敕勒縣舒居雅苑住宅小區(qū)一期工程項目可研報告

舒居雅苑住宅小區(qū)一期工程可行性研究報告目錄第一章總論111項目概述112建設(shè)單位概況113報告編制依據(jù)和范圍214主要技術(shù)經(jīng)濟指標315結(jié)論與建議5第二章項目提出的理由、過程和必要性721項目提出的理由722項目提出的過程823項目建設(shè)的必要性8第三章市場分析1231項目前景分析1232市場供需分析1333項目競爭力SWOT分析1534項目市場定位1635價格預(yù)測1836建設(shè)規(guī)模的確定18第四章場址和項目建設(shè)條件1941場址1942項目建設(shè)條件19第五章規(guī)劃建筑方案2851規(guī)劃設(shè)計方案2852建筑方案32第六章配套工程方案3961給排水工程3962排水工程4063采暖與通風工程4164電力工程4465智能化系統(tǒng)（弱電）46第七章消防4971編制依據(jù)4972消防措施4973消防教育和管理50第八章節(jié)能與節(jié)水5281節(jié)能5282節(jié)水措施與水環(huán)境系統(tǒng)的建設(shè)目標5483項目綜合能耗分析55第九章環(huán)境影響與保護5691編制依據(jù)5692環(huán)境現(xiàn)狀分析5693影響環(huán)境的因素分析及采取的措施5794環(huán)境保護58第十章勞動安全、衛(wèi)生防護60101勞動安全60102衛(wèi)生防護措施61第十一章組織機構(gòu)及人力資源配置63111組織機構(gòu)設(shè)置63112人力資源配置66113人員培訓67第十二章項目招標68121編制依據(jù)68122招標方案68第十三章項目實施計劃70131項目實施進度安排70132項目實施進度表70第十四章投資估算與資金籌措71141項目投資估算71142資金籌措73第十五章財務(wù)評價74151銷售收入74152成本、費用和各項稅收74153投資利潤75154財務(wù)指標分析75155不確定性分析77第十六章可行性研究的結(jié)論與建議77161評價結(jié)論78162建議78附表1、投資估算表2、固定資產(chǎn)折舊和無形及遞延資產(chǎn)攤銷估算表3、總成本費用估算表4、損益表5、銷售收入、稅金及附加估算表6、現(xiàn)金流量表7、投資計劃與資金籌措表附件1、旗舒居雅苑住宅小區(qū)一期工程可行性研究報告委函2、內(nèi)蒙古自治區(qū)人民政府關(guān)于旗人民政府實施城鎮(zhèn)規(guī)劃2012年第十三批次建設(shè)用地的批復(fù)（內(nèi)政土發(fā)2012956號）3、旗國土資源局關(guān)于2012年第十三批次農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收的審查意見（國土資字2012111號）4、國有土地使用權(quán)成交確認書5、旗建設(shè)規(guī)劃局關(guān)于旗“舒居雅苑住宅小區(qū)”項目規(guī)劃選址的函（建規(guī)字201370號）6、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照（副本）復(fù)印件7、房地產(chǎn)開企業(yè)發(fā)資質(zhì)證書附圖1、市克城市總體規(guī)劃空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃圖（20112030）2、市克城市總體規(guī)劃規(guī)劃區(qū)用地規(guī)劃圖（20112030）3、項目區(qū)位圖4、平面布置圖5、項目鳥瞰圖第一章總論11項目概述（1）項目名稱旗舒居雅苑住宅小區(qū)期工程（2）建設(shè)性質(zhì)新建（3）建設(shè)地點位于旗鎮(zhèn)，北靠克大街，南臨盛唐路，東至健康路，西至規(guī)劃建設(shè)的城市支路。（4）建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容項目用地面積28878M2，建筑面積47761M2。建設(shè)內(nèi)容包括1樓、2樓、614樓共11棟住宅樓。其中1樓4433M2、2樓5436M2、6樓3691M2、7樓3265M2、8樓4314M2、9樓4731M2、10樓4572M2、11樓3806M2、12樓4513M2、13樓4500M2、14樓4500M2。各樓棟一層均為庫房，二層及以上為住宅。總戶數(shù)394戶，庫房94個。小區(qū)硬化2141M2，建設(shè)道路4635M2，綠化11551M2。（5）總投資及資金來源項目總投資115306萬元，其中固定資產(chǎn)投資104824萬元，流動資金10482萬元。資金來源為自籌。（6）建設(shè)年限2013年2014年。12建設(shè)單位概況內(nèi)蒙古天和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是一家自然人投資成立的專門從事房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、物業(yè)等一體的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)公司。公司成立于2010年9月，地址位于市賽罕區(qū)新華東街長安金座C棟705號，注冊資金3000萬元人民幣。公司下設(shè)財務(wù)部、綜合部、工程部、銷售部等，形成項目從規(guī)劃設(shè)計到施工、監(jiān)理、銷售的工作流程。公司現(xiàn)有職工65人，高級工程是1人，注冊會計師1人，中級會計師2人，注冊建筑師12人，中級工程師12人，初級工程師18人，中級經(jīng)濟師1人，中級統(tǒng)計師1人，系統(tǒng)操作員1人，售樓人員10余人。內(nèi)蒙古天和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司先后與市回民區(qū)人民政府簽訂協(xié)議，投資開發(fā)位于市回民區(qū)攸攸板鎮(zhèn)攸攸板村的“天和雅居”項目，旗鎮(zhèn)光明大街“丁香水溪”住宅小區(qū)項目，克大街南“泊岸華庭”住宅小區(qū)項目。目前開發(fā)的建設(shè)的各項工作均有序地推進中。內(nèi)蒙古天和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將本著“以質(zhì)量求生存，以信譽求發(fā)展，真誠服務(wù)社會”的企業(yè)宗旨和“團結(jié)進取，開拓創(chuàng)新，優(yōu)質(zhì)高效，勇攀高峰”的企業(yè)精神，在激烈的市場競爭中，誠信經(jīng)營、穩(wěn)步發(fā)展，為企業(yè)的健康和持續(xù)發(fā)展打好基礎(chǔ)。13報告編制依據(jù)和范圍1、可行性研究報告編制依據(jù)（1）發(fā)展改革委員會投資項目可行性研究報告指南；（2）發(fā)展改革委員會、建設(shè)部建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）；（3）內(nèi)蒙古自治區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要；（4）市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要；（5）旗國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要；（6）市克城市總體規(guī)劃（2011年2030年）；（7）國家和地方有關(guān)規(guī)程、規(guī)范、政策及條列等；（8）建設(shè)單位提供的其他有關(guān)資料及數(shù)據(jù)；（9）建設(shè)單位可行性研究報告編制委書。2、可行性研究報告編制范圍根據(jù)委單位的要求，本項目可行性研究報告對以下幾方面進行了分析研究（1）項目建設(shè)的必要性研究；（2）場址選擇、市政配套設(shè)施及規(guī)劃設(shè)計方案；（3）建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)標準；（4）組織機構(gòu)與人員編制；（5）消防安全、環(huán)境保護與節(jié)能；（6）投資估算、建設(shè)進度及資金籌措；（7）結(jié)論及建議。14主要技術(shù)經(jīng)濟指標技術(shù)經(jīng)濟指標見表11。表11技術(shù)經(jīng)濟指標表序號項目單位數(shù)量備注一技術(shù)指標1用地面積M2288782建筑面積M247761211M24433222M25436236M23691247M23265258M24314269M247312710M245722811M238062912M2451321013M2450021114M245003容積率1524綠地率405戶數(shù)戶3946庫房個947硬化M221418道路M24635二經(jīng)濟指標1總投資萬元11530611建設(shè)投資萬元10482412流動資金萬元104822銷售年限年33年均營業(yè)收入萬元636814年均總成本費用萬元13013序號項目單位數(shù)量備注5年均營業(yè)稅金及附加萬元3636年均利潤總額萬元470397年均所得稅萬元11768年均稅后利潤（凈利潤）萬元352799年均盈余公積金萬元352810投資利潤率40811投資利稅率43912財務(wù)內(nèi)部收益率（稅前）71113財務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）30914財務(wù)凈現(xiàn)值（稅前）萬元4490815財務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）萬元1666316全部投資回收期（稅前）年2017全部投資回收期（稅后）年2518盈虧平衡BEP25115結(jié)論與建議（1）結(jié)論本項目建設(shè)條件基本落實，規(guī)模適宜，建設(shè)方案合理可行，造價較為經(jīng)濟合理，資金來源有保證。項目的建設(shè)，不僅能滿足旗城鎮(zhèn)發(fā)展、人們居住的需求，還能美化、亮化旗城鎮(zhèn)，提升城市道路、管網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施水平，使城市品位得到進一步提升。同時，項目的建設(shè)能使旗加強對旗工業(yè)園區(qū)的服務(wù)與管理水平，推動縣域經(jīng)濟發(fā)展，具有顯著的效益。項目在工程技術(shù)上是可行的。本報告認為，本項目具有可行性。（2）建議加緊前期工作，及時完成項目開工前各項審批手續(xù)；建議建設(shè)單位盡快組織評審，以便為下階段工作提供可靠的依據(jù)。精心安排施工，確保工期、質(zhì)量、投資控制目標的完成。第二章項目提出的理由、過程和必要性21項目提出的理由本項目是在旗經(jīng)濟實力不斷增長下，城鎮(zhèn)化快速推進，人口迅速增加，人們對城鎮(zhèn)發(fā)展水平要求越來越高的前提下提出的。城鎮(zhèn)化水平的高低是衡量地區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展的重要指標，同時經(jīng)濟社會發(fā)展又和城鎮(zhèn)建設(shè)相輔相成。一方面，經(jīng)濟建設(shè)能夠推動城鎮(zhèn)建設(shè)快速推進?！笆濉币詠?，旗經(jīng)濟實力得到了進一步提升，人民生活水平不斷提高，人們開始注重生存的外圍環(huán)境，追求更高品質(zhì)的生活水平，對城市的綜合功能升級、城市品味提高的要求越來越迫切。經(jīng)濟發(fā)展除了為城市建設(shè)提供了足量的市場需求外，還為社會建設(shè)所需的機械設(shè)備、物資開采、運輸、加工等發(fā)展提供了保障，推動了社會城鎮(zhèn)建設(shè)。另一方面，城鎮(zhèn)建設(shè)能促進地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展。城鎮(zhèn)化大建設(shè)有利于提升旗城市品位，提升城市經(jīng)濟、政治、文化的凝聚力，不僅能改善城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施條件，為人們提供宜居的居住環(huán)境，還能改善人們的消費環(huán)境，有利于本地區(qū)形成小商圈和融入外部大商圈，為經(jīng)濟增長增加助力。旗圍繞經(jīng)濟建設(shè)，快速推進城鎮(zhèn)建設(shè)。旗提出了20年的城市發(fā)展規(guī)劃市旗城市總體規(guī)劃（20112030年）。規(guī)劃經(jīng)過20年的城鎮(zhèn)建設(shè)，將旗發(fā)展成為市的次中心城鎮(zhèn)，城鎮(zhèn)規(guī)模達到呼包鄂城市群內(nèi)的新興中等規(guī)模城市，形成“兩軸、四區(qū)、一帶”的城市格局，最終成為區(qū)域公路的交通樞紐，新興工業(yè)城市，特色旅游城市和生態(tài)宜居城市。“十二五”期間，旗將主要建設(shè)138平方公里核心區(qū)，重點發(fā)展47平方公里新鎮(zhèn)區(qū)。新鎮(zhèn)區(qū)的建設(shè)區(qū)域主要位于旗鎮(zhèn)。鎮(zhèn)按照旗鎮(zhèn)城區(qū)控制性詳細規(guī)劃“東擴、西改、南聯(lián)、北控”的發(fā)展思路進行空間布局，未來將建設(shè)成為旗行政和商業(yè)中心。在政策導(dǎo)向明確、市場條件成熟的前提下，內(nèi)蒙古天和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司審時度勢，提出了在旗鎮(zhèn)建設(shè)舒居雅苑住宅小區(qū)項目。22項目提出的過程2013年5月，內(nèi)蒙古天和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委我公司對舒居雅苑期工程展開系統(tǒng)論述，并編制項目可行性研究報告。接受建設(shè)單位委后，我公司組成了項目編制小組，并派有關(guān)專業(yè)技術(shù)人員進行了現(xiàn)場調(diào)研和資料收集等工作。在此基礎(chǔ)上，編制小組形成了項目編制方案，并從各方面對項目進行了可行性論證。在報告形成過程中經(jīng)過反復(fù)與建設(shè)單位交流，最終形成了報告初稿。初稿形成后我們組織有關(guān)專家對項目進行了內(nèi)部的評審討論，并對研究方案進行了修改補充，使研究方案更加完善充實，最終形成了旗舒居雅苑住宅小區(qū)期工程可行性研究報告。23項目建設(shè)的必要性（1）是旗加快推進城鎮(zhèn)化建設(shè)的需要2008年市提出了“一核雙圈”發(fā)展戰(zhàn)略，全力加快推進城鄉(xiāng)一體化?！耙缓恕敝甘惺袇^(qū)范圍內(nèi)的核心區(qū)；“雙圈”就是以五個旗縣所在地為節(jié)點、以五十公里為半徑的半小時經(jīng)濟圈和城鎮(zhèn)圈?！耙缓穗p圈”一體化就是既要加快城市核心區(qū)建設(shè)，更要依城市的經(jīng)濟實力和輻射帶動力，加快發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟社會各項事業(yè)，實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。旗積極落實和融入市“一核雙圈一體化”發(fā)展戰(zhàn)略，城鎮(zhèn)發(fā)展定位為市的次中心城鎮(zhèn)，城鎮(zhèn)規(guī)模達到呼包鄂城市群內(nèi)的新興中等規(guī)模城市，形成“兩軸、四區(qū)、一帶”的城市格局，最終成為區(qū)域公路的交通樞紐，新興工業(yè)城市，特色旅游城市和生態(tài)宜居城市。本項目按照旗城市建設(shè)目標要求，建設(shè)地點靠近旗新區(qū)的核心位置，是旗推進新區(qū)建設(shè)的重要項目。項目的建設(shè)有利于推動旗融入市“一核雙圈”戰(zhàn)略，促進本地區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)快速推進，提高城市道路、管網(wǎng)、通信、電力等基礎(chǔ)設(shè)施的水平，提升旗城市服務(wù)能力，對旗實現(xiàn)城鎮(zhèn)建設(shè)目標具有重要意義。（2）是旗提升城市承載力的需要隨著旗經(jīng)濟的快速發(fā)展，旗城市核心凝聚力也得到極大提升，外來投資商和務(wù)工人員迅速增加。目前旗基本人口為195萬人，其中鎮(zhèn)為77萬人，再加上眾多的外來人口，城市承載力能力明顯不足。旗充分利用自治區(qū)沿黃經(jīng)濟帶大發(fā)展時機、依“呼包鄂經(jīng)濟圈”的輻射影響力，全面推進城鎮(zhèn)化建設(shè)。本項目的建設(shè)，能解決人口增長對住宅、商業(yè)基本的要求，使旗城鎮(zhèn)框架進一步拉開，城鎮(zhèn)范圍進一步擴大。促進旗基礎(chǔ)設(shè)施水平不斷提高，促使城鎮(zhèn)功能更趨完善，城市承載力不斷增強，為地區(qū)經(jīng)濟和社會發(fā)展奠定更加堅實的城鎮(zhèn)基礎(chǔ)。（3）有利于提升城市品位，提高人民生活水平按照旗“強化基礎(chǔ)、完善功能、提升品位、彰顯特色、關(guān)注人文”，著力打造“小而美、小而特、小而強”、生態(tài)宜居、休閑園林式城市和次中心城市的城市建設(shè)要求，本項目緊緊圍繞旗新區(qū)建設(shè)目標，堅持高品質(zhì)規(guī)劃，高水平建設(shè)，力爭打造旗最具典型的代表建筑。依照市克城市總體規(guī)劃形成城市空間結(jié)構(gòu)為“兩軸、四區(qū)、一帶”，本項目位于四區(qū)中的中心城區(qū)的東部，城市新區(qū)的核心位置。建設(shè)本項目能有效推進旗街景的綠化、美化和亮化，城鎮(zhèn)面貌日新月異，城市品位不斷提升，城市新形象得以塑造。項目的建設(shè)能有效提高人們生活質(zhì)量，為人們提供一個舒適的居住、購物消費的環(huán)境，成為方便市民生活起居的新地標，為城鎮(zhèn)的長遠發(fā)展奠定堅實基礎(chǔ)。（4）能夠推動縣域經(jīng)濟發(fā)展縣域經(jīng)濟是國民經(jīng)濟的基本單元，是以縣城為中心、鄉(xiāng)鎮(zhèn)為紐帶、農(nóng)村為腹地的區(qū)域經(jīng)濟。旗縣域經(jīng)濟的發(fā)展，重點是要突出旗工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)。本項目的建設(shè)能夠拉近中心城鎮(zhèn)與旗工業(yè)園區(qū)的距離，為園區(qū)工作人員解決居住問題，有利于旗工業(yè)園區(qū)吸引人才和留住人才，更好地為園區(qū)發(fā)展服務(wù)。只有旗工業(yè)園區(qū)的不斷發(fā)展、完善和壯大，才能夠促使旗綜合性經(jīng)濟體系功能更加完備，帶動一、二、三產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展、壯大，推動縣域經(jīng)濟發(fā)展。（5）能夠加強與工業(yè)園區(qū)的銜接克工業(yè)園區(qū)是國家電力、生物制藥、冶金、化工等重要工業(yè)基地，是內(nèi)蒙古自治區(qū)20個重點工業(yè)園區(qū)之一，是旗經(jīng)濟發(fā)展的最大支撐。目前旗行政主體位于旗舊城區(qū)，距離旗工業(yè)園區(qū)的距離較遠，不便于直接服務(wù)與管理旗工業(yè)園區(qū)內(nèi)的企業(yè)。隨著養(yǎng)大圐圙和李家圪旦兩個城中村改造項目的不斷推進，城鎮(zhèn)主體的東移，黨政中心、醫(yī)療衛(wèi)生中心、學校、商業(yè)中心、高級住宅小區(qū)成為新區(qū)發(fā)展的主要標志。本項目的建設(shè)能夠增加新區(qū)活力，繁榮新區(qū)經(jīng)濟，吸引城市的注意力由舊城鎮(zhèn)向新城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移。為行政中心與旗工業(yè)園區(qū)作了重要銜接，拉近了旗新區(qū)與旗工業(yè)園區(qū)的距離，為加強旗行政主體服務(wù)與管理工業(yè)園區(qū)增加了助力。（6）能夠提升企業(yè)經(jīng)濟收益和提升企業(yè)競爭力內(nèi)蒙古天和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是具有房地產(chǎn)開發(fā)四級資質(zhì)的公司，已經(jīng)投資開發(fā)市回民區(qū)“天和雅居”、旗鎮(zhèn)“丁香水溪”、克大街南“泊岸華庭”等住宅小區(qū)項目。本項目的建設(shè)能夠提高企業(yè)經(jīng)濟收益，對企業(yè)提升競爭力，推動公司快速發(fā)展與壯大，提升在呼包鄂等地區(qū)的影響力具有重要意義，為公司未來的不斷發(fā)展打好基礎(chǔ)。第三章市場分析31項目前景分析旗圍繞市“一核雙圈一體化”發(fā)展戰(zhàn)略，以發(fā)展市次中心城市的定位，實現(xiàn)“一城三區(qū)”的城鎮(zhèn)發(fā)展布局，加快了城市化建設(shè)。旗加快了城建投資的市場化、企業(yè)化運作進程，優(yōu)化城市環(huán)境，提升城市品位，從而推動經(jīng)濟、社會的全面協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展。本項目無論在政策規(guī)劃上、還是在市場條件上，都具有良好的銷售前景。（1）項目地理位置佳，很好地銜接了旗舊城區(qū)與旗工業(yè)園區(qū)，能同時得到城鎮(zhèn)舊居民、工業(yè)園區(qū)內(nèi)的員工青睞。工程質(zhì)量高，極大地提升了城市品位，將深受人們的喜愛。（2）項目符合市克城市總體規(guī)劃（20112030）新鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)的要求，與新鎮(zhèn)區(qū)黨政中心、醫(yī)院、商業(yè)中心發(fā)展相輔相成，能成為區(qū)域綜合社區(qū)的一個新的標桿，滿足人們追求高品質(zhì)的生活需求。（3）項目將推動地區(qū)商業(yè)的發(fā)展，拉動消費，為當?shù)卣斦块T增加稅收，對當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生積極的影響。此外可為當?shù)厥I(yè)或待業(yè)人群提供就業(yè)和再就業(yè)的機會，具有良好的社會效益。（4）項目以整體規(guī)劃空間層次多樣，創(chuàng)造了自然、休閑、高層次的綜合體，引領(lǐng)市場方向，更好地滿足市場快速增長的需求，必將會獲得市場認可。同時為開發(fā)企業(yè)帶來良好的經(jīng)濟效益。本項目將會成為一個新的城市地標，將會推動旗持續(xù)發(fā)展，因此項目市場前景較好。32市場供需分析321市場供應(yīng)分析旗城市總體規(guī)劃核心區(qū)面積為138平方公里，推動了旗房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展。按照旗建設(shè)規(guī)劃情況，近期開發(fā)的項目包括云中花園30萬M2、利民小區(qū)64萬M2、坤翔翰林小區(qū)20萬M2、雙河明珠30萬M2、綠洲島245萬M2、億福家園住宅小區(qū)32萬M2等。旗2010年建設(shè)廉租房24套，位于云中花園小區(qū)，建筑面積1155M2，工程目前完成主體工程。2012年旗房地產(chǎn)開發(fā)項目累計達20個，建筑面積達110萬平方米。主要有云中花園、利民小區(qū)北區(qū)、坤翔翰林、萬興廣場、雙河明珠、萬象新天地、億福家園住宅小區(qū)和綠洲島等項目。2012年，按照市政府要求，旗廉租住房建設(shè)任務(wù)是144套，總建筑面積7100M2，分別在億福家園、萬福都匯、金河康居、云中花園二期四個小區(qū)中各配建廉租住房36套，并已全部開工建設(shè)。2013年新開工建設(shè)的萬興廣場建設(shè)面積達26萬M2、萬豪佳苑137萬M2。按照規(guī)劃，建設(shè)區(qū)域依附在東勝大街、克大街、光明路、康寧路、黃河大街、云中路等，項目建設(shè)整齊劃一，城市整體形象得以提升。目前旗房地產(chǎn)項目多數(shù)處于前期準備階段或施工階段。322市場需求分析（1）剛性需求目前旗基本人口為195萬人，其中鎮(zhèn)為77萬人，按照市城鎮(zhèn)人均居住面積35M2的標準，全縣居住面積應(yīng)在高度城鎮(zhèn)化下達到680萬平方米。以目前的住房供應(yīng)水平，難以滿足旗城鎮(zhèn)化發(fā)展的要求。再加上外來人口的增加，這種供應(yīng)狀況更加捉襟見肘。在居住用房隨剛性需求量呈現(xiàn)不斷增加的同時，相應(yīng)的配套商業(yè)、辦公設(shè)施需求量也隨之增加。（2）改善居住的需求旗經(jīng)濟的發(fā)展使城市居民手中的可支配收入增加，對現(xiàn)有居住條件的不滿足造成了大量的社會閑散資金流向房地產(chǎn)市場。并且隨著住房制度的改革，相當一部分群體采取各種方式來改善自己的住房條件，相當程度上擴大了住房需求。（3）非理性消費需求土地資源的稀缺和地價的自然趨升，使得社會對地價和房價上漲的預(yù)期成為一種認同。同時，由于上述幾方面原因造成的地產(chǎn)市場供不應(yīng)求，進一步強化了這種認識。再加上目前市場的管理工作嚴重滯后，買賣雙方獲取信息的渠道不對等因素，配合了開發(fā)商對于市場走勢的引導(dǎo)。在這種市場氛圍下，非理性的消費心理促使商業(yè)用房、辦公用房需求不斷釋放。目前，旗的房地產(chǎn)市場是較為穩(wěn)定繁榮，市場需求是在多方面的因素促使下形成的，有切實有效的需求，自用型消費還是市場中的主要力量。而且，根據(jù)現(xiàn)在旗的既定發(fā)展戰(zhàn)略，目前的市場格局還將在未來幾年中繼續(xù)持續(xù)一段時間。33項目競爭力SWOT分析331優(yōu)勢（1）區(qū)位優(yōu)勢旗是國家電力、生物制藥、冶金、化工等重要工業(yè)基地，在強大的工業(yè)經(jīng)濟的支撐下，旗城鎮(zhèn)水平不斷升級，區(qū)域等級地位將不斷提升。優(yōu)越的區(qū)位使地塊內(nèi)的土地、住房、店面等不動產(chǎn)存在廣闊的升值空間。（2）規(guī)劃優(yōu)勢旗城市總體規(guī)劃、旗鎮(zhèn)城區(qū)控制性詳細規(guī)劃等規(guī)劃的傳接，為打造高品質(zhì)的住宅和新區(qū)高品質(zhì)的整體環(huán)境奠定了基礎(chǔ)，保證了開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益和城區(qū)公共環(huán)境營造的社會效益雙贏。（3）交通優(yōu)勢項目位于旗鎮(zhèn)養(yǎng)大圐圙村，北靠克大街，南臨盛唐路，東至健康路。項目區(qū)交通四通八達，依旗現(xiàn)有公路交通路網(wǎng)，可連接臨近的公路干線、鐵路、航空，連通全國各地。（4）配套設(shè)施優(yōu)勢新鎮(zhèn)區(qū)在未來建成后，配套設(shè)施完善、齊備，除小區(qū)自身服務(wù)設(shè)施外，北側(cè)克大街為商務(wù)辦公區(qū)、商業(yè)步行街；東側(cè)為旗一中，東南側(cè)為商住區(qū)；西南側(cè)為旗醫(yī)院。南側(cè)有幼兒園、小學。332劣勢（1）項目距離老城區(qū)較遠，缺乏必要的市政公用設(shè)施配套，需要在住宅產(chǎn)品設(shè)計中著重考慮小區(qū)級公共設(shè)施的配套設(shè)計。（2）項目區(qū)域周邊建設(shè)總體進程不一，整體視覺形象不直觀。在一段時間內(nèi)不能顯現(xiàn)出項目的發(fā)展?jié)摿蛢?yōu)勢，將對項目的銷售產(chǎn)生一定的影響。（3）新城區(qū)處于發(fā)展初期，人口聚集規(guī)模較小，當前市場消費能力較弱。333機會（1）當前旗房地產(chǎn)處于房地產(chǎn)發(fā)展的初級階段，大部分建設(shè)風格、社區(qū)環(huán)境、配套條件仍不成熟，使本項目的錯位發(fā)展存在機會。（2）2013年房地產(chǎn)二手房轉(zhuǎn)讓所得征20個稅的政策，抑制了二手房的銷售，為新建項目帶來了眾多的消費人群。334挑戰(zhàn)（1）本片區(qū)用地為沙質(zhì)土壤，要通過規(guī)劃設(shè)計，培育好生態(tài)防護林地，公共綠地，在打造景觀的同時避免揚塵現(xiàn)象的出現(xiàn)。（2）如何通過住區(qū)整體布局和建筑單體設(shè)計，營造富有特色的建筑群體景觀，是本項目考慮的重中之重。34項目市場定位（1）銷售區(qū)域確定圖31項目銷售區(qū)域（2）目標人群確定隨著旗經(jīng)濟的快速增長，當?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)建設(shè)取得了極大地發(fā)展，同時城鎮(zhèn)人口的迅速增加，每年都有大量的農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)人口，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了廣闊空間。本項目注重產(chǎn)品的差異化和獨特性，在完整配套服務(wù)設(shè)施上下功夫，以高質(zhì)量、高品位、適用性強的建筑為主；配套公建同期建設(shè)，保證服務(wù)設(shè)施完善；強調(diào)生活品質(zhì)，提供完美的居住、購物環(huán)境，同時注重環(huán)境景觀建設(shè)，營造優(yōu)美的外部空間。本項目主要面向中高檔的消費人群，包括地方公務(wù)員，旗電廠、旗工業(yè)園區(qū)企業(yè)的白領(lǐng)，外來投資人士。35價格預(yù)測結(jié)合全縣的地產(chǎn)走勢看，短期內(nèi)市場的價格穩(wěn)中有升。對于區(qū)域市場有以下特點（1）區(qū)域市場內(nèi)，有較強的消費能力；（2）由于整體規(guī)劃原因，市場有效需求量巨大，短期內(nèi)市場會持續(xù)繁榮；（3）目前市場有效供應(yīng)量仍然不足，供求關(guān)系的矛盾不會在短期內(nèi)解決；（4）多方面因素支撐，短期內(nèi)市場價格溫和上漲的趨勢不會改變。根據(jù)對旗目前建筑行業(yè)的調(diào)研，住宅價格在35004000元。36建設(shè)規(guī)模的確定依據(jù)旗城市總體規(guī)劃、旗城區(qū)控制性詳細規(guī)劃和旗鎮(zhèn)城區(qū)控制性詳細規(guī)劃，旗發(fā)展138平方公里核心區(qū)，重點發(fā)展47平方公里新區(qū)，鎮(zhèn)新鎮(zhèn)區(qū)將建成旗行政中心區(qū)的旗城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃，以及當前旗房地產(chǎn)市場供需狀況，確定舒居雅苑住宅小區(qū)期工程建設(shè)規(guī)模為用地面積28878M2，建筑面積47761M2。第四章場址和項目建設(shè)條件41場址1、場址位置項目位于旗鎮(zhèn)，北靠克大街，南臨盛唐路，東至健康路，西至規(guī)劃建設(shè)的城市支路。2、場地現(xiàn)狀項目用地現(xiàn)狀為養(yǎng)大圐圙村建設(shè)用地和耕地。3、城市規(guī)劃及區(qū)域性規(guī)劃要求本項目符合旗城區(qū)控制性詳細規(guī)劃（20082020年）功能分區(qū)，中提出的“把鎮(zhèn)新鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)和舊城區(qū)改造作為重點”的要求。另外市旗新區(qū)城市設(shè)計（20112030年）對本項目功能作了詳細定位，對建筑高度、道路紅線、出入口、地標節(jié)點控制綠化率等作了要求。42項目建設(shè)條件421自然條件（1）地理位置本項目位于市旗。旗地處大青山南麓，黃河北岸的土默川平原。位于東經(jīng)1112301113221，北緯40535403515，全縣平均海拔高度為1132米，東西寬379公里，南北長5235公里，面積14168平方公里。（2）氣候特征氣候?qū)僦袦貛Т箨懠撅L型氣候，四季氣候變化明顯，差異較大，其特點是冬季漫長嚴寒，夏季炎熱，春秋兩季氣候變化劇烈。四季分明，日照充足，年平均氣溫73，年平均降雨量362MM，屬半干旱大陸季風氣候。（3）地形地貌自然地理為黃土高原，地勢東南高、西北和西南低。由丘陵地形過渡到寬廣的平原地形。分為五類丘陵區(qū)、山前傾斜平原、湖積臺地、寬谷洼地和沖積平原。成因類型上，由剝蝕堆積地形到堆積地形。剝蝕堆積地形分布于縣于縣鏡東南部，海拔高程11001277米，由第三系砂礫組成，在表面上，普遍被黃土質(zhì)粘砂土覆蓋、形成渾圓形山頂，地形向西北傾斜。堆積地形沖積平原，由黃河、大黑河、寶貝河、什拉烏素河沖積而成。地勢平坦，微有起伏。鹽漬化普遍，沼澤零星分布，由沖積砂粘質(zhì)砂土、砂質(zhì)粘土堆積而成海拔高程10001050米。風成地形分布于縣境西南、南部黃河以北局部地方，由細紗、粉紗組成固定砂丘和砂垅。一般高出地面約0520米，海拔高程10001050米。422場地工程及水文地質(zhì)情況（1）水文根據(jù)區(qū)域水文調(diào)查資料，地下水賦存于粘土下部的中、粗沙層中，含水層分布較穩(wěn)定。按照地下水埋藏條件和含水層的狀態(tài)分類，本場區(qū)地下水類型為第四紀松散層孔隙潛水。該區(qū)域分布的上層的滯水，水位在1213米之間，年變化幅度為2米。場區(qū)附近沒有對地下水產(chǎn)生污染的污染源。地下水和上部滲水對混凝土結(jié)構(gòu)中鋼筋無腐蝕性；上部滲水對鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)有弱腐蝕性，地下水無腐蝕性。（2）地質(zhì)地層A、第四紀前地層，新第三系。底部砂礫巖與紅土互層。頂部紅土夾鈣質(zhì)結(jié)核層，總厚度約30米，普遍分布于縣境東南丘陵區(qū)。B、第四紀沉積下中更新統(tǒng)沖積紅積層，為半膠結(jié)的砂礫層、局部夾粉沙層，具有交錯層理，礫石成分為花崗巖、片麻巖、石英安山斑巖及玄武巖等，厚度達15米。湖相沉積黃綠色粘質(zhì)砂土及灰黑色淤泥中夾薄層的午膠結(jié)的砂層分布于黃河左岸蒲灘拐。全新統(tǒng)風積層，由細砂、粉砂組成。分布于縣境黃河北岸地帶、呈砂堆、砂垅、砂丘；沖積層，由砂、砂礫、粘質(zhì)砂土等組成，分布于平原表層，層次清楚，巖層垂直方向變化較大，厚度無常。構(gòu)造輪廓位于內(nèi)蒙古東西褶皺帶南部?；遵薨櫝?、近于東西向或東北向，與內(nèi)蒙古東西褶皺帶的構(gòu)造線一致蓋層走向近乎東北西南方向，向西北緩緩傾斜，與黃河西的鄂爾多斯臺地相似。（3）工程地質(zhì)評價場區(qū)無不良地質(zhì)作用和地質(zhì)災(zāi)害，無與建筑相關(guān)的環(huán)境地質(zhì)問題，場地穩(wěn)定，適宜進行本工程建設(shè)?？拐鹪O(shè)防烈度8度，設(shè)計地震基本加速度值020G，設(shè)計地震分組第一組。場地屬建筑抗震有利地段，地基土類型屬中硬土，場地類別類。場地季節(jié)性標準凍深15M，土的凍脹性為中等凍脹性。設(shè)計時應(yīng)考慮凍脹影響。423基礎(chǔ)設(shè)施條件（1）道路交通形成了公路、鐵路和航空相結(jié)合的立體交通網(wǎng)絡(luò)。公路現(xiàn)有4條主要公路干線。其中市準格爾煤田二級公路途經(jīng)縣內(nèi)三鄉(xiāng)一鎮(zhèn)；市喇嘛灣柏油公路經(jīng)縣城中心向東接呼準公路；市涼城柏油公路經(jīng)縣城東連烏盟涼城縣與晉陜兩省相通；旗察素齊公路與京包鐵路相交。其余10多條縣鄉(xiāng)柏油路東西南北貫通縣內(nèi)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，市東勝高速公路將在2005年建成通車，極大地拉近了我縣與周邊地區(qū)的距離。鐵路與豐準鐵路接軌的大唐電專用線橫穿電工業(yè)園區(qū)，大型物資可通過鐵路直接運抵旗2005年建成通車的呼準鐵路經(jīng)過旗，將為旗的發(fā)展創(chuàng)造更為便捷的條件。航空市白塔機場距旗一小時多的路程，距擬新建機場半小時的路程，有通往國際國內(nèi)多條航線，四通八達。（2）郵電通信郵電事業(yè)發(fā)展迅速，已實現(xiàn)了長途電話自動化，可直拔全球各地。用戶還可申請辦理數(shù)字化業(yè)務(wù)、圖文傳真、移動電話及智能業(yè)務(wù)等，移動電話達到了無縫隙覆蓋。有線電視信號已覆蓋全縣。本項目的通信及有線電視信號已具備接入條件。（3）電力旗電力發(fā)達，旗電廠是亞洲最大的火力發(fā)電廠。2003年大唐電一期工程2X600MW機組正式投產(chǎn)發(fā)電，2004年二期工程2X600MW機組投產(chǎn)發(fā)電。2007年園區(qū)自備電廠L0X300MW機組也投產(chǎn)發(fā)電。旗電廠電量充沛，可供周邊地區(qū)生產(chǎn)生活用電。電網(wǎng)已經(jīng)覆蓋全縣。424市政條件十一五期間，旗建成城區(qū)道路13條553公里，給排水管線70多公里，集中供熱面積120萬平方米。（1）給水工程項目區(qū)由克大街市政給水管網(wǎng)供給，管道直徑DN400，供水壓力032MPA，接管點埋深為21米。通過本項目區(qū)內(nèi)自建水泵房引入。（2）污水工程克大街已鋪設(shè)市政污水管道，管徑為DN600，管道接點埋深約23米。本項目污水收集后排往周邊規(guī)劃道路上的市政污水管道。（3）供電電源由當?shù)刈冸娬?0KV供給。（4）熱源克大街市政供熱管網(wǎng)已鋪設(shè)，熱力管網(wǎng)熱媒參數(shù)為供水溫度130，回水溫度90。（5）綜合評價從地址和市政總體情況看，該項目區(qū)位優(yōu)勢明顯，給排水。通訊、電力等市政配套設(shè)施完備，供給量充足，交通便利，建設(shè)條件良好。425資源條件（1）水利資源黃河流經(jīng)旗375公里，水利條件得天獨厚。境內(nèi)有華北地區(qū)提水能力最大的麻地壕揚水站和揚程最高的毛不拉揚水站，形成了兩大黃灌區(qū)。引黃入呼工程和引黃入電工業(yè)園區(qū)工程已全面建成，為工業(yè)生產(chǎn)發(fā)展奠定了良好的水源保證。（2）電力優(yōu)勢2004年旗的電力建設(shè)正處于高峰期，總裝機容量4800MW的8臺發(fā)電機組同時施工，大唐電一期工程2600MW機組2003年正式投產(chǎn)發(fā)電，二期工程2600MW機組2004年8月投產(chǎn)發(fā)電，明后2年三、四期工程各有2臺機組投產(chǎn)發(fā)電。與此同時園區(qū)自備電廠L0300MW機組2007年也相繼投產(chǎn)發(fā)電，現(xiàn)一期工程4300MW于2005年投產(chǎn)發(fā)電。屆時將成為亞洲地區(qū)最大的火山發(fā)電廠，可為企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)、穩(wěn)定、廉價的直供電源。（3）農(nóng)畜產(chǎn)品旗玉米種植面積28萬畝，加之周邊地區(qū)玉米種植面積將達到200余萬畝；還有馳名中外的克小茴香，占全國總產(chǎn)量的50；暢銷國際市場的克枸杞與寧夏枸杞齊名；自成品系的克葡萄，色香味聚佳的紅辣椒、紅蘿卜、綠豆等以其獨特的風味聞名區(qū)內(nèi)外；還有較豐富的皮、毛、絨、肉、乳等農(nóng)畜土特產(chǎn)，開發(fā)價值不可低估。（4）旅游資源旗位于大青山南麓，黃河上中游分界處北岸的土默川平原上。旗歷史悠久，文化遺存遍地，古城、黃河、沙漠匯集，旅游資源十分豐富。早在五、六千年前的新石器時代，就有人類在這里生息繁衍。在這塊古老而文明的沃土上，有新石器時期的“海生不浪文化”遺址，戰(zhàn)國筑就的云中古城，唐代邊陲要塞受降城，遼、金、明時期的云內(nèi)、東勝城，互市貿(mào)易的水旱碼頭河口古鎮(zhèn)；有神奇莫測、變化無窮的海眼神泉，千畝湖泊、葦叢點綴的南湖水上公園，水面寬闊、氣勢恢弘的黃河上中游分界處，綿延十余里，處處飄香的葡萄一溜灣；有品質(zhì)優(yōu)良、遠近聞名的紅辣椒、小茴香、黃河鯉魚、綠豆、紅蘿卜、枸杞等土特產(chǎn)品；有亞洲最大的火力發(fā)電基地和國內(nèi)最大的生物發(fā)酵基地。在歷史的進程中，這里曾先后孕育出孟舒、恰臺吉、李裕智、蘇謙益等歷史名人和革命先驅(qū)；也見證了趙武侯始筑云中城，常遇春大破勝洲城，康熙帝西駐克，劉統(tǒng)勛查辦保德將軍等帝王將相的風采；還流傳下神靈點化鑄旗桿、御馬刨出滿水井，仙花潭與蛤蟆石等奇幻的民間神話傳說。黃河晉陜大峽谷，北起內(nèi)蒙古克，南至河津禹門口，全長公里，沿線共有個縣市，面積達萬平方公里。黃河晉蒙大峽谷，西依遼闊雄渾的鄂爾多斯高原，東鄰邊疆起伏的晉北山區(qū)，北鄰陰山山脈，南接晉陜峽谷。沿黃河大峽谷兩岸其旅游資源十分豐富，文物古跡眾多，自然，人文景觀皆美，歷史文化底蘊深厚。大自然的鬼斧神工，匠心獨具，使大峽谷兩岸懸崖峭壁，峰聳秀，煙迷玉黛，如詩如畫，風光獨特，甚為壯觀。被譽為北國的“小三峽“。大峽谷地處中溫帶，屬溫帶大陸性季風氣候，四季分明。冬季氣候寒冷，夏季氣候溫和涼爽，環(huán)境宜人。大皇城，位于市旗新舊城之間，系明代修建的古城遺址。廢棄后，城墻遺存較好，人們把這座廢城墻名為“城KULUE”。這座古城是在唐代“東受降城”的基礎(chǔ)上擴建的。遼代；為“東勝州”治所，俗稱“大皇城”。金代在“大皇城”東邊興建“子城”，即為“小皇城”。明朝洪武二十五年公元1392年賜名“東勝左衛(wèi)”，次年擴建東勝左衛(wèi)城今城KULUE。城周長125公里，城墻高8米左右，是地區(qū)規(guī)模最大的一座古城。建有東、南、西、北四門，并筑有甕城，是一座屯軍大城。明正統(tǒng)十四年公元1449年內(nèi)遷山西，城遂空廢。明嘉靖年間公元1522午后，俺達汗義子卡臺吉，名脫脫也有寫成妥妥，率眾長期駐牧于此，這座址城即稱為“脫脫城”今城KULUE。城KULUE一名流傳至今。426社會經(jīng)濟環(huán)境2012年旗地區(qū)生產(chǎn)總值預(yù)計完成2333億元，年均增長128，較2007年翻了一番。規(guī)模以上工業(yè)增加值預(yù)計完成115億元，年均增長11，較2007年翻了一番，占全市工業(yè)經(jīng)濟總量的四分之一。財政收入預(yù)計完成24億元，年均增長67，是2007年的14倍。固定資產(chǎn)投資預(yù)計完成57億元，年均增長13。社會消費品零售總額預(yù)計完成197億元，年均增長167，是2007年的13倍。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入預(yù)計完成25910元，年均增長143，是2007年的13倍；農(nóng)民人均純收入預(yù)計完成12080元，年均增長137，是2007年的17倍。旗由國家級貧困縣跨入全區(qū)一流旗縣行列，穩(wěn)居全國西部百強縣行列，在2012年全國中小城市科學發(fā)展評價中，位列全國中小城市科學發(fā)展百強縣第62位，并躋身于全國最具區(qū)域帶動力中小城市百強行列。427綜合評價從場址和市政基礎(chǔ)設(shè)施總體情況看，該項目區(qū)位優(yōu)勢明顯，給排水、通訊、電力等市政配套設(shè)施完備，供給量充足，交通便利，建設(shè)條件良好。第五章規(guī)劃建筑方案51規(guī)劃設(shè)計方案511編制依據(jù)民用建筑設(shè)計通則GB503522005住宅設(shè)計規(guī)范GB500962011住宅建筑規(guī)范GB503682005建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范GB500072002建筑抗震設(shè)計規(guī)范GB500112010建筑設(shè)計防火規(guī)范GB500162006建筑設(shè)計采光標準GB/T500332001城市道路綠化規(guī)劃與設(shè)計規(guī)范CJJ7597城市道路和建筑物無障礙設(shè)計規(guī)范JGJ502001512設(shè)計原則規(guī)劃設(shè)計突出“以人為核心”的原則，注意處理好自然環(huán)境住宅建設(shè)人的關(guān)系，把居民對居住環(huán)境、居住類型和物業(yè)管理三方面的需求作為規(guī)劃設(shè)計重點，努力把小區(qū)規(guī)劃成具有優(yōu)美的居住環(huán)境、完善的配套服務(wù)設(shè)施、豐富的人文內(nèi)涵的新型居住小區(qū)。（1）以人為本和生態(tài)環(huán)境保護原則堅持以人為本，創(chuàng)造舒適、優(yōu)美、衛(wèi)生、安寧的生活環(huán)境。規(guī)劃的用地布局及空間組織以人的需求為依據(jù)，充分考慮人的可達性、便捷及舒適性，做到以人為本，為人服務(wù)。在滿足日照、采光和通風的基礎(chǔ)上，著重進行綠地系統(tǒng)規(guī)劃，使居民最大程度接近自然、享受自然，保證居民的身心健康。（2）統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、分期開發(fā)的原則規(guī)劃立足實際、面向未來，按照高起點、高質(zhì)量、高標準的原則進行合理分區(qū)和功能布局。同時面向住宅消費市場，正確處理規(guī)劃中社會效益和經(jīng)濟效益、超前性與操作性之間的關(guān)系，實現(xiàn)自然景觀與人文景觀、時代特色與地方特色、近期與遠期的有機結(jié)合。（3）城市自然、人文特色延續(xù)性原則小區(qū)規(guī)劃努力適應(yīng)當?shù)刈匀画h(huán)境、居民生活模式，使小區(qū)融匯在新區(qū)的大環(huán)境中，成為城市的有機組成部分。規(guī)劃重視建筑體量、色彩及空間關(guān)系與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)，充分結(jié)合上位城市設(shè)計定位，創(chuàng)造出一個景觀宜人的生態(tài)宜居社區(qū)。（4）規(guī)劃設(shè)計方案經(jīng)濟可行性原則滿足住宅的居住性、舒適性、安全性、耐久性和經(jīng)濟性，創(chuàng)造布局合理、功能齊備、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代住區(qū)。住宅設(shè)計充分考慮到當?shù)厥袌鎏卣鳎院侠淼漠a(chǎn)品類型、比例提高設(shè)計方案的經(jīng)濟可行性。513規(guī)劃目標充分利用所具有的自然條件、區(qū)位條件與交通條件，抓住克新區(qū)建設(shè)的良好契機，堅持高起點、高標準、高水平的要求，以“人無我有，人有我優(yōu)，人優(yōu)我特”為準繩，將舒居雅苑住宅小區(qū)小區(qū)建設(shè)成為引領(lǐng)克房地產(chǎn)發(fā)展的風向標，生態(tài)優(yōu)先、環(huán)境優(yōu)美、功能完備、特色鮮明的生態(tài)宜居社區(qū)。514總平面布局布局由外到內(nèi)，依次為本小區(qū)的配套沿街商業(yè)和酒店建筑、安靜的住宅群和典雅的花園景觀。配套沿街商業(yè)建筑沿克大街、健康街布置在北、西面，既最大化的提升了商業(yè)價值，同時也隔開喧鬧的都市環(huán)境，使住宅建筑群獲得安靜的環(huán)境氛圍。小區(qū)的空間構(gòu)成以多個小型休憩廣場為景觀節(jié)點，通過道路綠化和宅前綠地串聯(lián)。所有住宅均被系統(tǒng)景觀綠化圍繞，每戶均有良好的花園景觀視線，讓人們感受到小區(qū)處處綠意的存在。根據(jù)小區(qū)的規(guī)劃特點結(jié)合人的行為習慣，合理布局綠化景觀、水體景觀、硬質(zhì)景觀以及功能景觀，使其有序化。并造就參與性景觀空間、半私密景觀空間、功能景觀空間等景觀空間層次。結(jié)合底層庫房，停車位布局于小區(qū)入口附近，避免車輛對小區(qū)穿越干擾，保持小區(qū)安靜祥和的生活氛圍。515道路交通設(shè)置（1）外部交通組織本項目外部交通組織主要依盛唐街、規(guī)劃建設(shè)的城市支路，輔助以克大街、健康路等城市干道及折線城市支路向外集散。（2）內(nèi)部交通體系結(jié)合空間布局，在加強各樓間相互慣連并便利內(nèi)外交通的同時，創(chuàng)造人車分流的道路系統(tǒng)。通過小區(qū)內(nèi)部半環(huán)狀的折線路網(wǎng)構(gòu)成小區(qū)車行交通的主體，再通過宅間小路將車行交通引入各戶。步行則主要通過小區(qū)內(nèi)部的步行軸線進入各住宅院落，保證居民生活的寧靜和舒適。充分考慮安全因素并依據(jù)居民出行方向及外圍城市道路狀況設(shè)置小區(qū)出入口，均勻地分布于小區(qū)北、西、南、東四個方向。（3）小區(qū)道路組成小區(qū)道路由二類組成小區(qū)主道路路面寬9米，其中車行道6米，兩側(cè)步行道各15米。在住區(qū)內(nèi)布局的順而不穿、通而不暢，能夠杜絕穿越性交通。人行道主要以步行道為主干，以宅前路為步行支路，形成系統(tǒng)整體的人行系統(tǒng)。（4）停車場設(shè)置結(jié)合每棟樓宇的底層庫房，另設(shè)的小區(qū)停車位布局于小區(qū)入口附近，避免車輛對小區(qū)穿越干擾，保持小區(qū)安靜祥和的生活氛圍。（5）道路材料選擇小區(qū)主道路為瀝青路面；人行道、住宅樓間車行道采用彩色混凝土地磚，室外停車場采用植草磚，以豐富小區(qū)景觀。516綠地系統(tǒng)（1）綠地布局小區(qū)綠地分為中心綠地，步行綠化空間、宅間綠地。中心綠地位于小區(qū)并排、間隔均勻分布于小區(qū)中，綠地內(nèi)布置小區(qū)中心廣場，包括活動場地、噴泉、涼亭等建筑小品，并以此為核心向外擴充，使周邊綠地自然地延伸到建筑底層，使建筑、綠化、娛樂設(shè)施與居民的活動行為有機的結(jié)合在一起，形成小區(qū)居民最適宜的娛樂、休息和交往場所；宅間綠地均勻分布在各個住宅建筑之間，使居民生活能貼近綠地，并重點為兒童及老年居民服務(wù)，內(nèi)設(shè)兒童和老人活動及休憩設(shè)施。步行綠化空間，結(jié)合人行道、步行道設(shè)置行道樹及沿路綠地，在人行集散廣場，布置多層式綠化，為行人提供樹蔭，形成舒適的出行環(huán)境。（2）樹種選擇綠地以草坪為主，配以灌木、少量造型優(yōu)美的喬木。樹種選擇應(yīng)以適合當?shù)刈匀粭l件、價廉、易生長、便于管理、四季常青為原則。少量采取一些形態(tài)優(yōu)美、具有色、香、味的花木。道路綠化以喬木為主，可搭配低矮的灌木和花卉。同時運用墻面垂直綠化和屋頂綠化的手法，既起到減少噪音的效果，又能減少外墻吸熱，保護外墻墻面，美化城市環(huán)境。517環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施項目范圍內(nèi)結(jié)合周邊建筑設(shè)置一處垃圾收集點，建議設(shè)置在靠近小區(qū)內(nèi)部交通道路的位置，方便垃圾收集和運輸，定期運送至城市垃圾處理廠統(tǒng)一處理。廢物箱是收集零星廢物的設(shè)施，設(shè)置間距沿項目區(qū)道路每50M設(shè)一個。52建筑方案521建筑特征與功能1、建筑風格設(shè)計主要采用簡約的新古典主義造型風格，通過直線條、線腳對墻體進行劃分。通過飄窗的利用和坡屋屋頂構(gòu)件等建筑細節(jié)的精雕細琢，以深色石材為基座、主體采用淺色調(diào)面磚或仿石涂料，使小區(qū)整體建筑形象對此挺拔，干凈利落、大氣統(tǒng)一，形成強烈的視覺感受和獨特的韻律感，演繹出簡約時尚的建筑潮流。2、戶型舒居雅苑期工程建筑面積47761M2。建設(shè)內(nèi)容包括1樓、2樓、614樓共11棟住宅樓。其中1樓4433M2、2樓5436M2、6樓3691M2、7樓3265M2、8樓4314M2、9樓4731M2、10樓4572M2、11樓3806M2、12樓4513M2、13樓4500M2、14樓4500M2。各樓棟一層均為庫房，二層及以上為住宅。總戶數(shù)394戶，戶型包括A、B兩個戶型，戶型結(jié)構(gòu)均為兩室一廳一衛(wèi)，戶型空間布局緊湊。戶型建筑面積如表51。表51住宅戶型表序號樓號戶型戶型結(jié)構(gòu)建設(shè)面積（M2）戶數(shù)（戶）11A兩室一廳一衛(wèi)9174022A兩室一廳一衛(wèi)149533036A兩室一廳一衛(wèi)9173247A兩室一廳一衛(wèi)9173058B兩室一廳一衛(wèi)103283069A兩室一廳一衛(wèi)97840710A兩室一廳一衛(wèi)94440811A兩室一廳一衛(wèi)94432912A兩室一廳一衛(wèi)944401013A兩室一廳一衛(wèi)944401114A兩室一廳一衛(wèi)94440522結(jié)構(gòu)方案（1）編制依據(jù)砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范GB500032011建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范GB500072011砌體工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范GB502032002建筑抗震設(shè)計規(guī)范GB500112010建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范GB500072002建筑地基基礎(chǔ)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范GB502022002建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標準GB500682001混凝土結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范GB502042002混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范GB500102002建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范GB500920012006年版建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標準GB500682001普通混凝土配合比設(shè)計規(guī)程JGJ552000建筑設(shè)計防火規(guī)范GB500162006（2）結(jié)構(gòu)設(shè)計基本參數(shù)表52建筑結(jié)構(gòu)的設(shè)計使用年限和安全等級結(jié)構(gòu)的安全等級設(shè)計使用年限抗震設(shè)防類別二級50年丙類表53自然條件、風雪荷載基本風壓地面粗糙度基本雪壓場地標準凍層W055KN/B類S040KN/15M表54抗震設(shè)防的有關(guān)參數(shù)抗震設(shè)防烈度設(shè)計基本地震加速度值設(shè)計地震分組8度020G第二組（3）結(jié)構(gòu)方案本項目主體結(jié)構(gòu)采用砌體結(jié)構(gòu)，鋼筋混凝土過梁。（4）抗震措施構(gòu)件選用地溝構(gòu)件02G04過梁（GL）鋼筋混凝土過梁（02G05），內(nèi)墻KGLA24XX2，外墻KGLB37XX2，120墻與配電箱洞口過梁為KGLA12XX1XX洞口寬度。鋼筋砼構(gòu)造柱抗震節(jié)點處箍筋適當加密；頂層樓梯間的墻體沿墻高每隔500MM設(shè)通長鋼筋和分布短鋼筋平面內(nèi)點焊組成拉結(jié)網(wǎng)片，79度時其他各層樓梯間墻體在休息平臺或樓層半高處設(shè)置60MM厚、縱向鋼筋為210的鋼筋混凝土帶；設(shè)置抗震縫，所有外露砼挑檐、女兒墻每12M留30MM縫，鋼筋不斷，砼斷；梁、板（短跨方向）4M時宜按02起拱，懸挑構(gòu)件按懸挑長度的03起拱；構(gòu)造柱與墻體連接處應(yīng)砌成馬牙差，沿墻高每隔500MM設(shè)通長鋼筋和分布短鋼筋平面內(nèi)點焊組成拉結(jié)網(wǎng)片或點焊鋼筋網(wǎng)片，每邊伸入墻內(nèi)不宜小于1米。6、7度時底部1/3樓層，8度時底部1/2樓層，9度時全部樓層，上述拉接鋼筋網(wǎng)片應(yīng)沿墻體水平通長設(shè)置；雙向板的底筋，短跨方向鋼筋放在底層，長跨方向鋼筋放在短跨鋼筋之上；現(xiàn)澆板下部受力鋼筋伸入梁內(nèi)長度至梁中心且10D；上部受力鋼筋伸入梁內(nèi)長度均為30D；當120隔墻下無梁時，在板上下各加通長214鋼筋,鋼筋兩端伸入板支座內(nèi)；為防止或減輕房屋墻體的裂縫，應(yīng)采取以下措施A、屋面保溫（隔熱）層或屋面剛性面層及砂漿找平層應(yīng)設(shè)置分隔縫，分隔縫間距不宜大于6M，并與女兒墻隔開，其縫寬不小于30MM；B、底層外縱墻窗臺下通設(shè)60厚240寬C20砼板帶，內(nèi)配縱筋、橫筋網(wǎng)片。（5）樓梯做法樓梯扶手欄桿欄桿水平段高1050MM間距不大于110，采用不銹鋼欄桿。踏面20厚花崗巖踏面，設(shè)踏步防滑條；撒素水泥面（灑適量清水）；30厚14干硬性水泥砂漿結(jié)合層；30厚13水泥砂漿找平層；現(xiàn)澆鋼筋混凝土梯段。（6）建筑材料墻體磚墻均用MU10多孔粘土磚。一至六層磚墻均用MU10多孔粘土磚，一至四層磚墻用M10水泥砂漿砌筑。五層及六層磚墻用M75水泥砂漿砌筑，0000以下磚墻均用M10水泥砂漿砌MU10多孔磚，多孔磚灌孔，與土體接觸部分的砌體兩側(cè)均抹防水砂漿。外墻370厚磚墻，10厚粘結(jié)砂漿，10厚聚合物抗力砂漿壓入纖維耐堿網(wǎng)布一層。柔性耐水膩子，外墻平涂。內(nèi)墻240厚磚墻，10厚粘結(jié)砂漿。門窗除公共門窗和戶門一次到位，戶內(nèi)門僅留洞口無框無門。外窗選用氣密性和水密性良好的斷橋鋁合金窗戶，玻璃選用中空玻璃。鋼筋、混凝土鋼筋和型材梁、柱鋼筋的選用必須符合現(xiàn)行國家標準混凝土結(jié)構(gòu)工程施工及驗收規(guī)范及其他相關(guān)規(guī)范的要求，其中HPB300FY270KN/MM2；HRB400FY360KN/MM2?；炷粱A(chǔ)、樓梯等選用C30；其余地上部分選用C25。（7）留洞及預(yù)埋建筑墻體上設(shè)預(yù)留洞，尺寸、位置及標高根據(jù)功能不同設(shè)置。墻內(nèi)預(yù)埋件需作防腐處理，木材刷熱瀝青、外露鐵件刷紅丹防銹漆。（8）防水防潮刷著色涂料保護層、3厚SBS卷材防水兩道,總厚度6厚，上層SBS卷材防水卷材自帶保護層，20MM厚125水泥砂漿找平、18水泥珍珠巖找1坡，最薄處MM厚、100MM聚苯板保溫（容重KG/M、現(xiàn)澆鋼筋混凝土屋面板。凡屋面留洞處及與女兒墻轉(zhuǎn)角處均需加有胎體增強材料的附加層。所有固定落水管的鐵件（外露）及其他未注明外露鐵件除銹后均刷紅丹防銹漆一道，再刷與墻面同色油漆兩道。所有落水管刷與墻面同色墻漆兩道。屋面排水為有組織排水。室內(nèi)防水衛(wèi)生間地樓面采用聚氨脂防水涂料20MM厚，管線穿樓板均應(yīng)預(yù)埋防水套管。墻身防潮有鋼筋混凝土地圈梁處不設(shè)防潮層，當墻身兩側(cè)地面標高不同時，在埋土一側(cè)墻身從地圈梁頂下150處做20厚水泥砂漿防水（12水泥砂漿，摻防水劑）抹至地面標高下006處。（9）裝修外裝修采用面磚和涂料。規(guī)格、顏色經(jīng)甲方及設(shè)計人同意后使用。