房地產企業(yè)項目管理(PM)總結ppt精選課件

,房地產企業(yè)項目管理（PM）,專題培訓總結,人力資源部2011年5月,.,通過此次培訓對于項目管理的基礎理論知識了解比較清晰，但需思考如何結合利海的現狀，使項目體系管理的宗旨體現在我司目前制度中。建議結合我司各專業(yè)、主要系統的專家，優(yōu)化我司相關制度及體制，著重加強公司執(zhí)行力提升的培養(yǎng)。廣東公司徐晨,此次培訓中知識的理念、跨度和扁平度對實踐幫助極大，如增加目前房地產行業(yè)發(fā)展趨勢和方法論，宏觀經濟政策與房地產的關聯度及相應應對知識點更好。長沙項目劉紅衛(wèi),學員心得摘錄,.,此次培訓中關于項目管理理論總結及關鍵的陳述、論述、案例分析生動，令人感悟深刻。設計管理中心利燕飛,聽了三天課程，覺得我們集團應抓好營銷策劃，嚴抓方案，在源頭就杜絕設計漏項、錯項，建議建立集團產品庫。工程管理品質中心程克容,學員心得摘錄,通過培訓整體、系統地了解房地產項目管理，提升了認識，對今后工作具有實際的指導和幫助。若培訓能運用更多國內標桿企業(yè)的實際案例更佳?？蛻舴罩行膮墙?.,目錄,培訓組織概述,培訓重點內容,1,2,培訓案例討論,4,培訓經典語錄,3,.,各項目負責人、工程總監(jiān)集團總部運營及建設開發(fā)相關人員,各項目負責人、工程總監(jiān)及其他相關同事集團總部工程管理品質中心及運營部全體集團總部設計、成本、營銷、財務等部分人員,2011年4月19日21日,廣州華海大廈A座3樓多功能廳,組織方案,.,部分領導與講師合影,課程主旨與講師介紹,課程主旨,王勇,建立房地產企業(yè)項目管理的知識體系掌握房地產企業(yè)項目管理的基本工具和方法學習國內知名房地產企業(yè)在項目管理方面的先進實踐經驗在企業(yè)內部統一管理理念和工作思路，建立共同的工作語言平臺,國家標準化委員會（項目管理）專家成員，項目管理系列國家標準制訂者之一，中國項目管理組織成熟度分委會副主任委員國內知名項目管理專家及金牌講師，擁有豐富的項目管理經驗和先進的企業(yè)管理思想理念。在房地產行業(yè)領域，為萬科地產、金地集團、龍湖地產、世茂集團等行業(yè)領先企業(yè)提供系列培訓及戰(zhàn)略咨詢服務。項目管理知識體系指南（PMBOK2004.PMBOK2008）主要譯者，南開-現代卓越項目管理叢書的主要作者。百銳中國地產研究所首席項目管理專家,.,傾力講解,認真聆聽,.,課前熱身,積極討論,.,目錄,培訓重點內容,培訓組織概述,2,1,培訓案例討論,4,培訓經典語錄,3,關于項目管理我們需要思考三個問題,房地產項目管理是工程管理的一個分類，其運用系統工程的觀點、理論和方法，對房地產項目的建設和使用進行全方位和全過程的綜合管理，實現生產要素在房地產項目上的優(yōu)化配置，為用戶提供優(yōu)質產品。,1、房地產企業(yè)的角色是什么？,根據參與角色不同可分為：開發(fā)商建設項目管理設計單位設計項目管理咨詢監(jiān)理單位工程咨詢項目管理施工單位施工項目管理（總包、分包）物業(yè)公司后期物業(yè)管理,2、什么是房地產企業(yè)的產品？,房地產企業(yè)提供的是差異化的產品解決方案。,3、房地產企業(yè)的管理目標是什么？,目標分為三個層次,戰(zhàn)略問題,戰(zhàn)術問題,找到原因并提供解決方案，處罰項目經理不能找到原因，更換項目經理,公司承擔責任,失敗項目處理,其中戰(zhàn)略目標是項目經理使命必達的目標。項目管理的最高境界即為找到商業(yè)模式。,戰(zhàn)略目標,經營目標,管理目標,.,房地產項目管理,工程項目管理的一個分類，其運用系統工程的觀點、理論和方法，對房地產項目的建設和使用進行全方位和全過程的綜合管理，實現生產要素在房地產項目上的優(yōu)化配置，為用戶提供優(yōu)質產品。,集中注意力在缺乏權威、目標受多方制約、行為規(guī)則定義不清的環(huán)境中完成工作。,房地產企業(yè)項目管理,項目管理,.,房地產項目PM路線圖,管理風險,管理偏差,項目管理體系,項目領導能力,.,第一步：確定PM選對人,第一階段項目啟動,確定項目經理，在沒有合適的人選時可以以一個團隊虛擬項目經理。,項目經理的素質要求（T型人才）,專業(yè)技術能力（24%）一般管理能力（36%）-計劃、組織、指導、協調、控制-分析問題的能力、靈活應變的能力-決策（5W2H）與解決問題的能力-處理矛盾和沖突的能力人際關系能力（40%）-溝通能力、激勵能力-影響他人行為的能力-個人交往能力IQ、EQ和AQ,.,第二步：項目啟動的信息轉移交好底,第一階段項目啟動,企業(yè)的項目信息移交應該完整，確保項目經理和項目團隊完整、全面理解項目和項目目標，制定科學、可行的項目計劃，規(guī)避可能的項目風險。,信息清單是一種好的辦法。,.,第一階段項目啟動,第三步：項目的目標界定,項目的發(fā)起的理由將決定項目的目標,項目的目標包括-商業(yè)目標-管理目標影響項目目標的因素（SMART）-管理層-使用單位的需求-市場及其客戶需求-競爭對手-自身的能力-項目環(huán)境,.,第一階段項目啟動,第四步：組建項目組搭班子,在組建項目組時你就得從以下方面考慮,1、建立一個結構合理的項目組2、尋找合適的人選，熟悉他們技術方面管理方面的長處和弱點，了解他們的能力3、樹立并保持項目組的團隊精神4、爭取管理部門的支持5、項目組內經常的有效的溝通,.,第一階段項目啟動,第五步：項目kickoff啟動儀式,正式確認項目存在的文檔由項目以外的負責人發(fā)布，其地位依據項目需要定給項目經理的授權合同可以視為項目章程,.,第一階段項目啟動,第六步：確定項目溝通原則,項目管理是一項協同性工作,.,第一階段項目啟動,第七步：項目干系人分析與管理搞關系,項目干系人：包括這樣的個人和組織，他們或者積極參與項目，或者其利益在項目執(zhí)行中或者成功后受到積極或消極的影響。,不限于開發(fā)商，業(yè)主，設計方，承包商，監(jiān)理人,.,第一階段項目啟動,第八步：確定項目范圍,項目范圍ProjectScope為交付具有規(guī)定特征和功能的產品或服務所必須完成的工作。,.,第二階段產品方案,第一步：項目定位,定位不是你要對項目或產品要做的事情，而是你對預期客戶要做的事情。也就是你要在預期客戶的頭腦里給產品定位。,市場機會定位產品業(yè)態(tài)定位客戶定位品牌定位,.,第二階段產品方案,第二步：找需求,產品需求清單,Kano模型：繪制客戶所需產品服務特性圖,項目方案的競爭性分析和賣點形成,.,第二階段產品方案,第三步：定方案,跨專業(yè)視角，多方案PK,大角牛組：設計營銷成本工程,功夫熊貓組：設計營銷成本工程,.,第二階段產品方案,第四步：方案驗證,QFD方法,選定需要確保的產品特性，并確定其目標值,確定各產品特性的改進方向,評估產品的市場競爭力,分析產品的每一特性與滿足顧客各項要求之間的關聯度,根據客戶的要求，確定最終產品應具備的特性,調查顧客要求，確定各項要求的重要性,確定目標客戶,.,第二階段產品方案,核心點：建立產品庫，產品庫含效果圖，產品配置清單（含成本），供應商信息,.,項目進度,項目成本與預算,項目質量,第三階段項目計劃,計劃管理三要素,.,第三階段項目計劃,進度管理的五個步驟：,以保證現金流為最終目的，由營銷提出，財務審批。僅指時間點安排而非任務分解。,里程碑計劃,沙盤推演,責任分配獲得責任人承諾,里程碑交付標準,在WBS中建立控制點，進行范圍、進度和成本預算分配工作。,提出風險預案,RASCI模型（見下頁）,明確交付標準,.,第三階段項目計劃,誰負責（Responsible）,進度管理,誰特批（Accountable）,誰支持（Supportive）,咨詢誰（Consulted）,通知誰（Informed）,負責執(zhí)行任務的角色，他/她具體負責操控項目、解決問題。,對任務負全責的角色，只有經他/她同意或簽署之后，項目才能得以進行。,提供信息資源，輔助執(zhí)行任務的人員。,擁有完成項目所需的信息或能力的人員。,擁有特權、應及時被通知結果的人員，卻不必向他/她咨詢、征求意見。,RASCI模型,.,第三階段項目計劃,進度管理,一級計劃管理目標與節(jié)奏二級計劃管理責任與流轉三級計劃管理資源（做什么，怎么做，誰來做，資源及時間）,別忘了PLANB,.,第三階段項目計劃,成本與預算,.,第三階段項目計劃,成本與預算,.,從眾多不確定性因素中找出對投資項目經濟效益指標有重要影響的敏感性因素，并分析、測算其對項目經濟效益指標的影響程度和敏感性程度，進而判斷項目承受風險能力的一種不確定性分析方法。在這里是指項目造價敏感性，在客戶不關注的領域盡可能節(jié)省，在客戶關注的領域要重點投入，因為“多少錢都不夠花”，所以“錢要花在刀刃上”。,第三階段項目計劃,成本與預算,敏感度分析,.,從“方案產品配置產品采購驗收標準”立質量保證控制清單,第三階段項目計劃,項目質量,.,第三階段項目計劃,項目質量,.,建立項目的風險管理體系,FMEA失效模式后果及分析,風險管理的策略,風險與信息的關聯,第四階段方案和計劃的風險,.,第四階段方案和計劃的風險,.,第四階段方案和計劃的風險,風險與信息的關聯,不確定性Uncertainty-缺少信息-對可能產生的結果一無所知-從經驗推不出任何可能概率風險Risk-所有結果都可能在合理的確信上被描述出來-從經驗可推出概率分布-風險被認為是一種特殊的不確定性確定性Certainty-做出正確決策所需的所有信息都可獲得-我們可以確信地預測結果,用概率統計表示為：不確定性=0（zero）風險=介于0和1.00之間確定性=1.00,.,一種可靠性設計的重要方法。它實際上是FMA（故障模式分析）和FEA（故障影響分析）的組合。它對各種可能的風險進行評價、分析，以便在現有技術的基礎上消除這些風險或將這些風險減小到可接受的水平。為了獲取最大價值，必須在產品或過程失效模式因疏忽而與產品或過程結合之前進行FMEA。,第四階段方案和計劃的風險,FMEA（失效模式后果及分析）,.,第五階段計劃實施,項目計劃實施中的管理原則,.,第六階段項目收尾管理,項目的物業(yè)交付方案項目的物業(yè)移交項目的資產管理項目的合同管理項目的后評估項目的知識管理項目的客戶關系管理,.,第六階段項目收尾管理,.,總結,知識與經驗的沉淀,產品庫,管理庫,成本庫,工具,信息清單,項目范圍說明書,產品需求清單,項目方案的競爭性分析和賣點形成,Project計劃管理軟件,風險數據庫,.,目錄,培訓經典語錄,培訓重點內容,3,2,培訓案例討論,4,培訓組織概述,1,.,經典管理語錄,房地產開發(fā)商角色的轉變-由住宅開發(fā)商躍變?yōu)樽≌枨蠓丈獭?我們有兩個環(huán)節(jié)不能假手于任何人：一是我們對土地的理解，誰是我們的客戶，他們有何需求？二是產品方案。,房地產企業(yè)的核心競爭力：定位和產品方案。,對待老板，在你提出問題時要同時說明原因，并給出解決方案。,計劃管理是整合資源獲得承諾，不被承諾的計劃是一張紙。,.,對于方案制定，一定要多專業(yè)合作，要多方案PK，要多次驗證。,經典管理語錄,成本要由工程和營銷部門決定。,產品質量就是滿足客戶需求的能力。,價格由價值決定：稀缺性可遇不可求品牌價值需要歷史的沉淀技術需要沉淀客戶價值每次都可以創(chuàng)造,多業(yè)態(tài)混搭才可以實現價值最大化,.,經典管理語錄,項目失敗的重要原因是溝通不暢和信息不對稱。,客戶需求的特點：時效性關聯性隱形特殊性,項目經理的核心能力：溝通、權衡、整合資源。,項目信息不對稱是最大的錯誤。,說清楚就是最大的信任。,.,經典管理語錄,樣板間：考慮客戶在整個體驗區(qū)內參觀流程的舒適感和韻律感。針對客戶在體驗過程中眼、耳、鼻的感官效果進行有預見的、有主題的、有情趣的、有想象的裝飾景觀實施。,定位顧客不要定位一個人，而是要定位家庭。,計劃是發(fā)自內心的承諾和認同。,數據比語言更有說服力。,如果產品滿足不了客戶的需求就用服務滿足,.,目錄,培訓案例討論,培訓組織概述,4,1,培訓經典語錄,3,培訓重點內容,2,2、你剛完成項目的定性風險分析，接下來你應該做什么？A.敏感性分析B.風險概率和后果C.數據準確度評估D.頭腦風暴,1、你的上一次項目狀態(tài)會議有15人參加，會議非?；靵y，會議中有太多的題外話和爭論。這樣一來，會議就沒有取得任何實質性的結果。下次要更好的規(guī)范會議，你應該：A.減少與會人數B.發(fā)布會議議程C.保證控制好溝通渠道D.給遵守會議規(guī)范的人以激勵,3、如果一個項目需要提前終止，那么你應該進行：A.采購規(guī)劃B.合同管理C.合同收尾D.供方選擇,4、你的項目運行得很糟糕，在項目的第一周，項目的交付成果變更了三次，職能經理不斷從項目中抽調人員，項目進度基準變更了三次，最可能的原因是由于缺少：A.干系人管理計劃B.簽字的項目章程C.清晰的管理層意圖D.范圍管理計劃,5、工作分解結構WBS是：A.在范圍規(guī)劃階段制定的B.面向交付成果的項目組成部分的劃分C.和會計科目類似D.描述了分配到不同組織單元的工作要素,如果在上海浦東川沙地區(qū)投資建設一個商業(yè)地產項目，包括一個五星酒店和一個shoppingmall，作為將來Disney項目投資后的一個商業(yè)配套項目，公司對該項目有很高的戰(zhàn)略和投資回報期待。你作為該項目的項目經理，將如何實施外部干系人管理，為項目成功營造良好的外部環(huán)境。,分析,項目背景：質量問題舉例：外墻面平整度。在混凝土墻面的基礎上先進行一層砂漿找平，再鋪設EPS保溫板，再布抗堿玻纖網并以砂漿找平，在找平砂漿的基礎上按需要刮1-3遍外墻防水膩子，隨后進行外墻涂料施工，主要分為基層、中層、面層三種。這便是現在最普遍采用的外墻施工工序，在此過程中有以下幾個步驟可能造成外墻面的平整度影響。砂漿找平質量較差，這一點是最為基礎的，基層不平整將導致之后的每一道工序無法達到質量要求。但這一點施工難度不大，而且施工人員也較為重視，因此發(fā)生概率較低。EPS保溫板鋪貼質量較差，這一點是最為關鍵的。由于目前聚苯顆粒外墻保溫材料使用漸漸減少，外墻EPS保溫板的鋪貼質量成為了墻面是否足夠平整的關鍵因素。保溫板與基層墻面的鏈接主要依靠粘結和螺栓兩個方面，對于抗拉強度，國家有明確的標準可供參考。條粘與點粘的布置及螺栓的安裝位置如下圖所示。,