淺析城市資源運(yùn)營策略.doc

最新【精品】范文 參考文獻(xiàn) 專業(yè)論文淺析城市資源運(yùn)營策略淺析城市資源運(yùn)營策略 摘要：城市資源包括自然資源、人文資源、人力資源和潛隱資源，具有實(shí)體特征與價(jià)值特征。城市政策運(yùn)作與城市資產(chǎn)經(jīng)營是城市資源開發(fā)運(yùn)營的基本方式和主要途逕。推進(jìn)城市資源運(yùn)營，應(yīng)謀求公益最大化、資源長效化、生境優(yōu)美化，通過創(chuàng)新理念、積極造勢(shì)和擴(kuò)充資源，更加充分有效地促進(jìn)城市發(fā)展。 關(guān)鍵詞：城市資源; 政策運(yùn)作資產(chǎn)經(jīng)營 Abstract: City resources include natural resources, human resources, human resources and latent resources, has a solid feature and characteristic value. City policy operation and city asset management is the city resources development and operation of the basic method and main way. Advance a city to resource operation, should seek a public welfare maximization, resources, long-term habitat grace, through innovative ideas, actively campaigning and expansion of resources, more fully and effectively promote the development of the city Key words: city resources; policy operation of asset management 中圖分類號(hào)：F299.23 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編碼： 城市是人與物的社會(huì)性、自然性、歷史性空間集成，城市發(fā)展依賴于城市影響力空間的集成資源。城市資源運(yùn)營指城市政府按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，對(duì)城市影響力空間的集成資源，通過政策運(yùn)作與資產(chǎn)經(jīng)營進(jìn)行優(yōu)化配置和開發(fā)營銷，以獲取城市發(fā)展的最大化公共績效與長效化社會(huì)功利，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下當(dāng)今城市發(fā)展的重大課題和有效途徑。 一、城市資源及其構(gòu)成與特征 城市資源是指城市影響力空間(亦即城市的經(jīng)濟(jì)、文明輻射空間，含行政區(qū)與非行政區(qū)、規(guī)劃區(qū)與非規(guī)劃區(qū)、國內(nèi)與國際)內(nèi)自然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)及其歷史諸要素的總和。從存在方式與表現(xiàn)形態(tài)上，城市資源可分為： 1、自然資源。指城市輻射空間內(nèi)，其中主要是建城區(qū)或規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的土地、山水、植被、礦藏、物產(chǎn)等自然生成形態(tài)的經(jīng)濟(jì)性資源。 2、人文資源。指城市影響力空間內(nèi)，其中主要是建成區(qū)內(nèi)歷史遺存與現(xiàn)實(shí)創(chuàng)造的各類表象性基礎(chǔ)設(shè)施、文物古跡和行政管轄區(qū)內(nèi)的民眾傳統(tǒng)習(xí)俗、社會(huì)文化底蘊(yùn)、城市主流時(shí)尚等人文現(xiàn)象，包括各類顯形的物態(tài)性資產(chǎn)、不可傳播的實(shí)體性文化與可傳揚(yáng)的流體性文化，如城市道路、橋梁、樓宇、亭站、管線、路燈、車船等基礎(chǔ)設(shè)施性公共資產(chǎn)，以及城市文化景觀、市民生境、節(jié)慶活動(dòng)和各種本土的源發(fā)性文化潮流等社會(huì)性、經(jīng)濟(jì)性資源。 3、人力資源。指城市人口的數(shù)量規(guī)模、比例結(jié)構(gòu)、文明素質(zhì)、思想觀念、倫理道德、價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)、學(xué)習(xí)能力、創(chuàng)新能力、精神風(fēng)貌等基本狀況和取向態(tài)勢(shì)。 4、潛隱資源。亦即以無形化存在方式為主的潛能資源，指城市整體性影響力、競(jìng)爭力、創(chuàng)新力和增值力等潛在性和非實(shí)體性的經(jīng)濟(jì)資源，主要包括理念資產(chǎn)、愿景資產(chǎn)和名譽(yù)資產(chǎn)，如城市總體規(guī)劃、建筑單體或景觀設(shè)計(jì)個(gè)案，城市公共資源開發(fā)利用的特許權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)、冠名權(quán)、 廣告體位支配權(quán)，以及城市法制（政策）管轄權(quán)、治理權(quán)、榮譽(yù)授予權(quán)、 社會(huì)活動(dòng)統(tǒng)籌權(quán)、 區(qū)域群團(tuán)或國際組織締創(chuàng)權(quán)、 締結(jié)權(quán)、邀駐權(quán)等；彌漫于影響力空間的城市本土歷代名人和當(dāng)代明星的社會(huì)影響效應(yīng)；此外，各種影響城市發(fā)展的社會(huì)性與自然性有效信息，作為特定的功利理念知識(shí)、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)和物象事態(tài)的變異訊息，也是當(dāng)代城市極其重要的潛隱資源，如市域外傳播的新觀念、新知識(shí)、新模式、新方法，某些自然災(zāi)變的聲訊數(shù)據(jù)和民意社情、重大事件等。 究析城市資源的內(nèi)在構(gòu)成，不難看出如下特征： 1、實(shí)體特征 在物態(tài)上，城市資源具有紛繁密集的實(shí)物表象特征。 一是依附性。城市資源依存并粘合于城市，脫離某城市或不受特定城市影響的自然、社會(huì)與歷史資源不是該城市資源的構(gòu)成要素，在一定時(shí)序內(nèi)對(duì)該城市不產(chǎn)生直接的擾變作用。 二是功能性。各種城市資源均具有不同的實(shí)用功能和創(chuàng)造功能，其中自然資源和物態(tài)性資產(chǎn)主要表現(xiàn)為實(shí)用功能，其它資源因受社會(huì)人或城市人的能動(dòng)性支配影響，表現(xiàn)出極大的創(chuàng)造功能，包括物質(zhì)生產(chǎn)、精神生產(chǎn)乃至人自身的生產(chǎn)與發(fā)展享受功能。 三是人文性。受城市人力作用影響的城市資源既服務(wù)于人的生活，又滿足于人的需求，更營造出人的生境。這種豐富多彩的人文性彰炫出不同城市歷史遺存與現(xiàn)實(shí)創(chuàng)造的個(gè)性魅力。 2、價(jià)值特征 在功利上，城市資源具有普遍適宜的價(jià)值時(shí)效特征。 一是經(jīng)濟(jì)性。城市聚集的大量人口及其紛繁復(fù)雜的不同需求，使城市資源具有顯著的投入產(chǎn)出績效和強(qiáng)大的增值能力，這種經(jīng)濟(jì)性為城市資產(chǎn)經(jīng)營提供了廣闊而深厚的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)和可能條件。 二是公益性。城市資源是城市人(包括長期居留的城市市民和短暫流入的外來旅客)共同享用的環(huán)境設(shè)施和需求服務(wù)，其中，相當(dāng)規(guī)模的功能性人文資源是古往今來的城市政府為主投入建設(shè)和提供的社會(huì)性公益，并能為城市人共同長期續(xù)享。 我國歷史悠久，文明源遠(yuǎn)流長，加之地域遼闊，地貌形態(tài)復(fù)雜，民族眾多，文化紛雜，在城市資源的構(gòu)成及其特征上，既呈現(xiàn)出物態(tài)表象的豐富性，又充滿人文涵延的深廣性。但由于城市資源運(yùn)營的市場(chǎng)發(fā)育滯后，城市資源的開發(fā)營銷率低下，其經(jīng)濟(jì)性大多沉睡于潛能或潛值狀態(tài)，更多的城市資源被閑置化或公益化，加之政府公共財(cái)力投入有限，使得城市發(fā)展長期滯緩，人口城市化與城市現(xiàn)代化水平普遍偏低，不少城市缺乏自身吸聚擴(kuò)張的旺盛活力和強(qiáng)勢(shì)能力，尤其中西部地區(qū)的內(nèi)陸城市大多工業(yè)化進(jìn)程緩，城市化水平低，現(xiàn)代化程度弱。面對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，通過喚醒城市資源的增值潛能，充分經(jīng)營和實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)性潛值，就能更好地促進(jìn)城市快速健康發(fā)展，更多地滿足城市人多樣性的社會(huì)需求，實(shí)現(xiàn)城市投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，加速提高城市的競(jìng)爭力與現(xiàn)代化水平，推動(dòng)整個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與文明進(jìn)步。 二、城市資源的開發(fā)運(yùn)營 作為重大戰(zhàn)略性社會(huì)經(jīng)濟(jì)資源，城市具有巨大的存量現(xiàn)值、開發(fā)潛值和市場(chǎng)競(jìng)爭能力，這種由城市發(fā)展長期積聚和輻射、包容、影響的資源規(guī)模及其經(jīng)濟(jì)能量，使當(dāng)代城市躍升為推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)力量。因此，二十一世紀(jì)是人類從農(nóng)業(yè)文明到工業(yè)文明再全面步入城市文明的時(shí)代，是以城市為主導(dǎo)的城市世紀(jì)，是全球展開激烈爭奪的城市資源市場(chǎng)化運(yùn)營世紀(jì)。 1、城市資源開發(fā)運(yùn)營的目標(biāo)取向 城市資源的開發(fā)運(yùn)營包括城市政策運(yùn)作與城市資產(chǎn)經(jīng)營兩種基本方式和主要途徑，其根本目標(biāo)是促進(jìn)城市更快更好地持續(xù)、有序發(fā)展，主要是謀求： 公益最大化。通過開發(fā)運(yùn)營，使城市資源的市民共享性、發(fā)展性績效公益最大化和外向性、社會(huì)性功利貢獻(xiàn)最大化，既為市民提供更多更好的物質(zhì)精神享受，又為社會(huì)創(chuàng)造更多更好的物質(zhì)精神財(cái)富。 資源長效化。在城市資源的市場(chǎng)化開發(fā)運(yùn)營中，城市政府不能僅僅只追求當(dāng)代一時(shí)的最大化績效功利，還要謀求城市資源世世代代最大化績效的永續(xù)共享，為后世、為子孫更多地謀福利，更好地造福利，雖開發(fā)資源而不毀滅資源，雖經(jīng)營資產(chǎn)而不損消資產(chǎn)，雖謀求現(xiàn)實(shí)發(fā)展而不犧牲未來潛能，走可持續(xù)發(fā)展之路，建優(yōu)美于永久，創(chuàng)神奇以長利。重點(diǎn)是充分利用有限的資本投入，科學(xué)創(chuàng)意，超前規(guī)劃，厲行城市節(jié)約，堅(jiān)決克服常建常毀、常拆常建的惡習(xí)流弊，全面減少和降低城市發(fā)展的戰(zhàn)略性資源損耗，高品質(zhì)、高品位地精心營建，使子孫后代能夠很好地長期續(xù)享城市歷史人文資源積淀的存量公益。 生境優(yōu)美化。人類勞作追求的最終目的是為了獲得人自身更好地生存與發(fā)展，城市生境的好壞是當(dāng)代城市人生活質(zhì)量水平和社會(huì)文明發(fā)展程度高低的重要標(biāo)志。城市政府通過城市資源的市場(chǎng)化運(yùn)營，努力謀求和實(shí)現(xiàn)公益最大化與資源長效化的最終結(jié)果綜合體現(xiàn)于城市生境的優(yōu)美化，它包括城市生態(tài)環(huán)境、文化氛圍和現(xiàn)代人性關(guān)愛的服務(wù)享受等一系列重要考量參數(shù)，是張揚(yáng)城市個(gè)性、彰顯城市魅力和標(biāo)示城市競(jìng)爭力水平的終極目標(biāo)。 2、城市政策運(yùn)作 城市政府為追求和實(shí)現(xiàn)公益績效最大化、資源利用長效化（二者亦即功利化）與城市生境優(yōu)美化三大公共目標(biāo)，更好地展開、支持和實(shí)行城市資源的資產(chǎn)經(jīng)營，其首要前提和充分條件是必須積極推進(jìn)城市政策運(yùn)作。因城市資源中只有部分資產(chǎn)性資源才能進(jìn)行市場(chǎng)化經(jīng)營，而城市資產(chǎn)經(jīng)營也同時(shí)必需依靠城市政府的政策推動(dòng)與組織制導(dǎo)才能充分展開和圓滿實(shí)現(xiàn)。對(duì)不能或不便直接進(jìn)行市場(chǎng)經(jīng)營的城市資源，如城市人力資源和流體性人文資源，只有通過城市政府的政策運(yùn)作，即采取法制規(guī)束、政策支持等措施，才能有效地優(yōu)化資產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境，增強(qiáng)市場(chǎng)的資源配置活力，從而間接地輔助和支持城市資產(chǎn)經(jīng)營。 (1)城市政策運(yùn)作的主要內(nèi)容 城市政策運(yùn)作，顯然是以城市政府抽象行政行為為主的城市資源運(yùn)營方式，主要是通過特定的城市政策，集聚、開發(fā)、拓展和監(jiān)管城市資源，最大效能地支持城市資產(chǎn)經(jīng)營，以實(shí)現(xiàn)城市發(fā)展的功利化與生境化目標(biāo)。不同城市及其不同時(shí)期各有不同的城市政策，但主要包括有城市人口規(guī)?；?、產(chǎn)業(yè)擇定性政策、資源整合性政策、資產(chǎn)資本化政策、資本股權(quán)化政策、理念物態(tài)化政策(如規(guī)劃實(shí)施)、權(quán)益出讓性政策、人文保護(hù)性政策(如反規(guī)劃)、公益志愿性政策、文化多元化政策、景觀藝術(shù)化政策、民俗節(jié)慶化政策、節(jié)慶商貿(mào)化政策、榮譽(yù)授予性政策、公序制導(dǎo)性政策、市場(chǎng)監(jiān)控性政策、 城市安全性政策等等，是推進(jìn)城市發(fā)展戰(zhàn)略的一系列積極舉措，更是培育和支持城市資產(chǎn)經(jīng)營的基本方略、重要規(guī)則與機(jī)制保證，離開或缺乏城市政策運(yùn)作，城市資產(chǎn)經(jīng)營就難以展開和有序推進(jìn)，更不可能達(dá)到和實(shí)現(xiàn)城市發(fā)展的取向目標(biāo)。 (2)城市政策運(yùn)作的基本要求 城市政策運(yùn)作，一要求周密，即必須通過廣泛調(diào)查和認(rèn)真研究，大量收集、篩選、比較和參驗(yàn)各種客觀真實(shí)的自然性與社會(huì)性有效信息，審慎決策，穩(wěn)健操作，確保政策運(yùn)作的科學(xué)性、公益性、可行性及其后效安定性；二要求合法，即必須受國家與地方性法律、法規(guī)的約束；三要求公正，即政策運(yùn)作中必須合理、合情、規(guī)范、透明；四要求民主，即城市政策的制定應(yīng)符合市情，充分尊重民眾權(quán)益，采納民眾訴求，并接受社會(huì)各界的輿論品評(píng)與指正；城市政策的實(shí)施應(yīng)按法定程序或行政程序操作并接受廣大市民群眾的監(jiān)督和糾偏；五要求高效，即根據(jù)國家與地方法律、法規(guī)及客觀條件的變化，適時(shí)調(diào)整、補(bǔ)充、修改、完善政策內(nèi)容，糾正運(yùn)作行為，及時(shí)為廣大市民和城市資產(chǎn)經(jīng)營提供優(yōu)質(zhì)的公共產(chǎn)品與服務(wù)；六要求公平，即公平對(duì)待城市人的合法權(quán)益，公平?jīng)Q處城市事務(wù)，公平組織和支持規(guī)范有序的市場(chǎng)競(jìng)爭。通過政策運(yùn)作，為更好地組織、開展和實(shí)施城市資產(chǎn)經(jīng)營構(gòu)筑強(qiáng)大的政策支持系統(tǒng)與機(jī)制保障力量。 (3)城市政策運(yùn)作中的資源優(yōu)化配置方式 開發(fā)盤活存量，吸聚擴(kuò)張?jiān)隽?，是城市資源市場(chǎng)化運(yùn)營的內(nèi)在動(dòng)因和追求，要求城市政府對(duì)城市影響力空間的市場(chǎng)資源通過政策運(yùn)作進(jìn)行優(yōu)化配置。在配置途徑上，主要方式有：政府主導(dǎo)。古今中外，城市政府是城市資源唯一合法的集中代表者和處置決定者。政府主導(dǎo)就是在城市政府的抽象和具體行政行為推動(dòng)下，引導(dǎo)、驅(qū)動(dòng)直至實(shí)現(xiàn)城市資源的存量擴(kuò)張和增量集聚。多元參與。在整體上，城市資源由城市政府統(tǒng)籌、管轄和運(yùn)營，但不同的具體個(gè)案資源，則可以實(shí)行社會(huì)多元化投入建設(shè)和經(jīng)營，既可以是城市內(nèi)的不同組織與市民個(gè)人，也可以是城市外甚至超國界的其它可進(jìn)入性市場(chǎng)主體。只有大跨度市場(chǎng)空間的多元參與，城市資源的市場(chǎng)運(yùn)營才會(huì)有活力與生機(jī)。當(dāng)代城市政府應(yīng)特別注重大跨度吸納多元市場(chǎng)主體，更多地外向配置非本土的區(qū)域級(jí)、國家級(jí)乃至世界級(jí)城市發(fā)展資源。市場(chǎng)競(jìng)爭。競(jìng)爭是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本定律，城市資源運(yùn)營特別是資產(chǎn)經(jīng)營必須通過培育市場(chǎng)，實(shí)行全方位、多層面的個(gè)案競(jìng)爭，才能獲得最大化績效功利。社會(huì)贊助。這是城市資源增量運(yùn)營的特殊手段與方式。現(xiàn)代社會(huì)的勞作薪酬與集團(tuán)性、個(gè)體性財(cái)富創(chuàng)造集聚存在明顯差異。對(duì)重大自然災(zāi)害、重大工程、重大公共活動(dòng)，城市政府可動(dòng)員社會(huì)財(cái)富較多的擁有集團(tuán)或所有者進(jìn)行公益性、志愿性贊襄助援，以紓緩城市發(fā)展困境中的內(nèi)在壓力，這也是古今中外城市發(fā)展的通例。 3、城市資產(chǎn)經(jīng)營 在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下，城市政府僅僅按不同層級(jí)行政權(quán)威的指令性或指導(dǎo)性計(jì)劃進(jìn)行城市政策運(yùn)作，不存在開放性、競(jìng)爭性、自主性的城市資產(chǎn)經(jīng)營市場(chǎng)和資產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)；只有在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，城市政府才能充分開展和有效進(jìn)行城市資產(chǎn)經(jīng)營。在市場(chǎng)運(yùn)營中，盡管城市資源包含有自然資源、人文資源、人力資源和潛隱資源，但也只有資產(chǎn)性的存量和潛量資源即資產(chǎn)性經(jīng)濟(jì)資源，城市政府才能進(jìn)行有效經(jīng)營。(1)城市資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值 從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度考察，城市是不同人們?cè)谔囟ǖ赜蚩臻g勞作績效和創(chuàng)造成就的歷史積淀與現(xiàn)實(shí)凝聚，其資產(chǎn)具有巨大的市場(chǎng)價(jià)值。城市資產(chǎn)的存量現(xiàn)值與開發(fā)潛值，在城市政府與市場(chǎng)主體的認(rèn)同、營銷過程中得到集中反映和具體體現(xiàn)。從質(zhì)的規(guī)定性上考究，城市雖是歷代人們勞作績效與創(chuàng)造成就的大規(guī)模凝聚，但只有可統(tǒng)計(jì)、可測(cè)算、可評(píng)估的城市資產(chǎn)性經(jīng)濟(jì)資源才具有巨大的市場(chǎng)交換價(jià)值與經(jīng)營價(jià)值；從量的規(guī)定性上考究，城市資源的市場(chǎng)價(jià)值又主要包含著三個(gè)基本參量：一是城市資產(chǎn)的自然性經(jīng)濟(jì)價(jià)值，即土地、山水、植被、礦藏、物產(chǎn)等自然風(fēng)物的可測(cè)算價(jià)值。二是城市資產(chǎn)的社會(huì)性經(jīng)濟(jì)價(jià)值，即由社會(huì)人力勞動(dòng)與資本投入形成的價(jià)值，是人們世世代代的勞作成本及其活勞動(dòng)的實(shí)際投入量，包括城市人力資源與部分人文資源(即物態(tài)性資產(chǎn)、實(shí)體性文化資產(chǎn))的實(shí)際利用價(jià)值，既是人力資源投入價(jià)值疊加在城市資產(chǎn)性經(jīng)濟(jì)資源價(jià)值之中的可計(jì)量價(jià)值，也是城市顯形的主要物態(tài)資產(chǎn)和城市經(jīng)營的主體資產(chǎn)，由此反映和體現(xiàn)出城市經(jīng)濟(jì)存量的基本規(guī)模。三是城市資產(chǎn)的潛隱性經(jīng)濟(jì)價(jià)值，即無形資產(chǎn)價(jià)值，是城市無形資源與部分人文資源(即流體性文化資源)可評(píng)估的市場(chǎng)預(yù)期價(jià)值，是一種虛擬性的存量潛值。通常，城市資產(chǎn)的自然性與社會(huì)性經(jīng)濟(jì)價(jià)值是相對(duì)穩(wěn)定的、可核算統(tǒng)計(jì)的現(xiàn)實(shí)存量值，但城市潛隱性經(jīng)濟(jì)價(jià)值卻是不確定的虛擬價(jià)值，是人們的一種理念性或愿景性市場(chǎng)預(yù)期收益潛值。在不同城市及其不同時(shí)空條件下，人們對(duì)城市潛隱資源的開發(fā)程度和經(jīng)營水平不同，其無形價(jià)值的顯現(xiàn)量就各不相同，甚至迥異懸殊。 (2)城市資產(chǎn)經(jīng)營模型 城市資產(chǎn)經(jīng)營，是城市政府對(duì)城市資產(chǎn)的自然性經(jīng)濟(jì)價(jià)值(用“N”表示)、社會(huì)性經(jīng)濟(jì)價(jià)值即人力勞動(dòng)與資本投入價(jià)值(用“S”表示)和潛隱性經(jīng)濟(jì)價(jià)值即無形資產(chǎn)價(jià)值(用“L”表示)，進(jìn)行有效的市場(chǎng)化配置與營銷，以最大限度地轉(zhuǎn)換和實(shí)現(xiàn)其存量現(xiàn)值與預(yù)期潛值，促進(jìn)城市發(fā)展公共目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)和城建投入的良性循環(huán)。考究發(fā)現(xiàn)，城市資產(chǎn)的顯形存量現(xiàn)值等于其自然價(jià)值與人力勞動(dòng)及資本投入價(jià)值之和，即“N+S”，但通過市場(chǎng)化經(jīng)營，其附加的無形資產(chǎn)潛值被同時(shí)顯現(xiàn)，從而使得城市資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值量隨之升值。在市場(chǎng)營銷中，無形資產(chǎn)潛值對(duì)城市資產(chǎn)的顯形存量現(xiàn)值具有一種乘數(shù)或倍數(shù)效應(yīng)，即某一城市資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值量等于其顯形的存量現(xiàn)值乘以無形資產(chǎn)的潛值倍數(shù)，亦即“(N+S)?L”。 如果用C表示城市資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值量，則有： C(N+S)?L 式中N0，當(dāng)城市政府僅僅只拍賣出讓無形資產(chǎn)（如使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)等）時(shí)，該資產(chǎn)的自然價(jià)值就會(huì)等于零；S0，除自然資源外的任一城市資產(chǎn)無不蘊(yùn)含著人力勞動(dòng)或資本投入，其價(jià)值永遠(yuǎn)不可能為零；L0且L1，是一種無數(shù)量單位的潛值倍數(shù)。如某城市特定的無形資產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估值為3000萬元，在市場(chǎng)營銷中，其被依附的城市資產(chǎn)潛值升幅即為3000倍，即該城市特定資產(chǎn)的無形資產(chǎn)預(yù)期收益潛值為3000萬元，而該城市資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值量也就是其自然資源值與人力勞動(dòng)及資本投入值之和的3000倍。城市資源的無形資產(chǎn)預(yù)期收益潛值L作為倍數(shù)，在市場(chǎng)經(jīng)營中隨城市影響力空間的資源市場(chǎng)變化而變化，是提升和擴(kuò)張城市資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值量的關(guān)鍵變數(shù)，它不是一個(gè)有數(shù)量單位的評(píng)估價(jià)值實(shí)數(shù)，而是映照于評(píng)估價(jià)值實(shí)數(shù)之上的理念虛值和升值漲幅。通常，人們炒“樓花”，實(shí)際上就是炒城市樓市資源的預(yù)期收益潛值。人們不是炒作某特定樓房的實(shí)際價(jià)值量，而是將該樓盤的預(yù)期收益潛值視作市場(chǎng)價(jià)值的升值倍數(shù)，以影響入市的交換理念與買賣行為。 C(N+S)?L，作為城市資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值量，表示城市資產(chǎn)的顯形存量現(xiàn)值及其市場(chǎng)預(yù)期收益潛值，其價(jià)值量的大小隨無形資產(chǎn)潛值倍數(shù)L的變化而變化，即無形資產(chǎn)潛值升幅倍數(shù)大，該城市資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值量就大，反之則小。在城市資產(chǎn)的市場(chǎng)化經(jīng)營過程中，不同城市的資源具有不同的營銷績效或經(jīng)營價(jià)值量，一是因?yàn)闊o形資產(chǎn)的預(yù)期收益潛值在不同城市的不同時(shí)空序列中存在著差異性與躍變性；二是因?yàn)椴煌鞘姓某鞘邪l(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)與要求及其政策運(yùn)作方式不同，由此所形成的城市資產(chǎn)經(jīng)營系數(shù)(用“M”表示)也各不相同，即城市政府最多只能通過市場(chǎng)轉(zhuǎn)換或?qū)崿F(xiàn)某特定城市資產(chǎn)現(xiàn)值與潛值的部分價(jià)值，其經(jīng)營系數(shù)因城市資源市場(chǎng)空間與市場(chǎng)主體容量受城市人口規(guī)模、影響力空間、城市生境、競(jìng)爭能力以及城市政府的政策運(yùn)作能力等多重因素的影響和制約，永遠(yuǎn)不可能達(dá)到百分之百，尤其不可能使某特定無形資產(chǎn)潛值的營銷績效達(dá)到百分之百，即“M0且M1。M值的大小表明城市資產(chǎn)經(jīng)營水平的高低和經(jīng)營績效的好壞，顯然，城市資產(chǎn)經(jīng)營模型就是： F(M)M(N+S)?L MC 式中：M0且M1 N0，S0 L0且L1 F(M)MC，是城市資產(chǎn)經(jīng)營模型，表明城市資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值量與經(jīng)營系數(shù)值成正比。M是一個(gè)小于一且不等于零的自變量，如1/2、2/3、4/5，等等。MC作為城市資產(chǎn)經(jīng)營的市場(chǎng)價(jià)值量，隨城市政府的經(jīng)營系數(shù)M的變化而變化，即經(jīng)營水平高，F(xiàn)(M)MC的值就大，反之則小。 城市資產(chǎn)經(jīng)營是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下城市政府開發(fā)運(yùn)營城市資源的重要手段與方式，但這種手段與方式是有限的，受城市人口規(guī)模、區(qū)位條件、城市張力、城市知名度、城市美譽(yù)度、市場(chǎng)容量、市場(chǎng)競(jìng)爭環(huán)境以及城市政府的政策運(yùn)作與創(chuàng)新能力等多種因素的制約，不同時(shí)空的城市資源，其資產(chǎn)經(jīng)營的市場(chǎng)價(jià)值量有很大差異。因此，城市資產(chǎn)經(jīng)營價(jià)值量的大小主要在于城市政府對(duì)經(jīng)營系數(shù)的政策擇定和城市資源市場(chǎng)對(duì)無形資產(chǎn)潛值倍數(shù)的評(píng)估認(rèn)定。某城市從總體上或集成規(guī)模上的經(jīng)營績效，既取決于該城市無形資源、人文資源中市場(chǎng)開發(fā)運(yùn)營的預(yù)期收益潛值倍數(shù)，又取決于城市政府資產(chǎn)經(jīng)營水平的高低和經(jīng)營能力的大小，而城市政府的資產(chǎn)經(jīng)營水平與能力則又受城市影響力及其資源市場(chǎng)空間的客觀條件制約和城市政策運(yùn)作機(jī)制支持度的具體行政行為制約。 (3)城市資產(chǎn)經(jīng)營的市場(chǎng)培育與有序競(jìng)爭 為展開城市資產(chǎn)經(jīng)營，城市政府必須大力培育城建投資市場(chǎng)，規(guī)范市場(chǎng)競(jìng)爭行為。 一要改革體制。必須充分發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的基礎(chǔ)性作用，在逐步擴(kuò)大城市資源市場(chǎng)空間的同時(shí)，積極推進(jìn)城建城管的投融資體制改革，特別是要多層面推進(jìn)由計(jì)劃體制培育形成的城市資源凝固化、公益化、分散化或公益集團(tuán)化等城建城管體制改革，將城市資產(chǎn)的建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施權(quán)、日常養(yǎng)護(hù)作業(yè)權(quán)、經(jīng)營權(quán)、使用權(quán)、廣告權(quán)從城市政府的所有權(quán)、行政管理權(quán)中分離出來，實(shí)行市場(chǎng)化競(jìng)爭運(yùn)營，強(qiáng)化政府的城市資源開發(fā)統(tǒng)籌權(quán)、配置權(quán)及其公共績效的法制監(jiān)管權(quán)，不斷健全完善的城市資產(chǎn)經(jīng)營市場(chǎng)體系。 二要開放市場(chǎng)。市場(chǎng)空間及其輻射波面的大小，對(duì)城市資產(chǎn)經(jīng)營績效具有直接的涉變影響。只有開放市場(chǎng)才能放任非本土的社會(huì)資源乃至國際資源踴躍介入城市，活躍城市資產(chǎn)經(jīng)營市場(chǎng)，擴(kuò)大城市資源市場(chǎng)主體容量，加速提升城市外向競(jìng)爭力。應(yīng)利用地緣區(qū)位，多層面開放市場(chǎng)，實(shí)行資源互通互補(bǔ)，共享共榮，積極營建區(qū)域“核心化”城市，借助強(qiáng)大城市帶動(dòng)弱小城市，同時(shí)防止在本土優(yōu)勢(shì)資源的開發(fā)利用過程中被城際“邊緣化”。 三要融通信息。現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是由信息溝通連接的大跨度交換買賣行為，必須充分運(yùn)用現(xiàn)代信息技術(shù)手段，融通城市資產(chǎn)經(jīng)營的市場(chǎng)信息，全方位擴(kuò)大知曉面，增加城市市場(chǎng)引力及其資源流入量與可容量，使城市非公共安全性資源運(yùn)營的市場(chǎng)信息大量高頻地融入?yún)^(qū)域化、國際化網(wǎng)絡(luò)，增強(qiáng)可供多個(gè)市場(chǎng)競(jìng)爭主體捕捉和選擇的信息對(duì)稱性。 四要政策造勢(shì)。強(qiáng)化政策驅(qū)導(dǎo)，最大限度地降低城市營商成本，注重突出個(gè)性化特色的資源配置和營造普惠性的商業(yè)投機(jī)引力，既營造城市佳景，又營銷城市魅力，全力構(gòu)筑城市資源的流入性“洼地”和資產(chǎn)經(jīng)營的競(jìng)爭性“高地”，充分激活存量資產(chǎn)，增強(qiáng)城市資產(chǎn)的流動(dòng)性與增值性。除省級(jí)以上大城市外，一般地縣級(jí)城市應(yīng)結(jié)合本土資源特征，適度發(fā)展城市規(guī)模，防止盲目增量擴(kuò)容。根據(jù)城市發(fā)展速率和張力，堅(jiān)持科學(xué)務(wù)實(shí)精神，不求最大，但求最優(yōu)最美，不圖年年改造，但圖歲歲完善。在適當(dāng)時(shí)期，城市政府應(yīng)從以空間規(guī)模擴(kuò)張為主轉(zhuǎn)向以人口規(guī)模集聚和經(jīng)濟(jì)能量集聚、 文化業(yè)態(tài)集聚為主的政策運(yùn)作，不斷優(yōu)化人力資源與人文資源結(jié)構(gòu)，特別是要注重引聚以人才帶動(dòng)為主的多元文化流。 五要法規(guī)制導(dǎo)。城市資產(chǎn)經(jīng)營是城市政府選擇和實(shí)施的重要行政行為，必須規(guī)范有序地推進(jìn)市場(chǎng)競(jìng)爭，只有依法配置市場(chǎng)資源和嚴(yán)格規(guī)范調(diào)適市場(chǎng)行為，城市資產(chǎn)經(jīng)營才能健康發(fā)展。否則，必然導(dǎo)致城市資源市場(chǎng)信息失靈，資產(chǎn)經(jīng)營失效，甚至發(fā)生影響城市安全的社會(huì)穩(wěn)定問題。 三、城市資源運(yùn)營的策略選擇 在實(shí)踐中，不同城市及其不同時(shí)期應(yīng)探求和實(shí)行不同的資源開發(fā)運(yùn)營舉措，但其基本策略主要是： 1、創(chuàng)新理念，不斷拓寬城市資源運(yùn)營視野 思想是行為的先導(dǎo)，社會(huì)主流理念的創(chuàng)新不斷促進(jìn)并實(shí)現(xiàn)社會(huì)文明發(fā)展的時(shí)代化。當(dāng)前， 推進(jìn)城市資源開發(fā)運(yùn)營，城市政府應(yīng)進(jìn)一步升華理念，開闊視野，強(qiáng)力引導(dǎo)城市主流文化激揚(yáng)開拓創(chuàng)新精神，形成城市領(lǐng)導(dǎo)決策層、實(shí)際 操作層（包括執(zhí)行部門、 企業(yè)集團(tuán)）與市民大眾同心參與的主傾向性思想共識(shí)和奮發(fā)領(lǐng)創(chuàng)進(jìn)取的良好社會(huì)氛圍。 一要從計(jì)劃型城市轉(zhuǎn)向市場(chǎng)型城市。即城市政府逐步從市場(chǎng)競(jìng)爭性的產(chǎn)業(yè)與服務(wù)中淡出，讓位于市場(chǎng)或其它社會(huì)中介主體；從大量統(tǒng)制性、審批性的具體行政行為中淡出，讓位于以抽象行政行為為主導(dǎo)的城市政策運(yùn)作及其資源運(yùn)營過程監(jiān)管，注重城市整體性戰(zhàn)略的發(fā)展運(yùn)籌、規(guī)劃管制、資源配置、市場(chǎng)監(jiān)管、包裝推介以及公共服務(wù)產(chǎn)品的個(gè)性化創(chuàng)建。 二要從政府型城市轉(zhuǎn)向社會(huì)型城市。政府型城市的根本特征是以行政區(qū)劃為界的城鄉(xiāng)二元分割體制和區(qū)域城（鎮(zhèn)）際資源封閉性運(yùn)營體制，勢(shì)必導(dǎo)致城鄉(xiāng)互動(dòng)勢(shì)能弱、社會(huì)資源流動(dòng)性少，城市發(fā)展囿閉于本土的空間資源，因而城市化進(jìn)程既內(nèi)力不足，也外力貧乏，發(fā)展緩慢，尤其極不適應(yīng)我國眾多內(nèi)陸城市尚未進(jìn)入成熟化定型期的趕超式發(fā)展要求。在社會(huì)型城市中，鄉(xiāng)鎮(zhèn)既依賴又支持城市，城市既帶動(dòng)又引導(dǎo)鄉(xiāng)村；區(qū)域城市（鎮(zhèn)）體系多邊開放，資源融通共享，良性互動(dòng)，城市影響力空間場(chǎng)內(nèi)呈現(xiàn)出極大的社會(huì)資源能量轉(zhuǎn)換互補(bǔ)或聚集效應(yīng)。 三要從本土型城市轉(zhuǎn)向開放型城市。現(xiàn)代交通、信息技術(shù)的發(fā)展，客觀上已將人類的社會(huì)活動(dòng)納入了全球化空間與一體化進(jìn)程中，傳統(tǒng)的本土性、地域性、民族性為主的城市發(fā)展模式已開始全面地被外向性、開放性和多元性合作互贏的發(fā)展模式所取代，因開放而獲得的發(fā)展速度、影響力廣度與深度遠(yuǎn)非城市本土資源所能企及，特別是未來的信息網(wǎng)絡(luò)核心型城市將取代現(xiàn)代交通樞紐型城市的資源集聚優(yōu)勢(shì)。城市的開放首先是對(duì)人的開放，由人才流導(dǎo)致資本流、資產(chǎn)流和信息流等資源流。應(yīng)重點(diǎn)制定吸納優(yōu)秀人才創(chuàng)業(yè)興業(yè)、安居齊家的高自由度寬放政策，盡快形成多元文化融匯的復(fù)合型城市文明生態(tài)。深圳市正是在國家特殊政策的支持下率先創(chuàng)造和成就了這種城市文明生態(tài)，才在較短時(shí)期內(nèi)獲得了迅異的超常發(fā)展。 四要從工廠化城市轉(zhuǎn)向人居化城市。工業(yè)化是城市化的重要內(nèi)動(dòng)力與支撐力量，工廠化導(dǎo)致了部分鄉(xiāng)村的城市化，同時(shí)又破壞著城市現(xiàn)代化。當(dāng)代城市以人本化或最優(yōu)人居環(huán)境為發(fā)展取向，注重以人為中心，以人居享受和人的全面發(fā)展為最高目標(biāo)進(jìn)行營造。在工業(yè)化發(fā)展不足、程度低弱的國內(nèi)許多城市，既需要通過加快工業(yè)化進(jìn)程，集聚人力資源，積累和優(yōu)化城市資產(chǎn)，又需要尋求城市發(fā)展的最佳人居環(huán)境之路，其必然取向是城市不能成為工廠的組合與堆集，工業(yè)發(fā)展也不能以污染自然環(huán)境和破壞資源可持續(xù)開發(fā)利用為途徑，應(yīng)努力優(yōu)化城市經(jīng)濟(jì)的支撐結(jié)構(gòu)，科學(xué)合理地尋求適宜性工業(yè)，控制或摒棄興建污染性工廠，在城區(qū)注重引進(jìn)和開發(fā)具有本土資源秉賦特征的現(xiàn)代新興產(chǎn)業(yè)，逐步調(diào)整和置換城市中心區(qū)或人口密集區(qū)歷史形成的產(chǎn)業(yè)空間布局與服務(wù)功能， 將工廠組團(tuán)化、 群落化和園林化，不斷提高人居環(huán)境質(zhì)量。 五要從公益服務(wù)型城市轉(zhuǎn)向功能需求型城市。公益服務(wù)型城市是由政府計(jì)劃性的資源統(tǒng)制行為推動(dòng)城市發(fā)展，但功能需求型城市則由市場(chǎng)導(dǎo)向性的資源配置方式支持城市發(fā)展。為此，城市政府的資源運(yùn)營手段、方式、方法等均應(yīng)轉(zhuǎn)向城市人的需求、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求以及城市戰(zhàn)略定位的演進(jìn)需求，不僅要保障和滿足城市人基本的公益性服務(wù)需求，更要適應(yīng)加速城市現(xiàn)代化的功能性目標(biāo)需求，寓人本化于現(xiàn)代化、個(gè)性化、優(yōu)美化之中。 2、積極造勢(shì)，大力培育城建投資市場(chǎng) 城市資源的開發(fā)運(yùn)營，首先在于培育和擴(kuò)展城建投資市場(chǎng)。即隨著城市空間張力、經(jīng)濟(jì)影響力和人口集聚力的不斷增強(qiáng)，城市資源開發(fā)運(yùn)營速率和績效也應(yīng)不斷提升，尤其城建投資的資產(chǎn)市場(chǎng)、資本市場(chǎng)和人力資源市場(chǎng)、人文資源市場(chǎng)等更應(yīng)作為城市資產(chǎn)經(jīng)營的支撐載體而多層面擴(kuò)展。城市政府的政策運(yùn)作重在全面降低城市整體性的營商成本，有效避免在其強(qiáng)度影響力空間內(nèi)的資源吸聚配置過程中，被其它城市將自有的優(yōu)勢(shì)資源“邊緣化”。只有營造出城市區(qū)際的核心引力和競(jìng)爭高地，才能充分發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，充分釋放潛能，充分整合資源，加速發(fā)展。在造勢(shì)中，必須堅(jiān)持： 一應(yīng)整體塑樹城市品牌形象。主要是多層面整合資源，高品位包裝城市形象，全方位推介城市品牌，大力度營銷城市魅力，不僅要擴(kuò)大城市知名度，更要提高城市美譽(yù)度，將重要而獨(dú)特的城市無形資產(chǎn)顯形化、明朗化，逐步走向國際化，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化和資源集聚磁性化。 二應(yīng)不斷創(chuàng)設(shè)城市發(fā)展商機(jī)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是普遍滋育并連續(xù)繁衍商機(jī)的競(jìng)爭性經(jīng)濟(jì)，驅(qū)導(dǎo)著人才與資本均追求功利性投機(jī)，尤其當(dāng)代資本既追求增值性，更兼有極大流動(dòng)性與靈敏投機(jī)性。因此，城市政府既要搶抓目前已現(xiàn)實(shí)化的發(fā)展商機(jī)，更要善于策劃、創(chuàng)造和巧設(shè)未來發(fā)展商機(jī)，其中最出奇制勝的方式和策略就是創(chuàng)設(shè)獨(dú)具城市個(gè)性特色的經(jīng)典性節(jié)慶和國際性活動(dòng)，積極擴(kuò)展城市影響力的市場(chǎng)空間，不斷營造出引人入勝的時(shí)尚商機(jī)，既集聚人流，更引融物流，日益繁盛規(guī)模性商流增量，從而集聚社會(huì)財(cái)富和新的發(fā)展?jié)撃堋?三應(yīng)因勢(shì)利導(dǎo)城市新銳文化。重點(diǎn)是要通過構(gòu)筑穩(wěn)固的城市安全保障體系和法制化的工作機(jī)制，為城市居留者強(qiáng)力營造寬松、自由、便利和充滿當(dāng)代人性關(guān)愛與合法性商業(yè)投機(jī)引力的前衛(wèi)性城市文化，全力激活城市的積淀資源與潛能，并將特有的城市個(gè)性魅力發(fā)揮到極致。政府可利用本土個(gè)性資源，出臺(tái)多元化、多形式、多類項(xiàng)的市場(chǎng)開發(fā)政策，鼓勵(lì)合法性商業(yè)投機(jī)的文明競(jìng)爭行為。如實(shí)行政府引導(dǎo)、專家策劃、媒體支持、市場(chǎng)競(jìng)爭、多元主辦、社會(huì)參與的方式，進(jìn)行常年性、國際性的特色文化特別是源發(fā)性、本原性時(shí)尚文化的傳播與營銷，或?qū)τ型怀鲐暙I(xiàn)的外來居留者給予適當(dāng)?shù)奈镔|(zhì)(如住房等)、榮譽(yù)(如對(duì)杰出的榮譽(yù)市民獎(jiǎng)勵(lì)特許權(quán)或委托經(jīng)營權(quán)等)獎(jiǎng)勵(lì)，利用城市閃光點(diǎn)和社會(huì)關(guān)注點(diǎn)，激活城市興奮點(diǎn)和社會(huì)熱賣點(diǎn)，促發(fā)城市增長點(diǎn)和社會(huì)活躍點(diǎn)，使城市充滿意外商機(jī)和獨(dú)特魅力，成為引領(lǐng)和開創(chuàng)時(shí)代新潮的先鋒。 3、擴(kuò)充資源，全面提升城市資產(chǎn)增值能力 一要轉(zhuǎn)換物態(tài)資源。通過物態(tài)資源的資本化、股權(quán)化、證券化、藝術(shù)化、流體化使之外向化、流動(dòng)化，從本土化走向國際化。充分發(fā)揮資本的增值性、流動(dòng)性和投機(jī)性趨“熱”功能，促進(jìn)城市物態(tài)資源重組整合、統(tǒng)籌儲(chǔ)備、品位提升等轉(zhuǎn)換流動(dòng)，如企業(yè)重組、土地儲(chǔ)備、舊城改造、組合上市、量化拍賣、股權(quán)出讓、證券融資等，既使物態(tài)資源的經(jīng)濟(jì)能量得到充分釋放，又創(chuàng)造引入新的增量，變遠(yuǎn)資源為近資源、“冷”資產(chǎn)為“熱”資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)城建投入的良性循環(huán)。 二要激活潛隱資源。喚醒沉睡中的無形資源，使其潛值有形化、顯形化、文化化、資本化與市場(chǎng)化，更好地輔助城市資產(chǎn)經(jīng)營，引帶物態(tài)資產(chǎn)或?qū)嶓w文化擴(kuò)張?jiān)鲋?。如進(jìn)行理念資產(chǎn)中的規(guī)劃預(yù)期展示與愿景項(xiàng)目的包裝招商，以及名譽(yù)資產(chǎn)中的特許權(quán)拍賣、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和冠名權(quán)、名譽(yù)權(quán)、經(jīng)營權(quán)、廣告體位支配權(quán)授售等。在潛隱資源運(yùn)營中，作為規(guī)劃的理念資產(chǎn)是創(chuàng)意策劃未來城市的唯一性戰(zhàn)略發(fā)展資源，城市資源配置的預(yù)期潛值主要由規(guī)劃衍生和體現(xiàn)。對(duì)尚處于擴(kuò)容提質(zhì)旺盛期和建設(shè)高峰期的內(nèi)陸型城市，規(guī)劃更是第一位的城市戰(zhàn)略性發(fā)展資源，其資產(chǎn)質(zhì)量和經(jīng)營績效將決定城市發(fā)展的整體水平與個(gè)性魅力，必須充分發(fā)揮其先導(dǎo)、監(jiān)控等強(qiáng)制性法規(guī)作用，切實(shí)提升愿景資產(chǎn)的個(gè)案質(zhì)量和品位。應(yīng)利用城市的預(yù)期前景優(yōu)勢(shì)和資源配置取向，超前性、高品位地進(jìn)行城市發(fā)展的理念性觀控，包括功能性詳規(guī)、區(qū)段性詳規(guī)、景觀性詳規(guī)、基礎(chǔ)設(shè)施性詳規(guī)、環(huán)境要求性詳規(guī)、空間層級(jí)化詳規(guī)(空中、地面、地下)等，策劃和創(chuàng)新城市未來的標(biāo)志性、主題性和時(shí)代性、本土性建筑景觀與公共設(shè)施，并通過市場(chǎng)推介，使規(guī)劃的理念性潛值預(yù)期轉(zhuǎn)化為社會(huì)投資者的功利性收益預(yù)期，不斷從戰(zhàn)略上提升城市的整