萬隆評(píng)估-國有企業(yè)價(jià)值評(píng)估說明

-評(píng)估說明除標(biāo)題、封面目錄字體外，均采用小四號(hào)字體企業(yè)名稱經(jīng)濟(jì)行為項(xiàng)目評(píng)估說明評(píng)估報(bào)告文號(hào)上海萬隆資產(chǎn)評(píng)估有限公司二 年 月 日目 錄第一部分 關(guān)于專用說明材料使用范圍的聲明1第二部分 關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說明1第三部分 資產(chǎn)評(píng)估說明1第四部分 長期投資-企業(yè)評(píng)估說明1 精選資料第一部分 關(guān)于專用說明材料使用范圍的聲明評(píng)估說明供國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)（含所出資企業(yè)）、相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)和部門使用。除法律法規(guī)規(guī)定外，材料的全部或者部分內(nèi)容不得提供給其他任何單位和個(gè)人，不得見諸公開媒體。上海萬隆資產(chǎn)評(píng)估有限公司年 月 日 第二部分 關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說明一、委托方與被評(píng)估單位概況（一）委托方概況1企業(yè)名稱：（簡稱：）住所：注冊(cè)資本：法定代表人。2企業(yè)性質(zhì)、企業(yè)歷史沿革（包括隸屬關(guān)系的演變）。3經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍及主要經(jīng)營業(yè)績。（二）被評(píng)估單位概況1企業(yè)名稱：（簡稱：）住所：注冊(cè)資本：法定代表人：2企業(yè)性質(zhì)、企業(yè)歷史沿革（包括隸屬關(guān)系的演變） 3經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍及主要經(jīng)營業(yè)績。4近三年來企業(yè)的資產(chǎn)、財(cái)務(wù)、負(fù)債狀況和經(jīng)營業(yè)績，已經(jīng)審計(jì)的應(yīng)當(dāng)說明注冊(cè)會(huì)計(jì)師發(fā)表的意見，以往不良資產(chǎn)處置情況。5主要產(chǎn)品品種、生產(chǎn)能力，近年實(shí)際生產(chǎn)量、銷售量，主要市場(chǎng)及其市場(chǎng)占有率，本企業(yè)產(chǎn)品在同類產(chǎn)品市場(chǎng)的地位，主要原材料、能源供應(yīng)情況，環(huán)境污染及治理情況。6形成企業(yè)主要生產(chǎn)能力的狀況， 正在或者計(jì)劃進(jìn)行的投資項(xiàng)目簡況，企業(yè)的主要資產(chǎn)狀況。7執(zhí)行的主要會(huì)計(jì)政策，生產(chǎn)經(jīng)營是否存在國家政策、法規(guī)的限制或者優(yōu)惠，生產(chǎn)經(jīng)營的優(yōu)勢(shì)分析和各種因素風(fēng)險(xiǎn)。（三）委托方與被評(píng)估單位的關(guān)系1委托方與被評(píng)估單位的關(guān)系一般包括產(chǎn)權(quán)關(guān)系、行政隸屬關(guān)系、交易關(guān)系等。2存在兩家以上被評(píng)估單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位），應(yīng)當(dāng)分別予以介紹。3委托方與被評(píng)估單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）為同一企業(yè)，按被評(píng)估單位要求的內(nèi)容與格式編寫。4存在交叉持股的，還應(yīng)當(dāng)列示交叉持股圖并簡述交叉持股關(guān)系以及是否屬于同一控制的情形。5存在關(guān)聯(lián)交易的，應(yīng)當(dāng)說明關(guān)聯(lián)方、交易方式等基本情況。二、關(guān)于經(jīng)濟(jì)行為的說明（一）說明本次資產(chǎn)評(píng)估滿足何種需要、所對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為類型及其經(jīng)濟(jì)行為獲得批準(zhǔn)的相關(guān)情況，或者其他經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)。（二）獲得有關(guān)部門批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)載明批件名稱、批準(zhǔn)日期及文號(hào)。三、關(guān)于評(píng)估對(duì)象與評(píng)估范圍的說明（一）評(píng)估對(duì)象與范圍1評(píng)估對(duì)象為被評(píng)估單位股東全部權(quán)益價(jià)值2評(píng)估范圍為被評(píng)估單位評(píng)估基準(zhǔn)日全部資產(chǎn)與負(fù)債，具體類型與賬面金額如下表： 項(xiàng) 目賬面金額（元）流動(dòng)資產(chǎn)長期投資固定資產(chǎn)無形資產(chǎn)其他資產(chǎn)資產(chǎn)總額流動(dòng)負(fù)債長期負(fù)債負(fù)債總額評(píng)估基準(zhǔn)日的會(huì)計(jì)報(bào)表已經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司審計(jì)，并出具無保留（或其他類型）審計(jì)報(bào)告。（二）對(duì)于經(jīng)營租入資產(chǎn)、特許使用的資產(chǎn)、以及沒有會(huì)計(jì)記錄的無形資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)特別說明是否納入評(píng)估范圍及其理由。（三）如在評(píng)估目的實(shí)現(xiàn)前有不同的產(chǎn)權(quán)持有單位，應(yīng)當(dāng)列表載明各產(chǎn)權(quán)持有單位待評(píng)估資產(chǎn)的類型、賬面金額等。（四）賬面資產(chǎn)是否根據(jù)以往資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論進(jìn)行了調(diào)賬。（五）本次評(píng)估前是否存在不良資產(chǎn)核銷或者資產(chǎn)剝離行為等。四、關(guān)于評(píng)估基準(zhǔn)日的說明（一）評(píng)估基準(zhǔn)日：年月日。（二）評(píng)估基準(zhǔn)日是由委托方與相關(guān)當(dāng)事方根據(jù)評(píng)估目的協(xié)商確定的，主要考慮使評(píng)估基準(zhǔn)日盡可能與評(píng)估目的實(shí)現(xiàn)日接近，使評(píng)估結(jié)論較合理地為評(píng)估目的服務(wù)。（或評(píng)估基準(zhǔn)日受特定經(jīng)濟(jì)行為文件的約束）。 五、可能影響評(píng)估工作的重大事項(xiàng)的說明：（一）曾經(jīng)進(jìn)行過清產(chǎn)核資或者資產(chǎn)評(píng)估的情況，調(diào)賬情況。（二）影響生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)和財(cái)務(wù)狀況的重大合同、重大訴訟事項(xiàng)。（三）抵（質(zhì)）押及其或有負(fù)債、或有資產(chǎn)的性質(zhì)、金額，及其對(duì)應(yīng)資產(chǎn)負(fù)債情況。（四）賬面未記錄的資產(chǎn)負(fù)債的類型及其估計(jì)金額。（五）（如企業(yè)無房屋建筑類資產(chǎn)或經(jīng)營場(chǎng)所租賃協(xié)議，請(qǐng)對(duì)經(jīng)營場(chǎng)所的來源加以說明）。（六）（如企業(yè)無在用低值易耗品，請(qǐng)對(duì)企業(yè)日常經(jīng)營所需的基本設(shè)施來源加以說明）。（七）（是否存在納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)權(quán)利證明文件中的權(quán)利人與本企業(yè)名稱不符的情況，并說明原因。）（八）（如存在評(píng)估師不能直接清查核實(shí)的事項(xiàng)，請(qǐng)按實(shí)披露并說明原因）。六、資產(chǎn)負(fù)債清查情況、未來經(jīng)營和收益狀況預(yù)測(cè)（一）資產(chǎn)負(fù)債清查情況1列入清查范圍的資產(chǎn)負(fù)債的種類、賬面金額，產(chǎn)權(quán)狀況，實(shí)物資產(chǎn)分布地點(diǎn)及特點(diǎn)。2清查工作的組織與實(shí)施為使評(píng)估工作順利進(jìn)行，公司專門成立了清查工作小組，負(fù)責(zé)制定清查工作計(jì)劃，確定清查內(nèi)容和清查時(shí)點(diǎn)，并負(fù)責(zé)與評(píng)估機(jī)構(gòu)的協(xié)調(diào)。本次評(píng)估前公司已聘請(qǐng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日(或三年加一期)的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行審計(jì)，并對(duì)列入評(píng)估范圍的具體評(píng)估對(duì)象以審計(jì)后的數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，通過對(duì)資產(chǎn)、負(fù)債的全面清理，核實(shí)了委估資產(chǎn)與負(fù)債的實(shí)際狀況，填寫評(píng)估明細(xì)申報(bào)表。3清查所采取的措施，待處理、待報(bào)廢固定資產(chǎn)，高、精、尖設(shè)備和特殊建筑物以及毀損、變質(zhì)存貨檢測(cè)或者鑒定的情況。4清查中發(fā)現(xiàn)的盤盈、盤虧、毀損、變質(zhì)、報(bào)廢存貨的數(shù)量和金額的確定情況、呆壞賬損失及無需償付負(fù)債的判斷及原因分析。（二）未來經(jīng)營和收益狀況預(yù)測(cè)：1所在行業(yè)相關(guān)經(jīng)濟(jì)要素及發(fā)展前景、生產(chǎn)經(jīng)營歷史情況、面臨的競(jìng)爭情況及優(yōu)劣勢(shì)分析。2內(nèi)部管理制度、人力資源、核心技術(shù)、研發(fā)狀況、無形資產(chǎn)、管理層構(gòu)成等經(jīng)營管理狀況。3近年企業(yè)資產(chǎn)、負(fù)債、權(quán)益、盈利、利潤分配、現(xiàn)金流量等資產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況。4未來主營收入、成本、費(fèi)用等的預(yù)測(cè)過程和結(jié)果。5如果企業(yè)存在關(guān)聯(lián)交易，應(yīng)當(dāng)說明關(guān)聯(lián)交易性質(zhì)及定價(jià)原則等。七、資料清單：1資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表；2相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的批文；3審計(jì)報(bào)告；4資產(chǎn)權(quán)屬證明文件、產(chǎn)權(quán)證明文件；5重大合同、協(xié)議等；6生產(chǎn)經(jīng)營統(tǒng)計(jì)資料；7其他資料。委托方：（蓋章）被評(píng)估企業(yè)：（蓋章）法定代表人：（簽字）法定代表人：（簽字）日期：第三部分 資產(chǎn)評(píng)估說明 一、評(píng)估對(duì)象與評(píng)估范圍說明（一）評(píng)估對(duì)象與評(píng)估范圍內(nèi)容1評(píng)估對(duì)象為被評(píng)估企業(yè)股東全部權(quán)益價(jià)值或股東（%）權(quán)益價(jià)值。2評(píng)估范圍為評(píng)估對(duì)象涉及的被評(píng)估企業(yè)的全部資產(chǎn)與負(fù)債，具體內(nèi)容如下表：項(xiàng) 目賬面金額（元）流動(dòng)資產(chǎn)長期投資無形資產(chǎn)其他資產(chǎn)資產(chǎn)總額流動(dòng)負(fù)債長期負(fù)債負(fù)債總額凈資產(chǎn)3權(quán)屬狀況（1）涉及抵押的資產(chǎn)；（2）權(quán)屬存在限制（如涉訴、查封、凍結(jié)）的資產(chǎn)；（3）沒有權(quán)屬證明或權(quán)屬來源文件的資產(chǎn)； （4）權(quán)利人與被評(píng)估企業(yè)名稱不符的情況；（5）不屬于被評(píng)估企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)義務(wù)的負(fù)債項(xiàng)目及形成原因；（6）（清查中發(fā)現(xiàn)的其他權(quán)屬瑕疵事項(xiàng)）除以上事項(xiàng)外，清查中未發(fā)現(xiàn)評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)存在權(quán)屬方面的瑕疵事項(xiàng)和評(píng)估范圍內(nèi)的負(fù)債不需要由被評(píng)估企業(yè)承擔(dān)的事項(xiàng)。（二）實(shí)物資產(chǎn)的分布情況及特點(diǎn)1. 實(shí)物資產(chǎn)的類型、數(shù)量、分布情況和存放地點(diǎn)。實(shí)物資產(chǎn)名稱單位數(shù)量分布情況存放地點(diǎn)存貨原材料項(xiàng)存貨產(chǎn)成品項(xiàng)房屋建筑物平方米構(gòu)筑物項(xiàng)設(shè)備機(jī)器設(shè)備臺(tái)（套）在建工程項(xiàng)土地使用權(quán)宗2. 實(shí)物資產(chǎn)的技術(shù)特點(diǎn)、實(shí)際使用情況、大修理及改擴(kuò)建情況。實(shí)物資產(chǎn)（或除外）均為經(jīng)營性資產(chǎn)，均處于正常使用狀態(tài)，企業(yè)對(duì)其建筑物自行（或由物業(yè)管理公司）進(jìn)行日常維護(hù)和管理，近期未進(jìn)行重大修繕、裝修或改擴(kuò)建（如進(jìn)行的，請(qǐng)具體說明。）企業(yè)對(duì)設(shè)備類資產(chǎn)進(jìn)行日常維護(hù)和管理，對(duì)特種設(shè)備按規(guī)定進(jìn)行年檢（未年檢的請(qǐng)說明），并定期（或不定期）地進(jìn)行大修理。（如有更新改造的設(shè)備請(qǐng)具體說明）實(shí)物資產(chǎn)中為非經(jīng)營性資產(chǎn)，主要用于。實(shí)物資產(chǎn)中為閑置資產(chǎn)，閑置時(shí)間約為 ，其中已無法正常使用。（三）企業(yè)申報(bào)的賬面記錄或者未記錄的無形資產(chǎn)情況 （四）企業(yè)申報(bào)的表外實(shí)物資產(chǎn)的類型、數(shù)量 （五）引用其他機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告的結(jié)論所涉及的資產(chǎn)類型、數(shù)量和賬面金額（或者評(píng)估值）。二、資產(chǎn)核實(shí)情況總體說明（一）資產(chǎn)核實(shí)人員組織、實(shí)施時(shí)間由資產(chǎn)注冊(cè)評(píng)估師為項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，組織評(píng)估人員根據(jù)評(píng)估計(jì)劃的安排，明確各專業(yè)負(fù)責(zé)人及清查工作分工，開展對(duì)被評(píng)估企業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)清查工作。現(xiàn)場(chǎng)清查工作自200 年 月 日至200 年 月 日結(jié)束。 （二）主要清查過程1. 被評(píng)估企業(yè)自查：評(píng)估機(jī)構(gòu)派出專人指導(dǎo)被評(píng)估企業(yè)自查，通過對(duì)企業(yè)人員培訓(xùn)，提出自查及評(píng)估填表要求，由被評(píng)估企業(yè)按企業(yè)國有資產(chǎn)評(píng)估指南的要求，填制各類資產(chǎn)、負(fù)債清查評(píng)估明細(xì)申報(bào)表和收入、成本預(yù)測(cè)表，撰寫關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說明。2. 清查核實(shí)：評(píng)估人員通過詢問、函證、核對(duì)、監(jiān)盤、勘察、檢查等方式進(jìn)行調(diào)查，獲取評(píng)估業(yè)務(wù)所需要的資料，了解評(píng)估對(duì)象現(xiàn)狀，關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬。3. 匯總分析：匯總清查結(jié)果，分析資產(chǎn)清查的范圍和深度是否符合評(píng)估的要求，是否與本次經(jīng)濟(jì)行為涉及的資產(chǎn)范圍一致，能否滿足評(píng)估階段工作的要求，并撰寫資產(chǎn)清查核實(shí)情況說明。（二）影響資產(chǎn)核實(shí)的事項(xiàng)及處理方法。1一般包括資產(chǎn)性能的限制、存放地點(diǎn)的限制、訴訟保全的限制、技術(shù)性能的局限、涉及商業(yè)秘密和國家秘密，以及評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)正在進(jìn)行的大修理、改擴(kuò)建情況等。2對(duì)于不能采用現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查方式直接核實(shí)的資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)說明原因、涉及范圍及處理方法。 如無，則：不存在影響資產(chǎn)清查核實(shí)的事項(xiàng)。（三）核實(shí)結(jié)論 本次評(píng)估前，由會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司對(duì)被評(píng)估企業(yè)評(píng)估基準(zhǔn)日的會(huì)計(jì)報(bào)告進(jìn)行了審計(jì)，被評(píng)估企業(yè)也已按審計(jì)報(bào)告審定的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表的申報(bào)。根據(jù)被評(píng)估企業(yè)申報(bào)的資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表，評(píng)估人員在被評(píng)估企業(yè)相關(guān)部門人員的配合下，按評(píng)估規(guī)范的要求進(jìn)行清查，清查結(jié)果與申報(bào)的資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表基本相符，未發(fā)現(xiàn)與賬面記錄存在差異的事項(xiàng)（如有說明），賬外資產(chǎn)（核實(shí)結(jié)論）均屬企業(yè)實(shí)際擁有或控制，評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)除第一條（一）第3款內(nèi)容中說明的權(quán)屬瑕疵事項(xiàng)外產(chǎn)權(quán)清晰，符合評(píng)估規(guī)范的要求。三、資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估技術(shù)說明1. 貨幣資金貨幣資金包括現(xiàn)金、銀行存款和其他貨幣資金。1.1. 現(xiàn)金 現(xiàn)金賬面金額 元，現(xiàn)金存放于企業(yè)財(cái)務(wù)部地點(diǎn)不是一處，應(yīng)分別說明存放地點(diǎn)，分別為人民幣、美元（港元、美元、日元或歐元）如無外幣，請(qǐng)表述為：均為人民幣現(xiàn)金。庫存現(xiàn)金的評(píng)估采取盤點(diǎn)倒推方法驗(yàn)證基準(zhǔn)日現(xiàn)金余額，并同現(xiàn)金日記賬和總賬現(xiàn)金賬戶余額核對(duì)，以核實(shí)后的賬面值確認(rèn)評(píng)估值。現(xiàn)金倒推法計(jì)算公式為：基準(zhǔn)日現(xiàn)金評(píng)估值=盤點(diǎn)日庫存現(xiàn)金數(shù)+基準(zhǔn)日到盤點(diǎn)日前現(xiàn)金支出金額-基準(zhǔn)日到盤點(diǎn)日前現(xiàn)金收入金額。人民幣現(xiàn)金按核實(shí)后的賬面值評(píng)估，外幣現(xiàn)金按國家外匯管理局公布的評(píng)估基準(zhǔn)日人民幣匯率中間價(jià)折算后確定評(píng)估值。1.2. 銀行存款銀行存款賬面金額 元，企業(yè)共有個(gè)銀行存款賬戶，其中M個(gè)人民幣存款賬戶，N個(gè)外幣存款賬戶，分別為美元、歐元、港元或日元。如無外幣，請(qǐng)表述為：均為人民幣賬戶對(duì)銀行存款清查采取同銀行對(duì)賬單余額核對(duì)的方法，必要時(shí)發(fā)函證詢證確認(rèn)。如有未達(dá)賬項(xiàng)則編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表，金額平衡相符后，必要時(shí)抽查日后發(fā)生的憑證或檢查基準(zhǔn)日后對(duì)賬單，驗(yàn)證未達(dá)賬項(xiàng)的真實(shí)性，確定未達(dá)賬項(xiàng)的性質(zhì)，沒有發(fā)現(xiàn)影響凈資產(chǎn)事宜。如有影響凈資產(chǎn)未達(dá)賬項(xiàng)，應(yīng)予說明原因，并說明如何確定評(píng)估值人民幣賬戶按核實(shí)后的賬面值評(píng)估，外幣賬戶按國家外匯管理局公布評(píng)估基準(zhǔn)日外幣人民幣匯率中間價(jià)折算。（選擇一項(xiàng)外幣銀行存款賬戶舉例）舉例：評(píng)估明細(xì)表2-1序號(hào)2 中國工商銀行上海分行外匯存款一般戶，原幣帳面值5000美元，評(píng)估基準(zhǔn)日美元人民幣匯率中間價(jià)為：100美元=650元人民幣。 該銀行存款評(píng)估值=5000美元650= 元1.3. 其他貨幣資金其他貨幣資金賬面金額 元，其他貨幣資金有項(xiàng)，主要為銀行匯票存款、銀行本票存款、信用卡存款、信用證保證金存款、存出投資款或外埠存款等。評(píng)估人員通過核查相關(guān)原始憑證，確認(rèn)其他貨幣資金的性質(zhì)，存在形式和形成的原因，必要時(shí)發(fā)函證詢證確認(rèn)。其他貨幣資金中的定期存款按面值加上持有期利息確定評(píng)估值，、按清查核實(shí)后的賬面值確認(rèn)評(píng)估值。1.4. 貨幣資金評(píng)估結(jié)果貨幣資金賬面值評(píng)估值與賬面值差異現(xiàn)金銀行存款其他貨幣資金合計(jì)2. 交易性金融資產(chǎn)交易性金融資產(chǎn)包括股票、債券和委托貸款。2.1. 交易性金融資產(chǎn)股票賬面金額元，經(jīng)過清查核實(shí)，為企業(yè)所持有的N只流通股股票，持有的數(shù)量經(jīng)與證券公司營業(yè)部所提供的對(duì)賬單上評(píng)估基準(zhǔn)日的核對(duì)一致。對(duì)公開掛牌交易的股票按評(píng)估基準(zhǔn)日的收盤價(jià)乘以持股數(shù)量確定評(píng)估值。2.2. 交易性金融資產(chǎn)-債券賬面金額元，系公司購入的*、*等種債券，經(jīng)過清查核實(shí)，企業(yè)所持有的債券數(shù)量與證券公司營業(yè)部提供的對(duì)賬單或債券憑證上記載的數(shù)量金額一致。公開掛牌交易的債券按評(píng)估基準(zhǔn)日的收盤價(jià)乘以債券數(shù)量確定評(píng)估值，不能公開交易的債券按本金加持有期利息計(jì)算評(píng)估值。2.3. 交易性金融資產(chǎn)-基金賬面金額元，系公司購入的*、*等基金，經(jīng)過清查，企業(yè)所持有的基金數(shù)量與證券公司營業(yè)部提供的對(duì)賬單或基金憑證上記載的數(shù)量金額一致。上市交易的基金按評(píng)估基準(zhǔn)日收盤價(jià)乘以持有數(shù)量確定評(píng)估值，非上市交易的基金按基金管理公司公布的單位凈值乘以持有數(shù)量確定評(píng)估值。2.4. 交易性金融資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果交易性金融資產(chǎn)賬面值評(píng)估值與賬面值差異股票債券基金合計(jì)3. 應(yīng)收票據(jù)應(yīng)收票據(jù)主要為商業(yè)承兌匯票或銀行承兌匯票。應(yīng)收票據(jù)賬面金額 元，主要為因業(yè)務(wù)形成的票據(jù)，通過審核票據(jù)的正本、銀行回單、進(jìn)賬通知單等原始資料，應(yīng)收票據(jù)均為無（或帶）息票據(jù)，（其中*元票據(jù)評(píng)估基準(zhǔn)日后已貼現(xiàn)）。對(duì)具有較強(qiáng)的變現(xiàn)能力和較高的信用程度的應(yīng)收票據(jù)按核實(shí)后的賬面值確定評(píng)估值。對(duì)可能壞賬的應(yīng)收票據(jù)說明原因及評(píng)估值的確定。（對(duì)已壞賬的應(yīng)收票據(jù)說明原因及獲取的證據(jù)。)應(yīng)收票據(jù)評(píng)估結(jié)果應(yīng)收票據(jù)賬面值評(píng)估值與賬面值差異銀行承兌匯票商業(yè)承兌匯票合計(jì)4. 應(yīng)收款項(xiàng)應(yīng)收款項(xiàng)包括應(yīng)收賬款、應(yīng)收股利、應(yīng)收利息、其他應(yīng)收款等。評(píng)估人員通過對(duì)企業(yè)提供的應(yīng)收款項(xiàng)明細(xì)表上應(yīng)收款項(xiàng)的戶名、發(fā)生時(shí)間、金額、業(yè)務(wù)內(nèi)容，對(duì)照總賬、明細(xì)賬、會(huì)計(jì)憑證、經(jīng)營合同和有關(guān)文件資料進(jìn)行清查核實(shí)，了解企業(yè)對(duì)應(yīng)收款項(xiàng)的管理制度和執(zhí)行情況，確定其真實(shí)性和可靠性，對(duì)金額較大或時(shí)間較長款項(xiàng)進(jìn)行逐項(xiàng)核驗(yàn)或發(fā)函詢證。4.1應(yīng)收賬款應(yīng)收賬款賬面金額 元，主要為企業(yè)因銷售商品、產(chǎn)品、提供勞務(wù)等應(yīng)收的結(jié)算款。經(jīng)清查，企業(yè)應(yīng)收賬款戶數(shù)及賬齡分布情況如下表所示：賬齡戶數(shù)金額比例一年以內(nèi)一至三年三至五年五年以上合計(jì)1）對(duì)于能夠收回，沒有壞賬風(fēng)險(xiǎn)的欠款按賬面值確定評(píng)估值。2）對(duì)可能形成壞賬的應(yīng)收賬款的判斷依據(jù)、原因及評(píng)估值的確定過程。3）應(yīng)收賬款壞賬準(zhǔn)備評(píng)估為零。4.2 應(yīng)收股利應(yīng)收股利賬面金額 元，應(yīng)收股利主要為企業(yè)因投資*、*而形成的，評(píng)估人員通過審核相關(guān)投資合同、協(xié)議、會(huì)議記錄或被投資單位關(guān)于股利分配的董事會(huì)決議等資料進(jìn)行清查。（1）被投資企業(yè)信譽(yù)良好，沒有發(fā)現(xiàn)被投資企業(yè)破產(chǎn)、倒閉、死亡、失蹤或其他不可抗力而導(dǎo)致的壞賬，對(duì)應(yīng)收股利款按賬面值確定評(píng)估值。（2）對(duì)可能壞賬的應(yīng)收股利說明原因、依據(jù)及評(píng)估值的確定過程。4.3 應(yīng)收利息應(yīng)收利息賬面金額 元，應(yīng)收利息主要為因而形成的，發(fā)生時(shí)間為年月。評(píng)估人員在審核相關(guān)合同、協(xié)議、利息結(jié)算單或利息計(jì)算單等資料的基礎(chǔ)上，對(duì)欠息單位發(fā)函詢證，通過對(duì)回函情況和清查過程中了解到的情況進(jìn)行分析。1）對(duì)于能夠收回，沒有壞賬風(fēng)險(xiǎn)的款項(xiàng)按賬面值確定評(píng)估值。2）對(duì)可能壞賬的應(yīng)收利息說明依據(jù)、原因及評(píng)估值的確定過程。4.4 預(yù)付賬款預(yù)付賬款賬面金額元，預(yù)付賬款主要為企業(yè)因采購商品、產(chǎn)品、提供勞務(wù)等預(yù)付的款項(xiàng)，評(píng)估人員在審核相關(guān)采購合同、依據(jù)及賬簿的基礎(chǔ)上，對(duì)大額款項(xiàng)或賬齡較長的收款單位發(fā)函詢證，通過對(duì)回函情況和清查過程中了解到的情況進(jìn)行分析，經(jīng)清查，預(yù)付賬款賬齡在一年以內(nèi)的占總金額的 %。1）對(duì)于能夠收回相應(yīng)貨物或勞務(wù)的預(yù)付賬款，按相應(yīng)貨物或勞務(wù)形成資產(chǎn)或權(quán)利的價(jià)值確定評(píng)估值。2）對(duì)一年以上和可能壞賬的預(yù)付賬款說明原因、依據(jù)及評(píng)估值的確定過程。4.5 其他應(yīng)收款其他應(yīng)收款賬面金額 元，其他應(yīng)收款共有明細(xì)戶筆。主要為（主要業(yè)務(wù)內(nèi)容列示）等。評(píng)估人員通過對(duì)企業(yè)提供的其他應(yīng)收款明細(xì)表上的戶名、發(fā)生時(shí)間、金額、業(yè)務(wù)內(nèi)容對(duì)照記賬憑證、有關(guān)文件資料進(jìn)行清查。其他應(yīng)收款中有應(yīng)收股東欠款情況：其他應(yīng)收款賬齡情況如下表所示：賬齡一年以內(nèi)一至三年三至五年五年以上 1）對(duì)于能夠收回，沒有壞賬風(fēng)險(xiǎn)的欠款按賬面值確定評(píng)估值。2）對(duì)可能壞賬的其他應(yīng)收款說明原因、依據(jù)及評(píng)估值的確定過程。3）壞賬準(zhǔn)備*元，按規(guī)定評(píng)估為零。應(yīng)收款項(xiàng)評(píng)估結(jié)果項(xiàng) 目賬面值評(píng)估值差異應(yīng)收賬款 應(yīng)收賬款壞賬準(zhǔn)備應(yīng)收股利應(yīng)收利息預(yù)付賬款其他應(yīng)收款其他應(yīng)收款壞賬準(zhǔn)備5. 存貨*存貨包括原材料、材料采購、在庫低值易耗品、包裝物、委托加工材料、產(chǎn)成品、在產(chǎn)品、分期收款發(fā)出商品、在用低值易耗品等。（一般企業(yè)適用）*存貨包括開發(fā)產(chǎn)品、開發(fā)成本、在用低值易耗品等。（房地產(chǎn)企業(yè)適用）*評(píng)估人員在企業(yè)有關(guān)人員的配合下對(duì)存貨進(jìn)行了清查盤點(diǎn)，了解企業(yè)存貨內(nèi)部控制度，以存貨明細(xì)賬中數(shù)量與庫存實(shí)際數(shù)量進(jìn)行抽查核對(duì)，并填制了存貨盤點(diǎn)表。評(píng)估核查了付款憑證、入庫單、出庫單、銷售定單和發(fā)貨單等必要的原始單據(jù)，以追朔待查存貨，并核對(duì)填報(bào)的評(píng)估申報(bào)表。(一般企業(yè)適用)*評(píng)估人員對(duì)通過對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)勘察，了解開發(fā)項(xiàng)目所處的地理位置、開發(fā)項(xiàng)目類型、開發(fā)程度等以及周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，同時(shí)核查了與開發(fā)項(xiàng)目權(quán)屬資料、開發(fā)成本明細(xì)項(xiàng)目及相關(guān)合同和結(jié)算資料、預(yù)（銷）售合同等及相關(guān)資料，并抽查了相關(guān)原始憑證。（房地產(chǎn)企業(yè)適用）5.1原材料、在庫低值易耗品、包裝物（1）正常使用的原材料、在庫低值易耗品、包裝物，主要為用于企業(yè)日常生產(chǎn)經(jīng)營用的原材料或修理用的備品、備件。對(duì)于正常使用的原材料、在庫低值易耗品、包裝物，由于周轉(zhuǎn)速度較快，購置時(shí)間短，賬面值接近基準(zhǔn)日市價(jià)，因此以賬面值確認(rèn)評(píng)估值；對(duì)于購置時(shí)間較長，價(jià)格變化較大的原材料，根據(jù)清查核實(shí)后的數(shù)量乘以現(xiàn)行市場(chǎng)購買價(jià)，再加上合理的運(yùn)雜費(fèi)、損耗、驗(yàn)收整理入庫費(fèi)及其它合理費(fèi)用，得出各項(xiàng)原材料的評(píng)估值。（2）失效、變質(zhì)、殘損、報(bào)廢、無用的原材料、在庫低值易耗品、包裝物*積壓的原材料賬面值*元，共有*項(xiàng)，主要為 ，形成原因?yàn)?。*失效的原材料賬面值 元，共有 項(xiàng)，主要為 ，形成原因?yàn)?。*變質(zhì)的原材料賬面值 元，共有 項(xiàng)，主要為 ，形成原因?yàn)?。*殘損的原材料賬面值 元，共有 項(xiàng)，主要為 ，形成原因?yàn)?。*報(bào)廢的原材料賬面值 元，共有 項(xiàng)，主要為 ，形成原因?yàn)?。*無用的原材料賬面值 元，共有 項(xiàng)，主要為 ，形成原因?yàn)?。對(duì)失效、變質(zhì)、殘損、報(bào)廢、無用的原材料，需根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察的結(jié)果、有關(guān)憑證和說明等，通過分析計(jì)算，扣除相應(yīng)貶值額（保留變現(xiàn)凈值）后，確定評(píng)估值。5.2材料采購材料采購（在途物資），為企業(yè)采購的尚未入庫的 等，經(jīng)對(duì)有關(guān)采購合同、運(yùn)單、發(fā)票等資料進(jìn)行清查。由于采購的材料購置時(shí)間短，賬面值接近基準(zhǔn)日市價(jià)，因此以賬面值確認(rèn)評(píng)估值。5.3產(chǎn)成品（庫存商品）產(chǎn)成品（庫存商品）賬面值為 元，主要包括 等。其中：*正常銷售產(chǎn)成品（庫存商品）賬面值為 元，主要企業(yè)完工后用于出售或企業(yè)購入用于出售的產(chǎn)品。（對(duì)各類產(chǎn)品的銷售情況進(jìn)行具體說明，如周轉(zhuǎn)情況、是否定向銷售等情況進(jìn)行描述）*滯銷的產(chǎn)成品（庫存商品）賬面值 元，主要為 ，形成原因?yàn)?。*積壓的產(chǎn)成品（庫存商品）賬面值 元，主要為 ，形成原因?yàn)?。*降價(jià)的產(chǎn)成品（庫存商品）賬面值 元，主要為 ，形成原因?yàn)?。*報(bào)廢的產(chǎn)成品（庫存商品）賬面值 元，主要為 ，形成原因?yàn)?。（1）正常銷售的產(chǎn)品*根據(jù)市場(chǎng)銷售情況，按其出廠銷售價(jià)格減去銷售費(fèi)用、全部稅金和適當(dāng)數(shù)額的稅后利潤確定評(píng)估值，其中： 暢銷產(chǎn)品的評(píng)估值=不含稅出廠銷售價(jià)-銷售費(fèi)用-全部稅金=不含稅出廠銷售單價(jià)（1-銷售費(fèi)用率-銷售稅金及附加費(fèi)率-銷售利潤率所得稅率）*數(shù)量 一般銷售產(chǎn)品的評(píng)估值=不含稅出廠銷售價(jià)-銷售費(fèi)用-全部稅金-適當(dāng)稅后凈利潤=不含稅出廠銷售單價(jià)1-銷售費(fèi)用率-銷售稅金及附加費(fèi)率-（銷售利潤率所得稅率）-銷售利潤率（1-所得稅率）凈利潤折減率數(shù)量 勉強(qiáng)銷售產(chǎn)品的評(píng)估值=不含稅出廠銷售價(jià)-銷售費(fèi)用-全部稅金-稅后凈利潤=不含稅出廠銷售單價(jià)1-銷售費(fèi)用率-銷售稅金及附加費(fèi)率-（銷售利潤率所得稅稅率）-銷售利潤率（1-所得稅率）數(shù)量*以產(chǎn)成品完全成本為基礎(chǔ)，根據(jù)該產(chǎn)品市場(chǎng)銷售情況加上適當(dāng)?shù)睦麧櫞_定評(píng)估值。評(píng)估舉例1評(píng)估明細(xì)表3-10-10 序號(hào)6 I. 概況名稱:規(guī)格型號(hào)帳面值帳面單價(jià)實(shí)際數(shù)量銷售情況II. 評(píng)估測(cè)算過程該產(chǎn)品不含稅銷售單價(jià)為393.00元，經(jīng)測(cè)算公司前三年的銷售費(fèi)用、稅金及附加、利潤總額及產(chǎn)品銷售情況后得出：加權(quán)平均銷售費(fèi)用率為1.28%，加權(quán)平均稅金及附加率為0.46%，加權(quán)平均銷售利潤率為17.75%，所得稅率為4.8%，因該產(chǎn)成品系根據(jù)定單生產(chǎn)的暢銷產(chǎn)品，故凈利潤折減率取0%。評(píng)估值=銷售單價(jià)（1-平均銷售費(fèi)用率-平均稅金及附加率-平均銷售利潤率所得稅率-平均銷售利潤率（1-所得稅率）凈利潤折減率）實(shí)際數(shù)量=3931-1.28%-0.46%-17.75%4.8%-17.75%（1-4.8%）0%13=382.8013=4,976.40元（2）對(duì)于滯銷、積壓、降價(jià)銷售產(chǎn)品和報(bào)廢產(chǎn)品根據(jù)其可收回凈收益確定評(píng)估值。舉例：5.4在產(chǎn)品（自制半成品）在產(chǎn)品賬面值為*元，主要為全部為正在制作（或生產(chǎn)）中的*。賬面成本為在制作的上述產(chǎn)品發(fā)生的費(fèi)用，主要為材料、人工或制造費(fèi)用。（按實(shí)際核實(shí)的情況列示在產(chǎn)品成本內(nèi)涵，評(píng)估方法隨產(chǎn)成品或按成本+適當(dāng)利潤確定評(píng)估值）。舉例：5.5開發(fā)產(chǎn)品（房地產(chǎn)企業(yè)適用）評(píng)估說明詳見范例5.6 開發(fā)成本（房地產(chǎn)企業(yè)適用）評(píng)估說明詳見范例5.7在用低值易耗品在用低值易耗品賬面值為元，主要為辦公用品、生產(chǎn)周轉(zhuǎn)材料、用品等，企業(yè)采用五五攤銷（或一次攤銷）法進(jìn)行核算。評(píng)估中由企業(yè)的有關(guān)人員陪同評(píng)估人員一起對(duì)企業(yè)內(nèi)在用的低值易耗品進(jìn)行了抽查盤點(diǎn)清查。評(píng)估人員在核實(shí)在用低值易耗品的數(shù)量和成新狀況后，采用重置成本法進(jìn)行評(píng)估。在用低值易耗品評(píng)估值=重置單價(jià)數(shù)量成新率重置單價(jià)通過市場(chǎng)詢價(jià)或被評(píng)估企業(yè)近期的采購價(jià)格確定，成新率依據(jù)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)察看并結(jié)合實(shí)際已使用年限、新舊程度等因素確定。評(píng)估明細(xì)表3-10-9序號(hào)1I. 概況名稱規(guī)格型號(hào)帳面值帳面單價(jià)實(shí)際數(shù)量II. 評(píng)估測(cè)算過程采用重置成本評(píng)估評(píng)估值=重置單價(jià)成新率實(shí)際數(shù)量經(jīng)向上海虹森家具商場(chǎng)詢價(jià)，該類辦公桌市場(chǎng)價(jià)單價(jià)為240.00元，并負(fù)責(zé)送貨。取240.00元為該辦公桌的重置單價(jià)。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘察, 該辦公桌基層為密度板，面層為防火貼面材料，辦公桌外觀比較完好,個(gè)別地方有輕微磨損,確定其成新率為90%。評(píng)估值= =240.0014390%=30,888.00元。6. 可供出售金融資產(chǎn)可供出售金融資產(chǎn)賬面值為元，主要為投資的*、*等股票，經(jīng)與證券結(jié)算中心對(duì)賬單核實(shí)，企業(yè)擁有的N只股票數(shù)量與賬面申報(bào)數(shù)量一致。公開掛牌交易的股票按評(píng)估基準(zhǔn)日的收盤價(jià)計(jì)算評(píng)估值。舉例： 可供出售的金融資產(chǎn)評(píng)估值為元。7. 持有至到期投資持有至到期投資賬面值為元，主要為*，*等債券，經(jīng)清查企業(yè)所持有債券憑證（或證券公司提供的對(duì)賬單），核實(shí)有關(guān)的債券名稱、面值、利率、期限等情況。不公開掛牌交易的債券按評(píng)估基準(zhǔn)日本金加持有期利息確定評(píng)估值。公開掛牌交易的債券按評(píng)估基準(zhǔn)日收盤價(jià)計(jì)算評(píng)估值。舉例：8. 長期股權(quán)投資長期股權(quán)投資賬面金額為元，被投資企業(yè)共N戶。評(píng)估人員核實(shí)了被投資企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、驗(yàn)資報(bào)告、相關(guān)憑證等資料。具體情況如下：金額單位：萬元被投資單位名稱股權(quán)比例投資金額賬面金額是否控制核算方法根據(jù)被投資企業(yè)的不同情況分別用不同評(píng)估方法：8.1 對(duì)于被投資企業(yè)實(shí)施控制(或有重大影響的)，分別進(jìn)行單獨(dú)整體評(píng)估；列入單獨(dú)整體評(píng)估的被企業(yè)有N家，最終以被投資產(chǎn)企業(yè)股東全部權(quán)益價(jià)值（或凈資產(chǎn)非公司制企業(yè)適用）評(píng)估值乘以股權(quán)比例確定評(píng)估值。列入單獨(dú)整體評(píng)估的被投資企業(yè)評(píng)估說明另見附后的說明。8.2 對(duì)于被投資企業(yè)沒有實(shí)施控制的（或沒有重大影響的），或投資時(shí)間不足一年的被投資企業(yè)，按評(píng)估基準(zhǔn)日（經(jīng)審計(jì)）的財(cái)務(wù)報(bào)表凈資產(chǎn)乘以股權(quán)比例確定評(píng)估值。8.3 對(duì)于合同、協(xié)議明確約定了投資報(bào)酬的長期股權(quán)投資（或雖沒有實(shí)質(zhì)性控制但有較為穩(wěn)定的投資回報(bào)），按約定或預(yù)測(cè)的收益折為現(xiàn)值，再加上到期資產(chǎn)的回收價(jià)值，確定評(píng)估值。對(duì)于不是直接獲取資金收入，而是取得某種權(quán)利或間接利益的，測(cè)算相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)收益，折現(xiàn)計(jì)算評(píng)估值；或根據(jù)剩余的權(quán)利或利益所對(duì)應(yīng)的重置價(jià)值確定評(píng)估值。8.4 對(duì)于投資比例較小（一般小于5%）且無法取得被投資單位評(píng)估必需的相關(guān)資料，按實(shí)際投資成本確定評(píng)估值。（如涉及金額較大，應(yīng)在重大事項(xiàng)的瑕疵事中進(jìn)行披露） 9. 投資性房地產(chǎn)(參照固定資產(chǎn)房屋建筑物評(píng)估說明)10. 固定資產(chǎn)建筑物類建筑物類資產(chǎn)賬面原值*元，賬面凈值*元。其中：資產(chǎn)名稱賬面原值賬面凈值備注房屋建筑物構(gòu)筑物管道和溝槽合 計(jì)10.1概況：工業(yè)類委估的房屋建筑物類資產(chǎn)為企業(yè)的房屋建筑物、構(gòu)筑物及其他輔助設(shè)施、管道和溝槽。其中申報(bào)的房屋建筑物共計(jì)*項(xiàng)，構(gòu)筑物及其他輔助設(shè)施共計(jì)*項(xiàng)管道和溝槽共計(jì)*項(xiàng)。委估房屋主要結(jié)構(gòu)有*和*結(jié)構(gòu)幾種，主要為*生產(chǎn)、輔助生產(chǎn)、辦公等用房，基本于*年建成，構(gòu)筑物主要有*等，主要用于 。列入評(píng)估范圍的房屋建筑物、構(gòu)筑物和管道溝漕主要分布在*等地，對(duì)企業(yè)委估的房屋建筑物、構(gòu)筑物現(xiàn)場(chǎng)逐一清查、核對(duì)，核對(duì)委估資產(chǎn)的面積，記錄房屋建筑物的現(xiàn)狀，測(cè)評(píng)資產(chǎn)新舊程度，并在有關(guān)人員陪同下，分基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、非承重結(jié)構(gòu)、屋面、地面、內(nèi)外裝修、門窗、配套設(shè)施（水、暖、電）等項(xiàng)目，逐項(xiàng)進(jìn)行查勘鑒別，了解房屋的使用、維護(hù)等情況。評(píng)估人員對(duì)房屋建筑物的帳，權(quán)證，實(shí)物核對(duì)清查如下：*企業(yè)帳面記載的房屋建筑物都存在，并且面積與權(quán)證相符。*房產(chǎn)權(quán)證中第，等幢房屋，有實(shí)物但企業(yè)帳面無價(jià)值反映，納入評(píng)估范圍；*房產(chǎn)權(quán)證中第，共幢房屋，已經(jīng)拆除，也無帳面價(jià)值的不列入評(píng)估范圍；*房產(chǎn)權(quán)證中第，等幢房屋，權(quán)證記載建筑面積為*平方米，企業(yè)在產(chǎn)證辦理后，陸續(xù)進(jìn)行了改擴(kuò)建，實(shí)際建筑面積為*平方米，本次評(píng)估按企業(yè)申報(bào)且經(jīng)評(píng)估人員核實(shí)后的實(shí)際建筑進(jìn)行評(píng)估。*企業(yè)申報(bào)的N幢建筑物未辦理房產(chǎn)權(quán)證，已辦理的了建設(shè)工程規(guī)劃許可證（或也未辦理建筑工程規(guī)劃許可證），評(píng)估時(shí)按建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)圖紙或?qū)嶋H勘察丈量的面積進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)清查，委估房屋總建筑面積*平方米，構(gòu)筑物*項(xiàng)，管道與溝漕*項(xiàng)，維護(hù)保養(yǎng)情況一般（良好，較好或較差），均能正常使用。一般類建筑物坐落在，東臨路，南至路，西臨，北臨路。該大樓為地上層，地下層的鋼混結(jié)構(gòu)建筑物，建于年。本次委估的房地產(chǎn)位于該大樓的主樓樓、樓室，建筑面積合計(jì)平方米。大樓外墻為，內(nèi)墻，頂棚為，吊頂為，地坪為，內(nèi)墻涂料粉刷, 部電梯,中央（或分體）空調(diào),自動(dòng)消防噴淋。地下層為停車庫及設(shè)備庫房。目前委估房地產(chǎn)作為辦公房對(duì)外出租或自用。10.2權(quán)利狀況工業(yè)類根據(jù)企業(yè)提供的房地產(chǎn)權(quán)證、房屋所有權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等權(quán)屬資料。評(píng)估人員在房屋建筑物清查過程中發(fā)現(xiàn)有幢房屋建筑物，是新建房屋，有建設(shè)工程規(guī)劃許可證等權(quán)源文件；有幢房屋建筑物未辦理產(chǎn)權(quán)證明或其他權(quán)源文件；有幢房屋系通過方式取得，未辦理過戶手續(xù)。權(quán)屬有瑕疵的情況如下表:物業(yè)名稱地址權(quán)屬性質(zhì)建筑面積（平方米）權(quán)屬瑕疵情況及原因他項(xiàng)權(quán)利狀況：*未發(fā)現(xiàn)有抵押，擔(dān)保等事項(xiàng)記載。*委估建筑物于 年 月 日抵押給工商銀行浦東分行周家渡支行，債權(quán)金額 元，期限自2002年12月5日至2003年11月。 一般類根據(jù)地方房屋所有權(quán)證或房地產(chǎn)權(quán)證權(quán)證編號(hào)，委估房屋建筑物的權(quán)利人為*，具體登記情況如下：土地的使用權(quán)來源為出讓，用途為商業(yè)，地號(hào)為，土地面積平方米，使用期限為 年 月 日。房屋建筑面積為平方米。他項(xiàng)權(quán)利狀況：10.3評(píng)估方法本次評(píng)估所涉及的房屋建筑物主要用途為*、*、*等用房，依據(jù)資產(chǎn)用途、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)和評(píng)估人員收集的資料，對(duì)*類房屋建筑物的評(píng)估采用市場(chǎng)比較法，對(duì)*類房屋建筑物的評(píng)估采用收益法，對(duì)*類房屋建筑物的評(píng)估采用成本法。（1）市場(chǎng)比較法： 將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。市場(chǎng)比較法計(jì)算公式為：評(píng)估對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)（2）收益法：預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。收益法的基本公式如下： 式中 V 收益價(jià)格； Ai 未來第i年的凈收益； R 資本化率（）； n 未來可獲收益的年限（年）。（3）成本法：求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除各項(xiàng)貶值，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。成本法的基本公式如下：重置成本法公式：評(píng)估價(jià)值=重置全價(jià)成新率重置全價(jià)的確定重置全價(jià)，應(yīng)是重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的估價(jià)對(duì)象所需的各項(xiàng)必要成本費(fèi)用（和相關(guān)稅費(fèi)、正常開發(fā)利潤）之和。*根據(jù)委估對(duì)象的特點(diǎn)和評(píng)估人員收集到的資料，采用類比法，根據(jù)*市工程造價(jià)信息、*市發(fā)布的有關(guān)房屋建筑物的建筑安裝造價(jià)指標(biāo)，或評(píng)估實(shí)例的建筑安裝造價(jià)指標(biāo)，經(jīng)修正后加計(jì)有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用和資金成本（相關(guān)稅費(fèi)、正常開發(fā)利潤），確定重置單價(jià)，乘以建筑面積確定重置全價(jià)。*對(duì)于預(yù)決算和工程結(jié)算資料較為齊全的建筑物或構(gòu)筑物，采用預(yù)決算調(diào)整法，即利用項(xiàng)目決算資料提供的工程量，以現(xiàn)行單價(jià)、費(fèi)用項(xiàng)目及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)加以確定重置建安造價(jià)，并加計(jì)有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用和資金成本（相關(guān)稅費(fèi)、正常開發(fā)利潤），確定重置全價(jià)。*對(duì)于工程檔案資料較為齊全或工程量計(jì)算較為容易的建筑物或構(gòu)筑物，采用重編預(yù)算法，即按工程預(yù)算的編制方法，對(duì)待估建筑成本構(gòu)成項(xiàng)目重新估算重置成本。根據(jù)待估建筑物工程竣工圖紙或按評(píng)估要求繪制工程圖，按照編制工程預(yù)決算的方法，工程量按現(xiàn)行工程預(yù)算價(jià)格和費(fèi)率編制工程預(yù)算書，再加計(jì)有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用和資金成本（相關(guān)稅費(fèi)、正常開發(fā)利潤），確定重置全價(jià)。計(jì)算公式如下：建筑物重置建安造價(jià) = (實(shí)際工程量*現(xiàn)行單價(jià))*(1+現(xiàn)行費(fèi)率)材料差價(jià)+ 按現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的各項(xiàng)間接成本*對(duì)于單位價(jià)值小、結(jié)構(gòu)簡單及運(yùn)用其他方法有困難的建筑物，采用價(jià)格指數(shù)調(diào)整法，即根據(jù)房屋建筑物的賬面成本，運(yùn)用建筑工程造價(jià)指數(shù)或其他相關(guān)價(jià)格指數(shù)推算出建筑物重置成本的方法，確定重置價(jià)值。建筑面積的確定：*建筑面積根據(jù)房屋權(quán)證的記載確定。*如未辦理房屋權(quán)證則依據(jù)建筑工程規(guī)劃許可證、工程竣工圖、銷（預(yù)）售合同、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同或資產(chǎn)占有方申報(bào)并經(jīng)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)的建筑面積確定。*其他建筑面積的確定方式：成新率的確定：*采用年限法成新率與打分法成新率加權(quán)平均后得到委估房屋建筑物的綜合成新率。*對(duì)于使用、維護(hù)、保養(yǎng)情況正常、價(jià)值量小或無法直接現(xiàn)場(chǎng)勘察（如隱蔽工程等）的建筑物或構(gòu)筑物采用年限法成新率。年限法成新率：計(jì)算公式：成新率=（經(jīng)濟(jì)使用年限-已使用年限）規(guī)定使用年限100%已使用年限：根據(jù)房屋建造日期，計(jì)算得出已使用年限。規(guī)定使用年限：按有關(guān)部門關(guān)于建筑物規(guī)定經(jīng)濟(jì)使用年限標(biāo)準(zhǔn)，確定經(jīng)濟(jì)使用年限。打分法成新率：依據(jù)建設(shè)部有關(guān)鑒定房屋新舊程度的參考指標(biāo)、評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘查打分確定。計(jì)算公式：成新率 =（結(jié)構(gòu)打分評(píng)分修正系數(shù) + 裝修打分評(píng)分修正系數(shù)+ 設(shè)備打分評(píng)分修正系數(shù)）100100%綜合成新率的確定：綜合成新率采用加權(quán)平均法，一般年限法權(quán)數(shù)取0.5，打分法權(quán)數(shù)取0.5。則綜合成新率公式為：成新率 = (年限法成新率0.5 + 打分法成新率0.5)對(duì)尚可使用且年限法成新率低于30%的，按打分法確定（或按30%確定成新率）。評(píng)估值的確定按重置全價(jià)與成新率相乘，得出評(píng)估值。10.4 評(píng)估舉例一、 1.5 舉例二、 1.5.1市場(chǎng)比較法評(píng)估實(shí)例黃興路2001號(hào)(皇朝新城耀輝閣)25樓、26樓A座。（固定資產(chǎn)-房屋建筑物清查明細(xì)表第*張/總第*張第*項(xiàng)。）I. 建筑物概況房屋賬面原值947,587.41元，賬面凈值777,021.81元，據(jù)了解，賬面中包含了購房款、購房契稅、交易手續(xù)費(fèi)、裝修費(fèi)等雜費(fèi)。黃興路2001號(hào)位于楊浦區(qū)中心地帶,處黃興路西側(cè)、國順路北側(cè),北距五角場(chǎng)約1公里,屬上海市基準(zhǔn)地價(jià)劃定的五級(jí)住宅用地?；食鲁俏髋?2萬平方米黃興公園,周邊有賓館（藍(lán)天賓館）、學(xué)校（同濟(jì)大學(xué)、復(fù)旦大學(xué)、二軍大、少云中學(xué)等）、大賣場(chǎng)（大潤發(fā)、百安居、數(shù)碼廣場(chǎng)等）、銀行（建行、工行、浦發(fā)銀行等）、電影院（藍(lán)天劇場(chǎng)、翔殷電影院）、商廈（華聯(lián)商廈等）、醫(yī)院（長海醫(yī)院、二軍大醫(yī)院等）、快餐（肯德基、必勝客、麥當(dāng)勞）等等，數(shù)條公交線路途徑這里，為成熟的住宅區(qū)。皇朝新城耀輝閣（原為外銷房）為剪力墻結(jié)構(gòu)，半地下室車庫，總高28層，6戶/梯，二部韓國電梯，現(xiàn)澆樓板，外墻面磚，門廳正立面為浮法玻璃外墻，廳內(nèi)為大理石墻面，花崗巖面層及門套，走道為地爬壁磚，花崗巖面層，頂部為乳膠漆，防盜門，鋁合金窗。委估對(duì)象25A、26A為二房二廳二衛(wèi)一陽臺(tái)，建成后至今，一直有人居住，建筑面積均為125.96平方米，為西北向，室內(nèi)臥室、廳為楓木企口地板，內(nèi)墻涂料；廚房為中檔墻地磚，一般吊地柜帶脫排油煙機(jī)及爐灶，10L“Rinnai”熱水器；衛(wèi)生間為中檔墻地磚，三件套潔具。建成于1997年6月。大樓保養(yǎng)稍好。II. 評(píng)估測(cè)算過程（1）比較實(shí)例的選擇實(shí)例A大運(yùn)盛城處于中山北二路南側(cè)、黃興路西側(cè)，框架房屋，外墻涂料，地下一層車庫，地上18層，英式住宅，上海三菱電梯，鋁合金窗，防盜鋼門，裝修房，17樓，二房二廳二衛(wèi)二陽臺(tái)，南向，得房率81，綠化率61，現(xiàn)房，公開售價(jià)為5300元/平方米。實(shí)例B風(fēng)六新苑處于中山北二路、江浦路口，框架房屋，外墻涂料，地下一層車庫，地上14層，上海三菱電梯，鋁合金窗，防盜鋼門，毛坯房，13樓，三房二廳二衛(wèi)二陽臺(tái)，南向，得房率80，綠化率32，現(xiàn)房，公開售價(jià)為4400元/平方米。實(shí)例C皇朝新城耀輝閣耀輝閣2大樓A座，二房二廳二衛(wèi)，西北向，裝修房（97年裝修），公開售價(jià)為4250元/平方米。（2）比較因素選擇因素條件說明表（區(qū)域因素、個(gè)別因素可按地區(qū)設(shè)定項(xiàng)目）案例項(xiàng)目實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C委估對(duì)象交易時(shí)間目前目前目前交易情況公開公開公開區(qū)域因素配套設(shè)施好好好好交通條件距公交線路較多距公交線路較少距公交線路較多距公交線路較多規(guī)劃完好度多層為主多層為主多層為主多層為主生態(tài)環(huán)境黃興公園黃興公園黃興公園黃興公園購物便利度較便利稍不便利便利便利個(gè)別因素景觀好好好好外觀豪華一般一般一般設(shè)備于建材上海三菱上海三菱上海三菱韓國電梯物業(yè)管理較好一般好好功能與房型二房二廳二衛(wèi)二陽臺(tái)，地下車庫，朝南，得房率81三房二廳二衛(wèi)二陽臺(tái)，地下車庫，朝南，得房率80二房二廳二衛(wèi)，地下車庫，朝西北得房率70二房二廳二衛(wèi)，地下車庫，朝東北，得房率70裝修程度新裝修毛坯97年裝修97年裝修層次17層14次層24次層25次層小區(qū)環(huán)境綠化率61，好綠化率32，環(huán)境一般綠化極少，環(huán)境一般綠化極少，環(huán)境一般結(jié)構(gòu)小高層小高層高層高層新舊程度2002年2002年房齡3.5年房齡3.5年（3）因素比較修正表 根據(jù)委估對(duì)象與比較實(shí)例的差異，以委估對(duì)象各項(xiàng)因素條件為基礎(chǔ)，確定比較各因素的相應(yīng)指數(shù)，列表如下：案例項(xiàng)目權(quán)重實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C區(qū)域因素配套設(shè)施20100.00100.00100.00交通條件20101.0095.00100.00規(guī)劃完好度15100.00100.00100.00生態(tài)環(huán)境20100.00100.00100.00購物便利度2595.0090.00100.00小 計(jì)10098.9596.50100.00個(gè)別因素景觀10100.00100.00100.00外觀10110.00100.00100.00設(shè)備于建材1095.0095.00100.00物業(yè)管理10100.0095.00100.00功能與房型20120.00120.00100.00裝修程度10115.0085.00100.00層次595.0090.00100.00小區(qū)環(huán)境10115.00105.00100.00結(jié)構(gòu)598.0098.00100.00新舊程度10105.00105.00100.00小 計(jì)100107.65101.90100.00因素比較修正系數(shù)表（區(qū)域因素、個(gè)別因素可按地區(qū)設(shè)定項(xiàng)目）（4）實(shí)例修正后的價(jià)格測(cè)算 單位：元/平方米項(xiàng)目實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C實(shí)例價(jià)格5,250.004,400.004,200.00交易時(shí)間100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100區(qū)域因素修正100/98.95100/96.5100/100個(gè)別因素修正100/107.65100/101.90100/100修正價(jià)格*采用簡單算術(shù)平均法求取委估對(duì)象的單價(jià)。即：單價(jià)(* + * + *)3*（元/平方米）委估對(duì)象評(píng)估價(jià)值*（元）三、 1.5.2 收益法評(píng)估實(shí)例廣場(chǎng)聯(lián)合樓(清查評(píng)估明細(xì)表第9項(xiàng))I. 建筑物概況該房屋建筑物位于天山區(qū)健康路7號(hào),建成于1982年,結(jié)