跑盤及作用4.24

跑盤及作用 主講人力資源部 對(duì)于房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人來說勤奮是最重要的 熟悉樓盤的銷售技巧 要懂得談判技巧 對(duì)樓盤價(jià)格 附近樓盤的詳細(xì)情況了如指撐 總之四個(gè)字 快 準(zhǔn) 狠 貼 前言 房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在從業(yè)的地區(qū)必須是一個(gè)活地圖 很難想象一個(gè)對(duì)所在城市的東西南北分不清楚 城市道路不熟悉 建筑方位不清楚的的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員 能夠做好本業(yè)務(wù) 下面我們就如何跑盤做詳細(xì)講述 什么是跑盤 跑盤是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為了對(duì)執(zhí)業(yè)范圍 執(zhí)業(yè)商圈 內(nèi)的房產(chǎn) 社區(qū)布局 周邊配套以及社區(qū)詳情有深入了解 而通過實(shí)地走訪勘察 達(dá)到 眼見為實(shí) 的目的 作為專業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人來說 如果不能了解自己所處商圈的特性 賣點(diǎn) 可以說是一種對(duì)客戶不負(fù)責(zé)任的行為 也很難取得客戶信任 一 跑盤的目的 1 通過跑盤程序 幫助和監(jiān)督房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人地理通 北京樓盤通 從而盡快立行業(yè)所需要的市場(chǎng)全局觀念 并積累建崗位所需求的基本業(yè)務(wù)信息 提高專業(yè)技能 一 跑盤的目的 2 通過跑盤熟練掌握所屬區(qū)域的地理特征 商業(yè)特點(diǎn) 樓盤情況 以為客戶提供更詳盡 專業(yè)的服務(wù) 一 跑盤的目的 3 通過跑盤程序 使跑盤人員磨練意志 端正行為觀念 培養(yǎng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員所應(yīng)具備的品格素質(zhì)和職業(yè)精神 實(shí)質(zhì)上 跑盤最真實(shí)的目的就是為了讓你了解周邊小區(qū)地里位置 比如 什么小區(qū)的幾號(hào)樓在什么位置旁邊有什么標(biāo)志性的建筑物 這你要知道的方便你以后帶客戶 要不你不知道地方帶客戶可以在那兜圈了 二 跑盤要求及相關(guān)指引 城市 地理通 全局掌握城市結(jié)構(gòu) 道路走向 路貌特征 主要要求有以下幾個(gè)方面 1 掌握城市結(jié)構(gòu) 道路走向 路貌特征 1 所在城市分為幾個(gè)大區(qū) 區(qū)域劃分界限參見 北京市地圖 2 隨著城市規(guī)劃不斷變遷 老百姓約定成俗的地理稱謂對(duì)地理標(biāo)識(shí)尤為重要 要多知道老百姓約定成俗的地理稱謂 2 實(shí)現(xiàn)實(shí)地印象與地圖標(biāo)識(shí)間迅速自如的轉(zhuǎn)換 1 地圖標(biāo)識(shí)方向?yàn)樯媳毕履?每日跑盤前要先畫出計(jì)劃跑盤的地圖2 在實(shí)際跑盤過程中 記錄沿路的每一個(gè)物業(yè) 并整理在作業(yè)中3 最終在頭腦中形成地圖全貌和實(shí)地印象 3 熟悉社區(qū) 樓盤配套設(shè)施情況 包括 幼兒園 小學(xué) 中學(xué) 菜場(chǎng) 酒樓 公園以及大型市場(chǎng) 文體娛樂設(shè)施等 4 交通方面 熟悉交通路線及具體公交站點(diǎn) 找到公交站點(diǎn)的位置 計(jì)程車到某標(biāo)志性建筑的費(fèi)用之類的東西 跑盤看什么 一看 區(qū)域定位風(fēng)貌印象區(qū)域人群二看 資源條件商業(yè)配套消費(fèi)人群三看 樓盤檔次產(chǎn)品定位產(chǎn)品價(jià)值四看 樓盤定位內(nèi)外形象 跑盤問什么 抓住一切可以詢問的機(jī)會(huì)會(huì)讓你收獲更多 問銷售員問看房的客戶問小區(qū)的保安問街邊的老住戶 跑盤查什么 做好準(zhǔn)備才會(huì)更有效率 1查規(guī)劃定位 發(fā)展方向2查產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 人口構(gòu)成3查典型項(xiàng)目4看樓盤的業(yè)主論壇 搜房網(wǎng) 跑盤對(duì)什么 跑盤四對(duì) 一 對(duì)地圖 跑完盤要知道該小區(qū)在哪條路上 交通位置 配置 小區(qū)在地圖上分為幾塊 這些你都要很清楚 二 對(duì)小區(qū) 觀察小區(qū)的綠化 環(huán)境 位置 治安設(shè)施 戶數(shù) 棟數(shù) 這些你都要很清楚 就是把周圍小區(qū)的位置 還有樓盤的詳細(xì)情況 記到客戶問你要知道小區(qū)在哪 開發(fā)商是哪個(gè) 物業(yè)是哪個(gè) 水 電 氣怎么交 物業(yè)費(fèi)是多少 反正越詳細(xì)越好 三 對(duì)戶型 一定要進(jìn)房子里看看里面的結(jié)構(gòu) 那個(gè)房間什么方位 在腦海里形成一個(gè)大體的映像 把小區(qū)的大致戶型和朝向 面積等搞清楚 這樣就能顯得你對(duì)這片比較熟悉 容易讓客戶相信你是專業(yè)的 四 對(duì)電腦 看看公司電腦里有沒有和這種戶型類似的房子 比照交易過的價(jià)格確定現(xiàn)在這個(gè)房子的價(jià)格 并把答題的估價(jià)告訴房主 居之樂地產(chǎn) 其實(shí)跑盤是很簡(jiǎn)單的 必須能吃苦 要經(jīng)常到商圈中的各個(gè)小區(qū)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn) 必須能第一時(shí)間掌握這個(gè)小區(qū)里出售的房源 居之樂地產(chǎn) 有的是在窗戶上貼的出售 這樣你就可以記下來打個(gè)電話問問 還有的就需要你自己跟這里的居民溝通 先跟他們聊一聊 比較熟悉了后再試著問問他們這里有沒有要賣房子的等問題 一般年齡比較大的居民比較容易溝通 可能還會(huì)很熱心地告訴你哪里有房子要賣 這樣你就可以去那里敲門問一下 居之樂地產(chǎn) 再有就是要多發(fā)名片 讓別人知道你是做這個(gè)行業(yè)的 可能有的想賣房子又不愿意出來 而他們自己或者身邊的朋友正好有你的名片或者聯(lián)系方式 他們就會(huì)給你打電話聯(lián)系的 實(shí)際上這些并不是很難做 關(guān)鍵是你自己要能吃苦 而且必須堅(jiān)持 你做這個(gè)行業(yè)時(shí)間長(zhǎng)了后 很多人的都知道了 很可能你坐在家里就會(huì)有客戶上門的 我的建議 1 建議跑大型的社區(qū) 因?yàn)榇笮蜕鐓^(qū)成交比較活躍 開單機(jī)會(huì)比較大 2 可以通過中介公司的系統(tǒng)了解相關(guān)小區(qū)的資料 3 了解小區(qū)內(nèi)各個(gè)樓棟的分布位置 社區(qū)綠化 建成年代 居住居民的主要組成 4 小區(qū)的產(chǎn)權(quán)狀況 換手率 5 小區(qū)周邊主要配套 例如公共交通站點(diǎn) 交通路網(wǎng) 幼兒園 中小學(xué) 是否重點(diǎn)以及入學(xué)條件 醫(yī)療配套 休閑配套 公園 健身房 生活購物 超市 6 生活成本 例如物業(yè)費(fèi)用 周邊物價(jià) 跑盤的核心 還在于提煉社區(qū)的賣點(diǎn) 讓那些不了解本商圈的消費(fèi)者通過經(jīng)紀(jì)人的陳述以及帶領(lǐng)下 可以對(duì)置業(yè)商圈有一個(gè)初步認(rèn)識(shí) 注意事項(xiàng) 1 1 不論物業(yè)類型 只要現(xiàn)場(chǎng)有設(shè)置售樓處的項(xiàng)目 必須填寫項(xiàng)目調(diào)查表 2 需收集的資料有 標(biāo)書 折頁 海報(bào) 戶型圖等 注意事項(xiàng) 2 1 每天的計(jì)劃很重要 每天前一晚要根據(jù)地圖做好第二天計(jì)劃 規(guī)劃好所跑區(qū)域 時(shí)間 工作量 交通車等2 每天必備 跑盤攜帶區(qū)域地圖 樓盤地圖 筆 筆記本3 著裝提示 舒適的鞋子 雨天帶傘 跑盤方法 小貼士 進(jìn)入售樓處 扮客戶 直言是同行 數(shù)據(jù)真實(shí)嗎 可以估計(jì)嗎 怎