房地產當前土地政策培訓義PPT課件

.,1,房地產當前土地政策培訓,集團風險管理部2009年09月15日,.,2,目錄,一、回顧2004年至2008年土地政策變化,二、建設用地使用權的法律問,（一）資質：市場準入機制,（二）建設用地使用權的取得1、土地征收與批準手續(xù)問題2、土地使用權出讓3、土地使用權轉讓4、合作開發(fā)5、房地產企業(yè)間接取得土地的方式及應注意的問題；,三、土地閑置的法律問題,.,3,一、回顧2004年至2008年土地政策變化1、2004年10月21日，國務院下發(fā)關于深化改革嚴格土地管理的決定，中央聲稱:加強宏觀調控政策的落實，實行最嚴格的土地管理制度，嚴格控制建設用地增量，強化節(jié)約利用土地。,2、2006年9月5日，國務院關于加強土地調控有關問題的通知發(fā)布。通知指出，為進一步貫徹科學發(fā)展觀，保證經濟社會可持續(xù)發(fā)展，必須采取更嚴格的管理措施。對各地和各部委提出了八大方面的要求，嚴把土地“閘門”。我國政府在土地管理和調控政策上再度進行重大調整.。,3、2008年1月3日國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知正式出臺，規(guī)定按照節(jié)約集約用地原則，審查調整各類相關規(guī)劃和用地標準；充分利用現(xiàn)有建設用地，大力提高建設用地利用效率；充分發(fā)揮市場配置土地資源基礎性作用，健全節(jié)約集約用地長效機制；強化農村土地管理，穩(wěn)步推進農村集體建設用地節(jié),.,4,約集約利用；加強監(jiān)督檢查，全面落實節(jié)約集約用地責任。對地產的影響：土地出讓前要制定控制性詳規(guī)和土地供應方案，明確容積率、綠地率、建筑規(guī)劃等條件；土地出讓合同和劃撥決定書要嚴格約定建設項目開竣工時間、價格、違約責任等。文件還對囤積、閑置的房地產用地出臺嚴格的調控措施。,總結：我國近幾年的土地政策變化：1、集中供地2、集約用地詳見附件1：20042008年土地政策,.,5,二、建設用地使用權的法律問題,（一）資質：市場準入機制,1、程序：先到工商部門領取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照后到建設（房管）部門備案領取房地產開發(fā)企業(yè)資質等級證書。,2、效力認定的變化：以“一方出地、一方出資”的方式開發(fā)房地產項目的合作合同，一方具備開發(fā)經營資質，或起訴前一方取得或合作成立具有房地產開發(fā)經營資質的房地產開發(fā)企業(yè)的，認定有效。,3、暫定資質證書有效期為一年，延長期限不超過2年。,.,6,3、各資質等級開發(fā)房地產項目面積的規(guī)定，關注各地方的特殊要求，一般在實踐中無意義。,4、外資限制房地產問題。,.,7,（二）建設用地使用權的取得之一：土地征收與批準手續(xù)問題,1、最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋第四條：土地使用權出讓合同的出讓方因未辦理土地使用權出讓批準手續(xù)而不能交付土地，受讓方請求解除合同的，應予支持。2、注意核實是否符合規(guī)劃（重點是控制性詳細規(guī)劃、近期建設規(guī)劃;3、是否被列入限制供地項目目錄或禁止供地項目目錄;4、涉及農用地的,是否符合農用地轉用和征地審批規(guī)定(核實“一書”“四方案”);5、現(xiàn)狀交付還是凈地出讓(完成征地、拆遷安置、三通一平)。,.,8,（二）建設用地使用權的取得之二：土地使用權出讓,1、出讓主體：市、縣人民政府，具體為市、縣人民政府土地管理部門；開發(fā)區(qū)管委會簽訂的無效。（詳見解釋第一條、第二條）,2、招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權范圍（1）供應商業(yè)、旅游、娛樂、工業(yè)用地和商品住宅等各類經營性用地；（2）其他土地供地計劃公布后同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的；（3）劃撥土地使用權改變用途，國有土地劃撥決定書或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；（4）劃撥土地使用權轉讓，國有土地劃撥決定書或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；（5）出讓土地使用權改變用途，國有土地使用權出讓合同約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；（6）法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確應當招標拍賣掛牌出讓的其他情形。,.,9,3、招標拍賣掛牌出讓程序（1）公布出讓計劃，確定供地方式；該階段注意查詢土地出讓規(guī)劃和計劃，查詢控制性詳細規(guī)劃、近期建設規(guī)劃。（無控制性規(guī)劃不得出讓土地，開發(fā)商期望的規(guī)劃設計條件是否與政府版的規(guī)劃吻合？能否修編或調整？）（2）編制、確定出讓方案；注意綜合條件最佳者得的例外招標原則；特殊項目可邀請招標（例外）。國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓方案應按規(guī)定報市、縣人民政府批準。（3）地價評估，確定出讓底價；確定出讓底價一般實行集體決策。招標出讓的，應當同時確定標底；拍賣和掛牌出讓的，應當同時確定起叫價、起始價等。（4）編制出讓文件；該階段應關注宗地界址圖、宗地規(guī)劃指標要求以及投標、競買保證金數額。,.,10,（5）發(fā)布出讓公告；該階段注意土地用途、土地使用條件、供地時間、供地方式、建設時間（新土地出讓合同界定開發(fā)期限一般為3年內）。（6）申請和資格審查；該階段注意按規(guī)定交納保證金。采用招標或拍賣方式的，取得投標或競買資格者不得少于3個。（7）招標拍賣掛牌活動實施；簽訂成交確認書，合同即告成立。（8）簽訂出讓合同，公布出讓結果；新版出讓合同的規(guī)定(詳見下文)（9）核發(fā)建設用地批準書，交付土地；國土部新規(guī)：凈地出讓（10）辦理土地登記；付清全部國有土地使用權出讓金，依法申請辦理土地登記，領取國有土地使用證。,.,11,4、關于規(guī)劃設計條件在簽訂土地使用權出讓合同時，必須將規(guī)劃設計條件與附圖作為出讓合同的重要內容和組成部分。沒有規(guī)劃部門出具的規(guī)劃設計條件，國有土地使用權不得出讓。如因特殊原因，確需改變規(guī)劃設計條件的，應當向規(guī)劃部門提出改變規(guī)劃設計條件的申請，經批準后方可實施，涉及容積率變動須補繳地價的，補繳地價。簽訂土地出讓合同后，持合同原件向市、縣規(guī)劃部門申請項目選址意見書（或規(guī)劃意見書）和建設用地規(guī)劃許可證，注意要與土地出讓合同中的規(guī)劃設計條件一致。注意正文與附圖是否一致，特別是范圍的界定。（案例，影響驗收及向小業(yè)主交房和辦證）。,.,12,5、土地出讓金：一次交清；也不得按土地價款繳納比例分割發(fā)放土地證書。不得融資借款用于交納地價款；改變土地用途、容積率等，補交土地差價。,.,13,6、關于新版出讓合同。變化一：明確開發(fā)、竣工時間，原則上開發(fā)時間不超過3年。新示范文本除寫明開工日期外，還需寫明地塊的竣工日期；在示范文本的使用說明一欄中還寫明，地塊原則上開發(fā)時間最長不得超過3年。變化二：規(guī)定開發(fā)總套數，在90/70政策出臺后，土地出讓合同中新增加了套型建筑面積90平方米以下住房面積占宗地開發(fā)建設總面積的比例要求，但現(xiàn)在，新的示范文本還要求增加套數的規(guī)定：每宗地的開發(fā)建設總套數，以及90平方米以下的套數。建筑套數的規(guī)定，針對的是很多90/70樓盤做足90平方米以下中小戶型外另做大戶型的現(xiàn)象。按照原土地出讓合同，一般會要求90平方米戶型占總開發(fā)量的70%，其余30%做什么并沒有規(guī)定。但現(xiàn)在，總套數限定后，等于另外30%的面積也被管起來，90平方米以上套型面積的戶型設計自由度自然受限。如果約定套數多的話，戶型只能往小面積做。,.,14,變化三：規(guī)定建設指標的下限，一宗土地出讓后，各項規(guī)劃指標如建筑容積率、建筑密度等按老合同規(guī)定要標明上限，而新的示范文本，除標明上限外，還需標明下限。建設指標下限的規(guī)定，杜絕了一些郊區(qū)公寓項目寧愿犧牲容積率，把公寓改做別墅排屋的現(xiàn)象。,.,15,（三）建設用地使用權的取得之三：土地使用權轉讓1、建設用地使用權的雙重轉讓解釋第10條：土地使用權人作為轉讓方就同一出讓土地使用權訂立數個轉讓合同，在轉讓合同有效的情況下，受讓方均要求履行合同的，按照以下情形分別處理：（1）已經辦理土地使用權變更登記手續(xù)的受讓方，請求轉讓方履行交付土地等合同義務的，應予支持；（2）均未辦理土地使用權變更登記手續(xù)，已先行合法占有投資開發(fā)土地的受讓方請求轉讓方履行土地使用權變更登記等合同義務的，應予支持；（3）均未辦理土地使用權變更登記手續(xù)，又未合法占有投資開發(fā)土地，先行支付土地轉讓款的受讓方請求轉讓方履行交付土地和辦理土地使用權變更登記等合同義務的，應予支持；（4）合同均未履行，依法成立在先的合同受讓方請求履行合同的，應予支持。未能取得土地使用權的受讓方請求解除合同、賠償損失的，按照中華人民共和國合同法的有關規(guī)定處理。,.,16,2、轉讓合同的效力(1)沒有依法辦理集體土地使用權轉化為國有土地使用權審批解釋第9條：轉讓方未取得出讓土地使用權證書與受讓方訂立合同轉讓土地使用權，起訴前轉讓方已經取得出讓土地使用權證書或者有批準權的人民政府同意轉讓的，應當認定合同有效。（2）沒有辦理變更登記手續(xù)解釋第8條：土地使用權人作為轉讓方與受讓方訂立土地使用權轉讓合同后，當事人一方以雙方之間未辦理土地使用權變更登記手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。（3）違反房地產管理法第38條，未按土地使用權出讓合同約定的期限和條件對土地進行投資開發(fā)利用，與他人簽訂土地使用權轉讓合同的最高人民法院關于土地轉讓方未按規(guī)定完成土地的開發(fā)投資即簽定土地使用權轉讓合同的效力問題的答復（法函200434）：合同有效，人民法院可以建議政府有關部門依法給予處罰。,.,17,（4）、合同改變土地用途土地使用權轉讓合同擅自改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，一般應當認定合同無效，但在一審訴訟期間已補辦批準手續(xù)的，可認定合同有效。,.,18,（四）建設用地使用權的取得之四：合作開發(fā)問題1法律依據最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋第14、24、25、26和27條2認定合作開發(fā)房地產合同，是指當事人訂立的以提供土地使用權、資金等作為共同出資，共享利潤、共擔風險合作開發(fā)房地產為基本內容的協(xié)議。a、合同形式，即“一方出地、一方出資”以合同形式進行合作開發(fā)的模式；b、參股形式，即出資方通過受讓房地產項目公司部分股權的形式進行開發(fā)的模式；c、共同報建形式，即出資方與其他公司共同向立項審批單位報建的合作模式。,.,19,出資方采取參股形式的，由于在項目公司中持有股權，基于股東身份獲取項目利潤的法律保障較為充分。采取共同報建形式的，出資方作為建設主體一方，對房地產項目本身具有建設權。項目建成后，根據立項批復，可將相應面積的房屋登記在出資方名下。上述二種合作形式，參股形式通過持有項目公司股權控制投資風險，共同報建形式出資方本身可成為項目的建設主體之一，投資風險相對容易控制。而采取合同形式進行合作開發(fā)的，開發(fā)項目的土地使用權登記在出地一方名下，開發(fā)項目的立項等一系列報批手續(xù)也均以出地方的名義申報，在項目開發(fā)完成后，房地產往往初始登記在出地方名下，而出資一方根據合作合同享有的只是合同權利。因此，如何保障出資方按約取得房地產，避免出地一方在合作過程中出現(xiàn)擅自處分房地產等損害出資方權益的情形，是順利完成合作開發(fā)的關鍵環(huán)節(jié)。避免采用隱名合作的方式。如東莞清理掛靠鎮(zhèn)區(qū)國營房產公司。,.,20,3四種變形合同（1）合作開發(fā)房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。（2）合作開發(fā)房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只分配固定數量房屋的，應當認定為房屋買賣合同。（3）合作開發(fā)房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只收取固定數額貨幣的，應當認定為借款合同。（4）合作開發(fā)房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應當認定為房屋租賃合同。,.,21,（五）、房地產企業(yè)間接取得土地的方式及應注意的問題；如土地資產轉讓、股權轉讓、聯(lián)合開發(fā)、參建聯(lián)建、參與土地儲備與土地前期開發(fā)（部分地方政府已引入市場機制）、旅游景區(qū)、參與拆遷舊改等。,項目法律性質限制問題關注項目法律性質對項目開發(fā)的影響，如風景名勝區(qū)、森林公園、水源保護地、自然保護區(qū)、文物保護單位以及城市“四線”等的區(qū)域限制。,.,22,三、土地閑置問題1、認定標準：A、一般：（1）時間因素：出讓合同確定的動工開發(fā)日滿1年未動工；或在出讓合同中未確定動工建設日期，而在出讓合同生效之日起滿1年未動工的，視為閑置土地；（2）開發(fā)進度：已動工開發(fā)建設但開發(fā)建設的面積占應動工開發(fā)建設總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25且未經批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿1年的；（對分期開發(fā)的影響）B、廣東省界定閑置土地的范圍：（1）取得土地使用權后，超過出讓合同或劃撥用地批準文件規(guī)定的動工開發(fā)日期滿年，未動工建設的；（2）土地平整或“三通一平”（通水、通電、通道路和地面平整）工程完成后，中止建設滿年的；,.,23,（3）城區(qū)范圍內，房屋拆遷公告公布之后，其土地使用者未按公告規(guī)定時間實施拆遷工作滿年；或地上建筑物已拆平（含部分拆平），具備項目開工條件后滿年未動工開發(fā)的；（4）已動工開發(fā)的面積占該宗地應動工開發(fā)總面積不足的，尚未動工開發(fā)的部分視為閑置土地。對出讓合同或批準用地文件未規(guī)定動工建設日期的，以出讓合同生效之日或批準用地文件發(fā)出之日起滿年為動工建設日期。閑置土地認定書,.,24,2、不屬于閑置土地的范圍A、一般規(guī)定：未動工是由于不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必須的前期工作造成一定遲延的。B、地方規(guī)定（以東莞規(guī)定為例）：因城建規(guī)劃問題導致土地閑置；宗地經批準建有臨時建筑、得到開發(fā)利用的部分；納入政府儲備的；文件規(guī)定的歷史遺留問題（略）不納入征收閑置費范圍的手續(xù)辦理程序：土地權利人申請，并提供確鑿證明材料（原件）；市政府委托市國土資源局與市財政局會審。,.,25,3、閑置土地處置方案，方式：（1）延長開發(fā)建設時間，但最長不得超過1年；（2）改變土地用途，辦理有關手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)建設；（3）安排臨時使用，待原項目