重慶某物業(yè)公司投標書.DOC

重慶花園物業(yè)管理投標書序 言重慶*物業(yè)管理有限公司成立于2005年，自成立之始就以“嚴謹、務實”的工作態(tài)度，服務于*物業(yè)的廣大業(yè)主。集總結了一整套管理和服務的經驗。我們堅信，無論我們接管任何項目都是很有信心的，在前期管理中服務好開發(fā)商，促進銷售；在后期管理上服務好業(yè)主，提供“高品質的生活家園”。重慶*花園是重慶公司在北部新區(qū)開發(fā)的高檔居住區(qū)，這次重慶*花園的公開招標，公司領導給予了高度的重視。為了給重慶業(yè)主創(chuàng)造一個高品味、方便、舒適的生活環(huán)境，我們將傾注*物業(yè)高技能的管理人才與技術人才，服務于重慶*花園的廣大業(yè)主，為業(yè)主提供優(yōu)質的服務，為重慶開發(fā)公司在重慶市區(qū)以外民居開發(fā)項目中樹立良好的品牌形象。為了實現我們的目標，我們將在重慶*花園實行“英式管家”的服務，把先進的全方位、周到、細致的服務賦予重慶*花園，讓重慶*花園的業(yè)主“足不出區(qū)感受酒店般的服務”。并根據物業(yè)管理條例及*物業(yè)公司的嚴格管理制度，依法管理，依規(guī)治理，合理實施管理與服務的權限。我們堅信，通過我們的努力一定會把重慶重慶*花園管理成一個，“主流新生代”民居項目的“典范”，全國范圍的“物業(yè)管理示范小區(qū)”。重慶*物業(yè)管理有限公司總經理（簽署）： 2004年10月10日投標書目錄1、法定代表人身份證明2、招標文件確認書3、投標人法定代表人授權書第一部分 技術標1、第一章：公司情況介紹2、第二章：提高物業(yè)管理水平總體設想的管理方案3、第三章：擬采取的管理模式4、第四章：人員的配備、培訓、管理及物資裝配計劃5、第五章：檔案的建立與管理6、第六章：管理指標的承諾及采取的措施7、第七章：物業(yè)管理費用測算8、第八章：日常管理9、第九章：合同條款和合同格式第二部分 經濟標第三部分 商務標法定代表人身份證明單位名稱：單位性質：地址：成立時間： 年 月 日經營期限：姓名： 性別： 年齡： 職務：系（投標人單位名稱） 的法定代表人。特此證明投標人：日期： 年 月 日招標文件確認書致：重慶*花園置業(yè)有限公司我單位參加重慶*花園項目的投標，對貴單位2004年9月26日發(fā)出的該項目招標文書及其相應的補充資料，書面通知等全面內容予以確認，并按其要求提交投標文件。投標單位（公章）法定代表人（簽章）單位地址：郵政編碼：電話：傳真：年 月 日投標人法定代表人授權書項目名稱：重慶*花園日 期：2004年10月致：重慶*花園置業(yè)有限公司：重慶*物業(yè)管理有限公司（投標人名稱），系中華人民共和國合法企業(yè)，法定地址：重慶市南岸區(qū)*西路*號*大廈18樓?？偨浝?（授權人姓名）特授權*物業(yè)拓展部*（被授權人姓名）代表我公司全權辦理針對上述項目的投標、談判、簽約等具體工作，并簽署全部有關的文件、協議及合同。我公司對被授權人的簽名負全部責任。在撤銷授權的書面通知以前，本授權書一直有效。被授權人簽署的所有文件（在授權書有效期內簽署的）不因授權的撤銷而失效。被授權人簽名： 授權人簽名：職 務： 職 務：投標人公章：年 月 日 年 月 日第一部分 技術標第一章 公司情況介紹第一節(jié) *物業(yè)公司總體概況重慶*物業(yè)管理有限公司是一家自負盈虧，獨立核算，自主經營的物業(yè)管理企業(yè)，公司注冊資金500萬元人民幣，主要經營物業(yè)管理。本公司自成立以來，嚴格按照專業(yè)的物管企業(yè)進行管理及運行，設置了專門的管理機構，配備、配齊了各類技術人員和各種專業(yè)工具。公司本著“誠信經營、熱情服務、面向社會、不斷超越”的企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展思路，注重員工綜合素質及實操能力的培訓與開發(fā)，通過人性化的管理，員工對企業(yè)的向心力和企業(yè)對員工的凝聚力形成了良好的企業(yè)文化氛圍，建立起了學習型的企業(yè)員工團隊。我司為了管理好重慶*花園及服務好小區(qū)業(yè)主，特聘請了高力國際物業(yè)服務有限公司作為本企業(yè)的物業(yè)管理顧問，通過我們虛心的學習及項目本身的優(yōu)勢，我們的員工有著滿懷工作熱情及服務好廣大業(yè)主的信心，通過全面深入的物業(yè)管理顧問合作，重慶*花園的物業(yè)管理服務一定能服務好各業(yè)主，使物業(yè)達到保值及增值的目的。今天，*物業(yè)在鞏固成績的同時，正沿著創(chuàng)造“精品物業(yè)”的目標更進一步邁進，為“重慶”所有的業(yè)主呈上一份體驗具有重慶特色服務的“美好家園”。后附重慶*花園管理效果圖：（見后附圖）第二節(jié) *物業(yè)司主要業(yè)績 主要計劃業(yè)績：l年份 業(yè)績2005年 創(chuàng)重慶區(qū)、市優(yōu)管理項目2006年 創(chuàng)國優(yōu)管理項目第三節(jié) *物業(yè)管理公司組織架構圖及說明（*物業(yè)公司組織架構圖）公司組織架構圖說明：由此架構圖可以說明，*物業(yè)公司是以總經理負責制，副總經理、總經理助理分管制的管理方式，對各部門、各項目直接管理，統(tǒng)一調度，統(tǒng)一把控，很好地把握公司的全局。而且強調各部門都以項目為中心，所有工作聚焦項目的統(tǒng)一目標，充分利用公司資源優(yōu)勢，直接、有力地支持項目。把公司運行機制概括地說：1、強有力的原動力*物業(yè)公司從立業(yè)開始，將企業(yè)文化精髓，溶入物業(yè)管理的工作中。一直堅定地認為，一個企業(yè)一切工作的執(zhí)行都要靠每位員工的共同努力，只有創(chuàng)造了良好的氛圍才能調動員工的積極性，才能有好的執(zhí)行力，只有好的執(zhí)行，才能有好的結果。2、聚焦項目，給項目以強大的“支撐力”物業(yè)項目是企業(yè)發(fā)展的根源。我們要求，每個部門都要以項目為中心開展工作，以項目的需求為工作的側重點。在考慮時刻掌握項目的具體情況下，我們實行了每周例會制度和各部門隨時協助支持項目的機制，以保證項目的整體服務水平3、鍛煉過硬的干部和員工隊伍，提升整體綜合服務水平*物業(yè)公司在優(yōu)化人力資源配置，規(guī)模發(fā)展的同時，始終以人力資源開發(fā)為重點，而且注重人員的各項培訓，特別制定了詳細的人員培訓體系“兩個時間段（崗前、崗上），多種專業(yè)技能（管理、操作）”的系統(tǒng)培訓，以達到公司、項目的人才需求。 4、塑造企業(yè)品牌，增強業(yè)主的認同感*物業(yè)公司“不以名為利”，只是用自己樸素的工作去換取業(yè)主的認可。我們認為，只有好的服務才能取得業(yè)主的信任，才能達到口碑相傳的目的。所以，*物業(yè)公司把各項工作的重點放在了基礎服務的夯實，特色服務的創(chuàng)新上，以服務好業(yè)主，贏得業(yè)主的認可，創(chuàng)造“實實在在的*物業(yè)的品牌”。第二章 提高物業(yè)管理水平總體設想的管理方案第一節(jié) 重慶*花園的項目說明第二節(jié) 服務設想及特色重慶*花園是由重慶*花園置業(yè)有限公司開發(fā)建設的，該項目占地面積達3373.37畝，總建筑面積達250萬平方米，*花園第一期工程為整個項目的第3號地塊，用地面積達872.4畝，總建筑面積達697891.84平方米，首期房目前正在施工建設的占地面積為231畝，總建筑面積為143059平方米，綠地面積54824平方米，建筑密度27.21%，容積率0.93，綠化率35.6%，停車位495個。該項目以高檔住宅為主，由重慶*物業(yè)管理有限公司按照專業(yè)化，規(guī)范化，一體化的要求為業(yè)主提供全方位的 “英式管家”物業(yè)管理服務，小區(qū)內設有客戶服務中心，為業(yè)主提供24小時服務咨詢和投訴處理。在小區(qū)環(huán)境綠化方面，還配有各種名貴樹木花草、花池、森林公園、環(huán)保停車場、水景、建筑小品等，環(huán)境十分優(yōu)美，為業(yè)主提供優(yōu)雅的生活及休閑環(huán)境，精致的環(huán)境設計，與整個社區(qū)的人文環(huán)境有機地結合起來，充分體現出建設者對人居、人性與自然的尊重。小區(qū)配套方面，設有多功能會所、游泳池、小區(qū)大型體育活動館、健康跑道、購物超市、幼兒園、北大附中、洗衣店、藥店、美容美發(fā)、茶樓、小區(qū)診所、小區(qū)業(yè)主出入接送巴士等，功能齊全而具有人性化的設計，滿足了業(yè)主對高品質生活質量的需求。在安全管理方面，小區(qū)設有24小時保安巡邏服務，配有周界智能化紅外對射帶攝像的監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、戶內可視對講聯動紅外探測報警系統(tǒng)、緊急按鈕報警系統(tǒng)，車輛進出管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等設施、設備，實施嚴密的安全服務管理。整個小區(qū)的總體布局根據地形和地貌，依山就勢 ，從南至北，由獨立別墅、聯排別墅及花園洋房分不同的組團由高至低，層層錯落布置，充分顯示出現代建筑設計與建設魅力。一、 整體設想不賺重慶*花園的錢，而要為重慶*花園賺錢；不是重慶*花園的人，要有重慶*花園的精神。具體表現為：急為重慶*花園所急；想為重慶*花園而想；先重慶*花園之憂而憂；后重慶*花園之樂而樂。培養(yǎng)一種“不分白天黑夜”不論分內分外，只要對重慶*花園有利，人人爭先恐后、兢兢業(yè)業(yè)、一絲不茍的作風。為了讓重慶*花園全體業(yè)主安心、放心生活、學習、辦公，我們要甘心、貼心的為重慶*花園充當大管家。1、組建*物業(yè)管理有限公司重慶*花園物業(yè)管理中心，專門負責重慶*花園物業(yè)項目。2、利用規(guī)模優(yōu)勢，提供高效、專業(yè)化的服務高水平的管理方面還需要專業(yè)化的管理。物業(yè)管理行業(yè)向專業(yè)化方向發(fā)展是市場的選擇和時代的要求，在重慶*花園文化居住區(qū)的管理中，針對小區(qū)管理面積大，人流多、停車場使用率高等特點，我們將充分發(fā)揮我公司規(guī)模優(yōu)勢，實現資源共享。3、智能化管理物業(yè)管理軟件的應用、樓宇智能、區(qū)域監(jiān)控、報警等都是重慶*花園項目智能化設想中使用的設施。我們在對重慶*花園項目管理規(guī)劃設計、設備維修更新測算中，運用了技術經濟學、系統(tǒng)工程學和運籌學等前沿學科，增加了管理中的科技含量，為我們的決策奠定了堅實的理論基礎。4、低廉合理的收費，高標準的服務根據重慶*花園物業(yè)管理價格定位分析，經過我公司的測算，我們認為，標書中提供的物業(yè)服務收費標準（指導價）1.301.80元/月/平方米，在一定階段內基本上滿足重慶*花園項目日常管理的收支平衡。低廉的收費標準并不意味著降低物業(yè)服務標準，相反，我公司取得的眾多業(yè)績表明，物業(yè)管理質量的保證是靠公司建立和實施完善的物業(yè)管理質量體系；完善的規(guī)章制度。我們在綠化、保潔、維修、保安等方面都有專業(yè)化的服務公司，在重慶*花園項目的物業(yè)管理中我們會提供高效、專業(yè)的管理和服務，全方位降低管理成本、極大提高工作效益，讓業(yè)主真正受益。5、推行ISO9001:2000質量體系規(guī)范化運作物業(yè)管理具有社會化、專業(yè)化、企業(yè)文化以及經營性的特點，若想在管理過程中體現出上述特性，并實現物業(yè)管理的規(guī)范性、先進性、科學性，我公司在對項目進行管理的過程中實行ISO9001:2000質量體系管理，實現與國際管理接軌，切實保障客戶的利益，同時，增強本企業(yè)的國際競爭能力管理的目標是自接管重慶*花園之日起，按物業(yè)管理標準化管理，實行“英式”的全方位服務，用微笑和周到的服務來贏得業(yè)主的認可。二、管理設想特色1、管理設想及措施將重慶*花園賦予“英式管家”服務的理念。A.把服務中心放在管理中心大廳，實行24小時服務。B.重視服務的內容、品質與效率。C.形成一種“便利、優(yōu)越”的社區(qū)人文環(huán)境2、管理措施A.高標準管理的措施。a.實施完善的物業(yè)管理基礎服務b.培育高素質的員工隊伍c. 實施人性化與藝術化管理d. 加大項目服務工作的力度B.外延與內延服務管理。a.建立外部聯系網，方便客戶的需求。b. 想業(yè)主之所想，服務業(yè)主之所需,實施項目全方位服務。C.創(chuàng)造快捷、整潔、優(yōu)美、安全、文明、無干擾環(huán)境。a.加強環(huán)境治理，隨時保潔。b.對垃圾的分類處理，定時清理。c.嚴格機動車與非機動車管理，憑證進入。d.設置宣傳公益牌，做好文明宣傳與標識。第三節(jié) 業(yè)主委員會的組織工作 在我們日后的管理中將積極發(fā)揮業(yè)委會的作用，根據建設部物業(yè)管理條例的規(guī)定，規(guī)范選聘權，引導行使好法律賦予業(yè)主的權利。在實際操作中， 加大物業(yè)管理和業(yè)委會的宣傳力度。就物業(yè)管理、業(yè)主委員會、公共物業(yè)與公共權利等各個方面，我們將多層次、多渠道、多角度、多方式、長時間地對廣大業(yè)主進行廣泛的宣傳教育，讓居民逐漸成為“成熟”的消費者，進而關心、支持業(yè)委會，自覺參與小區(qū)的物業(yè)管理工作。而且我們將全程引導業(yè)主委員會規(guī)范運作，從其組織誕生時起，我們就將全程觀注、全程輔導、全程滲透、全程把握。配合市房產行政主管部門將一批熱心本物業(yè)區(qū)域的公益事業(yè)，責任心強、道德品質高、模范遵守本物業(yè)區(qū)域的物業(yè)管理規(guī)章制度的業(yè)主選進業(yè)主委員會，并持續(xù)加強日常同業(yè)委會之間的親情溝通和交流，正面的宣傳和思想統(tǒng)戰(zhàn)工作，使其“潛移默化，耳濡目染，近朱者赤”。通過持續(xù)的接觸感化和潛意識引導，使業(yè)委會成員同物業(yè)管理公司之間血肉之親不可分。并且明示“我們是一家人”，建立長久的信賴、認同感。使我們能夠共同的追求完美服務的最高境界親情化真誠、真情的服務。創(chuàng)建這種關系最終它將是打開“家庭大門”的一把萬能鑰匙，它將促使我們同業(yè)主之間你中有我、我中有你、密不可分、血肉相連、親如一家人。第四節(jié) 社區(qū)文化建設重慶*花園社區(qū)文化建設是旨在提高業(yè)主居住生活質量的一種實踐活動。而物業(yè)管理是一項以各類房屋和公建配套設施的使用、維修、養(yǎng)護為核心的專業(yè)管理，是圍繞“人的居住”而實施的管理。社區(qū)文化是社區(qū)成員在居住和管理活動中所創(chuàng)造的具有個性特點的精神財富及其物質形態(tài)。社區(qū)文化建設是我們始終不渝的工作。我們將傳承“都市文化”在此基礎上，進一步挖掘現代化的生活觀念和生活方式，我們將以社區(qū)成員為中心，尊重住戶、依靠住戶、相信住戶，通過寓教于樂、循序漸進的社區(qū)文化建設培育社區(qū)精神，增強社區(qū)凝聚力和向心力，使物業(yè)管理邁向新高度。重慶*花園社區(qū)文化建設將在五個層面（藝術文化、道德文化、行為文化、環(huán)境文化和傳統(tǒng)文化）全方位展開。本物業(yè)公司在社區(qū)文化活動中可謂是獨有其道，可謂是品種多樣，活動勁暴。如：1、每月地產開發(fā)商的聯誼活動；2、本物業(yè)公司通過節(jié)慶活動的組織經驗，將在重慶*花園開展一系列的社區(qū)文化活動； 3、物業(yè)公司組織聯誼活動第五節(jié) 維修基金的建立和使用根據重慶市商品住宅維修基金管理辦法規(guī)定：“物業(yè)維修基金專項用于住宅公用部位、公用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造”。所以重慶*花園項目的維修基金專項用于道路、路燈、消防設施、電梯、機電設備、屋面、外墻、湖體等共用部位、公用設施的大修、更新和改造。我公司將嚴格按照政策規(guī)定，報請業(yè)主委員會審核，經批準后精打細算的使用維修基金，同時使用情況及賬目要定期向業(yè)主匯報。在做好重慶*花園物業(yè)管理工作的同時，更注重房屋維護的最大的效用，保障房屋始終完好如新，保值增值，讓業(yè)主滿意，使政府放心。第三章擬采取的管理模式第一節(jié) 重慶*花園擬采取的管理模式（內部管理模式構架圖）1、機構設置特點：（1）實行監(jiān)督、考核的管理形式，使管理的過程、結果更具有真實性和可評判性。（2）整個機構運作為閉路式設計，使各種管理服務的行為具有信息型。（3）整個管理流程實行公開、透明的管理機制，充分顯示整個管理過程的民主性和共治性，使物業(yè)管理實施的各種措施在雙方的一致認同下做好工作。2、機構設置說明：（1）重慶*花園物業(yè)管理中心：負責對重慶*花園總體的管理、服務工作，是重慶*花園物業(yè)管理工作的總執(zhí)行部門，對各執(zhí)行部門、執(zhí)行人員直接管理，對結果負主要責任。（2） 管業(yè)部：負責項目的綜合管理、客戶接待、客戶投訴、特約服務等各項服務的接待和統(tǒng)籌各部門執(zhí)行工作。（3） 環(huán)境管理部：負責項目的清潔、保潔、綠化操作和監(jiān)督工作。（4） 安全管理部：負責項目內的公共安全秩序，并負責禮儀形象展示及迎賓工作。（5） 維修部：負責機電設施、設備，樓體公共設施的維護及保養(yǎng)工作，保證各項設施、設備的正常運行及使用。（6） 專業(yè)公司：負責綠化工作，保證操作的專業(yè)性；保養(yǎng)的成活型；維護的及時性。第二節(jié) 運作機制（管理運作機制圖）1、運行機制圖的說明整個運作機制圖采取閉路式的設計，在圖中可以看出，項目的管理由管理中心經理全權負責制，由項目經理助理負責日常工作的分配、考核工作，這樣使各項工作能夠層級管理，有效地把控各項工作操作的結果。2、各機構運作銜接的說明（1）物業(yè)公司：對重慶*花園經理進行月度、季度、年度的指標考核，公司各部門對重慶*花園日常工作中的難點進行支持。（2）重慶*花園經理：每周在公司例會上匯報一周的執(zhí)行情況及對下周計劃進行匯報；對月度、季度、年度的工作完成及下一階段的工作計劃進行總結匯報，保證各項工作的順利完成。（3）執(zhí)行機構：對各項工作分配到人，并協助解決；對執(zhí)行人員進行監(jiān)督、考核。（4）執(zhí)行人員：是目標實現者，是工作的完成者。第三節(jié) 工作流程*物業(yè)及重慶*花園物業(yè)管理中心，嚴格參照公司及ISO9001:2000制定操作流程，層層遞進，嚴密操作事項，確保整個工作的有序、有章、有節(jié)。此項流程從項目的立項開始我們就制定了相應的流程，并通過我們幾年來的操作經驗和工作的總結形成了具有本物業(yè)公司特色的操作流程及服務事項。附：工作流程圖（工作流程圖）第四章 人員的配備、培訓、管理及物資裝配計劃第一節(jié) 物業(yè)管理處人員配備人員配備原則：在人員的配置和選拔上，我們始終堅持如下原則：1、 淡泊學歷、看重能力、努力和魄力；2、 摒棄庸才、不容惰性、傲性和奴性；3、 注重員工的可塑性和可持續(xù)發(fā)展性。二、人員配備方案根據我公司以往管理大型高檔住宅小區(qū)的經驗，并結合服務中心的實際情況，擬在本項目配備各類管理服務人員78人。其中核心層1人，中間層7人，操作層70人。管理人員與操作人員比例為1：10，人均管理面積1800平方米。1、人員配備情況職能部門 崗位設置及人員配備數量 小計管理中心經理 經理1名 1人管理部 助理7人；出納2人；管理員5人； 14人環(huán)境部 主管1人；領班2人；保潔員23人； 26人保安部 主管1人；領班3人；保安員37人； 40人工程維修部 綜合維修工10人； 10人合計 91人2、各層次人員配備要求部門 職務(崗位) 性別要求 年齡要求 文化程度要求 工作技能及工作經驗要求管業(yè)部 主管 不限 35歲 大學本科 1、具有物業(yè)管理專業(yè)證書2、中文專業(yè)3、具有一年以上的行政管理經驗4、文字功底強，具備一定的檔案管理知識5、熟悉運用OFFICE辦公軟件6、有較強的語言表達能力和協調能力接待員 女 30歲以下 大專以上 1、中文或其他相關專業(yè)2、具有二年以上的實際工作經驗3、文字功底強，具備一定的檔案管理知識4.有較強的文字表達能力，打字速度在80字/分鐘5、熟悉運用OFFICE辦公軟件庫管員 不限 40歲以下 中專以上 1、具有一年以上的物業(yè)管理經驗2、具有一年以上倉庫管理經驗3、了解物資管理知識及保管發(fā)放程序管理員 不限 25歲以下 大專以上 1、物業(yè)管理或其他相關專業(yè)2、身高1.65米以上3、具有一定的英語口語表達能力4、熟悉運用OFFICE辦公軟件5、具有一年以上高檔樓宇管理工作經驗會館接待員 女 25歲以下 中專以上 1、旅游、涉外或其他相關專業(yè)2、身高1.65米以上3、相貌端正、有較強的語言表達能力4、具有一年以上會務接待經驗主管 男 40歲 大學本科 1、具有物業(yè)管理專業(yè)證書工民建專業(yè)2、中級職稱，五年以上高檔樓宇、寫字樓、或酒店物業(yè)工程管理經驗3、有較強的協調組織能力和語言表達能力。工程維修部 4、熟練使用計算機工程制圖及相關軟件5、有較強的識圖、制圖能力工程師 男 40歲以下 大學本科 1、工民建、機電或相關專業(yè)2、中級以上職稱，三年以上高檔樓宇、寫字樓、或酒店物業(yè)工程管理經驗3、有較強的協調組織能力和語言表達能力。4、有較強的識圖、制圖能力電工 男 45歲以下 中專以上 1、具有勞動部門頒發(fā)的高低壓電工證2、具有3年以上本專業(yè)工作經驗3、具有識圖、繪圖的基本能力4、具有維修智能型設備的能力5、具有變配電室操作經驗6、反應機敏，具有獨立處理突發(fā)事件能力水暖工 男 40歲以下 中專以上 1、具有3年以上本專業(yè)工作經驗2、具有較強的識圖的能力，按圖操作能力。3、熟練掌握高檔設備、設施的維修，有較強的獨立操作能力。主管 不限 40歲以下 大專以上 1、具有物業(yè)管理專業(yè)證書2、熟悉清潔服務的各種工作程序及各類清潔設備的使用環(huán)境部 3、具有3年以上酒店、寫字樓本專業(yè)工作經驗4、熟悉植物的生長特性及培育方法5、了解行業(yè)管理的相關法規(guī)領班 男 40歲以下 大專以上 1、園林專業(yè)畢業(yè)，園藝工程師以上職稱2、熟悉湖體養(yǎng)護操作3、熟悉植物的生長特性及培育方法4、了解環(huán)保及園林管理的相關知識保潔員 女 40歲以下 高中以上 1、身體健康、五官端正2、動作麻利、辦事周到3、一年以上保潔工作經驗4、能夠熟練使用各種保潔設備保安部 主管 男 35歲以下 大專以上 1、具有物業(yè)管理專業(yè)證書2、退役軍人，具有一定的保衛(wèi)常識3、具有3年以上本專業(yè)工作經驗4、了解治安、消防和交通的法規(guī)及基本知識5、具有突發(fā)事件的處理能力保安員 男 30歲以下 中專以上 1、退伍軍人2、身體健康、五官端正3、身高1.75米-1.80米，體重65公斤以上4、說話清楚，無明顯口音5、作風正派，素質優(yōu)良三、主要負責人介紹姓名：賀清祥，性別：男，出生年月：1975年10月生。學歷：碩士；專業(yè)：經濟與現代管理工作經歷：1、 1998年在重慶龍湖花園物業(yè)管理分公司工作，任綜合管理部管理員，小區(qū)占地面積達1320畝，規(guī)劃建設面積達60萬方，第一期工程管理面積達22萬方。在此期間曾受渝北區(qū)（現北部新區(qū)）禮加鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府委托對外招商房地產開發(fā)項目。2、 2000年在重慶曉月物業(yè)管理有限公司工作，任海棠曉月管理處主任，主持該項目全面工作，小區(qū)占地面積達600畝，規(guī)劃建設面積達88萬方，第一期工程管理面積達28萬方。3、 2005年在重慶創(chuàng)佳物業(yè)管理有限公司工作，任中安國際大廈管理處主任，主持該項目全面工作，管理面積達5萬方。大廈由：高檔寫字間、杭州西湖明珠大酒店（原中港海鮮酒樓）、桑拿、好萊塢夜總會、中安國際健美城、各類大型經融機構、臺灣自然美國際事業(yè)公司（西南地區(qū)總部）、大型停車場等構成的一個綜合性商業(yè)大廈。4、 2005年在重慶融僑錦江物業(yè)管理有限公司工作，任風臨洲物業(yè)經理，主持該項目全面工作，小區(qū)占地面積達3000畝，規(guī)劃建設面積達350萬方，第一期工程管理面積達50萬方。5、 目前在重慶鷗鵬物業(yè)管理有限公司工作，任回龍灣項目部經理，并主持該項目全面工作，小區(qū)占地面積達500畝，規(guī)劃建設面積達55萬方，第一期工程管理面積達20萬方。在樓宇設備、財務運作和物業(yè)管理成本控制等方面有豐富的實踐經驗，并具有較強的組織協調、服務創(chuàng)新能力。第二節(jié) 物業(yè)管理中心人員培訓高標準的服務，需要高標準的制度，高標準制度需要高素質人來貫徹執(zhí)行，我公司建立了較好的人員機培訓機制。培訓是員工是否能圓滿執(zhí)行制度規(guī)定并達到目標的手段，也將是重慶*花園物業(yè)管理中心能否實現對業(yè)主承諾的重要保證。一、 培訓目的培訓的目的是使物業(yè)管理中心的全體員工，掌握并不斷完善物業(yè)管理中心的各項規(guī)章制度，明確本人、本崗的職責、權利、義務，嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，規(guī)范言行舉止、儀容儀表，樹立良好的形象，為服務中心內的所有工作人員提供盡善盡美的物業(yè)服務。二、培訓內容及方式1、根據組織方式可分為四種培訓:崗前培訓、在職培訓、脫產培訓、再培訓。培訓對象 陪訓內容 考核方式崗前培訓 新招員工 (1)物業(yè)管理基礎知識 口試、筆試、實際操作(2)職業(yè)道德教育 (3)人事、禮節(jié)教育 在職培訓 在崗員工 （1）專業(yè)技能 筆試、實際操作（2）操作規(guī)程 （3）管理技巧 （4）管理藝術 脫產培訓 新員工、在崗員工 （1）新知識 獲取相關部門頒發(fā)的合格證書（2）新技術 再培訓 在崗員工 （1）新技術 口試、筆試、實際操作（2）新理論 2、結合本項目的具體情況，擬進行三種培訓： 新員工培訓；接管前員工培訓；正常管理期員工培訓。（1）新員工培訓序號 培訓內容 培訓時間 授課方 培訓對象 培訓方式 考核方式 培訓目標1 公司規(guī)章制度等 3天 公司本部 重慶*花園物業(yè)管理中心全體新員工 公司本部內部培訓 口試筆試 讓員工了解公司的組織、企業(yè)文化、政策及公司各部門職能和運作方式2 接管前期人員培訓計劃有關內容進行強化培訓 5天 公司本部 重慶*花園物業(yè)管理中心全體新員工 公司本部內部培訓 口試實際操作 了解重慶*花園物業(yè)管理中心管理內容、接管程序及運作方式3 崗位職責及重慶*花園物業(yè)管理中心的物業(yè)管理制度 1天 公司本部 重慶*花園物業(yè)管理中心全體新員工 公司本部內部培訓 口試筆試 熟悉本職工作程序、管理運作程序4 服務中心物業(yè)管理方案和要求 1天 公司本部 重慶*花園物業(yè)管理中心全體新員工 公司本部內部培訓 考核 物業(yè)管理中心物業(yè)管理有較深層次的認識5 進行各種專業(yè)培訓 3天 公司本部 重慶*花園物業(yè)管理中心全體新員工 公司本部內部培訓 筆試實際操作 熟悉掌握本專業(yè)的工作技巧，適應工作之要求6 職業(yè)道德培訓 2天 公司本部 重慶*花園物業(yè)管理中心全體新員工 公司本部內部 培訓 口試筆試 加強職業(yè)道德建設、提高職務水平和管理水平7 定崗定員進行上崗見習培訓 1天 公司本部 重慶*花園物業(yè)管理中心全體新員工 公司本部內部培訓 崗位考核 學習、領會基本操作方法為正式上崗提供經驗（2）接管前員工培訓序號 培訓內容 培訓時間 授課方 培訓對象 培訓方式 考核方式 培訓目標1 重慶市物業(yè)管理條例及配套文件 3天 公司本部 全體新員工 公司本部內部培訓 考核 熟悉掌握條例、實施細則等內容2 物業(yè)管理專業(yè)知識培訓 6天 有關部門 未獲物業(yè)管理上崗證的管理人員 公司本部內部培訓 考核 確保人員持證上崗率100%3 項目管理的目標及模式和投標書的有關內容 2天 公司本部 全體新員工 公司本部內部培訓 崗位考核 明確各項工作要求、目標、模式4 崗位職責和重慶*花園項目的管理制度 2天 公司本部 全體新員工 公司本部內部培訓 筆試實際操作 掌握崗位要求和考核標準5 重慶*花園項目整體布局、水電設施、消防設施、中央空調、IC收費系統(tǒng)等內容 2天 設計、安裝單位 全體新員工 公司本部內部培訓 考核 熟悉該項目運行6 重慶*花園項目整體驗收交接程序 1天 公司本部 管理、維修技術人員 公司本部內部培訓 考核 要求掌握項目交接的全過程7 重慶*花園項目辦公機構裝修管理辦法 1天 公司本部 全體新員工 公司本部內部培訓 考核 熟悉裝修管理要點8 重慶*花園項目公用設備及設備維護及作業(yè)程序 1天 公司本部 全體新員工 公司本部內部培訓 考核 明確公用設施、設備維修范圍及標準9 服務中心綠化養(yǎng)管標準 1天 綠化專業(yè)單位 園藝工 公司本部內部培訓 考核 熟悉服務中心綠化管理范圍和目標10 各工種工作技巧和服裝、語言規(guī)范及溝通技巧 1天 公司本部 物業(yè)管理服務中心全體人員 公司本部內部培訓 考核 行為、語言及技巧（3）正常管理期員工培訓計劃序號 培訓內容 培訓時間 授課方 培訓對象 培訓方式 考核方式 培訓目標1 參加重慶市物業(yè)管理培訓單位組織的大專轉本科學習考試 3年 有關院校 具有大專學歷的中堅層員工 業(yè)余學習 考試 具備高層次的學歷，對物業(yè)管理有較深的理論認識適應現代化、智能大廈管理需要2 參加重慶市各類業(yè)余大專中專班學習 3年 各類業(yè)務大學 根據項目具體情況安排人員 業(yè)余學習 考核 提高本專業(yè)管理水平和知識水平3 電腦網絡及管理培訓 10天 聘請電腦專家授課 根據項目具體情況安排人員 公司本部內部培訓 考核 了解、掌握電腦網絡管理概述及應用4 管理技能知識培訓 2天 聘請物業(yè)管理專家授課 根據項目具體情況安排人員 公司本部內部培訓 知識考核 提高員工與業(yè)主的溝通技巧和管理水平5 組織協調、公眾關系及公眾形象培訓 2天 公司本部 全體員工分批進行 公司本部內部培訓 考核 增強組織協調能力和公共關系處理，建立良好的公眾形象6 保安員隊列、戰(zhàn)術拳術及體能等培訓 5天 有關協作單位 保安隊隊長、班長及骨干 外部輪流培訓 考核 掌握保安員現代軍事知識、提高防衛(wèi)能力7 有關主管單位安排、規(guī)定必須參加的業(yè)務培訓 根據實際情況安排 有關單位 相關人員 公司本部外部培訓 根據規(guī)定要求提高業(yè)務水平8 維修服務人員升級培訓 市勞動部門 維修、服務人員 公司本部輪流培訓 考核 確保每年該類人員10%以上達到中級技工等級證書9 保安員隊列、體能、擒拿格斗及消防知識培訓 每年保15天以上 公司本部 全體保安員 公司內部培訓 考核 提高治安人員業(yè)務素質10 勞動安全衛(wèi)生培訓 1天 公司本部 全體員工 公司本部內部培訓 考核 熟悉、了解勞動安全衛(wèi)生知識11 消防技能訓練及演習 3天 有關協作單位 全體義務消防員 公司本部輪流培訓 實際操作 掌握消防技能知識和實戰(zhàn)能力第三節(jié) 物業(yè)管理中心人員的管理一流的管理，一流的服務，需要一流的人才，因此，無論是從社會上引進特殊人才，還是重慶*花園物業(yè)管理中心培訓出來的員工，都要通過嚴格的管理才能充分體現人才的價值，發(fā)揮他們的潛力。員工管理思路考核合格 考核不合格一、 量才錄用，培養(yǎng)提升我們在用人上比較突出的做法是：重視管理人員的品德修養(yǎng)、工作能力以及在職培訓；強調管理人員的一專多能和管理隊伍的年輕化、屬地化。在管理人員的選拔上，我們將嚴格按照既定的招聘標準，擇優(yōu)錄用。不片面強調工作年限和學歷資格，以“適用”為原則，避免“大才小用”的現象。二、默契合作，充分授權強調分工合作的工作態(tài)度。我們將采用項目經理負責制的垂直管理方式，各部門本著精干、高效的原則設置崗位，一方面保證管理人員工作負荷的飽滿，另一方面避免個人職責的相互交叉，做到“人人有事做，事事有人管”。同時我們倡導全員協調管理，員工保證以合作的姿態(tài)開展工作。三、定期考核，績效為本績效考核是我們管理員工的重要手段之一，其根本目的是營造“以效率為導向”的良好工作氛圍。對于管理人員而言，績效包括本人的績效、下屬員工的績效和其所在部門的績效，考核重點是部門的整體績效，通過為管理人員設定合理的績效目標（包括質量目標與成本目標）及衡量指標，并嚴格加以考核，考核結果將作為管理人員工資、獎金發(fā)放及職務晉升的直接依據?？冃Э己送ǔ７譃槊吭驴己恕⒓径扔媱澘己艘约澳甓葮I(yè)績考核等。考核的方式包括自我述職、民主評議、上級考核及業(yè)績統(tǒng)計等。四、獎懲嚴明，優(yōu)勝劣汰對員工實施準確及時的獎懲，是維持員工長久工作動力的有效手段，我們將以公司的員工獎懲條例為依據，對管理人員進行相應的激勵和約束。對工作努力、成績優(yōu)異的管理人員，我們將視情況授予“*物業(yè)人獎”“優(yōu)秀員工獎”“特殊貢獻獎”等榮譽，并給予一定的物質獎勵。對工作不負責的或違反紀律的管理人員，則給予1至3級的相應處分。我們規(guī)定：受到三級處分的員工將視情節(jié)情況給予降級或辭退處理。同時我們亦全面推行競爭上崗及雙向選擇制度。我們要求主管以上的管理人員必須通過競爭的方式獲取上崗資格，作業(yè)人員通過雙向選擇的方式獲取上崗資格。上崗后必須圍繞“質量成本雙否決”來運做，定期接受考核，對無法完成質量指標或成本指標的個人，不但否決其效益工資和獎金，對其任職（或上崗）資格也必須堅決否決。第四節(jié) 物資裝配計劃項目名稱：重慶*花園類別 編號 名稱 型號 數量 單位 單價 合計 到位時間維修 公用工具 1 疏通機 內網 1 臺 2000 2000 2 外網 1 臺 3500 3500 3 電焊機 手提 1 臺 1000 1000 4 沖擊鉆 博士牌 1 把 1100 1100 5 手槍鉆 博士牌 1 把 500 500 6 臺鉆 博士牌 1 把 3000 3000 7 膠槍 4 把 50 200 8 臺鉗 1 把 1000 1000 9 管鉗 12,14,18, 8 把 50 400 10 角磨機 博士牌 1 臺 500 500 11 萬用表 2 塊 200 400 12 云齒鋸 1 把 600 600 13 鋼鋸 4 把 50 200 14 球板 1 把 500 500 15 鋁合金梯 3米,4米 2 個 500 1000 16 木梯 6米 1 個 400 400 17 竹片 8 片 5 40 18 剪子 2 把 50 100 19 锨 40 把 20 800 20 鎬 4 把 25 100 21 手錘 4 把 30 120 22 電烙鐵及配料 2 把 50 100 23 卡尺 1 把 100 100 24 手砂輪 1 個 500 500 25 接線線軸 4 個 170 680 26 升降機 1 臺 30000 30000 27 污泥泵 1 臺 600 600 28 潛水泵 1 臺 2000 2000 29 熱熔機及配件 2 套 400 800 30 煤氣探測器 1 部 2000 2000 31 切割機及配件 1 臺 2500 2500 32 手葫蘆 1 臺 1200 1200 33 氣泵 2 臺 3000 6000 34 應急燈 3 個 200 600 個人工具 35 電工 7 套 80 560 36 水暖工 6 套 80 480 37 瓦木工 1 套 300 300 工程專用工具 38 克絲鉗 2 把 100 200 39 偏口鉗 2 把 100 200 40 尖嘴鉗 2 把 100 200 41 一字大改錐 2 把 50 100 42 一字小改錐 2 把 50 100 43 十字大改錐 2 把 20 40 44 十字小改錐 2 把 20 40 45 手板子 2 把 50 100 46 萬用表 數字式 2 塊 150 300 47 手持場強儀 1 臺 1200 1200 48 電烙鐵 1 把 20 20 49 手電鉆 1 把 300 300 50 剝線鉗 2 把 150 300 驗房工具材料 51 線路驗電器 4 個 80 320 52 燈口燈泡 各10個 20 個 5 100 53 皮球 30 個 5 150 54 乒乓球 40 個 2.5 100 55 撈網 4 個 50 200 56 煙道探測器 1 個 3000 3000 57 多項接線板 10 個 100 1000 58 坐燈口 10 個 1 10 59 鉛絲 4 盤 80 320 60 護套線 1.5、2.5 4 盤 80 320 61 保險絲 1各4盤 8 盤 6.25 50 62 普通護水包布 各4盤 4 盤 1.25 50 清潔 63 三輪車 , 14 輛 400 5600 64 噴霧器 20 個 10 200 65 吸塵,吸水器 1 臺 8000 8000 66 地板打蠟機 1 臺 1000 1000 67 刷地機 1 臺 6000 6000 68 玻璃刷 1 套 2000 2000 69 簸箕 20 個 15 300 70 水桶 20 個 10 200 71 掃帚 80 把 10 800 72 墩布 50 把 5 250 73 地拖 4 把 150 600 74 撣子 10 把 15 150 75 鐵锨 20 把 50 1000 76 鋁合金梯 3米,4米 2 把 150 300 77 扁鏟 20 把 5 100 78 毛刷 20 把 5 100 79 蒼蠅拍 10 把 5 50 警用器械 80 警棍 15 個 40 600 81 強光手電 10 把 100,180 1640 82 摩托車 2 輛 2000 4000 83 自行車 9 輛 300 2700 84 消防斧 10 把 100 1000 85 救生繩 4 根 100 400 86 救生衣 20 套 200 4000 通訊器材 87 對講機 備電池 10 個 150 1500 88 23 臺 1500 34500 89 電話 5 部 100 500 辦公用品 辦公設備 90 電腦 2 臺 7000 14000 91 打印機 1 臺 1950 1950 92 復印機 1 臺 21000 21000 93 傳真機 1 臺 5000 5000 94 塑封機 1 臺 500 500 專用柜 95 檔案柜 文件柜 6 組 650 3900 96 資料柜 五節(jié)柜 8 組 550 4400 97 更衣柜 六節(jié)柜 18 組 480 8640 98 工具柜 3 組 1000 3000 99 保險柜 1 個 800 800 檔案用品 100 檔案盒 100 個 2 200 101 檔案袋 2000 個 0.25 500 102 兩孔夾 快勞 40 個 20 800 103 文件夾 8 個 6,8,14 70 104 文件袋 10 個 100 105 單頁夾 20 個 200 計算機耗材 106 打印紙 A4 20 包 19 380 107 軟盤 3.5寸 20 張 5 100 108 閃存 32兆64 2 個 100,200 300 個人用品 109 筆、本等 4 套 8,3 22 其他 110 計算器 8 個 10,40 120 111 印臺、印油 4 個 8,6 56 112 訂書器、書訂 各4盒 8 個 9,1 47 113 膠水 2 個 1 2 114 口取紙 10 包 1 10 115 透明膠帶 小、大 10 個 0.53 35 116 大復寫紙 8開得力 6 盒 15 90 117 小復寫紙 記帳用 10 盒 4,8 60 118 曲別針 博文 8 盒 0.6 4.8 119 直別針 博文 8 盒 0.8 6.4 120 傳真紙 4 卷 20 80 121 打孔機 2 個 20 40 122 塑封膜 200 盒 20 400 123 鳳尾夾 小,中,大 72 個 346 312 124 皮筋 250Q/包 1 包 4 4 125 票據夾 2 個 1.5 3 126 修正液 旗艦 6 個 6 36 127 直尺 30厘米 5 個 2 10 128 筆記本 A580頁 100 本 3 300 129 圓珠筆 200 支 2 400 130 壁紙刀 8 把 4 32 131 海綿池 2 個 1.5 3 132 報架 -5 1 個 85 85 133 剪刀 10 5 50 134 信紙 厚 30 本 2 60 135 白板 90*180 1 個 420 420 136 白板筆 迪諾 6 個 2 12 137 飲水機 8 臺 100 800 138 紙簍 14 個 3 42 139 電水壺 6 個 30 180 140 微波爐 6 臺 300 1800 141 暖瓶 20 個 20 400 142 一次性水杯 30 個 4.4 132 勞保、后勤用品 143 雨衣 60 套 30 1800 144 雨鞋 60 雙 50 3000 145 絕緣鞋 6 雙 30 180 146 宿舍用品 套 500 500 147 餐具 1 套 500 500 148 電視機 1 臺 3000 3000 149 辦公桌椅 20 套 350 7000 150 接待桌椅 1 套 3000 3000 151 鏡框 制度 10 20 200 153 空調 柜式 4 臺 6000 24000 154 壁掛 9 臺 2000 18000 155 電暖器 6 臺 700 4200 合計 289564.20總經理簽字： 主管副總經理簽字: 項目經理簽字：第五章 檔案的建立與管理第一節(jié) 檔案管理運作一、資料的收集我們在重慶*花園管理中心設立專門的檔案室，并由管業(yè)部的主管負責管理。在資料收集時應保證內容的豐富及渠道的廣泛。按照檔案的不同分類，我們將通過三個途徑進行收集。首先在物業(yè)接管移交時，與開發(fā)商及設計單位、施工單位積極合作，力爭全面、準確地收集到工程建設及工程技術等原始資料。第二是在業(yè)主入住、進行房間調配階段收集業(yè)主資料。第三是在日常管理中建立房屋維修檔案、設備運行檔案、投訴回訪記錄等以及其它相關資料，并將檔案的收集形成制度化。二、資料的整理和分類在收集到原始資料后，統(tǒng)一由檔案管理員集中整理。剔除作廢的和無效的記錄，修補破損的文檔，然后按類別進行裝訂并整理成冊，做到條理清晰、分類合