房地產(chǎn)企業(yè)審計工作底稿編制案例分析(doc 27頁)

審計工作底稿編制案例介紹應(yīng)收賬款、預(yù)收賬款、開發(fā)成本、主營業(yè)務(wù)收入及主營業(yè)務(wù)成本（房地產(chǎn)企業(yè)）一、會計記錄概況A公司應(yīng)收賬款期初余額337,942.80元，本期借方發(fā)生額合計1,225,164.50元，本期貸方發(fā)生額合計881,529.00元，期末余額681,578.30元。具體數(shù)據(jù)見“應(yīng)收賬款余額表”（底稿見索引）。A公司預(yù)收賬款期初余額為102,939.00元，本期借方發(fā)生額合計為196,986,143.40元，本期貸方發(fā)生額合計為277,830,485.24元，期末余額為80,947,280.84元。公司根據(jù)款項性質(zhì)分設(shè)二級明細(xì)科目，如“預(yù)收購房款”、“預(yù)收租金”等，同時根據(jù)不同的客戶設(shè)置三級明細(xì)科目，具體數(shù)據(jù)見“預(yù)收賬款余額表”（底稿見索引）和“預(yù)收賬款預(yù)收購房款（福源雅居）查驗記錄(2)”（底稿見索引）。A公司開發(fā)成本期初余額304,860,812.79元，本期借方發(fā)生額合計326,691,360.16元，本期貸方發(fā)生額合計631,552,172.95元，期末余額0元。具體數(shù)據(jù)見“開發(fā)成本-福源雅居余額明細(xì)表”（底稿見索引）。A公司本期主營業(yè)務(wù)收入發(fā)生額為197,511,307.90元，其中：經(jīng)營性租賃收入22,975,179.90元；商品房銷售收入174,536,128.00元（底稿見索引）。A公司本期主營業(yè)務(wù)成本發(fā)生額為111,151,368.54元，其中：經(jīng)營性租賃成本4,741,992.00，商品房銷售成本106,409,376.54元（底稿見索引）。二、審計目標(biāo)(一)應(yīng)收賬款：1、確定應(yīng)收賬款是否存在；2、確定應(yīng)收賬款是否歸被審計單位所有；3、確定應(yīng)收賬款的增減變動的記錄是否完整；4、確定應(yīng)收賬款的計價是否正確；5、確定應(yīng)收賬款、應(yīng)收賬款跌價準(zhǔn)備余額是否正確；6、確定應(yīng)收賬款的披露是否恰當(dāng)。(二)預(yù)收賬款：1、確定預(yù)收賬款的發(fā)生及償還記錄是否完整；2、確定預(yù)收賬款的余額是否正確；3、確定預(yù)收賬款的披露是否充分。(三)開發(fā)成本：1、確定開發(fā)成本的增減變動的記錄是否完整；2、確定開發(fā)成本的計算是否恰當(dāng)；3、確定開發(fā)成本余額是否正確；4、確定開發(fā)成本的披露是否恰當(dāng)。(四)主營業(yè)務(wù)收入：1、確定主營業(yè)務(wù)收入的內(nèi)容、款項是否合理、正確、完整；2、確定主營業(yè)務(wù)收入的披露是否恰當(dāng)。(五)主營業(yè)務(wù)成本：1、確定主營業(yè)務(wù)成本的內(nèi)容、性質(zhì)和數(shù)額是否正確、合理、完整； 2、確定主營業(yè)務(wù)成本的歸屬和會計處理是否正確；3、確定主營業(yè)務(wù)成本的披露是否恰當(dāng)。三、審計工作底稿編制介紹及相關(guān)提示(一)應(yīng)收賬款：1、執(zhí)行“獲取或編制應(yīng)收賬款明細(xì)表，復(fù)核加計正確并與總賬數(shù)、報表數(shù)及明細(xì)賬合計數(shù)核對是否相符”程序向客戶索取或根據(jù)明細(xì)賬余額自行編制“應(yīng)收賬款余額表”，復(fù)核加計正確并與總賬數(shù)、報表數(shù)核對相符，標(biāo)注相應(yīng)的審計標(biāo)識。（底稿見索引A7-1）提示1：對于關(guān)聯(lián)方、持股5以上股東的欠款需單獨在明細(xì)表中標(biāo)出，即在債務(wù)人名稱旁標(biāo)注“A”，并在相應(yīng)欄內(nèi)錄入金額。提示2：如未審數(shù)合計金額與總賬不符，應(yīng)查明原因并作更正，必要時向項目負(fù)責(zé)人進(jìn)行咨詢并作相應(yīng)的處理?！皩徲嬚{(diào)整”與“審定數(shù)”在該項目審定后錄入。2、執(zhí)行“對應(yīng)收賬款余額作分析性復(fù)核，若有重大波動應(yīng)查明原因并作出記錄”程序由于房地產(chǎn)企業(yè)的房產(chǎn)銷售一般為個案，對應(yīng)收賬款余額作分析性復(fù)核的意義不大，所以本程序不適用。3、執(zhí)行“查驗應(yīng)收賬款賬齡分析是否正確”程序根據(jù)明細(xì)賬實際發(fā)生情況，按財政部關(guān)于執(zhí)行企業(yè)會計制度和相關(guān)會計準(zhǔn)則有關(guān)問題解答（一）的規(guī)定將應(yīng)收賬款賬齡分析填列入“應(yīng)收賬款余額表”。（底稿見索引A7-1）提示：確認(rèn)賬齡原則如下：(1)本期新增的應(yīng)收賬款賬齡為1年以內(nèi)。(2)收到債務(wù)單位當(dāng)期償還的部分債務(wù)后，剩余的應(yīng)收款項，不應(yīng)改變其賬齡，仍應(yīng)按原賬齡加上本期應(yīng)增加的賬齡確定。(3)存在多筆應(yīng)收款項、且各筆應(yīng)收款項賬齡不同的情況下，收到債務(wù)單位當(dāng)期償還的部分債務(wù)，應(yīng)當(dāng)逐筆認(rèn)定收到的是哪一筆應(yīng)收款項；如果確實無法認(rèn)定的，按照先發(fā)生先收回的原則確定，剩余應(yīng)收款項的賬齡按上述(2)確定。4、執(zhí)行“選取賬齡長、金額大的債權(quán)，檢查有關(guān)合同、原始憑證等，并進(jìn)行函證（包括重分類轉(zhuǎn)入項目），對大額頻繁往來客戶發(fā)詢證函時請公司提供對賬的流水記錄”程序(1)選取賬齡長、金額大的余額進(jìn)行函證，詢證函相關(guān)要素的填寫必須完整。（底稿見索引）。提示1：審計人員必須描述詢證函的樣本選取標(biāo)準(zhǔn)和對函證收發(fā)程序的控制過程；由審計人員根據(jù)客戶提供的地址親自發(fā)函；若回函是直接寄回會計師事務(wù)所的，必須保留信封。提示2：對于應(yīng)收款項性質(zhì)較為特殊的情況（如應(yīng)收土地轉(zhuǎn)讓款等），審計人員應(yīng)結(jié)合相關(guān)預(yù)收賬款、應(yīng)收票據(jù)、主營業(yè)務(wù)收入等科目的情況發(fā)特殊函證進(jìn)行確認(rèn)，最好由審計人員進(jìn)行親函。(2)編制“應(yīng)收賬款函詢結(jié)果匯總比較情況表”，對于發(fā)函的金額占總金額的比例作記錄。（底稿見索引A7-C）(3)對于回函的結(jié)果作匯總分析并作記錄，同時計算回函率及回函正確率。（底稿見索引A7-C）提示：如果回函有差異，應(yīng)查明差異產(chǎn)生的原因。一般差異產(chǎn)生原因有以下情況：A、企業(yè)已開票確認(rèn)收入，債務(wù)人尚未收到發(fā)票未入賬。B、債務(wù)人已付款，企業(yè)尚未收到或已收到（如承兌匯票等票據(jù)）未入賬。C、債務(wù)人認(rèn)為期后已付款，對于債務(wù)確認(rèn)的截止期限不一致。D、實際上債權(quán)不成立，企業(yè)存在虛做收入等舞弊現(xiàn)象。5、執(zhí)行“對預(yù)審時發(fā)出函詢并回函確認(rèn)的，仍應(yīng)實施抽查程序追查到報表日”程序本次對A公司的預(yù)審時未發(fā)函證，故在本次審計過程中本程序不適用。6、執(zhí)行“未回函的，可再次復(fù)詢，如不復(fù)詢可采用替代審計程序進(jìn)行檢查，但必須形成規(guī)范的審核記錄，并說明確認(rèn)與否的結(jié)論及依據(jù)”程序?qū)τ谖椿睾?，審計人員采取了查驗期后收款作為替代審計程序進(jìn)行檢查。情況一：在本次審計過程中審計人員未收到福源雅居2號802室李愛月的回函，審計人員通過查驗期后已收款（底稿見索引）和查驗該房產(chǎn)的預(yù)售合同和房屋交接書（底稿見“預(yù)收賬款”底稿索引F4-A-1）作為替代程序進(jìn)行確認(rèn)。提示：一般替代審計程序可采用以下方法：（1）查閱應(yīng)收賬款明細(xì)賬，檢查期后收款情況。（2）抽查應(yīng)收賬款明細(xì)余額形成的相關(guān)憑證。（3）核對銷售合同、收款記錄等原始資料，核實交易事項的真實性。7、執(zhí)行“抽查明細(xì)賬發(fā)生額，檢查原始憑證與賬面記錄是否相符，檢查資金流入來源是否正常，檢查有無不屬于因轉(zhuǎn)讓、銷售和結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品，提供出租房屋和提供勞務(wù)等業(yè)務(wù)的債權(quán)，如有，應(yīng)作出記錄或作必要調(diào)整”程序(1)分析明細(xì)賬的發(fā)生內(nèi)容，通過抽查原始憑證方式查驗借貸方的發(fā)生額是否正常。(底稿見索引A7-A、)(2)分析應(yīng)收賬款的貸方發(fā)生額，發(fā)現(xiàn)減少方式均為現(xiàn)金流入，以抽查原始憑證的方式查驗現(xiàn)金流入的對象為正常。(底稿見索引A7-A、)提示1：如應(yīng)收賬款的現(xiàn)金流入對象與欠款單位不符，需向客戶詢問原因，并收集相關(guān)資料判斷情況是否正常，必要時向項目負(fù)責(zé)人進(jìn)行咨詢并作相應(yīng)的處理。提示2：如應(yīng)收賬款的貸方發(fā)生額為轉(zhuǎn)賬方式，需結(jié)合對應(yīng)科目（一般為“應(yīng)收票據(jù)”、“其他應(yīng)收款”等）進(jìn)行查驗。(3)分析應(yīng)收賬款的借方發(fā)生額，結(jié)合“主營業(yè)務(wù)收入”進(jìn)行查驗。 情況一：審計人員在審計過程中發(fā)現(xiàn)福源雅居2號802室李愛月的應(yīng)收房款18萬占總房款的5%，且期后于1月5日已收回，故認(rèn)為可以確認(rèn)。(底稿見索引A7-B-1)情況二：審計人員在審計過程中發(fā)現(xiàn)福源雅居4號1602室王基學(xué)的應(yīng)收房款53.34萬約占總房款的19.12%，且查驗期后未發(fā)現(xiàn)有收款情況，同時結(jié)合 “預(yù)收帳款預(yù)收購房款（福源雅居）查驗記錄（2）”的查驗（底稿見索引F4-A-1-3），發(fā)現(xiàn)該房尚未辦理房屋交接手續(xù)等，故認(rèn)為該房銷售確認(rèn)收入依據(jù)不足，作審計調(diào)整分錄。（底稿見索引A7-B-1）提示：根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)行的實際操作情況，銷售商品房一般在房款全部收到后再辦理房屋交接書、小產(chǎn)證等（上述是確認(rèn)商品房銷售收入的主要依據(jù)）。當(dāng)然也有可能存在少量尾款的情況，但一般尾款的收回期限較短。(4)結(jié)合“主營業(yè)務(wù)收入經(jīng)營性租賃收入”查驗應(yīng)收租金的余額是否正常。提示：根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特殊性，租金一般為預(yù)收，若存在租金掛賬“應(yīng)收賬款”的情況需向客戶了解系為何種情況，結(jié)合查驗合同、期后收款等進(jìn)行確認(rèn)。8、執(zhí)行“檢查壞賬損失的會計處理是否經(jīng)授權(quán)批準(zhǔn)”程序(1)審計人員對于賬齡時間較長或長期未變動的款項，向客戶詢問該款項未收回的原因、是否可以正常收回，同時向客戶取得催款記錄或企業(yè)律師函或訴訟資料等，據(jù)此考慮其對于企業(yè)財務(wù)狀況的影響，并判斷壞賬準(zhǔn)備是否已計提充分。（底稿見索引、）情況一：審計人員在查驗過程中發(fā)現(xiàn)北京龍騰科技有限公司的應(yīng)收租金賬齡已達(dá)3年以上，且近二年均無變動。審計人員向客戶詢問情況，了解到該應(yīng)收賬款為拖欠租金，經(jīng)仲裁委員會判決勝訴，但北京龍騰科技有限公司支付部分欠款后再無消息，多次追討未果，現(xiàn)在已聯(lián)系不上該公司了，估計已無法收回。故審計人員認(rèn)為該應(yīng)收賬款存在產(chǎn)生壞賬可能，作審計調(diào)整，計提全額壞賬準(zhǔn)備（底稿見索引A7-A）。情況二：審計人員在查驗過程中發(fā)現(xiàn)海上海10號1205室的應(yīng)收房款賬齡已達(dá)3年以上，客戶已全額計提壞賬準(zhǔn)備。審計人員向客戶獲取計提壞賬準(zhǔn)備的依據(jù)，包括法院判決書、催款記錄、董事會決議等（底稿見索引A7-B-1）。(2)經(jīng)查，A公司本期無壞賬核銷記錄。提示：結(jié)合“管理費用壞賬準(zhǔn)備”與“壞賬準(zhǔn)備壞賬核銷”科目的審計，對于核銷的壞賬，應(yīng)取得核銷的申請報告、董事會決議等資料，對于核銷的原因應(yīng)作相應(yīng)的審計說明，并判斷核銷是否有充分的理由。9、執(zhí)行“涉及債務(wù)重組、資產(chǎn)置換的事項，審查有關(guān)協(xié)議等法律文件及手續(xù)是否齊備，賬務(wù)處理是否正確，并判斷交易的合法性和真實性”程序經(jīng)查A公司本期無此情況，故在本次審計過程中本程序不適用。10、執(zhí)行“對異常項目及關(guān)聯(lián)方欠款，即使回函相符，仍應(yīng)取證并審核相關(guān)交易合同，判斷交易的合法性、真實性”程序經(jīng)查A公司本期無此情況，故在本次審計過程中本程序不適用。提示：如果房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、在建工程轉(zhuǎn)讓或其他關(guān)聯(lián)交易情況，審計人員應(yīng)查驗全部合同、收款情況、確認(rèn)收入的依據(jù)是否完備，并根據(jù)上述情況發(fā)特殊函證，特殊函證的內(nèi)容應(yīng)包括合同主要條款情況、具體收款明細(xì)、權(quán)利轉(zhuǎn)讓情況等，并由審計人員親函完成。11、執(zhí)行“檢查內(nèi)部往來是否核對相符，形成核對記錄，標(biāo)明核對責(zé)任人，作好必要的索引，說明對差異的處理結(jié)果及理由”程序經(jīng)查A公司本期無此情況，故在本次審計過程中本程序不適用。12、執(zhí)行“分析明細(xì)賬余額，對于出現(xiàn)貸方余額的項目，應(yīng)查明原因，必要時根據(jù)不同性質(zhì)作調(diào)整”程序(1)分析出現(xiàn)貸方余額的原因，作相應(yīng)調(diào)整。（底稿見索引）情況一：審計人員在審計過程中發(fā)現(xiàn)海上海15號703室劉童余額為10,000.00元。經(jīng)查，發(fā)現(xiàn)系業(yè)主多付房款，該10,000.00元客戶需歸還業(yè)主，故作審計調(diào)整至“其他應(yīng)付款”。(2)關(guān)注是否存在應(yīng)收賬款與預(yù)收賬款同戶名掛賬的情況，及時作抵銷處理。（底稿見索引）情況一：審計人員在審計過程中發(fā)現(xiàn)福源雅居2號3202汪金燕余額為100,000.00元。通過查驗預(yù)售合同發(fā)現(xiàn)該業(yè)主同時也購買了5號801室，該余額實際為業(yè)主預(yù)付的5號801室的定金，故作審計調(diào)整至“預(yù)收賬款”。（底稿見索引）13、執(zhí)行“對于用非記賬本位幣結(jié)算的應(yīng)收賬款,檢查其采用的匯率及折算方法是否正確”程序經(jīng)查A公司無外匯業(yè)務(wù)，故在本次審計過程中本程序不適用。提示：房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收賬款一般不存在非記賬本位幣結(jié)算的情況。14、執(zhí)行“請客戶協(xié)助，在應(yīng)收賬款明細(xì)表上標(biāo)明截至審計日已收回或轉(zhuǎn)銷的項目并檢查有關(guān)憑證”程序取得資產(chǎn)負(fù)債表日至審計日之間的明細(xì)賬或記賬憑證，查驗期后應(yīng)收賬款的收回或轉(zhuǎn)銷情況。（底稿見索引、）15、執(zhí)行“檢查應(yīng)收賬款是否已被抵押、質(zhì)押，并作出記錄”程序經(jīng)查A公司本期無此情況，故在本次審計過程中本程序不適用。16、執(zhí)行“驗明應(yīng)收賬款的披露是否恰當(dāng)”程序提示：需查驗披露的內(nèi)容是否符合準(zhǔn)則、制度的規(guī)定，是否與審定情況相符。(二)預(yù)收賬款：1、執(zhí)行“獲取或編制預(yù)收賬款明細(xì)表，復(fù)核加計正確并與總賬數(shù)、報表數(shù)和明細(xì)賬合計數(shù)核對是否相符”程序(1)根據(jù)二級明細(xì)賬余額編制“預(yù)收賬款余額表”，復(fù)核加計正確并與總賬數(shù)、報表數(shù)核對相符，標(biāo)注相應(yīng)的審計標(biāo)識。（底稿見索引F4-1）(2)根據(jù)三級明細(xì)賬余額編制“預(yù)收賬款預(yù)收購房款（福源雅居）查驗記錄（2）”，復(fù)核加計正確并與二級明細(xì)賬數(shù)核對相符，標(biāo)注相應(yīng)的審計標(biāo)識。（底稿見索引）提示：如果房地產(chǎn)企業(yè)不設(shè)置三級明細(xì)賬，可以向客戶獲取有關(guān)房產(chǎn)銷售收款明細(xì)表(臺賬)來編制。(3)由于A公司“預(yù)收租金”系過渡明細(xì)，均為收款后結(jié)轉(zhuǎn)“主營業(yè)務(wù)收入經(jīng)營性租賃收入”，故本次審計不編制明細(xì)表。提示：如果房地產(chǎn)企業(yè)的“預(yù)收租金”有余額，則需根據(jù)三級明細(xì)賬或客戶提供的預(yù)收租金臺賬編制“預(yù)收租金明細(xì)余額表”。(4)根據(jù)實際收款情況進(jìn)行賬齡分析。（底稿見索引F4-1）提示：如未審數(shù)合計金額與總賬不符，應(yīng)查明原因并作更正，必要時向項目負(fù)責(zé)人進(jìn)行咨詢并作相應(yīng)的處理?！皩徲嬚{(diào)整”與“審定數(shù)”在該項目審定后錄入。2、執(zhí)行“抽查預(yù)收賬款有關(guān)的預(yù)售合同（商品房銷售合同）和經(jīng)營性租賃合同，檢查已實現(xiàn)銷售的商品是否及時轉(zhuǎn)銷預(yù)收賬款”程序(1)向客戶取得預(yù)售許可證，并將預(yù)售房情況與預(yù)售許可證的內(nèi)容進(jìn)行核對。（底稿見索引）(2)向客戶取得全部預(yù)售合同（商品房銷售合同）和定金合同，將合同情況如房產(chǎn)權(quán)利人、房號、面積、銷售單價、總房價、交房情況等相關(guān)內(nèi)容編制入“預(yù)收賬款預(yù)收購房款（福源雅居）查驗記錄（2）”底稿中，并將合同情況與賬面情況進(jìn)行核對。（底稿見索引）(3)取得房屋交接書與賬面情況進(jìn)行核對。（底稿見索引）提示：如果期房銷售，簽訂的預(yù)售合同中包含房屋交接書；如果現(xiàn)房銷售，簽訂的商品房銷售合同中不包含房屋交接書，房屋交接的相關(guān)手續(xù)另行辦理，故審計人員需另行收集。(4)取得上海市房產(chǎn)交易中心所提供的相關(guān)樓盤的房地產(chǎn)登記冊，將房產(chǎn)交易中心所示信息與賬面情況進(jìn)行核對。（底稿見索引）(5)從上海市房地產(chǎn)交易網(wǎng)下載相關(guān)樓盤的網(wǎng)上信息，將網(wǎng)上所示信息與賬面情況進(jìn)行核對。由于網(wǎng)上信息下載日期一般滯后于資產(chǎn)負(fù)債表日，所以可能存在差異，審計人員根據(jù)實際情況對差異原因進(jìn)行分析。（底稿見索引）提示：審計人員可進(jìn)入WWW.FANGDI.COM.CN，查找相應(yīng)樓盤，進(jìn)入相關(guān)的銷售表，在該表上按不同狀態(tài)顯示可售、已付定金、已簽和已登記等情況。通過上述對合同、房屋交接書、房地產(chǎn)登記冊和網(wǎng)上信息等情況的查驗，審計人員據(jù)其對賬面情況進(jìn)行分析，以確認(rèn)預(yù)收購房款結(jié)轉(zhuǎn)收入的依據(jù)是否充分合理，并作出相應(yīng)審計意見。情況一：審計人員在審計過程中發(fā)現(xiàn)福源雅居2號901室、3號501室雖然房款已全部收到，但是查驗到該房屋尚未辦理交接手續(xù)，所以認(rèn)為確認(rèn)收入依據(jù)不足，作審計調(diào)整，沖回收入的結(jié)轉(zhuǎn)（底稿見索引F4-A）；情況二：審計人員在審計過程中發(fā)現(xiàn)福源雅居4號502室已辦理了房屋交接手續(xù)，但客戶以房款未全額收到（已收到94.27%）為由不結(jié)轉(zhuǎn)收入。審計人員認(rèn)為確認(rèn)收入的依據(jù)已足，作審計調(diào)整，將其結(jié)轉(zhuǎn)收入（底稿見索引F4-A）。提示：如果在審計過程中發(fā)現(xiàn)某樓盤全部作為預(yù)收款而未結(jié)轉(zhuǎn)收入的，審計人員應(yīng)關(guān)注預(yù)售房不結(jié)轉(zhuǎn)收入的依據(jù)是否充分，一般關(guān)注下列幾方面：(1) 企業(yè)是否尚未取得大產(chǎn)證；(2) 根據(jù)預(yù)售合同規(guī)定交房時間是否為資產(chǎn)負(fù)債表日的期后；(3) 企業(yè)是否尚未取得交付使用證；(4) 企業(yè)是否尚未取得實際建筑面積的測繪報告。3、執(zhí)行“選擇預(yù)收賬款的若干重大項目函證，根據(jù)回函情況編制函證結(jié)果匯總表”程序本次審計過程中本程序不適用。提示：房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收賬款在審計過程中較少以函證方式為必要的審計程序，因為其大部分客戶為個人，故一般以合同的查驗、收款的原始憑證查驗等為主要替代程序。4、執(zhí)行“回函金額不符的，應(yīng)查明原因并作出記錄或適當(dāng)調(diào)整”程序本次審計過程中本程序不適用。5、執(zhí)行“未回函的，應(yīng)再次函證或采用替代程序，確定其是否真實、正確”程序本次審計過程中本程序不適用。6、執(zhí)行“抽查明細(xì)賬發(fā)生額，檢查原始憑證與賬面記錄是否相符，檢查資金流入來源是否正常，檢查有無不屬于因轉(zhuǎn)讓、銷售和結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品，提供出租房屋和提供勞務(wù)等業(yè)務(wù)的債務(wù)，如有，應(yīng)作出記錄或作必要調(diào)整”程序(1)分析明細(xì)賬的發(fā)生內(nèi)容，通過抽查原始憑證方式查驗借貸方的發(fā)生額是否正常。(底稿見索引F4-B)(2)分析預(yù)收賬款的貸方發(fā)生額，發(fā)現(xiàn)增加方式均為現(xiàn)金流入，以抽查原始憑證的方式查驗現(xiàn)金流入的對象為正常。(底稿見索引F4-B )提示1：如預(yù)收賬款的現(xiàn)金流入對象與購房（租房）單位不符，需向客戶詢問原因，并收集相關(guān)資料判斷情況是否正常，必要時向項目負(fù)責(zé)人進(jìn)行咨詢并作相應(yīng)的處理。提示2：如預(yù)收賬款的貸方發(fā)生額為轉(zhuǎn)賬方式，需結(jié)合對應(yīng)科目進(jìn)行查驗。(3)分析預(yù)收賬款的借方發(fā)生額，發(fā)現(xiàn)均為結(jié)轉(zhuǎn)“主營業(yè)務(wù)收入”和退房款，屬正常情況。7、執(zhí)行“對預(yù)收賬款借方余額應(yīng)采用同應(yīng)收賬款相同的程序?qū)忩炂湔鎸嵭圆Q定是否進(jìn)行重分類”程序經(jīng)查A公司本期無此情況，故在本次審計過程中本程序不適用。提示：在審計過程中需關(guān)注是否存在同一房產(chǎn)（或同一客戶）在同科目或不同科目借貸方掛賬的情況，如有，應(yīng)作合并處理 8、執(zhí)行“檢查預(yù)收賬款長期掛賬的原因，并作出記錄，必要時予以調(diào)整”程序經(jīng)查A公司本期無此情況，故在本次審計過程中本程序不適用。提示：房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收賬款一般應(yīng)不存在長期掛賬的情況，如有，審計人員應(yīng)向公司有關(guān)人員查詢該款項的性質(zhì)，并取得相關(guān)依據(jù)，特別需關(guān)注是否存在糾紛情況，同時查明該款項是否應(yīng)該在本科目核算，并根據(jù)實際情況必要時作相應(yīng)審計調(diào)整。9、執(zhí)行“對稅法規(guī)定應(yīng)在收到預(yù)收賬款時計繳相關(guān)稅金的，應(yīng)結(jié)合應(yīng)交稅金項目，檢查其是否及時、足額計繳有關(guān)稅金”程序提示1：根據(jù)稅法規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)當(dāng)期預(yù)收的購房款交納營業(yè)稅及附加稅費，同時根據(jù)預(yù)收的購房款預(yù)交1%的土地增值稅。一般在審計過程中上述稅金是否及時、足額的計繳由查驗“應(yīng)交稅金”的審計人員完成（即見“應(yīng)交稅金”底稿），而查驗“預(yù)收賬款”的審計人員將當(dāng)期的預(yù)收款數(shù)據(jù)提供即可。提示2：根據(jù)當(dāng)期預(yù)收的購房款預(yù)交企業(yè)所得稅的情況按各稅務(wù)部門的具體規(guī)定進(jìn)行。提示3：有的房地產(chǎn)企業(yè)還會代收代付業(yè)主的契稅，在審計過程中審計人員應(yīng)把預(yù)收的房款和代收的契稅分開進(jìn)行分析。10、執(zhí)行“請客戶協(xié)助，在預(yù)收賬款明細(xì)表上標(biāo)出至審計日止已轉(zhuǎn)銷的預(yù)收賬款，對已轉(zhuǎn)銷的較大額預(yù)收賬款進(jìn)行檢查，核對記賬憑證、房屋交接書、銷貨發(fā)票等，并注意這些憑證發(fā)生日期及轉(zhuǎn)銷日期的合理性”程序經(jīng)查A公司本期無此情況，故在本次審計過程中本程序不適用。提示：審計人員在審計過程中應(yīng)取得資產(chǎn)負(fù)債表日至審計日之間的明細(xì)賬或記賬憑證，查驗期后預(yù)收賬款的轉(zhuǎn)銷情況，同時結(jié)合合同的規(guī)定、房屋交接書的交接日期等查驗是否存在跨期確認(rèn)收入的情況。11、執(zhí)行“對非記賬本位幣結(jié)算的預(yù)收賬款，檢查其采用的匯率及匯兌損益處理是否正確”程序經(jīng)查A公司無外匯業(yè)務(wù)，故在本次審計過程中本程序不適用。提示：房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收賬款一般不存在非記賬本位幣結(jié)算的情況。12、執(zhí)行“驗明預(yù)收賬款的披露是否恰當(dāng)”程序提示：需查驗披露的內(nèi)容是否符合準(zhǔn)則、制度的規(guī)定，是否與審定情況相符。(三)開發(fā)成本：1、執(zhí)行“編制或獲取開發(fā)成本明細(xì)余額表，核對其加計數(shù)與總額余額是否相符”程序向客戶索取或根據(jù)明細(xì)賬余額自行編制“開發(fā)成本福源雅居余額明細(xì)表”（底稿見索引A12-15-A），復(fù)核加計正確并與總額余額核對相符，標(biāo)注相應(yīng)的審計標(biāo)識。提示：如未審數(shù)合計金額與總額余額不符，應(yīng)查明原因并作更正，必要時向項目負(fù)責(zé)人進(jìn)行咨詢并作相應(yīng)的處理?！皩徲嬚{(diào)整”與“審定數(shù)”在該項目審定后錄入。2、執(zhí)行“復(fù)核開發(fā)成本明細(xì)表，加計數(shù)是否準(zhǔn)確，與明細(xì)賬是否相符”程序執(zhí)行該程序，無異常。（底稿見索引）3、執(zhí)行“檢查直接成本和間接成本核算內(nèi)容是否合理、恰當(dāng)”程序根據(jù)明細(xì)賬發(fā)生額的內(nèi)容編制“開發(fā)成本福源雅居實際發(fā)生明細(xì)查驗記錄”（底稿見索引），同時結(jié)合原始憑證的抽查（底稿見索引）來確定是否有不屬于直接成本和間接成本的期間費用計入其中。情況一：審計人員在審計過程中發(fā)現(xiàn)客戶原將營銷費用等計入間接成本，后自行調(diào)整至“營業(yè)費用”。認(rèn)為客戶財務(wù)處理正確。提示：間接費用主要指開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用，包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。4、執(zhí)行“抽查成本、費用入賬的依據(jù)是否充分，計算是否準(zhǔn)確，相關(guān)憑證是否齊全”程序主要通過進(jìn)行大量憑證測試執(zhí)行該程序，結(jié)果無異常。（底稿見索引）提示：執(zhí)行該程序關(guān)鍵是憑證抽查需達(dá)到一定量。5、執(zhí)行“對重大的成本費用應(yīng)查驗合同、協(xié)議，并收集土地權(quán)證等證據(jù)”程序執(zhí)行該程序，無異常。（底稿見索引）6、執(zhí)行“對新增項目的開發(fā)成本，應(yīng)查驗并取證其立項相關(guān)批文等資料”程序經(jīng)查A公司本期無此情況，故在本次審計過程中本程序不適用。提示：如房地產(chǎn)公司本期有新增項目的開發(fā)成本，審計人員應(yīng)查驗和取證如下資料：立項批文、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證等。7、執(zhí)行“檢查已完工項目及其他轉(zhuǎn)出數(shù)原始憑證是否齊全，會計處理是否正確”程序根據(jù)客戶提供的“開發(fā)成本結(jié)算表”，結(jié)合開發(fā)成本明細(xì)賬貸方發(fā)生額，查驗已完工項目結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品金額是否完整、合理，查驗已完工項目結(jié)轉(zhuǎn)至其他科目的金額和內(nèi)容是否正確、合理。（底稿見索引）8、執(zhí)行“檢查記入開發(fā)成本的利息金額是否合理，會計處理是否正確”程序經(jīng)查A公司本期無此情況，故在本次審計過程中本程序不適用。提示：如房地產(chǎn)企業(yè)存在用于房地產(chǎn)商品開發(fā)過程中發(fā)生的借款費用，審計人員應(yīng)進(jìn)行利息資本化查驗，檢查是否存在應(yīng)資本化而未資本的情況，同時查驗資本化金額是否正確。9、執(zhí)行“復(fù)核間接費用的分配是否正確，分配標(biāo)準(zhǔn)和方法是否符合一貫性原則”程序經(jīng)查A公司本期無此情況，故在本次審計過程中本程序不適用。提示：如公司當(dāng)期開發(fā)成本有多個項目明細(xì)，間接費用需在不同的項目間進(jìn)行分配，分配方法一般參照生產(chǎn)企業(yè)的間接費用分配方式。審計人員需查驗分配標(biāo)準(zhǔn)和方法的合理性、一貫性和正確性。10、執(zhí)行“查驗結(jié)轉(zhuǎn)項目成本時，是否對應(yīng)付未付的重要項目進(jìn)行合理預(yù)估”程序(1)根據(jù)合同價款、審定價等復(fù)核查驗客戶預(yù)估開發(fā)成本的依據(jù)是否充分；(2)在審計過程中發(fā)現(xiàn)部分預(yù)估明細(xì)尚未進(jìn)行審價，故暫按合同價預(yù)估，待審定后根據(jù)實際情況再對成本進(jìn)行調(diào)整。（底稿見索引）提示：查驗預(yù)估成本時不僅要查驗預(yù)估金額的依據(jù)，同時還需關(guān)注有沒有漏估情況存在。如果存在無合同而可能會發(fā)生的成本，客戶由于無法正確估計可能支付金額，一般會在預(yù)估成本時設(shè)個“不可預(yù)計成本”。審計人員在審計過程中需向客戶的工程管理部門和該項目的中介機構(gòu)（如監(jiān)理機構(gòu)、審價機構(gòu)等）進(jìn)行咨詢和了解情況，并做好相應(yīng)的問詢情況記錄，收集相關(guān)資料。11、執(zhí)行“到工程現(xiàn)場實地觀察確定工程是否存在，觀察和詢問實際完工進(jìn)度，注意是否存在長期停工未建的項目”程序經(jīng)查A公司本期無此情況，故本次審計過程中本程序不適用。提示：審計人員需對在建的項目進(jìn)行現(xiàn)場勘察，了解施工進(jìn)度情況，編寫項目建設(shè)現(xiàn)場勘察小結(jié)。同時需根據(jù)工程進(jìn)度和工程預(yù)算框算開發(fā)成本期末余額的合理性。根據(jù)勘察工程情況或項目開發(fā)成本賬面發(fā)生額情況，分析是否存在長期停工未建項目，如有，需向客戶詢問原因，收集相關(guān)資料，必要時向項目負(fù)責(zé)人咨詢并作相應(yīng)處理。12、執(zhí)行“了解開發(fā)成本是否存在已抵押、擔(dān)保等情況，若有應(yīng)作出記錄，并提請企業(yè)作必要披露”程序經(jīng)查A公司本期無此情況，故本次審計過程中本程序不適用。提示：通過向客戶詢問、查驗房地產(chǎn)權(quán)證的他項權(quán)利記錄和結(jié)合“短期借款”或“長期借款”科目的查驗，了解開發(fā)成本是否存在抵押和擔(dān)保情況，如有，需收集相關(guān)抵押或擔(dān)保合同、房地產(chǎn)權(quán)證的他項權(quán)利等相關(guān)資料，并作必要披露。(四)主營業(yè)務(wù)收入：1、執(zhí)行“獲取或編制主營業(yè)務(wù)收入、成本項目明細(xì)表,復(fù)核加計正確并核對與總賬、明細(xì)賬、報表發(fā)生額是否相符”程序根據(jù)主營業(yè)務(wù)收入、成本的明細(xì)賬余額編制“主營業(yè)務(wù)收入、成本發(fā)生額明細(xì)表”（底稿見索引I1-1），復(fù)核加計正確并與總賬數(shù)、報表數(shù)核對相符，標(biāo)注相應(yīng)的審計標(biāo)識。提示：如未審數(shù)合計金額與總賬不符，應(yīng)查明原因并作更正，必要時向項目負(fù)責(zé)人進(jìn)行咨詢并作相應(yīng)的處理?！皩徲嬚{(diào)整”與“審定數(shù)”在該項目審定后錄入。2、執(zhí)行“檢查收入的確認(rèn)原則和方法是否符合會計準(zhǔn)則規(guī)定，前后期是否一致”程序提示：房地產(chǎn)企業(yè)的商品房銷售收入確認(rèn)原則主要為已辦理房屋交接手續(xù)，同時需考慮已收款情況;經(jīng)營性租賃收入確認(rèn)原則為權(quán)責(zé)發(fā)生制。3、執(zhí)行“將本年度銷售收入與上年度的進(jìn)行比較，分析結(jié)構(gòu)和價格變動是否正常，并分析異常變動的原因”程序(1)經(jīng)營性租賃收入的同期比較分別從全年租金、單位租金和出租率等幾方面進(jìn)行分析。（底稿見索引、）(2)房地產(chǎn)企業(yè)的商品房銷售一般為一房一價，銷售收入與當(dāng)年的銷售數(shù)量有關(guān)，同期無可比性。4、執(zhí)行“比較本年度各月各種主營業(yè)務(wù)收入、成本及毛利率的波動情況，分析其變動趨勢是否正?！背绦驁?zhí)行該程序，無異常情況。（底稿見索引）。5、執(zhí)行“根據(jù)普通發(fā)票或增值稅發(fā)票申報表，測算全年收入，與實際入賬金額核對，并檢查是否存在虛開增值稅發(fā)票或銷售而未開票情況”程序由于房地產(chǎn)企業(yè)存在著開票和實現(xiàn)收入不同步的情況，發(fā)票的查驗對收入的確認(rèn)意義不大(但開票情況和納稅行為同步),所以本程序不適用。6、執(zhí)行“獲取產(chǎn)品價格目錄，抽查售價是否符合價格政策，有無價格異?；蜣D(zhuǎn)移收入情況”程序由于目前房地產(chǎn)企業(yè)的房產(chǎn)銷售為一房一價，對產(chǎn)品價格的政策的查驗意義不大，所以本程序不適用。7、執(zhí)行“抽查銷售業(yè)務(wù)的銷售合同、原始憑證(發(fā)票、房屋交接書等)，并追查至記賬憑證及明細(xì)賬”程序(1)對經(jīng)營性租賃收入結(jié)合合同進(jìn)行分析性復(fù)核，框算合同應(yīng)收經(jīng)營性租賃收入與實際收入之間的差異，以確認(rèn)收入結(jié)轉(zhuǎn)的合理性、正確性。（底稿見索引I1-A-A）(2)對商品房銷售收入結(jié)合預(yù)售合同(商品房銷售合同)、收款情況、交房情況等查驗，以確認(rèn)收入結(jié)轉(zhuǎn)的合理性、正確性。（底稿見“預(yù)收賬款”索引、）8、執(zhí)行“結(jié)合對資產(chǎn)負(fù)債表日應(yīng)收賬款的函詢程序，觀察有無未經(jīng)認(rèn)可的大額銷售”程序(1)對經(jīng)營性租賃收入選取大額發(fā)生額進(jìn)行函證，詢證函相關(guān)要素的填寫必須完整。（底稿見索引）。提示：審計人員必須描述詢證函的樣本選取標(biāo)準(zhǔn)和對函證收發(fā)程序的控制過程；由審計人員根據(jù)客戶提供的地址親自發(fā)函；若回函是直接寄回會計師事務(wù)所的，必須保留信封。(2)編制“經(jīng)營性租賃收入函詢結(jié)果匯總比較情況表”，對于發(fā)函的金額占總金額的比例作記錄。（底稿見索引I1-A-B）(3)對于回函的結(jié)果作匯總分析并作記錄，同時計算回函率及回函正確率。如果回函有差異，應(yīng)查明差異產(chǎn)生的原因。（底稿見索引I1-A-B）情況一：審計人員在審計過程中向銘薪網(wǎng)絡(luò)有限公司發(fā)函確認(rèn)05年經(jīng)營性租賃收入，回函金額與發(fā)函金額有差異。經(jīng)審計人員查驗后發(fā)現(xiàn)系為與對方確認(rèn)之間的時間差，故確認(rèn)其收入數(shù)正確。（底稿見索引）提示：商品房銷售收入結(jié)合應(yīng)收賬款回函情況查驗收入確認(rèn)的正確性，若應(yīng)收賬款回函金額不符，且替代程序也無法確認(rèn)應(yīng)收款項的正確性，則需對收入的結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)一步進(jìn)行查驗，如合同的簽訂日期、交房的日期等，以確認(rèn)是否存在提早結(jié)轉(zhuǎn)收入的情況。9、執(zhí)行“檢查以外幣結(jié)算的主營業(yè)務(wù)收入的折算方法是否正確”程序經(jīng)查A公司無外匯業(yè)務(wù)，故在本次審計過程中本程序不適用。10、執(zhí)行“調(diào)查集團內(nèi)部銷售情況，取得相關(guān)資料，核實需在合并報表中抵銷及應(yīng)在附注中披露的事項”程序經(jīng)查A公司本期無此情況，故在本次審計過程中本程序不適用。11、執(zhí)行“調(diào)查向關(guān)聯(lián)方銷售的情況，審查其價格是否公允，并依據(jù)財會（2001）64號文規(guī)定將顯失公允的部分結(jié)轉(zhuǎn)資本公積”程序經(jīng)查A公司本期無此情況，故在本次審計過程中本程序不適用。提示：若存在關(guān)聯(lián)方交易情況，則需查驗銷售合同、收款情況、交房情況等，并將其單價與同一情況下的其他交易方的單價進(jìn)行比較，查驗是否公允，必要時進(jìn)行調(diào)整。12、執(zhí)行“驗明主營業(yè)務(wù)收入的披露是否恰當(dāng)”程序提示：需查驗披露的內(nèi)容是否符合準(zhǔn)則、制度的規(guī)定，是否與審定情況相符。(五)主營業(yè)務(wù)成本：1、執(zhí)行“獲取或編制主營業(yè)務(wù)成本明細(xì)表，復(fù)核加計正確并與總賬數(shù)、報表數(shù)和明細(xì)賬發(fā)生額核對是否相符”程序根據(jù)主營業(yè)務(wù)收入、成本的明細(xì)賬余額編制“主營業(yè)務(wù)收入、成本發(fā)生額明細(xì)表”（底稿見索引），復(fù)核加計正確并與總賬數(shù)、報表數(shù)核對相符，標(biāo)注相應(yīng)的審計標(biāo)識。提示：如未審數(shù)合計金額與總賬不符，應(yīng)查明原因并作更正，必要時向項目負(fù)責(zé)人進(jìn)行咨詢并作相應(yīng)的處理?！皩徲嬚{(diào)整”與“審定數(shù)”在該項目審定后錄入。2、執(zhí)行“檢查主營業(yè)務(wù)成本內(nèi)容和計算方法是否符合會計制度規(guī)定，是否前后期一致”程序經(jīng)執(zhí)行該程序，無異常情況。（底稿見索引）提示：房地產(chǎn)企業(yè)的主營業(yè)務(wù)成本查驗主要是檢查結(jié)轉(zhuǎn)的單位成本和面積是否正確。(1)查驗經(jīng)營性租賃單位成本：根據(jù)出租開發(fā)產(chǎn)品原值（如有車庫需扣除相應(yīng)原值）和可出租面積測算出應(yīng)攤銷的單位成本。(2)查驗商品房銷售成本：根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品賬面原值（如有車庫需扣除相應(yīng)原值）和可出售面積測算出應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的單位銷售成本。如果原出租開發(fā)產(chǎn)品本期進(jìn)行銷售，需按出租開發(fā)產(chǎn)品的賬面攤余價值（如有車庫需扣除相應(yīng)攤余價值）和可出售面積測算出應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的單位銷售成本。3、執(zhí)行“抽查各月主營業(yè)務(wù)成本結(jié)轉(zhuǎn)明細(xì)清單，分析檢查各月份之間及前后期同一產(chǎn)品的單位成本是否有異常波動，注意是否存在調(diào)節(jié)成本現(xiàn)象