蕪湖市房地產(chǎn)市場分析報告

蕪湖市房地產(chǎn)市場分析報告 蕪湖市住房和城鄉(xiāng)建設委員會 一、房地產(chǎn)市場運行情況 1市商品房銷售面積 比增長 銷售金額為 比增長 比增長 銷售金額為 比增長 市區(qū)商品房銷售面積 銷售金額為 比增長 其中商品住房銷售面積 比增長 銷售金額為 比增長 1市商品房銷售均價為 5540元 /平方米，同比下降 其中住宅銷售均價為 5248元 /平方米，同比增長 市區(qū)商品房銷售均價為 6006元 /平方米，同比下降 其中住宅銷售均價為5748元 /平方米，同比增長 1市累計批準預售商品房面積 比下降 其中商品住房批準預售面積 市區(qū)累計批準商 品房預售面積 其中商品住房批準預售面積 1區(qū)銷售的商品房中，從購買人戶籍來看，蕪湖市區(qū)居民占 所轄四縣居民占 省外居民占 市區(qū)居民是我市商品房購買主力，同時外來人口在我市購房中也占有較大比重。 按購買戶型來看， 90平方米以下的戶型占總銷售面積的 90 120占 144平方米以上的戶型占 我市商品住房銷售以剛需和改善型為主。 分區(qū)域情況來看， 1湖區(qū)銷售較好，銷售面積為 江區(qū)商品住房銷售均價相對較高，為6759元 /平方米。 截止 7月底，全市房地產(chǎn)貸款余額 貸款結(jié)構(gòu)來看，房產(chǎn)開發(fā)貸款余額為 比增長 購房貸款余額為 比增長 去年同期增加 比增長 二、市場形勢研判 進入下半年，在國家和地方多重利好政策疊加下，我市房地產(chǎn)市場延續(xù)上半年平穩(wěn)健康發(fā)展的良好態(tài)勢。一是商品房銷售方面， 7月當月商品房成交量為較上半年略有回落，但與去年同期相比仍保持較大幅度增長，以市區(qū)為例， 7月當月商品房成交量為 比增長 二是商品房庫存方面，為化解房地產(chǎn)市場庫存，我市近年來積極采取有效措施，綜合施策，取得了顯著的效果，樓市庫存大幅減少，加之上半年房地產(chǎn)市場火熱，超出市場預期，當前我市部分區(qū)域商品住房供應量已呈現(xiàn)偏緊狀態(tài)。三是房地產(chǎn)開 發(fā)投資方面，新開工面積是下一階段房地產(chǎn)開發(fā)投資增長的重要支撐點， 1比增長 新開工面積的放量，表明房地產(chǎn)開發(fā)投資后續(xù)增長預期較強。四是土地市場，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場信心逐漸恢復，競拍新地塊的意愿迅速升溫， 1區(qū)出讓經(jīng)營性土地 8宗，出讓面積 三、下一步工作措施 全面貫徹落實安徽省人民政府關(guān)于去庫存促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的實施意見 (皖政 2016 56號 )，從鼓勵支持新市民住房消費、大力 推進住房保障貨幣化和加強商品房供應管理等三個方面綜合施策，有序化解房地產(chǎn)庫存，控制市場潛在風險。 科學安排房地產(chǎn)用地供應，通過控總量、調(diào)結(jié)構(gòu)、提質(zhì)量等手段，從源頭上把控以實現(xiàn)真正的供需平衡。突出 “減、控、供、停 ”四字方針，把房地產(chǎn)用地供應管理作為去庫存的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，以非住宅商品房去庫存為重點，嚴控增量、消化存量。 大力推進建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，鼓勵開發(fā)企業(yè)按照綠色建筑標準建設綠色住宅小區(qū)，采用住宅產(chǎn)業(yè)化等成熟技術(shù)，推廣太陽能、淺層地熱能在建筑中一體化應用，提高居住舒適度， 提升住房品質(zhì)。 定期發(fā)布市場信息，提高市場信息透明度，穩(wěn)定市場心理預期。引導不同收入階層、不同就業(yè)年限階層形成理性的住房投資和消費觀念，鼓勵有剛性需求的購房者理性入市。通過媒體正面宣傳，引導消費者樹立理性消費觀念，營造良好的輿論和消費環(huán)境。 報告二：房地產(chǎn)市場分析報告 一、 優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是 20*年起至今， 時，也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地?？傮w而言， 趨向于中高端。 著大量外埠資本注資 區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化。一方面，房產(chǎn)的整合概念不斷增強，如永清片區(qū)的新天地項目，集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念，地產(chǎn)對城市的影響力進一步增強。另一方面，頂級項目拉動了高端消費力量。長期以來，武漢的房產(chǎn)高端消費都受到了產(chǎn)品的極大制約，項目品質(zhì)的均等性使 20*年后， 這一局面被打破， 20*年， 目前， 業(yè)并進的格局，物業(yè)形態(tài)上以高層為主，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn)。在國家宏觀調(diào)控措施的影響之下，房地產(chǎn)項目的消化速度雖然有所放緩，但價格仍然穩(wěn)步上升。 二、 產(chǎn)品特征： 檔公寓為主 ;城郊結(jié)合部以多層、小高層、連排別墅為主。 價格特征： 500元 /平方米左右，均價在 6500元 /平方米以下的物業(yè)主要集中于后 湖、金銀湖、二七片及古田區(qū)域。 供求特征：全市商品房銷售項目中， 消費者特征：包括公務員、商人、公司職員、企業(yè)老總、外來人員等。 產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主，中低檔樓盤放量偏少 (多集中在后湖、金銀湖 )。 文化訴求特征：濃厚的商業(yè)、娛樂等都市文化特征。 三、 20*年 (1(1)商品住宅價格與銷量分析 富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的時間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)量居 其它區(qū)域相比，其價格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài)， 20*年 (16月份 )， 平方米，與去年同期相比，另一方面，受國家宏觀調(diào)控政策影響，在進入 20*年以后，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降， 20*年 (16月份 )， 950套，與去年同期相比，減少了 從上表可以看出， 且上漲的幅度十分平穩(wěn)。從整個區(qū)域市場來看，高檔樓盤主要集中在 檔樓盤主要聚 集在東西湖、后湖和古田區(qū)域。 宅開發(fā)力度較大，目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在 45000套左右。從市場接受情況來看也是比較理想的，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟不斷的縱身發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)會在其中充當越來越重要的角色。 同時，該區(qū)域交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、后湖、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果，這些都將為這一帶的房價帶來一定的升值空間。 (2)1、 20*年 (16月份 )5000套， 16月總供給 13299套， 市場總銷量為 8950套，總體供銷比為 1。 2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導致住宅銷量減少 為避免因房屋拆遷量過大而導致被動需求的過度增長和市場價格波動， 20*年 (1，全市舊城改造拆遷面積為 16萬平方米，同比下降 同時，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風險不斷加大，也直接導致了購房需求的減少。據(jù)億房網(wǎng)今年 (1的網(wǎng)絡調(diào)查數(shù)據(jù)和對 90多個樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，已擁有一套住房，進行第二次或多次購買行為的家庭占到 其中，包含了改善居住條件和投資購房等動因。由于這種動因并不屬于迫切性需求，因而受外部環(huán)境的影響較大，成為住房市場中可伸縮性的需求。 資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。 3、購房者對 億房研究中心的 20*年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，潛在消費者對購買住房的區(qū)域偏好主要集中于 受到該區(qū)域高房價的影響，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品。 4、主要銷售的住房產(chǎn)品價格集中在 5000平方米 如下圖所示： 50007000元 /平方米價格層次的商品住房銷量占到總銷量的 65%以上， 7000元 /平方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升。 房地產(chǎn)市場調(diào)查報告優(yōu)秀范文房地產(chǎn)市場調(diào)查報告優(yōu)秀范文 5、今年 1020*年 (190平方米以下戶型供小于銷， 140平方米以上戶型供大于銷， 90中， 90平方米以下戶型的上市量占到 90平方米以下戶型的銷售量占到 90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現(xiàn)，從今年 1到全市同等戶型上市量的 90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的 四、 田片區(qū)、二七、后湖片區(qū)和 據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點，下文將按不同片區(qū)對其住宅發(fā)展特征進行分析： (一 )20*年上半年 平方米，較去年同期上漲 平方米，漲幅為 其中商品住宅共成交3235套，較去年減少 4630套，降幅為 從上半年 1至 5月呈遞增趨勢， 5月達到價格高峰，為 平方米，隨后 6月價格出現(xiàn)小幅回落，但每平方米價格仍穩(wěn)定 7200元以上。相比價格來說，成交方面較去年嚴重萎縮，總體成交量還未達到去年同期水平的一半。 出現(xiàn)這樣的情況，主要由兩方面因素造成，首先 去年同期相比，新房供應量減少 3成之多，制約了購房者消費 ;當然，更重要的原因在于上半年武漢樓市 的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū)，房價漲幅過快，甚至超過中高收入購房者的支付能力，樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場面前，大多數(shù)開發(fā)商選擇堅挺，僅有少部分尾盤項目打起價格戰(zhàn)，這也就造成了 6月該片區(qū)的價格出現(xiàn)小幅回落。 著武漢天地的問世，集住宅、甲級辦公樓、零售、餐飲、娛樂、精品酒店等多種功能的 140萬平方米大體量項目對永清文化進行傳承與再造，勢必帶領整個永清板塊的崛起 ;時代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個風景如畫的沿江板塊活力四射 ;融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門綜合項目的 即將興建，位于 之前，新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼。 預計不久的將來， 廣、永清、循禮門、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢，各大板塊功能定位不同又相互促進，將由點及面，以板塊崛起帶動周邊區(qū)域發(fā)展，從而促進整個 截止到 20*年 6月 30號 ) (二 )古田片區(qū) 20*年上半年古田片區(qū)成交均價為 平方米，較去年同期上漲 平方米，漲幅為 其中商品房住宅共成交1195套，較去年減少 2609套，降幅為 從成交價格情況來看，盡管古田片區(qū)今年 1至 6月一直都是穩(wěn)中有升，但與去年同期相比，在全市各區(qū)中價格漲幅居末位，僅僅高于青山片區(qū)。另外，成交方面，古田僅成交 1195套，跌幅居全市之首。 從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來看，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，該地段離中心城區(qū)較近，周邊配套也相對完善，所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應主體。正因為如此，隨著輕軌建設的降溫和解放大道沿線開發(fā)的逐步完成，該片區(qū)供應量減少，市場關(guān)注度 有所下降，再加上經(jīng)濟適用房對商品房價格體系的沖擊，以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂。 政府對古田區(qū)域的整體規(guī)劃，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區(qū)域房地產(chǎn)市場后期發(fā)展看好。隨著硚口政府對古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進行處理，使得古田區(qū)域項目可以成片，整體開發(fā)，同時，未來輕軌通車，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。 古田片區(qū)主要在售樓盤信息 (截止到 20*年 6月 30號 ) (三 )二七、后湖片區(qū) 20*年上半年二七、后湖片區(qū)成交均價為 平方米，較去 年同期上漲 平方米，漲幅為 其中商品房住宅共成交 2364套，較去年下降 從成交價格來看，該片區(qū)價格漲幅基本趨于平穩(wěn)， 1至 5月穩(wěn)中有升， 6月價格略為回調(diào)。受供應量的影響，后湖地區(qū)商品房關(guān)注度下降，百步亭現(xiàn)代城、香利國庭等項目撐起了該區(qū)域成交的主體。二七地區(qū)則依然是航天 雙城和東立國際獨攬商品房住宅市場。由于新上市樓盤數(shù)量較前兩年大幅減少，二七、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢，部分樓盤因而加大了打折力度，高端商品房價格回落明顯。 令人振奮的是，輕軌二期的正在加速建 設，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設過半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破。商業(yè)方面，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶，未來她將輻射后湖、二七等地區(qū)，彌補商業(yè)配套不足的現(xiàn)實問題。 二七、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息 (截止到 20*年 6月 30號 ) (四 )東西湖片區(qū) 20*年上半年東西湖片區(qū)成交均價為 平方米，較去年同期上漲 平方米，漲幅為 其中商品房住宅共成交 2364套，較去年增長了 從成交價格及成交套數(shù)來 看，東西湖片區(qū)今年實現(xiàn)價量雙增，特別是銷量，盡管只增長 14個百分點，但縱觀今年全市其他的銷售情況，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的。 雖然整個市場氣氛的一直處于觀望情緒，但從該片區(qū)個別項目的調(diào)查顯示，客戶平均接待量并沒減少多少。而來看房的客戶，很多也是因為價格相對較低，所以將買房目標選定在郊區(qū)，面對高房價，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤，從目前情況來看，東西湖盡管存在交通不便，但價格低、環(huán)境好彌補了部分缺失。 多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產(chǎn)品類型，一直是本區(qū)域開發(fā)的主力產(chǎn)品。近 4年來其供 應量的遞減趨勢說明，市場環(huán)