房地產(chǎn)多項(xiàng)目物資管理辦法.doc

多項(xiàng)目供材管理辦法一、工作目的：同時(shí)管理、協(xié)調(diào)多個(gè)項(xiàng)目的選擇、評(píng)估、計(jì)劃、控制、執(zhí)行，以及收尾等各項(xiàng)工作，使所有項(xiàng)目的綜合執(zhí)行效果達(dá)到最優(yōu)的項(xiàng)目管理方式。二、工作分析：多項(xiàng)目管理與一般單項(xiàng)目管理雖然都屬于項(xiàng)目管理大的范疇，但還是有很大區(qū)別，房地產(chǎn)開發(fā)多項(xiàng)目采購管理需要既統(tǒng)一采購，又要分散采購，充分利用項(xiàng)目部地點(diǎn)優(yōu)勢。在統(tǒng)一采購時(shí)，需要權(quán)利的相對(duì)集中，以便統(tǒng)一指揮與調(diào)配，實(shí)施戰(zhàn)略采購，發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢。采購組織的設(shè)計(jì)和采購流程的科學(xué)化就是關(guān)鍵。其次，多項(xiàng)目間采購物流的組織較單項(xiàng)目采購物流復(fù)雜得多。多項(xiàng)目采購管理更加關(guān)注整體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，從整體上考慮各個(gè)項(xiàng)目之間的重要性來進(jìn)行物流的組織、資源的分配，有時(shí)甚至需要損失個(gè)別項(xiàng)目的暫時(shí)和個(gè)別目標(biāo)，從而保證整體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。單項(xiàng)目采購管理更加關(guān)注本項(xiàng)目目標(biāo)，關(guān)注實(shí)施過程中的各個(gè)部門之間的配合與協(xié)作，使管理與實(shí)施的流程更加順暢，從而保證項(xiàng)目的順利開展三、工作措施：1、從對(duì)采購材料的管理到對(duì)供應(yīng)商的管理：由于企業(yè)要與供應(yīng)商建立一種長期互利的戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，因此需要雙方及時(shí)把工程進(jìn)度、材料的生產(chǎn)情況、交貨期、運(yùn)輸方式等信息實(shí)現(xiàn)共享，這樣供應(yīng)商就可以適時(shí)響應(yīng)采購部門的要求，使工程順利進(jìn)行，最終實(shí)現(xiàn)雙贏。對(duì)于施工中某些商品化程度較高的材料如鋼筋、水泥等，開發(fā)商不會(huì)直接去供應(yīng)商的生產(chǎn)現(xiàn)場對(duì)產(chǎn)品的質(zhì)量進(jìn)行控制，而是實(shí)行事后把關(guān)，即交貨后試驗(yàn)的方式控制，開發(fā)商將控制的重點(diǎn)放在供應(yīng)計(jì)劃的協(xié)調(diào)與供應(yīng)能力的考評(píng)上。2、從傳統(tǒng)采購向電子商務(wù)采購轉(zhuǎn)變：隨著電子商務(wù)等信息技術(shù)的發(fā)展，使信息共享度越來越高。傳統(tǒng)采購模式使供應(yīng)商不能響應(yīng)項(xiàng)目進(jìn)度的需求，電子商務(wù)系統(tǒng)可以消除這種弊病。電子商務(wù)采購系統(tǒng)目前主要包括網(wǎng)上市場信息發(fā)布與采購系統(tǒng)、電子銀行結(jié)算與支付系統(tǒng)以及現(xiàn)代物流系統(tǒng)。3、從采購方式的單一化到多元化：傳統(tǒng)采購?fù)緩奖容^單一，但是隨著計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和國際化供應(yīng)鏈系統(tǒng)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)物資采購方式開始向多元化方向發(fā)展，主要表現(xiàn)為：本土化采購與全球化采購相結(jié)合，集中采購與分散采購相結(jié)合，多供應(yīng)商與單一供應(yīng)商相結(jié)合，自營采購和外包采購。4、工程項(xiàng)目材料采購管理 為節(jié)約成本，保證工程質(zhì)量，偏向于將大部分材料甲供，但是如果采購大量的材料，必然導(dǎo)致采購周期長，延誤工期。因此，為了保證項(xiàng)目的順利開展，需要將一些采購?fù)獍?，明確物資供應(yīng)方式。物資供應(yīng)方式 材料供應(yīng)方式審定原則甲 供甲定乙供乙 供1金額大、質(zhì)量要求高、對(duì)樓盤質(zhì)量影響較大，旄工進(jìn)度配合要求不高，可以相對(duì)獨(dú)立施工的設(shè)備(安裝)及成品材料 1設(shè)計(jì)階段無法定板、且該材料品牌差異(質(zhì)量、價(jià)格)較大，對(duì)樓盤的品質(zhì)及效果影響很大、甲方要重點(diǎn)控制，且與施工單位工期配合較密切1市場上的所有同類材料價(jià)格都接近、對(duì)樓盤效果及品質(zhì)基本沒影響2.供應(yīng)商的前期設(shè)計(jì)參與能夠帶來利潤和核心能力的提高2信息價(jià)相差很大的材料(或信息價(jià)上沒有的)2與信息價(jià)很接近的材料3供應(yīng)市場復(fù)雜程度高3工程中常見，對(duì)樓盤效果及品質(zhì)影響不大，且有三家及以上價(jià)格、質(zhì)量相近4不適合施工單位采購，但價(jià)值較低的零星材料4與信息價(jià)接近，與施工進(jìn)度及配合較密切的材料 5、多項(xiàng)目的集中采購 工程項(xiàng)目傳統(tǒng)采購管理采取的多是分散采購管理組織模式，其采購管理過供應(yīng)鏈模式下，隨著互聯(lián)網(wǎng)和企業(yè)內(nèi)部信息系統(tǒng)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了管理和信息的集中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團(tuán)總部，通過設(shè)立采購中心，直接吸引建筑材料的一級(jí)供應(yīng)商參與投標(biāo)，從而可以獲得更多的采購成本優(yōu)惠。完成大宗材料的采購集中管理。6、招標(biāo)采購管理 鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采購物資特點(diǎn)，結(jié)合目前招投標(biāo)管理實(shí)際情況，招標(biāo)采購管理可分為兩個(gè)層面： 1、集中招標(biāo) 兩個(gè)或多個(gè)以上項(xiàng)目通用或經(jīng)常性使用的工業(yè)產(chǎn)品(如電梯、給排水管材、電線電纜、水泥、進(jìn)戶門、外墻磚等)，應(yīng)盡可能合并采購計(jì)劃，進(jìn)行集中招標(biāo)。 2、單項(xiàng)招標(biāo) 每個(gè)項(xiàng)目都各有不同特點(diǎn)，無法統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)以及人工成本占較高比例的工程或項(xiàng)目(門窗安裝、陽臺(tái)樓梯護(hù)欄桿制作等)，實(shí)行單項(xiàng)招標(biāo)。 招標(biāo)采購的優(yōu)越性：1、可大幅度降低采購成本。2、保證采購材料的質(zhì)量。3、減少材料積壓，提高資金使用效率。4、增加采購?fù)该鞫龋瑴p少違紀(jì)行為的發(fā)生。在招標(biāo)采購中，應(yīng)按國家的招標(biāo)投標(biāo)管理辦法執(zhí)行，履行公