房產(chǎn)常見問題解答

房地產(chǎn)公司會計常遇到的一些常見會計問題及解決方法1、為什么在建工程已預(yù)售的商品房總價款明顯大于工程實際投入款時，不能辦理在建工程抵押？辦理了預(yù)售的房屋為何不能做在建工程抵押？答：本規(guī)定主要是為防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多頭套取資金，在建工程已預(yù)售的商品房總價款明顯大于工程實際投入款時，在建工程的投入已全部由預(yù)售收入提供，辦理在建工程抵押，對同一資金需求又申請貸款或其他債務(wù)融資是不被允許的，當然以前也有個別金融機構(gòu)和抵押登記部門默認的（或者開發(fā)商隱瞞銷售行為，預(yù)售不登記）。房產(chǎn)已經(jīng)預(yù)售或即將預(yù)售房屋所有權(quán)即將發(fā)生轉(zhuǎn)讓，當然不能再抵押了。2、房地產(chǎn)測繪所在工程進度至正負0線后，即可做在建工程測繪。而評估事務(wù)所在結(jié)構(gòu)封頂后才可做整個工程的抵押價值評估報告。測繪和評估都是在建工程抵押所必須進行的環(huán)節(jié)，那企業(yè)進行在建工程抵押貸款的最早和最佳時點是？答：在建工程抵押或轉(zhuǎn)讓最早時點應(yīng)為項目投入達到25時，在此之后，預(yù)售之前就是辦理抵押貸款的最佳時間了。當然預(yù)售后，也可以辦理在建工程抵押，但在建工程已預(yù)售的商品房總價款明顯大于工程實際投入款時，不能辦理在建工程抵押。關(guān)于在建項目抵押的條件，法律未做明確規(guī)定。但是根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，一般認為在建項目抵押必須滿足以下幾種條件：已經(jīng)交付全部土地出讓金，取得國有土地使用權(quán)證書。取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。城市房地產(chǎn)抵押管理辦法明確規(guī)定在建工程抵押合同應(yīng)載明土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證以及建設(shè)工程規(guī)劃許可證三證的編號。在建工程，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，才具有了可轉(zhuǎn)讓的屬性，滿足抵押法定要求。在建項目與土地使用權(quán)必須同時抵押。3、為項目貸款發(fā)生的測繪費、保險費、評估費等放在開發(fā)間接費中，不是很理解。費用的發(fā)生因與借款直接相關(guān)放在財務(wù)費用中資本化不妥嗎？答：為項目貸款發(fā)生的測繪費、保險費、評估費等為借款的輔助費用，新會計準則對借款輔助費用資本化也有規(guī)定：“第十條專門借款發(fā)生的輔助費用，在所購建或者生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)達到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)之前發(fā)生的，應(yīng)當在發(fā)生時根據(jù)其發(fā)生額予以資本化，計入符合資本化條件的資產(chǎn)的成本；在所購建或者生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)達到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)之后發(fā)生的，應(yīng)當在發(fā)生時根據(jù)其發(fā)生額確認為費用，計入當期損益。一般借款發(fā)生的輔助費用，應(yīng)當在發(fā)生時根據(jù)其發(fā)生額確認為費用，計入當期損益?！边M入開發(fā)間接費比較好，因為在一家金融機構(gòu)融資不成功，也發(fā)生類似費用，而且類似費用發(fā)生后產(chǎn)生的成果還可以用于其他金融機構(gòu)融資。4、銷售推廣費中的分類中媒體廣告費、廣告制作費、展位費及展臺搭建費、戶外發(fā)布費、圍墻彩繪費、宣傳費、燈箱制作費、展板制作費和樓書印刷費等，按稅務(wù)口徑劃分的廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費是哪幾項？答：廣告費包括媒體廣告費、戶外發(fā)布費，展位費及展臺搭建費作為展覽費，其他應(yīng)歸入宣傳費。業(yè)務(wù)宣傳費是企業(yè)開展業(yè)務(wù)宣傳活動所支付的費用，主要是指未通過媒體的廣告性支出，包括企業(yè)發(fā)放的印有企業(yè)標志的禮品、紀念品等；廣告費則是企業(yè)通過媒體向公眾介紹商品、勞務(wù)和企業(yè)信息等發(fā)生的相關(guān)費用。5、廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費是否在“管理費用”和“銷售費用”下皆可設(shè)置核算？刊登招聘廣告發(fā)生的廣告費用可否放在管理費用其他人本成本中核算？答：房地產(chǎn)企業(yè)為銷售房產(chǎn)所做的廣告和宣傳計入銷售費用，而為整個企業(yè)做的形象廣告和整體宣傳可以進管理費用，但實務(wù)往往對此不加明確區(qū)分，全部計入銷售費用?？钦衅笍V告發(fā)生的廣告費用應(yīng)該放在管理費用其他人本成本中核算。6、對于員工上下班的交通費補貼，由個人拿交通費發(fā)票按月來報銷，應(yīng)付福利費核算，這涉及應(yīng)交個人所得稅問題嗎？答：應(yīng)該說這是目前多數(shù)公司的報支交通費補貼的方法，但不應(yīng)從應(yīng)付福利費列支，直接進入費用。7、計提折舊以前年度都是按3%殘值率，計算的折舊?，F(xiàn)在按照5%的殘值率計算折舊，該如何帳務(wù)處理？答：稅法對企業(yè)固定資產(chǎn)殘值比例未做規(guī)定，由于調(diào)整不影響計稅不用說明。8.把會所作為售樓處，會所的裝修費用和工程施工費用是放在“建筑安裝施工費“還是在”公共配套設(shè)施費“核算？在公共配套設(shè)施中核算的“會所”等設(shè)施，需要核算的內(nèi)容包含些什么？答：把會所作為售樓處，理論上是會所的臨時用途，按會所(公共配套設(shè)施)核算：（1）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進行處理。（2）屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當單獨核算其成本。除開發(fā)企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。按售樓處核算則看其是否能夠單獨作為成本對象進行核算，而分別作為自建固定資產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品核算，兼作售樓處的會所如果屬于（2）類，則無矛盾。但如果無產(chǎn)權(quán)，為業(yè)主共有則應(yīng)該核算在公共配套設(shè)施費項下。在公共配套設(shè)施中核算的“會所”等設(shè)施，需要核算的內(nèi)容主要是配套設(shè)施建造成本，很多企業(yè)將配套設(shè)施專門作為一項開發(fā)產(chǎn)品核算其成本，然后分攤計入不同開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本項下的公共配套設(shè)施費。9.房屋實測報告的“房屋建筑總面積”是不是等于“可售產(chǎn)品的銷售面積”+“公建面積(公共綠化占地面積)”？（實測報告上可售面積指的是“住宅”）答：根據(jù)房產(chǎn)測量規(guī)范房屋實測報告的房屋建筑總面積包括：房屋套內(nèi)建筑面積和房屋分攤的共有建筑面積。10. 基礎(chǔ)設(shè)施費的中綠化的核算內(nèi)容，是否僅指建造綠化的工程費用？綠化的面積不在建筑面積計算范圍吧？答：綠化占地不分攤土地成本，綠化不形成建筑物，不應(yīng)納入建筑面積計算。13.看了知名房企成本控制表，把成本項目分為前期費用，社區(qū)管網(wǎng)，園林綠化費這和現(xiàn)行的會計制度分類不同，實際操作中這樣分合理否？稅務(wù)的口徑也是以企業(yè)會計制度為準的？另外這個成本控制表怎么和目前賬務(wù)系統(tǒng)做到對接做到信息口徑一致方便開展管理工作？答：可以解釋的是，該分類只是企業(yè)的一種選擇，有些公司將基礎(chǔ)設(shè)施費中比較重要、控制難度大的項目單獨提升為一級子目，這是會計制度所允許的，象這里的社區(qū)管網(wǎng)，園林綠化費均是從基礎(chǔ)設(shè)施費中單列出來；再有將建安工程費分解為多個一級子目（主體建安工程費、室外裝修工程費、室內(nèi)裝飾工程費等）也是可以的。14. 按標準預(yù)售合同格式，購房者在什么樣的情況下可以取消合同退房？答：退房作為法律行為，律師介紹，按照法律規(guī)定和合同約定入住前出現(xiàn)以下八種情況，購房人可提出退房。1)實測面積與合同約定面積誤差絕對值超過3%。2)開發(fā)商逾期交房構(gòu)成根本違約，即逾期交房達到合同約定的退房日期。3)開發(fā)商變更規(guī)劃、設(shè)計影響房屋結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向的。4)開發(fā)商預(yù)售未取得商品房預(yù)售許可證的房屋的(故意隱瞞未取得預(yù)售許可證的除外)。5)開發(fā)商交付的房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或房屋質(zhì)量嚴重影響房屋正常使用的。6)不能或不能按期辦理產(chǎn)權(quán)過戶的。7)購房者貸款申請未批準，合同雙方對付款方式不能協(xié)商一致的。8)合同中約定的其它退房條件出現(xiàn)時。由于預(yù)售合同簽署、網(wǎng)上備案，退房也要通過網(wǎng)上，因此一定程度上有些繁瑣。14.簽訂預(yù)售合同后，把實際收到的購房款放在“預(yù)收賬款”核算，簽訂合同后對購房者形成了付款義務(wù)，在賬務(wù)處理上是否應(yīng)把簽訂合同的金額作為應(yīng)收款項在賬面上進行反映？答：預(yù)售和現(xiàn)房銷售有區(qū)別，預(yù)售時因為房屋的最終交付存在不確定性，自身義務(wù)履行尚在進行之中，不能確認銷售收入，已收房款作為預(yù)收賬款。對按合同約定應(yīng)收未收（分期付款）部分，不宜反映為應(yīng)收賬款。若同時增加應(yīng)收賬款和預(yù)收賬款，虛增資產(chǎn)負債率。15房產(chǎn)分兩期開發(fā)，一期建造的園林景觀，會所等的成本應(yīng)在兩期成本中分配。分配的標準以兩期的銷售面積合理嗎？有什么統(tǒng)一的分配標準？答：建筑面積是房地產(chǎn)開發(fā)各期成本分配的主要標準，一般都采用此標準分配一些共同成本，如各期之間，配套設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施的成本等，對于前期和配套費用，其發(fā)生的成本與土地面積沒有直接關(guān)系，而與建筑面積有關(guān)系，所以，其分攤標準一般是按建筑面積進行分攤?？射N售面積是單位成本計算基礎(chǔ)。參見下面詳述：由于土地費用和前期、配套等費用并不是按我們的會計分期來確定和支付的，所以，這部分費用除按上述開發(fā)成本的相應(yīng)明細科目進行歸集外，還要采用一定的分攤標準在各成本對象之間進行分攤。分攤的標準有兩個，即土地面積和建筑面積。由于企業(yè)在獲得土地后必須按照規(guī)劃部門規(guī)定的容積率進行規(guī)劃設(shè)計，不得超容積率設(shè)計和施工，所以，該土地上的可建建筑面積在獲得用地批準書時已經(jīng)確定。但由于項目的分期施工，使得每期占用土地的面積與實際建造的建筑面積不匹配。如果按土地面積進行分攤，那么就會造成以高層為主的那一期單方土地成本低，而以多層或聯(lián)排為主的一期單方土地成本高。在土地成本占開發(fā)成本比例較高的地區(qū)，按土地面積進行分攤就會造成各期成本忽高忽低，不能真實反映項目的實際成本。因而在一般情況下采用按建筑面積進行分攤比較合理。但如果建造的產(chǎn)品有明顯的差異，比如將其中一部分土地用來專門建造大型商鋪或俱樂部、或是在原來已建好的建筑物上進行改造等，與另外一部分土地上建造的是完全不同性質(zhì)和不同用途的產(chǎn)品時，用土地面積進行分攤更符合項目的實際情況。所以，企業(yè)可根據(jù)項目開發(fā)的具體情況選用其一或同時使用，但一經(jīng)確定不得隨意更改。根據(jù)取得的實測報告列示完工開發(fā)產(chǎn)品建筑面積的分布情況，并對照預(yù)測報告審核確認實測報告中總建筑面積和按品種分類的各類面積比例的準確性。區(qū)分那些是可售面積，那些是不可售面積（包括不可售的人防車庫、自行車庫、公建部分、教育設(shè)施、由于光照不足無法銷售的房屋和居委會、物業(yè)辦公用房屋等）。對會所、地下車庫等公建配套設(shè)施是否可售的衡量標準是看其權(quán)屬，如在銷售合同中明確產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商所有，則屬可售面積；如明確屬全體業(yè)主，則屬不可售面積，最終計算出實際可售房屋面積。這是計算單位成本的依據(jù)，如果面積計算不準確，直接影響銷售成本和銷售利潤計算的準確性。16項目總投資是個什么概念？它包含什么？答：項目總投資是指項目建設(shè)投資、流動資金投資和建設(shè)期利息之和，也叫投資總額，主要在項目可行性報告中使用。房地產(chǎn)項目的總投資包括土地費用、前期工程費用、建設(shè)配套費、建筑安裝工程費用、室外工程費、建設(shè)監(jiān)理費、建設(shè)單位管理費、預(yù)備費以及建設(shè)期貸款利息等項目，當然，對項目總投資包含的內(nèi)容，不同的教材和企業(yè)在理論和實踐中均有不同的表述。17以在建工程作為抵押向銀行貸款，在建工程尚未建造完畢以什么依據(jù)銀行辦理抵押？在向交易中心辦理抵押登記的過程中應(yīng)注意什么？答：城市房地產(chǎn)抵押管理辦法第三條將在建工程抵押定義為：抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。一般應(yīng)提交資料包括：申請表、土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、用地紅線圖、貸款合同、抵押合同、房地產(chǎn)評估報告書、抵押雙方法人資格證明、法定代表人身份證、工程投資總額及已投入額的證明材料、可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料、法人授權(quán)委托書及代理人身份證。辦理在建工程抵押應(yīng)注意事項：A在建工程須其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)一并抵押。B在建工程已預(yù)售的商品房總價款明顯大于工程實際投入款時，不能辦理在建工程抵押。C在建工程抵押原則上不能為第三方貸款作擔保，因此應(yīng)以本公司名義辦理。D以商品房項目在建工程設(shè)定抵押的，抵押價值應(yīng)扣除用于拆遷安置、公用設(shè)施和已預(yù)售部分。同一本土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證中僅部分在建工程辦理了商品房預(yù)售許可證的，經(jīng)抵押權(quán)人出具同意函后，方可對未辦理預(yù)售許可證部分土地使用權(quán)和已完工部分共同設(shè)定抵押。18哪些費用可入銷售費用？答：房地產(chǎn)公司銷售費用一般包括銷售前期費、銷售推廣費、合同交易費等、銷售代理費和其他費用。單獨設(shè)立銷售機構(gòu)的銷售機構(gòu)的費用也計入銷售費用。銷售前期費：核算與銷售相關(guān)的一些前期費用，主要分不能出售的樣板房裝飾費用（包括硬裝飾和軟裝飾）、售樓處建造與裝飾和其他。售樓處建造與裝飾費用分為兩塊，售樓處建造部分指的是臨時搭建的售樓處，在房屋銷售完畢后要拆除的那種建筑所需花費的建造費用，如果利用會所、商場或住宅來暫做售樓處用的，其建造費用在開發(fā)成本中反映，不在此處反映。售樓處裝飾部分為售樓處的內(nèi)部裝修工程費用。其他為和房屋銷售相關(guān)的一些其他前期費用，如樣板房、售樓處的物業(yè)維護費等。銷售推廣費：主要是與銷售相關(guān)的媒體廣告費、廣告制作費、展位費及展臺搭建費、戶外發(fā)布費、圍墻彩繪費、宣傳費、燈箱制作費、展板制作費和樓書印刷費等。合同交易費等：預(yù)售合同或出售合同交易時開發(fā)公司所需交納的交易手續(xù)費用，而非代收代付客戶部分的交易費。另外還包括付給交易中心的網(wǎng)上服務(wù)備案費等。銷售代理費：該項費用是銷售費用中的主要費用之一，是開發(fā)公司委托代理公司進行銷售所支付的傭金，一般開發(fā)商均和所指定的代理公司簽訂相關(guān)代理協(xié)議，根據(jù)合同上的有關(guān)條款支付銷售代理費，該科目核算按代理合同計算的應(yīng)付代理費，包括已付和已計提尚未支付的部分。19收取定金向客戶開了收據(jù)，收取顧客第一筆房款后，定金作為樓款的一部分處理。收回的收據(jù)聯(lián)應(yīng)放在第一筆樓款后還是與收據(jù)的存根聯(lián)一起保管？答：收回的收據(jù)要求購房人簽注：同意定金轉(zhuǎn)房款，其金額和第一筆房款一起開具銷售發(fā)票給客戶。該件附在此憑證后。20 3月部分固定資產(chǎn)被偷,7月剛收到處理意見單,4-5月折舊仍照常計提記入遞延資產(chǎn),6月記入管理費用,7月是否應(yīng)沖回已記入遞延資產(chǎn)及管理費用部分的折舊?答：應(yīng)在被盜當月將固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)入清理，未提折舊部分不再計提，7月份根據(jù)處理意見單，扣除可取得的保險賠償、責任人賠償后計入營業(yè)外支出。21.股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同需要交納印花稅？如交納按什么稅目交納？答：需要交納，股權(quán)轉(zhuǎn)移書證，股權(quán)轉(zhuǎn)讓價的萬分之五。22由建設(shè)單位轉(zhuǎn)付給總包單位交納的建筑施工企業(yè)外來從業(yè)人員綜合保險費由總包單位承擔還是開發(fā)承擔？答：外來從業(yè)人員綜合保險費應(yīng)由使用外來人員的單位繳納，所以應(yīng)由施工企業(yè)承擔。施工企業(yè)在簽訂工程承包合同中時已經(jīng)考慮這部分支出，并納入承包報價中。23經(jīng)常碰到這樣的情況,支付憑證上支付100萬元,錢是付了,可乙方要不是過了結(jié)帳期才提供發(fā)票，就是提供的發(fā)票的金額多開了,碰到這種情況怎么處理?支付時作為預(yù)付帳款，收到發(fā)票再沖預(yù)付帳款，發(fā)票多開暫時掛帳，如以后不再付款，可按實際付款額計入相應(yīng)成本費用（并在發(fā)票注明實際結(jié)算金額），或者你們可把多開的金額貪污了；如以后需按發(fā)票付款，則多開部分掛帳。24關(guān)于收據(jù)？上次付一家公司押金對方開了張收據(jù)給我們，現(xiàn)在要收回押金了，對方要求把開的收據(jù)要回去。我覺得沒有必要，我們再開給他一張不結(jié)了嗎？另開收據(jù)給對方是可以的，如果對方堅持要原收據(jù)，可復(fù)印原收據(jù)作為原支付憑證附件，并注明以后實際收到退款收款和退收據(jù)時間注明對方要求退回原收據(jù)的情況。25貸款卡年檢時發(fā)生的企業(yè)資信評估費用是放在財務(wù)費用還是管理費用？上次簽和銀行簽了份財務(wù)咨詢合同，實質(zhì)是銀行貸款的監(jiān)管費用形式是咨詢合同，帳務(wù)處理的時候是不是跟著實質(zhì)走入財務(wù)費用？管理費用，因為資信評估是對企業(yè)整體的評估，不光用于融資。與抵押資產(chǎn)的評估費不同；后者也進管理費用，既然使用了合法的咨詢馬甲，就按馬甲處理。