是投資者對于企業(yè)投資評價(jià)的一個(gè)重要方面。通常我們以營業(yè)收入收現(xiàn)比率、每股經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量和全部資產(chǎn)現(xiàn)金回收率三個(gè)指標(biāo)進(jìn)行評價(jià)。3.31營業(yè)收入收現(xiàn)比率營業(yè)收入收現(xiàn)比率是銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金與營業(yè)收入的比值，反映了單位營業(yè)收入得到的凈現(xiàn)金。下面是2008年至2009年三年間招商地產(chǎn)的營業(yè)收入收現(xiàn)比率的變動情況。圖3-11 營業(yè)收入收現(xiàn)比率（數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫）從圖3-11可以看出，2008年到2010年招商地產(chǎn)營業(yè)收入收現(xiàn)比率在逐步上升。表明其單位營業(yè)收入的直接創(chuàng)造現(xiàn)金流的能力逐步上升，使得企業(yè)可以利用的現(xiàn)金流增加，利于企業(yè)的現(xiàn)金循環(huán)和企業(yè)發(fā)展。3.32全部資產(chǎn)現(xiàn)金回收率 全部資產(chǎn)回收率是經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量與全部資產(chǎn)的比值，反映了單