房屋登記一百問(wèn).doc

此文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系網(wǎng)站刪除房屋登記一百問(wèn)房屋登記一百問(wèn)目 錄 第一章 登記簿的性質(zhì)和功能 1、什么是房屋登記簿？1 2、房屋登記的作用是什么？1 3、房屋登記簿和房屋權(quán)屬證書(shū)之間有何關(guān)系？2 4、房屋登記簿包括哪些內(nèi)容？3 5、房屋登記簿與房屋登記檔案有何區(qū)別？3 6、房屋登記簿應(yīng)怎樣進(jìn)行查詢(xún)？4 7、簽定購(gòu)房合同并經(jīng)公證能否替代房屋登記？5 8、哪些房屋登記需要發(fā)證？哪些房屋登記只需發(fā)登記證明？ 5 第二章 房屋登記基本原則 9、房屋登記程序?yàn)槭裁匆螽?dāng)事人提出申請(qǐng)后才能啟動(dòng)？ 6 10、權(quán)利人提出房屋登記申請(qǐng)時(shí)，登記機(jī)構(gòu)將對(duì)哪些事項(xiàng)進(jìn)行審查？7 11、什么是房地權(quán)利一致原則？8 12、房屋登記為什么要實(shí)行屬地管理？8 13、在房屋登記中為什么要求當(dāng)事人共同提出申請(qǐng)?9 第三章 登記申請(qǐng)人 14、哪些情形可以由當(dāng)事人單方提出房屋登記申請(qǐng)？9 15、共有房屋，怎么由共有人共同提出房屋登記申請(qǐng)？10 16、 未成年人的房屋，如何辦理權(quán)屬登記手續(xù)？11 17、未成年人申請(qǐng)房屋登記，如何保證未成年人的利益？11 18、外籍人士如何在我國(guó)境內(nèi)辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記？12 19、房屋登記是否可以由當(dāng)事人委托代理人申請(qǐng)？13 第四章 登記程序 20、房屋登記的一般程序是怎么規(guī)定的？13 21、房屋登記機(jī)構(gòu)將申請(qǐng)事項(xiàng)記載于房屋登記簿之前，申請(qǐng)人是否可以撤回登記申請(qǐng)?14 22、房屋登記程序中，登記機(jī)構(gòu)將在哪些情形下進(jìn)行實(shí)地查看？15 23、房屋登記的類(lèi)型包括哪些？16 24、當(dāng)事人申請(qǐng)房屋登記時(shí)，登記機(jī)構(gòu)將對(duì)哪些事項(xiàng)進(jìn)行審查？16 25、遺失補(bǔ)證程序在房屋登記辦法中有何新規(guī)定？17 26、登記程序中“記載于登記簿”有什么重要意義？18 27、房屋權(quán)利人怠于申請(qǐng)房屋登記是否可以由他人代位申請(qǐng)? 18 第五章、房屋基本狀況登記 28、什么是房屋登記的基本單元？19 29、登記機(jī)構(gòu)為什么要以樓盤(pán)表為核心建立登記制度？20 30、權(quán)利人能否對(duì)閣樓、車(chē)庫(kù)、地下室等作為房屋主體的附屬設(shè)施進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記？21 31、在房屋權(quán)屬登記中，對(duì)申請(qǐng)登記的房屋面積有無(wú)最小的限定 ? 21 32、房屋登記時(shí)所記載的面積是套內(nèi)面積還是建筑面積? 22 33、在辦理初始登記時(shí)，房屋自然狀況和建設(shè)工程規(guī)劃許可證上記載的內(nèi)容不一致怎么辦？23 34、業(yè)主共有部分包括哪些部分？24 35、業(yè)主共有部分如何登記？25 36、房屋登記時(shí)，確定房屋用途的依據(jù)是什么？分哪幾種？ 26 37、聯(lián)合建房過(guò)程中，建設(shè)單位和土地使用權(quán)人不一致能否登記？27 第六章 房屋權(quán)利狀況登記 38、購(gòu)買(mǎi)房屋不辦理房屋登記有何風(fēng)險(xiǎn)？28 39、新建商品房為什么要辦理初始登記以后才能辦理轉(zhuǎn)移登記？28 40、哪種情形的房屋不能予以登記？29 41、房屋所有權(quán)證書(shū)遺失后未及時(shí)補(bǔ)領(lǐng)，該房屋所有權(quán)人去世后如何辦理補(bǔ)證手續(xù)？30 42、購(gòu)房人可否借用他人的名義購(gòu)房？30 43、繼承的房屋是否一定要經(jīng)公證才能辦理房屋轉(zhuǎn)移登記？ 31 44、哪些事項(xiàng)必須經(jīng)公證才能辦理房屋權(quán)屬登記？33 45、權(quán)利人委托他人辦理產(chǎn)權(quán)登記，委托書(shū)是否一定要公證？ 34 46、繼承、贈(zèng)與等行為能否由“律師見(jiàn)證”代替“公證”辦理房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)？34 47、孫子女繼承爺爺奶奶遺留的房屋有幾種方式？35 48、購(gòu)置房屋產(chǎn)登記簿上是否可以記載未成年人的名字？ 36 49、父母以未成年人名義購(gòu)買(mǎi)商品房的能不能辦理抵押或轉(zhuǎn)移登記？37 50、房屋拆遷補(bǔ)償時(shí)，如原產(chǎn)權(quán)人已去世，該房屋的產(chǎn)權(quán)如何登記？38 51、對(duì)屬于夫妻共有的房產(chǎn)，登記在單方名下有什么弊端？ 38 52、夫妻在婚內(nèi)購(gòu)買(mǎi)的房屋登記在一方名下屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)還是夫妻共同財(cái)產(chǎn)？39 53、夫妻在婚姻存續(xù)期間應(yīng)如何辦理房屋轉(zhuǎn)移或抵押登記？ 40 54、是否可以憑“夫妻約定房屋產(chǎn)權(quán)歸單方所有的承諾書(shū)”辦理房屋登記？這種承諾書(shū)是否要經(jīng)過(guò)公證?41 55、夫妻關(guān)系存續(xù)期間，配偶中一方死亡，房屋能由未亡的一方直接辦理房屋轉(zhuǎn)移登記嗎？42 56、房屋登記在夫妻一方名下，出現(xiàn)不利于另一方的情形時(shí)，怎么辦？42 57、離婚協(xié)議或離婚判決上寫(xiě)有“將某某房屋給某人”的條款時(shí)，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)如何辦理房屋轉(zhuǎn)移登記？43 第七章、房屋其他狀況登記 58、什么是期房按揭？44 59、申請(qǐng)房屋抵押權(quán)登記是否需要提供土地使用權(quán)證？45 60、房屋抵押權(quán)登記中對(duì)提交的抵押合同和主債權(quán)合同有哪些要求？45 61、當(dāng)事人可否約定房屋抵押權(quán)的存續(xù)期限并要求登記機(jī)構(gòu)予以記載？46 62、房屋已設(shè)立抵押權(quán)后，是否還能再設(shè)定抵押權(quán)？46 63、什么是最高額抵押？47 64、以房屋設(shè)立最高額抵押權(quán)申請(qǐng)登記應(yīng)當(dāng)注意哪些事項(xiàng)？ 48 65、什么是在建工程抵押？48 66、什么是預(yù)告登記？ 49 67、哪些情形可以申請(qǐng)預(yù)告登記？50 68、預(yù)告登記的有效期是多長(zhǎng)？50 69、預(yù)告登記期限屆滿(mǎn)能否直接轉(zhuǎn)為本登記？50 70、辦理預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記應(yīng)提交哪些資料？51 71、什么是地役權(quán)？51 72、什么是更正登記與異議登記？52 73、申請(qǐng)更正登記應(yīng)提交哪些資料？52 74、房屋登記機(jī)構(gòu)是否可以依職權(quán)進(jìn)行更正登記？53 75、利害關(guān)系人認(rèn)為房屋登記簿記載事項(xiàng)錯(cuò)誤而權(quán)利人不同意更正應(yīng)當(dāng)怎么辦？53 76、人民法院查封房屋是否要到房屋登記機(jī)構(gòu)辦理登記？ 54 77、人民法院是否可以對(duì)未進(jìn)行房屋所有權(quán)登記的房屋進(jìn)行查封？54 78、正式查封與預(yù)查封的期限是多長(zhǎng)？55 79、什么是輪候查封登記？輪候查封登記的順序如何確定？ 55 第八章 集體土地上房屋登記 80、集體土地范圍內(nèi)房屋轉(zhuǎn)讓不能違反哪些限制性規(guī)定？ 56 81、集體土地上房屋初始登記應(yīng)提交什么資料？應(yīng)如何辦理？ 56 82、夫妻只有一方是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，能否將其在村集體土地上共同建造的房屋登記在夫妻雙方名下？57 83、請(qǐng)問(wèn)集體土地上房屋轉(zhuǎn)移登記與國(guó)有土地上房屋轉(zhuǎn)移登記有什么不同？58 84、應(yīng)由什么單位出具申請(qǐng)人需提交的“屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的證明”？59 85、農(nóng)村集體土地上的宅基地使用權(quán)及該土地上建造的房屋，能否設(shè)立抵押?59 86、集體土地上房屋辦理初始登記，為何要進(jìn)行公告？ 60 第九章、歷史遺留問(wèn)題 87、以前購(gòu)買(mǎi)的商品房，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商已不存在，如何辦證?61 88、原郊區(qū)政府核發(fā)的房屋所有權(quán)證能否直接辦理轉(zhuǎn)讓、抵押等手續(xù)？62 89、企業(yè)改制前按房改出售給職工的房屋但未辦證，現(xiàn)在企業(yè)已經(jīng)改制，職工的產(chǎn)權(quán)證應(yīng)如何辦理？62 90、城市規(guī)劃法頒布實(shí)施前一直未辦理房屋權(quán)屬證書(shū)的房屋，如何補(bǔ)辦產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)？63 第十章 登記提交資料、辦理流程、收費(fèi)和時(shí)限 91、申請(qǐng)國(guó)有土地上房屋所有權(quán)初始登記，應(yīng)當(dāng)提交哪些材料？63 92、申請(qǐng)國(guó)有土地上房屋所有權(quán)初始登記，具體流程是怎樣的？需要繳納哪些費(fèi)用？64 93、申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，應(yīng)當(dāng)提交哪些材料？65 94、申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，具體流程是怎樣的？需要繳納哪些費(fèi)用？66 95、申請(qǐng)房屋抵押權(quán)登記，應(yīng)當(dāng)提交哪些材料？68 96、申請(qǐng)房屋抵押權(quán)登記，具體流程是怎樣的？需要繳納哪些費(fèi)用？68 97、申請(qǐng)人的身份證明包括哪些？69 98、繼承房屋的，繼承人是否應(yīng)交納契稅？71 99、已登記為夫妻共有的房產(chǎn)，現(xiàn)夫妻雙方要求重新登記為一方獨(dú)有的，申請(qǐng)人辦理此種登記是否應(yīng)交納契稅？72 100、法律規(guī)定登記機(jī)構(gòu)的辦證時(shí)限是多久？72第一章 登記簿的性質(zhì)和功能 1、什么是房屋登記簿？ 答：房屋登記簿是指由房屋登記機(jī)構(gòu)用來(lái)記載房屋自然狀況、權(quán)利狀況以及其他依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀氖马?xiàng)的專(zhuān)用簿冊(cè)。建立房屋登記簿是貫徹執(zhí)行我國(guó)物權(quán)法提出建立不動(dòng)產(chǎn)登記簿的制度要求，物權(quán)法實(shí)施以前，我國(guó)的房屋登記只是頒發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)和證明登記，而并未建立房屋登記簿。房屋登記簿具有以下幾個(gè)特征：（1）法定性。房屋登記簿記載內(nèi)容、樣式、管理等由國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定；（2）權(quán)威性。房屋登記簿是房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，登記機(jī)構(gòu)非經(jīng)法定程序不得擅自更改已記載的內(nèi)容；（3）統(tǒng)一性，指一個(gè)登記區(qū)域內(nèi)只能有一個(gè)房屋登記簿；（4）永久性，房屋登記簿應(yīng)該永久保存。 2、房屋登記的作用是什么？ 答：房屋登記是指經(jīng)房屋權(quán)利人向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)，登記機(jī)構(gòu)將房屋權(quán)屬及權(quán)利人等相關(guān)事項(xiàng)記載于登記簿的過(guò)程，它是一種房屋物權(quán)變動(dòng)的公示方式。依我國(guó)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，動(dòng)產(chǎn)以占有作為權(quán)利歸屬的判定標(biāo)準(zhǔn)，以交付轉(zhuǎn)移占有來(lái)認(rèn)定所有權(quán)轉(zhuǎn)移，而房屋不可移動(dòng)，其所有權(quán)歸屬和轉(zhuǎn)移難以通過(guò)占有來(lái)判定，其認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和動(dòng)產(chǎn)必然有所區(qū)別，需要建立房屋登記制度來(lái)明確房屋的權(quán)利狀況。比如，我們購(gòu)置手機(jī)時(shí)，付費(fèi)后從商場(chǎng)取得手機(jī)，即可以成為手機(jī)的所有權(quán)人。但是，購(gòu)置房屋時(shí)，即使付清全部房款，并且入住該房屋，也不能說(shuō)取得了房屋的所有權(quán)，而必須申請(qǐng)房屋登記后，才能擁有房屋的所有權(quán)。 因此，房屋登記的作用主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）產(chǎn)生公信力。房屋登記簿記載的人即是該房屋的權(quán)利人，房屋登記具有定分止?fàn)?、明晰產(chǎn)權(quán)、防止發(fā)生糾紛的作用。如出現(xiàn)房屋權(quán)屬糾紛，除能證明房屋登記確有錯(cuò)誤外，均以登記簿記載為準(zhǔn)；（2）維護(hù)交易安全的作用。房屋權(quán)屬關(guān)系到第三人利益和交易的安全，交易人需要通過(guò)查詢(xún)登記簿來(lái)判斷交易風(fēng)險(xiǎn)，決定是否交易，因而房屋權(quán)屬一定要通過(guò)登記簿公開(kāi)才能維護(hù)交易安全；（3）可以提高房屋的利用效率。房屋登記越完備就越能使房屋權(quán)利透明化，促進(jìn)權(quán)利人充分地、有效地利用房屋。 3、房屋登記簿和房屋權(quán)屬證書(shū)之間有何關(guān)系？ 答：房屋登記簿是房屋登記機(jī)構(gòu)用來(lái)記載房屋自然狀況，權(quán)利狀況以及其他依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀氖马?xiàng)的專(zhuān)用簿冊(cè)。房屋權(quán)屬證書(shū)是登記機(jī)構(gòu)頒發(fā)給權(quán)利人作為享有該房屋權(quán)利的證明。根據(jù)物權(quán)公示原則，完成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示的是不動(dòng)產(chǎn)登記，房屋物權(quán)的歸屬和內(nèi)容應(yīng)以房屋登記簿為根據(jù)。房屋權(quán)屬證書(shū)只是房屋登記簿所記載內(nèi)容的外在表現(xiàn)形式。房屋權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與房屋登記簿一致，記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。由于我國(guó)物權(quán)法頒布不久，房屋登記制度有待進(jìn)一步完善，房屋登記簿的管理和查詢(xún)工作需要加強(qiáng)和重視，在實(shí)際當(dāng)中，仍然普遍存在重視房屋權(quán)屬證書(shū)和輕視房屋登記簿的現(xiàn)象，這樣將削弱房屋登記簿的公示性，影響房屋交易的安全。在交易過(guò)程中，房屋權(quán)利人為了證明自己的權(quán)利狀況，可以出示房屋權(quán)屬證書(shū)，房屋交易人則還應(yīng)當(dāng)查閱房屋登記簿，審查兩者記載的權(quán)利狀況是否一致，以避免交易風(fēng)險(xiǎn)。 4、房屋登記簿包括哪些內(nèi)容？ 答：房屋登記簿包括以下內(nèi)容：（1）房屋基本狀況部分。主要記載房屋編號(hào)、房屋坐落、所在建筑物總層數(shù)、建筑面積、規(guī)劃用途、房屋結(jié)構(gòu)、土地權(quán)屬性質(zhì)、國(guó)有土地使用權(quán)取得方式、集體土地使用權(quán)類(lèi)型、地號(hào)、土地證號(hào)、土地使用年限房地產(chǎn)平面圖等；（2）房屋權(quán)利狀況部分。主要記載房屋所有權(quán)、他項(xiàng)權(quán)利等有關(guān)情況。其中，房屋所有權(quán)的內(nèi)容，主要記載房屋所有權(quán)人、身份證明號(hào)碼、戶(hù)籍所在地、共有情況、房屋所有權(quán)取得方式、房屋所有權(quán)證書(shū)號(hào)、補(bǔ)換證情況、房屋性質(zhì)及注銷(xiāo)事項(xiàng)等；房屋他項(xiàng)權(quán)利的內(nèi)容，以房屋抵押權(quán)登記為例，該部分主要記載抵押權(quán)人、抵押人和債務(wù)人、被擔(dān)保主債權(quán)的數(shù)額、擔(dān)保范圍、債務(wù)履行期限、房屋他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)號(hào)、補(bǔ)換證情況。該部分還用于進(jìn)行最高額抵押、在建工程抵押及地役權(quán)登記等；（3）其他狀況部分。以預(yù)告登記為例，主要記載預(yù)告登記權(quán)利人和義務(wù)人、身份證明號(hào)碼、預(yù)告登記證明號(hào)、補(bǔ)換證情況等。此外，該部分還用于進(jìn)行異議登記及查封登記等。 5、房屋登記簿與房屋登記檔案有何區(qū)別？ 答：房屋登記簿是房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的依據(jù)。房屋登記檔案是權(quán)利人在申請(qǐng)房屋登記時(shí)向登記機(jī)構(gòu)提交的反映其產(chǎn)權(quán)來(lái)源的原始憑證以及登記過(guò)程中形成的相關(guān)材料。因此，登記檔案是登記過(guò)程中的原始材料，是判斷登記是否存在錯(cuò)誤的最基礎(chǔ)的證據(jù)材料。房屋登記簿與房屋登記檔案有以下區(qū)別：（1）內(nèi)容不同。房屋登記簿是登記機(jī)構(gòu)制作的，是記載房屋權(quán)利狀況、自然狀況和其他狀況的法定簿冊(cè)。房屋登記檔案則主要是指登記案卷。登記案卷內(nèi)除了當(dāng)事人向登記機(jī)構(gòu)提出的登記申請(qǐng)外，還有當(dāng)事人提供的各種登記文件資料，以及登記機(jī)構(gòu)在核準(zhǔn)該項(xiàng)登記時(shí)審核過(guò)程的記錄；（2）公開(kāi)的程度不同。登記檔案中有一些涉及當(dāng)事人個(gè)人隱私的內(nèi)容，諸如婚姻、收養(yǎng)、遺囑、訴訟等，不宜向公眾公開(kāi)查閱。而設(shè)置登記簿的目的是為了公示，應(yīng)當(dāng)允許公開(kāi)查閱，當(dāng)事人或利害關(guān)系人可以對(duì)房屋的自然狀況和權(quán)利狀況以及房屋是否設(shè)定抵押和地役等情況進(jìn)行查閱。因此，建立房屋登記簿后，房屋交易人或利害關(guān)系人欲知悉房屋權(quán)利狀況，通過(guò)查詢(xún)登記簿即可，而無(wú)須查詢(xún)房屋登記檔案。 6、房屋登記簿應(yīng)怎樣進(jìn)行查詢(xún)？ 答：建立房屋登記簿的目的是保障房屋交易安全，保護(hù)房屋權(quán)利人及相關(guān)當(dāng)事人的合法權(quán)益，因此房屋登記簿應(yīng)當(dāng)是可以依法定程序進(jìn)行查詢(xún)的。房屋登記簿由房屋登記機(jī)構(gòu)保存，單位和個(gè)人申請(qǐng)查詢(xún)的，應(yīng)當(dāng)?shù)椒课菟诘氐姆课莸怯洐C(jī)構(gòu)查詢(xún)。依株洲市房屋登記辦法規(guī)定，查詢(xún)?nèi)丝梢宰约翰樵?xún)，也可以委托他人查詢(xún)。查詢(xún)?nèi)瞬樵?xún)房屋登記簿所記載的信息，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)提供有效的身份證明。查詢(xún)?nèi)隧毺顚?xiě)房屋登記簿記載信息查詢(xún)申請(qǐng)表，提供所查房屋的座落或房屋權(quán)屬證書(shū)編號(hào)。委托他人查詢(xún)的，受委托人應(yīng)當(dāng)出具載明查詢(xún)事項(xiàng)的授權(quán)委托書(shū)和本人的有效身份證件。國(guó)家安全機(jī)關(guān)、公安機(jī)關(guān)、檢查機(jī)關(guān)、審判機(jī)關(guān)、紀(jì)檢監(jiān)察部門(mén)、證券監(jiān)管部門(mén)、公證機(jī)構(gòu)、仲裁機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所申請(qǐng)查詢(xún)的，需出具本單位的載明查詢(xún)事由的查詢(xún)證明以及執(zhí)行查詢(xún)?nèi)蝿?wù)的工作人員的工作證件。登記機(jī)構(gòu)可以依據(jù)查詢(xún)情況出具書(shū)面查詢(xún)證明或提供房屋登記簿的復(fù)制件，或者出具無(wú)查詢(xún)結(jié)果的書(shū)面證明。 7、簽定購(gòu)房合同并經(jīng)公證能否替代房屋登記？ 答：依我國(guó)法律規(guī)定，購(gòu)房合同和房屋登記的法律效力是不同的。購(gòu)房合同生效后，只是表明房屋買(mǎi)受人取得了請(qǐng)求出賣(mài)人交付房屋并配合辦理房屋登記的權(quán)利，如果未經(jīng)房屋登記，即使購(gòu)房人已經(jīng)入住該房屋，也不能說(shuō)明其已經(jīng)取得房屋的所有權(quán)。比如，甲將房屋以20萬(wàn)元賣(mài)給乙后，乙因故未能及時(shí)要求甲配合申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，后房?jī)r(jià)上漲，丙并不知道該房屋已被乙購(gòu)買(mǎi)，以25萬(wàn)元購(gòu)得該房屋，并辦理了房屋登記。此時(shí)，丙經(jīng)房屋登記依法取得了房屋的所有權(quán)，乙不能以自己簽約在先為由主張?jiān)摲课莸乃袡?quán)，只能憑購(gòu)房合同請(qǐng)求甲承擔(dān)違約責(zé)任。 上述案例中，即使甲乙簽訂購(gòu)房合同后，申請(qǐng)辦理了公證，公證只是增強(qiáng)了購(gòu)房合同的法律效力，乙對(duì)甲的對(duì)抗效力增強(qiáng)了，但乙并不能對(duì)抗丙。因?yàn)榉课莸怯洸揪哂袡?quán)威性、法定性、統(tǒng)一性，房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移只有經(jīng)記載于登記簿才能發(fā)生法律效力，甲乙之間的房屋買(mǎi)賣(mài)未經(jīng)登記，乙并未取得房屋所有權(quán)。丙在購(gòu)買(mǎi)甲的房屋時(shí)，其完全可以相信房屋登記簿上記載的權(quán)利狀況是真實(shí)的，法律再要求丙去了解登記簿以外的信息是不公平的，因此，丙購(gòu)甲的房屋并無(wú)任何過(guò)錯(cuò)，乙并不能以購(gòu)房合同經(jīng)公證為由主張自己已經(jīng)取得了房屋的所有權(quán)?？梢?jiàn)，購(gòu)房合同并經(jīng)公證并不能替代房屋登記。 8、哪些房屋登記需要發(fā)證？哪些房屋登記只需發(fā)登記證明？ 答：房屋登記辦法第二十五條規(guī)定，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋登記簿的記載，繕寫(xiě)并向權(quán)利人發(fā)放房屋權(quán)屬證書(shū)。房屋權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有房屋權(quán)利的證明，包括房屋所有權(quán)證、房屋他項(xiàng)權(quán)證等。申請(qǐng)登記房屋為共有房屋的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在房屋所有權(quán)證上注明“共有”字樣。預(yù)告登記、在建工程抵押權(quán)登記以及法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)在房屋登記簿上予以記載后，由房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)放登記證明。值得注意的是，房屋登記辦法實(shí)施后，對(duì)于共有房屋，基于各共有人的法律地位平等考慮，規(guī)定向每一個(gè)共有人各頒發(fā)一本房屋所有權(quán)證，并在證書(shū)上注明“共有”字樣，在每一本證上均記載所有的共有人，并注記“持證人”。另外，預(yù)告登記和在建工程抵押登記以及法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)登記，因按通常理解，權(quán)利人并未取得房屋物權(quán)，因而只頒發(fā)登記證明。第二章 房屋登記基本原則 9、房屋登記程序?yàn)槭裁匆螽?dāng)事人提出申請(qǐng)后才能啟動(dòng)？ 答：申請(qǐng)是房屋登記申請(qǐng)人向房屋所在地的登記機(jī)構(gòu)，提出登記申請(qǐng)，并提交相關(guān)證明材料的行為。根據(jù)我國(guó)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。由此可見(jiàn)，現(xiàn)行法律規(guī)定了登記的法律效力。但是否進(jìn)行登記從而獲得物權(quán)法上的效力，必須通過(guò)當(dāng)事人的意思來(lái)表示，這個(gè)意思表示就是登記申請(qǐng)。申請(qǐng)將引起登記機(jī)構(gòu)受理、審查、決定等行為。除法律規(guī)定的特殊情形外，登記依申請(qǐng)進(jìn)行，不申請(qǐng)不能啟動(dòng)程序，這是房屋登記辦法確立的一個(gè)重要原則。原房屋權(quán)屬登記管理辦法規(guī)定房屋登記必須在一定時(shí)限內(nèi)進(jìn)行，例如，申請(qǐng)新建房屋登記的，應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后3個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記，對(duì)未按時(shí)限申請(qǐng)的還可以加收逾期登記費(fèi)。因此，房屋登記辦法實(shí)行的依“申請(qǐng)登記原則”是對(duì)原來(lái)登記制度的重大變革。 10、權(quán)利人提出房屋登記申請(qǐng)時(shí)，登記機(jī)構(gòu)將對(duì)哪些事項(xiàng)進(jìn)行審查？ 答：審查是登記機(jī)構(gòu)對(duì)受理的登記申請(qǐng)事項(xiàng)進(jìn)行審核，以做出予以登記或者不予以登記決定的行為。審查是整個(gè)登記程序中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。根據(jù)登記機(jī)構(gòu)審查的程度不同，大致可以將登記分為形式審查和實(shí)質(zhì)審查兩種情況。大概來(lái)說(shuō)，形式審查指對(duì)于登記的申請(qǐng)，只進(jìn)行形式上的審查，至于登記申請(qǐng)材料上記載的權(quán)利事項(xiàng)是否真實(shí)及有無(wú)缺陷，則不予過(guò)問(wèn)。而實(shí)質(zhì)審查，登記機(jī)構(gòu)不僅應(yīng)對(duì)當(dāng)事人提交的申請(qǐng)材料進(jìn)行形式要件的審查，而且應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)審查申請(qǐng)材料內(nèi)容的真?zhèn)?，甚至要審查登記事?xiàng)的基礎(chǔ)法律關(guān)系。物權(quán)法和房屋登記辦法沒(méi)有采用形式審查和實(shí)質(zhì)審查的概念而是強(qiáng)調(diào)登記機(jī)構(gòu)在登記審核時(shí)，重點(diǎn)在于審核哪些具體內(nèi)容。登記機(jī)構(gòu)登記審核的內(nèi)容，主要是查閱登記簿、審查申請(qǐng)人提交的各種材料等。辦法第二十條具體規(guī)定了登記審核的內(nèi)容，即申請(qǐng)人與依法提交的材料記載的主體是否一致；申請(qǐng)初始登記的房屋與申請(qǐng)人提交的規(guī)劃證明材料的記載是否一致，申請(qǐng)其他登記的房屋與房屋登記簿的記載是否一致；申請(qǐng)登記的內(nèi)容與有關(guān)材料證明的事實(shí)是否一致；申請(qǐng)登記的事項(xiàng)與房屋登記簿記載的房屋權(quán)利是否存在沖突；是否存在本辦法規(guī)定的不予登記的情形。 11、什么是房地權(quán)利一致原則？ 答：房地權(quán)利一致原則是我國(guó)法律的規(guī)定，也在實(shí)踐工作中一直得到遵循。我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。這是對(duì)房屋所有權(quán)登記和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)利登記一致性原則的規(guī)定和體現(xiàn)。 我國(guó)物權(quán)法也沿襲了這條原則。例如：建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。這些都體現(xiàn)了“房地權(quán)利一致”原則。 12、房屋登記為什么要實(shí)行屬地管理？ 答：房屋登記實(shí)行屬地管理就是房產(chǎn)登記的屬地管轄原則。我國(guó)物權(quán)法規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。之所以強(qiáng)調(diào)房屋登記要實(shí)行屬地管轄，主要是由于房屋登記本質(zhì)上是房屋權(quán)利的公示方法。為了便于當(dāng)事人和利害關(guān)系人查詢(xún)，充分發(fā)揮房屋登記保護(hù)房屋交易安全、節(jié)約交易成本的功能，客觀(guān)上需要在每一行政管轄區(qū)域內(nèi)，由同一機(jī)構(gòu)辦理登記，對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)所有房屋統(tǒng)一辦理登記，建立統(tǒng)一的房屋登記簿。強(qiáng)調(diào)這一原則，對(duì)于解決現(xiàn)實(shí)房屋登記實(shí)踐中的問(wèn)題具有重要意義。例如：如果不實(shí)行房屋登記的屬地管轄原則，將會(huì)出現(xiàn)同一市縣內(nèi)相鄰的兩棟房屋，一棟到本縣辦理房產(chǎn)證而另一棟到外縣辦理房產(chǎn)證的情形。這種做法對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的統(tǒng)一和發(fā)展，對(duì)于維護(hù)交易安全是十分不利的。 13、在房屋登記中為什么要求當(dāng)事人共同提出申請(qǐng)？ 答：建設(shè)部出臺(tái)的房屋登記辦法要求當(dāng)事人提出房屋登記申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)由有關(guān)當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)。共同申請(qǐng)是申請(qǐng)的一般方式，主要適用于因法律行為而產(chǎn)生的房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的情形，如房屋買(mǎi)賣(mài)、交換、贈(zèng)與、抵押等。這些行為都屬于民事法律行為中的雙方行為。例如，合同是房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的原因行為，僅具備債權(quán)效力，合同簽訂后，還須辦理相應(yīng)的房屋登記，才能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力?；谶@些行為的房屋登記，如果當(dāng)事人不共同申請(qǐng)，登記機(jī)構(gòu)就無(wú)法完整了解當(dāng)事人的真實(shí)意思，登記結(jié)果的正確性也就無(wú)法保證，從而影響登記的公信力。所以，房屋買(mǎi)賣(mài)、交換、贈(zèng)與、抵押等基于民事法律行為的房屋登記，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同向登記機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)。這也是房屋登記中的“共同申請(qǐng)?jiān)瓌t”。第三章 登記申請(qǐng)人 14、哪些情形可以由當(dāng)事人單方提出房屋登記申請(qǐng)？ 答：房屋登記辦法規(guī)定了以下情形可以適應(yīng)當(dāng)事人單方申請(qǐng)：（1）因合法建造房屋取得房屋權(quán)利；（2）因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書(shū)取得房屋權(quán)利；（3）因繼承、受遺贈(zèng)取得房屋權(quán)利；（4）有本辦法所列變更登記情形之一；（5）房屋滅失；（6）權(quán)利人放棄房屋權(quán)利；（7）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。由于共同申請(qǐng)是登記啟動(dòng)的一般方式，單方申請(qǐng)是特殊方式，且類(lèi)型有限，因此，辦法采用了列舉的方式對(duì)可以單方申請(qǐng)房屋登記的情形進(jìn)行了規(guī)定。單方申請(qǐng)主要適用于非因法律行為產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng)情形，可歸納為四類(lèi)：（一）是基于事實(shí)行為而引起的物權(quán)變動(dòng)，如合法建造、拆除房屋，房屋自然屬性變更，權(quán)利人名稱(chēng)或者姓名變更，房屋滅失，權(quán)利人放棄權(quán)利等；（二）是經(jīng)過(guò)國(guó)家公權(quán)力確認(rèn)的物權(quán)變動(dòng)，包括司法行為和政府行政行為；（三）是因繼承或受遺贈(zèng)取得房屋物權(quán)的；（四）是法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形，例如：物權(quán)法規(guī)定權(quán)利人可以申請(qǐng)更正登記，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。此外，還有一種單方申請(qǐng)登記的一種特殊情形，即預(yù)售人和預(yù)購(gòu)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同后，預(yù)售人未按照約定與預(yù)購(gòu)人申請(qǐng)預(yù)告登記，預(yù)購(gòu)人可以單方申請(qǐng)預(yù)告登記。這是因?yàn)橐环矫骖A(yù)告登記本質(zhì)上還是一種針對(duì)請(qǐng)求權(quán)的登記，并不是真正意義上的物權(quán)登記；更重要的是，預(yù)告登記的目的是限制開(kāi)發(fā)商等債務(wù)人處分其權(quán)利，保障債權(quán)人將來(lái)實(shí)現(xiàn)其債權(quán)，如果在預(yù)售人不按照約定與預(yù)購(gòu)人共同申請(qǐng)預(yù)告登記的情形下，不允許預(yù)購(gòu)人單方申請(qǐng)預(yù)告登記，則勢(shì)必極大限制了預(yù)告登記制度功能的發(fā)揮，無(wú)法達(dá)到保護(hù)債權(quán)人利益的目的。 15、共有房屋，怎么由共有人共同提出房屋登記申請(qǐng)？ 答：共有房屋，應(yīng)當(dāng)由共有人共同提出房屋登記申請(qǐng)。根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，財(cái)產(chǎn)可以由兩個(gè)以上的公民、法人共有。所謂共有，是指某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)由兩個(gè)或兩個(gè)以上的權(quán)利主體共同享有所有權(quán)，換言之，是指多個(gè)權(quán)利主體對(duì)某一物共同享有所有權(quán)。例如，兩個(gè)人共同所有一棟房屋。共有作為所有權(quán)的一種形態(tài)，是與單獨(dú)所有相對(duì)而言的。共有的主體稱(chēng)為共有人，客體稱(chēng)為共有財(cái)產(chǎn)或共有物。共有包括按份共有和共同共有兩種形式。共有房屋，應(yīng)當(dāng)由共有人共同提出房屋登記。建設(shè)部房屋登記辦法也規(guī)定：共有房屋，應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請(qǐng)登記。共有房屋所有權(quán)變更登記，可以由相關(guān)的共有人申請(qǐng)，因共有性質(zhì)或者共有人份額變更申請(qǐng)房屋登記的，也應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請(qǐng)。 16、 未成年人的房屋，如何辦理權(quán)屬登記手續(xù)？ 答：近幾年來(lái)，我國(guó)以未成年人名義購(gòu)買(mǎi)房屋的現(xiàn)象越來(lái)越多見(jiàn)。未成年人是可以買(mǎi)房的，也可以領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書(shū)。但購(gòu)房行為和辦理房屋權(quán)屬登記是一種重大的民事行為，法律要求行為人應(yīng)具備相應(yīng)的民事行為能力。我國(guó)民法通則規(guī)定，十八周歲以上的公民是成年人，具有完全民事行為能力人，可以獨(dú)立進(jìn)行民事活動(dòng)，是完全民事行為能力人。十六周歲以上不滿(mǎn)十八周歲的公民，以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來(lái)源的，視為完全民事行為能力人。由于未成年人不是完全民事行為能力的人，因此未成年人購(gòu)房辦理權(quán)屬登記時(shí)應(yīng)由其法定代理人（一般為父母）代理，這種代理屬于法定代理，并不需要委托或授權(quán)。在登記時(shí)，房屋所有權(quán)人為未成年人，而由其法定監(jiān)護(hù)人作為代理人在登記文件上簽字就行了。 17、未成年人申請(qǐng)房屋登記，如何保證未成年人的利益？ 答：我國(guó)民法明確規(guī)定，監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)履行監(jiān)護(hù)職責(zé)，保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的人身、財(cái)產(chǎn)及其他合法權(quán)益，除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)。未成年人保護(hù)法規(guī)定，國(guó)家保障未成年人的人身、財(cái)產(chǎn)和其他合法權(quán)益不受侵犯。因此，監(jiān)護(hù)人處分未成年人財(cái)產(chǎn)的限制條件，即必須為未成年人利益，這里的“不得處分”我們理解應(yīng)當(dāng)是指廣義的處分行為，具體針對(duì)房屋而言，應(yīng)當(dāng)包括轉(zhuǎn)讓、抵押等在房屋上設(shè)定負(fù)擔(dān)的行為。但是如何判斷監(jiān)護(hù)人是否為了未成年人利益一直以來(lái)都是存在較大爭(zhēng)議的問(wèn)題。關(guān)于“為未成年人的利益”的表現(xiàn)方式，民法通則第18條只粗略地規(guī)定了：“除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)”，我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)對(duì)“為未成年人的利益”也未作具體的、明文解釋?zhuān)ǔ？梢岳斫鉃椋褐粸楸槐O(jiān)護(hù)人設(shè)定權(quán)利沒(méi)有設(shè)定義務(wù)的，肯定屬于“為被監(jiān)護(hù)人的利益”的情形；只為被監(jiān)護(hù)人設(shè)定義務(wù)而沒(méi)有設(shè)定權(quán)利或者權(quán)利小于義務(wù)的，肯定不屬于“為被監(jiān)護(hù)人的利益”的情形。但父母出于未成年子女健康成長(zhǎng)或受教育等必要，如子女上學(xué)、治病需要大筆費(fèi)用，未成年人致人傷害，須支付大筆賠償費(fèi)用，未成年人的房屋被列入拆遷范圍，父母代簽協(xié)議等應(yīng)該認(rèn)為也是屬于為了未成年人的利益。除上述情況之外，父母不得以任何理由出賣(mài)、贈(zèng)與、分割、設(shè)定抵押等處分未成年子女名下的房產(chǎn)。所以，根據(jù)房屋登記辦法的規(guī)定，在辦理監(jiān)護(hù)人處分未成年人房屋而申請(qǐng)的登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)要求監(jiān)護(hù)人提供其處分房屋行為是為未成年人利益的書(shū)面保證，由監(jiān)護(hù)人承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 18、外籍人士如何在我國(guó)境內(nèi)辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記？ 答：不動(dòng)產(chǎn)適用不動(dòng)產(chǎn)所在地法律，這是世界各國(guó)法律的通例。外籍人士在我國(guó)購(gòu)買(mǎi)私有房屋、接受房屋贈(zèng)與或者交換和繼承房屋的，應(yīng)當(dāng)遵守我國(guó)法律法規(guī)的規(guī)定。因此，外籍人士在中國(guó)境內(nèi)辦理私有房屋權(quán)屬登記，除應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋所有權(quán)取得的不同方式，按照中國(guó)法律的規(guī)定分別提交相應(yīng)的證件和證明文件外，還應(yīng)當(dāng)提交國(guó)籍證明、職業(yè)證明。如果房屋所有權(quán)人不能親自辦理上述登記手續(xù)時(shí)，亦可以委托代理人代理。一般情況下，外籍人士在辦理房屋權(quán)屬登記和辦理委托手續(xù)的證件、文書(shū)需要經(jīng)過(guò)公證。在外國(guó)辦理的公證文書(shū)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)該國(guó)外交部或其委托的機(jī)構(gòu)和中國(guó)駐該國(guó)大使館、領(lǐng)事館認(rèn)證，而且辦理登記和委托手續(xù)的證件、文書(shū)應(yīng)當(dāng)是正本。如果某一證件或文書(shū)是用外文書(shū)寫(xiě)的，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)附有經(jīng)公證和認(rèn)證的中文譯本。 19、房屋登記是否可以由當(dāng)事人委托代理人申請(qǐng)？ 答：房屋權(quán)利人可以委托代理人辦理房屋登記。房屋登記辦法規(guī)定，委托代理人申請(qǐng)房屋登記的，代理人應(yīng)當(dāng)提交授權(quán)委托書(shū)和身份證明。 代理是代理人在代理權(quán)限內(nèi)以被代理人（本人）的名義對(duì)第三者為意思表示或受領(lǐng)意思表示，并由被代理人承受其法律效果的行為。代理制度是我國(guó)民事法律制度中的重要內(nèi)容，其具有以下特征：其一，代理人必須在代理權(quán)限內(nèi)實(shí)施代理行為，代理人超越代理權(quán)限進(jìn)行的代理行為，為效力待定行為，必須經(jīng)被代理人追認(rèn)才產(chǎn)生代理的法律效果；其二，代理人必須以被代理人的名義實(shí)施代理行為；其三，代理人以自己的意志與第三人發(fā)生有法律意義的行為；其四，代理行為的法律效果直接歸屬于被代理人。在房屋登記中，申請(qǐng)人因?yàn)榉N種原因無(wú)法親自辦理房屋登記時(shí)，可以委托他人進(jìn)行代理，就是前面所述的委托代理。代理人應(yīng)當(dāng)在授權(quán)委托書(shū)授權(quán)的范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)申請(qǐng)代理活動(dòng)。登記機(jī)關(guān)審查委托書(shū)時(shí)，應(yīng)對(duì)受托人身份、委托事項(xiàng)、代理權(quán)限、委托期間等內(nèi)容進(jìn)行核驗(yàn)。第四章 登記程序 20、房屋登記的一般程序是怎么規(guī)定的？ 答：建設(shè)部房屋登記辦法規(guī)定房屋登記必須申請(qǐng)、受理、審核、記載于登記簿和發(fā)證等五個(gè)步驟。登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為必要時(shí)，可以就登記事項(xiàng)進(jìn)行公告。申請(qǐng)是房屋登記申請(qǐng)人向房屋所在地的登記機(jī)構(gòu)提出登記申請(qǐng)，并提交相關(guān)證明材料。受理是登記機(jī)構(gòu)對(duì)符合條件的登記申請(qǐng)予以接受的行為。審核是登記機(jī)構(gòu)對(duì)受理的登記申請(qǐng)事項(xiàng)進(jìn)行審查，以做出予以登記或者不予以登記的決定。經(jīng)過(guò)審核，將有兩種結(jié)果;或者準(zhǔn)予登記，或者不予以登記，予以登記的將記載于登記簿。發(fā)證即頒發(fā)權(quán)屬證書(shū)或者登記證明，是登記機(jī)構(gòu)在做出準(zhǔn)予登的決定并將有關(guān)登記事項(xiàng)記載于登記簿后，根據(jù)登記簿上的記載繕寫(xiě)并向申請(qǐng)人發(fā)放房屋權(quán)屬證書(shū)或者登記證明的行為。 21、房屋登記機(jī)構(gòu)將申請(qǐng)事項(xiàng)記載于房屋登記簿之前，申請(qǐng)人是否可以撤回登記申請(qǐng)？ 答:申請(qǐng)人可以撤回房屋登記申請(qǐng)，這也是登記申請(qǐng)?jiān)瓌t的重要體現(xiàn)，同樣也充分體現(xiàn)了尊重當(dāng)事人意思自治原則。登記的完成必須以登記事項(xiàng)記載于登記簿為登記生效條件。盡管登記程序復(fù)雜，但最實(shí)質(zhì)的要件是記載于登記簿。登記申請(qǐng)人提出申請(qǐng)以后，登記的申請(qǐng)已經(jīng)獲得有關(guān)登記部門(mén)的同意但沒(méi)有完成登錄、記載手續(xù)，仍然不構(gòu)成登記。在未進(jìn)入登記簿之前，物權(quán)的法律效力還未產(chǎn)生，依照申請(qǐng)當(dāng)事人的意思表示同樣可以要求撤回。但撤回申請(qǐng)必須符合一定的條件：（1）撤回申請(qǐng)的時(shí)間。當(dāng)事人撤回申請(qǐng)的時(shí)間只能在登記完成之前，即登錄于登記簿之前進(jìn)行；（2）申請(qǐng)人的撤回申請(qǐng)應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。原則上，在登記完成之前，申請(qǐng)人撤回申請(qǐng)的，登記機(jī)構(gòu)必須尊重申請(qǐng)人的意志，并負(fù)擔(dān)準(zhǔn)予撤回的義務(wù)，而不能擅自加以限制。 22、房屋登記程序中，登記機(jī)構(gòu)將在哪些情形下進(jìn)行實(shí)地查看？ 答：實(shí)地查看不是房屋登記的必經(jīng)程序，但房屋登記辦法也規(guī)定了一些必須進(jìn)行實(shí)地查看的情形。辦法第19條規(guī)定，辦理下列房屋登記，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)實(shí)地查看：（1）房屋所有權(quán)初始登記；（2）在建工程抵押權(quán)登記；（3）因房屋滅失的房屋所有權(quán)注銷(xiāo)登記；（4）法律、法規(guī)規(guī)定的其他房屋登記。房屋所有權(quán)初始登記必須要進(jìn)行實(shí)地查看，主要是為了使登記所確認(rèn)的權(quán)利與實(shí)際權(quán)利相一致，避免申請(qǐng)人偽造材料“無(wú)中生有”，維護(hù)登記的權(quán)威性和公信力。在建工程抵押權(quán)登記必須進(jìn)行實(shí)地查看，主要是由于在建工程尚未竣工，其本身處于不確定的狀態(tài)，如果不進(jìn)行實(shí)地查看，不僅會(huì)使權(quán)利人遭受損失，也會(huì)導(dǎo)致登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)不必要的風(fēng)險(xiǎn)。因房屋滅失的房屋所有權(quán)注銷(xiāo)登記要進(jìn)行實(shí)地查看，主要是因?yàn)樽N(xiāo)登記是指經(jīng)依法登記的房屋被拆除或其他不可抗力造成房屋滅失而申請(qǐng)的登記?，F(xiàn)實(shí)中可能存在房屋已經(jīng)不存在，但所有權(quán)人并不主動(dòng)申請(qǐng)房屋所有權(quán)注銷(xiāo)登記的情況，這就容易造成房屋已不存在，但房屋登記簿仍有記載，此時(shí)若權(quán)利人再進(jìn)行轉(zhuǎn)移、抵押等處分行為，就會(huì)造成登記錯(cuò)誤的風(fēng)險(xiǎn)。另外，也有可能房屋尚且存在，但由于特別的原因，所有權(quán)人卻申請(qǐng)注銷(xiāo)登記，已達(dá)到其特定的目的。為了更好的保護(hù)相對(duì)人既有的所有權(quán)和共有權(quán)，在申請(qǐng)辦理因房屋滅失導(dǎo)致的注銷(xiāo)登記時(shí)，房屋登記機(jī)構(gòu)有必要進(jìn)行實(shí)地查看。至于第四項(xiàng)規(guī)定的法律法規(guī)定的其他房屋登記，這是一項(xiàng)兜底條款，以便于今后法律法規(guī)對(duì)實(shí)地查看的其他情況做出規(guī)定時(shí)，以便可以更好地進(jìn)行銜接。 23、房屋登記的類(lèi)型包括哪些？ 答：房屋登記類(lèi)型首先根據(jù)房屋占用的土地的性質(zhì)不同，可把房屋登記類(lèi)型分為國(guó)有土地范圍內(nèi)的房屋登記，集體土地范圍內(nèi)房屋登記兩大類(lèi)型。其中國(guó)有土地上房屋登記根據(jù)所有權(quán)登記的種類(lèi)，可以分為所有權(quán)初始登記，所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記、所有權(quán)變更登記和所有權(quán)注銷(xiāo)登記等類(lèi)型；根據(jù)抵押權(quán)登記種類(lèi)?？梢苑譃榈盅簷?quán)設(shè)立登記、抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記、抵押權(quán)變更登記和抵押權(quán)注銷(xiāo)登記；根據(jù)地役權(quán)登記的不同，可以分為地役權(quán)設(shè)立登記、地役權(quán)轉(zhuǎn)移登記、地役權(quán)變更登記和地役權(quán)注銷(xiāo)登記；根據(jù)預(yù)告登記的不同，可以分為預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記、預(yù)告商品房抵押權(quán)預(yù)告登記、所有權(quán)轉(zhuǎn)讓預(yù)告登記和抵押權(quán)預(yù)告登記。此外還有更正登記、異議登記和其他登記（即查封登記、補(bǔ)發(fā)權(quán)證登記和換發(fā)權(quán)證登記）。集體土地上房屋登記除集體土地性質(zhì)不同于國(guó)有土地外，其登記類(lèi)型大體與國(guó)有土地上登記類(lèi)型相似。 24、當(dāng)事人申請(qǐng)房屋登記時(shí)，登記機(jī)構(gòu)將對(duì)哪些事項(xiàng)進(jìn)行審查？ 答：登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)就以下事項(xiàng)進(jìn)行審查：（1）申請(qǐng)登記事項(xiàng)是否是申請(qǐng)人的真實(shí)意思表示。（2）申請(qǐng)登記房屋是否為共有房屋。共有是指兩個(gè)以上的自然人或者法人對(duì)一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)共同享有所有權(quán)。兩個(gè)或兩個(gè)以上的自然人或者法人通過(guò)聯(lián)合建造、合資購(gòu)買(mǎi)、共同繼承、共同受贈(zèng)等方式取得的房屋即為共有房屋。共有房屋登記應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請(qǐng)。（3）房屋登記簿記載的權(quán)利人是否同意更正。我國(guó)物權(quán)法規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)有錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意更正或者有證據(jù)證明登記簿確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)該予以更正。（4）登記機(jī)構(gòu)可以就申請(qǐng)登記材料中需進(jìn)一步明確的其他有關(guān)事項(xiàng)詢(xún)問(wèn)申請(qǐng)人。（5）詢(xún)問(wèn)結(jié)果應(yīng)當(dāng)經(jīng)申請(qǐng)人簽字確認(rèn)，并由登記機(jī)構(gòu)予以保留。登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行詢(xún)問(wèn)時(shí)，申請(qǐng)人應(yīng)做如實(shí)回答。為了方便申請(qǐng)人回答詢(xún)問(wèn)事項(xiàng)，同時(shí)也提高登記機(jī)構(gòu)的工作效率，針對(duì)需要進(jìn)行詢(xún)問(wèn)的事項(xiàng)可以由登記機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)并制定專(zhuān)用詢(xún)問(wèn)表格，由申請(qǐng)人逐項(xiàng)填寫(xiě)或劃勾后簽名。 25、遺失補(bǔ)證程序在房屋登記辦法中有何新規(guī)定？ 答：原城市房屋權(quán)屬登記管理辦法規(guī)定，房屋權(quán)屬證書(shū)遺失申請(qǐng)補(bǔ)證的，需公告6個(gè)月征詢(xún)異議，公告期內(nèi)無(wú)人提出異議的，方予補(bǔ)證。而房屋登記辦法取消了公告期，規(guī)定房屋權(quán)屬證書(shū)、證明遺失、滅失的，權(quán)利人在當(dāng)?shù)毓_(kāi)發(fā)行的報(bào)刊上刊登遺失聲明后，可以申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)。房屋登記機(jī)構(gòu)予以補(bǔ)發(fā)的，應(yīng)當(dāng)將有關(guān)事項(xiàng)在房屋登記簿上予以記載。在設(shè)立登記簿制度以前，權(quán)屬證書(shū)是房屋所有權(quán)人享有物權(quán)的唯一合法憑證，權(quán)屬證書(shū)遺失后，房屋的物權(quán)狀況難以確定，因此需要由登記機(jī)構(gòu)在公開(kāi)發(fā)行的報(bào)刊上刊登公告征詢(xún)異議，公告期滿(mǎn)無(wú)異議的才能補(bǔ)辦。現(xiàn)在建立了登記簿制度，削弱了權(quán)屬證書(shū)的效用。現(xiàn)在房屋登記簿是房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有房屋物權(quán)的證明，權(quán)屬證書(shū)是根據(jù)登記簿的記載而頒發(fā)給權(quán)利人的，因此，權(quán)屬證書(shū)遺失后，登記機(jī)構(gòu)可以直接根據(jù)登記簿的記載直接補(bǔ)發(fā)權(quán)屬證書(shū)。但是，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自行在報(bào)刊上刊登遺失聲明，使原權(quán)屬證書(shū)失去有效性，避免房屋所有權(quán)證被他人以不正當(dāng)?shù)姆绞嚼谩?26、登記程序中“記載于登記簿”有什么重要意義？ 答：登記申請(qǐng)經(jīng)過(guò)登記機(jī)構(gòu)審核，將有兩種結(jié)果：或者準(zhǔn)予登記，或者不予登記。登記機(jī)構(gòu)決定準(zhǔn)予登記的，就要將核準(zhǔn)的登記事項(xiàng)，包括房屋的自然狀況部分、權(quán)利狀況部分，他項(xiàng)權(quán)利部分以及查封、異議等其他依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀氖马?xiàng)等在登記簿中予以記載。登記簿制度是我國(guó)物權(quán)法確立的新制度。根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，登記簿是房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。登記的完成，必須要將房屋的有關(guān)信息記載于登記簿。因此，登記機(jī)構(gòu)必須如實(shí)將登記事項(xiàng)記載于登記簿，發(fā)揮登記簿的公示、公信作用。房屋權(quán)屬證書(shū)和登記證明記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與登記簿一致；記載不一致時(shí)，除有證據(jù)證明登記簿確有錯(cuò)誤外，以登記簿為準(zhǔn)。 27、房屋權(quán)利人怠于申請(qǐng)房屋登記是否可以由他人代位申請(qǐng)？ 答：代位申請(qǐng)是指當(dāng)事人怠于申請(qǐng)登記時(shí)，利害關(guān)系人為了保全自己或者權(quán)利人的利益，以自己名義代位登記權(quán)利人向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記。代位申請(qǐng)主要分為兩類(lèi)：第一，對(duì)申請(qǐng)事項(xiàng)不直接享有權(quán)利，但該事項(xiàng)是否登記將與其產(chǎn)生法律上的利害關(guān)系。其典型例子是基于合同法規(guī)定的債權(quán)人代位權(quán)進(jìn)行的代位申請(qǐng)，其目的在于保全代位權(quán)人的利益，是債權(quán)人行使代位權(quán)的表現(xiàn)。株洲市房屋登記辦法第16條規(guī)定，債權(quán)人依法享有代位權(quán)的，如果債務(wù)人應(yīng)當(dāng)辦理房屋登記而怠于辦理的，債權(quán)人可以向人民法院請(qǐng)求以自己的名義代位債務(wù)人辦理房屋登記。代位人在申請(qǐng)登記時(shí)應(yīng)提交法院許可代位的證明材料。第二，申請(qǐng)事項(xiàng)的直接權(quán)利人為數(shù)人，他們之間存在共有、共同繼承等共同關(guān)系，其中一人或者數(shù)人為了全體權(quán)利人的利益，在其他權(quán)利人未申請(qǐng)的情況下，可代位申請(qǐng)?jiān)摴餐P(guān)系的登記。這種代位申請(qǐng)的目的在于保全代位申請(qǐng)人以及被代位的權(quán)利人的共同利益。如臺(tái)灣地區(qū)土地登記規(guī)則第32條規(guī)定：“公同共有之土地，公同共有人中之一人或數(shù)人，為全體公同共有人之利益，得就公同共有土地之全部，申請(qǐng)為公同共有之登記。登記機(jī)關(guān)于登記完畢后，應(yīng)將登記結(jié)果通知其他共有人?！庇捎谖覈?guó)大陸不動(dòng)產(chǎn)登記立法的缺失，國(guó)家法律尚無(wú)代位申請(qǐng)權(quán)的明確規(guī)定。第五章 房屋基本狀況登記 28、什么是房屋登記的基本單元？ 答：根據(jù)房屋登記辦法的規(guī)定，房屋基本單元是指有固定界限、可以獨(dú)立使用并且有明確、唯一的編號(hào)（幢號(hào)、室號(hào)等）的房屋或者特定空間。對(duì)于國(guó)有土地范圍內(nèi)成套住房，應(yīng)當(dāng)以套為基本單元進(jìn)行登記；如果是非成套住房，應(yīng)以房屋的幢、層、間等有固定界限的部分為基本單元進(jìn)行登記；對(duì)于集體土地范圍內(nèi)的村民住房，應(yīng)當(dāng)以宅基地上獨(dú)立建筑為基本單元進(jìn)行登記；在共有宅基地上建造的村民住房，應(yīng)以套、間等有固定界限的部分為基本單元進(jìn)行登記；非住房的房屋，應(yīng)當(dāng)以房屋的幢、層、套、間等有固定界限的部分為基本單元進(jìn)行登記。 房屋登記的基本單元是構(gòu)成房屋產(chǎn)權(quán)并依法登記發(fā)證的最小單位，所有權(quán)人不能任意對(duì)其進(jìn)行分割，登記機(jī)構(gòu)也不能對(duì)任意分割后的房屋進(jìn)行登記。如實(shí)踐中有的大型商場(chǎng)被權(quán)利人自行分割出售，并向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記，這種情況登記機(jī)構(gòu)是不能辦理的。這種改建必須由權(quán)利人取得規(guī)劃、消防等部門(mén)的驗(yàn)收備案，并且每個(gè)銷(xiāo)售單位必須能夠有確定、永久存在的界限并進(jìn)行統(tǒng)一編號(hào)后才能夠予