房地產(chǎn)當(dāng)前土地政策培訓(xùn)義PPT課件

.,1,房地產(chǎn)當(dāng)前土地政策培訓(xùn),集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)管理部2009年09月15日,.,2,目錄,一、回顧2004年至2008年土地政策變化,二、建設(shè)用地使用權(quán)的法律問,（一）資質(zhì)：市場準(zhǔn)入機(jī)制,（二）建設(shè)用地使用權(quán)的取得1、土地征收與批準(zhǔn)手續(xù)問題2、土地使用權(quán)出讓3、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓4、合作開發(fā)5、房地產(chǎn)企業(yè)間接取得土地的方式及應(yīng)注意的問題；,三、土地閑置的法律問題,.,3,一、回顧2004年至2008年土地政策變化1、2004年10月21日，國務(wù)院下發(fā)關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定，中央聲稱:加強(qiáng)宏觀調(diào)控政策的落實(shí)，實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度，嚴(yán)格控制建設(shè)用地增量，強(qiáng)化節(jié)約利用土地。,2、2006年9月5日，國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知發(fā)布。通知指出，為進(jìn)一步貫徹科學(xué)發(fā)展觀，保證經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展，必須采取更嚴(yán)格的管理措施。對各地和各部委提出了八大方面的要求，嚴(yán)把土地“閘門”。我國政府在土地管理和調(diào)控政策上再度進(jìn)行重大調(diào)整.。,3、2008年1月3日國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知正式出臺(tái)，規(guī)定按照節(jié)約集約用地原則，審查調(diào)整各類相關(guān)規(guī)劃和用地標(biāo)準(zhǔn)；充分利用現(xiàn)有建設(shè)用地，大力提高建設(shè)用地利用效率；充分發(fā)揮市場配置土地資源基礎(chǔ)性作用，健全節(jié)約集約用地長效機(jī)制；強(qiáng)化農(nóng)村土地管理，穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地節(jié),.,4,約集約利用；加強(qiáng)監(jiān)督檢查，全面落實(shí)節(jié)約集約用地責(zé)任。對地產(chǎn)的影響：土地出讓前要制定控制性詳規(guī)和土地供應(yīng)方案，明確容積率、綠地率、建筑規(guī)劃等條件；土地出讓合同和劃撥決定書要嚴(yán)格約定建設(shè)項(xiàng)目開竣工時(shí)間、價(jià)格、違約責(zé)任等。文件還對囤積、閑置的房地產(chǎn)用地出臺(tái)嚴(yán)格的調(diào)控措施。,總結(jié)：我國近幾年的土地政策變化：1、集中供地2、集約用地詳見附件1：20042008年土地政策,.,5,二、建設(shè)用地使用權(quán)的法律問題,（一）資質(zhì)：市場準(zhǔn)入機(jī)制,1、程序：先到工商部門領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照后到建設(shè)（房管）部門備案領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書。,2、效力認(rèn)定的變化：以“一方出地、一方出資”的方式開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的合作合同，一方具備開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)，或起訴前一方取得或合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，認(rèn)定有效。,3、暫定資質(zhì)證書有效期為一年，延長期限不超過2年。,.,6,3、各資質(zhì)等級(jí)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目面積的規(guī)定，關(guān)注各地方的特殊要求，一般在實(shí)踐中無意義。,4、外資限制房地產(chǎn)問題。,.,7,（二）建設(shè)用地使用權(quán)的取得之一：土地征收與批準(zhǔn)手續(xù)問題,1、最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋第四條：土地使用權(quán)出讓合同的出讓方因未辦理土地使用權(quán)出讓批準(zhǔn)手續(xù)而不能交付土地，受讓方請求解除合同的，應(yīng)予支持。2、注意核實(shí)是否符合規(guī)劃（重點(diǎn)是控制性詳細(xì)規(guī)劃、近期建設(shè)規(guī)劃;3、是否被列入限制供地項(xiàng)目目錄或禁止供地項(xiàng)目目錄;4、涉及農(nóng)用地的,是否符合農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征地審批規(guī)定(核實(shí)“一書”“四方案”);5、現(xiàn)狀交付還是凈地出讓(完成征地、拆遷安置、三通一平)。,.,8,（二）建設(shè)用地使用權(quán)的取得之二：土地使用權(quán)出讓,1、出讓主體：市、縣人民政府，具體為市、縣人民政府土地管理部門；開發(fā)區(qū)管委會(huì)簽訂的無效。（詳見解釋第一條、第二條）,2、招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)范圍（1）供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂、工業(yè)用地和商品住宅等各類經(jīng)營性用地；（2）其他土地供地計(jì)劃公布后同一宗地有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者的；（3）劃撥土地使用權(quán)改變用途，國有土地劃撥決定書或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；（4）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，國有土地劃撥決定書或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；（5）出讓土地使用權(quán)改變用途，國有土地使用權(quán)出讓合同約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；（6）法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的其他情形。,.,9,3、招標(biāo)拍賣掛牌出讓程序（1）公布出讓計(jì)劃，確定供地方式；該階段注意查詢土地出讓規(guī)劃和計(jì)劃，查詢控制性詳細(xì)規(guī)劃、近期建設(shè)規(guī)劃。（無控制性規(guī)劃不得出讓土地，開發(fā)商期望的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件是否與政府版的規(guī)劃吻合？能否修編或調(diào)整？）（2）編制、確定出讓方案；注意綜合條件最佳者得的例外招標(biāo)原則；特殊項(xiàng)目可邀請招標(biāo)（例外）。國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓方案應(yīng)按規(guī)定報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)。（3）地價(jià)評估，確定出讓底價(jià)；確定出讓底價(jià)一般實(shí)行集體決策。招標(biāo)出讓的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)確定標(biāo)底；拍賣和掛牌出讓的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)確定起叫價(jià)、起始價(jià)等。（4）編制出讓文件；該階段應(yīng)關(guān)注宗地界址圖、宗地規(guī)劃指標(biāo)要求以及投標(biāo)、競買保證金數(shù)額。,.,10,（5）發(fā)布出讓公告；該階段注意土地用途、土地使用條件、供地時(shí)間、供地方式、建設(shè)時(shí)間（新土地出讓合同界定開發(fā)期限一般為3年內(nèi)）。（6）申請和資格審查；該階段注意按規(guī)定交納保證金。采用招標(biāo)或拍賣方式的，取得投標(biāo)或競買資格者不得少于3個(gè)。（7）招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)實(shí)施；簽訂成交確認(rèn)書，合同即告成立。（8）簽訂出讓合同，公布出讓結(jié)果；新版出讓合同的規(guī)定(詳見下文)（9）核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書，交付土地；國土部新規(guī)：凈地出讓（10）辦理土地登記；付清全部國有土地使用權(quán)出讓金，依法申請辦理土地登記，領(lǐng)取國有土地使用證。,.,11,4、關(guān)于規(guī)劃設(shè)計(jì)條件在簽訂土地使用權(quán)出讓合同時(shí)，必須將規(guī)劃設(shè)計(jì)條件與附圖作為出讓合同的重要內(nèi)容和組成部分。沒有規(guī)劃部門出具的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，國有土地使用權(quán)不得出讓。如因特殊原因，確需改變規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的，應(yīng)當(dāng)向規(guī)劃部門提出改變規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的申請，經(jīng)批準(zhǔn)后方可實(shí)施，涉及容積率變動(dòng)須補(bǔ)繳地價(jià)的，補(bǔ)繳地價(jià)。簽訂土地出讓合同后，持合同原件向市、縣規(guī)劃部門申請項(xiàng)目選址意見書（或規(guī)劃意見書）和建設(shè)用地規(guī)劃許可證，注意要與土地出讓合同中的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件一致。注意正文與附圖是否一致，特別是范圍的界定。（案例，影響驗(yàn)收及向小業(yè)主交房和辦證）。,.,12,5、土地出讓金：一次交清；也不得按土地價(jià)款繳納比例分割發(fā)放土地證書。不得融資借款用于交納地價(jià)款；改變土地用途、容積率等，補(bǔ)交土地差價(jià)。,.,13,6、關(guān)于新版出讓合同。變化一：明確開發(fā)、竣工時(shí)間，原則上開發(fā)時(shí)間不超過3年。新示范文本除寫明開工日期外，還需寫明地塊的竣工日期；在示范文本的使用說明一欄中還寫明，地塊原則上開發(fā)時(shí)間最長不得超過3年。變化二：規(guī)定開發(fā)總套數(shù)，在90/70政策出臺(tái)后，土地出讓合同中新增加了套型建筑面積90平方米以下住房面積占宗地開發(fā)建設(shè)總面積的比例要求，但現(xiàn)在，新的示范文本還要求增加套數(shù)的規(guī)定：每宗地的開發(fā)建設(shè)總套數(shù)，以及90平方米以下的套數(shù)。建筑套數(shù)的規(guī)定，針對的是很多90/70樓盤做足90平方米以下中小戶型外另做大戶型的現(xiàn)象。按照原土地出讓合同，一般會(huì)要求90平方米戶型占總開發(fā)量的70%，其余30%做什么并沒有規(guī)定。但現(xiàn)在，總套數(shù)限定后，等于另外30%的面積也被管起來，90平方米以上套型面積的戶型設(shè)計(jì)自由度自然受限。如果約定套數(shù)多的話，戶型只能往小面積做。,.,14,變化三：規(guī)定建設(shè)指標(biāo)的下限，一宗土地出讓后，各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)如建筑容積率、建筑密度等按老合同規(guī)定要標(biāo)明上限，而新的示范文本，除標(biāo)明上限外，還需標(biāo)明下限。建設(shè)指標(biāo)下限的規(guī)定，杜絕了一些郊區(qū)公寓項(xiàng)目寧愿犧牲容積率，把公寓改做別墅排屋的現(xiàn)象。,.,15,（三）建設(shè)用地使用權(quán)的取得之三：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓1、建設(shè)用地使用權(quán)的雙重轉(zhuǎn)讓解釋第10條：土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方就同一出讓土地使用權(quán)訂立數(shù)個(gè)轉(zhuǎn)讓合同，在轉(zhuǎn)讓合同有效的情況下，受讓方均要求履行合同的，按照以下情形分別處理：（1）已經(jīng)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的受讓方，請求轉(zhuǎn)讓方履行交付土地等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持；（2）均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，已先行合法占有投資開發(fā)土地的受讓方請求轉(zhuǎn)讓方履行土地使用權(quán)變更登記等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持；（3）均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，又未合法占有投資開發(fā)土地，先行支付土地轉(zhuǎn)讓款的受讓方請求轉(zhuǎn)讓方履行交付土地和辦理土地使用權(quán)變更登記等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持；（4）合同均未履行，依法成立在先的合同受讓方請求履行合同的，應(yīng)予支持。未能取得土地使用權(quán)的受讓方請求解除合同、賠償損失的，按照中華人民共和國合同法的有關(guān)規(guī)定處理。,.,16,2、轉(zhuǎn)讓合同的效力(1)沒有依法辦理集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)化為國有土地使用權(quán)審批解釋第9條：轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。（2）沒有辦理變更登記手續(xù)解釋第8條：土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方與受讓方訂立土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后，當(dāng)事人一方以雙方之間未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。（3）違反房地產(chǎn)管理法第38條，未按土地使用權(quán)出讓合同約定的期限和條件對土地進(jìn)行投資開發(fā)利用，與他人簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的最高人民法院關(guān)于土地轉(zhuǎn)讓方未按規(guī)定完成土地的開發(fā)投資即簽定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力問題的答復(fù)（法函200434）：合同有效，人民法院可以建議政府有關(guān)部門依法給予處罰。,.,17,（4）、合同改變土地用途土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同擅自改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效，但在一審訴訟期間已補(bǔ)辦批準(zhǔn)手續(xù)的，可認(rèn)定合同有效。,.,18,（四）建設(shè)用地使用權(quán)的取得之四：合作開發(fā)問題1法律依據(jù)最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋第14、24、25、26和27條2認(rèn)定合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供土地使用權(quán)、資金等作為共同出資，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。a、合同形式，即“一方出地、一方出資”以合同形式進(jìn)行合作開發(fā)的模式；b、參股形式，即出資方通過受讓房地產(chǎn)項(xiàng)目公司部分股權(quán)的形式進(jìn)行開發(fā)的模式；c、共同報(bào)建形式，即出資方與其他公司共同向立項(xiàng)審批單位報(bào)建的合作模式。,.,19,出資方采取參股形式的，由于在項(xiàng)目公司中持有股權(quán)，基于股東身份獲取項(xiàng)目利潤的法律保障較為充分。采取共同報(bào)建形式的，出資方作為建設(shè)主體一方，對房地產(chǎn)項(xiàng)目本身具有建設(shè)權(quán)。項(xiàng)目建成后，根據(jù)立項(xiàng)批復(fù)，可將相應(yīng)面積的房屋登記在出資方名下。上述二種合作形式，參股形式通過持有項(xiàng)目公司股權(quán)控制投資風(fēng)險(xiǎn)，共同報(bào)建形式出資方本身可成為項(xiàng)目的建設(shè)主體之一，投資風(fēng)險(xiǎn)相對容易控制。而采取合同形式進(jìn)行合作開發(fā)的，開發(fā)項(xiàng)目的土地使用權(quán)登記在出地一方名下，開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)等一系列報(bào)批手續(xù)也均以出地方的名義申報(bào)，在項(xiàng)目開發(fā)完成后，房地產(chǎn)往往初始登記在出地方名下，而出資一方根據(jù)合作合同享有的只是合同權(quán)利。因此，如何保障出資方按約取得房地產(chǎn)，避免出地一方在合作過程中出現(xiàn)擅自處分房地產(chǎn)等損害出資方權(quán)益的情形，是順利完成合作開發(fā)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。避免采用隱名合作的方式。如東莞清理掛靠鎮(zhèn)區(qū)國營房產(chǎn)公司。,.,20,3四種變形合同（1）合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。（2）合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買賣合同。（3）合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同。（4）合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋租賃合同。,.,21,（五）、房地產(chǎn)企業(yè)間接取得土地的方式及應(yīng)注意的問題；如土地資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、聯(lián)合開發(fā)、參建聯(lián)建、參與土地儲(chǔ)備與土地前期開發(fā)（部分地方政府已引入市場機(jī)制）、旅游景區(qū)、參與拆遷舊改等。,項(xiàng)目法律性質(zhì)限制問題關(guān)注項(xiàng)目法律性質(zhì)對項(xiàng)目開發(fā)的影響，如風(fēng)景名勝區(qū)、森林公園、水源保護(hù)地、自然保護(hù)區(qū)、文物保護(hù)單位以及城市“四線”等的區(qū)域限制。,.,22,三、土地閑置問題1、認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：A、一般：（1）時(shí)間因素：出讓合同確定的動(dòng)工開發(fā)日滿1年未動(dòng)工；或在出讓合同中未確定動(dòng)工建設(shè)日期，而在出讓合同生效之日起滿1年未動(dòng)工的，視為閑置土地；（2）開發(fā)進(jìn)度：已動(dòng)工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的；（對分期開發(fā)的影響）B、廣東省界定閑置土地的范圍：（1）取得土地使用權(quán)后，超過出讓合同或劃撥用地批準(zhǔn)文件規(guī)定的動(dòng)工開發(fā)日期滿年，未動(dòng)工建設(shè)的；（2）土地平整或“三通一平”（通水、通電、通道路和地面平整）工程完成后，中止建設(shè)滿年的；,.,23,（3）城區(qū)范圍內(nèi)，房屋拆遷公告公布之后，其土地使用者未按公告規(guī)定時(shí)間實(shí)施拆遷工作滿年；或地上建筑物已拆平（含部分拆平），具備項(xiàng)目開工條件后滿年未動(dòng)工開發(fā)的；（4）已動(dòng)工開發(fā)的面積占該宗地應(yīng)動(dòng)工開發(fā)總面積不足的，尚未動(dòng)工開發(fā)的部分視為閑置土地。對出讓合同或批準(zhǔn)用地文件未規(guī)定動(dòng)工建設(shè)日期的，以出讓合同生效之日或批準(zhǔn)用地文件發(fā)出之日起滿年為動(dòng)工建設(shè)日期。閑置土地認(rèn)定書,.,24,2、不屬于閑置土地的范圍A、一般規(guī)定：未動(dòng)工是由于不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必須的前期工作造成一定遲延的。B、地方規(guī)定（以東莞規(guī)定為例）：因城建規(guī)劃問題導(dǎo)致土地閑置；宗地經(jīng)批準(zhǔn)建有臨時(shí)建筑、得到開發(fā)利用的部分；納入政府儲(chǔ)備的；文件規(guī)定的歷史遺留問題（略）不納入征收閑置費(fèi)范圍的手續(xù)辦理程序：土地權(quán)利人申請，并提供確鑿證明材料（原件）；市政府委托市國土資源局與市財(cái)政局會(huì)審。,.,25,3、閑置土地處置方案，方式：（1）延長開發(fā)建設(shè)時(shí)間，但最長不得超過1年；（2）改變土地用途，辦理有關(guān)手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)建設(shè)；（3）安排臨時(shí)使用，待原項(xiàng)目