2010年2月盛高置地黃山太平湖項目初步分析(旅游地產).ppt

Documentnumber 1 Documentnumber 2 前言 黃山休閑旅游度假市場與國內其他大型風景區(qū)內房地產類似 均呈現(xiàn)外部客源為主的市場結構 其發(fā)展主要受于景點經營水準和大環(huán)境的影響 基本上呈現(xiàn) 只有成功的景區(qū) 才會有成功的項目 這一規(guī)律 另一方面 作為旅游地產 其固定的模式必須尊重開發(fā)的先后順序 先有旅游 后有地產 內容頁碼 A 認知篇 黃山旅游整體規(guī)劃中的機遇和問題4案例篇 類似案例借鑒及本項目初步定位18思考篇 對于運營中的一些問題思考53附件篇 一些典型項目的戶型參考62 Documentnumber 3 Documentnumber 4 Documentnumber 5 2007年黃山市旅游累計接待海內外游客1535 16萬人次 與上年相比增長23 70 其中 接待入境游客68 55萬人次 增長25 73 接待國內游客1466 61萬人次 增長23 61 在法定節(jié)假日調整后的首個 小長假 元旦三天 黃山市共接待海內外游客28 26萬人次 其中黃山風景區(qū)接待游客9398人次 比去年同期增長107 黃山 一個世界級山岳旅游區(qū) 一個正在形成的國際旅游區(qū) 黃山地處三省要沖之地 安徽的南大門 安徽的旅游之心 北有九華山 太平湖 東鄰杭州和千島湖 眾多的著名景區(qū)與黃山相鄰 區(qū)內擁有眾多的優(yōu)秀歷史文化古跡 徽文化更是為她注入了獨特的文化內涵 使黃山成為經濟發(fā)展最為迅速的長三角都市圈的世界級山岳旅游區(qū) 黃山旅游整體規(guī)劃中的機遇和問題 安徽省十一五旅游規(guī)劃 以黃山為龍頭 兩山一湖 地區(qū)為重點 皖南六市為基礎 自然文化遺產為品牌 打造大皖南國際旅游區(qū) 黃山市旅游發(fā)展思路 按照打造 安徽旅游龍頭 華東旅游中心 中國旅游名牌 世界旅游勝地 的要求 加快建設旅游大市 把黃山風景區(qū)打造成全國綜合競爭力最強的旅游區(qū) 把黃山市建設成為全國同類旅游城市綜合競爭力最強的城市之一 深度開發(fā)旅游產品 未來五年重點推出一批溫泉度假療養(yǎng)地 湖泊性度假旅游療養(yǎng)地 會議展覽中心 以及內容廣泛的紅色旅游 鄉(xiāng)村旅游 工業(yè)旅游 水利旅游 科技旅游 健康旅游 探險旅游等專項旅游產品 并建立安徽旅游精品庫 Documentnumber 6 十一五期間 安徽政府欲以兩山一湖作為重點區(qū)域 深度開發(fā)各種類型的旅游產品 最終形成大皖南國際旅游區(qū) 黃山旅游整體規(guī)劃中的機遇和問題 Documentnumber 7 一帶 環(huán)黃山游憩帶 集中分布在黃山風景區(qū)的南 東 北三個方位 包括依托黃山核心景區(qū)外圍的余脈山林和溝谷 現(xiàn)在已開發(fā)或正擬開發(fā)的南大門湯口鎮(zhèn) 北大門耿城鎮(zhèn) 以及翡翠谷 九龍瀑 黃帝源 茶林場等十余個大小不等的景區(qū) 二心 屯溪區(qū)的黃山高爾夫球旅游區(qū)和黃山區(qū)的太平湖度假區(qū)兩個中心 二湖 黟縣奇墅湖 歙縣豐樂湖 三山 祁門縣牯牛降 休寧縣齊云山 歙縣清涼峰 四城 黟縣縣城 歙縣縣城 休寧縣城 徽州區(qū)城區(qū) 安徽整體旅游產業(yè)仍以黃山為依托 通過山上旅游山下消費 建設與黃山互補的產品等措施 促使黃山的產業(yè)鏈向山下延伸 黃山旅游資源分布 黃山旅游整體規(guī)劃中的機遇和問題 有 江南翡翠 之稱的省級風景湖區(qū) 太平湖 使得該區(qū)域有著與生俱來的絕佳自然資源 太平湖是安徽省最大的人工淡水湖 太平湖風景區(qū)設定為黃山 九華山之間的 黃山客廳 兼具游客集散 旅游服務中心 文化中心功能 未來太平湖將打造成國際級循環(huán)型旅游度假區(qū) 緊鄰 世界文化遺產 世界自然遺產 世界地質公園 三項高含金量桂冠的國家5A級風景區(qū)黃山 Documentnumber 8 黃山旅游整體規(guī)劃中的機遇和問題 Documentnumber 9 西海大峽谷 的開發(fā)使得游客從太平索道入山能夠合理安排在黃山旅游的行程 據(jù)統(tǒng)計 近年來通過松谷庵乘坐太平索道的游客逐漸增多 2007年一季度太平索道首次扭虧為盈 實現(xiàn)利潤224萬元 玉屏索道和云谷索道位于山的南面 即俗稱的 前山 兩索道分別處于玉屏景區(qū)和云谷景區(qū) 太平索道位于山的北面 即俗稱的 后山 處于松谷景區(qū) 前山景區(qū)靠近黃山市區(qū) 交通便利 同時該景區(qū)開發(fā)早 相對較為成熟 是游客多選擇的主要入山口 從下表可以看出 選擇從云谷索道和玉屏索道上山的游客達到90 左右 后山景點開發(fā)晚 著名景點少 是游客較少選擇上山的路徑 此外 由于黃山山上酒店主要集中于西北部的北海景區(qū)和西海景區(qū) 其中西海景區(qū)排云樓附近是太平索道的終點站 選擇從太平索道入山不便于在山上的行程安排 新景點的開發(fā)和交通布局變化 將逐步改變南北景區(qū)運營不平衡的現(xiàn)狀 從這一角度出發(fā) 太平湖景區(qū)擁有強大的后發(fā)優(yōu)勢 資料來源 新浪財經 2007年06月11日 黃山旅游整體規(guī)劃中的機遇和問題 Documentnumber 10 休閑旅游地產的Resort五種核心驅動力 以旅游區(qū)域開發(fā)的五種核心驅動力分析 黃山及太平湖景區(qū) 均屬自然 人文資源驅動型 唯有加強商務活動驅動力 方能促使其迅速發(fā)展和升級 黃山旅游整體規(guī)劃中的機遇和問題 11 黃山至周邊省份高速公路分布及里程 至杭州 合肥 黃山 徽杭高速 合銅黃高速 車程 2 5小時全線路程 240公里起始城市 黃山市 杭州市 車程 3小時全線路程 309公里起始城市 黃山市 合肥市 徽杭高速 合銅黃高速 南京 高速公路規(guī)劃建設徽杭 屯溪 杭州 合銅黃 合肥 銅陵 屯溪 屯景 屯溪 景德鎮(zhèn) 和黃衢南 屯溪 衢州 南平 屯宣蕪 屯溪 宣城 蕪湖 屯婺 屯溪 婺源 六條高速公路 主要公路提高環(huán)黃山公路的等級 建設際聯(lián) 儒村二級公路 碧陽 西遞 蘭田二級公路 形成環(huán)黃山公路 Documentnumber 黃山靠近經濟最為發(fā)達的長三角地區(qū) 與處于我國腹地的峨眉山 張家界 桂林等景區(qū)相比更接近主流客源市場 杭徽高速的開通更加強化了這種區(qū)位優(yōu)勢 黃山旅游整體規(guī)劃中的機遇和問題 Documentnumber 12 4小時交通圈的建立 在促進黃山景區(qū)游客人數(shù)的增長方面初見成效 但07年游客統(tǒng)計表明長三角客源仍然占主導 在這個意義上黃山依然是華東的黃山 2006年底徽杭高速全線通車以來 黃山游客人數(shù)同比有較大幅度的提高 2007年一季度游山人數(shù)同比增長了26 旅游人數(shù)的增加帶動了各項業(yè)務收入的快速增長 從而使得營業(yè)收入達到了9 702萬元 同比增幅達到37 2 實現(xiàn)了一季度的扭虧為盈 黃山旅游整體規(guī)劃中的機遇和問題 13 黃山 江蘇 浙江 江西 湖北 河南 山東 駱崗機場 合肥 屯溪機場 黃山 大龍山機場 大慶 西關機場 阜陽 衢州機場 衢州 天河國際機場 武漢 王家墩機場 武漢 昌北國際機場 南昌 黃山機場現(xiàn)已開通至香港 北京 上海 廣州 深圳 廈門 武漢 合肥等10多個地區(qū)的班機 另外還開通了韓國首爾至黃山的直達航班 航行時間最快達到一個半小時左右 為黃山帶來了大量的韓國游客 經過2004年黃山機場的改擴建工程 機場運載能力大幅提升 計劃增加至珠海 桂林 昆明 天津 成都等方向的國內航線 同時加開到澳門 日本等地的國際航線 Documentnumber 旅游區(qū)機場的等級對旅游區(qū)的級別有著指標性的意義 黃山機場航空線路的增開和運力的提升將帶動更多的遠途游客進入 亞洲的黃山正在逐漸啟動 黃山及周邊省份機場分布圖 黃山旅游整體規(guī)劃中的機遇和問題 Documentnumber 14 旅游度假區(qū)根據(jù)自身資源水平和競爭力 形成不同層次的Resort 覆蓋不同范圍的客戶群 按照國際標準 旅游區(qū)域開發(fā)因其資源稟賦和顧客市場的不同可分為目的地型Resort 區(qū)域旅游度假類Resort 包括商務旅游 以及本地旅游自住休閑類Resort Resort的三種類型 廣泛 空間和人口的覆蓋 集中 單一 復合 Resort的功能 本地旅游休閑自住類 一般性資源具備部分休閑度假功能 具備區(qū)域內的強勢資源條件和吸引力 相對復合功能 綜合滿足市場需求 與區(qū)域市場保持100 300公里黃金距離 機場等基礎條件的興建 資源條件競爭力的進一步提高 產品和活動符合更廣泛市場的需求 更大范圍的區(qū)域推廣 目的地型Resort 區(qū)域旅游度假Resort類 海南 麗江 千島湖 西塘 朱家角 從把黃山建成國際級旅游度假區(qū)的目標思考 唯有增加更多主題功能 方能使大黃山成為 目的地型 度假區(qū) 這一點以海南為成功先例 黃山旅游整體規(guī)劃中的機遇和問題 Documentnumber 15 定位前思考 啟示 黃山作為連接著一個金長三角經濟最發(fā)達的江浙滬的后花園正在迅速崛起和形成 太平湖作為下一輪核心景區(qū)發(fā)展的重點 本項目先天已經具備了高端項目的特質 距離形成門檻 高端產品的可行 僻靜成就氛圍 高端產品的要求 符號等于品牌 黃山正在走向高端符號 設施滿足需求 高端產品的基礎配套正在形成 黃山旅游整體規(guī)劃中的機遇和問題 Documentnumber 16 五岳歸來不看山 黃山歸來不看岳 在這個有著自然與文化特色優(yōu)勢的國際旅游度假勝地隨著交通的不斷完善黃山與江浙滬已經形成很好的互補本項目應打造黃山檔次最高 配套最全 服務最好的商務旅游度假區(qū)為那些重在享受生活的富人們找到歸宿 黃山旅游整體規(guī)劃中的機遇和問題 定位前思考 啟示 Documentnumber 17 黃山太平湖首席休閑度假社區(qū)六星級度假區(qū)內 服務于峰層人群的集居住 旅游 休閑 度假 療養(yǎng)為一體的奢侈地產 定位初設 黃山旅游整體規(guī)劃中的機遇和問題 Documentnumber 18 Documentnumber 19 創(chuàng)新化趨勢當今 度假旅游已經成為人們一種必不可少的生活方式 度假客源也以團隊為主轉向以散客為主 不帶孩子的伴侶在度假者中占據(jù)越來越大的比重 無主題的度假旅游向有主題的度假旅游轉 多樣化趨勢度假旅游產品在早期傳統(tǒng)的溫泉 礦泉療養(yǎng)出現(xiàn)后 繼而出現(xiàn)了追求 3S 享受 陽光 沙灘 海水 的濱海旅游 而后 高山滑雪也成為深受人們歡迎的度假旅游項目 并且迅速發(fā)展成為一大產業(yè) 當代國際旅游市場出現(xiàn)極為明顯幾個變化趨勢 主要表現(xiàn)在客源構成和產品類別上 國內市場幾乎同步響應了這種變革 團客 散客 無主題 有主題 近年來 一些擁有豐富度假旅游資源 城市設施又較為完善的城市又逐漸開發(fā)出了都市度假旅游形式 濱海 濱湖 高山滑雪 溫泉療養(yǎng) 都市等多種類型旅游度假區(qū)的配合 使得度假旅游產品不斷豐富與完善 類似項目經驗借鑒 Documentnumber 20 國際度假旅游市場發(fā)展到現(xiàn)在 已經由一種概念上升到尋求產品與項目的支撐 這種變化首先在規(guī)劃層面引導國內此類物業(yè)的開發(fā)理念 第一階段 療養(yǎng)康復階段 這一階段在傳統(tǒng)的溫泉浴 醫(yī)療浴保健產品基礎上增加了許多參與性體育運動與娛樂項目 主要以水上或陸地體育活動和室內游樂為主 如劃船 捕魚 網球 保齡球等 這一階段的旅游產品出現(xiàn)了多樣化 高科技化等諸多特點 出現(xiàn)了眾多大型的旅游度假村 度假俱樂部以及大型的度假娛樂設施 如高爾夫球館 大型游樂場等 這一階段的主要產品是海水浴 溫泉浴 礦泉浴 陽光浴 醫(yī)療保健以及少量的娛樂活動 第二階段 療養(yǎng)游樂相結合 第三階段 游樂度假階段 類似項目經驗借鑒 背景資料 國際慣例表明 一國人均GDP達到1000美元時 就進入國內旅游的需求增長期 此時的旅游形態(tài)主要是觀光旅游 當人均GDP達到2000 3000美元 旅游形態(tài)開始向休閑旅游轉化 進入出國旅游的增長期 當人均GDP達到3000 5000美元 旅游形態(tài)開始向度假旅游升級 達到5000美元以上則開始進入成熟的度假經濟時期 國內旅游市場業(yè)正在順應這種歷史性的轉變 具體講是從觀光旅游形態(tài)向休閑度假旅游形態(tài)轉變 特點是旅游產品的升級 Documentnumber 21 觀光旅游 休閑旅游 度假旅游 類似項目經驗借鑒 Documentnumber 22 麗江悅榕莊 以全球高端人群為目標客戶 提供集休閑 度假 商務 體驗為一體的中國最美最奢華的休閑度假酒店 類似項目經驗借鑒 中國最美最奢華的休閑度假酒店 Documentnumber 23 發(fā)展條件 麗江悅榕莊 麗江悅榕莊主要發(fā)展條件 休閑產業(yè)快速增長旅游形式從觀光型向休閑 度假 商務型轉變麗江高端客群的增多中國成為世界舞臺的中心 受到全球關注 國外游客對中國越發(fā)感興趣 豐富的旅游 人文資源項目周邊香格里拉 玉龍雪山的美景和麗江風情的為項目提供了豐富的文化內涵麗江旅游資源基本能適應客人來休閑 度假 商務 旅游和探險需求的條件 成功的度假品牌悅榕莊作為悅榕集團頂級度假酒店品牌已得到世界認可馬爾代夫 普吉島等海濱度假勝地的悅榕莊酒店為麗江酒店作了品質保障悅榕莊客戶會為項目提供了豐富的客源 政府的大力支持麗江市政府全力支持旅游產業(yè)發(fā)展 升級在政府的支持發(fā)展下 麗江已成為中國休閑旅游度假的理想之地 產業(yè)基礎雄厚 城市發(fā)展需要提升品位 類似項目經驗借鑒 Documentnumber 24 規(guī)劃理念 以麗江古城的建筑風格融合五星級的現(xiàn)代化酒店設施 營造優(yōu)雅浪漫的度假風格 讓客人沉浸在歡愉中 離開的時候確保得到 元氣 的補充 麗江悅榕莊 類似項目經驗借鑒 Documentnumber 25 運作模式 頂級度假酒店品牌導入 占領中國頂級休閑度假酒店地位 形成品牌影響力 后期開發(fā)推出產權式酒店 麗江悅榕莊 世界頂級酒店品牌導入 打造中國頂級休閑度假酒店 地產項目開發(fā) 悅榕莊國際頂級度假酒店品牌馬爾代夫 普吉島等海濱度假勝地的悅榕莊酒店形象招牌 中國國內頂級度假酒店花園式別墅酒店室外溫水按摩浴池 私人泳池 護療亭麗江悅榕Spa會所等 二期產權式酒店別墅開發(fā) 類似項目經驗借鑒 麗江悅榕莊二期將推出產權式酒店 Documentnumber 26 項目區(qū)位 溫泉1858 位于蘇州市太湖國家旅游度假區(qū) 處于太湖2006年新規(guī)劃的核心區(qū)域 緊鄰太湖湖岸 是蘇州乃至長三角地區(qū)最理想的休閑旅游的區(qū)域之一 溫泉1858 類似項目經驗借鑒 長三角地區(qū)綜合性純休閑度假社區(qū) Documentnumber 27 整體規(guī)劃 項目整體建筑風格以中式為主 規(guī)劃開發(fā)度假別墅 酒店式公寓 產權式酒店 五星級度假酒店以及水上運動項目 打造休閑度假社區(qū) 溫泉1858 項目經濟指標總占地 12萬平方米總建筑面積 約9 6萬綜合容積率 0 8 度假別墅 酒店式公寓 產權式酒店 五星級度假酒店 類似項目經驗借鑒 Documentnumber 28 建筑設計 規(guī)劃 文化與建筑的結合 是溫泉1858的核心規(guī)劃理念 利用 合院 和 天井 空間形態(tài) 將江南獨特的蘇派建筑 院落文化 傳統(tǒng)村落 都融入到整個社區(qū)規(guī)劃中 讓生活回歸本質 溫泉1858 類似項目經驗借鑒 Documentnumber 29 功能設置 溫泉1858 度假村主要設施 周邊配套設施 五星級度假酒店溫泉水上運動度假居所 五星級度假酒店溫泉度假商業(yè)水街太湖國際高爾夫俱樂部水星游艇俱樂部太湖 新天地生態(tài)公園吳宮校戰(zhàn)紀念園主題娛樂中心中信文化論壇 休閑度假健康度假娛樂運動居住體驗 休閑度假健康度假娛樂運動文化體驗自然體驗生態(tài)體驗商務度假 功能匹配 純休閑度假社區(qū) 休閑度假群 獨享尊貴分享太湖 類似項目經驗借鑒 Documentnumber 30 綠城千島湖度假公寓 總體定位 以為消費者提供 享受另一種人生 為目標 在目前國家最大的森林公園千島湖內 打造一個真正頂級的大型度假酒店公寓群 類似項目經驗借鑒 千島湖內頂級大型度假酒店公寓群 Documentnumber 31 綠城千島湖度假公寓 項目區(qū)位 綠城 千島湖度假公寓位于淳安千島湖鎮(zhèn)東北部 是千島湖景區(qū)內極具稀缺性的西 北 南三面臨湖的優(yōu)質地塊 千島湖位于浙江省杭州西郊淳安縣境內 地處長江三角洲的腹地 被稱為是上海和杭州的 后花園 類似項目經驗借鑒 綠城千島湖度假公寓 整體規(guī)劃 項目占地13 8萬平方米 總建筑面積近30萬平方米 由八座小高層 高層建筑組成 建成后將是華東地區(qū) 乃至全國首屈一指的世界級大型休閑度假物業(yè)集合體 與國際頂尖的度假酒店管理集團喜來登聯(lián)手打造精裝修度假公寓 整個度假建筑群更包括了超過30000平方米的度假配套區(qū)以及大面積的水上運動區(qū) 整合了游艇俱樂部等多項頂級度假設施 房型設置 一房70 120平方米二房175 200平方米三房350 430平方米少量帶私家游泳池的豪華Viillas戶型 類似項目經驗借鑒 Documentnumber 32 Documentnumber 33 綠城千島湖度假公寓 功能設置 五星級度假酒店度假公寓游艇俱樂部水上娛樂區(qū)休閑娛樂中心 健身中心 醫(yī)療保健 乒乓球室 桌球室 棋牌室 室內游泳池 水療 SPA 足療等等設施精品商業(yè)街千島湖國家森林公園 項目主要設施 休閑度假健康度假娛樂運動文化體驗自然體驗生態(tài)體驗商務度假居住體驗 功能匹配 功能豐富 自成體系的大型休閑度假綜合體 類似項目經驗借鑒 Documentnumber 34 類似項目經驗借鑒 旅游休閑地產 產品價值借鑒 Documentnumber 35 類似項目經驗借鑒 度假產品 價值借鑒 Documentnumber 36 本項目以會議和度假居住模式為主 項目定位 Documentnumber 37 會館主要功能 企業(yè)家總部企業(yè)內部員工聚會場所企業(yè)主私人俱樂部企業(yè)合作交流場所企業(yè)文化名片 產品定位 項目定位 Documentnumber 38 總體規(guī)劃面積在10000M2 獨棟分布在太平湖一線湖景置 每個單位面積控制在500 1000M2 每棟專業(yè)服務于一個企業(yè)或者一個聯(lián)盟企業(yè) 長三角企業(yè)聯(lián)盟平臺 頂級企業(yè)會館 項目定位 Documentnumber 39 會館外圍溫泉水主題景觀 內部庭院 突出中式水景營造特色 會館內部設置溫泉泳池 桑拿區(qū)等 滿足商務 會談 休閑功能 會館外部溫泉水主題處理 庭院水系 會館內部溫泉設置 標桿會館 項目定位 Documentnumber 40 企業(yè)家會所 銀行家會所 游艇俱樂部等 少數(shù)人的社交基地 私人度假會所 項目定位 Documentnumber 41 可被企業(yè)或個人獨自擁有同時具備休閑居住功能和商務溝通功能空間用于商務會晤 各類會議以及各種形式交流的場所 項目定位 會館的本質具有寬泛的定義 完全可以將其引伸至高端物業(yè)領域 千萬級別墅 其實就是會館另一形式 同級城市千萬級別墅案例 九龍山莊 九龍山旅游度假區(qū)位于浙江省嘉興市平湖市乍浦鎮(zhèn) 距離周圍主要城市上海 杭州 蘇州 寧波都在1小時左右車程 1998年10月 浙江省政府正式批復 同意成立平湖九龍山省級旅游度假區(qū) 核定區(qū)域面積10 12平方公里 2002年9月由上海茉織華股份有限公司組建并依法成立浙江九龍山開發(fā)有限公司 計劃將九龍山度假區(qū)建設成為 服務浙江 接軌上海 輻射長三角 的國內一流 國際知名的休閑度假勝地 九龍山度假區(qū)邀請了美國迪斯尼的設計師做九龍山度假區(qū)的整體規(guī)劃 預計開發(fā)時間為10年 包含東方威尼斯度假區(qū) 高檔商務居住區(qū) 莊園別墅區(qū) 體育運動區(qū) 佛教文化區(qū) 面對的主要是全球成功企業(yè)家和各界商務精英等 以27洞將軍高爾夫俱樂部 350個泊位的游艇俱樂部 中國第一家以國際標準打造的集馬術 馬球等相關運動為一體的高級馬會俱樂部 私人飛機 商務名車 會議中心為主導 集商務 休閑 娛樂為一身 此項目2007年將累計投入30億 而且每年要保證20億的資金投入 總投資計劃預計達到200億元 Documentnumber 42 項目定位 九龍山莊 游艇灣建地1000畝 建筑面積45萬 由游艇俱樂部 威斯汀酒店 婚禮教堂 圣馬可廣場 別墅及公寓住宅區(qū) 愷撒島 皇后島 夏宮 組成 是極致奢華貴族生活方式的現(xiàn)實天堂 是吸引中國新貴階層的現(xiàn)實 世外桃園 愷撒島由獨棟海景別墅12套組成 是海洋中的一座城堡 別墅的設計精雕細啄 充分體現(xiàn)歐洲建筑經典風尚 屋頂?shù)纳逝c結構自成一體 沿襲歐洲血統(tǒng) 層次錯落豐富 不同顏色與相應石材里面的搭配 煥發(fā)出迷人的韻味 配以多功能的娛樂設施 亦可作為私人會所全宅奢華溢于言表 處處散發(fā)著象征身份與威望的王者魅力 別墅3000萬 套起 千萬級別墅 其實就是會館另一形式 Documentnumber 43 項目定位 Documentnumber 44 內河迂回處 形成大型的水上娛樂場地 成為另一個活動節(jié)點 功能 休閑娛樂度假功能 面積 水域面積 可以達到玉帶灘 私人碼頭港 游艇俱樂部 業(yè)態(tài)建議 休閑娛樂類 咖啡吧 書吧 紅酒吧 雪茄吧 游艇俱樂部 沖浪會社 音樂體驗店等 項目定位 Documentnumber 45 峰層人群的康療中心 療養(yǎng)基地 陽光療養(yǎng)香熏療養(yǎng)溫泉療養(yǎng)色彩療養(yǎng)音樂療養(yǎng)睡眠療養(yǎng)飲食療養(yǎng) 功能 康療中心地位 促進兩帶互動 項目定位 Documentnumber 46 中心溫泉水景商業(yè)街區(qū) 圍繞溫泉水景 商業(yè)街呈兩端布局 局部建筑拔高 突出建筑的標志性 水景可考設置溫泉主題 與景觀結合 局部設置溫泉娛樂及游泳功能區(qū) 中心溫泉水景濱水商業(yè)街 中心溫泉水景觀處理 部分區(qū)域設置中心溫泉娛樂 休閑 溫泉水景商業(yè)街 項目定位 Documentnumber 47 總建筑面積 5000平方米商業(yè)單體面積50 200平方米不定氛圍營造 湖濱新天地 熱鬧的氛圍凸現(xiàn) 名流 櫥窗 湖濱商業(yè) 業(yè)態(tài)建議 小型精品零售 香水 飾品店 古玩店 書畫店等生活服務類 私房菜館等 項目定位 Documentnumber 48 低調奢華的舞臺 島內商業(yè) 醫(yī)療保健性 頂級SPA 健身會所 頂級療養(yǎng)機構 香熏館 水療館等社交會所類 名媛會所 男人館 女人館 高爾夫會館等 項目定位 Documentnumber 49 面向大眾的快速去化物業(yè) 國際度假公寓 單位面積 50 100平方米 套建筑立面 簡潔明快定位 國際服務公寓 項目定位 Documentnumber 50 產業(yè)鏈定位一個核心體 七大產業(yè)系統(tǒng) 八大功能互動 項目定位 Documentnumber 51 黃山太平湖首席休閑度假社區(qū) 六星級度假區(qū)內 服務于峰層人群的集居住 旅游 休閑 度假 療養(yǎng)為一體的奢侈地產 商務休閑度假酒店概念吸引點 主題 文化 精品 度假主要服務于長三角的商務休閑度假客戶同時服務周末休閑度假人群的需求 企業(yè)會館概念吸引點 主題會館 文化 娛樂強調商務 娛樂 頂級重點打造 長三角區(qū)域頂級商務行宮樣板 定制 高爾夫休閑度假住宅概念吸引點 生態(tài) 高端通過精品酒店 會館強勢提升區(qū)域住宅價值打造大黃山區(qū)域最具特色的休閑度假生活居住區(qū) 休閑商業(yè)概念吸引點 休閑 商業(yè)街區(qū)強調景觀 舒適 恬靜重點打造為具有文化氛圍的商業(yè)街區(qū) 定位描述及功能分解 項目定位 Documentnumber 52 打造真正意義上的具有黃山特質的世界級休閑度假產品 目標 項目定位 Documentnumber 53 Documentnumber 54 產品設計方面 項目思考 不同產品的風格及規(guī)劃特點 首先 旅游地產應該是基于旅游的基礎上 因此要彰顯其自身旅游的特色 結合本片區(qū)的旅游特色區(qū)設計及規(guī)劃其產品與風格 本案所處位置以山水資源及高爾夫為主要特色 其次 作為頂級的旅游地產綜合類項目 及規(guī)劃必須滿足功能豐富 自成體系等原則 開放式的商業(yè)休閑水街 包括特色餐飲 商業(yè)購物等 高檔主題精品酒店 如花園別墅式 水景主題等 引入國際酒店管理機構精英企業(yè)會所 商務會館突出商務休閑功能特色主題公園以積聚人氣中國風特色高端物業(yè) 如吳文化建筑 因此在產品設計規(guī)劃上可以考慮多種組合 并結合水景特色等元素 Documentnumber 55 產品設計方面 項目思考 與普通住宅的不同處 首先 旅游地產的投資價值比居住價值更具有吸引力 購房者購買旅游房產注重的是區(qū)域的大環(huán)境 小區(qū)周邊環(huán)境 小區(qū)內的環(huán)境等等 開發(fā)商整體實力 以前業(yè)主的評價還有以后的服務等等都是購房者考慮的要素 這幾個要素構成了旅游地產的支柱 另外旅游地產是多概念的 是需要滿足多方面客戶的要求 從產品來說 最終使用者的目的還是以適宜居住為主的 因此在各類產品的面積段控制上 其實也可以是多樣化的靈活組合 Documentnumber 56 產品設計方面 項目思考 如會館別墅類產品的設計 如國際度假公寓類產品的設計 50 100 套為主 Documentnumber 57 銷售方面 項目思考 公寓類產品面積控制在200 以內較為暢銷 別墅類產品面積在200 600 之間較為暢銷 總價段以200 1500萬元為主 Documentnumber 58 銷售模式 項目思考 以高爾夫度假型項目為例 成功必須要有幾個必要因素 對高爾夫球場品牌十幾年如一日的大力投入 用高端高爾夫球場品牌建立知名度與影響力 成為了高端富人向往的生活方式與場所 從而拉動觀瀾湖地產的超溢價價值提升與銷售 深挖高爾夫球場會員資源 以會員資源作為地產項目最大客戶群體 以會員客戶帶動其他周邊朋友圈子 從而為地產項目的銷售積累大量客戶資源 戰(zhàn)略定位轉型 從運動場所到高端生活方式 提升品牌影響力 積累非高爾夫愛好者的富人資源 為后續(xù)地產的開發(fā)與銷售積累了更廣泛范圍內的客戶基礎